Банкротство застройщика при долевом строительстве

Содержание
  1. Что подразумевается под банкротством
  2. Процесс признания финансовой несостоятельности
  3. Как поступать дольщикам
  4. Очередность выплат
  5. Альтернативные варианты
  6. Как узнать о банкротстве компании
  7. Конкурсный управляющий
  8. Газета «Коммерсант» или ее официальный сайт
  9. Картотека арбитражных дел
  10. Единый федеральный реестр сведений о банкротстве
  11. Как попасть в реестр кредиторов при банкротстве застройщика
  12. Документы для включения в реестр кредиторов:
  13. Порядок действий при банкротстве застройщика
  14. Преднамеренное банкротство застройщика
  15. Основные причины банкротства строительных компаний
  16. Оптимальный выход из долгового кризиса: привлечение инвестиций или банкротство?
  17. Выгоды банкротства
  18. Почему застройщику важно первым заявить о банкротстве?
  19. Два стратегических пути: реанимация или ликвидация?
  20. Нюансы процедуры банкротства застройщика
  21. Кто последний? Я за вами: очереди кредиторов при банкротстве застройщика
  22. Какие требования при банкротстве застройщика нужно заявлять?
  23. Что дает статус «обманутого дольщика»?
  24. Куда обратиться при банкротстве девелопера?
  25. Юридическая сторона дела о банкротстве
  26. Как рассматривается обоснованность требований в рамках дела о банкротстве застройщика
  27. Как принимаются обеспечительные меры в рамках дела о банкротстве застройщика
  28. Как предъявляются требования в деле о банкротстве застройщика
  29. Как передаются обязательства застройщика по строительству объектов инженерно-технической, транспортной и социальной инфраструктуры
  30. Как в рамках банкротства застройщика удовлетворяются требования участников строительства
  31. Как реализуется залоговое имущество, погашаются требования участников строительства и залоговых кредиторов
  32. Расчеты с участниками строительства
  33. Как защитить свои права участнику ДДУ при банкротстве застройщика

Что подразумевается под банкротством

Финансовая несостоятельность или банкротство – это состояние компании, когда она не может выполнять обязательства перед кредиторами. Активы в подобном случае существенно ниже пассивов.

Кредиторами могут выступать физические или юридические лица, индивидуальные предприниматели, а также государственные организации, перед которыми фирма имеет долг.

Банкротство строительной компании может быть начато, как по инициативе руководства или представителей самой организации, так и по инициативе кредиторов. Для того чтобы открыть процесс, подается специализированное заявление в арбитражный суд.

Процесс признания финансовой несостоятельности

Независимо от того, кем подано заявление, процедура начинается со стадии наблюдения, когда временный управляющий проверяет законность деятельности руководства фирмы, а также составляет список имущества, которое может быть изъято.

Если нет возможности восстановить платежеспособность компании, процесс переходит к стадии конкурсного производства, когда все имущество продается на торгах, а вырученные средства направляются на удовлетворение требований кредиторов.

Банкротство строительной организации, как и других юридических лиц, может также включать этапы финансового оздоровления и внешнего управления, главной целью которых является восстановление платежеспособности фирмы и продолжение ее деятельности.

Как поступать дольщикам

Когда дольщик узнает, что в отношении строительной компании, куда он вложил свои деньги, начата процедура признания финансовой несостоятельности, его обычно охватывает паника, но если не медлить, а сразу принимать необходимые меры, добиться положительного результата для себя будет несложно.

Если компания-застройщик не может выполнить свои финансовые обязательства, то дольщики также относятся к разряду кредиторов, поэтому нужно как можно скорее подать заявление о включении себя в реестр кредиторов. Данное прошение направляется в арбитражный суд, а также арбитражному управляющему, с приложением документов, подтверждающих наличие долга перед дольщиком.

На подачу заявления отводится два месяца. В случае если дольщик не успел внести себя в реестр кредиторов за этот период, но имел уважительную причину, он будет включен в список. В иных случаях прошение отклоняется.

Очередность выплат

Если суд вынес решение признать компанию-застройщика банкротом, то ее имущество подлежит полной продаже, а полученные средства удовлетворят требования кредиторов, в установленном законом порядке.

В первую очередь погашается задолженность, касающаяся непосредственно судебного разбирательства (госпошлина, вознаграждение арбитражному управляющему и т.д.). Вторая очередь выплат – удовлетворение требований граждан, жизни или здоровью которых нанесен ущерб в результате деятельности фирмы. В третью очередь выплачиваются долги по зарплатам.

Дольщики относятся к четвертой очереди, поэтому вполне возможно, что всю сумму они не получат. Иногда рекомендуется требовать не денежной компенсации, а добиваться признания права на владение жильем.

Альтернативные варианты

Если объект практически достроен или, как минимум, ваша квартира готова, можно добиваться в суде признания за собой права собственности на жилье. В большинстве случаев объект потом передается другим застройщикам, поэтому он в любом случае будет завершен.

Добиться признания права собственности на жилье – это наилучший вариант, поскольку дольщик практически ничего не теряет.

Для этого необходимо направить заявление соответствующего содержания в арбитражный суд и управляющему, который рассматривает дело. Опять же, прошение должно быть направлено с доказательствами вашего права на объект недвижимости.

Как узнать о банкротстве компании

Если на застройщика кредитор подал в суд, дольщиков никто не уведомляет об этом. Узнавать, какие строительные компании обанкротились, приходится самому.

Нельзя доверять застройщику, даже если он пользуется исключительной репутацией. Вкладывая свои деньги, необходимо следить за процессом строительства – если прогресса нет, это должно насторожить дольщика.

Список юридических лиц, признанных обанкротившимися, публикуется в газете «Коммерсантъ», а также на официальном сайте издания, поэтому перечень можно время от времени просматривать.

Как только вы узнали, что фирма, которой вы доверили свои деньги, объявила о признании своей финансовой несостоятельности, следует незамедлительно принимать меры.

Рекомендуется также обратиться за помощью к квалифицированным юристам, в идеале знающим законодательство и его «лазейки». Они способны подсказать решение, которое станет наиболее правильным для должника в конкретном случае.

Банкротство строительных организаций – это, конечно, неприятно, но и в панику впадать не стоит. При правильном планировании своих действий и профессиональной поддержке шансы на успех достаточно высоки.

Конкурсный управляющий

В его обязанности входит уведомление дольщиков о банкротстве в течение 15-ти дней после его назначения. Однако на практике это может произойти только тогда, когда строительная компания передаст ему данные о дольщиках.

Газета «Коммерсант» или ее официальный сайт

В этом издании прописывается наименование организации, ее адрес, ИНН, арбитражный суд, который рассматривает дело, его номер и дата принятия последнего решения по делу. Для поиска конкретного юридического лица на сайте можно ввести название строительной фирмы, а также ИНН или ОГРН.

Картотека арбитражных дел

В электронной картотеке содержатся данные о текущих делах, поданных заявлениях, жалобах и ходатайствах. Эта информация находится в свободном доступе. Для поиска по организации нужно ввести ИНН, ОГРН или наименование в поле «Участник дела». Обращайте внимание на дела со значком «Б» — Банкротство.

Единый федеральный реестр сведений о банкротстве

Для поиска по реестру нужно ввести наименование застройщика, его ИНН или ОГРН. Данные в реестр вносятся конкурсным управляющим.

Если вы выяснили, что строительная компания является банкротом, не теряйте времени – обращайтесь к юристам за помощью.

Как попасть в реестр кредиторов при банкротстве застройщика

Чтобы вас включили в общий реестр, необходимо написать заявление. Оно составляется в свободной форме и должно включать описание ситуации с приложением подтверждающих документов. Готовое заявление отправляется конкурсному управляющему заказным письмом или передается лично в руки.

Документы для включения в реестр кредиторов:

  • ДДУ (удостоверьтесь, что договор прошел государственную регистрацию в Росреестре);
  • подтверждение оплаты или передаче имущества в зависимости от ситуации;
  • паспорт;
  • решение суда, если есть.

Если направляется коллективное заявление от нескольких дольщиков, в заявлении должны стоять подписи всех указанных лиц. Кроме того, понадобятся копии их паспортов.

Заявление рассматривается конкурсным управляющим в течение 30 рабочих дней. За это время проверяются документы, подтверждается факт оплаты и обоснованность требований. Решение о включении в реестр или отказ доводится до сведения заявителя. Если конкурсный управляющий вынес отказ, который по мнению дольщика не обоснован, он может обратиться в суд для оспаривания. Сделать это можно в течение 15 рабочих дней.

Порядок действий при банкротстве застройщика

Конкурсному управляющему передается заявление о включении требований в реестр кредиторов. В заявлении может быть указано требование о передаче квартиры в собственность или о возврате денежных средств.

Если дом уже был введен в эксплуатацию, в заявлении указывается требование о признании права собственности. В этом случае необходимо обращаться в арбитражный суд.

Когда дом не достроен, его будут возводить до конца. Средства на это берутся из компенсационного фонда, специального фонда субъекта РФ или другого застройщика, который приобретет права на имущество и возьмет на себя обязательства обанкротившейся строительной компании. Средства также могут быть выделены из фонда ЖСК. В этом случае потребуется дождаться окончания строительства. Далее процедура будет такой, как и предполагалась – дом введут в эксплуатацию, а дольщики вступят в имущественные права.

Если не в ваших интересах ждать окончания строительства, вы можете потребовать средства обратно. Однако это допустимо только до того момента, как обязательства застройщика-банкрота не передадут другой строительной компании.

Преднамеренное банкротство застройщика

Судебная практика включает случаи фиктивной несостоятельности строительной компании. Руководство объявляет фирму банкротом, но при этом преследуют целью вывод средств из активов организации. К примеру, намеренно заключаются договоры с подрядчиками, где существенно завышается стоимость строительных материалов и проведения работ. Подобные действия противоречат законодательным нормам.

С целью исключения преднамеренного банкротства налоговая служба осуществляет проверку всех финансовых операций организации за последние три года. Если выявляются какие-либо нарушения, деньги возвращаются дольщикам после вынесения соответствующего решения суда.

Основные причины банкротства строительных компаний

Единичные случаи «подставных» банкротств недобросовестных организаций заставляют граждан мерить одним аршином всех застройщиков. Но застройщик застройщику рознь: мошенники, безусловно, не дремлют, но благонадежных компаний на строительном рынке – подавляющее большинство. И если первые выводят активы и ликвидируются намеренно, то последние, в силу разных обстоятельств, сталкиваются с предпринимательскими рисками и трудноразрешимыми финансовыми проблемами.

К основным причинам банкротства «порядочных» застройщиков можно отнести рост цен на строительные материалы и подрядные работы, увеличение размеров взносов и тарифов на фоне снижения покупательской способности россиян, дополнительные затраты, связанные с необходимостью страхования долевого строительства. Большинство компаний вынуждены выплачивать валютные кредиты, несмотря на резкий скачок курса.

Оптимальный выход из долгового кризиса: привлечение инвестиций или банкротство?

Освещенные в СМИ примеры неудачных банкротств некоторых компаний, их полного разорения, и даже уголовного преследования руководителей и контролирующих лиц прочно «запечатлелись» в умах бизнес-представителей. Поэтому, застройщики стараются избежать банкротства и ищут все новые и новые источники финансирования. Привлечение инвестиций – это, действительно, выход. Но только не на кабальных условиях. Инвесторы во времена экономической нестабильности крайне осторожны, и если вкладываются, несмотря на многочисленные риски, то так, чтобы эти риски были оправданы.

В результате проблемная организация максимально глубоко зарывается в долговую яму. Теряет последние шансы на спасение и остается ни с чем.

Поэтому не стоит затягивать с банкротством. Это единственная возможность избавиться от долгов и претензий кредиторов, не выходя за рамки закона. При этом можно не только ликвидировать, но и сохранить фирму.

Выгоды банкротства

Банкротство дает возможность:

  • сохранить контроль над компанией;
  • обезопасить ценные финансовые активы;
  • «очистить» предприятие от сомнительных долгов;
  • пролонгировать и реструктуризировать кредиты и займы;
  • получить мораторий на требования кредиторов;
  • освободиться от арестов на имущество;
  • приостановить взыскания по исполнительным документам.

В результате предприятие может восстановить свои финансовые возможности или ликвидироваться, сохранив при этом ценные активы.

Почему застройщику важно первым заявить о банкротстве?

Если дольщики и другие кредиторы первыми заявят о банкротстве застройщика, контроль над организацией может перейти в руки «недружественных» лиц, а его руководство – быть полностью отстраненным от управления компанией.

Своевременно инициировав процедуру банкротства, строительная организация полностью нивелирует риски захвата ценных активов, любых форм недружественного влияния. В руках руководства остается полный контроль над фирмой. Лояльный управляющий, «авторитетное» право голоса на собраниях кредиторов, «управляемый» комитет кредиторов – вот те плюсы, которые могут получить представители застройщика, первыми подав заявление о банкротстве.

Два стратегических пути: реанимация или ликвидация?

Планируя банкротство, нужно определиться со стратегией. Возможны два по сути противоположных пути: ликвидация компании с исключением из ЕГРЮЛ либо реанимация ее деятельности (восстановление платежеспособности) в ходе проведения восстановительных процедур банкротства – путем привлечения инвестиций, мер, направленных на рационализацию производства, реструктуризацию кредиторской задолженности и т.д.

Нюансы процедуры банкротства застройщика

К нюансам банкротства застройщиков можно отнести:

  • особые нормы защиты интересов дольщиков;
  • возможность расчета с кредиторами, как деньгами, так и недвижимостью (в том числе объектами незавершенного строительства);
  • преимущество реестровой очередности дольщиков перед конкурсными кредиторами;
  • возможность рассмотрения дела как по месту регистрации застройщика, так и по месту нахождения большинства участников строительства.

В целом же, процедура банкротства застройщика по большинству пунктов аналогична процедуре несостоятельности любого другого юридического лица.

Кто последний? Я за вами: очереди кредиторов при банкротстве застройщика

Очередей на выплаты после банкротства насчитывается четыре:

  • граждане, чье здоровье пострадало из-за действий банкрота;
  • штатные сотрудники попавшего под банкротство застройщика (зарплатные долги);
  • дольщики;
  • все прочие заимодавцы.

А куда становиться при банкротстве тем, кто приобрел жилье не по ДДУ, а по предварительной купчей? Им следует потребовать признания их договора договором долевого участия. Судьи, как правило, такие требования в деле о банкротстве удовлетворяют. А покупатели, став дольщиками, получают право требовать неустойку за задержку передачи готового жилья по закону №214-ФЗ.

Какие требования при банкротстве застройщика нужно заявлять?

Рассмотрим подробнее требования, которые вправе предъявить дольщик при банкротстве девелопера, их три:

  • признать право собственности на построенную квартиру;
  • признать право владения долей общего имущества, если дом еще недостроен;
  • вернуть деньги, плюс неустойку за просрочку и возмещение вреда, понесенного из-за банкротства строительной компании.

В реестре требований содержатся все материальные претензии по банкротству девелопера. Однако есть в нем и специальный раздел: реестр требований о передаче квартир ().

Закон о банкротстве разрешает дольщикам подавать заявление о включении в оба реестра одновременно, но можно будет удовлетвориться либо деньгами, либо построенным жильем, либо долей в недостроенной многоэтажке.

Но есть в деле о банкротстве тонкости. Дольщикам, решившим получить, наконец, свои квадраты, следует знать:

  • чтобы обрести свою квартиру, сначала надо через суд, ведущий дело о банкротстве, признать на нее право собственности и внести запись об этом в Росреестр;
  • установленное право владения выведет квартиру из конкурсной массы, сформированной при банкротстве стройфирмы, продавать ее с аукциона уже точно никто не будет;
  • право собственности на жилплощадь (долю в незаконченном доме)позволит вместе с остальными обманутыми дольщиками после банкротства организовать жилстройкооператив, чтобы завершить стройку. Или продать недостроенный объект.

Тем же, кто после банкротства решил вернуть свои деньги, стоит знать:

  • у банкрота деньги на выплаты вряд ли имеются;
  • а того, что еще осталось, не хватит на дольщиков, так как уйдет на платежи первым и вторым очередникам.

В общем, процедура банкротства застройщика полностью вернуть свою долю деньгами не позволяет. Дай Бог, если удастся получить половину.

Однако тем, кто получил статус обманутого дольщика при банкротстве после 2017-го, повезло. В закон 214-ФЗ были внесены изменения. Деньги при банкротстве могут вернуть из фонда долевого строительства, который создается благодаря этим правкам.

Гражданам, кого коснулось банкротство девелопера до 2017-го, можно попробовать вернуть часть денег по страховке. Ведь в ФЗ-214 прописана обязанность всех строительных компаний страховать возможное банкротство застройщика при долевом строительстве в 2020 году.

Что дает статус «обманутого дольщика»?

Долевой участник строительства оказывается со статусом обманутого дольщика в деле о банкротстве только после внесения его фамилии в так называемый «Реестр обманутых дольщиков». Этот перечень после открытия дела о банкротстве стройподрядчика заводят местные исполнительные власти, чтобы отслеживать ситуацию с банкротством стройкомпаний в своем регионе. Только пребывая в этом реестре, можно рассчитывать на господдержку в вопросе банкротства девелопера. Власти сами решают, как помогать. Это может быть матпомощь, субсидии на завершение стройки, либо дадут нового застройщика, который завершит строительство лучше своего предшественника, попавшего под банкротство.

Куда обратиться при банкротстве девелопера?

Дела о банкротстве рассматривают исключительно в арбитражных судах по месту регистрации строительной компании. Сюда и следует бежать обманутому дольщику с иском, договором ДДУ и документами, подтверждающими оплату указанной в ДДУ суммы.

Кроме арбитража, можно обращаться в компанию страховщика, с которой застройщик банкрот заключил соответствующий договор, к поручителю, если таковой был, к местным властям за внесением в реестр обманутых дольщиков после банкротства.

Юридическая сторона дела о банкротстве

Застройщик банкротится, что делать дольщику? Процесс банкротства, инициированный судом, может длиться до года, а то и больше. Раньше банкротство проводили несколькими этапами.

Этап наблюдения. Характеризуется активной работой назначенного судом финансового управляющего, который собирает и анализирует информацию о деятельности застройщика и о его реальном финансовом положении во время банкротства. По результатам такой разведки, которая может длиться до полугода, финуправ составляет исчерпывающий отчет и оглашает его перед собранием кредиторов, а затем судом. По результатам суд принимает решение о судьбе застройщика: компания либо продолжает работать (если есть надежда на завершение строительства), утвердив план реструктуризации, либо объявляют о банкротстве фирмы, саму ее ликвидируют и распродают имущество, выявленное финуправом, с молотка.

Если речь шла о реструктуризации, объявлялся одноименный этап банкротства, длительностью до двух лет. После чего, зависело от результатов отчета финуправляющего в конце этапа, либо вводили внешнее управление, либо официально оглашали банкротство фирмы.

Конкурсное производство. Сегодня, после последних поправок в законодательстве, единственный этап банкротства, если суд одобрил заявление на банкротство. Судья отдельным решением отстраняет руководство компании от работы. Вся власть переходит в руки конкурсного управляющего. Он распродает имущество на торгах, организованных после банкротства, и рассчитывается вырученными деньгами с кредиторами.

Как рассматривается обоснованность требований в рамках дела о банкротстве застройщика

Обоснованность требований, за исключением требований участников строительства, рассматривается в общем порядке, установленном ст. 48 Закона о банкротстве. Если суд признает требование обоснованным, он вводит процедуру конкурсного управления сроком на один год, так как наблюдение и финансовое оздоровление не применяются при банкротстве застройщика (п. 2.7 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Обоснованность требований участников строительства арбитражный суд рассматривает, только если они поданы в рамках заявления о признании должника банкротом до рассмотрения первого требования. Их обоснованность устанавливается судом на основании п. п. 5 и 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве (п. 8 ст. 42, п. 2.6 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Требования, поданные после введения арбитражным судом конкурсного производства, рассматриваются конкурсным управляющим (п. 3 ст. 201.4 Закона о банкротстве).

Конкурсный управляющий самостоятельно включает требования, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, в реестр на основании информации, размещенной Росреестром в единой информационной системе жилищного строительства (п. 3.1 ст. 201.4 Закона о банкротстве).

Как принимаются обеспечительные меры в рамках дела о банкротстве застройщика

Обеспечительные меры принимаются судом, рассматривающим дело о банкротстве, на основании заявления заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве. В качестве таковых могут быть приняты меры, предусмотренные процессуальным законодательством. 

Кроме того, может быть установлен запрет на расторжение арендодателем земельного участка под застройку договора аренды, на заключение договоров аренды на него с другими лицами, помимо застройщика, и запрет на госрегистрацию такого договора аренды либо запрет распоряжаться земельным участком под застройку иным образом. Такие меры принимаются, только если на земельном участке есть объект строительства либо начато строительство данного объекта (п. п. 1, 3 ст. 201.3 Закона о банкротстве).

При рассмотрении обеспечительных мер, касающихся запрета арендодателю заключать договоры аренды либо иным образом распоряжаться земельным участком, суд извещает арендодателя, который вправе участвовать в рассмотрении вопроса о принятии указанных мер (п. 2 ст. 201.3 Закона о банкротстве).

Как предъявляются требования в деле о банкротстве застройщика

Требования уполномоченных органов, кредиторов, за исключением участников строительства, предъявляются по общим правилам в зависимости от стадии банкротства.

Как предъявляет требования участник строительства

Направьте конкурсному управляющему требование в течение двух месяцев со дня получения от него уведомления об открытии конкурсного производства. Такое уведомление считается полученным по истечении одного месяца со дня его опубликования в порядке, установленном ст. 28 Закона о банкротстве (п. 4 ст. 201.4 Закона о банкротстве).

Обязательно приложите к требованию документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу помещений и машино-мест (п. 6 ст. 201.4 Закона о банкротстве).

К требованию приложите (п. 6 ст. 201.4 Закона о банкротстве):

  • документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты участником строительства своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу помещений и машино-мест;
  • вступившее в силу решение суда (арбитражного суда);
  • определение о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решений третейского суда или иных судебных актов;
  • документы (оригиналы либо их надлежащим образом заверенные копии), подтверждающие обоснованность требований.

Если требования возникли в результате уступки прав по договору участия в долевом строительстве, по которому обязательство в части уплаты цены прекращено, то представлять документы, подтверждающие обоснованность требований, не нужно (п. 6 ст. 201.4 Закона о банкротстве). 

По истечении 30 рабочих дней конкурсный управляющий направит вам уведомление о принятии требований и о включении их в реестр в размере с учетом реального ущерба или об отказе в принятии. Отказ можно оспорить в арбитражном суде, рассматривающем дело о банкротстве, в течение 15 рабочих дней со дня получения уведомления (п. п. 7 и 8 ст. 201.4 Закона о банкротстве).

Как передаются обязательства застройщика по строительству объектов инженерно-технической, транспортной и социальной инфраструктуры

Если застройщик имеет обязательства по таким объектам, то он в возмездном порядке передает имущество (в том числе имущественные права) и обязательства иному застройщику-приобретателю. После завершения строительства приобретатель безвозмездно передает эти объекты в государственную или муниципальную собственность (ст. 201.15-2-1 Закона о банкротстве).

Приобретателем имущества и обязательств застройщика может быть (п. п. 5, 6 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 09.08.2016 N 760, п. 2 ст. 201.15-2-1 Закона о банкротстве):

  • юрлицо:

– которое обладает правом выполнять инженерные изыскания, осуществлять подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства согласно Градостроительному кодексу РФ;

– которое соответствует требованиям, предъявляемым к участникам закупки в силу ст. 31 Закона N 44-ФЗ;

– которое обладает денежными средствами и (или) имуществом в количестве (размере и объеме), достаточном для завершения строительства передаваемых объектов;

  • некоммерческая организация Фонда, созданная для урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, в том числе для финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства. При этом размер финансирования, определенный решением Фонда, должен соответствовать размеру финансирования, необходимому для завершения строительства передаваемых объектов;
  • Фонд субъекта РФ.

Если дело о банкротстве возбуждено до 25.12.2018, то некоммерческая организация Фонда может быть приобретателем при условии, что не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди (п. 3 ст. 8 Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ).

Лицо, которое намеревается приобрести имущество и обязательства застройщика, должно направить заявление о таком намерении и необходимые документы (п. п. 1 – 3 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 09.08.2016 N 760, п. п. 3, 4 ст. 201.15-2-1 Закона о банкротстве).

Если таким лицом является Фонд субъекта РФ, он должен направить заявление и документы:

  • в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве;
  • конкурсному (внешнему) управляющему;
  • в Минстрой России.

Суд вынесет определение об удовлетворении этого заявления, если представлено заключение Минстроя России о возможности передать Фонду субъекта РФ имущество и обязательства застройщика (п. 6 ст. 201.15-2-1 Закона о банкротстве).

Такое определение подлежит немедленному исполнению. Оно может быть обжаловано в порядке, установленном п. 3 ст. 61 Закона о банкротстве (п. 6.1 ст. 201.15-2-1 Закона о банкротстве).

Как в рамках банкротства застройщика удовлетворяются требования участников строительства

Конкурсный управляющий в отдельных случаях созывает собрание участников строительства и (или) участников долевого строительства. Например, это необходимо, если у застройщика есть объекты незавершенного строительства и Фонд принял решение о нецелесообразности финансирования завершения строительства в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ.

Собрание участников строительства не проводится, если Фонд принял решение о финансировании мероприятий, указанных в ч. 2 ст. 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ, например мероприятий по завершению строительства (строительству) объектов инфраструктуры (п. 1 ст. 201.12 Закона о банкротстве).

На собрание участников строительства выносится вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи (п. 1 ст. 201.10, п. 1.1 ст. 201.11 Закона о банкротстве):

  • прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства ЖСК или иному специализированному потребительскому кооперативу – если объект на стадии строительства и Фонд принял решение о нецелесообразности финансирования завершения строительства;
  • им жилых (нежилых) помещений, машино-мест в доме – если строительство завершено и Фонд принял решение о нецелесообразности финансирования мероприятий.

На собрание участников долевого строительства выносится вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников долевого строительства (так же, как в случае с участниками строительства) или о привлечении иного застройщика при наличии такой возможности (п. 4 ст. 201.12-1 Закона о банкротстве).

На собрание участников долевого строительства, внесших денежные средства на счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, выносится вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников путем передачи им в собственность помещений и машино-мест или о привлечении иного застройщика при наличии возможности привлечения такого лица (п. 3 ст. 201.12-2 Закона о банкротстве).

Конкурсный управляющий производит расчеты с участниками строительства в порядке ст. 201.9 Закона о банкротстве в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 201.13 названного Закона. Это может потребоваться, к примеру, если арбитражный суд не позднее чем за один месяц до даты завершения конкурсного производства не вынесет определение о передаче:

  • объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме, жилом доме блокированной застройки, здании (сооружении), предназначенном исключительно для размещения машино-мест, строительство которых завершено, согласно ст. ст. 201.10, 11 Закона о банкротстве;
  • имущества и обязательств застройщика приобретателю согласно ст. 201.15-1 Закона о банкротстве.

Совместное собрание участников строительства и участников долевого строительства, имеющих требования в отношении одного и того же объекта, проводится в случае возбуждения дела о банкротстве застройщика, привлекающего денежные средства и (или) имущество участников строительства по договорам участия в долевом строительстве, если (ч. 26 ст. 8 Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ):

  • договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства представлен на госрегистрацию до госрегистрации Фонда;
  • и (или) договоры участия в долевом строительстве содержат условия об обязанности застройщика уплатить обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, а также об использовании счетов эскроу.

Такое собрание проводится в порядке, установленном п. 5 ст. 201.12-1 Закона о банкротстве.

Какие условия надо соблюсти для передачи ЖСК, созданному участниками строительства, прав застройщика

Условия, которые необходимо одновременно соблюсти, перечислены в п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве (например, объект незавершенного строительства должен принадлежать застройщику на праве собственности). При этом в следующих случаях участникам строительства может потребоваться внести денежные средства (пп. 1 – 3 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве):

  • стоимость прав застройщика превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства и за одобрение передачи права не отдано 3/4 голосов кредиторов четвертой очереди без учета юрлиц – участников строительства;
  • оставшегося у должника имущества будет недостаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по банкротству, выплаты вознаграждения арбитражному управляющему, оплаты деятельности лиц, привлеченных управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей, требований кредиторов первой и второй очереди;
  • права застройщика и земельный участок находятся в залоге у кредиторов – неучастников строительства, и они не дали согласия на передачу прав застройщика. 
Обращаем внимание, что требования участников долевого строительства, которые внесли денежные средства на счета эскроу, нельзя погасить путем передачи объекта незавершенного строительства (п. 4 ст. 201.12-2 Закона о банкротстве).

Какие условия надо соблюсти для передачи участникам строительства жилых (нежилых) помещений, машино-мест в доме

Перечень условий, которые необходимо одновременно соблюсти, предусмотрен п. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве (например, застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче). Для соблюдения некоторых из них участникам строительства, Фонду и (или) третьим лицам может потребоваться внести денежные средства. Это необходимо, если (пп. 3 – 5 п. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве):

  • стоимость передаваемых жилых (нежилых) помещений, машино-мест превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, или за решение о согласии на передачу участникам строительства не проголосовало 3/4 голосов кредиторов четвертой очереди;
  • оставшегося у должника имущества будет недостаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по банкротству, выплаты вознаграждения арбитражному управляющему, оплаты деятельности лиц, привлеченных управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей, требований кредиторов первой и второй очереди;
  • права застройщика и земельный участок находятся в залоге у кредиторов – неучастников строительства, и они не дали согласия на передачу прав застройщика.

Для передачи жилых (нежилых) помещений, машино-мест участникам долевого строительства, внесшим денежные средства на счета эскроу, необходимо соблюдение требований, предусмотренных пп. 1 – 4, 6 п. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве (п. 6 ст. 201.12-2 Закона о банкротстве).

Как реализуется залоговое имущество, погашаются требования участников строительства и залоговых кредиторов

Реализация имущества, в том числе и залогового в рамках банкротства застройщика, осуществляется в общем порядке, предусмотренном ст. 139 Закона о банкротстве.

Особенность – все денежные средства поступают на специальный счет. С этого счета денежные средства, после вычета расходов на сохранение и реализацию, направляются на погашение (п. п. 1, 4 ст. 201.14 Закона о банкротстве):

  • требований кредиторов, чьи обязательства были обеспечены залогом реализованного имущества, – 60% полученных от реализации средств.В том числе и участников строительства, чьи права были обеспечены залогом;
  • денежных требований граждан – участников строительства (за исключением процентов и иных санкций) вне зависимости от того, являются ли они залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка, – 25% полученных от реализации средств;
  • требований кредиторов первой и второй очереди, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований – 10% полученных от реализации средств;
  • судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и оплату услуг лиц, привлеченных конкурсным управляющим (внешним управляющим) в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей, – 5% полученных от реализации средств.

Если застройщик привлекал средства участников долевого строительства исключительно с использованием счетов эскроу, требования кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом объектов и (или) прав на них должника, указанных в п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве, удовлетворяются в установленном размере. На основании распоряжения конкурсного управляющего банк списывает средства с отдельного счета должника и выдает их кредитору или зачисляет на указанный им счет.

Средства, оставшиеся на отдельном счете должника после удовлетворения требований кредиторов, используются по правилам ст. 138 Закона о банкротстве (п. 5 ст. 201.14 Закона о банкротстве). 

Обращаем внимание: положения ст. 201.14 Закона о банкротстве (в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ) применяются, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до 27.06.2019 при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди (ч. 17 ст. 16 Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ).

Расчеты с участниками строительства

Согласно положениям ст. 201.13 127-ФЗ, расчеты с участниками строительства необходимо произвести не позднее, чем за месяц до окончания конкурсного производства. Если застройщику-банкроту принадлежало имущество, которое было оформлено в залог, то расчеты производятся по ст. 201.14 127-ФЗ.

По результатам реализации предмета залога денежные средства распределяются следующим образом:

  1. 60% уходят на удовлетворение требований кредиторов по обязательствам, которые обеспечены залогом.
  2. 25% направляются на погашение денежных требований участников строительства независимо от наличия у них статуса залогодержателя.
  3. 10% – на погашение обязательств перед кредиторами первой и второй очередей.
  4. Остаток перенаправляется на погашение судебных расходов и расходов на выплату вознаграждения управляющему (конкурсному или внешнему), оплату услуг лиц, привлеченных управляющим к делу о банкротстве.

Таким образом, применение параграфа 7 127-ФЗ по отношению к процедуре банкротства застройщика придает процессу некоторые особенности, которые отличают его от стандартного. Так, в рамках признания застройщика несостоятельным дольщики наделены правом предъявления как денежных требований, так и требований по передаче жилых и нежилых помещений. Также в деле о банкротстве застройщика рассматриваются заявления о признании права собственности на объекты недвижимости. Дольщикам в процессе погашения требований кредиторов отдается приоритет: обязательства перед ними погашаются в составе 3 очереди, а остальных кредиторов в составе 4 очереди.

Как защитить свои права участнику ДДУ при банкротстве застройщика

Вполне справедливо, что каждый человек, являющийся участником долевого строительства, желает получить от застройщика готовый объект недвижимости или же, в случае банкротства строительной компании, вернуть вложенные деньги. Для того, чтобы обезопасить себя от опасных инвестиций, необходимо очень внимательно подойти к данному вопросу еще на этапе подписания договора ДДУ.
Права и обязанности дольщика определены Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» № 214-ФЗ от 30.12.2004г. На основании этого законодательного акта в договоре между строительной компанией и дольщиком должны быть четко определены стороны соглашения – дольщик в этом случае не может выступать инвестором, и в случае наступления банкротства строительной организации, он будет иметь по закону существенные преимущества по защите финансовых прав. Так, например, дольщик имеет первоочередное право на получение готового объекта жилой недвижимости в будущем доме застройщика, а получить денежную компенсацию взамен квартиры – право третьей очереди (первая очередь – работники, здоровью которых был нанесен вред в период работы у застройщика, вторая очередь – задолженность по заработной плате сотрудникам).
Важно! В случае, если в договоре ДДУ участник прописан, как инвестор, он будет относиться к категории кредиторов, чьи требования при банкротстве застройщика выполняются в последнюю очередь.
После получения соответствующего судебного решения, дольщик вправе претендовать в первую очередь на получение жилого объекта, указанного в договоре ДДУ, в случае, если строительство дома завершается до окончания процедуры банкротства или же, если объект незавершенного строительства выкупается другим юридическим лицом. Важным моментом является составление «Реестра о передаче в собственность помещений жилого типа» арбитражным управляющим, назначенным судом.
В случае, если объект жилой недвижимости не был достроен до момента процедуры банкротства и на основании принятого судебного решения будет реализовываться на открытых торгах, средства будут распределяться в следующем порядке: доля погашения денежных требований дольщиков составит 25% от суммы, полученной в результате реализации имущества должника, при отсутствии у компании-банкрота кредиторских задолженностей, процентная доля выплат неустойки застройщиком может достигать 85%.
В соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ дольщики вправе предъявить свои требования к застройщику после получения сведений о введении наблюдения и открытии конкурсного производства следующими способами:

  • Обратиться с заявлением в судебный орган.

На основании п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ дольщик вправе подать заявление в арбитражный суд с требованиями о передаче жилого помещения либо заявление, в котором четко изложить сведения об одностороннем отказе компанией-застройщиком исполнять свои договорные обязательства о передаче жилья и возврате денежных средств участнику ДДУ.
В случае, если сторонами был подписан передаточный акт до момента банкротства застройщика, дольщик вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на жилое помещение (ст. 201.8 и ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ). Форма и содержание искового заявления должны отвечать требованиям ст. 125 и 126 АПК РФ.
К заявлению прилагается квитанция об уплате госпошлины, копия иска и прилагаемых документов направляются застройщику. При положительном судебном решении право собственности на квартиру будет признано в соответствии с п. 8 ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ.

  • Выставить требование о передаче квартиры дольщику.

В случае завершенного строительства и начале процедуры банкротства, дольщик вправе в судебном порядке предъявить требование о передаче ему объекта жилой недвижимости и включения его в реестр требований кредиторов (ст. 201.1, п. 2 ст. 201.4, ст. 201.6 и 201.7 Закона № 127-ФЗ).

  • Требование о денежной компенсации.

В случае отказа застройщиком исполнять договорные обязательства на этапе конкурсного производства, дольщик вправе обратиться в суд с одним из требований о денежной компенсации (ст. 201.5 и ст 201.1 Закона № 127-ФЗ):

  1. о возврате средств, уплаченных до расторжения договора ДДУ;
  2. о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненного строительной компанией, объявившей себя банкротом;
  3. о возврате денежных средств после того, как договор ДДУ будет признан в суде незаключенным или недействительным.
Источники

  • https://bankrothelp.ru/zastroyshhik/bankrotstvo-stroitelnoy-kompanii.html
  • https://mpcvector.ru/bankrotstvo/bankrotstvo-zastroyshchika
  • https://www.klerk.ru/boss/articles/471946/
  • https://pravobez.ru/articles/Bankrotstvo-zastroishchika-pri-dolevom-stroitelstve-v-2020-godu-chto-delat-v-pervuiu-ochered-novoe-v-zakone-127-FZ-32522.html
  • https://znatpravo.ru/bankrotstvo/kak-osushhestvlyaetsya-procedura-bankrotstva-zastrojshhika/
  • https://zakonguru.com/bankrotstvo/yuridicheskix-lic/glava-9-fz-127.html
  • https://PravoVedus.ru/practical-law/civil/bankrotstvo-zastroyshchika-prichiny-osobennosti-protsedury/

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: