Дополнительное соглашение к договору купли продажи квартиры 2021

Для чего необходим документ?

Дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимости – это официальный документ, который заключается между покупателем и продавцом в случае изменения, отмены или корректировок условий сделки. Договор обладает юридической силой и является приложением к основному контракту. Также дополнительный контракт может быть использован для аннулирования сделки.

Документ оформляется в следующих случаях:

  • собственник передумал продавать недвижимость;
  • покупатель отказался от покупки по каким-либо уважительным причинам;
  • нехватка денежных средств для внесения полной оплаты;
  • стали известны факты о наличии наследников или третьих лиц, которые претендуют на недвижимость;
  • наличие обременения, задолженности или ареста;
  • стороны нарушили условия сделки;
  • инфляция национальной валюты, в связи с чем, изменились цены на недвижимость в конкретном населенном пункте.

К оформлению доп. соглашения требуется подходить ответственно, так как любое нарушение условий сделки влечет за собой административную ответственность. Документ не требует обязательного нотариального заверения. Однако для того чтобы обезопасить стороны от возможных рисков, рекомендуется проконсультироваться с опытным юристом. До подписания, покупателю не будет лишним зайти в паспортный стол, побывать в ЖКХ и управляющей компании, в ССП и непосредственно в жилье. Следует выяснить, какие причины подвигли вторую сторону на заключение дополнительного соглашения. Эти действия помогут минимизировать риски.

Как оформить дополнительное соглашение к договору купли-продажи?

Законодательством РФ не предусмотрена типовая форма дополнительного соглашения. Документ оформляется в соответствии с договором купли – продажи и является его неотъемлемой частью.

В содержании документа требуется указать следующее:

  • инициалы сторон;
  • предмет договоренности;
  • дата составления, место;
  • ссылка на номер основного договора купли – продажи;
  • условия сделки, утратившие силу;
  • новые условия совершения сделки;
  • требования сторон;
  • обязанности продавца и покупателя;
  • ответственность, в случае нарушения;
  • порядок расторжения доп. контракта;
  • подписи продавца и покупателя.

В подписании дополнительного соглашения должны принимать участие исключительно те лица, которые подписывали основной договор купли — продажи, в рамках которого заключается доп. контракт. В противном случае, соглашение признается недействительным и утрачивает силу, вместе с тем стороны освобождаются от каких-либо обязательств. В случае, если в основном договоре купли – продажи недвижимости участвовали посреднические лица (например, агент по недвижимости), в дополнительном соглашении также требуется отразить этот факт.

Список необходимых документов

Для подписания дополнительного соглашения к договору купли – продажи недвижимости, могут потребоваться новые документы помимо тех, которые уже имеются. Также следует учесть, что при госрегистрации необходимо предоставить оригинальные бумаги.

Список необходимых документов для оформления дополнительного соглашения:

  • протокол, с содержанием всех имеющихся разногласий между сторонами;
  • справки из соответствующих органов, которые подтверждают возможность внести коррективы в договор купли – продажи;
  • постановление судебного пристава (при судебных разбирательствах);
  • копии заказных писем покупателя и продавца, в которых стороны регулируют возникшие разногласия;
  • другие справки, являющиеся основанием для внесения изменений в договор купли – продажи недвижимости.

Требуется ли регистрировать дополнительное соглашение?

Законодательство РФ обязывает сторон составлять договор купли – продажи и регистрировать сделку по недвижимости в Росреестре. Сведения дополнительного соглашения также требуется внести в единый государственный учет.

Список документов для регистрации дополнительного соглашения в Росреестре:

  • удостоверение личности сторон;
  • свидетельство права собственности на недвижимость;
  • технический паспорт;
  • домовая книга;
  • справка из ЖЭКа об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам;
  • дополнительные документы, на основании которых вносились коррективы в договор.

Срок государственной регистрации может занять от 7 до 30 рабочих дней. При подаче документов потребуется оплатить госпошлину, в размере 350 рублей.

Дополнительный договор заключается с целью изменения или расторжения сделки, при обоюдном согласии покупателя и продавца.

Когда и как подписывать дополнительное соглашение

Дополнительное соглашение является отдельным документом и не может существовать отдельно от основного договора. Подписывать его стоит сразу же после того, как такой документ будет подготовлен и стороны достигнут согласия во вносимых изменениях. Не нужно подписывать соглашение «задним числом» или же, наоборот, ставить еще не наступившую дату. Если требуется, чтобы такой документ вступил в силу не сразу, а только в определенное время или при выполнении определенных условий, это лучше отразить в самом соглашении, а не изменять дату.

Содержание дополнительного соглашения

Конкретное содержание дополнительного соглашения зависит от того, что именно хотят изменить, убрать или добавить в договоре стороны сделки. Примерный перечень важных элементов будет выглядеть так:

  • Информация о сторонах сделки, аналогичная той, которая указана в основном договоре.
  • Указание пунктов, которые будут дополняться, удаляться или изменяться.
  • Конкретная информация о том, какие будут вноситься изменения (что будет удаляться или добавляться).
  • Подписи сторон и дата подписания документа.
Помимо перечисленного соглашение может включать в себя отлагательное условие о том, когда данный документ вступит в силу.

Образец дополнительного соглашения к договору купли продажи квартиры

Срок действия и вступления в силу дополнительного соглашения

В большинстве случаев, дополнительное соглашение имеет тот же срок действия, что и основной договор. Однако стороны могут решить по-другому и указать конкретный срок не только того, когда такой документ вступает в силу, но и того, когда она прекращает свое действие. Это имеет смысл делать только в том случае, если доп.соглашение предполагает выполнение каких-то определенных действий со стороны покупателя или продавца.

Пример: Составляется доп.соглашение о том, что продавец обязуется в 10-ти дневный срок вывезти все свои вещи из продаваемой квартиры. На время действия такого соглашения приостанавливаются любые другие операции с квартирой (регистрация на нового собственника, перечисление средств и так далее). Как только условие о вывозе вещей будет выполнение, соглашение теряет силу. Если продавец не уложится в 10 дней, то обязуется сделать скидку на жилье в размере 5%.

Особенности дополнительного соглашения при покупке доли в квартире

Отдельно нужно отметить особенности таких договоренностей в тех условиях, когда продается не квартира целиком, а только ее часть. Исходя из требований законодательства, другие владельцы этой же квартиры имеют преимущественное право на выкуп доли на тех же условиях, которые предложены третьей стороне.

Логично, что дополнительное соглашение может вносить изменения в такие условия. Как следствие, все заинтересованные стороны должны получить уведомление о том, что условия сделки изменились и каким они стали на данный момент. Это позволит другим совладельцам пересмотреть свою позицию и, вполне вероятно, выкупить долю пользуясь преимущественным правом.

Если этого не сделать, совладельцы получат право оспорить сделку в суде, что потенциально может привести к расторжению договора.

Пример: По изначальным условиям продавец реализовывал долю в жилье по цене в 2 миллиона рублей. Из-за того, что в ближайшем квартале недавно был введен в строй огромный жилой комплекс с дешевыми квартирами, стоимость недвижимости в округе упала в 2 раза. Стороны заключают соглашение о том, что теперь эта доля будет стоить не 2 миллиона, а 1 миллион. Это может устроить совладельцев, которые выкупят долю на таких условиях, игнорируя даже тот факт, что уже найден потенциальный покупатель и с ним заключен договор купли-продажи.

Дополнительное соглашение не только может избавить покупателя или продавца от возможных проблем, но в то ж время, такой документ способен значительно увеличить риски. На бесплатной консультации опытные юристы укажут важные моменты таких соглашений, которые обязательно заслуживают внимания. Кроме того, они же способны сопровождать всю сделку, от начальных переговоров и до этапа окончательного расчета. Как доказывает практика, это помогает исключить практически все проблемы, даже теоретически возможные.

Трехстороннее соглашение

Заключать допсоглашение могут только лица, которые принимали участие в подписании основного ДКП. Но в зависимости от обстоятельств может быть составлено трехстороннее соглашение, если его сделка затрагивает интересы третьей стороны. Наиболее распространенный вариант – если продаваемое жилье сдается в аренду. Новый собственник может изменить для арендатора стоимость аренды или другие условия сотрудничества. В таком случае рекомендуется заключать трехсторонний документ с учетом интересов третьей стороны.

Нужна ли государственная регистрация

В России с 2013 года государственная регистрация ДКП квартиры отменена. Теперь участникам сделки необходимо регистрировать только переход права собственности. Соответственно любые приложения к документу также не подлежат регистрации, если они не касаются изменения объема прав на объект недвижимости.

Пример. Условия допсоглашения предусматривают обременение на квартиру, поскольку покупатель вынужден для оплаты сделки получить заем в банке, и квартира будет приобретаться в ипотеку. В таком случае требуется зарегистрировать изменение в объеме прав на недвижимость.

При необходимости регистрации порядок действий будет следующим:

  • Подписать дополнительное соглашение;
  • Направить документы для регистрации в Россрестре (через МФЦ, портал «Госуслуги», почтой): допсоглашение, заявление о внесении изменении в ЕГРН и документальные основания для таких изменений (при наличии).
  • Оплатить госпошлину за регистрационные действия.
  • Получить выписку из ЕГРН с обновленными сведениями.

Стоимость и сроки

Изменения в ЕГРН вносятся после оплаты государственной пошлины, размер которой установлен :

  • 350 руб. – для физических лиц;
  • 1000 руб. – для юридических лиц;
  • 200 и 600 руб. – для физических и юридических лиц соответственно при изменении договоров об ипотеке.

Если договор об ипотеке заключается между физическим и юридическим лицом, государственная пошлина уплачивается в размере, установленном для физлиц.

Сроки внесения изменений будут зависеть от способа подачи заявления и документов ( «О госрегистрации недвижимости):

Условия подачи

Срок исполнения, дней

Росреестр

МФЦ

В общем случае

7

9

На основании договоров с нотариальным заверением, свидетельством о праве на наследство или на долю в общем имуществе супругов

3 (при бумажной подаче)
1 день (при электронной подаче)

5

На основании постановления суда

5

На основании договора ипотеки

5

7

У вас появилась необходимость составить дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры? Юристы нашего портала на бесплатной консультации подскажут, на какие моменты важно обратить внимание при составлении документа. Специалисты посоветуют наиболее правильные и грамотные формулировки, чтобы не допустить их неоднозначного трактования, минимизировать для сторон риск утраты денег или потери самой квартиры.

Правила написания

Допсоглашение к договору продажи жилья совершается в том же порядке, что и сам договор. Это означает следующее:

  1. Одна из сторон предлагает другой внести изменения в договор.
  2. Проходят переговоры.
  3. Если они закончились согласием, стороны готовят дополнительное соглашение и подписывают его.

Однако есть некоторые нюансы, которые необходимо оговорить отдельно.

Перечень требуемых бумаг

Если основной договор уже подписан, то для дополнительного соглашения к нему могут потребоваться следующие документы:

  1. Подтверждающие личность и полномочия сторон. Для граждан подтверждением будут служить паспорта, для представителей юридических лиц – уставные документы или доверенности, выписанные руководством организаций.
  2. Документы, подтверждающие факт изменения обстоятельств.

Последнее охарактеризовать труднее всего. Поскольку обстоятельства могут измениться любым образом, да и стороны вольны внести в договор любые изменения, не противоречащие закону, здесь может использоваться всё, что угодно. Например, если покупатель желает изменить порядок оплаты по договору из-за того, что он был уволен и лишился постоянного дохода – подтверждающим документом будет являться копия трудовой книжки.

СПРАВКА! Стороны могут и не прикладывать к соглашению никаких документов. Важно лишь подтвердить личность и полномочия тех, кто его подписывает.

Необходима ли регистрация?

Сам по себе договор купли-продажи квартиры, согласно, регистрировать не надо – регистрируется лишь изменение прав по нему. Это означает, что и любые доп. соглашения к документу, тоже не подлежат государственной регистрации – но лишь при условии, что изменение не затрагивает объём прав на недвижимость.

На практике это означает следующее: если, к примеру, стороны изменили договор так, что после купли-продажи на квартиру будет наложено обременение (например, если покупатель для оплаты вынужден был взять заём в банке – и теперь квартира приобретается уже в ипотеку) – необходимо регистрировать изменение в объёме прав на жильё по правилам, установленным .

Алгоритм процедуры

В том случае, если дополнительное соглашение так меняет условия договора, что требуется изменить объём уже зарегистрированных прав, используется следующая процедура:

  1. Стороны подписывают дополнительное соглашение.
  2. Допсоглашение направляется в Росреестр (напрямую или через МФЦ, почту или портал «Госуслуги»). При этом туда направляется как само соглашение, так и заявление на внесение изменений в ЕГРН, а также документы, подтверждающие основания для внесения такого изменения (если по условиям допсоглашения они требуются).
  3. Оплачивается госпошлина за регистрационные действия.
  4. Вносится изменение в ЕГРН, заявитель получает выписку, содержащую актуальные данные.
ВАЖНО! Надо сказать и про изменения в договор, который подлежит нотариальному заверению. К числу таких договоров купли-продажи жилья относятся те, где квартира находится в долевой собственности (). В этом случае допсоглашение должно тоже быть заверено у нотариуса.

Отличия допсоглашения от договора

Дополнительное соглашение, в отличие от ДКП, является лишь приложением к нему, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный документ. Само по себе оно не имеет юридической силы. Есть и иные отличия:

  • договор нередко заключается на более длительный срок, чем допсоглашение к нему;
  • срок действия соглашения не может превышать срок действия ДКП;
  • в допсоглашении не описывают подробно технические детали и условия сделки;
  • вначале подписывается договор и уже затем допсоглашение к нему;
  • сторонами договора выступают любые юридические лица, ИП или граждане, а соглашение удостоверяют только те, кто подписывал и ДКП.

Обычно допсоглашение вносит коррективы в договор, дает его обновленную редакцию. Но может выступать и как основание для аннулирования договора без создания плохих последствий для участников сделки.

Заключение

Дополнительное соглашение, в отличие от непосредственно договора купли-продажи, каких-либо регистрационных действий относительно себя не требует.

Исключение составляет только введение данным документом еще одной стороны в заключаемую сделку.

Дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимости является тем документом, с помощью которого, при необходимости, могут быть изменены некоторые условия основного договора. Для того, чтобы внесенные допсоглашением изменения были признаны всеми сторонами сделки, оно должно отвечать сформулированным законом требованиям.

Источники

  • https://dom-i-zakon.ru/dokumenty/dopolnitelnoe-soglashenie-k-dogovoru-kupli-prodazhi-kvartiry.html
  • https://ros-nasledstvo.ru/dopolnitelnoe-soglashenie-k-dogovoru-kupli-prodazhi-kvartiry/
  • http://law-divorce.ru/dopolnitelnoe-soglashenie-k-dogovoru-kupli-prodazhi-kvartiry/
  • https://urexpert.online/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha-kv/dogovor-kp/dopolnitelnoe-soglashenie-k-d.html
  • https://sud.guru/imushhestvo/kuplya-prodazha/dopolnitelnoe-soglashenie-k-dogovoru.html
  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/soglashenie-k-dogovoru.html

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: