Единственное жилье должника и взыскание в 2021 году: особенности

Содержание
  1. Понятие и государственная защита права на жилище
  2. Варианты развития событий
  3. Причины наложения обременения
  4. Если есть большая задолженность по коммунальным платежам
  5. Вследствие неуплаты налогов
  6. Апартаменты
  7. Что относится к категории единственного жилья
  8. Судьба жилья после ареста
  9. Когда единственное жилье – квартира в ипотеке
  10. Когда возможен арест единственного жилья
  11. Возможно ли выселение за долги
  12. В каких случаях жилье НЕ могут забрать в счет долга
  13. Когда реализуется арест залогового жилья
  14. Совместно проживающие члены семьи
  15. Чего опасаться должнику
  16. Обращение взыскания на жилье возможно только в рамках исполнительного производства
  17. Аргументы сторон
  18. Дачный дом как единственное жилье
  19. Что будет, если должник – собственник нескольких жилых помещений
  20. Судебная практика по вопросам обращения взыскания на единственное жилье
  21. Что будет с единственным совместно нажитым жильем супругов
  22. Что сказали суды
  23. Роскошное единственное жилье заберут
  24. Как обезопасить свое жилье
  25. Процедура изъятия
  26. Заключение

Понятие и государственная защита права на жилище

Определение в законе единственного жилья — это место, где человек постоянно находится и проживает. То есть если у должника в собственности находится только одна квартира, то она будет считаться таковой. Жилое помещение родственников и знакомых не считается, так как оно оформлено на других людей.

При выдаче постановления суда на ограничение права собственности приставы получают полномочия выселить заемщика, особенно при условии, что дом или квартира является залоговым имуществом.
Две ключевых операции, связанных с понятием единственного жилья, которые при этом используются — «арест» и «обращение взыскания». Эти словосочетания имеют разные значения, последствия и процедуры, хотя зачастую их путают.

Под «обращением» имеется в виду процесс изъятия собственности уже после наложения ареста, то есть когда приставы в соответствии с выданным постановлением арестовывают и забирают жилплощадь с целью реализации и получения финансовых средств на специальных торгах.

За вырученные деньги будет погашена задолженность в полном или частичном размере, это будет зависеть от ситуации на рынке недвижимости и уровня цен. В подобной ситуации должник может лишиться даже единственного дома

Поэтому при наложении запрета стоит предпринимать активные действия. Постановление о принятии ограничений предусматривает выселение, когда несколько объектов недвижимости в собственности, или дает разрешение на пользование: проживание с запрещением всех сделок и манипуляций, если это единственное жилье.

После полной выплаты всех долгов и неустоек заемщик может заявить в суд о снятии ареста и обременения с имущества.

По мнению представителей закона, такие меры позволяют обеспечить защиту финансовых интересов страны и предотвратят от процедур мошеннического характера с единственным жильем.

Зачастую иск о просьбе конфискации имущества подает в судебную инстанцию банковская организация с целью страхования своих финансовых интересов, ведь прямой законной возможности изъять имущество из-за долгов нет.

Должник в таком случае сохраняет право собственности за собой, но должен соблюдать определенные правила и сохранность своего единственного места проживания.

Варианты развития событий

В этом случае судебные приставы рано или поздно найдут квартиру. Но продать единственное жилье они действительно не могут. Чего не скажешь о наложении ареста.

После внесения в Росреестр запрета на рег. действия станет невозможным продать квартиру, передать ее в залог, подарить и т.д. Если Васю не устроит такой расклад, он может попытаться оспорить арест через суд. Неизбежным результатом станет проигрыш дела с одновременным улучшением навыков Василия по жонглированию юридическими терминами.

Но основная проблема ареста заключается не в том, что он абсолютно законен. А в том, что теперь судебный пристав физически не в силах прекратить исполнительное производство: у должника арестовано имущество, за счет которого теоретически можно рассчитаться с кредиторами. То, что это нельзя сделать в текущий момент, не означает, что квартиру нельзя будет продать через 10-20-30 лет: «Вдруг должник еще какую-то недвижку прикупит?!

И вот Вася получает пожизненное исполнительное производство. Да, ему есть где жить. И это единственный приятный момент во всей истории. Потому что после смерти Василия наследники вместе с квартирой получат и его долги. Конечно, долги будут уменьшены до рыночной стоимости квартиры. Но это вряд ли обрадует наследников, которым теперь придется либо выставить недвижку на торги (если у них она будет не единственным жильем), либо гасить долг из своей зарплаты/пенсии.

Аналогично обстоит дело, если Васю начнут банкротить как физ. лицо. В этом случае единственное жилье так же не будет выставлено на торги, но при этом и долг по субсидиарке не спишется. И по завершении банкротства кредитор просто получит испол. лист и заново пропустит Васю через судебных приставов по вышеописанной схеме.

Да, именно так и обстояло дело еще пару лет назад. Сделки по отчуждению единственного жилья никто не оспаривал, т.к. возвращать должнику недвижимость, обладающую иммунитетом, не окупало усилия: все равно с ним дальше ничего не сделаешь. Но законодательство не стоит на месте. Особенно когда дело касается интересов главного кредитора страны – налоговой.

Причины наложения обременения

Единственное жилье могут арестовать за долги по двум основным причинам:

Если есть большая задолженность по коммунальным платежам

Сотрудники данных организаций могут ввести ограничения на использование тепла, электричества, воды и запустить процесс начисления пени. Согласно ФЗ №307 от 3 ноября 2015, с 2016 года размер неустойки будет зависеть от срока существования задолженности. Поэтому теперь при просрочке от 3 месяцев долги вырастают в 2,5 раза. Если оплата не приходит, сотрудники коммунальных служб готовят иск в суд.

Вариант исхода судебного заседания и распоряжение имуществом зависит от типа жилплощади:

  1. Если квартира находится в социальной аренде, то с должником расторгают договор, но при условии, что выплаты за коммуналку не производятся более полугода.
  2. Если это собственное жилье, то при обращении в суд коммунальщики получают правомочный исполнительный акт, потому что долги по платежам за обслуживание являются правомерным основанием для обращения в судебную инстанции. При накоплении большой задолженности будет происходить конфискация с последующим изъятием.

Чтобы изыскание долговой суммы и требование выполнения обязательств было выполнено, а погашение долгов по обслуживанию единственное жилье должника было произведено, сумма должна быть сопоставима с размером рыночной стоимости квартиры.

Но обычно цена недвижимого имущества достаточно сильно превышает сумму долга, включая неустойку. А Статья 80 действующего законодательства указывает, что обременение жилья должника запрещено при сумме долга менее 3 тысяч рублей.

Вследствие неуплаты налогов

Арест на имущество нерадивого гражданина страны — метод влияния и обеспечения исполнения судебного постановления о взыскании долгов и неустоек по налоговым выплатам.

Действующий закон предусматривает два вида запрета на недвижимость:

  • Полный — ограничение прав собственности, все распоряжения и действия только под контролем налоговых органов, выселение проживающих.
  • Частичный — наложение обременения на использование и установление ограничения прав распоряжения имуществом.

Арест жилой недвижимости может быть осуществлен на основании:

  • Наличия большого размера задолженности на уплату коммунальных услуг.
  • Выплаченные позже указанного в графике срока или вообще непогашенные ежемесячные платежи по кредитным займам, особенно если недвижимость находится в залоге у банка.
  • По решению, принятому судебными органами, об изъятии имущества.
  • Просроченные платежи, долги, неустойки по отношению к начисленным налогам.

При наложении ограничения по другим основаниям можно оспорить конфискацию.

Апартаменты

В Москве и, думаю, во многих других крупных городах немалая доля недвижимости имеет форму апартаментов. Формально они сейчас не попадают под определение «защищенного жилья».

Что относится к категории единственного жилья

В 127-ФЗ при определении перечня исключаемого имущества из конкурсной массы содержится отсылка к Гражданско-процессуальному кодексу. В ст. 446 ГПК в перечне собственности с имущественным иммунитетом представлено, помимо другого имущества, единственное жилье. Речь может идти о квартире, комнате или жилом доме.

Так, если у должника в собственности есть квартира и дача, то квартира не подлежит продаже, так как она выступает единственным жильем. Дача не может являться единственной недвижимостью, так как на ней должник из-за отсутствия коммуникаций проживать не может. Поэтому дачный дом и участок могут быть проданы.

Согласно указанной правовой норме, под единственным жильем понимается жилое помещение, которое для должника и членов его семьи является единственно пригодным местом для проживания. Основные проблемы при практическом применении данного термина в судебной практике связаны с тем, что законодательно не уточняется, каким критериям должно отвечать такое жилье.

Судьба жилья после ареста

При учете текущей версии действующего законопроекта процесс продажи с целью выплаты долгов должен проводиться следующим образом:

  1. При оценке стоимости и ее соответствия пристав, изучив все параметры и детали расследования, должен начать готовить документы для выставления собственности на торги.
  2. По закону суд должен для начала определить, действительно ли это единственная жилплощадь, указать минимальный размер суммы, необходимой для покупки места проживания: комната, квартира с минимально требуемыми условиями. Эти денежные средства необходимо перечислить должнику после осуществления продажи, а остаток отправить в банк, ЖКХ или налоговую для погашения долга.
  3. После подготовки и получения постановления жилье должно быть выставлено для продажи на аукцион. Если по окончании двух торгов не удалось продать имущество и вернуть деньги, то оно возвращается к первоначальному владельцу. А спустя год процедура повторяется.
  4. В случае осуществления сделки и получения денежных средств, часть перечисляется в счет долга, а часть должнику для приобретения новой недвижимости.
  5. Если в течение квартала должник не покупает жилплощадь, то денежные средства перечисляются на счет в бюджет. Тогда муниципальные власти предоставляют комнату или квартиру, согласно требованиям и количеству членов семьи.

Когда единственное жилье – квартира в ипотеке

Когда единственное жилье находится в залоге у банка, ситуация принципиально меняется. Если квартира является предметом ипотеки, ст. 446 ГПК, защищающая права кредиторов, разрешает обращать на нее взыскание, независимо от того, является ли объект единственным жильем для заемщика и членов его семьи.

Рассматривая данный вопрос, суд вправе отказать банку в изъятии ипотечной квартиры, если имеют место условия, оговоренные ст. 54.1 ФЗ № 102:

  • нарушение должником обязательства носит незначительный характер;
  • сумма задолженности не превышает 5% от стоимости недвижимости;
  • период просрочки платежей не превышает 3-месячного срока.

При отсутствии по крайней мере одного из этих условий суд будет вынужден удовлетворить требование залогодержателя и вынести решение об обращении взыскания. Исключений не существует даже для семей с несовершеннолетними детьми. Банк даже не обязан предоставлять жилье взамен изъятого – дальнейшая судьба ипотечных должников его не касается.

Приняв положительное решение, суд выдает представителю банка исполнительный документ, который будет направлен в УФССП. В дальнейшем приставы опишут квартиру, выставят ее на торги, а за счет вырученных средств вернут банку долг.

Когда возможен арест единственного жилья

В 2015 году был принят законопроект о выдаче полномочия приставам на осуществления ограничения прав использования и распоряжения единственным жильем должника и взыскания долговых обязательств за большие задолженности.

Начиная с первой половины 2016 года, судебные органы стали внедрять и использовать данное право, чем сильно помогли кредитным организациям и обеспечили дополнительные поступления финансовых средств в госбюджет страны. Ведь раньше должник не беспокоился: было запрещено арестовывать и изымать единственную жилплощадь.

Несмотря на то, что наложение запрета предусматривает только ограничение в праве собственности и распоряжении, а не выселение, принятие такого законопроекта повысило шансы на взыскание долгов. Арест автоматически запрещает дарение, продажу и получение в наследство.

Но закон достаточно ограничивает права самих приставов на осуществление изъятия жилья при следующих условиях:

  • Недвижимое имущество или его часть — единственное помещение, которое пригодно для жизни.
  • Частный дом или участок земли — одна недвижимая собственность должника.

К исключению относится имущество, приобретенное в ипотеку, которое находится в залоге банковской структуры.

Для предупреждения конфискации ипотечного залога и дальнейшего изъятия права собственности, необходимо подготовить и подать исковое заявление в суд о просьбе отсрочки погашения долговых обязательств. При наличии доказательств и существенных оснований, таких как: наличие иждивенцев, болезнь, сокращение, судья встанет на вашу сторону.

Требования к изымаемому дома или квартиру:

  • Наличие в собственности более одного объекта недвижимости.
  • Размер суммы долга сопоставим с рыночной стоимостью имущества.
  • Вынесено соответствующее постановление судебных приставов.

Возможно ли выселение за долги

Даже если наложенный арест будет признан правомерным после обжалования, конфискация единственного жилья за долги все равно невозможна. Ст. 446 ГПК устанавливает в отношении такого жилья иммунитет от обращения на него взыскания, защищая тем самым право должника и членов его семьи на жилище и условия для нормального существования.

Напоминаем, что правоприменительная практика не позволяет оценить пределы такого иммунитета. Он действует независимо от размера долга или характера задолженности.

Интересы лица, требующего возврата долга, тоже не подлежат оценке, хотя уже не раз предпринимались попытки внести в законодательство поправки, изменяющие это правило в пользу взыскателей.

Так, в начале 2017-го года Минюст уже предлагал изменения, по которым могло стать возможным изъятие единственного жилья. В случае принятия предложенных правокпоявилась бы возможность обращать взыскание на единственную квартиру должников, относящихся к одной из четырех категорий:

  • неплательщиков алиментов;
  • должников, обязанных возместить ущерб здоровью;
  • лиц, обязанных компенсировать ущерб, нанесенный преступлением;
  • граждан, обязанных возместить ущерб, возникший в связи со смертью кормильца.

При этом предполагалось, что сумма задолженности должна составлять более 200 тыс. рублей и соразмеряться со стоимостью жилья, а общая площадь – превышать 36 м2 на каждого жильца.

В любом случае пока данные правки не были приняты, а потому выселение из единственного жилья невозможно. Впрочем, в законе есть одно исключение.

Практичский совет: Своевременно проверить свои долги — лучший способ избежать увеличения размеров долга. При этом тратить свое время на посещение различных инстанций не потребуется.

В каких случаях жилье НЕ могут забрать в счет долга

Взыскание не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его часть), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Когда реализуется арест залогового жилья

Право взыскивать жилое имущество, которое является ипотечным залогом, банками регламентируется, согласно законодательству. Использовать это могут кредиторы только под контролем приставов и после вынесения соответствующего постановления.

Законные причины наложения ареста на недвижимое имущество (на примере Сбербанка и ВТБ 24):

  • неуплата и отказ исполнения долговых обязательств;
  • скрытия при оформлении сведений об объекте, приобретенном в ипотеку и правах на него третьих лиц;
  • безответственное отношение к платежам и условиям обеспечения безопасности недвижимости;
  • операции с жилплощадью без осуществления уведомления кредитора.

Также могут быть причины, которые не относятся напрямую к кредитам: наличие долгов по налогам и другой непогашенной ответственности.

Длительная просрочка более трех месяцев приводит к наложению запрета. После этого залоговое имущество перейдет на баланс банка.

В случае отказа освобождать квартиру, выселяют в принудительном порядке при существовании следующих причин:

  • остаток задолженности более 5% от всей суммы ипотечного кредита;
  • просрочка составляет более 3-х месяцев;
  • размер пропущенных выплат значительны в процентном соотношении к общей стоимости залогового жилья.

Должнику необходимо присутствовать на всех заседаниях суда, чтобы иметь возможность повлиять на решение. Сторонам кредитного договора нужно принять начальную цену конфискованной недвижимости. Когда просрочки появляются по существенным причинам, которые должны подтверждаться соответствующими документами, заемщик имеет право попросить об отсрочке ареста на срок до года.

Совместно проживающие члены семьи

Если в суде выяснится, что у членов семьи должника, проживающих в бóльшей по площади квартире, есть свое собственно жилье, то они перестают учитываться в деле. Или доказывается, что они по факту не проживают у должника и даже если не имеют свое собственное жилье, но и не нуждаются в нем (живут, например, в квартире жены). Таким образом оказывается, что в бóльшей по площади квартире (сейчас синоним «роскошной») живет лишь должник. Тогда должнику покупают значительно меньшую квартиру, а его большая квартира продается.

Чего опасаться должнику

Распродажа имущества происходит в целях оплаты долгов в ходе процедуры банкротства должника, которую может инициировать как сам должник, так и кредитор.

Обращение взыскания на жилье возможно только в рамках исполнительного производства

Необходимо учитывать, что обращение взыскания на жилище возможно лишь на основании вступившего в законную силу судебного акта и только судебным приставом, в рамках исполнительного производства. Коллекторы не могут забрать квартиру за долги. Согласно закону «Об исполнительном производстве» в первую очередь взыскание обращается на денежные средства, принадлежащие должнику. Если денежные средства отсутствуют или их недостаточно, то судебный пристав-исполнитель вправе обратить взыскание на другое имущество, сперва движимое, а затем и недвижимое, в том числе на жилье. При этом, сумма долга должна быть соразмерна стоимости взыскиваемого имущества. Если сумма долга меньше 5% от стоимости недвижимости или если просрочка по кредиту меньше 3 месяцев, обратить взыскание на жилье нельзя.

Аргументы сторон

Кредиторы. Должник перевел эту квартиру в нежилой фонд, то есть жить он там не собирался. И мы знаем, что на самом деле он живет по другому адресу с гражданской женой. Детей у него нет, а одному с такими долгами можно обойтись и без двухкомнатной квартиры. Мы посовещались и решили, что один из кредиторов отдаст ему однокомнатную квартиру за 850 тысяч рублей. А двухкомнатную мы продадим и поделим деньги. Весь долг погасить не получится, но хотя бы так. Больше с этого должника брать нечего. Поэтому давайте заключать договоры о продаже и покупке квартир с управляющим — от имени должника. Так мы получим хоть что-то.

Должник. Эта квартира — мое единственное жилье. Это всего лишь двушка площадью 40 м². Я сам решаю, как ею пользоваться, и если живу в другом месте — это еще не значит, что квартира мне не нужна и ее можно заменить на меньшую по площади. В законе нет таких норм, чтобы единственное жилье оценивали как слишком роскошное для должника. Главное, что другого в собственности нет. И финансовый управляющий не может покупать для меня другое жилье. Исключите эту квартиру из конкурсной массы, она останется моей.

Дачный дом как единственное жилье

Если на даче удалось прописаться, значит была проведена экспертиза, и дом был признан пригодным для постоянного проживания. Но по умолчанию дачный дом таковым не является. Получается, его не удастся сохранить при распродаже имущества. Пример такого случая – Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 03.12.2019 № Ф06-27583/2017 по делу № А55-3404/201.

Что будет, если должник – собственник нескольких жилых помещений

Если в собственности должника находится несколько жилых помещений, то решение о том, какое подлежит изъятию и продаже, принимает суд. Такое решение он должен принять при соблюдении баланса интересов кредиторов и должника. В законе нигде нет правила о том, что большая по стоимости или площади недвижимость обязательно должна быть продана. Ведь в результате этого могут пострадать интересы членов семьи должника.

Обычно суды учитывают, чтобы в сохраняемой за должником жилплощади оставалась нужная по размерам площадь для проживания всех членов семьи. То есть если суд решит продать большую по площади квартиру, то он может автоматически сделать семью нуждающейся в улучшении жилищных условий.

Также суду следует учитывать интересы несовершеннолетних. Если в одной из квартир у детей есть доли в собственности, то без согласия органов опеки на сделку квартиру продать не получиться. А они практически никогда не одобряют сделки, затрагивающие интересы несовершеннолетних.

Нужно также понимать разницу между правом собственности на квартиру и проживанием в ней. Так, если лицо владеет одной квартирой, а проживает в другой, то это не означает, что у него есть несколько жилых помещений. Взыскание налагается только на квартиры в собственности. Если недвижимость арендуется у частного лица или муниципалитета, то включить ее в конкурсную массу управляющему не разрешается.

Судебная практика по вопросам обращения взыскания на единственное жилье

Судебная практика ареста единственного жилья должника и обращения взыскания на недвижимость не является однозначной. Изученные нами судебные решения наглядно демонстрируют, что, несмотря на позицию Верховного и Конституционного судов РФ, суды низших звеньев не практикуют единого подхода к описанным вопросам.

Нередко судьи отождествляют обращение взыскания и арест, запрещая последний в отношении единственного жилья должника и тем самым нарушая права взыскателей. Ясность по этому поводу внесена определением ВС РФ № 78-КГ15-42 от 11.01.16.

Что касается обращения взыскания на такие жилые помещения, судебная практика продемонстрировала проблемы несколько иного характера.

В большинстве своем суды соглашаются с приоритетом, который имеет защита прав должника при взыскании единственного жилья, – суды признают принцип имущественного иммунитета.

Нередко судьи указывают на то, что закон не определяет конкретных пределов, в которых будет действовать имущественный иммунитет.

По мнению челябинских судей (дело № 33-8749/2010, Челябинский областной суд), обозначение таких пределов особенно актуально в ситуациях, когда единственное жилье должника является дорогостоящим и значительно превышает в размерах лимиты, необходимые семье для нормального существования.

Вопрос обращения взыскания и, в частности, проблема выявления единственного жилья – компетенция судебного пристава. Челябинские судьи полагают, что приставы, рассматривающие подобные вопросы, обязаны учитывать и качественно-количественные показатели:

  • площадь жилья;
  • его стоимость;
  • целесообразность и техническую возможность натурального выделения доли.

И все это в целях дальнейшего обращения взыскания и соблюдения интересов кредитора.

Такой подход не только сложен в плане реализации (неясно, как и почему пристав должен рассматривать вопрос выделения доли жилья в натуре), но и противоречит действующему законодательству. Ведь ст. 446 ГПК прямо запрещает обращать взыскание на единственное жилье, без определения его качественных и количественных характеристик.

В то же время нельзя отрицать, что отсутствие таких пределов является законодательным пробелом, создающим немало правоприменительных проблем.

Что будет с единственным совместно нажитым жильем супругов

Единственная недвижимость не входит в конкурсную массу независимо от того, относится ли она к совместно нажитому имуществу или нет. То есть супруга должника может не опасаться за единственную квартиру.

Но если у супругов есть в собственности иное имущество, то по умолчанию на него распространяется режим совместного владения. Такая собственность подлежит включению в конкурсную массу. Она будет выставлена на торги и по результатам продажи супруге банкрота должны передать 50% от стоимости (считается, что каждому супругу принадлежит 1/2 в собственности).

В случае если супруга должника получила квартиру в рамках безвозмездной сделки, и средства из семейного бюджета на нее не тратились, то такая квартира не войдет в конкурсную массу. Дело в том, что это имущество не относится к совместно нажитому и полностью принадлежит супруге должника. Примером может стать унаследованная супругой квартира от родителей или приватизированная недвижимость.

Но если квартира куплена в период брака, на нее устанавливается совместная собственность, даже если фактически расходы на покупку произвел один из супругов. На практике до реализации совместной собственности супругов доходит не всегда и она может быть сохранена за семейной парой.

Таким образом, единственное жилье по результатам банкротства всегда остается за должником. Это правило распространяется как на реализацию имущества при исполнительных производствах, так и в ходе процедуры признания несостоятельности. Исключение составляют заложенные в ипотеку квартиры: они подлежат изъятию и продаже. В случае если у должника несколько квартир в собственности, то арбитражный суд должен решить, какую из них оставить за банкротом, а какая подлежит реализации на торгах. При этом судья должен соблюсти баланс интересов кредиторов и самого банкрота.

Что сказали суды

Даже в рамках банкротства нельзя обратить взыскание на жилье должника, Так закон защищает достоинство личности, условия нормального существования и социально-экономические права.

Такой иммунитет должен распространяться на жилье, которого хватит для более или менее нормальной жизни. То есть защита от взыскания обеспечивает минимальные гарантии от продажи квартиры, потому что надо защищать интересы не только должников, но и кредиторов.

Если из-за иммунитета у должника остается очень дорогое жилье, это и правда похоже на злоупотребление правами. Тогда кредиторы должны доказать, что жилье должника слишком большое и роскошное и для нормальных условий подошла бы квартира поскромнее.

Но у этого должника квартира площадью 40 м². У нее нет признаков роскошного жилья, а площадь не превышает минимально допустимую в несколько раз.

Кроме того, финансовый управляющий действительно не имеет права покупать для должника жилье взамен имеющегося.

Мы считаем, что предложение кредиторов незаконное. Забрать единственную квартиру в счет долга нельзя, насильно поменять ее на меньшую — тоже. Квартиру нужно исключить из конкурсной массы.

Кредиторы с этим не согласились и пошли обжаловать решение.

Цель банкротства — соразмерное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника.

Когда человека признают банкротом, его ограничивают в правах — как личных, так и имущественных. При решении вопроса об исполнительском иммунитете жилья нужно обеспечить баланс интересов банкрота и кредиторов.

Иммунитет для жилья дается не чтобы в любом случае сохранить за должником право собственности на квартиру, а чтобы гарантировать ему нормальное существование.

В законе нет критериев того, какое жилье считается достаточным для нормальной жизни. Из-за этой неопределенности ущемляются интересы кредиторов. Получается, что у должников остается избыточное жилье, а кредиторы не могут получить деньги.

При реализации имущества кредиторы должны иметь возможность предоставить должнику другое жилье взамен единственного. Такое, чтобы оно удовлетворяло разумные потребности в жилище.

Кредиторы предложили нормальный вариант — квартиру меньшей площади в черте города. Семьи у должника нет, а одному ему такой квартиры хватит. Пусть финансовый управляющий совершит нужные сделки и должник получит маленькую квартиру. А большую продайте и погасите его долги.

Но до сих пор закон не изменен, критериев роскошности жилья нет, как его оценивать и менять на более дешевое, никто не объяснил. И кредиторы произвольно решили, какое жилье будет достаточным для этого должника.

Также хотим добавить следующее:

  1. Квартира площадью 40 м² точно не может считаться роскошной.
  2. Если должник живет по другому адресу, это не повод забирать у него единственное жилье.
  3. Попытки перевести квартиру в нежилой фонд не означают, что у человека есть другое жилье.

Получается, что суды лишили человека частной собственности, которая защищена иммунитетом. И заодно навязали ему другое имущество, которое он не собирался приобретать.

Решение об обращении взыскания на двухкомнатную квартиру банкрота незаконное. Квартира останется у должника, а ту, что ему навязали, заберите назад.

Роскошное единственное жилье заберут

Неофициально есть такое понятие – «роскошное жилье». Это когда жилье или слишком дорогое или слишком хорошее. При этом официально понятие «роскошное жилье» нигде не закреплено. Скоро Минюст России подготовит законопроект с его определением. И тогда достаточно дорогие единственные квартиры и дома потеряют защиту от продажи окончательно, на чем уже давно настаивает Конституционный суд.

Как обезопасить свое жилье

Только грамотная работа с активами. Если вы уж решились бороться за единственное жилье, то делайте это грамотно. Забудьте про сделки дарения. В том числе и несовершеннолетним детям.

Проживание и содержание квартиры. Важно проживать и быть зарегистрированным в той квартире, которую нужно сохранить. Причем важно начать это делать заблаговременно, а не когда на горизонте замаячит банкротство. Более того, чтобы у суда было меньше оснований сомневаться, своевременно оплачивайте все коммунальные платежи и прочие расходы на содержание жилья. Даже если обычно эта обязанность лежит на других собственниках или проживающих, хотя бы раз в полгода проводите платежи со своих счетов: если вдруг появятся подозрения, вы сможете предоставить выписку со счета, что платежи вы производили. Ну и никаких долгов. Еще бы хорошо и работать в том же городе, где жилье, чтобы уж наверняка.

Важно! Если же вы пошли от обратного и квартира была заблаговременно и, главное, грамотно (!) отчуждена в пользу кого-то из близких, ни в коем случае не нужно в ней жить, хранить свои вещи и уж точно нельзя быть в ней прописанным. Чтобы вернуть имущество в конкурсную массу, в бой идут арсеналы детективного расследования, включая проверку видеокамер и выезды по адресам. Если попадетесь, сделку по отчуждению недвижки оспорят в момент.

Документальное оформление. Если делали перепланировку ? официально ее зарегистрируйте. Если нежилое помещение сделали жилым ? обратитесь в администрацию, чтобы это задокументировать. Важно не только сделать его пригодным для проживания в соответствии с санитарными и техническими нормами, но и официально все это дело оформить. Без этого недвижке можно помахать платочком.

Имущество супругов. Мы как раз недавно разбирали, что в защите имущества важную роль может сыграть супруг. Грамотно составленный брачный договор или соглашение о разделе имущества поможет сохранить как минимум половину имущества. Напоминаем, что Верховный суд недавно разъяснил, что супруги могут разделить не только совместно нажитое в браке, но и имущество, появившееся до брака. Главное оформить все документы как можно раньше и соблюдать «справедливое» распределение долей, без чрезмерного перевеса в сторону одного из супругов. Это чтобы суд не докопался.

Процедура изъятия

Согласно законодательству, вопросами наложения запрета на жилье должны заниматься приставы. Постановление об ограничении прав собственности выносится судом по исковому заявлению займодателя или госоргана.

Процедура ареста включает несколько этапов:

  1. Оповещение должника о возможности конфискации и посещение жилой недвижимости приставами.
  2. Составление описи жилища, содержащей следующие сведения:
  • ФИО присутствующих: пристав, свидетели, проживающие.
  • Характеристика и технические параметры объекта конфискации, к этому прилагаются регистрационные документы на квартиру или дом;
  • Указание срока задолженностей и условий ограничения прав по отношению к данной собственности.
  • В случае изъятия недвижимости пристав обязан указать сведения об организации или конкретном человеке, к которому переходит в данная собственность.
  • Указание даты ареста и подписи.

В течение десяти суток после вручения уведомления должник может погасить задолженность и снять запрет.

По истечении этого срока последуют меры:

  • Опись жилплощади и составления акта изъятия.
  • Оценка средней рыночной цены.
  • Реализация квартиры или дома на публичных торгах.

Заключение

Резюмируя сказанное, можно сделать несколько выводов:

  • единственное жилище ­– это жилое помещение, находящееся в собственности заемщика и членов его семьи и являющееся единственным их местом жительства;
  • такое жилье находится под иммунитетом – закон запрещает отбирать его за долги, кроме случаев, когда оно является ипотечным;
  • иммунитет не запрещает накладывать на такое жилье арест – он может быть мерой обеспечения иска или исполнения обязательств;
  • несмотря на неоднократные разъяснения высших судебных инстанций, суды низшего ранга нередко допускают принятие противоречивых решений. Устранить противоречия поможет усовершенствование действующего законодательства.

Важно. Как проверить и оплатить судебные и налоговые задолженности. Как узнать свою кредитную историю и проверить неоплаченные штрафы. За какие долги могут не выпустить за границу и лишить водительских прав.

Источники

  • https://banki-dolgi.ru/articles/bankrotstvo-fizicheskikh-licz/edinstvennoe-zhile-ponyatie-i-obrashhenie-vzyskaniya-s-dolzhnika.html
  • https://www.klerk.ru/blogs/igumnovgroup/495018/
  • https://zen.yandex.ru/media/borisvoronin/4-sluchaia-kogda-za-dolgi-zaberut-edinstvennoe-jile-5f4b5b222e211011a8874078
  • https://zakonguru.com/bankrotstvo/fizicheskix-lic/edinstvennoe-zile.html
  • https://pravovdom.ru/kvartira/vzyskaniya-na-edinstvennoe-zhile-dolzhnika.html
  • https://zen.yandex.ru/media/manatskov/mogut-li-zabrat-edinstvennoe-jile-za-dolgi-5f79d81a8d3ae5589bc3bf75
  • https://journal.tinkoff.ru/omg/kvartiru-ne-otdam/

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: