Алгоритм купли продажи квартиры (недвижимости) в 2021 году

Содержание
  1. Как осмотреть саму квартиру
  2. Как проверить жилье на юридическую чистоту
  3. 1. На каких основаниях продавцу в собственность перешла эта квартира
  4. 2. Наличие обременений и арестов
  5. 3. Подлинность документов
  6. 4. Техпаспорт
  7. 5. Проблемные собственники
  8. 6. Разрешение супруга
  9. 7. Нет ли долгов
  10. Все в порядке? Заключаем договор
  11. Как лучше перевести деньги
  12. Важные тонкости и ньюансы
  13. Можно ли обойтись без денег?
  14. Без риелтора
  15. Квартира от застройщика
  16. Если вы молодая семья…
  17. Правила и условия безопасности покупки
  18. Способы и варианты покупки квартиры
  19. За наличные средства
  20. В ипотеку
  21. За материнский капитал
  22. В рассрочку
  23. Передача задатка за квартиру
  24. Чем отличается аванс от задатка?
  25. Судебная практика возврата задатка по предварительному договору
  26. Куда подаются документы?
  27. Порядок оформления договора
  28. Проверка собственников
  29. Для чего проверяется жилой объект?
  30. Основные условия договора
  31. Кем регистрируется договор?
  32. Как оформляется договор купли-продажи квартиры
  33. Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры
  34. Нюансы самостоятельной сделки без участия риелтора/нотариуса
  35. Особенности оформления купли-продажи доли в квартире
  36. Пошаговая инструкция
  37. В МФЦ и через госуслуги
  38. Квартира в новостройке
  39. Как правильно оформить сделку?
  40. Предварительный договор и задаток
  41. Необходимые документы
  42. Согласие супруга на продажу

Как осмотреть саму квартиру

В сумерках все выглядит привлекательнее. Поэтому квартиру лучше осматривать днем, при солнечном освещении и в холодное время года: зима-осень-весна. Тогда можно увидеть, хорошо ли работает отопление,в порядке ли батареи, есть ли сырость на стенах и не течет ли крыша.
Обязательно проверьте горячую воду — до верхних этажей она иногда «не доходит», и это станет вашей проблемой. Стоит поговорить с соседями: нельзя все принимать на веру, но они могут рассказать и какие-то важные вещи. Например, что владелец квартиры давно уехал, а тот человек, который представился вам продавцом — его квартиросъемщик. Вот так и выясняются случаи мошенничества.
Посмотрите также, есть ли рядом остановки, стоянки, и насколько регулярно в этот район ходят автобусы. Если у вас есть дети, то важно, чтобы окна выходили во двор, и вы могли видеть детскую площадку (когда они гуляют), а также школа и детский сад — в шаговой доступности.

Как проверить жилье на юридическую чистоту

В первую очередь закажите выписку из ЕГРН на понравившуюся квартиру. В выписке отражается вся информация о собственниках, обременениях и технических данных (площадь, этаж, количество комнат, балкон). Что нужно проверить?

1. На каких основаниях продавцу в собственность перешла эта квартира

Договор купли-продажи. Что должно насторожить: если покупка была сделана совсем недавно, и за последние 2-5 лет у этой квартиры сменилось несколько собственников. Это частая мошенническая схема. Или как вариант — квартира проблемная, и продавец что-то скрывает. Например, психически больных соседей.
Приватизация. Что должно настораживать: государство давало квартиры не только на взрослых, но и на несовершеннолетних детей. При приватизации в договорах часто эти дети не указывались как собственники, но подразумевались. И прав их никто не отменял. Поэтому осведомитесь, кому выдавалась квартира — если в семье на тот момент были маленькие дети, то они тоже владельцы. И потребуется их согласие, иначе в любой момент они могут предъявить свои права: сделку суд признает недействительной.
Договор дарения. Что должно настораживать: квартиру подарил пожилой человек. Частая схема: человек ухаживает за стариком, а тот дарит ему квартиру. Иногда это абсолютно честный уговор, иногда недобросовестный. Но здесь важно то, что после смерти дарителя могут объявиться недовольные наследники, претендующие на подаренное чужому человеку жилье. Это не редкий случай! Оспорить дарственную не так-то просто, но это судебные тяжбы, хлопоты, и вы можете оказаться втянуты в них. Поэтому уделите внимание вопросу — кто подарил квартиру, насколько давно, нет ли претензий со стороны родственников дарителя. Лучше, если квартира была подарена 5-10 лет назад.
Наследование. Проблемы могут быть со спорами, когда на эту же квартиру претендуют другие наследники. Даже банки предпочитают не брать в залог жилье, которые было получено в наследство в течение года. Поэтому лучше, если квартиру получили в наследство 5 лет назад и позже. Это существенно снижает риск споров.
Совет: всегда полезно выяснить, кто был предпоследним собственником жилья, и при каких обстоятельствах жилье перешло во владение к нынешнему собственнику.

2. Наличие обременений и арестов

Квартира может быть в залоге, ипотеке или на нее наложен арест, идут судебные споры. Эта информация тоже отражается в выписке ЕГРН. Должны также смутить актуальные незасвидетельствованные данные в выписке.

3. Подлинность документов

В документах не должно быть подчисток и помарок, и все исправления должны быть заверены нотариусом. Договоры купли-продажи, заключенные до 2013 года, и другие договоры (дарения, приватизации, долевого участия) должны быть зарегистрированы в Росреестре.

4. Техпаспорт

Нужно сравнить план и фактическое состояние квартиры. Изучите чертеж. Он соответствует реальному положению дел? Здесь могут быть проблемы неузаконенных перепланировок, объединения лоджии/балкона с жилой площадью. Сравните также данные в техпаспорте с данными в выписке ЕГРН: нет ли расхождений по площади (жилой и общей), количеству комнат. Если есть расхождения, продавец должен их устранить. Если вы купите такую квартиру, то узаконивать перепланировку придется самим. И штраф платить тоже.
Важно: если перепланировка не узаконена, то не факт, что ее узаконят после проверки. Бывают случаи, когда хозяева при перепланировке задевают несущие стены. Жить в такой квартире опасно, и дадут не только штраф, но и объявят дом аварийным. В общем, сначала узаконить — потом покупать.

5. Проблемные собственники

В первую очередь, это несовершеннолетние. Для продажи квартиры, где собственник— ребенок, нужно разрешение органов опеки, а они весьма неохотно поддерживают такие сделки.
Во-вторых, это люди, дееспособность которых можно поставить под сомнение. Например, очень пожилые люди или люди, страдающие алкоголизмом. Приобретая у них жилье, можно столкнуться с судебными тяжбами по иску недовольных родственников.
Поэтому обязательно попросите у продавца справку из ПНД и разрешение органов опеки на продажу квартиры.
В-третьих, собственники, которые где-то не здесь: в армии, в тюрьме, пропали без вести, уехали 10 лет назад в другую страну. То, что они отсутствуют, не отнимает их прав на жилье. И для продажи потребуется их разрешение.

6. Разрешение супруга

Здесь тонкий момент: сейчас для продажи квартиры получать нотариально заверенное разрешение супруга не обязательно. Подразумевается, что он в курсе сделки.
Однако в жизни бывает всякое, поэтому при покупке узнайте, в браке ли продавец. Пусть вся семья присутствует при заключении сделки, обсуждении условий и т. д. И нотариальное согласие лучше все-таки получить.
Если продавец в разводе, то проверьте решение суда о разделе имущества — есть ли имущественные претензии.

7. Нет ли долгов

Запросите у продавца квитанции по коммунальным услугам и налоге на имущество — нет ли задолженностей. Платить долги за него вам не придется, но хлопоты будут.

Все в порядке? Заключаем договор

Договор купли-продажи по закону можно заключить в простой и в нотариальной форме в трех экземплярах (для продавца, для покупателя и для госрегистратора).
Согласно ФЗ-218 договор обязательно должен быть заверен нотариусом в трех случаях:
– продается доля в квартире;
– продается квартира, где собственник — несовершеннолетний или недееспособный;
– квартира продается на условии пожизненного содержания с иждивением.
В остальных случаях нотариус привлекается по желанию. Помните: договор купли-продажи для продавца — единственный способ защитить свои права в суде, если сделка пойдет не по плану. Составлять его нужно тщательно. Поэтому мы рекомендуем все-таки обратиться к юристу или нотариусу, чтобы он обозначил важные места в ДКП и сразу указал на ошибки (если они есть). Через нотариуса можно зарегистрировать права в Росреестре и безопасно перевести деньги.
В договоре купли-продажи нужно указать данные о квартире, ее кадастровый номер, стоимость сделки и сроки выписки всех членов семьи продавца из квартиры после продажи. Если на квартиру есть обременение, то это тоже нужно прописать. Если вы решили не обращаться к юристу, а справиться самостоятельно, то обезопасьте сделку — пропишите в договоре неустойки, штрафы и гарантии на случай неисполнения обязательств.

Как лучше перевести деньги

Самым безопасным для покупателя способом будет передача денег частями, и это тоже нужно прописать в договоре. Для этого открываются две банковские ячейки, куда покупатель кладет разные суммы: первую продавец получает сразу после заключения договора, а вторую — после госрегистрации перехода права собственности.

Важные тонкости и ньюансы

До этих строк вы уже наверняка знаете, как найти и выбрать подходящее жилье. В этом же разделе мы дадим вам советы о том, что важно знать и спрашивать при покупке квартиры.

Можно ли обойтись без денег?

Да, если у покупателя есть государственная субсидия – материнский или военный сертификат. В таком случае необходимо обратиться в банк для оформления ипотеки, и использовать субсидию в качестве первоначального взноса.

В таком случае алгоритм будет таков:

  1. Оформляется ипотека на необходимую сумму на конкретное жилье, составляется кредитный договор в банке. Субсидия используется в качестве первоначального взноса.
  2. Составляется договор купли-продажи с собственником жилья, в котором указана, что выплата стоимости осуществляется за счет заемных средств. Договор составляется в 4 экземплярах: для продавца, для покупателя, в Регпалату и в банк.
  3. Документы сдаются в Регистрационную палату.
  4. После получения свидетельства о регистрации собственности покупатель и продавец обращаются в банк, представляют документы на квартиру и договор. Банк переводит деньги продавцу.

Без риелтора

Если стороны ведут сделку без посредника, они должны внимательно относиться к составлению всех документов. Так как велика вероятность заключить договор, не соответствующий законодательству, можно воспользоваться следующими возможностями:

  1. Обратиться в Регистрационную палату для приобретения образца договора-купли продажи и акта приема-передачи.
  2. Обратиться к юристу за помощью в составлении договора.

Сложностей в оформлении документов при простой сделке возникнуть не должно. Списки всех необходимых документов государственные органы регистрации предоставляют без проблем, такая же ситуация с банками. Главное – следовать приведенному выше алгоритму, подстраховываться при передаче денег расписками, обращаться в случае возникновения затруднений к специалистами.

Квартира от застройщика

Если заключается договор об участии в долевом строительстве, необходимо:

  1. Тщательно проверить все документы застройщика: договор аренды земельного участка под строящимся домом или свидетельство о праве собственности и разрешение на строительство многоэтажного дома.
  2. Ознакомиться с проектной документацией.
  3. Платить все долевые взносы не напрямую застройщику, а через банк, сохраняя все квитанции.
  4. Если вместо застройщика квартиры продает другая фирма, нужно или заключить тройной договор, или тщательно отслеживать все этапы оформления собственности на квартиру. Более подробно про оформление читайте тут.
  5. В договоре особое внимание уделить срокам окончания постройки и штрафным санкциям за невыполнение условий, состоянию квартиры после строительства (чистовая или черновая отделк, объем выполненных работ).

Если застройщик сменился, необходимо заключить аналогичный договор с новым и проследить, чтобы уже уплаченные денежные средства были переведены новой организации.

Если вы молодая семья…

Имеется возможность участвовать в индивидуальной программе кредитования, запущенной в некоторых банках. Обычно это ипотека с сниженными процентами или ипотека без первоначального взноса. Нужно уточнять в каждом банке особенности программы.

Кроме того, можно воспользоваться и региональным льготами. В некоторых областях действуют специальные программы для молодых семей, нуждающихся в жилье. Например, местные власти могут оплатить часть стоимости квартиры или компенсировать проценты по кредиту.

Правила и условия безопасности покупки

Подходящие варианты найдены. Что делаем дальше? Следующий этап – проверка. Если вы действуете самостоятельно, постарайтесь проверить:

  1. дееспособность продавца (на основании справки),
  2. паспорт ТБТИ (важно отсутствие перепланировки в квартире),
  3. оригинал свидетельства права собственности,
  4. сверить данные этого документа с данными паспорта владельца,
  5. договор купли продажи, договор приватизации или документы, подтверждающие вступление в наследство,
  6. наличие согласия на продажу всех собственников,
  7. количество прописанных людей (особенно детей) по домовой книге,
  8. выписку из ЕГРН, чтобы проверить историю объекта и сверить данные с остальными документами,
  9. отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг.

При совершении сделки в жилом помещении не должно быть прописанных людей. Если вы позволили продавцам на какое-то время сохранить регистрацию, необходимо внести дополнительный пункт в договор и указать срок их выбытия, чтобы избежать проблем в будущем.

Не соглашайтесь приобретать жилье, продающееся по доверенности – слишком высок риск приобретения не только недвижимости, но и проблем.

Все эти пункты могут осложнить проведение сделки или стать основанием для признания сделки ничтожной.
Важно обращать внимание на стоимость жилья: заниженная более чем на 10-15% цена говорит не о срочной продаже, а, чаще всего, о скрытых проблемах объекта и нечестности продавца.
При осмотре квартиры вы можете поторговаться. Самыми частыми причинами для снижения цены являются:

  • состояние канализационных стояков,
  • вид из окон,
  • погрешности ремонта,
  • видимые дефекты проводки,
  • неприятные соседи,
  • неисправность лифта,
  • состояние подъезда и лестничной площадки.

Главное условие – при внимательном осмотре дефект должен быть заметен. Но не стоит соглашаться на предложение продавца о снижении цены и совершении сделки при проблемах с документами или на махинации с ценой объекта.
При приобретении новостройки нужно проверить пакет документов, который включает:

  • постановления местных органов власти,
  • свидетельство о госрегистрации права собственности или аренды на землю,
  • разрешение на проведение строительных работ,
  • инвестиционный контракт,
  • договор привлечения финансовых средств,
  • предварительный план распределения квартир.

При сотрудничестве с агентством всю работу по проверке должны осуществить специалисты.
Обезопасить себя от непредвиденных проблем можно с помощью страховки рисков потери недвижимости. Если возникнет основание считать договор купли-продажи недействительным, и вы потеряете жилье, то вернете потраченные на него деньги.

Способы и варианты покупки квартиры

В первую очередь покупателю необходимо определиться с подходящим вариантом покупки с учетом личных финансовых возможностей.

За наличные средства

Суть способа в том, что заявленная цена недвижимого имущества выплачивается единовременным платежом (за исключением внесенной предоплаты в виде аванса или задатка). Таким образом можно оградить себя от каких-либо переплат, а при проведении сделки без привлечения посредников – сэкономить определенную сумму. Сторонами выступают два лица – продавец и покупатель. Они же совместно обсуждают условия купли-продажи, что позволяет достигнуть оптимальных договоренностей о сроках заключения договора, порядке расчетов и т. д.

В ипотеку

Оформление ипотечного кредита может стать оптимальным способом улучшения жилищных условий, когда покупатель не располагает достаточной суммой для оплаты полной стоимости жилья, но имеет стабильный высокий доход. В сделке купли-продажи в таком случае появляется еще одна сторона – банковское учреждение, которое принимает решение о возможности предоставления ипотеки. В случае положительного ответа заключаются два договора: договор купли-продажи с продавцом и кредитный – с банком. Последний полностью оплачивает покупку, но от покупателя требуется внесение первоначального взноса и последующих выплат с процентами. Кроме того, оплачиваются банковские комиссии и обязательная страховка жилья. Общая переплата по ипотеке может колебаться в пределах 40-300%. Покупатель фактически получает квартиру в собственность, но она остается в залоге у банка до погашения долга с учетом процентов. Любые действия по распоряжению объектом можно совершать только по согласованию с банком.

За материнский капитал

Способ подходит для семей с двумя детьми и более (при условии, что второй или последующий ребенок рожден после 1 января 2007 г.), которые имеют право на получение материнского капитала (МК). Одно из разрешенных направлений его траты – улучшение жилищных условий, поэтому приобретение недвижимости на вторичном рынке будет вполне законным. В 2021 году сумма МК составляет 453 026 руб. Предварительно один из родителей оформляет на свое имя именной сертификат, после чего может подавать заявление в Пенсионный фонд (ПФ) о распоряжении средствами. Срок обращения зависит от планируемого способа покупки жилья:

  1. МК + собственные средства: не ранее достижения 3-летнего возраста ребенка ()
  2. МК + заемные средства: в любое время (). Средства разрешено использовать на внесение первоначального взноса или погашение текущих платежей по кредиту. Главное, чтобы последний был оформлен как «жилищный», на потребительские кредиты такая возможность не распространяется.

При этом следует учитывать, что ПФ будет оценивать соответствие параметров покупаемой жилплощади требуемым нормативам. А сумма МК поступит продавцу на лицевой счет с некоторой задержкой (около 2 месяцев) после заключения сделки, поэтому предстоит предварительно получить его согласие на подобный вариант расчета.

В рассрочку

Покупка недвижимости в рассрочку подходит для случаев, когда покупатель не располагает полной суммой денег на момент сделки, но рассчитывает получить остаток в ближайшее время. Таким образом, вносится первоначальный взнос (обычно не менее 50%), а остальная сумма выплачивается по установленному графику. При этом срок рассрочки обычно не превышает 3-12 месяцев, но в отдельных случаях может «растягиваться» до 24 месяцев. В зависимости от договоренности сторон рассрочка может быть беспроцентной (характерно для коротких сроков) или с оплатой процентов за отсрочку платежа (до 10-12%).

Передача задатка за квартиру

Лицо, желающее совершить покупку квартиры, чаще всего обращается к такому способу доказательства заключения договора и обеспечения его исполнения, как задаток.

Задаток подразумевает под собой передачу денежных средств от покупателя продавцу в счет причитающейся с него денежной суммы. Таким образом, покупатель доказывает свое намерение заключить сделку, а также свою платежеспособность.

Согласно ГК РФ передача задатка должна быть письменно оформлена вне зависимости от ее суммы. Указанное правило можно выполнить путем составления расписки или отдельного соглашения (предварительного договора). В подобном документе должны быть указаны:

  • стороны, кто и кому передает денежные средства;
  • точная сумма
  • во исполнение какой сделки передается задаток.
Кроме того, в указанном соглашении необходимо отразить, что передаваемая сумма является именно задатком.

Подобное уточнение необходимо для того, чтобы не возникло спора о том, являлась ли эта сумма авансом или задатком.

Чем отличается аванс от задатка?

На практике важно отличать такие понятия как аванс и задаток. Непонимание указанных терминов может привести к лишним финансовым затратам. Главным отличием задатка от аванса выступает их роль в сделке.

  1. Задаток — это доказательство заключения договора и способ обеспечения обязательства по покупке квартиры, в то время как аванс — это всего лишь предоплата за квартиру.
  2. Задаток регулируется положениями ГК РФ, а аванс в законодательстве даже не фигурирует.
  3. Однако аванс также, как и задаток, следует оформлять письменно, указывая стороны сделки и сумму, которая была передана в качестве аванса.

Также отличие заключается в том, какие действия производят стороны после уплаты задатка или аванса при не заключении сделки в дальнейшем. В случае с задатком, если продавец отказывается заключить сделку, то выплачивает покупателю денежную сумму, превышающую задаток вдвое. Если же покупатель отказывается заключать договор, то он уже не может вернуть обратно переданный задаток.

Иная ситуация складывается с авансом. Если сделка не заключается, то продавец просто возвращает сумму аванса покупателю.

Судебная практика возврата задатка по предварительному договору

Судебная практика по данному вопросу в целом однозначна и каких-либо правовых прецедентов при рассмотрении дел о возврате задатка не возникало. В случае не заключения договора купли-продажи квартиры в срок, установленный в договоре задатка, такой договор считается незаключенным. Формально это означает то, что сумма, переданная в качестве задатка, является авансом и подлежит возврату продавцом покупателю. Указанная позиция присутствует в решениях судах различных уровней, на всей территории страны.

Суды в своих решениях ссылаются на ГК РФ, проверяя соглашение о задатке на исполнение требований указанной статьи. В данном случае, при составлении договора о задатке, необходимо ориентироваться не только на положения ГК РФ о задатке, но и на вышеуказанную статью.

Судебная практика показывает, что сумма задатка (которая в итоге признается авансом) взыскивается судом в пользу стороны ее уплатившей.

Куда подаются документы?

Чтобы оформить договор купли-продажи квартиры через МФЦ помимо стандартной процедуры (составление и подписание соглашения), стороны сделки (продавец-покупатель) берут талоны и ждут своей очереди в МФЦ (процедура платная и не в каждом городе РФ предоставляется).

После этого, одна сторона – старый владелец – пишет заявление на отчуждение прав, а новый владелец – на приобретение прав собственности на квадратные метры.

Порядок оформления договора

Для того чтобы сделка была признана действительной и не подлежали аннулированию, рекомендуется придерживаться такого порядка оформления договора:

1. Сбор документации. Это первый этап, с которого рекомендуется начать. Помните, у вас должны быть готовы как основные, так и дополнительные документы.

2. Обращение в Росреестр или МФЦ. Здесь нужно получить свидетельство о праве собственности (сегодня это выписка из ЕГРН, вместо свидетельства).

3. Подписание договора. Первоначально подойдет предварительный договор купли-продажи квартиры, который означает, что в будущем обе стороны согласны на заключение сделки.

4. Оформление акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи. Это означает, что продавец предъявил все справки, документально сделка была оформлена верно, а покупатель согласен со всеми условиями.

5. Расчет. Покупатель передает продавцу ранее оговоренную и прописанную в соглашении сумму за недвижимое имущество.

Для того чтобы сделка была признана законной, документация должна пройти юридическую экспертизу. Завершающими этапами порядка оформления договора являются прохождение гос. регистрации и передача новому владельцу доступа к недвижимости.

Проверка собственников

Чтобы проверка прошла законно и успешно, нужно обратиться в ЕГРН, где будет выдана выписка. Как правило, справка предоставляется продавцом.

Выписка нужна для понимания, сколько владельцев у предлагаемой недвижимости. Если их два и больше, покупатель может скрыть этот факт, а после завершения сделки у нового владельца возникнет множество проблем.

Обратившись в Единый Реестр можно получить два вида документов:

1. Упрощенный вариант, где будут прописаны основные характеристики квартиры, кто является владельцем.
2. Расширенный вариант, где прописано, кто раньше был владельцем жилья, кто является нынешним хозяином (Выписка из ЕГРН о переходе прав)

Для чего проверяется жилой объект?

1. Недвижимость, взятая в ипотечный кредит. Если жилые метры были взяты в ипотеку и последний платеж прошел недавно, лучше не торопиться со сделкой, по кредиту может остаться задолженность, а информация в Единый Реестр еще не поступила.
2. Дарственная или наследство. Если с момента получения дарственной или вступления в наследство прошло меньше полутора лет, не торопитесь со сделкой.
3. Перепланировка.

Все жильцы добровольно должны быть выписаны, без добровольного согласия выписать можно только по решению суда.

Основные условия договора

Соглашение оформляется на простом и понятном для сторон языке, все нюансы прописываются отдельным пунктом. Если есть сомнения, проконсультируйтесь с юристом.

В соглашении нужно прописать паспортные данные сторон, информацию о жилом объекте, сумме , и как будут передаваться денежные средства

Кем регистрируется договор?

Первоначально регистрируется договор купли-продажи квартиры в Росреестре/МФЦ

Кем регистрируется договор и как это выглядит на практике:

1. Обращение в банк для резервирования депозитных ячеек.

2. Обсуждение условия в комнате банка (как, какие условия получения денег).

3. Обращение в Росреестр/МФЦ.

Как оформляется договор купли-продажи квартиры

Данный договор оформляется по единому образцу. Составить его можно в печатной или письменной форме (но никак не в устной).
Образец договора купли-продажи квартиры:

Перед заключением договора купли продажи квартиры обе стороны должны обсудить весь процесс сделки, обговорить все нюансы и условия будущего соглашения, а также порядок проведения расчета. Одним из основных моментов является установка точной цены на квартиру. Если продавец снижает стоимость жилья для того, чтобы «уменьшить налог», то в итоге он с легкостью сможет обмануть покупателя.
После заполнения договора купли-продажи нужно его подписать.
Далее, собрав воедино все документы (включая договор), обратиться в Росреестр с заявлением об изменении прав собственности.

Важно! Рассчитываться с покупателем желательно в присутствии надежных свидетелей или при нотариусе.

Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры

Если рассматривать оформление с участием нотариуса или риелтора, то этот процесс может стать весьма затратным, но более надежным. Рассмотрим примерную стоимость услуг в трех вариантах:

  • Купля-продажа у нотариуса

За оформление договора нотариус возьмет 1% от суммы сделки (если квартира стоит до 1 миллиона рублей), если стоимость объекта купли-продажи больше миллиона, то оформление будет стоить десять тысяч рублей + 0,75% от общей суммы сделки.

  • С помощью риелтора

Риелторы обычно берут 2-4% от стоимости продаваемой квартиры. Причем вся работа риелтора заключается в основном в элементарной поддержке, консультации и сборе документов (см. выше «функции риелтора»).

  • Самостоятельное оформление купли-продажи квартиры

Неплохой бюджетный вариант для лиц, более-менее разбирающихся в процессах купли-продажи, а также для экономных людей.
Список расходов:
– Государственная пошлина – 2000 рублей.
– Технический паспорт квартиры – от 1000 до 1500 рублей.
– Кадастровый паспорт – 250 рублей (см. также – как и где получить кадастровый паспорт).
– Справка из Росреестра – 200 рублей.
– Оформление доверенности (если это необходимо) – 500 рублей.
В данном случае продавец квартиры несильно тратится на оформление сделки, но он подвержен всевозможным рискам.

Обратите внимание! Указаны приблизительные цены, они могут немного отличаться от существующих.

Нюансы самостоятельной сделки без участия риелтора/нотариуса

Самостоятельная продажа квартиры требует особой внимательности и осторожности. Нюансов в данном случае бывает множество, главное – их изучить и запомнить:

  • Сумму задатка желательно не оплачивать свыше 80-110 тысяч рублей. И обязательно брать с получателя денег расписку. Как её правильно составлять читайте тут.
  • Не рекомендуется соглашаться на просьбу продавца специально занижать цену на квартиру. Ситуация может повернуться против покупателя. И если что-то пойдет не так, то с продавца суд сможет взыскать только ту меньшую сумму. Хотя обычно до этого не доходит, и продавец идет на это для ухода от налогов.
  • Если квартира приобретается у застройщика, то следует очень тщательно проверить все документы и информацию:
    – Учредительные документы застройщика (свидетельство о госрегистрации, устав).
    – Бухгалтерскую отчетность за все периоды.
    – Проектную декларацию.
    – Разрешение на строительство, на землю.
  • Если квартира приобретается в ипотеку, то очень важно сначала решить финансовый вопрос с банком. Иногда случается так, что процесс купли продажи уже начался, а банк резко отказывает в займе. В итоге все срывается.
  • Во время приема-передачи задатка желательно составить предварительный договор купли-продажи, в нем указывают штрафные санкции, которые нужно будет выплатить, если будут нарушены условия договора.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры:

Если продавец/покупатель внимательно изучил все пункты оформления купли-продажи квартиры, подготовил все необходимые бумаги, то он наверняка избежит множества сложностей. Ведь такой трудоемкий процесс может таить в себе и подводные камни.

Особенности оформления купли-продажи доли в квартире

Если хозяин владеет определенной долей в квартире, то продажа этой доли весьма отличается от продажи целой квартиры. Регулируется этот процесс некоторыми правилами и обязанностями:

  • Собственник должен иметь документ, подтверждающий владение долей в квартире.
  • Необходимо оформить выделенный счет по оплате коммунальных услуг.
  • Перед совершением сделки владелец обязан уведомить о своем решении остальных жильцов данной квартиры и предложить им выкупить его долю.
  • Обязательно оформить письменное уведомление гражданам, проживающим в квартире, о своем решении продать долю. Желательно, чтобы оно было заверено нотариусом.

Пример уведомления о продаже доли:

Обратите внимание! Только после отказа других жильцов квартиры выкупить долю, продавец имеет право продавать ее другим лицам.

Пошаговая инструкция

Изменения законодательства 2016 года, согласно которым с июля 2016 года собственникам после прохождения госрегистрации прав на квартиру не выдаются свидетельство, действуют и в этом году.

Процесс оформления квартиры в собственность регулируется:

  • ФЗ о госрегистрации недвижимого имущества (N 218).
  • Положениями Гражданского Кодекса.

Некоторые сделки с недвижимым имуществом по закону требуют нотариального заверения. Это, прежде всего:

  • Сделки, касающиеся отчуждения доли из недвижимости, находящейся в общей собственности (в т.ч. – отчуждение из общей собственности доли каждым совладельцем).
  • Соглашения, затрагивающие распоряжение недвижимостью гражданином, являющимся опекуном несовершеннолетнего владельца.
  • Договорённости, ведущие к отчуждению недвижимого имущества, одним из владельцев которого является гражданин младше 18 лет (на проведение таких сделок потребуется разрешение из ООиП – органов опеки и попечительства) либо же человек, признанный недееспособным (либо ограниченно дееспособным).

При этом надо помнить, что нотариус удостоверяет только сделку, которая была подана ему на заверение в данный момент. Он не проверяет предыдущие сделки с квартирой, поскольку не имеет на это полномочий.

Оформление квартиры в собственность проводится по следующему алгоритму:

  1. Всё начинается с подготовки необходимых документов. Их перечень можно узнать в госучреждении, в который вы планируете подать их в дальнейшем (в многофункциональном центре либо на портале Госуслуг).
  2. Составляется и подаётся заявление, к которому необходимо прикрепить соответствующий пакет документов. При этом лучше заранее уточнить порядок и сроки отправки документации, поскольку в разных органах имеются свои особенности приёма и рассмотрения документов (например, электронная очередь и т.п.).
  3. Затем в любом банке оплачивается госпошлина за регистрацию. Квитанцию лучше всего сохранить.

С 2017 года отменена обязательная подача квитанции об уплате госпошлины при регистрации. Вы можете подать её (только подлинник) позже заявления и приложенных к нему документов либо же не подавать вовсе. Однако установлен срок – не позднее пяти дней с момента приёма заявления в регистрационную службу должно поступить подтверждение того, что лицо, регистрирующее права на квартиру, оплатило госпошлину.

  1. В установленную дату заявитель должен посетить регистрирующий орган, где ему будет выданы правоустанавливающие документы. Если вы получили оповещение о приостановке процедуры регистрации прав на квартиру, и вам требуется донести или исправить какие-либо документы, сделать это нужно в установленные сроки. Если же вам отказали в регистрации прав, вы имеете право подать в суд исковое заявление и обжаловать это решение в судебном порядке.

Перед подачей документов они должны быть прошиты, все страницы должны быть пронумерованы, а каждая справка – заверена печатью организации, которая её выдала.

В МФЦ и через госуслуги

Физические лица подают комплект документов на гос регистрацию квартиры в собственность через МФЦ или госуслуги. По сути, МФЦ является посредником между Росреестром и заявителем: его задача – принять документы и передать их в регистрирующий орган.

Учтите тот факт, что все МФЦ работают в порядке электронной очереди, но записаться на приём можно и заранее. Комплект документов, подаваемых в многофункциональный центр или на портал госуслуг, практически тот же. При этом плюсы подачи через МФЦ в том, что:

  • Там установлены банковские терминалы, поэтому оплатить госпошлину можно прямо при подаче документов.
  • Сотрудники центра могут помочь вам с оформлением документов и проконсультировать вас по всем имеющимся вопросам.

Квартира в новостройке

Квартира в новостройке является недвижимостью, полученной в результате приобретения на первичном рынке жилья. Это значит, что она продаётся самим застройщиком, а до этого с ней не осуществлялись иные сделки. Регистрируя права собственности на квартиру в новостройке, помимо перечисленных выше документов, вам понадобится получить от застройщика:

  • Техпаспорт помещения.
  • Подготовить акт приёма-передачи.
  • Разрешение на ввод в эксплуатацию здания, выданное застройщику в органах местной власти.
  • Справка, подтверждающая, что дом стоит на учёте в Росреестре и у него уже есть почтовый адрес.
  • Протокол, по которому будут распределены жилые и нежилые помещения в данном доме между покупателями.

Вы можете обезопасить себя, оформив и подав в Росреестр заявление о запрете регистрационных действий с квартирой иными лицами. Сделав это, изменение регистрации можно будет провести только в присутствии собственника недвижимости.

Вся перечисленная документация выдаётся в офисе строительной компании. Помимо этого понадобится договор долевого участия в строительстве жилья. Без этих документов вы не сможете оформить недвижимость в собственность.

Если оформление квартиры в новостройке длится уже больше двух лет, покупатель может подать иск в суд, требуя ускорить процесс получения жилья.

Как правильно оформить сделку?

Хотя надёжней всего провести оформление сделки с помощью специалистов, нет ничего принципиально невозможного в том, чтобы покупатель всё сделал самостоятельно. Рассмотрим пошагово порядок оформления.

Предварительный договор и задаток

Сделка с жильём требует осторожности, поэтому многие предпочитают проводить её в два этапа:

  1. Предварительный договор, где стороны фиксируют свои намерения и сроки, когда будет заключаться основная сделка.
  2. Основной договор.

На этапе предварительного договора часто используются гарантии. Одной из них является задаток. Условия о нём либо указываются в предварительном договоре, либо в соглашении о задатке (и тогда предварительный договор уже не обязателен).

Справка! Задатком, согласно ст. 380 ГК РФ, является сумма, которую покупатель заранее передаёт продавцу.

При этом кодекс устанавливает такие правила:

  1. Если сделка не состоялась по вине покупателя, задаток остаётся у продавца и не возвращается.
  2. Если же виноват продавец – он должен вернуть уплаченный задаток в двойном размере. Сверх того он компенсирует и весь ущерб, понесённый покупателем из-за несостоявшейся сделки.

Необходимые документы

Чтобы купить квартиру на рынке вторички, потребуется как минимум следующий пакет документов:

  1. Сам договор купли-продажи, согласованный сторонами.
  2. Свежая выписка из ЕГРН. Поскольку в этом документе сведения указываются лишь на момент выдачи, неразумно пользоваться выписками, которым больше нескольких месяцев.
  3. Паспорта участников сделки.
  4. Действующая доверенность, если договор заключается через представительство.
  5. Справка о состоянии лицевого счёта. После покупки задолженность перейдёт на покупателя – поэтому нужно заранее поинтересоваться её наличием и размером.
  6. Выписка из домовой книги. Она подтверждает, кто зарегистрирован в квартире.
  7. Нотариальное согласие супруга.

Согласие супруга на продажу

Согласно ГК и СК РФ, недвижимость, находящаяся в совместной собственности супругов, должна продаваться либо по сделке, в которой участвуют они оба, либо с письменного нотариально заверенного согласия того из них, кто не является титульным владельцем (то есть не отражён в выписке ЕГРН).

Исключений из этого правила крайне мало. Выписка не нужна, если:

  • квартира была куплена одним из супругов ещё до брака (поэтому нужно проверять время, которое она в собственности);
  • между супругами есть брачный контракт, где квартира числится собственностью только одного из них;
  • квартира получена в наследство или по приватизации, от которой второй супруг отказался;
  • квартира куплена на средства, подаренные продавцу.
Важно! Последний вариант на практике крайне трудно проверить, поэтому лучше и в этом случае требовать письменное согласие супруга.
Источники

  • https://rosreester.net/info/kak-kupit-nedvijimost-v-2019-godu-polnaya-instrukciya
  • https://urist.club/nedvizhimost/kvartira/pokupka/algoritm.html
  • https://urist.expert/kvartira/pokupka_kv/first_steps/algoritm-pokupki.html
  • http://law-divorce.ru/pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke-poshagovaya-instruktsiya/
  • http://kvartirniy-expert.ru/pokupka/kak-oformit-sdelku/
  • https://rosreestor.info/kak-oformit-dogovor-kupli-prodazhi
  • https://sovetadvokatov.ru/174-oformlenie-kupli-prodazhi-kvartiry.html
  • https://Oformovich.ru/kvartira/oformlenie-kvartiry-v-sobstvennost.html
  • https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/na-vtorichnom-rynke.html

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: