Что делает риэлтор – обязанности при покупке и продаже квартиы

Содержание
  1. Кто такой риэлтор
  2. Историческая справка
  3. Почему нужен риэлтор?
  4. Что входит в услуги риэлтора
  5. Обязанности агента по продаже недвижимости
  6. При покупке квартиры
  7. При оформлении договора аренды
  8. Права риэлтора в суде
  9. Что не входит в обязанности риэлтора
  10. Где найти риэлтора и сколько стоят его услуги
  11. За что риэлторы получают свой гонорар
  12. Гонорар риэлторов
  13. Кто платит риэлтору?
  14. Как найти надежного риелтора – ТОП-5 советов от экспертов
  15. Совет 1. Обращайте внимание на опыт работы и реальные отзывы клиентов
  16. Совет 2. Ищите специалиста через друзей, родственников и знакомых
  17. Совет 3. Работайте с солидными компаниями
  18. Совет 4. Изучите отзывы в сети о работе агентства или конкретного специалиста
  19. Совет 5. Выбирайте из нескольких кандидатур
  20. Как определить плохого риэлтора
  21. Как правильно оформить договор
  22. Как не стать жертвой мошенников?
  23. Распространенный способ обмана людей черными риэлторами
  24. Требования к риэлтору
  25. Выгодная ли это профессия
  26. Что выгоднее — работать с агентством или на себя
  27. Стоит ли работать риэлтором без опыта работы
  28. Работа риэлтором: плюсы и минусы
  29. Советы
  30. Рейтинг часто задаваемых вопросов об обязанностях риэлтора при купле-продаже недвижимости.
  31. Заключение

Кто такой риэлтор

Агент по недвижимости действует в интересах клиента, подбирая для него наиболее выгодные и безопасные варианты совершения сделок. Он принимает на себя контроль за всеми этапами, начиная с поиска покупателя/продавца, и заканчивая регистрацией объекта недвижимости после совершения сделки.

В нашей стране слово риэлтор появилось недавно, причем им называют не только конкретных лиц, но и специализированные агентства, предоставляющие аналогичные услуги. Они выполняют широкий перечень посреднических услуг, получая за это вознаграждение в виде заранее установленной суммы (процент от сделки или фиксированная величина).

В советский период в стране не существовало маклеров. Операции по обмену жилья проводились при помощи бюро по обмену жилплощади, в то время как отдельные лица, оказывавшие аналогичные услуги, действовали на нелегальных началах.

Официально риэлторские компании начали работать в России с 90-х годов, получая от государства лицензию и обеспечивая страхование собственной деятельности. За последние годы агентства недвижимости превратились в универсальные организации, оказывающие широкий перечень услуг, в том числе юридических.

Сегодня рынок маклеровских услуг относится к числу высококонкурентных, что заставляет агентства недвижимости расширять перечень предоставляемых клиентам сервисов.

Историческая справка

Во времена социализма профессии риэлтора официально не существовало. Функции посредников выполняли бюро по обмену жилплощади. Нелегально работали риелторы на дому, которых в те времена называли «маклерами».

Первые частные риэлторские компании в России появились в 1990-х годах. Для деятельности в качестве посредника при сделках с недвижимостью нужны были государственные лицензии и обязательное страхование профессиональных услуг.

В настоящее время риэлтерской деятельностью занимаются в основном агентства недвижимости.

Риэлторские компании стали многопрофильными организациями, в штате которых задействованы маркетологи, юристы, экономисты, собственно агенты по продажам.

Конкурентная борьба между агентствами, особенно в условиях экономической нестабильности, довольно высока, что заставляет фирмы предлагать всё новые услуги своим клиентам.

Почему нужен риэлтор?

Давно прошли времена, когда найти информацию о продающихся квартирах можно было только на дверях парадных (СПб — подъездов), на остановках общественного транспорта, редких информационных стендах или, обратившись в крупное агентство недвижимости, у которого есть профессиональная база подобных объявлений.

В то же время, не смотря на большое количество имеющихся сейчас интернет-ресурсов (сайтов) с объявлениями о недвижимости, далеко не каждый человек способен быстро отыскать в них интересные для себя объекты и получить полное представление о них.

Не каждый знает, как должны выглядеть правоустанавливающие документы на квартиру, как проверить объект на отсутствие обременений, задолженностей и прочих неприятных или даже опасных для совершения сделки моментов.

Доверяя профессиональному риэлтору сопровождение любой сделки с недвижимостью, обе стороны процесса (продавец и покупатель) могут считать себя вполне защищенными от мошенничества. Сделка будет происходить в рамках закона и состоится в комфортной непринужденной обстановке.

Чем поможет риэлтор?

  • Он найдет клиента, грамотно создав и разместив объявления на лучших информационных ресурсах. Проведет необходимые переговоры и показ объектов недвижимости заинтересованным потенциальным покупателям.
  • Опытный риэлтор, знающий рынок недвижимости, подскажет оптимальную цену, продаваемого объекта.
  • Обеспечит проверку правоустанавливающих документов, сбор различных сведений, необходимых для составления договора, урегулирует спорные вопросы.
  • Сопроводит сделку от поиска вариантов и до получения документов на приобретаемую недвижимость (или денег за проданную квартиру).

Что входит в услуги риэлтора

Основная задача специалиста — действительно — подбор вариантов для продажи различных вариантов недвижимости. После того как варианты подобраны и готовы к продаже, необходимо найти покупателя на каждый объект.

В задачи риэлтора входит взаимодействие с покупателем, подбор вариантов исходя из пожеланий, и организация сделки:

  1. организация показов недвижимости для заинтересованной стороны;
  2. проработка схемы — «цепочки сделки», переговоры с покупателем и с продавцом по отдельности и совместно.

Также в обязанности риэлтора входит проверка документов на недвижимость и оформление сделки.

Получается, что несмотря на стандартный рабочий алгоритм действий, риэлтор должен владеть разнообразными знаниями как в сфере недвижимости, так и в юридической и экономической сфере: у каждой сделки свои индивидуальные особенности.

Риэлтор поможет:

  1. выяснить инфраструктуру района;
  2. объяснит, в чём заключаются особенности планировки;
  3. поможет собрать документы;
  4. решит вопросы, касающиеся юридической чистоты сделки;
  5. поможет разобраться и с психологией продавца, иногда это оказывается особенно важным.

Риэлтор организовывает подачу рекламы, подавая десятки рекламных объявлений ежедневно. Причём каждое должно быть составлено оригинально и иметь свою изюминку, так как многие владельцы недвижимости придают тому, как именно подано в рекламе описание их жилья, слишком большое значение.

В любом случае риэлтор должен не допускать конфликтов, находить для любого клиента подходящие слова, проявлять терпение. Нередко приходится корректировать объявление. На рекламных объявлениях обязанности риэлтора не закачиваются.

Он проводит серьёзную аналитическую работу, анализируя рынок недвижимости и цены на нём; работает с базами данных, проверяя сведения, в них представленные, на достоверность, и внося в них соответствующие корректировки. Эта работа начинается с телефонных звонков, которые позволяют выявить уже проданные объекты.

Обязанности агента по продаже недвижимости

Ключевой обязанностью риэлтора является оказание посреднических услуг в совершении сделок с недвижимостью.

Агенты по недвижимости занимаются подбором подходящих помещений, соответствующих запросам своих клиентов, поиском лиц или компаний, желающих купить или продать недвижимость, оформляют всю необходимую для сделки документацию, занимаются юридическим сопровождением сделки.

Допустим, если человек хочет купить квартиру, но у него нет времени заниматься поиском подходящего варианта, он может обратиться за помощью к риэлтору.

Специалист по недвижимости полностью берет на себя все обязанности и заботы по подготовке и оформлению сделки.

Бытует ошибочное мнение, что основной обязанностью риэлтора является исключительно демонстрация жилой и коммерческой недвижимости потенциальным покупателям (арендаторам).

На практике же показ квартир и офисов – это лишь малая часть массивной работы, которая включает:

  • поиск продавцов или арендодателей (покупателей, арендаторов);
  • заключение договоров и соглашений;
  • подбор выгодных условий для сторон предстоящих сделок;
  • проверка чистоты необходимых для этого документов.

Основные обязанности риэлторов можно условно сформулировать в нескольких пунктах:

  1. Агент по недвижимости в первую очередь должен знать фактическую ситуацию на рынке, изучать существующий спрос и предложение. Без этой информации он не сможет подобрать и предложить клиенту подходящие варианты покупки, продажи, аренды.
  2. Риэлтор подробно рассказывает потенциальным покупателям о характеристиках объекта недвижимости, его выгодных сторонах, дает объективную оценку относительно качества, расположения, транспортного оснащения, приближенности к социально-значимым объектам, а также ценового диапазона.
  3. Организует демонстрацию заинтересовавших клиента помещений.
  4. Помогает в оформлении и сборе необходимого пакета документов, вводит покупателя в курс дела относительно прав на недвижимость третьих лиц (при наличии), занимается согласованием всех условий и оформлением сделки.
  5. Помогает в урегулировании разногласий и споров между сторонами.
  6. Разъясняет сторонам договора их права и обязанности, контролирует своевременное выполнение всех условий соглашения (например, внесение оплаты, освобождение помещения в установленный срок и прочее).
  7. Составляет отчетную документацию о выполненной работе.
Риэлтор ко всему прочему несет полную ответственность за юридическую чистоту и законность заключенных с его участием сделок.

При покупке квартиры

Обязанности риэлтора при покупке квартиры:

  • консультация по ценам на жильё и ситуации на рынке;
  • заключение авансового соглашения и нотариального заверения сделки;
  • осмотр доступных вариантов, подходящих клиенту в соответствии с его запросами;
  • осмотр вариантов из кредитов и ипотек, проведение всех необходимых действий с банками;
  • обеспечение встречи клиента и продавца квартиры, помощь при её осмотре;
  • переговоры с продавцом по условиям договора и цене;
  • просмотр документов, связанных с жильём (например, количество прописанных жильцов), проверка «юридической чистоты» недвижимости;
  • после того, как стороны договорились о купле/продаже, агент обязан обеспечить правильное оформление договоров и всех связанных с ним бумаг (в том числе, акта о приёме-передаче недвижимости), помочь при взаимном расчёте продавца и покупателя и проследить за успешным совершением сделки (включая устранение вероятных нарушений перед органами ФРС);
  • помочь в оформлении страховки на квартиру (по желанию клиента).

Оценка недвижимости не является обязанностью риэлтора и он не имеет права её проводить платно, если он не сертифицированный специалист. Риэлтор обязан лишь первично оценить возможные варианты для покупки, чтобы информировать клиента.

При оформлении договора аренды

Агент обязан помочь клиенту с поиском жилья в аренду. Помощь включает:

  • регулярный осмотр актуальных объявлений
  • обязанность отвечать на звонки даже в нерабочее время;
  • осматривать жилье (вместе с клиентом).

Обязанности риэлтора при аренде жилья практически идентичны его обязанностям при покупке/продаже, основное отличие в типах составляемых документов.

Риэлторские компании предоставляют возможность заключить 2 типа договора: эксклюзивный и типовой. Типовой договор нужен при съёме небольших (1-комнатных или 2-комнатных) бюджетных квартир.

При этом агент должен принять заявление от клиента, подобрать квартиру/нанимателя, показать её клиенту (организовав встречу двух сторон) и, при его согласии, заключить договор найма. При несогласии – продолжить искать другие через клиентскую базу.

Эксклюзивный договор более дорогой, его заключают при съёме жилья бизнес-класса. В целом, обязанности риэлтора такие же, как и при заключении типового договора, но есть некоторые различия:

  1. Поиск нанимателя согласно предпочтениям клиента.
  2. Если наниматель не подойдет клиенту, риэлторская компания должна прорекламировать его квартиру, чтобы найти более подходящих нанимателей.

Права риэлтора в суде

Права агента в судебных разбирательствах защищены законодательством практически так же, как и права клиентов риэлторских компаний. Перечень процессуальных прав обоих участвующих в суде сторон изложен в ГПК РФ.

Постоянно случаются прецеденты, когда суд встаёт на сторону риэлтора в его споре с клиентом.

В суд на агента могут подать при переводе жилого помещения в нежилое, чтобы его пресечь, при несогласии со сделкой и признанию её недействительной.

Что не входит в обязанности риэлтора

Агент не обязан:

  • Оценивать недвижимость (если он не специалист в этом) и, более того, не имеет на это права.
  • консультировать клиентов по вопросам, не связанным с его профессиональной деятельностью;

Нельзя требовать от риэлтора услуг, отсутствующих в договоре с ним.

  • давать экспертную оценку состояния квартиры;
  • иметь специальные знания, не определенные законами РФ;
  • выявлять скрытые дефекты недвижимости.

Где найти риэлтора и сколько стоят его услуги

Итак, вы решили продать или купить квартиру, снять жильё или просто узнать средние цены на недвижимость в вашем районе. Обычно потратив изрядное количество времени на самостоятельные поиски, звонки, переписку по Интернету, люди понимают, что их действия малорезультативны и хаотичны.

Возникает мысль обратиться к профессионалу. Говорят, что лучший способ отыскать надёжного специалиста по сделкам с недвижимостью – прислушаться к советам знакомых. Наверняка кто-то из них занимался продажей либо покупкой квартиры и знаком с профессиональными риэлторами.

Подробнее о том, как найти честного агента, я расскажу в следующем разделе, здесь же поясню, где именно его следует искать.

Есть три варианта:

  1. Выбрать ближайшее агентство недвижимости, позвонить туда, а лучше прийти лично.
  2. Спросить у родственников и друзей, нет ли у них на примете надёжного человека;
  3. Найти частного риэлтора в сети или по объявлениям в СМИ.

Специалисты-одиночки, работающие независимо от агентств, бывают разными. Иногда это, что называется, «гроссмейстеры международного класса» с многолетним опытом работы, а иногда – самоучки с сомнительной репутацией и такими же методами работы.

О главной опасности при работе с независимыми специалистами – «чёрных» риэлторах – мы тоже поговорим отдельно.

Нельзя сказать, что обращение в агентство надёжнее, чем контакты с независимыми риэлторами. Есть действительно профессиональные специалисты, которые прекрасно подкованы юридически, экономически и не нуждаются в поддержке крупной фирмы.

А частным образом они работают потому, что не нужно платить агентству проценты от сделки или арендную плату за офис.

Сами агентства тоже бывают разного уровня и статуса. Например, в столице есть несколько крупных компаний, укомплектованных по большей части непрофессионалами и людьми с нулевым опытом работы.

За что риэлторы получают свой гонорар

Специалисты по сделкам купли-продажи-аренды обычно получают комиссию от каждого закрытого договора. Фиксированной ставки нет или она минимальна. Если риэлтор представляет агентство, он получает от 25% до 75% от прибыли (в зависимости от своего уровня).

Гонорар риэлторов

Зачастую заработок риэлтора или агентства недвижимости зависит от суммы, указанной за саму недвижимость. Это называется комиссией и не имеет определённой ставки, все зависит от конкретного случая.

Расценки могут варьироваться от стоимости сделки. Обычно это фиксированная плата или процент. За сделку купли/продажи квартиры берут от 70 000 рублей.

Представим ситуацию, есть квартира на аренду за 20 тысяч рублей. Агентство помогает найти арендатора и берет за это 5 тысяч рублей, при этом примерно 2,5 тысячи пойдут самому специалисту, занимающемуся этой сделкой.

Кто платит риэлтору?

Комиссию риэлтору платит тот, кто обращается к нему за помощью. Исключением является приобретение квартиры в новостройках, когда клиент может не оплачивать услуги агента (в данном случае комиссия, обычно, выплачивается застройщиком).

Размер комиссии оговаривается заранее и составляет фиксированную сумму, либо определенный процент от суммы сделки. Выплачивается комиссия после полного завершения сделки: получения денег в случае продажи квартиры и получения зарегистрированного права собственности — в случае покупки.

Пример 2 (неэтичного поведения риэлтора):

Агент по недвижимости выставил объявление о продаже квартиры своего клиента. На квартиру нашелся потенциальный покупатель, который нашел квартиру самостоятельно и не планирует обращаться за помощью риэлтора для сопровождения сделки.

Риэлтор, желая заработать дополнительно и на покупателе, под предлогом представления, в том числе, и его интересов в сделке, просит с него комиссию.

Покупатель отказывается от уплаты вознаграждения агенту. Тогда риэлтор отказывается продавать квартиру ему и продолжает искать другого покупателя, который согласится дополнительно оплатить его услуги.

Таким образом, агент, вопреки интересам своего клиента, от которого он получает вознаграждение, отказывается от реального покупателя на квартиру. Такими действиями риэлтор вредит и самому себе.

Как найти надежного риелтора – ТОП-5 советов от экспертов

Люди, которые не сталкивались с продажей, покупкой и арендой жилья ранее, обычно стараются сэкономить на услугах риэлтора. Они пытаются найти варианты самостоятельно или пользуются услугами неопытных специалистов, работающих за минимальное вознаграждение.

Часто такой подход не оправдывает себя и работает в минус. Но это не всегда так.

В одной из предыдущих статей я уже писал, как продать квартиру самостоятельно. В этой статье я также рассказал, как это сделать, прибегая к помощи риэлтора и сравнил оба подхода к продаже недвижимости.

Квартиру среднестатистический гражданин покупает или продаёт лишь несколько раз в жизни: к этой сделке следует подойти максимально серьёзно.

Нужно найти лучшего риэлтора в лучшем агентстве недвижимости: размер гонорара, безусловно, играет определенную роль, но лучше заплатить «по трудам», чем отдать деньги человеку с формальным подходом к делу и отсутствием практики.

Совет 1. Обращайте внимание на опыт работы и реальные отзывы клиентов

Непрофессионалов на рынке недвижимости предостаточно. По некоторым сведениям (информация исходит от работников одного крупного столичного агентства), 50-70% сделок совершается по принципу «авось пронесёт». Основная часть клиентов об этом не догадывается (по-крайней мере, до закрытия сделки).

Поэтому при выборе специалиста логично будет проверить его опыт работы и пообщаться с людьми, которым этот риэлтор уже оказал свои услуги. Можно спросить напрямую, а можно получить сведения через руководителей компании. Фирмы солидного уровня вряд ли будут предоставлять клиентам ложные сведения.

При этом формальное риэлторское образование не столь важно, тем более, что именно риэлторов у нас еще не готовит не одно учебное заведение. В этой профессии может преуспеть человек с любой институтской «корочкой».

Но все же, предпочтительно, чтобы риэлтор имел высшее юридическое образование, полученное в престижном ВУЗе. Наличие диплома уже даёт некоторые косвенные преимущества данному специлисту.

Учтите, что в крупные агентства берут всех желающих. После бесплатных 2-недельных курсов новоиспеченные риелторы считаются полностью готовыми к практике, однако я не советуем привлекать в серьезные сделки специалистов без опыта.

На счету квалифицированного сотрудника должно быть хотя бы 10 закрытых договоров. Эта информация обычно тоже находится в открытом доступе.

Совет 2. Ищите специалиста через друзей, родственников и знакомых

Это самый оптимальный вариант. Когда мне нужно было продать свою квартиру, я так и сделал. В идеале, хороший риэлтор, как семейный доктор или адвокат, должен быть рекомендован друзьями и родственниками.

Чаще всего к посредникам обращаются с целью помочь продать свою недвижимость, но если вам нужно купить квартиру, вам помогут подобрать варианты.

Как купить квартиру самостоятельно и с помощью риэлтора я уже писал ранее.

У каждого человека всегда более обширный круг общения, чем он думает. Поспрашивайте не только у знакомых, но и у их знакомых: кто-нибудь обязательно имеет удачный опыт продажи или покупки жилплощади и знает хорошего специалиста.

Совет 3. Работайте с солидными компаниями

Крупное агентство недвижимости – ещё не значит хорошее. Навязчивая реклама фирмы на каждом заборе – не показатель качества услуг.

Если вы желаете найти действительно надёжного посредника, придётся потратить время и выяснить реальную репутацию фирмы через Интернет и другие источники информации.

Совет 4. Изучите отзывы в сети о работе агентства или конкретного специалиста

Изучите отзывы о деятельности компании или специалиста на тематических форумах и ресурсах. Отличить реальные отзывы от скрытой рекламы обычно легко – прямая человеческая речь звучит более непосредственно и менее грамотно.

Не бойтесь звонить специалистам лично. Разговор всегда скажет больше, чем безликая информация. Поговорив несколько минут, станет понятно, кто из риэлторов пытается построить честные и деловые отношения, а кто раздаёт ничем не подкрепленные обещания.

Совет 5. Выбирайте из нескольких кандидатур

Поговорив с 5-10 кандидатами, встретьтесь с ними лично. Расскажите каждому, какую задачу вы решаете и чего ожидаете. Не бойтесь отстаивать свои права и озвучивать условия, которые считаете важными.

Особенно не стоит спешить с выбором посредника, если у вас предполагается сложная сделка с несколькими собственниками и разными формами расчета (ипотека, материнский капитал, военный сертификат).

Клиенты имеют право настаивать на проверке личных документов, паспорта агента, свидетельства индивидуального предпринимателя (если специалист работает частным образом).

Как определить плохого риэлтора

Но и среди посредников в операциях с недвижимостью встречаются мошенники и обманщики.

Сегмент этого бизнеса получил новый виток развития в связи с появлением интернета. Но популярность риэлторов привела к распространению аферистов, выдающих себя за агентства недвижимости.

Термин «черный» риэлтор появился еще в 90-годах, когда цены на недвижимость возросли и спрос увеличился. Мошенники увидели золотую жилу и начали обманывать население. Тогда пострадали тысячи людей, среди них семьи и пенсионеры. Схем обмана было множество, и все влекли за собой потерю денег или имущества.

Сейчас на рынке тоже немало обманщиков, разводящих людей на деньги. Зачастую это небольшие агентства. Распространенная схема мошенников:

  1. Составляется договор, чаще всего аренды квартиры;
  2. По нему агентство обязано дать лишь адреса квартир;
  3. Таких адресов не существует, либо указанные квартиры не ищут арендаторов;
  4. Человек обманут, а деньги вернуть невозможно, так как договор составлен в пользу мошенников и не имеет лазеек.

Чтобы не наткнуться на аферистов, помните, что риэлтор предоставляет пакет услуг, а не просто непонятные адреса. Вы платите деньги, так что требуйте доведения до результата, будто то покупка или аренда.

Ниже представлены признаки плохого риэлтора, обращайте внимание на каждую деталь работы специалиста:

  • не разбирается в недвижимости, путается в описании объектов, некорректно консультирует, избегает прямых фактов, выдает лишь обобщенное описание;
  • не дает никаких гарантий;
  • не имеет образования и не понимает юридических терминов;
  • процент от сделки просит огромный, но отказывает сопровождать процесс от и до;
  • продает несуществующую квартиру или дом;
  • сдает один объект множество раз;
  • берет деньги только за поверхностную информацию об объектах, не помогает дальше и отказывается поддерживать разговор, если вариант не подошел;
  • постоянно меняет локацию или название фирмы.

Будьте внимательны, недоспециалистов, любящих легкие деньги, развелось на каждом шагу. Внимательно изучайте договор, где должны быть прописаны обязанности и гарантии со стороны риэлтора.

Не платите деньги за левые адреса, требуйте полного сопровождения до желаемого результата, иначе, зачем еще нужен специалист по недвижимости.

Как правильно оформить договор

Если вы захотите воспользоваться услугами риэлторов, то вам предложат подписать договор.

Следует тщательно его изучить перед тем, как ставить свою подпись. Обратите внимание на следующие особенности:

  1. В начале документа должна быть указана суть сделки и описаны предоставляемые услуги. Обратите внимание на все пункты, уточните: какая помощь входит в оплату, а какая будет предоставлять за отдельный гонорар. Договор должен быть понятен, вы должно четко осознавать, что подписываете и на что соглашаетесь.
  2. Далее идет описание ваших обязанностей: предоставление необходимых документов, содействие в поиске, осмотр объекта и др. Внимательно читайте этот раздел и обсуждайте, если что-то непонятно.
  3. Обсудите стоимость услуг и их вид: почасовая оплата или процент от сделки. Бывают пункты, где сообщается о привлечении специалистов со стороны, что может оплачиваться отдельно, уточните этот момент.
  4. Договор должен быть в двух экземплярах, то есть у вас и у риэлторов, убедитесь, что образцы одинаковы перед подписанием.
  5. Изучите пометки мелким шрифтом, обычно там скрывается самое интересное, что может вам не понравиться.

Образцы договора есть в свободном доступе, стоит поискать в интернете. Конечно, каждое агентство разрабатывает свои версии с учетом специфики услуг. Но стоит ознакомиться с образцом, чтобы понимать, как должен выглядеть документ.

Обращайтесь в крупные агентства, давно работающие в своей сфере. Их услуги могут быть дороже, чем у мелких фирм, но так вы будете платить за помощь, а не отдавать деньги мошенникам. Помните, что скупой платит дважды, и не ведитесь на мошенников.

Как не стать жертвой мошенников?

Наверное, каждый человек когда-нибудь слышал такое выражение, как «черный риэлтор». По большей части из-за их существования люди так опасаются сделок на вторичном рынке недвижимости. Кто же они такие, «черные пятна» на репутации добропорядочных агентств недвижимости?«Черные риэлторы» обычно предлагают клиентам такой же спектр услуг, как и любая риэлторская компания. Только в результате их деятельности люди зачастую лишаются как денег, так и жилья.

Работают такие деятели рынка недвижимости чаще всего в одиночку, но встречаются и целые группы агентов. При этом они очень любят представляться сотрудниками известных компаний, занимающихся вопросами недвижимости.

Естественно, что ни о каких договорах на оказание услуг тут не может быть и речи, зачастую такие специалисты не обладают даже минимальными знаниями в этой области. «Черные риэлторы» не дорожат ни клиентами, ни репутацией.

Как правило, они привлекают покупателей и продавцов недвижимости заниженной ценой по сравнению с другими компаниями и обещаниями быстроты сделки. На деле собственники в лучшем случае становятся обладателями ветхого жилья или небольшой суммы денег, в худшем просто остаются на улице.

Жертвами «черных риелторов» чаще всего становятся неблагополучные семьи, люди, страдающие алкогольной или наркотической зависимостью или одиноко проживающие пенсионеры преклонного возраста.

Кроме того, такие лжеагенты в большинстве своем являются хорошими психологами. Ведь их главная задача – убедить людей пойти на заключение сделки и в результате получить наживу.

Обращение к профессиональным риэлторам позволяет сэкономить много времени и нервов в процессе совершения сделки с недвижимостью.

Но при выборе агента в этой области нужно быть предельно внимательным и осторожным.

Сперва стоит тщательно проверять сертификаты компании, ее историю и репутацию на рынке. А также досконально изучать предлагаемый договор на оказание услуг перед подписанием. Только так удастся избежать мошенничества и заключить действительно выгодную сделку.

Распространенный способ обмана людей черными риэлторами

Аферисты предлагают клиентам заключить договор (как правило, по аренде жилья), предоставляя адреса квартир, которых не существует в природе. Либо квартиры есть, но их владельцы ничего не знают о намерении снять их жилье.

Аннулировать договор и получить деньги обратно в большинстве случаев невозможно – текст составлен таким образом, что снимает с агентства всякую ответственность.

Услуги компании предоставлены как информационные: клиент платит только за сами адреса и телефоны предполагаемых квартир, и дальнейшее использование данной информации еще не гарантирует успешного заселения в предлагаемые квартиры.

Как избежать обмана? Только одним способом – сотрудничать исключительно с проверенными фирмами и риэлторами с безупречной репутацией, о которых можно найти информацию в Интернете и специальной литературе.

Требования к риэлтору

Большинство вакансий содержат основные требования:

  • Гражданин России;
  • Умение уверенно работать с ПК (Word, Excel, сеть Интернет и т.д);
  • Грамотная речь и письмо;
  • Высшее образование (желательно);
  • Юридическое образование (желательно);
  • Наличие автомобиля;
  • Опыт в работе с клиентами B&B;
  • Наличие коммуникативных навыков;
  • Стрессоустойчивость;
  • Адаптивность к быстро меняющейся обстановке;
  • Способность оперативно находить и принимать правильные решения;
  • Наличие навыков ведения переговоров по телефону и лично;
  • Презентабельная внешность;
  • Опыт работы посредником (не обязательное условие).

Прежде чем, перечислить список с личными качествами агента, сообщу свои впечатления. Далеко не каждый наемный работник обладает перечисленными ниже качествами. Но почему-то большинству приходит в голову окунуться в риэлторский бизнес, чтобы позже, уходя с компании написать где-нибудь на форуме, что это адская работа. Да, вы правы, работа маклером далеко не сахар и из обязанностей и требований это видно, как нельзя лучше.

Предложенные в статье списки — не пустые слова для «галочки». Каждое из них — потребность. Без наличия этих навыков нечего делать в риэлторском бизнесе. И если у вас их нет, вы вряд ли сможете найти или воспитать это в себе, если не смогли проделать данную работу 5-10-15 лет назад.

Личные качества:

  • Порядочность;
  • Позитивность;
  • Энергичность;
  • Инициативность;
  • Дисциплинированность;
  • Уверенность;
  • Мотивация к высоким результатам;
  • Активная жизненная позиция;
  • Пунктуальность;
  • Умение планировать рабочий день;
  • Желание к обучению;
  • Самоорганизованность.

Вы познакомились с инструкцией и общих обязанностях посредника, функциях при работе с объектами недвижимости и клиентами, требованиям и правами.

Выгодная ли это профессия

У риэлторской профессии нет потолка зарплат. Никто не ограничивает вашу деятельность, и, как результат, доходность. Выгода однозначно есть.

Вот когда начнется выгодная работа риэлтором: отзывы сотрудников говорят, что на это нужно около трех лет. Первый год вы учитесь, второй — нарабатываете клиенсткую базу, а зарабатывать начнете на третий. Опытный агент получает от 50 000 за сделку и выше. Средняя комиссия — 4 % от стоимости квартиры или дома. Если вы закроете в месяц несколько сделок, то и доход будет высоким.

Риэлторам без опыта сложнее. Придется несколько месяцев довольствоваться минимальным заработком. Но если провести несколько удачных сделок и зарекомендовать себя хорошим специалистом, клиенты сами выйдут на вас. А значит, появится и доход.

Что выгоднее — работать с агентством или на себя

Для многих, особенно начинающих, риэлторов подходит работа в агентстве недвижимости, отзывы коллег помогают определиться с партнером на начальном этапе. Агента без опыта обучают основным приемам и механизмам, помогают в работе с заказчиками. В агентстве у новичка будет наставник, который поможет решить проблему и посоветует правильный вариант. То есть, риэлтор-сотрудник агентства застрахован от ошибок на старте. Вся работа ведется по конкретным алгоритмам.

В агентстве не нужно собирать клиентскую базу, ее уже сформировали до вас. Но вот что точно нужно — это отдавать часть дохода в качестве комиссии. После взаиморасчетов с агентством у риэлтора остается в лучшем случае половина, а в худшем — 30 % от заработка.

Выход есть — стать частным риэлтором. Оформите ИП или станьте самозанятым. Это выгодно: комиссию по сделкам агент оставляет себе, а платить нужно только единый налог. Это 4% или 6 % для самозанятых и 6 —15 % индивидуальным предпринимателям.

Частники сами выбирают клиентов и порядок работы с ними. Минусы: в команде нет штатного юриста, приходится самим выбирать партнеров и продвигать бизнес. Юридические и накладные расходы риэлтор платит сам. Но после нескольких лет работы, ИП или самозанятый риэлтор отладит рабочие механизмы, увеличит клиентскую базу, объем заказов. Доходы начнут превышать расходы, и работа риэлтора станет выгодной.

Стоит ли работать риэлтором без опыта работы

Хороший риэлтор — это опытный риэлтор. У него есть клиентская база, наработки, теоретические и практические знания. Такой специалист хорошо зарабатывает и ежемесячно закрывает несколько сделок.
Но это не значит, что человеку без опыта не стоит браться за риэлторство. Ведь опытный специалист тоже когда-то был новичком. Вот как стать риелтор по недвижимости без опыта работы:

  1. Выучиться. Нужно выбрать хорошие курсы. Конечно, можно стать помощником опытного специалиста и учиться на практике, но без базовых знаний работать агентом по недвижимости не получится.
  2. Найти работу. Разместите свое резюме на нескольких сайтах вакансий, звоните в агентства и предлагайте свою кандидатуру. Если несколько агентств готовы принять новичка, проанализируйте, с кем вам лучше работать. Это очень важный шаг: партнерское агентство — это залог успеха выгодной работы риэлтора. В хорошем агентстве недвижимости на результат работает все команда. Вам не придется единолично решать все задачи.
  3. Начать практиковаться. Обзванивайте потенциальных клиентов, организовывайте встречи и просмотры. Чем больше будет практики, тем быстрее вы научитесь коммуницировать с заказчиками и находить именно то, что нужно им.
  4. Подтянуть рабочую дисциплину. Всегда приходите в офис вовремя. Уезжать с работы можно на встречи. Если у вас не запланированы просмотры, потратьте это время на поиск клиентов, обзвоны, работу с базой. Почитайте нормативку, изучите наработки ваших коллег.
  5. Научиться готовить документы. В этом поможет практика по составлению отчетов, обратная связь с заказчиком.

Главное, что нужно помнить риэлтору без опыта — все зависит только от его упорства. Если вы ответственны, хорошо обучаемы, настойчивы, то у вас все получится. Коммуникативные навыки и хорошие рекомендации от предыдущих заказчиков помогут быстро наработать клиентскую базу и прийти к стабильному высокому доходу.

Работа риэлтором: плюсы и минусы

Преимущества и недостатки есть у любой деятельности. Не исключение и профессия риэлтор, плюсы и минусы работы собрали в таблице.

Плюсы Минусы
График. Вы сами планируете свой рабочий день, и подстраивайтесь только под клиента. Гибкий день. Ненормированность. Скорее всего, у вас не будет полноценных выходных и свободных вечеров. Клиенты сами работают допоздна, поэтому показы назначают на вечер или субботу/воскресенье.
Нет возрастных границ. Риэлтором можно стать в любом возрасте. Вы много лет проработали строителем, но поняли, что хотите не строить, а продавать квартиры? Отлично, пройдите курс обучения, найдите партнерское агентство и приступайте к работе. В этой профессии важны желание, талант и трудолюбие. Долгий старт. Мало у кого с первого месяца получается влиться в рабочий процесс. По отзывам других риэлторов, успешная работа начнется не раньше, чем через полгода. Вам придется много учиться и долго практиковаться.
Совмещение с другой работой.Никто не запрещает быть и риэлтором, и бухгалтером одновременно. Главное — одинаково хорошо выполнять свои обязанности, чтобы не потерять работу. Нестабильный заработок. По аналогии — пока нет опыта и клиентов, не будет и высоких доходов. На начальном этапе за месяц может не быть ни одной сделки — будьте к этому готовы и накопите деньги на случай отсутствия доходов.
Хороший доход. У вовлеченных и трудоспособных специалистов всегда достойные заработки. На доход влияет, сколько времени вы отдаете риэлторской работе, сколько у вас клиентов в базе и сколько операций за месяц вы проводите. Высокий уровень ответственности и психологической нагрузки. Риэлтор в ответе за недвижимость клиента, и он это знает. Недобросовестных специалистов быстро вытесняют с рынка. И еще: важно уметь не только слушать, но и слышать заказчика, и принимать правильные решения, исходя из его потребностей.
Отсутствие офисной рутины. Риэлтор — это динамичная работа. К каждому клиенту нужен особый, порой даже творческий подход. Риэлтор должен быть немного психологом.
Широкие возможности. Нет предела совершенству — вы постоянно растете, развиваетесь, обзаводитесь новыми клиентами. Свое агентство недвижимости — чем не цель для риэлтора?
Много полезных контактов и знакомств. Чем больше довольных клиентов, тем больше рекомендаций и благодарных людей в записной книжке.

И все же плюсов больше чем минусов. Можно выбирать клиентов, планировать свой день и постоянно развивать себя как специалиста. Полная отдача в этом бизнесе равна востребованности и хорошему доходу.

Советы

К операциям с недвижимостью следует подойти ответственно и нанять лучших специалистов.

Неважно, ищите вы квартиру для съема или являетесь собственником и хотите ее продать, вам понадобится помощь квалифицированных риэлторов. Согласитесь, что не часто мы продаем или снимаем квартиры, лучше один раз заплатить за помощь профессионала.

Вы уже знаете, на что надо обращать внимание при подписании договора и как распознать плохого риэлтора, теперь пришло время научиться определять грамотного специалиста. Вот несколько советов, помогающие найти профессионального риэлтора.

Совет 1: Изучайте отзывы и присмотритесь к опыту работы. Поищите отзывы бывших клиентов в интернете, у опытных специалистов их должно быть множество. Если фирма молодая и отзывов мало или их нет, попросите рекомендации у риэлторов. Если им нечего скрывать, они предоставят ряд отзывов, если отказываются, то стоит задуматься об их компетентности и честности.

На рынке множество риэлторов и фирм, обращайтесь к мастодонтам этого бизнеса, фигурирующим в отрасли недвижимости множество лет. Молодые фирмы часто являются подставными однодневками, берущими деньги за несуществующие адреса.

В интернете составлены целые черные списки с названиями подобных компаний, ознакомьтесь с ними перед заключением договора. Фирмы часто меняют наименования, с целью не попадаться, не стесняйтесь и поспрашивайте на форумах о подозрительных риэлторах.

Совет 2: Преимуществом будет, если вам посоветовали риэлтора знакомые или родные. Как уже говорилось выше, это оптимальный способ поиска специалистов. Он дает уверенность в честности и качественной работе. От друзей и родственников можно узнать названия компаний.

В общем, не бойтесь спрашивать у близких об опыте взаимодействия с риэлторами. Чем больше опрошенных, тем лучше. Если вам посоветовали специалиста и дали ему положительную оценку, то воспользуйтесь его услугами, а не ищите на стороне.

Проверенных риэлторов сложно найти, прислушивайтесь к рекомендациям знакомых людей.

Совет 3: Работайте только с опытными агентствами недвижимости. Речь о тех, что давно на рынке и успели зарекомендовать себя. Молодым фирмам лучше не доверять.

Списки подобных организаций, работающих не один год и имеющих сотни положительных отзывов, можно найти в интернете.

Услуги крупных агентств выше, чем у мелких, но так вы будете платить за качество и результат, а не на удачу: повезет или обманут.

Совет 4: Предоставьте себе выбор. Рассматривайте несколько вариантов, встретьтесь с 5-10 кандидатами, выслушайте их, изучите профили. Прислушивайтесь к своей интуиции, ведь вам придется взаимодействовать с этим человеком на протяжении всей сделки до ее окончания. Чтобы сотрудничество было плодотворным и успешным, вам должно быть комфортно в присутствии риэлтора и легко в общении.

Если вам не удалось наладить контакт и взаимопонимание, то следует искать дальше. Именно понимание играет ключевую роль. Ведь настоящий специалист чувствует нужды своего клиента, без этого сделка не завершится должным образом.

Совет 5: Доверяйте чутью. Иногда что-то подсказывает неладное, но все говорит об обратном. Если нет доказательств, что перед вами подставная компания, но внутренний голос не хочет с ними сотрудничать, прислушайтесь.

Чутье не раз спасало людей от неудач и несчастных случаев. Часто мозг реагирует быстрее, чем мы успеваем понять, поэтому не игнорируйте внутренние подозрения и опасения.

Рейтинг часто задаваемых вопросов об обязанностях риэлтора при купле-продаже недвижимости.

Обязан ли риэлтор по первому требованию показывать квартиру потенциальному покупателю?

В разрез общепринятому заблуждению, отвечу, что агент совсем не обязан при первом же обращении клиента бежать со всех ног и показывать ему квартиру! А вот, что он точно должен сделать, так это распознать реальные намерения заявителя, задать ряд наводящих вопросов и подробно разузнать у голоса из телефонной трубки, например, за счёт каких средств потенциальный покупатель собирается приобрести жильё: наличные или ипотека? Подробно доходчиво изложить схему проведения сделки и выяснить подходит ли ему такой вариант купли-продажи. Дождаться, когда предполагаемый клиент «переспит с этой мыслью». И только после предварительного общения принять решение – если хоть какие-либо предпосылки для встречи на берегу и просмотра квартиры в живую. Только такой подход к обращениям по рекламе можно считать профессиональным.

Должен ли риэлтор отвечать на все вопросы покупателя?

Да, риэлтор обязан отвечать на абсолютно все вопросы, касающиеся купли-продажи объекта, какими бы смелыми, неудобными и нелепыми они ему не казались. Профессиональный агент должен предоставить достоверную информацию по жилью: изложить историю возникновения права собственности, дать дополнительное описание по техническому состоянию жилых и подсобных помещений, рассказать про недостатки квартиры (недобропорядочные соседи, факторы риска). В противном случае, сделка в судебном порядке может быть признана недействительной. Например, если продавец замаскировал грибок и плесень на стенах и утаил этот факт от покупателя, то добросовестный приобретатель по закону имеет право разорвать контракт и потребовать всё вернуть на круги своя.

Обязан ли риэлтор лично присутствовать на всех показах квартиры?

Организация оперативных показов жилья потенциальным клиентам в удобное для них время – прямая обязанность риэлтора. Во избежание недоразумений, личное присутствие и контроль за происходящим – ключевой момент в процессе реализации. Как показывает практика, всего лишь одно неверное слово или нечётко сформулированная мысль, по неосторожности и неопытности высказанные на просмотре, могут в итоге отпугнуть потенциального клиента от объекта. Яркая (эффектная и эффективная) презентация недвижимости и презентабельный внешний вид посредника, правильное уверенное позиционирование, грамотная речь специалиста, компетентность и квалификация агента – основополагающие фундаментальные детали риэлторского сервиса.

Обязан ли риэлтор предоставлять контактные данные собственника, например, номер телефона или электронную почту?

Всему своё время. Если собственник недвижимости сам захочет обменяться номерами телефонов и иметь непосредственный контакт с покупателем до проведения сделки, то риэлтор должен предоставить ему всю исчерпывающую информацию для налаживания коммуникаций. В противном случае, агент вовсе не обязан и не должен предоставлять какие-либо данные личного характера встречной стороне. В целях предотвращения оказания какого-либо давления на продавца, всё общение непосредственных участников сделки ведётся через профессионального посредника. Конфиденциальность предоставленных данных – один из основных нюансов риэлторской услуги.

Обязан ли риэлтор предоставлять для ознакомления документы на квартиру на просмотре?

По-хорошему, так вести дела на рынке не принято – вываливать кипы правоустанавливающих бумаг первому встречному. Решение в этом вопросе остаётся на усмотрение риэлтора. Однако, иметь под рукой такие элементарные документы на квартиру, которые на самом деле находятся в открытом доступе, как выписка из ЕГРН или экспликация поэтажного плана, риэлтор несомненно должен. В остальном, только при предметном интересе – после предварительных переговоров со встречной стороной и в момент подписания авансового соглашения, агент обязан предоставить сканы или копии «правоустановки» покупателю/его представителю для ознакомления и проверки юридической чистоты сделки. Иными словами, такой обязанности как, разбрасываться направо и налево свидетельствами о праве на собственность, на специалиста по недвижимости никаким образом не может быть возложено.

Обязан ли риэлтор бесплатно сопроводить сделку для встречной стороны?

Нанятый по договору на оказание услуг специалист по недвижимости представляет интересы заказчика и только. Он не обязан предоставлять консультативную поддержку самостоятельным покупателям или продавцам на встречной стороне, а тем более делать это бесплатно. Агент не может объективно и беспристрастно сопровождать сделку купли-продажи сторон с диаметрально противоположными интересами – в противном случае, чтобы связать несовместимое/недопустимое воедино и не развалить сделку, он будет действовать исходя лишь из своих корыстных интересов. Это касается тех случаев, когда через чур прагматичные самостоятельные участники рынка (как продавцы, так и покупатели, а часто и те и другие одновременно) пытаются сэкономить на квалифицированной правовой помощи и на деле при острой необходимости стараются либо ложными манёврами выведать ценную информацию, либо воспользоваться услугами компетентного контрагента, либо нанять опытного риэлтора на сделку одного на двоих – это не допустимо ни при каких обстоятельствах! Такая кривая конструкция противоречит фундаментальным принципам работы посредника и самому назначению честной юридической услуги. В таком положении риэлтор должен игнорировать соблазн получения дополнительного вознаграждения, но при этом по просьбе обращающегося заявителя/участника на противоположной стороне сделки может проявить великодушие и безвозмездно разъяснить отдельные моменты и нюансы процесса по отчуждению недвижимого имущества.

Заключение

Подведём итоги, друзья. Риэлтор – востребованная специальность, которой не грозит вымирание, пока существует рынок недвижимости. Перспективы в этом бизнесе довольно высоки.

Да, это действительно бизнес. Здесь нет окладов и работа очень напряженная, творческая, но и высокооплачиваемая по результату!

Но, как и во всяком деле, для достижения ощутимых успехов требуется терпение и упорный труд.

Источники

  • https://MainSeller.ru/kto-takoy-rieltor-chto-delaet.html
  • https://hiterbober.ru/professions/kto-takoj-rieltor-vsya-pravda-o-professii.html
  • https://pro-consalt.com/kto-takoj-rieltor/
  • https://KtoNaNovenkogo.ru/voprosy-i-otvety/riehltor-ehto-uslugi-kak-pravilno-pisat-riehltor-rieltor.html
  • http://terrafaq.ru/nedvizhimost/drugie-sdelki/rabota-rieltora.html
  • https://Oformovich.ru/obshie/obyazannosti-rieltora.html
  • https://dvayarda.ru/eto-interesno/rieltor/
  • https://MainSeller.ru/obyazannosti-rieltora.html
  • https://J.Etagi.com/ps/vygodno-li-rabotat-riehltorom/
  • https://agent112.ru/stati/obyazannosti-rieltora.html

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: