Что такое аренда, трактование и понимания обязанностей арендаторов

Объект аренды

Объект аренды – это движимое и недвижимое имущество, которое сдается в аренду, и при этом в процессе использования не теряет своих потребительских свойств. В качестве объектов аренды могут выступать здания, предприятия, склады, офисные помещения, земельные участки, сооружения, транспортные средства, оборудование и другие предметы, относящиеся к разряду непотребляемых, то есть остающихся практически в том же виде и после использования.

Согласно договору, объект аренды должен быть четко определен: указано его наименования и данные, позволяющие его индивидуализировать. В зарубежном законодательстве аренда допускается не только вещей, но и договорных обязательств. Данная практика постепенно внедряется и в российскую деловую сферу. Например, в качестве аренды прав могут использоваться акции и паи торговых товариществ.

Формы договора

Договор аренды может быть заключен в устной или письменной форме. Но, согласно российскому законодательству, если одной из сторон является юридическое лицо или если договор заключается на срок более одного года, то он должен быть заключен в письменном виде.

Также договора аренды, объектами которых является недвижимое имущество, и срок аренды составляет более одного года, подлежат государственной регистрации в соответствующих территориальных органах Федеральной регистрационной службы.

Стороны договора

Арендодателем называется юридическое или физическое лицо, предоставляющее арендатору имущество во временное владение и пользование за договорную плату. При этом сдать определенный объект в аренду может как его непосредственный собственник, так и лицо, уполномоченное на это законом или собственником. Синонимом слова арендатор является термин «лессор», но он в российской практике используется нечасто.

Арендатором является юридическое или физическое лицо, которое заключило договор аренды и согласилось получить имущественные права на определенный объект в течении обговоренного срока за установленную плату. Права и обязанности арендатора определяются исключительно договорными условиями, так как гражданское законодательство РФ практически никаких требований к арендатору не предъявляет, кроме соблюдения общих норм права. Синонимами термина арендатор являются слова посессор, лесси, тенант и рентер.

Сроки договора

Согласно российскому законодательству, срок договора аренды устанавливается на основе соглашения сторон и должен быть зафиксирован в договоре. Также допускается заключение договора на неопределенный срок, но в таком случае отдельно обговариваются условия прекращения действия договора. Например, для отказа от своих обязательств арендатор недвижимого имущества обязан предупредить об этом арендодателя за один месяц.

Таким образом, в зависимости от сроков аренды принято различать следующие виды договоров:

– краткосрочный: срок до 1 года,

– среднесрочный: срок от 1 до 5 лет,

– долгосрочный: срок от 5 и более лет,

– бессрочный: срок не определен.

Виды аренды

Российское гражданское законодательство определяет следующие виды аренды: прямую аренду, субаренду, наем и поднаем. Причем отдельно обговариваются отличительные черты каждого вида движимого и недвижимого имущества. Так, выделяют особенности аренды движимой собственности, зданий и сооружений, транспортных средств, предприятий и финансовую аренду.

Договора и трактования

Что касается формы совершения арендных контрактов, то по общему правилу требуется письменное и притом явочное (см. это сл.) заключение договоров, но и словесный договор имеет силу, если между контрагентами нет спора о действительности и силе постановленных в нем условий. Письменная форма обязательно требуется в следующих случаях: когда арендная плата выговаривается более чем за год вперед, причем акт должен быть засвидетельствован у крепостных дел, то есть нотариальным порядком (см. это сл.), с наложением на имение по количеству взятой вперед суммы запрещения в обеспечение арендатора; при отдаче в арендное содержание помещичьих имений запрещение по случаю отдачи имения в аренду налагается не иначе, как по требованию участвующих в арендном договоре сторон, и, наконец, арендование евреями оброчных статей и других хозяйственных заведений, как казенных, так и владельческих, допускается не иначе, как по формальным контрактам. Арендный контракт должен заключать в себе определение предмета, срока и цены аренды, причем допускаются всякие другие, законам не противные, произвольные условия, и быть подписанным обеими договаривающимися сторонами или их поверенными. Казенные имения и оброчные статьи, принадлежащие казне, отдаются от нее в содержание по особенным правилам, в уставах об них подробно изложенным (см. Казенные земли); кроме того, известные особенности при заключении арендных договоров установлены нашим законодательством, между прочим, относительно:

  • Отдачи в содержание крестьянам оброчных статей, принадлежащих Уделам (см. это сл.); здесь дозволяется в известных случаях принимать от крестьян в обеспечение вместо залогов (см. это сл.) мирские ручательства (см. это сл.);
  • Сдачи принадлежащих городам, в коих не введено городовое положение, оброчных статей, каковые могут быть отдаваемы с публичных торгов (см. это сл.) с утверждением губернатора (до 10000 руб.), министра внутренних дел (до 30000 руб.) и Правительствующего Сената (свыше 30000 р.);
  • Арендования войсковых и станичных земель и оброчных статей в казачьих войсках;
  • Отдачи в аренду недвижимых имений, принадлежащих архиерейским домам, монастырям и церквам, причем консистория входит в подробное соображение предполагаемой отдачи в арендное содержание, обозревает выгоду и законность условий контракта и представляет свое заключение епархиальному архиерею;
  • Отдачи башкирских земель и угодий в кортому (см. Башкиры) и арендования имуществ сельских обществ и заключения крестьянами арендных контрактов. Что касается первого случая, то здесь необходимо заметить, что мирские имущества могут быть отдаваемы в аренду лишь по мирским приговорам, постановленным большинством голосов домохозяев, имеющих право голоса на сельском сходе; если же имущество составляет собственность нескольких сельских обществ, то на сдачу его в аренду необходимо согласие всех сельских обществ, выраженное в форме законно постановленных каждым из них приговоров, а не по приговору соединенного схода разных сельских обществ; отдельные же крестьяне не могут отдавать в аренду свои участки общинного полевого надела без согласия на то со стороны общества; договоры же на арендование крестьянами временнообязанными (см. это сл.) и собственниками земель у помещиков между собою и у посторонних лиц на сроки не свыше трех лет — на всякую сумму, а на большие сроки, именно от 3 до 12 лет, — на сумму не свыше 300 руб. могут быть заключаемы путем словесных условий со внесением их, по желанию договаривающихся сторон, в книгу при волостном правлении, на обязанности которого лежит и засвидетельствование письменных договоров по желанию контрагентов.

Арендный договор, как и всякая другая юридическая сделка, порождает известные юридические отношения между участниками.

Арендатору принадлежит

  1. Право пользования арендным имуществом в течение всего договорного срока в том размере, как условлено по договору.
  2. Право на произведения земли, если не условлено иначе.
  3. Право перенайма (см. это сл., sublocatio), если оно не отнято у арендатора по договору, и право требовать исполнения наймодателем всех включенных в договор закону не противных условий.

Нанимателю принадлежит

  1. Право требовать арендную условленную плату в определенный срок; если срок платежа не определен по договору, то, по обычаю, платеж должен быть произведен вперед.
  2. Право требовать возвращения отданного в аренду имущества по истечении срока в целости, без повреждений; за всякое повреждение, не составляющее естественного последствия пользования, арендатор должен вознаградить наймодавца, но ответственность за случайные повреждения или уничтожения имущества (casus) падает на него лишь тогда, если она точно оговорена в договоре; так, если арендатор обязался «хранить дом от пожара», он должен уплатить хозяину цену дома, если будет доказано, что он сгорел от его вины.

Прекращение арендного договора обыкновенно наступает с истечением срока, иногда, однако, по истечении срока договор этот возобновляется безмолвно, так что арендатор продолжает пользоваться имуществом, а наймодавец получает плату; такое безмолвное возобновление не обнимает собою, однако, непременно всех условий прежнего договора, напр. не касается самого срока. До наступления срока А. прекращается по взаимному согласию сторон, а также в вышеуказанном случае отдачи в аренду имущества пожизненным владельцем без согласия собственника. По римскому и общегерманскому законодательству А. прекращается при отчуждении имущества постороннему лицу (на основании принципа: «resoluto jure concedentis, resolvitur jus concessum»), наше же законодательство, а равно прусское и французское, держатся другого начала («nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse habet»), по которому арендный договор в пределах срока обязателен для каждого нового хозяина имения, а равно и для самого арендатора перед новым хозяином.

Термин Аренда встречается еще в нашем законодательстве в значении особого вознаграждения, жалуемого в виде награды, в особенности за государственную службу. В прежнее время А. жаловались в казенных землях западных и остзейских губерний; с 1837 года пожалование таких земель прекращено и заменено выдачею арендных денег на определенное время (обыкновенно 12 лет). При переходе этих аренд по смерти лиц, получивших их, к членам их семейства впредь до истечения срока они считаются неотчуждаемыми и нераздельными (см. Имущество, также ст. 1691—1694, 1699—1703, 1705—1713, п. 1 ст. 1067, примеч. 1 к ст. 277 X Т. 1 ч. Св. Зак. Гр., ст. 164 Пол. о вык. II Особ. Прилож. к IX Т. Св. Зак. о сост.).

Виды аренды

В соответствии с законами РФ аренда может различаться по видам: собственно аренда, субаренда, наём, поднаём. Также в российском законодательстве отдельно оговариваются особенности аренды для различных видов движимого и недвижимого имущества: прокат движимого имущества, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

Аренда транспортных средств

Один из видов арендных отношений, объектом которых выступают транспортные средства.

Лизинг

Лизинг, иначе финансовая аренда, представляет собой комплекс имущественных отношений, которые характеризуются тем, что арендодатель обязан приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определённого им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Экономическое содержание лизинговой сделки может отличаться от её формализации в нормативных документах российского гражданского права.

Субаренда

Субаренда — передача арендатором арендованного имущества полностью или частично в аренду третьему лицу, при которой арендатор становится арендодателем по отношению к этому лицу, выступающему в роли арендатора.

Аренда нематериальных активов

Аренда нематериальных активов — аренда любых нематериальных активов (прав интеллектуальной собственности, программ, торговой марки), подразумевающая право передачи прав использования или распространения данного актива.

Договоры аренды и действующее законодательство

Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.

Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:

  • Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;

  • транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);

  • Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;

  • Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;

  • Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;

  • ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;

  • Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Предмет договора аренды

Предметом договора аренды является любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.

Имуществом считается любая непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми первичными документами.

Отметим, что при заключении договора аренды необходимо придерживаться обязательному требованию, которое заключается в подробном описании имущества, передаваемого в аренду.

Условия договора аренды

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие однозначно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

При несоответствии переданного имущества условиям договора арендодатель обязан по выбору арендатора либо безвозмездно устранить недостатки, или соразмерно уменьшить арендную плату, или возместить арендатору расходы на устранение недостатков, или принять арендную плату за вычетом расходов по устранению недостатков. Арендодатель по требованию арендатора должен заменить несоответствующее имущество соответствующим.

При наличии обременения в виде залога или сервитутов арендодатель обязан предупредить об этом арендатора. При нарушении этого условия арендатор имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Государственная регистрация договора аренды

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды должен быть заключен в письменной форме.

В устной форме договор аренды может быть заключен в следующих случаях:

1. Если ни одной из сторон договора аренды не является юридическое лицо;

2. Если срок договора аренды не превышает один год;

3. Если в аренду сдается движимое имущество.

Договор аренды недвижимого имущества, который заключается на срок более года, должен быть зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится сдаваемое в аренду помещение.

Предоставление арендованного имущества

Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в состоянии и сроки, предусмотренные договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, имущество должно передаваться с техническим паспортом, сертификатом качества и иными принадлежностями.

Если сданное в аренду имущество, технические документы и иные его принадлежности не были переданы арендодателем, то арендатор имеет право:

1. Истребовать имущество или технические документы и иные его принадлежности у арендодателя;

2. Расторгнуть договор аренды;

3. Возместить причиненные ему убытки.

Арендная плата

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  • определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

  • установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

  • предоставления арендатором определенных услуг;

  • передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

  • возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Если арендатор нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель может требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

Содержание арендуемого имущества

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию арендуемого имущества.

Арендодатель обязан проводить капитальный ремонт. В случае если арендодатель не произвел капитальный ремонта помещения, то арендатор имеет право:

1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. То есть, если капитальный ремонт произведен арендатором, то в этом случае арендатор вправе требовать возмещения понесенных расходов;

2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Улучшения арендуемого имущества, произведенные арендатором

Улучшения подразделяются на отделимые улучшения и неотделимые улучшения.

Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя.

Договор аренды (общие положения)

Легальное определение договора аренды (имущественного найма) дано законодателем в ст. 606 ГК РФ, согласно ему арендодатель (наймодатель) обязывается предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, которые получает арендатор в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Договор аренды — консенсуальный, возмездный и взаимный.

Договор аренды (имущественного найма) относят к классическим договорным институтам, известным цивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматривали как отдельный вид договора найма, широко охватывающего регулируемые им отношения. В римском праве признавались три разнообразных вида найма: наем вещей; наем услуг; наем работы, или подряд.

Разница найма и купли-продажи римскими юристами виделась в том, что по договору купли-продажи вещь покупателем получалась в постоянное обладание, а по договору найма нанимателю предоставлялась вещь, услуга, работа лишь во временное пользование за установленное вознаграждение, которое исчислялось пропорционально времени пользования тем или иным объектом.

Внаем могли быть переданы движимые и недвижимые вещи, относящиеся к числу непотребляемых, так как в противном случае наниматель не имел возможности выполнить свою обязанность по возврату по окончании срока найма собственно той вещи, которую он получил по договору. Римское право допускало поднайм вещей, в результате которого наниматель, не являясь собственником вещи, имел право сдать внаем указанную вещь третьему лицу. В качестве предмета договора найма могли выступать и некоторые «нетелесные вещи», т. е. имущественные права, такие как узуфрукт. Не запрещалась передача вещей внаем без установки срока найма, т. е. на неопределенный срок. В таких случаях договор найма разрешалось прекратить по заявлению любой стороны в любое время.

Наймодатель был ответственен за недостатки передаваемой внаем вещи: если вещь являлась непригодной для использования ее по определенному договором назначению, наймодатель обязан был возместить убытки нанимателя, а их размер должен был полностью компенсировать интерес нанимателя.

В число основных обязанностей нанимателя входило внесение условленной по договору платы наймодателю за пользование вещью соразмерно времени этого пользования; обеспечение сохранности вещи, которая принималась внаем, от её повреждений и ухудшений по собственной вине.

Римским правом предусматривались достаточно жесткие последствия для нанимателя, который не возвращал вещь наймодателю по истечении установленного договором срока найма. В суде такой наниматель рассматривался как захватчик чужого владения и обязывался не только вернуть нанятую вещь, но и выплатить ее стоимость.

Согласно российскому дореволюционному гражданскому законодательству регламентация имущественного найма осуществлялась ст. 1691 Свода законов Российской империи (т. X, ч. 1).

При подготовке проекта Гражданского уложения был разработан целый свод подробных правил, объединенных в 6 статьях (с 1857 по 1862), для разрешений всевозможных ситуаций, которые появляются в результате продажи наймодателем сданного внаем имущества.

В проекте Гражданского уложения давалось определение договора имущественного найма, приводились его основные элементы — стороны договора, предмет, цена, сроки и содержание.

И законодательство, и доктрина этого периода отталкивались от тезиса, допускающего передачу внаем лишь только непотребляемых вещей. Ст. 1816 проекта Гражданского уложения содержала норму, согласно которой предметом найма могли быть как движимое и недвижимое имущество, так и приносящие доход права.

В советский период в процессе кодификации гражданского законодательства регламентация договора имущественного найма всегда была включена в кодифицированные акты, а сам договор рассматривали как самостоятельный гражданско-правовой договор. Формирование законодательства этого периода шло по пути некоторого сужения круга объектов имущественного найма, уменьшения и дифференциации сроков найма, роста количества специальных правил, назначенных регулировать отношения найма с участием организаций или связанных с передачей внаем государственного имущества.

Регламентация договора имущественного найма по советскому гражданскому праву осуществлялась посредством норм Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. в разделе III «Имущественный наем» (ст. 152-179). Законодатель императивно установил, что наниматель получал имущество не в собственность, а лишь для временного пользования за вознаграждение. Собственником сданного в наем имущества оставался наймодатель, т. е. лицо, которому оно принадлежало в момент заключения договора найма. Поскольку сдаваемое внаем имущество подлежало возврату собственнику по истечении срока договора найма, то в качестве такого имущества могли быть только индивидуально-определенные вещи, сохраняющие свои полезные свойства при длительном пользовании ими.

Достаточно строгие требования были установлены к договору, связанному с наймом государственных или коммунальных предприятий: к ним императивно требовалось приложить подробную опись имущества, которое сдавалось в аренду, и нотариально удостоверить.

Рассматриваемый договор создавал для нанимателя как обязательственные права требования, так и вещное право владения, которое защищалось в силу закона против всякого нарушителя владения нанимателя, в том числе и против его собственника.

В ГК РСФСР 1964 г. имущественный наем регулировался нормами одноименной гл. 27 в ст. 275-294, среди которых, однако, не было перечня условий, признаваемых существенными в силу закона. Договорам имущественного найма была присуща своя специфика, обусловленная их предметом; объект имущественного найма мог быть передан исключительно в пользование. Предметом имущественного найма могли быть лишь вещи, индивидуально определенные и непотребляемые.

Так, нежилое помещение, транспортные средства передавались в аренду, а не напрокат. А такие предметы, как велосипед, телевизор и другие, предоставлялись напрокат, а не в аренду. Но юридическая природа всех этих договоров была однородна, на основе их возникали правоотношения найма.

В отношениях граждан между собой этот договор не был широко распространен, хотя правила о его форме были упрощены требованием простой письменной формы, если он заключался на срок более г ода. Потребительский характер права личной собственности в СССР исключал регулярную сдачу гражданами личного имущества внаем в целях извлечения постоянного дохода.

Напротив, во взаимоотношениях между организациями и для воплощения в жизнь хозяйственной деятельности нередко требовалось получение надлежащих предметов во временное пользование. Организациям часто нужны были торговые, складские, конторские и иные помещения, пользование которыми в городах и промышленных пунктах совершалось на арендных началах. Имущественный наем использовался и в отношениях организаций с гражданами. Наиболее широкое распространение получил бытовой прокат.

В сравнении с другими гражданско-правовыми договорами (поставка, контрактация, подряд) договор имущественного найма был значительно меньше подвержен централизованному планированию, все же и тут в ряде случаев были нужны определенные административные предпосылки, чтобы заключить договор.

В ОГЗ 1991 г. содержалось лишь 4 статьи (с 85 по 88), включающие общие нормы, которые регламентировали арендные отношения.

Во второй части ГК РФ договор аренды регламентируется в отдельной гл. 34 (ст. 606-670).

Основная цель договора аренды — обеспечить передачу индивидуально-определенной вещи во временное пользование другим лицом. Передача вещи во владение арендатора при этом несет служебные функции по обеспечению пользования вещью (поддержание надлежащего состояния, охрана от притязаний иных лиц и т. д.).

Субаренда (поднаем) заключается в сдаче имущества в аренду арендатором третьему лицу. К субаренде применяют правила, регулирующие аренду, если иное не определено законодательством. Объем прав субарендатора не может превосходить объема прав арендатора.

Рассмотрим элементы договора. Сторонами договора выступают арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель), ими могут быть любые субъекты гражданского права.

Арендодателем могут быть любые физические или юридические лица (включая иностранные), которые имеют титул не только собственника имущества, но и лица, которое управомочено законом или собственником сдать в аренду имущество (ст. 608 ГК РФ).

Арендаторами по договору аренды по общему правилу выступают любые физические и юридические лица.

Наряду с этим для отдельных видов аренды ГК РФ установлены исключения из данного правила. Так, в качестве арендатора жилых помещений вправе выступать исключительно юридические лица (п. 2 ст. 671 ГК РФ), при аренде предприятия и финансовой аренде — лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, ст. 665 ГК РФ).

Предмет договора (существенное условие) — любая индивидуально-определенная вещь, которая не теряет собственных свойств в процессе использования (непотребляемая).

Форма договора аренды соответствует общим правилам о форме сделок, с учетом вытекающих из договора аренды особенностей:

  • для договора, который заключается на срок более года, а также для договора, в котором одна из сторон является юридическим лицом, независимо от того, на какой срок он заключен, обязательна письменная форма;
  • договор аренды имущества, который предусматривает в дальнейшем переход права собственности на данное имущество к арендатору, заключается в той форме, которая предусмотрена для договора купли-продажи подобного имущества (ст. 609 ГК РФ);
  • договор аренды зданий и сооружений, который заключают на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ).

Цена договора не относится к его существенным условиям, поэтому арендная плата в договоре может не устанавливаться, в таких случаях применяют обычную арендную плату (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Выделяются следующие формы арендной платы:

  • платежи в твердой сумме, которые вносят периодически или единовременно (единовременный платеж применяют, если форма оплаты не предусмотрена в договоре);
  • определённая доля приращений имущества;
  • определенные услуги, которые предоставлены арендатором;
  • получение обусловленной вещи в собственность или в аренду;
  • возложение на арендатора определенных затрат, которые направлены на улучшение арендованного имущества;
  • иные формы и их сочетания.

Допускается изменение размера арендной платы по соглашению сторон, но не чаще 1 раза в год. Запрет на изменение размера арендной платы или частота его изменений могут быть предусмотрены законом или договором.

Срок договора может быть как определенным, так и неопределенным. Если в договоре не указано условие о сроке, договор считается заключенным на неопределенный срок. В таких случаях каждая из сторон имеет право расторгнуть договор в избранное ею время, за 1 месяц предупредив об этом другую сторону (при аренде недвижимости — за 3 месяца), если иной срок не установлен законом или договором. Законом могут устанавливаться максимальные сроки договора для некоторых видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Нормы о таких сроках являются императивными.

Содержание договора. Обязанности арендодателя сводятся к следующему:

1. Предоставление арендатору имущества в состоянии, которое соответствует его назначению и условиям договора.

Если арендодатель не передает имущество в установленный (либо разумный) срок, арендатор имеет право на одно из следующих требований: а) истребовать это имущество и возместить убытки, которые причинены задержкой исполнения; б) требовать расторгнуть договор и возместить убытки, которые причинены его неисполнением.

Арендодатель несет ответственность за все недостатки, препятствующие использованию имущества по назначению, которые были в нем до заключения договора, за исключением тех, которые: а) оговаривались сторонами (следовательно, арендатор был о них заранее извещен) при заключении договора; б) были выявлены арендатором в ходе приемки имущества в пользование (явные недостатки).

Арендатор, обнаружив недостатки, за которые несет ответственность арендодатель, вправе потребовать от него: безвозмездно устранить недостатки; соразмерно понизить арендную плату; возместить свои расходы на их устранение (удержать сумму этих расходов из арендной платы); досрочно расторгнуть договор.

В любом из перечисленных случаев арендатор вправе потребовать возместить понесенные им убытки.

2. Предупреждение арендатора о правах третьих лиц (как вещных, так и обязательственных) на имущество, которое сдается в аренду. Если арендодатель пренебрег этой обязанностью, арендатор вправе потребовать:

  • уменьшить арендную плату (в зависимости от степени ущемления его прав);
  • либо расторгнуть договор и возместить его убытки (независимо от того, насколько сильно были ущемлены его права).

3. Осуществление за собственный счет капитального ремонта имущества, которое передано в аренду (если иное не предусмотрено законом или договором).

Капитальный ремонт арендованного имущества — такое восстановление его основных частей (конструктивных элементов), без которого его нельзя использовать по назначению. Отношения сторон на время капитального ремонта должны быть урегулированы договором аренды.

Если арендодатель пренебрегает этой обязанностью, арендатор вправе (если иное не предусмотрено договором):

  • самостоятельно произвести предусмотренный договором ремонт или ремонт, который вызван необходимостью; после взыскать с арендодателя его стоимость;
  • потребовать уменьшить арендную плату;
  • досрочно расторгнуть договор и требовать возместить его убытки.

4. Возмещение арендатору стоимости неотделимых (без причинения имуществу вреда) улучшений, которые произведены за его счет с согласия арендодателя (иные требования к производимым улучшениям имущества могут быть предусмотрены договором).

Неотделимые улучшения, произведенные арендатором без согласия арендодателя, не возмещаются (если иное не предусмотрено законом).

Отделимые улучшения, которые произведены арендатором, являются собственностью арендатора.

Обязанности арендатора:

1. Пользование арендованным имуществом согласно условиям аренды, а если они договором не определены, — соответственно назначению имущества. Арендатор отвечает за нарушение данного условия лишь при наличии собственной вины.

При нарушении этой обязанности арендодатель имеет право требовать досрочно расторгнуть договор и возместить убытки.

2. Своевременное внесение оплаты за пользование имуществом.

В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочно внести арендную плату не более чем за 2 срока подряд (иной срок может быть предусмотрен договором).

В случае существенного ухудшения условий использования имущества или его состояния не по вине арендатора последний может требовать уменьшить арендную плату (иные последствия могут быть предусмотрены законом).

3. Поддержание арендованного имущества в исправном состоянии, осуществление за свой счет текущего ремонта и несение расходов на содержание имущества (если иное не установлено законом или договором).

Под поддержанием имущества в исправном состоянии понимается его обслуживание, позволяющее использовать его в любой момент (заправка топливом автомобиля).

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных составных частей. Его отличие от капитального: он не увеличивает стоимость имущества и не устраняет его износ. При этом его отсутствие делает невозможным или существенно затрудняет использование имущества по назначению.

Расходы по содержанию имущества — затраты, не связанные с поддержанием его в исправном состоянии, но без которых его нормальное использование невозможно (страхование и т. п.).

4. Не получив согласие арендодателя: а) не передавать собственные права и обязанности по договору другим лицам; б) не отдавать имущество в субаренду; в) не передавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в коммерческие организации (если иное не установлено законодательством).

5. Возвратить арендодателю имущество при прекращении договора аренды в том же состоянии, в каком оно было получено (с учетом нормального износа) либо в состоянии, которое обусловлено договором.

В случае несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель может требовать внести арендную плату за все время просрочки, а если она не покрывает причиненные просрочкой убытки, — их возмещения. Если за такое нарушение договором предусмотрена неустойка, она является штрафной (если иное не предусмотрено договором).

Прекращение договора аренды. Случаи прекращения договора аренды:

  • смерть гражданина, который арендовал недвижимое имущество, если заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора;
  • смерть гражданина, арендующего движимое имущество, если договор был нераздельно связан с личностью арендатора;
  • ликвидация юридического лица, которое являлось стороной договора;
  • прекращение договора по решению суда по требованию одной из его сторон.

Договор аренды досрочно расторгается судом по требованию арендодателя, если арендатор:

  • использует имущество с существенным либо неоднократными нарушениями условий договора или его назначения;
  • значительно ухудшил имущество, взятое им в аренду;
  • не оплатил арендную плату более 2 раз подряд;
  • не произвел капитальный ремонт имущества, если такая обязанность была определена законодательством или договором.

Договор аренды досрочно расторгается судом по требованию арендатора в следующих случаях:

  • арендодатель отказался предоставить имущество в пользование либо создал преграду для пользования имуществом согласно условиям договора или назначению имущества;
  • имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, за которые арендодатель несет ответственность;
  • имущество стало непригодно для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор ответственности не несет;
  • арендодатель не исполняет свою обязанность по производству капитального ремонта имущества.

Иные основания расторжения договора могут быть определены или исключены в договоре сторонами по их инициативе.

Перед предъявлением соответствующего иска арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Для арендатора подобная обязанность законом не предусмотрена.

Договор проката

Легальное определение договора проката дано законодателем в п. 1 ст. 626 ГК РФ, согласно ему арендодатель, который осуществляет сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязывается предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Имущество, которое предоставлено по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусматривает договор или не следует из существа обязательства.

Договор проката относится к консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим), публичным договорам.

Арендодателем по договору проката выступают исключительно коммерческие организации, профессионально занимающиеся прокатом имущества, которое, в свою очередь, должно быть использовано для бытовых целей.

Отнесение договора проката к публичным договорам означает, что арендодатель не имеет права отказать обратившемуся к нему лицу заключить договор проката.

Императивно законодателем установлен максимальный срок действия договора проката, составляющий 1 год.

Термин «прокат» применялся уже в российском дореволюционном законодательстве как одно из названий договора имущественного найма. Бытовой прокат в качестве особой разновидности договора имущественного найма был введен в ГК РСФСР 1964 г. в советский период и регулировал его понятие и основные элементы. Определенной спецификой отличался его субъектный состав: наймодателем выступали только специализированные прокатные организации, в обязанность которых входила проверка в присутствии нанимателя исправности сдаваемого внаем имущества, а нанимателем могли быть лишь граждане, которые были вправе в любое время отказаться от этого договора, не объясняя причины и свои мотивы.

В настоящее время договор проката регламентирует отдельный § 2 гл. 34 (ст. 626-631 ГК РФ).

Рассмотрим стороны договора. Арендодателем в договоре проката является специальный субъект — лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью.

Арендатором может быть как гражданин (в том числе индивидуальный предприниматель), так и юридическое лицо, использующие имущество для потребительских целей, если иное не предусматривает договор или не следует прямо из обязательства (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

В качестве предмета договора проката может быть исключительно движимое имущество. Поскольку в п. 1 ст. 626 ГК РФ предопределена презумпция использования имущества, которое приобретается в прокат, только для потребительских целей; обычно это вещи бытового назначения: разнообразные предметы домашнего обихода (компьютер, холодильник, швейная и стиральная машина и т. д.), музыкальные инструменты, спортивно-туристский инвентарь и т. д. Что касается проката вещей, которые не предназначены для бытового использования (например, приборы, оборудование и другие технических средства), то ГК РФ не ограничивает прокат подобных вещей специальными правилами.

Как отмечалось ранее, срок договора проката не превышает 1 года.

Правила о возобновлении договора аренды к договору проката не применяются.

Арендную плату устанавливают в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. При досрочном возврате имущества соответствующая часть арендной платы возвращается арендатору.

Взыскание задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке в соответствии с исполнительной надписью нотариуса.

Форма договора проката исключительно письменная (п. 2 ст. 626 ГК РФ).

Арендодатель по договору проката дополнительно обязан:

  • проконтролировать в присутствии арендатора исправность имущества, которое сдают в аренду;
  • ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества или обеспечить его письменной инструкцией о пользовании этим имуществом;
  • производить капитальный и текущий ремонт имущества, сдаваемого в аренду;
  • при обнаружении арендатором недостатков имущества в течение 10 дней со дня уведомления о них безвозмездно устранить их либо заменить исправным имуществом.

Арендатор по договору проката дополнительно обязан:

  • оплатить стоимость ремонта и транспортировки имущества, которое стало неисправным вследствие нарушения им правил его эксплуатации и содержания;
  • не передавать свои права и обязанности по договору проката другим лицам.

Расторжение договора проката арендатором допускается в любое время, если он не позднее, чем за 10 дней предупредил об этом арендодателя письменно.

Аренда транспортных средств (ст. 632-649 ГК РФ)

Договор аренды транспортного средства с экипажем

Легальное определение договора аренды транспортного средства с экипажем (фрахтование на время) дано законодателем в ч. 1 ст. 632 ГК РФ, согласно ему арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

Данный договор — реальный, возмездный, двусторонний, публичный.

Сторонами договора выступают арендодатель и арендатор.

Предметом является транспортное средство любого вида транспорта: железнодорожного, водного, воздушного, космического и т. д.,

которое способно к автономному перемещению в пространстве.

Цена договора определяется соглашением сторон.

Срок договора: законом не установлены предельные сроки данного договора.

Форма договора — письменная.

В обязанности арендодателя входит:

  • поддержание исправного состояния транспортного средства, в т. ч. его кап итальный и текущий ремонт и предоставление требуемых принадлежностей;
  • предоставление арендатору услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства;
  • несение расходов по содержанию и оплата услуг членов экипажа (иное распределение расходов может быть предусмотрено в договоре);
  • страхование транспортного средства и (или) ответственности за ущерб, который может быть им причинен (если такое страхование является обязательным в силу закона или договора).

Арендатор обязан нести расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства (закупка топлива, иных расходных материалов, сборы и т. п.), если иное не предусмотрено в договоре.

Арендатор вправе заключить с третьим лицом договор по коммерческой эксплуатации транспортного средства в границах данного договора (субаренда, перевозка и т. п.).

Арендатору, не получившему согласие арендодателя, запрещена:

  • передача собственных прав и обязанностей другим лицам;
  • передача транспортного средства в безвозмездное пользование;
  • передача арендных прав в залог и во вклад в капитал комме рческих организаций.

В случае гибели (повреждения) транспортного средства вследствие обстоятельств, ответственность за которые несет арендатор, он обязан компенсировать арендодателю причиненные убытки (бремя доказывания ответственности лежит на арендодателе).

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, несет арендодатель как работодатель членов экипажа. Он имеет право предъявления регрессного иска к арендатору, если приведет доказательства, что вред возник по вине арендатора.

Договор аренды транспортного средства без экипажа

Легальное определение договора аренды транспортного средства без экипажа дано законодателем в ч. 1 ст. 642 ГК РФ, согласно ему арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

Данный договор относится к числу реальных, возмездных, двусторонних, публичных.

Цель договора — получить во владение и пользование тран спортное средство и самостоятельно осуществлять его техническую и коммерческую эксплуатацию.

Сторонами договора выступают арендодатель и арендатор.

Предмет — транспортное средство, которое относится к любому виду транспорта: железнодорожному, водному, воздушному, космическому и т. д., и которое способно к самостоятельному перемещению в пространстве.

Цена договора — по соглашению сторон.

Срок договора согласуется сторонами.

Форма договора — письменная.

Арендатор обязан:

  • собственными силами управлять транспортным средством и выполнять его техническую и коммерческую эксплуатацию;
  • поддерживать транспортное средство в исправном состоянии, производить его текущий и капитальный ремонт;
  • нести расходы по содержанию транспортного средства, его эксплуатации и страхованию, включая страхование ответственности (если иное не предусмотрено договором).

Арендатор вправе:

  • не испрашивая согласие арендодателя сдать транспортное средство в субаренду (в договоре возможно предусмотреть иное);
  • не испрашивая согласие арендодателя от собственного имени заключить договор перевозки и другие договоры, если они не противоречат цели использования транспортного средства, которые указаны в договоре, или назначению транспортного средства.

Построение ответственности сторон по договору аренды транспортных средств без экипажа друг перед другом основывается на принципах, общих для всякого договора.

За вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, ответственность несет арендатор как его владелец в соответствии с нормами о деликтных обязательствах (ст. 1079 ГК РФ).

Аренда зданий и сооружений (ст. 650-655 ГК РФ)

Легальное определение договора аренды здания (сооружения) дано законодателем в п. 1 ст. 650 ГК РФ, согласно ему арендодатель обязывается передать арендатору во временное владение и пользование либо только во временное пользование здание (сооружение).

Данный договор относится к числу консенсуальных, возмездных, взаимных.

Сторонами в этом договоре являются арендодатель и арендатор.

Арендодателем по рассматриваемому договору вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, которое имеет титул собственника здания или сооружения, либо лицо, которое управомочено законом или собственником сдавать данные объекты в аренду.

Арендаторами вправе быть граждане и юридические лица, но, как правило, в качестве арендаторов выступают коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения для предпринимательской деятельности либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (в частности, для размещения офиса).

Арендаторами жилых зданий могут быть только юридические лица (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Предмет договора — здания и сооружения, имеющие неразрывную связь с земельным участком, на котором они расположены (существенное условие договора).

Срок договора устанавливается по соглашению сторон.

Цена договора (арендная плата) является его существенным условием и включает плату за использование земельного участка, на котором расположено здание (сооружение).

Форма договора — письменная, посредством составления единого документа, который подписывают стороны; несоблюдение письменной формы влечет его недействительность.

Договор, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и действует с момента такой регистрации.

Арендодатель вправе для обследования используемого помещения входить в арендуемое помещение, здание.

Арендодатель обязан:

  • предоставлять арендатору в соответствии с передаточным актом имущество и часть земельного участка, занятую этой недвижимостью и необходимую для ее использования;
  • вовремя пересчитать арендную плату, осуществить капитальный ремонт имущества, переданного в аренду, заключить с арендатором договор о пользовании коммунальными услугами.

Арендатор вправе сдать арендуемое имущество в субаренду, передать в перенаем, безвозмездное пользование, в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив с соблюдением установленного порядка и т. п.

Арендатор обязан:

  • осуществлять поддержание здания или сооружения в надлежащем техническом состоянии;
  • ухаживать за придомовым земельным участком, заключив договор с балансодержателем для уборки бытовых или специальных отходов на территории, непосредственно примыкающей к зданию;
  • возвратить арендодателю арендованное имущество после окончания срока договора аренды или при его досрочном прекращении с непременным составлением документа о передаче здания или сооружения.

Аренда предприятий (ст. 656-664 ГК РФ)

Легальное определение договора аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, который используется для осуществления предпринимательской деятельности дано законодателем в п. 1 ст. 656 ГК РФ, согласно ему арендодатель обязывается предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, которые определены в договоре, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, который предусмотрен законом и другими правовыми актами.

Договор аренды предприятия возмездный, консенсуальный, взаимный.

Сторонами договора выступают арендодатель и арендатор, ими могут быть только лица, которые занимаются предпринимательской деятельностью.

Предмет договора — предприятие в целом как имущественный комплекс, который предназначен для использования в предпринимательской деятельности. В состав предприятия могут входить основные фонды (речь идет о земельных участках, зданиях, сооружениях, оборудовании и т. п.), оборотные средства (сырье, материалы, продукция), исключительные права (право на обозначение, которое индивидуализирует деятельность предприятия), права требования и долговые обязательства.

Предмет договора является его существенным условием.

Цена договора является его существенным условием и устанавливается по соглашению сторон.

Срок договора определяется соглашением сторон.

Форма договора — письменная (через составление одного документа, который подписывают стороны договора); несоблюдение письменной формы влечет его недействительность. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента.

Передача предприятия в аренду (возвращение его арендодателю)

производится по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая составление акта передачи и предоставление его на подпись, является обязанностью арендодателя (арендатора) и исполняется за его счет.

В обязанности арендодателя входит:

  • предоставление арендатору имущества в соответствии с условиями договора и его назначением за собственный счет по передаточному акту;
  • возмещение арендатору стоимости произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества, независимо от того, дал ли согласие арендодатель на подобные улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия;
  • письменное уведомление кредиторов о передаче предприятия в аренду; если кредиторы не были согласны с передачей предприятия в аренду, то арендодатель и арендатор солидарно отвечают по долгам, которые включены в состав предприятия.

В обязанности арендатора предприятия входит:

  • поддержание предприятия в надлежащем техническом состоянии, в т. ч. осуществление его текущего и капитального ремонта;
  • несение расходов по страхованию предприятия;
  • несение расходов по эксплуатации предприятия (если иное не предусмотрено договором).

Арендатор предприятия имеет право:

  • владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом предприятия (кроме природных ресурсов) в соответствии с договором без согласия арендодателя при условии сохранения или увеличения его стоимости (если иное не предусмотрено договором);
  • требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений имущества, если его затраты на эти улучшения являются соразмерными повышению качества имущества, а также соблюден принцип разумности и добросовестности при их осуществлении.

Правила о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора (в части возврата или взыскания в натуре переданного имущества) не применяют к аренде предприятия, если эти последствия существенно нарушат права и законные интересы кредиторов сторон, других лиц и противоречат общественным интересам.

Финансовая аренда (лизинг) (ст. 665-670 ГК РФ)

Легальное определение договора финансовой аренды (договора лизинга) дано законодателем в ч. 1 ст. 665 ГК РФ, согласно ему «арендодатель обязывается приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца».

Договор финансовой аренды (лизинга) консенсуальный, возмездный, взаимный.

Характерной особенностью данного договора является то, что в нем, в сравнении с обычным договором аренды, арендатор (лизингополучатель) получает в пользование технический объект, который специально приобретается лизинговой фирмой для него по его же просьбе.

По общему правилу срок, на который заключают договор лизинга, определен в договоре и обычно охватывает все время эффективной службы арендуемого оборудования, т. е. приближен к расчетному сроку его полной амортизации.

В общую сумму лизинговых платежей включается стоимость арендованного оборудования с учетом амортизации, проценты за использование займа и оплата услуг лизингодателя. Следовательно, объем лизинговых платежей превышает покупную цену оборудования, а разница является прибылью лизингодателя. Лизингодатель заинтересован, чтобы порядок, размеры и сроки периодических платежей были определены договором так, чтобы понесенные им затраты по приобретению имущества были возмещены ему как можно быстрее.

Объект лизинга после истечения срока действия договора либо возвращается лизингодателю, либо остается в пользовании арендатора (лизингополучателя) еще на некоторый срок с возобновлением договора на него, либо может быть приобретен в собственность арендатором (лизингополучателем) по его остаточной стоимости.

В наибольшей степени финансовый характер обязательств лизингодателя и его особая роль в лизинговых отношениях подчеркивается особым распределением прав и обязанностей сторон договора, это проявляется в том, что лизингодатель освобождается от большей части обязанностей арендодателя, связанных с передачей арендатору сданного в аренду имущества, с обеспечением его надлежащей эксплуатации, в том числе осуществлением капитального ремонта, каких-либо расходов по его содержанию и др. Соответственно, лизингополучатель обязан осуществлять как текущий, так и капитальный ремонт, нести все расходы по его содержанию, а также риск, связанный со случайной гибелью арендованного имущества.

Намерения выделить право владения из права собственности и возможность извлечь выгоду из владения известны праву еще с древних времен. Известной популярностью пользуется мнение Аристотеля о том, что богатство состоит не во владении имуществом на основе права собственности, а в его использовании. Это лучшим образом воспроизводит сущность лизинга.

Сравнительно широкое распространение лизинг давно приобрёл в разных странах с развитой рыночной экономикой. Терминологически «лизинг» ведет свое происхождение от английского слова «to lease», обозначающего «нанимать», «брать в аренду». Применительно к английскому юридическому языку словом «leasing» обозначают как традиционную сдачу имущества в аренду, так и непосредственно лизинг в качестве разновидности аренды.

В нашей стране развитие лизинговых отношений находится пока в процессе освоения. Специального законодательства о лизинге в советский период не имелось. Невзирая на то, что разработка Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге 1988 г.1 осуществлялась при участии представителей СССР, в ГК РСФСР 1964 г. и ОГЗ 1991 г. нормы, регулирующие договор лизинга, в раздел обязательственного права отдельным параграфом не входили. Вследствие этого участники лизинговых сделок применяли нормы, которые регулировали аналогичные в юридическом смысле отношения по договору аренды (имущественному найму).

С изданием в 1994 г. указа Президента Российской Федерации № 1929 «О развитии финансового лизинга в инвестиционной деятельности»2 был принят ряд нормативных актов, способствовавших формированию лизингового законодательства в России. В соответствии со сформулированными в этом указе составными элементами лизинговой деятельности было установлено, что лизинговые предприятия должны создаваться в форме открытых акционерных обществ, объектом лизинга может выступать всякое движимое и недвижимое имущество, которое входит в число основных фондов, а в предмет договора лизинга могут входить и имущественные права.

Воплощая в жизнь объективную необходимость развития лизинга, последовательно принимались соответствующие этому нормативные акты, такие как постановление Правительства Российской Федерации от 29 июня 1995 г. № 633 «О развитии лизинга в инвестиционной деятельности»3, где была определена программа нацеленных на формирование правового и экономического обеспечения лизинговых отношений и утверждено Временное положение о лизинге, в к отором были нормативно приведены первые основные понятия, регулирующие лизинговые отношения в нашей стране.

С введением в действие ч. II ГК РФ в 1996 г. в разд. IV «Отдельные виды обязательств» в гл. 34 отдельным § 6 были введены нормы о договоре финансовой аренды (лизинга). Чуть позже, в 1998 г. был принят федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)»1, а та кже ряд указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации и федеральный закон «О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге».

Специфика конструкции определения договора финансовой аренды содержится в ст. 665 ГК РФ, где термины «договор финансовой аренды» и «договор лизинга» используются как синонимы. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Рассмотрим стороны договора, в качестве которых выступают: арендодатель (лизингодатель), арендатор (лизингополучатель) и продавец.

В качестве арендодателя (лизингодателя) могут выступать физические или юридические лица, которые обладают необходимыми финансовыми средствами. В настоящее время лизингодателю специального разрешения (лицензии) на занятие лизинговой деятельностью не требуется. Чаще всего в качестве лизингодателей выступают специализированные лизинговые компании. Нередко банки совершают договоры лизинга, поскольку согласно закону лизинговые операции отнесены к сделкам, разрешенным кредитным организациям.

В качестве арендатора (лизингополучателя) выступают физические или юридические лица.

Продавец — физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает последнему в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга.

Предмет договора — любые непотребляемые вещи (вещи, которые не уничтожаются и не теряют собственных натуральных свойств в результате их использования). Исключение составляют земельные участки и иные природные объекты, которые прямо запрещено включать в предмет лизинга (ст. 666 ГК РФ).

Цена договора — это сумма, включающая возмещение затрат, произведенных лизингодателем в связи с приобретением предмета лизинга, и доход лизингодателя.

Срок договора близок по длительности к сроку службы имущества, которое передается в лизинг. В течение данного времени договор лизинга нельзя расторгнуть ни одной из сторон.

Форма договора — письменная; не зависит от срока, на который заключают договор.

Арендодатель обязан:

  • приобрести в личную собственность избранное арендатором имущество у выбранного им же продавца на основании договора, известить продавца о том, что имущество предназначается для передачи его в аренду (лизинг) конкретному лицу;
  • обеспечить передачу арендованного имущества арендатору в состоянии, которое соответствует условиям договора и назначению имущества.

Арендатор вправе:

  • получив согласие арендодателя, сдать имущество в субаренду;
  • выкупать арендованное имущество;
  • предъявлять требования к продавцу в отношении качества и комплектности имущества и срока его передачи.

Арендатор обязан:

  • обеспечить сохранность лизингового имущества, поддерживать его в рабочем состоянии, проводя необходимое техническое обслуживание и ремонт;
  • нести расходы, которые связаны с эксплуатацией лизингового имущества, если иное не предусмотрено в договоре;
  • производить платежи по страхованию лизингового имущества.

Таким образом, сдача имущества в аренду является одним из проявлений правомочия собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Правомочия владения и пользования передаются собственником арендатору.

Источники

  • https://Mossahar.ru/articles/slovar-terminov/arenda/
  • https://arendaexpert.ru/chto-takoe-arenda/
  • https://wiki2.info/%D0%90%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B0
  • https://www.audit-it.ru/terms/agreements/dogovor_arendy.html
  • https://be5.biz/pravo/g033/3.html

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: