Что такое ипотека, как взять ипотечный кредит

Содержание
  1. Что такое ипотека (для чайников) простыми словами
  2. Особенности ипотеки
  3. Отличия ипотеки
  4. Стандартная ипотека
  5. Социальная ипотека
  6. Военная ипотека
  7. Ипотечное кредитование молодых семей
  8. Как получить ипотеку и кому её нужно брать
  9. Как происходит заключение сделки по ипотеке
  10. Ипотека с господдержкой: кто имеет право на льготы?
  11. В чем разница между ипотекой и кредитом?
  12. Можете ли вы лишиться квартиры?
  13. Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит?
  14. Сколько у меня денег на первоначальный взнос и какую сумму мне нужно взять в кредит?
  15. Какую часть своего дохода я готов ежемесячно отдавать банку для погашения кредита и в течение какого периода мне по силам это делать?
  16. Виды процентных ставок по ипотечному кредиту
  17. Что такое ипотечная ссуда?
  18. Как работает ипотека?
  19. Схема работы ипотеки
  20. Плюсы и минусы
  21. Можно ли погасить кредит досрочно?
  22. Законы об ипотеке
  23. Сбор и анализ данных о заемщике и предмете залога
  24. Роль ипотеки в экономике
  25. Альтернативы ипотечного займа
  26. Примеры расчета дифференцированных и аннуитетных платежей
  27. Механизм ипотечного кредитования
  28. Условия ипотеки в основных крупных банках
  29. Дифференцированный платеж
  30. Для семей с детьми
  31. Сравните размер комиссий
  32. История появления и развития ипотеки
  33. Льготные региональные программы
  34. Порядок выплат
  35. Правовой статус приобретенного жилья
  36. Снижение стоимости или повреждение недвижимости, которая находится в залоге
  37. Как грамотно оформить ипотеку
  38. Основные виды
  39. Право собственности на ипотечное жилье
  40. Уточните условия, при которых кредитный договор может быть расторгнут
  41. Процентная ставка по ипотеке
  42. Для молодых специалистов
  43. Аннуитетный платеж
  44. Стороны сделки
  45. Предложения от аккредитованных застройщиков
  46. Под материнский капитал
  47. Госрегистрация
  48. Обслуживание и закрытие ипотеки
  49. Оформление ипотеки
  50. История ипотеки
  51. Страхование жизни и здоровья заемщика
  52. Риски ипотеки
  53. Требования к заемщику для получения ипотеки
  54. Страхование финансового риска
  55. Нюансы оформления
  56. О чем стоит знать, если ипотека уже оформлена
  57. Что будет, если не вносить платежи
  58. Заключение

Что такое ипотека (для чайников) простыми словами

Если пользоваться определением Википедии, то ипотекой называется одна из форм залога, при которой заёмщик владеет и пользуется закладываемым недвижимым имуществом, в то время как кредитор имеет возможность продать это самое имущество для компенсации своих затрат, если должник перестаёт платить.

Ипотека — это действительно залог недвижимого имущества, при котором должник является его полным владельцем, но только до тех пор, пока он исправно платит кредитору по процентам.

Если выразить этот процесс простыми словами, то ипотека действует следующим образом: сначала подписывается договор ипотечного залога, человек получает деньги на покупку недвижимости и приобретает её, после чего ежемесячно выплачивает кредитору его процент (точная сумма заранее указывается в договоре). Сам объект недвижимости, который отдаётся в залог, попадает под ипотеку.

Впрочем, далеко не всегда залогом становится именно приобретаемое имущество. Им может выступать и другая личная собственность заёмщика, а именно:

  • Квартира;
  • Частный дом;
  • Дача;
  • Земельный участок;
  • Прочие объекты движимого и недвижимого имущества.

Особенности ипотеки

В целом сам принцип уже известен: заёмщик полностью владеет залоговой недвижимостью, но только до тех пор, пока исправно платит деньги по ипотеке и соблюдает все пункты договора.

Если клиент нарушает контракт (перестав платить или каким-либо иным способом), банк получает все права на заложенную недвижимость и может реализовать её, окупая свои затраты. В чём заключается выгода от такой деятельности для самих банков? Если заёмщик исправно платит, банк получает солидный навар с процентов. Не остаётся он внакладе, и если придётся отчуждать имущество. Недвижимость в крупных городах со временем только растёт в цене, поэтому убытки финансовых организаций окупаются с лихвой.

Отличия ипотеки

От других форм кредитования, ипотека отличается следующими признаками:

  • Её деятельность регулируется отдельными федеральными законами;
  • Ипотека имеет строго целевой характер (если кредит оформлен на квартиру, его нельзя потратить деньги на покупку предметов роскоши, путешествия или другие вещи);
  • Кредитование рассчитано на длительные сроки (от 7–10 до 50 лет);
  • Проценты по ставке являются более низкими по сравнению с обычными кредитами.

В принципе на Западе ипотека может оформляться на что угодно (учёба, покупка бизнес-инфраструктуры и т. д.), но в России она в 95% случаев связана именно с покупкой жилья. Предложений от банков по другим программам ипотечного кредитования практически нет.

Стандартная ипотека

Сегодня банки предлагают множество программ кредитования на покупку жилья.

Чаще всего они делятся на такие направления:

  1. Покупка жилья на вторичном рынке

    Отличается более или менее выгодной процентной ставкой, относительно небольшими сроками оформления и не слишком строгими условиями.

  2. Приобретение квартиры в строящемся доме

    Имеет довольно высокую процентную ставку, однако, само жильё оценивается ниже, поэтому и конечная переплата по процентам меньше. Ещё одни важный момент — для заключения сделки банк должен одобрить застройщика.

  3. Приобретение земельного участка

    Можно купить участок и построить частный дом, но до погашения ипотеки эта недвижимость будет является залогом и в случае нарушения условий договора, переходит в собственность банка.

  4. Ипотека на строительство дома

    Если у человека уже есть участок, но нет денег на строительство, также можно прибегнуть к ипотеке. В этом случае человек получает ссуду в банке по ипотечной программе, оставляя в залог участок и возводимое жилье.

Социальная ипотека

Вид ипотеки, рассчитанный прежде всего на социально незащищённую часть населения, которая числится в очереди на получение жилья. К таковым относятся:

  • Многодетные молодые семьи (от двух детей и более);
  • Выдающиеся деятели спорта и культуры;
  • Ветераны;
  • Научные работники государственных учреждений;
  • Сотрудники оборонно-промышленного комплекса.

Социальной ипотека называется потому, что в данном случае государство выступает своего рода гарантом выполнения обязательств перед банком и осуществляет финансовую поддержку заёмщиков. Социальный заём может субсидироваться несколькими способами:

  • Продажа государственного жилья по заниженной цене;
  • Компенсации по самим кредитным платежам;
  • Предоставление субсидии на часть суммы залога.

Решение о том, какая именно форма социальной ипотеки будет использована в том или ином регионе, принимают местные власти.

Военная ипотека

Здесь всё ясно из самого названия. Эта ипотечная программа распространяется на военнослужащих-контрактников, которые хотят приобрести собственную недвижимость. Работает она следующим образом: при заключении договора на имя человека открывается персональный счёт, который пополняется денежными суммами от государства в течение всего срока службы. По завершении срока военного контракта, накопленные средства можно использовать для приобретения квартиры в ипотеку.

Ипотечное кредитование молодых семей

Что представляет собой данный вид ипотеки? В России это фактически то же, что социальная ипотека, однако, целевой аудиторией в данном случае являются молодые семьи (возраст молодожёнов — до 35 лет). Нужно отметить, что никаких особых льгот этот вид ипотеки не предполагает. Преимущество перед обычными программами заключается только в предоставлении некоторых государственных субсидий, а также расширенных возможностях по использованию материнского капитала.

Как получить ипотеку и кому её нужно брать

Получение займа в банке — дело непростое и даже если это ипотечный кредит, суть не меняется. Финансовые организации выдвигают много требований. Основные из них — это:

  1. Возраст. Оптимальные временные рамки на момент получения и погашения ипотеки — 21–65 лет.
  2. Работа. Стандартное требование состоит в том, чтобы заёмщик имел стабильную работу (не менее полугода на последнем месте).
  3. Доход. Для того чтобы понравиться банку нужно иметь доход, превышающий сумму месячного платежа как минимум в 2–2,5 раза. Впрочем, здесь учитывается заработок не только заёмщика, но и других членов семьи.
  4. Поручители. Сегодня это требования является нечастым и выдвигается в основном тогда, когда речь идёт о слишком больших суммах или банк сомневается в стабильности доходов заёмщика.

В рекламных проспектах всё, конечно, выглядит гораздо более привлекательно. Банки наперебой заявляют, что готовы кредитовать по ипотеке всех желающих, начиная с 18 лет, без первоначального взноса и даже без справки о доходах. Но на деле всё это является не более, чем хитрой маркетинговой уловкой. Если учесть опыт тех, кто уже успешно открыл ипотеку, можно получить портрет идеального соискателя, который отвечает следующим критериям:

  • Может предоставить первоначальный взнос в размере не менее 20% от общей стоимости приобретаемого жилья;
  • Имеет официальную зарплату, превышающую месячный платёж как минимум в 2,5 раза;
  • Оформляет ипотеку на квартиру, а не на покупку земельного участка или частный дом;
  • Обладает иной недвижимостью, которой владеет по праву собственности (даже если по условиям ипотеки, закладывать её не нужно);
  • Не имеет непогашенных долговых обязательств и не выступает поручителем по другим кредитам;
  • Трудится на последнем месте работы не менее 2–3 лет.

Также плюсом будет наличие платёжеспособных поручителей (не требуется, но желательно).

Как происходит заключение сделки по ипотеке

На этом этапе участники заключают ряд соглашений:

  • Договор купли-продажи между заёмщиком и собственником квартиры, на покупки которой оформляется займ.
  • Кредитный договор между заёмщиком и банком.
  • Зарегистрированный договор залога. В этом документе точно указываются все моменты по предмету залога, его стоимости, сроках ипотеки, условиях страхования и т. д.
  • Страховые договоры. Для снижения рисков многие банки требуют осуществить страхование кредита и объекта недвижимости. Заёмщик также может застраховать собственную жизнь и работоспособность.

Завершающим этапом здесь является передача денег продавцу недвижимости, способом, который предусмотрен договором.

Ипотека с господдержкой: кто имеет право на льготы?

С 1 января 2018 года начинает действовать социальная программа, по которой семьи с двумя и более детьми имеют право на льготную ипотеку под 6 %. Я подробно буду освещать условия семейной ипотеки с господдержкой в одной из своих будущих статей, поэтому только вкратце остановлюсь на основных моментах:

  • На льготную ипотеку имеют право только семьи, у которых с 1 января 2018 г. до 31 декабря 2022 года родится 2-й или последующий ребенок. За этот же период должны успеть оформить кредитный договор.

Если ребенок родится в период с 31 июля 2022 года по 31 декабря 2022 года, кредитный договор должен быть оформлен по 1 марта 2023 года. Если в семье один ребенок, льгота не положена. Если 2-й и т. д. ребенок родился 31 декабря 2017 года, то льготной ипотеки, увы, не будет.

  • Ипотечный кредит под 6 % выдается только на приобретение квартиры или дома с земельным участком на первичном рынке у юридического лица.
  • Можно купить жилье в новостройке по договору долевого участия или готовое у застройщика.
  • Льгота распространяется и на рефинансирование. Например, вы взяли кредит до 2018 года, а потом у вас родился 2-й ребенок. В этом случае вы можете подать заявление на рефинансирование по льготной ставке. Но жилье должно быть куплено на первичном рынке.
  • В программе получили право участвовать не все банки.
  • Льготная ставка распространяется на 3 года, если родился 2-й ребенок, и на 5 лет, если родился последующий ребенок. Кредит при этом может быть взят и на 30 лет.
  • Имеются ограничения по максимальной сумме: до 6 млн. руб. для регионов и до 12 млн. руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, МО и ЛО.

Эту ипотеку можно назвать субсидированной, потому что государство выделяет субсидии банкам на возмещение недополученных доходов от предоставления займа по льготной ставке.

В чем разница между ипотекой и кредитом?

Основным отличие кредита от ипотеки является залог. Выступает в качестве залога приобретаемое имущество или уже имеющееся – роли не играет. Также нет разницы, на какие цели пойдут средства. К примеру, несмотря на предложения по ипотеке, банки не отказываются и от предложений с целевыми кредитами на жилье.

Наличие залога для банка является своеобразным гарантом выплат, поэтому клиенты получают определенные льготы. Если сравнивать условия по обычному кредиту и ипотеке, то ипотека выглядит намного более привлекательной. Дело не только в возможной сумме и сроке выплат. Основное преимущество заключается в пониженной процентной ставке. К 2018 году ставка по ипотеке снизилась до 9,5% годовых. Это среднее значение по всем крупнейшим банкам России. А вот ставка по целевому кредиту на жилье начинается в районе 12% годовых. Учитывая, что клиент платит на протяжении нескольких лет, разница в процентной ставке достаточно ощутимая.

Можете ли вы лишиться квартиры?

Если вы не справляетесь с оплатой ипотеки, банк может обратиться в суд, чтобы за счет продажи квартиры или иного заложенного имущества покрыть свои убытки. Но если вы успеете погасить долг по кредиту до момента продажи заложенной квартиры, то процесс продажи могут остановить.

Обратите внимание, что после продажи заложенной квартиры на основании решения суда вы лишаетесь права пользоваться этим имуществом. То есть вы и все, кто там проживают, должны освободить жилплощадь. Если вы этого не сделаете, новый собственник квартиры может потребовать освободить квартиру через суд.

Если вы взяли ипотеку на приобретение или строительство того или иного жилья, его капитальный ремонт, улучшение, а также на погашение полученных ранее подобных кредитов, то забрать у вас квартиру могут только при систематическом (больше трех раз за год) нарушении сроков оплаты по кредитному договору.

Если долг по кредиту крайне незначителен и явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, суд может отклонить требование банка о погашении ваших долгов посредством продажи заложенного имущества. Но это не значит, что ипотека прекратилась — вы все еще должны.

Итак, по решению суда ваш залог продают и за счет суммы, вырученной от продажи, погашается ваш долг. Если этой суммы недостаточно, то при отсутствии договора страхования вашей ответственности (или страхования финансового риска банка) оставшаяся часть долга погашается за счет другого вашего имущества по решению суда.

Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит?

Обычно в ипотечный кредит берут большую сумму на много лет, так что это всерьез и надолго.

Сколько у меня денег на первоначальный взнос и какую сумму мне нужно взять в кредит?

Как правило, в ипотечных договорах есть условие, по которому часть стоимости вы должны заплатить сами, — так называемый первоначальный взнос. Например, 30% от стоимости квартиры вы должны оплатить за счет собственных средств, а 70% вам выдает банк в кредит.

Какую часть своего дохода я готов ежемесячно отдавать банку для погашения кредита и в течение какого периода мне по силам это делать?

  • Оцените свои доходы и грядущие расходы.
  • Если ваши платежи по кредиту будут превышать ½ вашего годового дохода, то есть риск не справиться с выплатой кредита.
  • Не торопитесь, будьте разборчивы и сравните предложения разных банков, внимательно изучите условия договора. Убедитесь, что каждый пункт вам понятен.

С 30 января 2020 года во всех новых договорах ипотечного кредитования должна быть таблица, в которой указываются индивидуальные условия кредита для каждого клиента — в частности, сумма, валюта, срок кредита, процентная ставка, размер штрафов и другие параметры.

Виды процентных ставок по ипотечному кредиту

Если размер платежей меняется, банк обязан направить вам уточненный график (способ доставки прописан в вашем договоре). Пока вы его не получите, платите по старому графику. Задним числом поменять суммы платежа банк не может.

Полная стоимость кредита (ПСК) в процентах годовых и в рублях (или другой валюте, в которой вы берете кредит) указывается на первой странице договора в верхнем правом углу. В ней учтены все ваши расходы по кредиту: основной долг и проценты по кредиту, а также другие взносы, которые вы должны будете платить банку по договору.

Что такое ипотечная ссуда?

Ипотечная ссуда или кредит предполагает, что в качестве залога будет выступать приобретаемая недвижимость. На момент обращения в банк у клиента может иметься в собственности другая недвижимость, но это не обязательное условие. Фактически, гражданин может обратиться в банк для получения ипотечного кредита, даже если у него почти ничего нет, за исключением суммы для первоначального взноса и постоянного дохода.

Банк рассматривает таких клиентов как потенциальных собственников. Одним из этапов оформления ипотечной ссуды является приобретения жилья и ее регистрация на заемщика. Гражданин может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, так как она принадлежит ему. Однако в случае невозможности погашения долга перед банком права собственности на квартиру переходят к банку. Он, в свою очередь, продает это жилье, чтобы окупить собственные расходы. Обратите внимание, что банк в таком случае возвращает не только потраченные для выдачи ипотеки средства, но и проценты, которые заемщик должен был оплачивать.

Как работает ипотека?

Ипотека в России появилась относительно недавно, поэтому этот вид бизнеса еще не раскрыл все свои возможности. Работает он в несколько этапов:

  1. Клиент обращается в банк за помощью для оплаты дорогостоящей покупки (жилья);
  2. Банк заключает с клиентом ипотечный договор, где указывается, что станет залогом – приобретаемая недвижимость или старая квартира заемщика;
  3. Клиент вносит первоначальный взнос, а банк доплачивает остаток, необходимый для покупки.

Дальнейшие взаимодействия либо приводят к тому, что клиент благополучно выплачивает ипотеку. При этом заемщик оплачивает не только ту сумму, которую внес банк, но и проценты за ее использование. После последнего платежа взаимоотношения между банком и плательщиком оканчиваются.

При неудачном раскладе банк забирает собственность заемщика, которая была указана в договоре в качестве залога. За счет продажи этого имущества банк должен покрыть сумму, затраченную на его покупку и проценты за пользование этими средствами. Процедура отказа от ипотеки проводится в несколько этапов. Очень часто банк пытается помочь клиенту, который из-за материальных трудностей не может вносить очередные платежи. Здесь допустимо рефинансирование ипотеки или замораживание выплат.

В случае, если поощрительные меры не принесли плодов или клиент добровольно решил расторгнуть договор ипотеки, банк выставляет залог на аукцион. В народе считается, что банк забирает залог, однако кредитные организации не имеют целью получение прав собственности. Основная задача – продажа залога и погашение долга за счет вырученных средств.

Схема работы ипотеки

Ипотечный кредит имеет стандартный алгоритм:

  • Потенциальный заемщик обращается в банк. Подается заявка с указанием желаемой суммы и цели кредита. Особое внимание стоит уделить именно цели, поскольку при неточной формулировке заявку придется оформлять заново. Нужно указать, что конкретно клиент планирует покупать: вторичное жилье, новостройку, либо займ берется на рефинансирование с залогом в виде квартиры.
  • Подавая заявку, клиент обязан предоставить в банк справку 2-НДФЛ и копию трудовой книжки, где имеются данные о стаже работы. Вместе с представленными документами банк изучает кредитную историю и кредитный рейтинг клиента. Если кредитор посчитает обратившегося платежеспособным, кредит одобряется.
  • Заемщик ищет на первичном или вторичном рынке квартиру и предоставляет в банк документы на нее.
  • В случае одобрения сделки банком стороны подписывают договор. Чаще всего расчет между покупателем и продавцом происходит именно на данном этапе: покупатель помещает деньги на счет или в банковскую ячейку, но доступа к средствам продавец пока не имеет.
  • Кредитор готовит документы для регистрации перехода прав собственности и обременения недвижимости. Оформляется закладная – ценная бумага, владелец которой имеет право стать собственником, либо продать имущество и погасить долг. Подаются документы в Росреестр, закладная остается у банка.
  • Как только оформляются документы, продавец получает доступ к деньгам.

В момент погашения ипотечного кредита – банк возвращает закладную. Если заемщик в определенный момент перестает платить по кредиту, банк выставляет недвижимость на продажу.

Плюсы и минусы

Принято обращать внимание читателей в первую очередь на минусы. И это правильно. Так мы пытаемся предостеречь любителей жить в долг от непродуманных действий, которые могут привести к тяжелой финансовой ситуации не только заемщика, но и членов его семьи.

Ипотечный кредит – это особый кредит. Здесь внимание надо обратить и на плюсы, и на минусы. Начнем с очевидных плюсов:

  1. Ипотека дает возможность приобрести жилье тем, кто никогда не сможет его себе позволить. Особенно это касается молодых семей, которые только начинают совместную жизнь. Не имеют миллионов на банковских счетах, недвижимости в собственности, но имеют желание и возможность работать и идти вверх по карьерной лестнице.
  2. Некоторые люди используют жилье, взятое в ипотеку, как вариант инвестирования. Но хочу предостеречь. Финансовые эксперты считают, что вложения в недвижимость – это достаточно рискованная операция, которая может принести хороший доход только при определенных условиях. Например, квартира в крупном, промышленно развитом городе, деловом районе, в местах расположения высших учебных заведений и т. д.
  3. Возможность оформить налоговый вычет: один – на приобретение жилья, другой – на уплату процентов по ипотечному кредиту.
  4. Возможность получения кредита на льготных условиях, если вы попадаете в соответствующую категорию граждан. А таких категорий немало.

Главный плюс – это приобрести жилье в собственность здесь и сейчас, а не ждать десятилетиями такой возможности. В развитых странах в 1,5 раза меньше людей имеют свое жилье. А мы готовы 20 – 30 лет жизни отдать на достижение этой главной цели.

Минусы:

  1. Психологический момент. Вы много лет будете жить под гнетом долга. Не все это выдерживают.
  2. Ваше финансовое состояние должно на долгие годы оставаться достаточно стабильным, чтобы погашать кредит в срок. Не многие могут гарантировать это на 20 – 30 лет вперед.
  3. 4. Необходимость первоначального взноса (от 10 %), на который не все могут накопить.
  4. До выплаты вами кредита на операции с жильем наложены ограничения: нельзя продать, подарить и т. д.
  5. Банк имеет полное право лишить вас купленной квартиры, в случае нарушения вами условий договора.
  6. Наличие дополнительных расходов по получению ипотечного кредита: страхование, услуги оценщика и др.
  7. Серьезная переплата. Лучше посмотреть ее на конкретных цифрах. Возьмем ипотечный кредит в размере 1 500 000 руб. под 10 % годовых сначала на 10 лет, а потом на 30 лет.

Можно ли погасить кредит досрочно?

Вы можете погасить ипотеку досрочно полностью или частично, сообщив об этом банку не менее чем за 30 дней, если кредит вы брали не для предпринимательства. В договоре может быть указан более короткий срок.

При досрочном погашении проценты уплачиваются только за фактический срок пользования кредитом.

Банк также может потребовать от вас досрочно вернуть кредит, даже если вы соблюдаете график платежей, но при этом:

  • при заключении договора знали, но письменно не предупредили, что у других людей есть права на заложенное жилье (другой залог, аренда);
  • нарушаете правила пользования: делаете незаконный ремонт или создаете угрозу повреждения;
  • не застраховали залог;
  • отказали банку в проверке имущества;
  • продали или подарили жилье без согласия банка;
  • совершили преступление, и государство изымает имущество;
  • жилье передано в залог другому кредитору (например, другому банку по иному кредиту), и такой кредитор принимает решение о возмещении своих убытков за счет продажи этого имущества.

Если вы откажетесь от досрочного возврата денег, банк вправе компенсировать убытки за счет принудительной продажи квартиры.

Законы об ипотеке

Впервые понятие ипотека в законодательной базе России было использовано в 1998 году в Федеральном Законе №102 «Об ипотеке». Данный закон действует до сих пор, регулируя взаимоотношения между кредитором и заемщиком. С разлитием программы ипотеки необходимая информация была внесена в Жилищный Кодекс и Земельный кодекс РФ, так как ипотека связана не только со взаимоотношениями между банком и заемщиком, но и другими организациями, которые задействованы в приобретении недвижимости.

Так как ипотека состоит из нескольких этапов, можно выделить несколько вспомогательных законов, которые работают на каждом из этапов. Это закон №135 «Об оценочной деятельности», так как жилье должно получить свидетельство с указанием рыночной стоимости перед заключением договора ипотеки. А также закон №218 «О государственной регистрации недвижимости», так как приобретаемое жилье после отчуждения от продавца должно быть записано на нового собственника, которым является заемщик.

В качестве временных правил ипотечного кредитования могут выступать различные госпрограммы, нацеленные на популяризацию ипотеки и предоставления льгот для покупки жилья разным категориям граждан.

Сбор и анализ данных о заемщике и предмете залога

Целью этого этапа является отсев потенциально неплатежеспособных заемщиков.

Для этого банк использует следующие мероприятия:

  • проверку места работы;
  • проверку данных клиента и его кредитной истории;
  • анализ достоверности и размера указанных в заявлении доходов и расходов;
  • оценку предполагаемого предмета залога.

На этом этапе также заемщику подробно объясняют, каким требованиям должен соответствовать объект недвижимости, который будет куплен на выданные в ипотеку средства. Чаще всего это высокий уровень ликвидности, отсутствие обременения и иных прав на недвижимость со стороны третьих лиц.

Далее с целью отнесения заемщика к категории стабильных, либо нестабильных проводится повторное собеседование. Для этого задаются вопросы, ответы на которые оцениваются в баллах.

Если на первом этапе не осуществлялось документальное подтверждение доходов, а также имущественных прав на указанные в анкете активы, запрашиваются соответствующие документы.

Служба безопасности банка осуществляет тщательную проверку потенциального заемщика на наличие судимостей, действительность представленных документов.

Также нередко при смене места работы в последние 2-3 года уточняется, какие обстоятельства привели к такому решению.

Роль ипотеки в экономике

Благодаря ипотеке жилье становится более доступным для обычных граждан, не имеющих возможности купить жилье за полную стоимость. Это приводит к увеличению объемов строительства. Строительство требует материалов. Поэтому происходит оживление предприятий, производящих стройматериалы. Попутно развиваются предприятия в сферах дорожного строительства, деревообработки и изготовления мебели и другие.

То есть ипотека способствует росту экономики, увеличивает занятость населения за счет новых рабочих мест в сфере строительства и ремонта.

Для заемщика ипотека решает жилищный вопрос. Желание обладать жильем без ограничений в правах, стимулирует заемщика платить кредит вовремя и даже с опережением. Для этого он стремится к получению соответствующего дохода.


Преобладание ипотечных кредитов объясняется их надежностью. Залоговый и застрахованный кредит безопаснее для банка.

Альтернативы ипотечного займа

Приведу несколько вариантов, которые можно рассмотреть как альтернативу ипотеке:

  • Кредит. Кредит выгоднее ипотеки только в том случае, если на покупку квартиры не хватает небольшой суммы – порядка 15-20 % от полной стоимости. Кредит оформить быстрее и вероятность получить его выше. В то же время, процентная ставка по ипотечному займу ниже, чем у обычного кредита. Объясняется это тем, что риски банка при ипотеке ниже, ведь в случае невозврата долга банк может продать квартиру.
  • Накопление. Если своя квартира уже есть, то на новую недвижимость лучше накопить. Деньги, которые имеются на первоначальный взнос, можно положить под проценты, куда каждый месяц добавлять часть зарплаты, которую планировалось направлять на выплаты по ипотеке. Так появится возможность накопить быстрее и избежать переплаты.
  • Аренда и накопление. Если сумма ежемесячного платежа по ипотеке существенно больше, чем аренда квартиры, то выгоднее будет накопить на жилье. Средства, которые пошли бы на ежемесячный платеж, можно разделить на две части: первую использовать для съема квартиры, вторую – для накопления. Но здесь много нюансов. Сколько свободных денег, подлежащих разделению на части, имеет семья, какова стоимость квартиры, на сколько повысятся цены на жилье и ремонт за годы накопления и т.п.

Примеры расчета дифференцированных и аннуитетных платежей

Расчеты носят приблизительный характер. Для точного расчета необходимо знать точное количество календарных дней в процентном периоде и календарном году.

Например, вы берете ипотечный кредит на сумму 5 000 000 рублей сроком на 15 лет (180 месяцев) под 12% годовых. График платежей по такому кредиту в первый год будет следующим:

Механизм ипотечного кредитования

Участниками ипотеки являются:

  • кредитор;
  • заемщик;
  • застройщик;
  • оценщик;
  • страховщик;
  • государственные органы регистрации ипотеки в лице Росреестра.

Ипотечный механизм охватывает три процесса, относящиеся к трем типам рынков:

1 Выдача ипотечного кредита происходит на рынке ипотечных кредитов. Это первичный ипотечный рынок. Основные его участники: кредитор и заемщик.

2 Затем следует вторичный ипотечный рынок на котором происходит привлечение инвестиций.

Банку, выдающему ипотечные кредиты, необходимо возобновлять ресурсы, чтобы иметь возможность выдавать новые кредиты. Вторичный ипотечный рынок решает эту задачу. На нем ипотека рассматривается в качестве закладной.

Закладная – это ценная бумага, которую оформляет банк по ипотечному кредиту. Закладная дает владельцу право на платежи заемщика в погашение ипотеки.

На вторичном ипотечном рынке банк продает закладную другому инвестору (покупателю бумаги). Продавая бумагу, он отдает инвестору право на процентный доход по кредиту, в обмен на которое получает дополнительные инвестиции, направляемые на выдачу новых кредитов.

Теперь давайте расшифруем рисунок:

1 Взаимодействие между банком и заемщиком:

  • заемщик обращается за кредитом;
  • банк его одобряет;
  • стороны заключают договор;
  • банк выдает кредит;
  • заемщик возвращает кредит.

2 Взаимодействие заемщика с другими участниками:

  • с продавцом недвижимости оформляется сделка купли-продажи.
  • риэлтор (если есть) оказывает посреднические услуги;
  • оценочная фирма проводит оценку залога;
  • страховая организация страхует залог, право собственности на него и жизнь заемщика;
  • госорганы регистрируют сделку.

3 Взаимодействие банка с другими участниками:

  • возможна договоренность с застройщиком, страховщиком, риэлтором и оценщиком.

4 Продажа закладной инвестору.

Важно. Не всегда банк продает закладную на ипотечном рынке. Он может оставить ее у себя.

Условия ипотеки в основных крупных банках

По данным АИЖК, банками лидерами по ипотеке являются:

  • Сбербанк.
  • Группа ВТБ.
  • Газпромбанк.
Банк Количество программ Ставка процентов, % Срок, лет Взнос, %
Строящееся жилье Готовое жилье Семейная ипотека Военная ипотека
Сбербанк 9 7,9 – 11,5 8,6 – 11 от 6 9,5 до 30 от 15
ВТБ 6 от 9,5 от 9,3 н/д от 9,7 до 30 от 10
Газпромбанк 6 9 – 10,4 9 – 10,4 н/д 9,5 до 30 от 10
Россельхозбанк 8 9,45 – 13,5 8,95 – 13 от 6 10 – 10,75 до 30 от 15
Райффайзен 8 9,25 9,25-9,5 н/д н/д до 30 от 15
Дельтакредит 9 от 8,24 от 8,25 от 6 н/д до 25 от 16
ДОМ.РФ 5 от 9,5 от 9 от 6 от 9 до 30 от 20
Абсолют банк 12 8,99 – 14,75 8,99 – 14,75 от 6 н/д до 30 от 20
Уралсиб 9 от 9,4 от 9,9 от 8,9 10,9 до 30 от 10
Банк Санкт-Петербург 10 от 9,5 от 9,5 н/д 9,75 до 25 от 10

Сбербанк лидирует по процентным ставкам. Но ряд банков, например, Россельхозбанк, имеет спец. программы совместные с застройщиками, по которым ипотеку можно оформить под 5,3% (в таблице не показаны).

Дифференцированный платеж

№ Платежа Сумма платежа Основной долг Проценты Остаток задолженности
1 77 778 27 778 50 000 4 972 222
2 77 500 27 778 49 722 4 944 444
3 77 222 27 778 49 444 4 916 667
4 76 944 27 778 49 167 4 888 889
5 76 667 27 778 48 889 4 861 111
6 76 389 27 778 48 611 4 833 333
7 76 111 27 778 48 333 4 805 556
8 75 833 27 778 48 056 4 777 778
9 75 556 27 778 47 778 4 750 000
10 75 278 27 778 47 500 4 722 222
11 75 000 27 778 47 222 4 694 444
12 74 722 27 778 46 944 4 666 667

Остаток задолженности к концу первого года платежей по кредиту составит 4 666 667 рублей.
При дифференцированных платежах сумма основного долга по кредиту, как правило, выплачивается равными долями (в приведенном примере: 5 000 000 рублей / 180 месяцев = 27 778 рублей в месяц). Проценты по кредиту начисляются на остаток задолженности, с уменьшением задолженности размер платежа ежемесячно уменьшается. То есть в первый месяц кредита проценты начисляются на сумму 5 000 000 рублей, а в следующий месяц — уже на сумму 4 972 222 (5 000 000 рублей — 27 778 рублей) и так далее.

Для семей с детьми

Предусматривает снижение процентной ставки:

  • До 6 %.
  • До 5 % для жителей Дальнего Востока.

Условия получения:

  • В семье рожден второй или последующий ребенок после 1 января 2018 года.
  • Приобретается жилье на первичном рынке (кроме Дальнего Востока – там разрешено покупать и вторичку).

Сравните размер комиссий

Все заемщики имеют представление, каков размер процентной ставки по получаемому ими кредиту. Однако далеко немногие в курсе, какую плату будут взимать с них за обслуживание различных банковских операций. В то же время в денежном эквиваленте расходы заемщика могут составлять не одну тысячу рублей.

Нередко заемщики соблазняются на более низкую по сравнению с другими банками процентную ставку, не учитывая при этом размер комиссионных.

При этом нередко банки указывают уровень дополнительных платежей в процентах в месяц, на что клиенты при оформлении очень часто не обращают внимания. В итоге за годы обслуживания кредита набегают огромные суммы.

Существует несколько видов комиссий:

  • за обслуживание кредитного счета;
  • за внесение ежемесячных платежей;
  • за оформление и выдачу кредита.

Все они увеличивают размер переплаты по договору. Поэтому о наличии комиссий следует уточнять еще до подписания кредитного договора.

История появления и развития ипотеки

Слово «Ипотека» впервые прозвучало в Греции примерно в 5 000 году до н. э. Древние греки могли получить заем под залог имеющейся земли. Чтоб смекалистый землевладелец не оформил несколько кредитов под залог одного участка, на участке ставили специальный столб. На нем размещали всю залоговую информацию. Именно этот столб древние называли ипотекой.

В России ипотека появилась в 1754 г., когда граф Шувалов П.И. выступил инициатором появления дворянских банков. Целью их создания была борьба с ростовщичеством и «щадящие» условия кредитования для землевладельцев – дворян.

Первый банк назывался Государственный Банк для Дворянства. Одновременно появилась Страховая экспедиция. Это первая организация для страхования залогов. Залогом оформлялись помещичьи имения, вместе с крепостными.

Например, залог 432 десятины земли на Псковщине, с тридцатью семьями крестьян, постройками и хозяйством было оценен в 3475 серебряных рублей.

В 1861 г. после отмены крепостного права ипотека получила новый импульс развития. Освобожденные крестьяне нуждались в земле. Для этого требовался кредит. Они получали его в пределах 80% стоимости надела на 49 лет.

На границе XIX – XX вв. появляются земельные банки. Они выдавали кредиты с оформлением закладных – ценных бумаг, котировавшихся на бирже. В стат. сборнике «Русские биржевые ценности. 1914-1915 гг.» закладные отмечены, как способ «первоклассного помещения капитала».

Экономический кризис 2008 – 2010 гг. притормозил развитие. Доходы населения сократились. Людям стало сложно выплачивать ипотечные кредиты. Для банков это обернулось резким ростом просрочки. Банкиры ужесточили требования к заемщикам.

В настоящее время рынок ипотеки развивается стабильно, объем выдачи кредитов растет, ставки снижаются.

Льготные региональные программы

Регионы РФ разрабатывают собственные социальные программы ипотечного кредитования, участниками которых могут стать молодые и многодетные семьи, работники бюджетной сферы и др., нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Например, в Московской области действует программа для учителей, молодых ученых, врачей и молодых специалистов оборонно-промышленного комплекса. По ней заемщик оплачивает только проценты по займу. До 50 % от стоимости жилья и платежи по кредиту выплачиваются за счет правительства МО.

Условия кредитования:

  • максимальный срок – 10 лет,
  • ставка – 8,75 % на новостройку и 9 % на готовое жилье.

В Ивановской области обязательным условием участия в социальной программе является признание вас нуждающимся в улучшении жилищных условий, а также регистрация на территории области. Кроме того, для молодых учителей в возрасте до 35 лет действуют специальные условия.

Размер субсидии составляет до 25 % от стоимости приобретаемого жилья для семей без детей и до 30 % для семей с одним и более детьми. Эти деньги можно направить на первоначальный взнос или на погашения кредита. Банк заемщик может выбирать самостоятельно. Но лучше узнать все тонкости выбора банка перед тем, как остановить свой выбор на конкретном финансовом учреждении.

Порядок выплат

Теоретически существует 2 варианта осуществления ежемесячных платежей:

  1. дифференцированные;
  2. аннуитетные выплаты.

В первом случае постепенно осуществляется снижение размера платежа, во втором – оплата осуществляется равными суммами.

В России наибольшей популярностью пользуется схема с использованием аннуитетных платежей. Именно она предлагается большинством банков.

Правовой статус приобретенного жилья

Правовой статус жилья характеризует порядок владения и распоряжения им и включает набор дозволений и запретов. Это то, что можно и нельзя сделать с жильем, это риски при его покупке, законность всех предшествующих сделок. Информацию о правовом статусе можно получить в БТИ и Росреестре.

Правовой статус подтверждается документами при государственной регистрации. Жилье, купленное в ипотеку, становится собственностью заемщика. Но имущественные права собственника частично ограничены. Это связано с тем, что на жилье устанавливается обременение. Оно становится залогом для банка. Поэтому есть риск утраты собственности при невыполнении обязательств перед кредитором.

Недвижимость, обремененную залогом, нельзя продать, подарить, обменять, завещать, заложить повторно и даже сделать перепланировку без согласования с банком – залогодержателем. Также, без согласия банка, нельзя зарегистрировать других людей.

Важно. Приписать супруга, детей и родителей можно беспрепятственно. Но, супруги или родители обычно в этом случае становятся созаемщиками. Так банк снижает свои риски. С другими людьми – сложнее. Здесь обычно требуется согласие банка. На этот счет в кредитном договоре должен быть отдельный пункт – его нужно внимательно изучить. Прописка без согласия банка дает ему право требовать немедленного возврата долга.

Обременение снимается с жилья после полной выплаты кредита. Для этого банк предоставляет заемщику пакет документов свидетельствующих о погашении долга и прекращении действия договора залога. Эти документы являются основанием для оформления нового документа, подтверждающего право собственности на недвижимость, без обременения.

С этого момента человек имеет полное право распоряжаться жильем.

В определении правового статуса приобретаемого в ипотеку строящегося объекта, есть особенности. Объект станет собственностью только по окончании строительства и сдаче в эксплуатацию. До этого момента жилье не является залоговым обеспечением. Следовательно, риски для банка резко возрастают. Для компенсации рисков, банки увеличивают процентные ставки. Или требуют оформить залог другой собственности.

Снижение стоимости или повреждение недвижимости, которая находится в залоге

    В кризис цена на жилье может резко упасть. Если вдруг вы не сможете вносить платежи по кредиту и заложенное имущество придется продать, то вырученных средств может не хватить для погашения кредита. То есть существует вероятность остаться без недвижимости и при этом по-прежнему быть в долгу перед банком.

    Самое печальное — если что-то случится с самим с жильем, например пожар. Мало того, что вы лишитесь своего дома или квартиры, — еще и банк может попросить выплатить весь кредит досрочно. Ведь в этом случае у него не будет гарантий, что он получит назад свои деньги.

    Защита от этих рисков — страхование. Поэтому чаще всего страховка — обязательное условие ипотечного кредитования.

    Как грамотно оформить ипотеку

    Во-первых, нужно определить сумму кредита из таких расчетов, чтоб можно было жить без существенных изменений образа жизни.

    Во-вторых, следует задуматься о возможности досрочного погашения, пусть даже небольшими суммами. Это снизит размер переплаты.

    В-третьих, если ипотека оформлена, при возможности нужно рассматривать вариант рефинансирования, чтоб уменьшить ставку процента и ежемесячный платеж. Однако, этот вариант не всегда будет выгодным. Например, в конце срока кредита – когда заемщик возвращает банку мало процентов и много по основному долгу, рефинансировать кредит не нужно.

    В-четвертых, при оформлении ипотеки, нужно думать о выгодности сделки. Выгодная ипотека – та, по которой переплата будет минимальной.

    Для снижения переплаты следует обратить внимание на:

    • Размер годовой ставки процентов.
    • Срок кредита. Больше срок – больше переплата.
    • Размер первоначального взноса. Чем меньше взнос, тем больше риск для банка, поэтому выше ставка.
    • Валюта займа. Должна совпадать с валютой получения дохода – это снизит риски.
    • Стоимость оценки недвижимости, госрегистрации, услуг риэлтора (если есть).
    • Стоимость страхования. Комплексное ипотечное страхование обойдется заемщику дешевле, чем отдельные варианты. При отказе от страховки (можно не страховать жизнь), банк повысит процентную ставку.

    При ипотеке страхуют три риска:

    • жизнь, здоровье и трудоспособность;
    • имущество (например, от пожара и залива);
    • титул (риск утраты права собственности на недвижимость).
    Семья Петровых купила двухкомнатную квартиру у Борисова А.Г. Спустя три месяца, объявился дядя Борисова – Евгений и заявил о своих правах на жилплощадь. Дело дошло до суда.

    Выяснилось, что Евгений в квартире имел долю, но во время очередного запоя, отказался от нее в пользу племянника, который продал жилье.

    Спустя некоторое время, Евгений заявил, что он не руководил своими действиями, что от доли не откажется и хочет «вернуть все как раньше».

    Отказ оформлен нотариально. Но при этом медицинского освидетельствования не было. Суд встал на сторону алкаша.

    Петровы не имели средств чтоб выкупить долю. Вопрос встал о продаже проблемной квартиры и покупки новой, меньшей по метражу и в другом районе.

    Важно. Ни банк, ни юрист не смогут отследить досконально историю квартиры и определить все возможные проблемы. Юристы просто устанавливают подлинность документов. Поэтому для любой сделки существует риск утраты титула.

    • Комиссия за обслуживание кредита. Ее быть не должно.
    • Возможность льгот. Льготные условия банки предоставляют для своих зарплатников, работников бюджетной сферы, сотрудников банка или работников организаций – партнеров.
    • Возможность участия в госпрограммах с пониженной ставкой или оформлением субсидии и маткапитала. Или участия в программах для отдельных категорий граждан: военных, молодых специалистов.
    • При покупке квартиры у застройщика, следует выяснить, с каким банком он сотрудничает. Скорее всего в данном банке есть спецпредложение.
    • Величина дохода и способ его подтверждения.
    • Схема погашения: равные платежи или нет.
    • Наличие ограничений на досрочное погашение. Это может быть:
    • мораторий (запрет гасить досрочно в течение какого-то срока);
    • комиссия за досрочку.

    Основные виды

    Для привлечения клиентов банками предлагаются новые программы ипотечного кредитования. Такие кредиты очень разнообразны и классифицируются в зависимости от характеристик по:

    1. Цели кредитования.
    2. Вида валюты.
    3. Виду приобретаемой недвижимости.
    4. Способу расчёта ежемесячного платежа.

    Некоторыми специалистами ипотеки разделяются на группы по её определению в качестве залога недвижимости. В соответствии с этим принципом выделяются две группы:

    • Залогом служит имеющаяся в собственности заёмщика недвижимость;
    • В качестве залога используется приобретаемое имущество. Это способ более распространён, так как обычно кредит берут те, у кого нет собственности.

    Когда ипотека оформляется под залог имеющейся собственности, заёмщик получает некоторые преимущества:

    1. Более низкую процентную ставку.
    2. Можно использовать средства по своему усмотрению.

    Когда при оформлении ипотеки залогом служит приобретаемое жильё, займ становится исключительно целевым. Это значит, что на полученные средства нельзя ничего приобретать кроме квартиры, которую должен одобрить банк.

    Существует несколько видов ипотеки, различающихся целью оформления:

    • Для покупки жилья на вторичном рынке. На сегодняшний день является одним из самых распространённых видов кредитования, характеризующийся оптимальными условиями, выгодной процентной ставкой и быстрым оформлением. Банки предлагают множество видов такого кредитования, которые предполагают определённые льготы некоторым группам заёмщиков;
    • На строящееся жильё. Этот вид кредитования помогает приобрести жилую недвижимость на этапе строительства. Следует помнить, что застройщик должен иметь аккредитацию, выданную кредитной организацией. В этом случае банк несёт риск не только невозврата средств, но и вероятности незавершения строительства. Поэтому такие кредиты отличаются самыми высокими ставками, что существенно увеличивает переплату. Но есть и преимущество для заёмщика – недвижимость приобретается по низкой цене;
    • На строительство дома. Такой кредит оформляется тем, кто владеет земельным участком и позволяет построить частный дом;
    • На покупку загородной недвижимости. Эта программа помогает стать владельцем земельного участка, коттеджа или загородного дома. На рынке представлены предложения кредитных организаций, предоставляющие возможность приобрести жилую недвижимость на экологически чистых территориях и по приемлемой стоимости.

    Право собственности на ипотечное жилье

    Собственник ипотечного жилья – покупатель. Если предусмотрены созаемщики – жилье становится долевым. Они тоже имеют право собственности.

    Поручители права собственности не имеют.

    Если на покупку жилья используются средства материнского капитала, право собственности должно быть у всех членов семьи, в том числе детей, которые могут родиться в будущем. Обязательство заемщика выделить долю несовершеннолетним детям и детям, которые возможно еще родятся, оформляется у нотариуса. Исполнить обязательство заемщик обязан после погашения кредита.

    Размер выделяемых долей в законе не оговаривается, поэтому может быть любым. Важно то, что сделки с недвижимостью при регистрации в ней несовершеннолетних, совершить труднее. Для сделки обязательно требуется разрешение органов опеки.

    Уточните условия, при которых кредитный договор может быть расторгнут

    До момента подписания договора ипотечного кредитования следует уточнить, при наступлении каких условий банк имеет право в одностороннем порядке расторгнуть это соглашение.

    Традиционно кредитные организации принимают решение о расторжении договора в тех случаях, когда заемщик по 3 раза в год допускает длительные просрочки.

    Однако в некоторых случаях даже разовая несвоевременная оплата может привести к существенным проблемам.

    Таким образом, при выборе программы для оформления ипотеки следует в обязательном порядке провести анализ всех названных параметров. Без этого нельзя быть уверенным, что выбраны лучшие условия.

     

    Процентная ставка по ипотеке

    В среднем в российских банках уровень процентной ставки составляет 1214% в год.

    Более лояльные условия действуют для постоянных клиентов банка, а также для оформляющих ипотеку по социальным программам.

    Клиентам следует быть внимательными к тем банкам, которые предлагают получить ипотеку под более низкий процент. Нередко в этих случаях действуют завышенные комиссии.

    Для молодых специалистов

    Представители определенных профессий могут получить поддержку в рамках региональных программ.

    Например, в Московской области действует «Социальная ипотека». Государство погашает половину кредита по ипотеке сразу, а вторую половину выплачивает на протяжении всего срока. Молодому специалисту остается только погасить проценты.

    В такой программе могут принять участие:

    • Врачи, фельдшеры скорой помощи.
    • Учителя начальных классов.
    • Учителя по математике, русскому и английскому языку.
    • Молодые ученые.

    Аннуитетный платеж

    № Платежа Сумма платежа Основной долг Проценты Остаток задолженности
    1 60 008 10 008 50 000 4 989 992
    2 60 008 10 108 49 900 4 979 883
    3 60 008 10 210 49 799 4 969 674
    4 60 008 10 312 49 697 4 959 362
    5 60 008 10 415 49 594 4 948 947
    6 60 008 10 519 49 489 4 938 428
    7 60 008 10 624 49 384 4 927 804
    8 60 008 10 730 49 278 4 917 074
    9 60 008 10 838 49 171 4 906 236
    10 60 008 10 946 49 062 4 895 290
    11 60 008 11 056 48 953 4 884 234
    12 60 008 11 166 48 842 4 873 068

    Остаток задолженности через год составит 4 873 068 рублей. При аннуитетных платежах ежемесячно уплачиваются одинаковые суммы (60 008 рублей). В начале срока кредита они существенно меньше, чем платежи при дифференцированном способе погашения, а в конце, наоборот, больше.

    Стороны сделки

    Когда берется потребительский кредит, в сделке участвуют только две стороны – заемщик и кредитор. В случае с ипотекой все сложнее, и участников значительно больше:

    • Заемщик. Тот, кто берет кредит в банке для приобретения недвижимости. Также в сделке может участвовать созаемщик – например, если ипотеку берут на двоих муж и жена. Они же будут являться залогодателями – лицами, предоставляющими кредитору недвижимость под залог.
    • Кредитор. Юридическое лицо, которое выдает кредит под залог недвижимости. Это может быть банк, либо, к примеру, фонд по поддержке молодых семей.
    • Продавец недвижимости. На вторичном рынке это будет физическое лицо-собственник квартиры. На первичном – застройщик.
    • Росреестр. Орган регистрирует переход права на недвижимое имущество и обременение.
    • Страховая компания. Страхует недвижимость, находящуюся под залогом, а также здоровье и жизнь заемщика.
    • Поручитель. Требуется в том случае, если банк сомневается в достаточной платежеспособности заемщика. Если должник перестает платить по кредиту, долг переходит поручителю.
    • Оценщик. Перед заключением договора он оценивает стоимость недвижимости.

    Предложения от аккредитованных застройщиков

    Некоторые банки предлагают ипотеку по сниженной на 1-2 % ставке на недвижимость от аккредитованных застройщиков.

    Аккредитация, выданная банком, свидетельствует о том, что он считает застройщика надежным. Значит покупатель точно получит жилье, и кредит будет точно обеспечен залогом.

    По факту – сниженная ставка означает скрытую скидку от застройщика. Иными словами, банк делает ставку по ипотеке ниже, а застройщик компенсирует ему недополученную прибыль, продавая квартиру по сниженной цене.

    Под материнский капитал

    Сертификат выдается Пенсионным фондом семьям, в которых родился второй ребенок.

    В 2020 году размер маткапитала составляет 466 617 рублей. Потратить его можно только по достижении ребенком трех лет, но есть исключения. Например – погашение основного долга или внесение первоначального взноса по ипотеке.

    Госрегистрация

    Это переход права собственности на недвижимость. Обычно госрегистрация длится до 5 дней.

    Сбербанк предлагает сервис электронной регистрации сделки. Документы в Росреестр готовит и отправляет в электронном виде банк. Клиент получает документы с электронной отметкой о госрегистрации на электронную почту.

    Обслуживание и закрытие ипотеки

    На протяжении всего срока действия ипотечного договора, заёмщик должен осуществлять следующие мероприятия:

    • Вносить платежи;
    • Вести учёт кредитных операций;
    • Рассчитывать и зачислять страховые взносы.

    После внесения последнего обязательного платежа и погашения всей суммы обязательств, ипотечная сделка считается закрытой. Кредитный счёт заёмщика обнуляется, а имущество перестаёт быть залоговым. После окончания ипотеки, об этом автоматически делается запись в Госреестре.

    Оформление ипотеки

    Заёмщик должен соответствовать определённым требованиям

    Характеристика Комментарий
    Возраст заёмщика – На момент оформления – 21 год;

    – На момент возврата – 60 лет (в Сбербанке 75 лет).

    Стаж работы – На последнем рабочем месте – 6 мес.;

    – За последние 5 лет – не меньше 1 года.

    Гражданство Российское
    Регистрация Заёмщик должен быть зарегистрирован в регионе, где приобретается жильё

    Для оформления ипотеки необходимо собрать определённый пакет документов:

    • В первую очередь для подачи заявки на кредит понадобятся:
      • Заявление.
      • Паспорт.
      • Загранпаспорт, водительские права или военный билет.
      • Документ, подтверждающие доходы.

    Если имеется созаёмщик, ему нужно собрать такие же документы.

    • Когда заявка будет одобрена, нужно предоставить:
      • Документацию по залогу (приобретаемой недвижимости).
      • Документы, подтверждающие первоначальный взнос.
    • Для ипотеки многодетным семьям дополнительно понадобятся:
      • Подтверждение регистрации брака.
      • Подтверждение рождения детей.
      • Если имеются созаёмщики, подтверждение родства.
    • При использовании материнского капитала:
      • Сертификат.
      • Справка из Пенсионного фонда.

    История ипотеки

    Само слово «ипотека» впервые было использовано еще в VI в до н.э в Древней Греции, хотя значение оно имело совершенно другое. Ипотекой называли жердь или столб, которые устанавливались на земле человека, который не выплатил свой долг. На столбе вывешивалась надпись о том, что этот земельный участок будет передан в собственность кредитора. Со временем процедура вбивания столба в землю заемщика упразднилась, а понятие осталось и переросло в понятие кредитования под залог. Хотя впервые термин «Ипотека» был использован в Древнем Египте, сама процедура передачи земли в залог при получении кредита проводилась также в Древнем Египте.

    История термина «ипотека» имеет очень глубокие корни, однако в России такая практика появилась относительно недавно. На законодательном уровне такая возможность появилась у граждан только в конце 90-х годов прошлого века. Стоит отметить, что практика ипотечного кредитования в России быстро прижилась, а вот в других странах СНГ ипотечное кредитование действует с попеременным успехом или не получает широкого распространения.

    Страхование жизни и здоровья заемщика

    Банк также хочет быть уверен, что кто-то будет платить по кредиту, даже если с вами что-то случится. Поэтому довольно часто заемщикам предлагают застраховаться от несчастного случая. Тогда в случае тяжелой болезни или смерти заемщика страховщик частично или полностью погасит кредит за него. Это добровольное страхование, но если вы от него откажетесь, банк может повысить процент по ипотеке или вообще не выдать кредит.

    Риски ипотеки

    Есть несколько серьезных рисков, которые берет на себя заемщик:

    • Потеря дохода или его снижение.
    • Валютный риск, если кредит берется в долларах или евро. Тогда при скачках валюты долг перед банком может быть увеличен.
    • Повреждение жилья в результате пожара, затопления, стихийных бедствий.

    Чтобы снизить риски, следует оформить страховку. Какой она может быть:

    • Страхование жизни и здоровья.
    • Страхование недвижимости, на которую оформлена ипотека.
    • Титульное страхование, на случай если сделка будет признана незаконной или оспорена.
    • Можно застраховаться от потери работы, ухудшения здоровья, инвалидности, пожара, природных катаклизмов и т.п.
    • Страхование финансового риска. Оформляется банком за свой счет. Делается на случай, если заемщик перестанет платить по ипотеке, квартиру продадут, но вырученные деньги не смогут перекрыть долг.

    Требования к заемщику для получения ипотеки

    • Возраст – от 20-21 года до 65 лет. Некоторые банки устанавливают максимальный порог в 75 лет. Стоит учитывать, что это возраст на момент полного погашения кредитного займа. К примеру, если ипотеку оформляет 55-летний клиент, а возрастной порог составляет 65 лет, то кредит разрешат взять только на 10 лет максимум.
    • Трудовой стаж – на одном месте работы 3-4 месяца, общий стаж должен составлять 6-12 месяцев.
    • Документы – подтверждающие личность и доход. Можно также предъявить документы, подтверждающие наличие дорогостоящего имущества – например, автомобиля, дачи, ценных бумаг или источника дополнительного дохода. ИП должен иметь налоговую декларацию, бухгалтерскую отчетность и выписку с расчетного счета.

    Страхование финансового риска

    У банка есть право застраховать финансовый риск возникновения убытков в случае, если денег от продажи заложенного имущества будет недостаточно для погашения кредита. Но банки не всегда пользуются этим правом.

    Нюансы оформления

    Выбор банка и программы. Программы ипотечного кредитования во многих банках схожи, но могут отличаться условия, ознакомиться с которыми можно на сайтах банков или сайтах-агрегаторах вроде «Домой. ру», «Сравни. ру» или «Банки. ру».

    Поиск жилья. При оформлении ипотеки стоит учитывать не только сумму, которую одобряет заемщику банк, но и требования, которые он предъявляет к недвижимости. Банку нужен объект, который в случае необходимости он сможет легко продать.

    Дом не должен быть старым, аварийным, а квартира не должна находиться под обременением.

    Некоторые банки не дают разрешение на покупку комнаты в общежитии или коммуналке. Если заемщик хочет приобрести частный дом, в нем должны быть проведены все коммуникации.

    Для проверки потенциальной собственности банк вышлет на объект своего оценщика, на основании выводов которого вкупе с документацией на жилье банк будет принимать решение одобрить или отказать в выдаче кредита.

    Если квартира подобрана, покупатель передает продавцу задаток. Если покупатель передумает брать квартиру, задаток не возвращается.

    Если продавец передумает продавать – он обязуется вернуть задаток в двойном размере. При этом в соглашении о задатке можно прописать, чтобы в случае отказа банка задаток был возвращен.

    Обращение к ипотечным брокерам. Если нет времени вникать в условия банковских программ и подавать документы, можно воспользоваться помощью посредников. Брокер сам оформит заявку, соберет документы и проведет переговоры с банком.

    Это может быть выгодно, если квартира приобретается в другом городе, либо уже были получены отказы от банков – в таком случае брокер изучит причину и подаст заявку в тот банк, который более лояльно смотрит на ситуацию.

    Кроме того, брокеры могут иметь преференции от банков-партнеров в виде сниженной ставки.

    О чем стоит знать, если ипотека уже оформлена

    • В какой срок пополнять счет для списания. Лучше это делать за 5 рабочих дней до указанной в графике даты. Деньги могут поступить на счет с опозданием, а за просрочку банк начнет начислять пени, что грозит еще и испорченной кредитной историей.
    • Что можно делать с ипотечным жильем. В нем можно жить, делать ремонт. Некоторые банки против перепланировки, сдачи в аренду и регистрации не членов семьи, поэтому о подобных нюансах лучше поинтересоваться заранее. Все это должно прописываться в договоре. Заложенную квартиру также можно продать, но с разрешения банка.
    • Кто является собственником. Обремененная квартира не принадлежит банку. Собственником выступает заемщик. При этом полноценно распоряжаться жильем он сможет только по окончании срока выплат.
    • Можно ли погасить кредит досрочно. Заемщик не лишен данного права. Если он хочет частично досрочно погасить ипотеку, есть два варианта: уменьшить тело займа или срок. В первом случае снижается ежемесячный платеж, а срок остается тот же. Во втором – сокращается срок, но остается неизменным размер ежемесячного платежа.

    Что будет, если не вносить платежи

    При просрочке банк сначала начнет напоминать о необходимости оплаты в виде писем на электронную почту, смс и звонков. Позже банк выставит жилье на торги, и заемщик лишится квартиры.

    Банк может сам продать недвижимость, либо обратиться в суд. При этом заемщика не спасет даже то, что ипотечная квартира – это единственное его жилье, или в ней проживают несовершеннолетние дети.

    Банк в любом случае имеет право требовать возмещения долга за счет залогового имущества.

    Если заемщик потерял работу и временно не имеет возможности платить по кредиту, есть несколько вариантов выхода из ситуации:

    • Ипотечные каникулы. Предусматривает отсрочку платежей сроком до полугода. При этом банк не будет начислять пени и обращаться в суд.
    • Реструктуризация долга. Это пересмотр графика или суммы платежей: увеличение срока, замена валюты, снижение процентов и т.п.
    • Рефинансирование. Предполагает смену одного кредитора на другогой с более выгодными условиями.

    Заключение

    Залог недвижимости (ипотека) – главное отличие ипотечного кредита. Ипотечный кредит выдается под залог приобретаемой или имеющейся недвижимости. Недвижимость остается в собственности заемщика. Но его права на распоряжение жильем ограничены.

    Банки предлагают стандартные программы кредитования и льготные, с господдержкой или по договоренности с застройщиками.

    Основные претенденты на господдержку: молодые семьи, семьи с детьми, военнослужащие и молодые специалисты.

    Господдержка возможна через субсидии, материнский капитал, и доплаты банкам за кредитование по низкой ставке.

    Перед оформлением ипотечного кредита нужно оценить свои финансовые возможности, выбрать банк и программу, собрать полный пакет документов.

    Источники

    • https://FinFocus.today/chto-takoe-ipoteka-vidy-i-suti.html
    • https://iklife.ru/finansy/ipoteka/chto-takoe-ipoteka.html
    • https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/chto-takoe-ipoteka/
    • https://fincult.info/article/ipoteka1/
    • https://zen.yandex.ru/media/investbro/chto-iz-sebia-predstavliaet-ipoteka-kak-ona-ustroena-i-kak-ispolzovat-ipotechnoe-kreditovanie-investoru-5f5a012a254de314366ea7de
    • https://RichPro.ru/finansy/ipoteka-i-ipotechnyj-kredit-uslovija-poluchenija-i-primer-rascheta-ipoteki-onlajn.html
    • https://myrouble.ru/chto-takoe-ipoteka-i-ipotechnyj-kredit/
    • https://VFinansah.com/loans/mortgage/ipotechnoe-kreditovanie

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: