Договор аренды квартиры – срок действия договора аренды, цена

Содержание
  1. Социальный найм жилья — что это такое
  2. Малоимущие
  3. Внеочередные
  4. Военные
  5. Право выбора сроков действия договоров про найм жилплощади
  6. На что обратить внимание при заключении договора аренды квартиры
  7. Взаимоотношения с собственником жилого помещения
  8. Зачем нужен договор
  9. Обращение в жилищный отдел муниципалитета
  10. Комментарий к ст. 683 ГК РФ
  11. Срок действия договора аренды аренды (жилого помещения)
  12. Стороны договора найма и его суть
  13. Ожидайте решения власти
  14. Судебная практика по статье 683 ГК РФ
  15. Финансовый вопрос: цена договора аренды жилого помещения
  16. Тонкости аренды
  17. Приватизация жилья, полученного по договору социального найма
  18. Подготовительный этап
  19. Обязанность делать ремонт: собственник или арендатор
  20. Основания для досрочного расторжения соглашений о найме жилплощади
  21. Как правильно составить договор аренды квартиры
  22. Досрочное расторжение соглашения в судебном порядке

Социальный найм жилья — что это такое

Соцнайм жилья — аренда муниципальной недвижимости на определенное время. Государство выдает жилое помещение в пользование особым категориям граждан, которые имеют на это право. Срок аренды чаще всего — бессрочный, но может быть ограничен в случаях, предусмотренным законодательством.

Жилье по социальному найму должно соответствовать требованиям ЖК РФ. В частности, граждане могут получать в аренду от государства недвижимость, которая соответствует всем требованиям:

является жилым помещением, а не помещением нежилого назначения;

является изолированным, то есть имеет один вход — проходные комнаты не могут быть объектом социального найма;

не является общедомовым имуществом в многоквартирном доме.

Согласно им, государство может предоставить гражданам в соцнайм квартиру, частный дом или часть квартиры либо частного дома. Кроме того, жилье должно соответствовать метражу:

▪ 33 м² и более на одного проживающего;

▪ 42 м² и более на двух проживающих;

▪ 18 м² и более на одного проживающего в случае, если в недвижимости проживает более трех человек.

Условия социального найма жилья предусматривают возможность уменьшения метража. Государство может предоставить недвижимость меньшей площади, если в жилищном фонде отсутствует подходящее жилье, однако отклонение не может превышать 10% от установленной нормы.

Нанимателем жилого помещения всегда является один человек, но с ним могут проживать все члены его семьи.

Договор социального найма жилья может предусматривать внесение оплаты за проживание в недвижимости. Чаще всего сумма намного меньше рыночной стоимости аренды аналогичных объектов, или оплата отсутствует. Но в любом случае арендатор должен оплачивать коммунальные услуги, содержание и ремонт жилья.

Малоимущие

Граждане, официально признанные малоимущими и нуждающимися в улучшении жилищных условий, могут претендовать на получение социального жилья. Для этого есть три важных условия:

граждане и члены их семьи не являются нанимателями социального жилья; 

граждане и члены их семьи являются арендаторами по договору социального найма, но имеющаяся у них недвижимость меньше установленной нормы — такое часто происходит при рождении или усыновлении, удочерении ребенка;

граждане проживают в помещениях, не соответствующих требованиям ЖК РФ — например, в аварийных домах.

По любой из трех причин можно встать в очередь для получения бесплатной недвижимости от государства.

Внеочередные

Эта категория включает в себя несколько подкатегорий, люди из которых могут получать жилье от государства вне очереди.

Люди, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых невозможно проживание в одной квартире с другими людьми. К таким заболеваниям относятся: эпилепсия с частыми припадками, злокачественные новообразования с выделениями, кишечные свищи, не поддающиеся хирургической коррекции, и другие.

Дoлгo и cчacтливo: кaк зapeгиcтpиpoвaть дoгoвop нaймa

Лица, проживающие в помещениях, признанных непригодными для дальнейшего использования и ремонта — например, жильцы многоквартирных домов, которые признаны аварийными.

Дети-сироты и несовершеннолетние граждане Российской Федерации, оставшиеся без попечения родителей.

Военные

Сотрудники государственных учреждений, военнослужащие по контракту и другие граждане получают служебное жилье по договору, схожему с договором социального найма, но имеющим фиксированный срок действия. Чтобы получить служебное жилье, тоже нужно встать в очередь. После увольнения либо окончания службы служебное жилье возвращается государству. Но если в семье съемщика есть несовершеннолетние дети, он может получить компенсацию в размере до 30–40% от стоимости государственного жилья.

Право выбора сроков действия договоров про найм жилплощади

Предусмотренные статьей 91.6 частью 1 ЖК РФ сроки в договорах найма жилья, принадлежащего фонду социспользования, устанавливаются в большинстве случаев по инициативе нанимателя. Однако последний должен соответствовать следующим условиям:

  • наниматель принадлежит к категории лиц, нуждающихся в жилплощади;
  • доходы нанимателя и постоянно живущих на жилплощади членов семьи не позволяют приобретать жилплощадь за счет заемных, кредитных или личных средств.

По завершению сроков действия договора, наниматель получает первостепенное право заключить новое соглашение на аренду того же помещения.

Если будет установлено, что наниматель в процессе действия договора или после завершения его сроков перестал соответствовать условиям (к примеру, увеличился его личный доход или совокупный доход его семьи, либо наниматель получил жилплощадь), досрочное расторжение на этих основаниях будет считаться незаконным. Наймодатель должен оформить новый договор найма жилого помещения на новый срок. Соглашение допускается в следующих случаях:

  • если отсутствуют иные граждане, которые подпадают под категорию лиц, нуждающихся в жилплощади и которые имеют право найма жилплощади из жилфонда социспользования;
  • если существуют другие помещения в фонде социспользования и они также могут выступать в качестве объектов аренды.

На что обратить внимание при заключении договора аренды квартиры

Для того, чтобы не попасть в неприятную историю при съеме жилья необходимо заключить сделку с собственником помещения. Как правило, документ, заключаемый сторонами в такой сделке является типовым по своей форме. Нам бы хотелось подробно остановиться на тех его пунктах, к которым мы рекомендуем отнестись внимательнее.

Для начала хотелось бы отметить, что в умах граждан прочно засела мысль о том, что понятия «найм» и «аренда» — одно и тоже понятие. С точки зрения закона это разные определения. Так, договор аренды подписывают на жилое или нежилое помещение с собственником — юридическим лицом, договор найма в свою очередь — на жилое помещение с физическим лицом.

Для того, чтобы в дальнейшем избежать проблем нужно заранее и как можно подробнее обговорить, а, желательно, и прописать все детали, касающиеся проживания.

Весьма распространенной ситуацией является такая при которой владельцы жилья даже после сдачи его в наем продолжают часто приходить в сдаваемый объект, даже не обращая внимание на то, что, например, самих жильцов нет дома. Такого рода посещения могут стать основанием расторжения договора раньше срока.

Также многих интересует вопрос смены собственника квартиры, например, в случае ее продажи. Такое событие не несет за собой расторжения соглашения, просто оно заключается уже с новым владельцем, но на тех же условиях.

Зачем нужен договор

Изначально необходимо определиться с понятием аренды. Многие привыкли использовать словосочетание «аренда квартиры», «аренда жилья», но с юридической точки зрения это словосочетание не совсем верное — правильнее говорить наём жилья. Термин «аренда» используется для нежилых помещений (например, аренда офиса, склада) или когда арендатором выступает юрлицо. Термин «наём» применяется к жилым помещениям, а нанимателем является физическое лицо. Поэтому если квартиру арендует человек, то заключается договор найма жилого помещения.

Договор найма жилья — это своеобразная конституция для собственников и квартирантов. Он устанавливает права и обязанности сторон, порядок оплаты жилья, сроки найма. Минимум — такой договор нужен для подтверждения факта проживания в съемной квартире. Например, если человек арендует квартиру на устных договоренностях, то он в любой момент может остаться без жилья и денег. Максимум — договор найма позволяет избежать конфликтных ситуаций или выйти из них с наименьшими потерями для обеих сторон.

Обращение в жилищный отдел муниципалитета

Обратитесь в местный орган власти, конкретно — в жилищный отдел, и уточните список документов, необходимый для подачи заявления. Пакетом документов вы должны доказать, что нуждаетесь в социальном жилье. Стандартный перечень документов включает:

документы, подтверждающие личность — общегражданский паспорт Российской Федерации; 

копии документов, подтверждающие личности всех членов семьи — супругов, детей, родителей, если они проживают вместе с вами: для детей младше 14 лет — свидетельства о рождении, для лиц старше 14 лет — паспорт;

выписку из домовой книги по месту регистрации всех членов семьи;

справка о неимении у всех членов семьи жилья — ее нужно взять в Росреестре;

справка о доходах для всех трудоустроенных членов семьи;

документы, подтверждающие то, что вы можете претендовать на выдачу социального жилья — например, справка об инвалидности, документы, подтверждающие аварийное состояние жилья.

Комментарий к ст. 683 ГК РФ

В отличие от договора социального найма договор коммерческого найма носит сугубо срочный характер. Правда, закон не относит срок к числу существенных условий договора жилищного найма, а устанавливает лишь максимальный срок, на который жилое помещение может быть сдано внаем. При этом если в договоре найма срок не указан, то считается, что он заключен на максимальный срок в пять лет.

Указанное правило направлено прежде всего на охрану интересов собственника жилого помещения, который должен иметь возможность получить жилое помещение в свое распоряжение хотя бы по истечении срока действия договора. Интересы нанимателя в известной мере ограждаются тем, что ему не грозит выселение до истечения срока действия договора и он пользуется преимущественным правом на заключение с ним договора найма на новый срок.

Пункт 2 коммент. ст. позволяет сторонам заключить краткосрочный договор жилищного найма на срок до одного года, который отличается от обычного найма более жестким правовым режимом. В частности, наниматель не пользуется правом на вселение в помещение других граждан (п. 2 ст. 677 ГК), не может поселять временных жильцов (ст. 680 ГК), сдавать нанимаемое помещение в поднаем (ст. 685 ГК), заменить себя в договоре другим нанимателем (ст. 686 ГК), а также не имеет преимущественного права на заключение договора найма на новый срок (ст. 684 ГК). Однако указанные ограничения действуют лишь в том случае, если договором не предусмотрено иное.

Различают два вида договора аренды жилого помещения в зависимости от периода, на который он заключается. Краткосрочным будет являться тот, который заключен на период менее года, долгосрочным — с длительностью от 1 года до 5 лет. В случае, когда в арендном договоре не определен период его действия, то он считается заключенным на 5 лет.

Принципиальное отличие краткосрочного арендного договора от долгосрочного это условия выселения жильцов. Когда документ заключен на срок больший, чем 12 месяцев, арендатор имеет преимущественное право на заключение нового.

Как бы там ни было владелец помещения обязан за 3 месяца до окончания старого соглашения предложить проживающим заключить новое, в противном случае документ будет считаться автоматически продлённым на тех же условиях.

Также хотелось бы отметить, что наниматель может в любое время без объяснения причины расторгнуть соглашение о найме. Но наймодатель такого права не имеет и может расторгнуть договор в судебном порядке и только при наличии нарушений.

Если у наймодателя есть претензии по эксплуатации жилья, наниматель имеет право в суде попросить время на их исправление предъявляемых претензий. Также наниматель имеет право поселять в помещении временных жильцов и подписывать с ними соглашения поднайма.

Неудивительно, что почти все собственники квартир хотят заключать с проживающими именно краткосрочный документ, в основном сроком на 11 месяцев.

В соглашении желательно прописать за какой период времени стороны могут расторгнуть его досрочно, а также порядок возврата денег и залога.

Стороны договора найма и его суть

Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет кто, на какой период и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что в нее будет включено, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается.

В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).

Ожидайте решения власти

Заполните заявление, приложите к нему необходимые документы и ожидайте решения органов власти. Срок рассмотрения обращения — не больше месяца. В течение месяца вам откажут в постановке на учет как нуждающегося в жилье или примут заявление. Обычно о решении уведомляют письмом, но в ряде регионов могут связаться с заявителем другими способами.

После одобрения вашего заявления местный орган власти выдаст заключение, в котором постановит признать вас нуждающимся в жилье. После этого нужно встать на учет и получить свое место в очереди — делать это тоже нужно в местном органе власти.

Если вы относитесь к стандартной категории граждан, которым положено социальное жилье, но нет оснований для внеочередного получения квартиры, вы будете стоять в общей очереди. Для тех, кто претендует на внеочередное получение недвижимости, есть отдельная очередь.

В теории те, кто должен получать жилье вне очереди, получают его сразу. На практике есть отдельная очередь для них, и количество человек в ней колеблется от 10 до 1000 в зависимости от региона. Сроки выдачи социального жилья зависят от финансирования — чем больше финансирования выделяют, тем быстрее продвигается очередь.

Судебная практика по статье 683 ГК РФ

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22.08.2017 N 89-КГ17-12

В соответствии со статьей 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (пункт 1). К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 – 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 Кодекса, если договором не предусмотрено иное (пункт 2).

Как показывает практика, чаще других споры наймодателей и нанимателей связаны с просроченными арендными платежами и долгами за коммунальные услуги.

Для того, чтобы избежать таких неприятностей нужно в договоре прописать не только сумму и порядок оплаты, но и условия повышения цены.

В случае, если такой пункт не включить, то наймодатель все равно сможет поднять цену, но, согласно ГК РФ, он имеет право делать это не чаще раза в год. Однако об этом он обязан сообщить заранее в письменной форме. Если наниматель против — соглашение расторгается в одностороннем порядке без выплаты неустойки.

Гарантией защиты прав владельца жилья является так называемый обеспечительный платеж — сумма залога за месяц найма. Этот платеж гарантирует, что наниматели не съедут, не заплатив. Также в случае необходимости можно добавить условие об авансовой оплате за месяц вперед.

В уведомлении обычно указывают дату или период, в течение которого нужно получить документы. Придите в местный орган власти, предоставьте необходимые документы и получите письменное решение о предоставлении жилья. Оно понадобится для оформления договора аренды.

Тонкости аренды

Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается.

Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии, и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо обязательно прописать в договоре. В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя.

То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои), квартирант может только с согласия собственника.

Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Сейчас достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.

Приватизация жилья, полученного по договору социального найма

Приватизация — добровольный процесс, при котором право собственности на недвижимость переходит от государства к нанимателю. После приватизации арендатор — лицо, имеющее право на социальное жилье — может делать с недвижимостью все, что угодно: дарить, оставлять в наследство, обменивать, продавать.

Чтобы приватизировать недвижимость, нужно предоставить в Росреестр:

паспорт гражданина Российской Федерации;

документы на помещение, полученные в БТИ;

договор социального найма, заключенный с государством;

заявление на приватизацию с согласием всех жильцов недвижимости.

Порядок предоставления услуги приватизации во многих регионах имеет дополнительные требования. Так, часто люди могут приватизировать полученное жилье по прошествии 5 лет с момента подписания договора социального найма.

Подготовительный этап

До подписания договора нужно проверить состояние квартиры — все ли работает, нет ли протечек и повреждений. Все это нужно будет зафиксировать в договоре. Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично.

Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.

Обязанность делать ремонт: собственник или арендатор

Также по возможности необходимо прописать такой момент — что можно изменять в квартире, а что нет, также вопрос касается проведения ремонтных работ. Часто встречается такой пункт — «после окончания срока найма жильцы обязуются вернуть помещение в том же виде, в каком оно было предоставлено». Данный пункт заслуживает внимания, так как, если не обговорить детали, можно столкнуться с проблемами при расторжении сделки.

Если обоюдно как хозяевами, так и проживающими, принято решение о том, что жильцы будут проводить в помещении ремонт, а арендодатель за это, например, снижает плату, это необходимо четко прописать. Поэтому, совершенно бессмысленно сначала клеить в квартире новые обои, а потом требовать вычесть эту сумму из оплаты квартиры.

Основания для досрочного расторжения соглашений о найме жилплощади

Многие договора найма жилого помещения заключаются на максимальный срок, однако и они могут быть досрочно расторгнуты в любой момент по инициативе одной из сторон, либо по обоюдному согласию. Условия расторжения договоров досрочно ограничены и предусмотрены статьями 83 и 91.10 ЖК РФ.

Если инициатор расторжения договора – наниматель, то за три месяца до планируемого срока расторжения он обязан уведомить о прекращении договорных отношений вторую сторону – наймодателя. Досрочное расторжение договоров в таких случаях возможно лишь с согласия проживающих на жилплощади членов семьи.

Кроме того, соглашение досрочно прекращается по следующим основаниям:

  • в результате разрушения или утраты самого помещения или здания;
  • вследствие утраты нанимателем российского гражданства или получения им гражданства иного государства;
  • в случае переезда нанимателя в иное место проживания;
  • вследствие смерти нанимателя, который был одинок.

Как правильно составить договор аренды квартиры

После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:

  • Предмет договора

В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.

  • Стороны договора

Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.

  • Срок действия договора

Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.

  • Особенности оплаты жилого помещения

В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно 10 числа наниматель перечисляет на карту деньги за квартиру. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть расписку за ее получение. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата: входят ли плата за интернет, коммунальные услуги, что понимается под ними. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку

  • Порядок внесения и возврата депозита

В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.

  • Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность

Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и держать ее в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.

  • Заключение договора

Чтобы заключить договор найма, понадобятся паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на жилое помещение. Договор считается действительным с момента его подписания.

Досрочное расторжение соглашения в судебном порядке

Если инициатор досрочного расторжения – наймодатель, а вторая сторона – наниматель, который не дает согласие на расторжение договора, то соглашение может быть расторгнуто через суд в следующих случаях:

  • внесение средств нанимателем не в полном объеме или несвоевременная оплата за услуги и аренду более чем шесть месяцев;
  • наличие долгов по оплате за аренду жилплощади или за услуги в размере, который превышает 3 среднемесячные оплаты;
  • передача жилплощади по договору поднайма или заключение договоров безвозмездного пользования без согласия наймодателя и по инициативе нанимателя;
  • если у нанимателя или у членов его семьи есть другое жилое помещение на территории одного и того же региона, которое было предоставлено ему по договору соцнайма, безвозмездного пользования;
  • если помещение или его часть используется нанимателем не по целевому назначению (к примеру, в качестве склада).
Источники

  • https://J.Etagi.com/ps/naym-zhilya/
  • https://advokat-malov.ru/najm-zhilogo-pomeshheniya/srok-dogovora-najma-zhilya-zhilishhnogo-fonda-socialnogo-ispolzovaniya.html
  • https://pravo-rus.com/sobyitiya/dogovor-arendy-kvartiry.html
  • https://realty.rbc.ru/news/5fce3a6b9a7947fee43693b1
  • https://gkrfkod.ru/statja-683/

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: