Фонд капитального ремонта по ст 170 ЖК РФ

Содержание
  1. Фонд капитального ремонта (ФКР)
  2. Понятие и способы формирования фонда капитального ремонта.
  3. Разъяснения о способах формирования фонда капитального ремонта в многоквартирном доме
  4. Статья 170. Жилищного кодекса РФФонд капитального ремонта испособы формирования данного фонда
  5. Комментарий к Статье 170 ЖК РФ
  6. Фактическая уплата взносов
  7. Размер фонда капитального ремонта и источники его формирования
  8. Взыскание взносов
  9. Региональная программа капитального ремонта МКД
  10. Специальный счет для формирования ФКР
  11. Как и в какие сроки можно изменить способ формирования ФКР
  12. Кто должен платить взносы на капремонт
  13. Что будет, если взносы не платить
  14. Когда возникает обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт
  15. «Отсрочка» уплаты взносов
  16. Льготы и субсидии на уплату взносов
  17. Когда уплаченные взносы на КР можно вернуть
  18. Перечень работ по капремонту МКД
  19. Порядок проведения планового капремонта в МКД
  20. Срочное проведение капремонта при возникновении аварийной ситуации
  21. Как перенести срок капремонта на более раннее время
  22. Жалоба на некачественный капитальный ремонт

Фонд капитального ремонта (ФКР)

Согласно п. 3 ст. 170 ЖК РФ собственники квартир должны самостоятельно выбрать один из 2 способов формирования ФКР:

1. Взносы поступают на счета регионального оператора, который создается субъектом РФ (в одном регионе могут одновременно действовать несколько таких операторов).

В этом случае денежные средства собственников поступают в «общий котел», откуда впоследствии выделяются на капитальный ремонт многоквартирных домов в очередности, предусмотренной региональной программой, которая утверждается законом субъекта РФ.

То есть, если денег, собранных с владельцев дома на цели КР недостаточно, а срок плановых работ уже наступил или ремонт требуется провести досрочно, региональный оператор выполнит свои обязательства за счет средств, полученных от собственников помещений других МКД (либо с привлечением бюджетных или заемных средств).

Ставка взносов на КР утверждается местным нормативным законодательством и ежегодно индексируется с учетом индекса роста потребительских цен.

Например: тариф по Москве в 2020 году составляет 18,86 руб. за 1 кв.м. общей площади жилого (нежилого) помещения в МКД (Постановление Правительства Москвы от 29.12.2014 № 833-ПП в редакции постановления от 03.12.2019 № 1597-ПП).

2. Взносы перечисляются на специальный счет.

В данном случае ФКР формируется в отношении одного дома на единственном счете, предназначенном исключительно для этой цели.

При этом собственники вправе самостоятельно решить, сколько денег они готовы отчислять в фонд. Размер ежемесячного взноса не должен быть меньше тарифа, зафиксированного в законе субъекта РФ, а «верхняя» граница не установлена.

Если общая сумма средств ФКР на счете превысит минимум, утвержденный властями субъекта РФ, собственники помещении МКД имеют право:

  • распорядиться этими «сверхлимитными» средствами, не дожидаясь наступления сроков проведения ремонтных работ, указанных в региональной программе КР (например: досрочно заменить изношенные коммуникации);
  • приостановить уплату взносов (такое право не распространяется на владельцев квартир, имеющих задолженность).

Обратите внимание: собственники, формирующие ФКР на специальном счете, должны заниматься организационными вопросами проведения капремонта собственными силами.

Понятие и способы формирования фонда капитального ремонта.

Под способом формирования фонда капитального ремонта подразумевается, прежде всего, на чей банковский счет перечисляются ежемесячные взносы собственников помещений в многоквартирном доме.

Жилищный кодекс (часть 3 статьи 170) определил только два возможных способа формирования фонда капитального ремонта:

1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет, открытый в кредитной организации (далее – формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);

2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора – организации, специально созданной субъектом Российской Федерации (далее – формирование фонда капитального ремонта у регионального оператора)

Это совершенно различные способы накопления и использования средств взносов собственников помещений.
Формировать фонд капитального ремонта на специальном счете – это означает, что собственники помещений в многоквартирном доме перечисляют взносы на капитальный ремонт на специальный счет в кредитной организации (в банке). Этот банковский счет по решению общего собрания открывает выбранное собственниками помещений юридическое лицо.

Юридическое лицо, которые выбрали собственники помещений, открывает специальный счет на свое имя и является владельцем специального счета.

Жилищный кодекс определил, какое юридическое лицо может быть владельцем специального счета (части 3 и 4 статьи 175 ЖК). Владельцем специального счета может быть:

— товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное в одном многоквартирном доме или в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать;

— жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющий управление многоквартирным домом;

— региональный оператор.

Специальный счет может быть открыт только в российской кредитной организации (банке) с величиной собственных средств (капитала) не менее 20 млрд. рублей (часть 2 статьи 176 ЖК).

На специальном счете фонд капитального ремонта накапливается в виде денежных средств (часть 3 статьи 170 ЖК).

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе создавать фонд капитального ремонта только на одном специальном счете.

Разъяснения о способах формирования фонда капитального ремонта в многоквартирном доме

На специальном счет могут «накапливаться» средства фонда капитального ремонта только одного многоквартирного дома (часть 4 статьи 175 ЖК). Иначе говоря, действует правило – «Один многоквартирный дом – один специальный счет».

Слово «специальный», используемое для обозначения банковского счета, на котором формируется фонд капитального ремонта, означает, что законодательством установлены особые условия для открытия такого специального счета и совершения операция со средствами на таком банковском счете.

Главная особенность специального счета для фонда капитального ремонта состоит в том, что независимо от того, кто открыл такой банковский счет (кто является владельцем специального банковского счета), денежные средства, которые находятся на этом счете, принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36.1 ЖК).

Доля собственника помещения в многоквартирном доме на денежные средства на специальном счете пропорциональна суммарному размеру взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственником такого помещения (и предшествующим собственником помещения) (часть 1 статьи 36.1 ЖК).
Средства со специального счета могут расходоваться только на проведение капитального ремонта того многоквартирного дома, собственники помещений в котором сформировали фонд капитального ремонта на этом счете, и не могут расходоваться на капитальный ремонт других многоквартирных домов (статья 177 ЖК).

Средства собственников помещений в фонде капитального ремонта на специальном счете защищены от утраты и нецелевого использования:

· специальный счет имеют право открывать только самые крупные банки в стране, риск их банкротства минимален;

· возможные операции со средствами на специальном счете определены Жилищным кодексом (часть 1 статьи 177 ЖК); банк обязан следить за тем, чтобы со средствами на специальном счете владелец счета не совершал операций, не предусмотренных Жилищным кодексом;

· для перечисления средств со специального счета по распоряжению владельца специального счета обязательно должен быть представлен протокол общего собрания собственников помещений, подтверждающий решение о выполнении работ по капитальному ремонту или о заключении кредитного договора для финансирования работ по капитальному ремонту (части 4 и 5 статьи 177 ЖК)

· поскольку денежные средства, находящиеся на специальном счете, не являются собственностью владельца специального счета, за счет этих средств не могут быть оплачены долги юридического лица – владельца специального счета (кроме обязательств по договорам на выполнение услуг / работ по капитальному ремонту, заключенным на основании решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме).

В случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу (части 6 и 7 статьи 175 ЖК);

· банк, в котором открыт специальный счет, и владелец специального счета должны по требованию любого собственника помещений в многоквартирном доме предоставлять информацию о сумме зачисленных на счет платежей собственников всех помещений в многоквартирном доме, об остатке средств на специальном счете, обо всех операциях по специальному счету.

Формирование фонда капитального ремонта у регионального оператора – передача средств в «общий котел» (или для взаимного финансирования многоквартирных домов)

Формирование фонда капитального ремонта у регионального оператора означает, что взносы собственников помещений в многоквартирном доме перечисляются на счет организации, специально созданной субъектом Российской Федерации (Новосибирской областью) для организации проведения капитального ремонта многоквартирных домов.

Главной особенностью этого способа формирования фонда капремонта является то, что взносы на капитальный ремонт, которые собственники перечисляют региональному оператору, становятся имуществом регионального оператора (часть 1 статьи 179 ЖК), а фонд капитального ремонта формируется в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (пункт 2 части 3 статьи 170 ЖК). Это означает, что собственники помещений теряют право на деньги, но взамен у них появляется право требовать от регионального оператора выполнения капитального ремонта многоквартирного дома в объеме и сроки, определенные региональной программой капитального ремонта (часть 1 статьи 182 ЖК).

Региональный оператор обязан вести учет средств, поступивших ему в виде взносов собственников помещений на капитальный ремонт, то есть учет средств фондов капитального ремонта по каждому многоквартирному дому. Кроме того учет ведется и отдельно по каждому собственнику помещений в многоквартирном доме (часть 1 статьи 183 ЖК).

Региональный оператор по запросу предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме, а также лицу, ответственному за управление многоквартирным домом, сведения по формированию и расходованию средств фонда капитального ремонта, который формируется у регионального оператора (части 2 и 3 статьи 183 ЖК), поэтому собственники помещения могут иметь информацию о том, сколько средств они «накопили» у регионального оператора.

Но средства, перечисленные собственниками помещений региональному оператору, не лежат на счете регионального оператора до тех пор, пока не придет время проводить капитальный ремонт дома. Согласно Жилищному кодексу (часть 1 статьи 182) региональный оператор вправе расходовать средства, полученные за счет платежей собственников помещений в одних многоквартирных домах, на проведение капитального ремонта других многоквартирных домов, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете регионального оператора (схема 3). Именно поэтому способ формирования фонда капитального ремонта у регионального оператора часто называют «общий котел».

Статья 170. Жилищного кодекса РФФонд капитального ремонта испособы формирования данного фонда

1. Взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственникамипомещений в многоквартирном доме, проценты, уплаченныесобственникамитаких помещений в связи с ненадлежащим исполнениемимиобязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, проценты,начисленныеза пользование денежными средствами, находящимися наспециальномсчете, образуют фонд капитального ремонта.

2. Размер фонда капитального ремонта исчисляется как суммауказанныхв части 1 настоящей статьи поступлений в фонд за вычетомсумм,перечисленных за счет средств фонда капитального ремонта воплатустоимости оказанных услуг и (или) выполненных работ покапитальномуремонту общего имущества в многоквартирном доме иавансовза указанные услуги и (или) работы.

3. Собственники помещений в многоквартирном доме вправевыбратьодин из следующих способов формирования фонда капитальногоремонта:

1) перечисление взносов на капитальныйремонт на специальныйсчет в целях формирования фонда капитального ремонта в видеденежных средств, находящихся на специальном счете (далее -формированиефонда капитального ремонта на специальном счете);

2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счетрегиональногооператора в целях формирования фонда капитальногоремонтав виде обязательственных прав собственников помещений вмногоквартирномдоме в отношении регионального оператора (далее -формированиефонда капитального ремонта на счете региональногооператора).

4. В случае, если собственники помещений в многоквартирномдомев качестве способа формирования фонда капитального ремонтавыбралиформирование его на специальном счете, решением общегособраниясобственников помещений в многоквартирном доме должны бытьопределены:

1) размер ежемесячного взноса накапитальный ремонт, которыйнедолжен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальныйремонт, установленный нормативным правовым актом субъектаРоссийскойФедерации;

2) перечень услуг и (или) работ покапитальному ремонту общегоимуществав многоквартирном доме в составе не менее чем составперечнятаких услуг и (или) работ, предусмотренный региональнойпрограммойкапитального ремонта;

3) сроки проведения капитальногоремонта общего имущества вмногоквартирномдоме, которые не могут быть позднее планируемыхсроков,установленных региональной программой капитального ремонта;

4) владелец специального счета;

5) кредитная организация, в которойбудет открыт специальныйсчет.Если владельцем специального счета определен региональныйоператор,выбранная собственниками помещений в многоквартирном домекредитнаяорганизация должна осуществлять деятельность по открытиюи ведению специальных счетов на территории соответствующегосубъекта Российской Федерации. В случае, если собственникипомещенийв многоквартирном доме не выбрали кредитную организацию,в которой будет открыт специальный счет, или эта кредитнаяорганизацияне соответствует требованиям, указанным в настоящемпунктеи части 2 статьи 176 настоящего Кодекса, вопрос о выборекредитнойорганизации, в которой будет открыт специальный счет,считаетсяпереданным на усмотрение регионального оператора.

5. Решение об определении способа формирования фондакапитального ремонта должно быть принято и реализованособственникамипомещений в многоквартирном доме в течение срока,установленногоорганом государственной власти субъекта РоссийскойФедерации, но не более чем в течение двух месяцев послеофициальногоопубликования утвержденной в установленном закономсубъекта Российской Федерации порядке региональной программыкапитальногоремонта, в которую включен многоквартирный дом, вотношениикоторого решается вопрос о выборе способа формированияегофонда капитального ремонта. В целях реализации решения оформировании фонда капитального ремонта на специальном счете,открытомна имя регионального оператора, собственники помещений вмногоквартирном доме должны направить в адрес региональногооператоракопию протокола общего собрания таких собственников,которымоформлено это решение.

6. Не позднее чем за месяц до окончаниясрока, установленногочастью5 настоящей статьи, орган местного самоуправления созываетобщеесобрание собственников помещений в многоквартирном доме длярешениявопроса о выборе способа формирования фонда капитальногоремонта,если такое решение не было принято ранее.

7. В случае, если собственники помещений в многоквартирномдомев срок, установленный частью 5 настоящей статьи, не выбралиспособформирования фонда капитального ремонта или выбранный имиспособне был реализован в установленный частью 5 настоящей статьисрок,и в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 189 настоящегоКодекса, орган местного самоуправления принимает решение оформированиифонда капитального ремонта в отношении такого дома насчетерегионального оператора.

8. Законом субъекта Российской Федерацииможет быть установленминимальный размер фондов капитального ремонта в отношениимногоквартирныхдомов, собственники помещений в которых формируютуказанныефонды на специальных счетах. Собственники помещений вмногоквартирномдоме вправе установить размер фонда капитальногоремонта в отношении своего дома в размере большем, чемустановленныйминимальный размер фонда капитального ремонта.

Комментарий к Статье 170 ЖК РФ

1. В ч. 1 комментируемой статьи перечислены составные части фонда капитального ремонта. Его образуют прежде всего средства взносов на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме. Однако ст. 170 ЖК РФ предусмотрены и иные источники формирования (например, средства финансовой поддержки, предоставленной в соответствии со ст. 191 ЖК РФ (см. комментарий к ней), а также кредитные и (или) иные заемные средства, привлеченные собственниками помещений в многоквартирном доме на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме).

Вопросы о способе формирования этого фонда и его использовании решаются общим собранием собственников в соответствии с положениями жилищного законодательства (п. п. 1, 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

2. В ч. 2 комментируемой статьи установлено, что размер фонда капитального ремонта представляет собой разницу между денежными поступлениями в него из всех вышеупомянутых источников и расходами по оплате стоимости оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и авансов за указанные услуги и (или) работы.

3. Согласно ч. 3 комментируемой статьи собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих двух способов формирования фонда капитального ремонта:

1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет, открытый в банке ТСЖ жилищным кооперативом или управляющей компанией (см. комментарий к ст. 175);

2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора.

4. В случае перечисления взносов на капитальный ремонт на специальный счет решением общего собрания собственников помещений должен быть определен размер взносов (который не может быть меньше установленного минимального размера), владелец специального счета (например, ТСЖ или жилищный кооператив) и кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет (ч. 4 ст. 170 ЖК РФ).

5. Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в срок, установленный органом государственной власти субъекта РФ, но не более чем в течение шести месяцев после официального опубликования региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта (ч. 5 ст. 170 ЖК РФ).

Фактическая уплата взносов

В силу ч. 1 ст. 169 ЖК РФ собственники помещений в МКД обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капремонт общего имущества, за редким исключением (к примеру, если дом признан аварийным или необходимый ремонт уже был проведен либо минимальный размер фонда уже был собран). Обязанность по уплате взносов возникает у собственников помещений по истечении восьми месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем опубликования региональной программы капремонта, если более ранний срок не установлен законом субъекта РФ (ч. 3 ст. 169 ЖК РФ). К примеру, в Нижегородской области первоначально был установлен такой срок: по истечении четырех месяцев после опубликования программы капремонта, теперь же он увеличен до максимальных восьми месяцев.

Взносы перечисляются на счет регионального оператора на основании платежных документов, представленных оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не определено законом субъекта РФ (ч. 1 ст. 171 ЖК РФ). Согласно ч. 2 ст. 171 ЖК РФ в случае формирования фонда на специальном счете регионального оператора взносы перечисляются на такой счет в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. О порядке уплаты взносов при выборе иного владельца специального счета в ЖК РФ не сказано, но вполне очевидно, что ТСЖ (а в перспективе – и УК), будучи выбранным в качестве владельца специального счета, выставляет платежные документы и получает взносы также в срок, установленный для внесения иных частей платы.

Одновременно ч. 3 ст. 172 ЖК РФ обязывает владельца специального счета представлять в орган госжилнадзора в порядке и сроки, которые установлены законом субъекта РФ, сведения о поступлении взносов на капремонт от собственников помещений в МКД, размере остатка средств на специальном счете. Например, в Свердловской области согласно действующей редакции закона эти сведения представляются два раза в год нарастающим итогом по состоянию на 30 июня и 31 декабря соответственно в срок до 10-го числа месяца, следующего за отчетным полугодием. А в Нижегородской области владелец специального счета обязан представлять в орган государственного жилищного надзора:

  • сведения о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в МКД – ежемесячно в срок до 25-го числа месяца, следующего за расчетным периодом;
  • сведения о размере остатка средств на специальном счете – ежегодно в срок не позднее 1 февраля года, следующего за отчетным.

Таким образом, рано или поздно контролирующим органам станет известно о невнесении собственниками помещений взносов на капремонт. Конкретные негативные последствия неперечисления взносов на специальный счет в законе не описаны, однако системный анализ норм ЖК РФ позволяет оценить некоторые перспективы. Во-первых, факт отсутствия денежных средств на специальном счете можно расценивать как то, что способ формирования фонда ремонта не был реализован, хотя специальный счет и был открыт. Здесь наступают уже изложенные выше события: орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда на счете регионального оператора (ч. 7 ст. 170 ЖК РФ). Во-вторых, если какие-то денежные средства все-таки поступают на специальный счет, контролируемый, в частности, ТСЖ, формально нет оснований для отъема этих средств или привлечения кого-либо к какой-либо ответственности. Вообще, в силу ч. 14.1 ст. 155 ЖК РФсобственники помещений в многоквартирном доме, несвоевременно и (или) не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального ремонта проценты в размере, установленном в порядке, предусмотренном ч. 14 настоящей статьи. Это мера гражданско-правовой ответственности для неплательщиков, которую кредитор обычно применяет по своему усмотрению. Четкого предписания в любом случае взыскивать с должников пени ЖК РФ не содержит. Но есть одно но, которое касается ситуации, когда собранных на специальном счете денег не хватает для оплаты ремонта.

Так, если фонд капремонта формируется на специальном счете и капитальный ремонт не проведен в срок, предусмотренный программой, при этом выполнение какого-либо вида работ необходимо, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета. Последний в течение месяца обязан перечислить деньги на счет регионального оператора, в противном случае их взыщут через суд по заявлению органа местного самоуправления или любого собственника помещения в МКД (ч. 7 ст. 189 ЖК РФ). Выходит, если следствием неуплаты взносов жильцами становится невозможность проведения запланированного капитального ремонта, фонд будет передан региональному оператору «в котел».

Одновременно ТСЖ как владельцу специального счета (а в перспективе – и УК, которая также может стать владельцем такого счета) нельзя забывать о том, что наполнение фонда капремонта находится и в его интересах. Управляющий обязан обеспечивать надлежащее содержание общего имущества, даже если конкретные работы не были предусмотрены и учтены при расчете платы (то есть не имеют источника финансирования). Фонд капремонта в этом смысле является хорошим подспорьем для добросовестного управляющего домом.

Размер фонда капитального ремонта и источники его формирования

В соответствии с п. 1 ст. 170 ЖК РФ в состав ФКР включаются:

  • взносы, ежемесячно уплачиваемые собственниками помещений;
  • пени, начисленные за просрочку уплаты взносов в установленные сроки;
  • проценты за пользование денежными средствами, хранящимися на специальном счете или счетах регионального оператора (например: по решению собственников деньги на спецсчете могут быть размещены на депозите в целях сохранения покупательской способности накоплений в условиях растущей инфляции);
  • средства финансовой поддержки, предоставленные государством (муниципалитетом);
  • доходы, полученные от использования общего имущества МКД и направляемые на пополнение ФКР решением собственников (например: от сдачи в аренду нежилых помещений, размещения рекламы в подъездах и пр.);
  • кредитные (заемные) средства, привлеченные владельцами МКД в целях проведения капитального ремонта.

Минимальный размер ФКР утверждается законом субъекта РФ. В соответствии с п. 8 ст. 170 ЖК РФ региональным властям рекомендуется устанавливать минимальный размер ФКР не больше чем 50 % оценочной стоимости капитального ремонта МКД.

Оценочная стоимость, в свою очередь, определяется как общая сумма всех минимально-необходимых работ по КР многоквартирного дома в течение срока действия региональной программы (с учетом того, что некоторые виды капремонта на протяжении этого срока должны быть выполнены неоднократно), включая подготовку проектно-сметной документации и стоимость услуг по строительному контролю.

Взыскание взносов

Допустим, фонд принудительно перешел в руки регионального оператора. В этом случае, что называется, в полный рост встает проблема взыскания задолженности по взносам на капитальный ремонт, особенно если лояльный к жильцам владелец специального счета не вел работу с «дебиторкой». Информация к размышлению на этот счет есть в Письме Минстроя РФ от 07.07.2014 № 12315-АЧ/04. Региональный оператор обязан провести ремонт в соответствии с плановыми параметрами даже при недостаточности средств фонда.

Если фонд капитального ремонта формируется на счете регионального оператора, то последний полностью отвечает за учет фонда капитального ремонта с момента передачи ему этой функции. Вместе с тем, в отличие от других жилищно-коммунальных услуг, долг по взносам на капитальный ремонт следует за помещением, а не за поставщиком услуги. Поэтому задолженность должно взыскивать лицо, которое ведет учет фонда капитального ремонта в текущий момент, то есть в данном случае – региональный оператор. По общему правилу в отношении обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт действует трехгодичный срок исковой давности. Выходит, после передачи фонда региональному оператору с собственников помещений будут взысканы долги по взносам в пределах трех лет.

Если граждане будут игнорировать требования действующей редакции ЖК РФ и подзаконных актов в части финансирования капитального ремонта, фонд капремонта будет формироваться на счете регионального оператора, то есть «котловым методом». Если же в качестве владельца специального счета будет выбрано ТСЖ (в перспективе – УК), неплатежи по взносам могут также обернуться впоследствии передачей фонда региональному оператору, который и взыщет взносы в пределах срока исковой давности. Вместе с тем в общем случае низкая платежная дисциплина собственников помещений не на руку владельцу специального счета – управляющему домом.

  1. Закон Свердловской области от 19.12.2013 № 127-ОЗ «Об обеспечении проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Свердловской области» в редакции Закона Свердловской области от 03.04.2014 № 23-ОЗ.
  2. Закон Нижегородской области от 28.11.2013 № 159-З «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Нижегородской области» в редакции Закона Нижегородской области от 30.04.2014 № 61-З.
  3. Это обстоятельство выявлено в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в МКД.
  4. При переходе права собственности на помещение в МКД к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт (п. 3 ст. 158 ЖК РФ).

Региональная программа капитального ремонта МКД

В соответствии с п. 1 ст. 168 ЖК РФ региональная программа КР утверждается органами исполнительной власти субъекта РФ.

В данной программе указываются предельные сроки проведения капремонта многоквартирных домов с целью планирования не только очередности проведения работ за счет средств собственников, но и, по необходимости, предоставления государственной (муниципальной) поддержки за счет бюджетных средств, а также контроля своевременности оказания услуг региональным оператором.

Региональная программа разрабатывается на срок, необходимый для проведения КР всех МКД, расположенных на территории субъекта РФ и включает в себя:

  • перечень всех многоквартирных домов, за исключением аварийных зданий, подлежащих сносу или реконструкции;

Примечание:

1. В региональную программу не включаются МКД, в которых меньше 5 квартир (то есть таунхаусы на 2 хозяев в программу капремонта не входят).

2. Дом признается аварийным, если его физический износ (крыши, стен, фундамента) превышает 70 %, или если общая стоимость капремонта инженерных сетей и основных конструктивных элементов дома превышает норматив, установленный законом субъекта РФ.

  • перечень работ по КР общего имущества в этих МКД;
  • плановый период проведения капитального ремонта по каждому отдельному виду работ. При этом срок по каждому виду работ может быть указан как конкретный год или как период, не превышающий 3 календарных года (например: замена системы холодного водоснабжения 2027 – 2029 годы).

Примечание: очередность проведения капремонта определяется местными властями на основании продолжительности эксплуатации инженерных систем и конструктивных элементов МКД (в соответствии со строительными нормами, утвержденными приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312) с учетом положений, установленных ЖК РФ.

Региональная программа актуализируется каждый год. То есть в нее ежегодно добавляются сведения о новостройках, введенных в эксплуатацию, исключаются МКД, подлежащие сносу или реконструкции, вносятся данные о переносе сроков капремонта, если какие-то виды работ по КР были выполнены досрочно и т. д.

Обратите внимание: собственники МКД не правомочны принимать решение об исключении своего дома из региональной программы.

Специальный счет для формирования ФКР

Владельцы помещений в МКД, выбравшие в качестве способа формирования ФКР накопления на специальном счете, должны провести общее собрание собственников, на котором определяется:

  • размер ежемесячных взносов на цели КР (не меньше минимальной ставки, установленной субъектом РФ);
  • владелец специального счета;
  • лицо, предоставляющее услуги по формированию платежных документов (квитанций) на уплату взносов;
  • порядок предоставления этих документов плательщикам;
  • размер расходов, связанных с формированием квитанций и условия оплаты этих услуг.

В соответствии с п. 2 ст. 175 ЖК РФ владельцем специального счета может выступать:

  • товарищество собственников жилья (ТСЖ);
  • жилищный кооператив (ЖСК, ЖК);
  • управляющая компания (УК);
  • региональный оператор (в этом случае ФКР формируется исключительно в отношении одного дома, и, несмотря на тот факт, что его владельцем числится региональный оператор, деньги учитываются обособленно, а не в «общем котле»).

Физическое лицо не может выступать в качестве владельца специального счета.

Договор спецсчета заключается бессрочно. Если его владелец признан банкротом, то денежные средства, хранящиеся на этом счете, не подлежат включению в конкурсную массу, поскольку не являются имуществом должника.

Если компания, являющаяся владельцем счета, прекращает управление домом по каким-либо причинам (общее решение собственников о смене УК, ликвидация или реорганизация компании), собственники в течение 2 месяцев должны провести общее собрание и выбрать нового владельца счета или изменить способ формирования ФКР (передать накопления на счета регионального оператора).

Если вышеуказанный срок истек, а решение собственниками МКД принято не было, то орган местного самоуправления автоматически назначает владельцем специального счета регионального оператора.

Как и в какие сроки можно изменить способ формирования ФКР

В соответствии со ст. 173 ЖК РФ способ формирования ФКР может быть изменен в любое время на основании общего решения собственников МКД.

В случае, если на проведение капитального ремонта был предоставлен кредит, то изменение способа формирования ФКР возможно только после полного погашения обязательств по этому кредиту.

Решение общего собрания собственников оформляется протоколом в соответствии с требованиями, утвержденными приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр.

Подготовленный документ направляется региональному оператору (владельцу специального счета) в течение 5 дней со дня его принятия и вступает в силу в следующие сроки:

  • если ФКР изымается со счетов регионального оператора и переводится на специальный счет – решение вступает в силу через 1 год со дня его направления адресату;
  • если ФКР передается со специального счета на счета регионального оператора – через 1 месяц со дня направления решения владельцу спецсчета.

Затем, в течение 5 дней со дня вступления в силу вышеуказанного решения, региональный оператор (владелец спецсчета) обязан перечислить накопления новому «управляющему» ФКР, а также передать все документы и информацию, связанную с формированием фонда.

Кто должен платить взносы на капремонт

Обязанность по уплате взносов на КР возлагается на всех собственников жилых и нежилых помещений в МКД.

Не платят взносы:

  • наниматели государственного (муниципального) жилья;
  • собственники помещений в МКД, который в установленном порядке признан аварийным и подлежит сносу (реконструкции);
  • владельцы помещений в доме, который расположен на земельном участке, подлежащем изъятию для государственных (муниципальных) нужд (в данном случае собственники освобождаются от уплаты взносов с месяца, следующего за месяцем, в котором органами исполнительной власти было принято решение об изъятии земельного участка).

Что будет, если взносы не платить

В соответствии со ст. 210 ГК РФ, а также п. 1 ст. 39 ЖК РФ владельцы помещений в МКД обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества дома.

Согласно подп. 2 п. 2 ст. 154 ЖК РФ взносы на капитальный ремонт включаются в состав платы за коммунальные услуги.

Кроме того, в соответствии с п. 14.1. ст. 155 ЖК РФ, владельцы помещений МКД, несвоевременно или не полностью уплатившие взносы, обязаны перечислить в ФКР пени, исчисляемые как 1/300 ставки рефинансирования от суммы задолженности, начиная с 31 дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты.

Взыскание задолженности по взносам может осуществляться в судебном порядке.

Следует отметить, что, в соответствии с постановлением Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 № 10-П, положения ЖК РФ, закрепляющие обязанность собственников уплачивать взносы на капремонт общего имущества многоквартирного дома, признаны не противоречащими Конституции РФ. Данное постановление является действующим и обжалованию не подлежит.

Когда возникает обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт

Если МКД был включен в региональную программу капитального ремонта на момент ее размещения в системе ГИС ЖКХ, то первый раз собственники должны уплатить взнос на КР по истечении срока, установленного законом субъекта РФ.

ЖК РФ (п. 3 ст. 169) дает право властям региона установить такой срок в пределах от 3 до 8 месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем официальной публикации программы.

Если же речь идет о новостройке, то есть о доме, который был сдан в эксплуатацию после официальной публикации региональной программы и добавлен в нее при актуализации сведений по итогам какого-либо года, то собственники в первый раз заплатят взнос через 5 лет после включения МКД в программу (если более ранний срок не установлен законом субъекта РФ).

«Отсрочка» уплаты взносов

Резюмируя вышеизложенное, получить «временную отсрочку» по уплате взносов на капремонт могут:

  • владельцы помещений в новостройках (до 5 лет с момента включения МКД в программу капремонта);
  • собственники (формирующие ФКР на специальном счете), которые накопили требуемую минимальную сумму и приняли решение приостановить уплату взносов на КР.

Кроме того, если собственники, формирующие ФКР на счетах регионального оператора, выполнили какой-либо вид работ по капремонту своего дома досрочно на личные дополнительные средства (без привлечения бюджетных денег и средств регионального оператора), а выполненные работы, в соответствии с региональной программой, должны быть проведены в отношении МКД только один раз (то есть отсутствует основание для переноса сроков работ на более поздний период), то сумма произведенных расходов может быть засчитана в счет исполнения будущих обязательств по уплате взносов в ФКР.

Льготы и субсидии на уплату взносов

В соответствии с п. 2.1. ст. 169 ЖК РФ региональным законом могут быть установлены компенсации расходов на уплату взносов в следующем размере:

50 %

одиноко проживающим неработающим собственникам жилья, достигшим возраста 70 лет
владельцам квартир, проживающим в составе семьи, состоящей из неработающих пенсионеров или инвалидов I-II группы и достигших возраста 70 лет

100 %

одиноко проживающим неработающим собственникам жилья, достигшим возраста 80 лет
владельцам жилья, проживающим в составе семьи, состоящей из неработающих пенсионеров или инвалидов I-II группы и достигших возраста 80 лет

При этом меры социальной поддержки предоставляются с учетом регионального стандарта нормативной площади жилого помещения и рассчитываются исходя из минимального размера взносов, установленного законом субъекта РФ.

Органы исполнительной власти также могут по собственной инициативе предоставлять компенсацию расходов по уплате взносов на КР иным категориям граждан.

Например, в соответствии с п. 4.2.(1) постановления Правительства Москвы № 833-ПП, скидка в размере 50 % от суммы взносов на КР установлена для:

  • инвалидов (семей, имеющих детей-инвалидов);
  • почетных доноров;
  • лиц, проходивших воинскую службу в городе и трудящихся на предприятиях Москвы в 1941-1942 годах;
  • многодетных семей и т.д.

Кроме того, учитывая, что взносы на капремонт включаются в состав коммунальных платежей, то на них в полной мере распространяется порядок предоставления субсидий на оплату услуг ЖКХ малоимущим семьям (одиноким гражданам), утвержденный постановлением Правительства РФ от 14.12.2005 № 761.

Когда уплаченные взносы на КР можно вернуть

В соответствии с п. 2 ст. 174 ЖК РФ в случае признания МКД аварийным и подлежащим сносу, средства ФКР, за вычетом сумм, потраченных ранее на капремонт этого дома, и сумм, израсходованных на его снос, подлежат распределению между собственниками пропорционально размеру уплаченных ими взносов.

Аналогичным образом распределяются и возвращаются средства из фонда капитального ремонта, сформированного собственниками дома, расположенного на земельном участке, который изымается для государственных (муниципальных) нужд.

Обратите внимание: право владельца помещения в МКД на долю денежных средств, хранящихся на спецсчете, следует судьбе права собственности на это помещение. То есть при продаже квартиры владелец не может претендовать на возврат взносов, уплаченных им за все время владения этим объектом недвижимости.

Кроме того, при переходе права собственности на квартиру — к новому владельцу также переходит и задолженность по взносам на КР, своевременно непогашенная предыдущим собственником.

Перечень работ по капремонту МКД

В соответствии с п. 1 ст. 166 ЖК РФ в перечень работ, финансируемых за счет средств ФКР, сформированного исходя из минимального размера взносов, включается капитальный ремонт:

  1. Крыши.
  2. Фасада.
  3. Фундамента.
  4. Подвалов.
  5. Лифтовых шахт, машинных и блочных помещений, лифтов (включая их модернизацию).
  6. Инженерных систем (водоотведения, электро-, газо-, тепло-, водоснабжения).

Исполнительные власти субъекта РФ по собственной инициативе могут включить в данный перечень дополнительные услуги:

  • утепление фасада;
  • устройство выходов на крышу;
  • установка коллективных приборов учета (автоматизированных измерительных систем) потребляемых ресурсов и узлов управления данным оборудованием;
  • переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую;
  • замена (восстановление) несущих строительных конструкций и инженерных сетей;
  • иные услуги, не поименованные в ст. 166 ЖК РФ.

Перечень работ по КР, который может быть профинансирован из средств регионального бюджета в качестве меры государственной поддержки, определяется законом субъекта РФ.

Если собственники помещений МКД приняли решение об уплате взносов в ФКР в размере, превышающем минимальную ставку, установленную местным законодательством, то они имеют право по собственному усмотрению использовать «сверхлимитную» часть ФКР на финансирование любых услуг по капитальному ремонту общего имущества МКД.

Порядок проведения планового капремонта в МКД

За 6 месяцев (или ранее, если иной срок предусмотрен региональным законодательством) до наступления года, в котором должен быть проведен капремонт в соответствии с региональной программой, владелец спецсчета (региональный оператор) выносит на обсуждение собственников предложение:

  • о сроке начала КР;
  • о необходимом перечне работ;
  • о стоимости таких работ;
  • об источниках их финансирования и т.д.

Владельцы помещений МКД не позже, чем через 3 месяца (если иной срок не установлен законом субъекта РФ) с момента получения вышеуказанного предложения должны провести общее собрание и утвердить:

  • перечень работ по КР;
  • предельно допустимую стоимость капремонта исходя из норматива, установленного региональным законодательством;
  • лицо, которое будет производить приемку выполненных работ от имени всех собственников помещений МКД и подписывать соответствующие акты.

Кроме того, если ФКР формируется на спецсчете, дополнительно потребуется утвердить:

  • сроки проведения капремонта;
  • источники его финансирования.

Если собственники помещений в МКД, формирующие ФКР на счетах регионального оператора, не приняли решение в установленные сроки, то период проведения капремонта назначается органом местного самоуправления в соответствии с действующей региональной программой.

Если же владельцы недвижимости, формирующие ФКР на спецсчете, не осуществили капремонт МКД до истечения предельного срока, предусмотренного региональной программой, а данные работы были необходимы для поддержания нормального эксплуатационного состояния общего имущества дома, местные власти передают управление средствами ФКР региональному оператору.

Владелец спецсчета, получивший уведомление об «отстранении» от управления ФКР, обязан перевести накопления на счет регионального оператора в течение 1 месяца с момента получения такого уведомления. Далее ремонтные работы проводятся силами регионального оператора в сроки, предусмотренные программой КР.

В случае, когда капремонт осуществляется силами регионального оператора, то по истечении 10 дней со дня подписания акта приема-передачи выполненных работ оператор обязан передать лицу, осуществляющему управление многоквартирным домом (УК, ТСЖ, ЖСК), пакет документов, включающий:

  • копии проектно-сметной документации;
  • договоры оказания услуг (подряда);
  • акты приема-передачи выполненных работ;
  • иные документы, связанные с проведением КР, за исключением финансовой документации.

Срочное проведение капремонта при возникновении аварийной ситуации

В случае возникновения аварии или иной чрезвычайной ситуации природного или техногенного характера, решение о проведении КР принимается в порядке, утвержденном региональным законодательством.

Например: в столице действуют правила проведения срочного аварийного КР, утвержденные постановлением Правительства Москвы от 05.09.2017 № 630-ПП.

Как правило, в таких случаях капитальные ремонтные работы производятся незамедлительно, без включения в краткосрочный план реализации региональной программы КР, но только в объемах, достаточных для ликвидации последствий аварии (природной или техногенной катастрофы).

Такой порядок применяется только в отношении МКД, собственники которого выбрали способ формирования ФКР на счетах регионального оператора.

При этом владельцы помещений в доме, ФКР которого накапливается на спецсчете, имеют право запросить меры государственной поддержки в виде субсидии в целях возмещения части расходов на проведение КР.

Как перенести срок капремонта на более раннее время

Собственники, формирующие ФКР на спецсчете, могут провести досрочный КР в любое время при наличии «сверхлимитных» средств на счете.

Если же ФКР формируется на счетах регионального оператора (на спецсчете не накоплена необходимая сумма), то собственникам, желающим провести какой-либо вид капремонта ранее срока, утвержденного региональной программой, потребуется обосновать необходимость проведения внеплановых работ.

Порядок действий:

  1. Владельцы помещений в МКД обращаются в свою УК и проводят внеочередное общее собрание собственников, на котором утверждается перечень конструктивных элементов и инженерных систем дома, требующих капитального ремонта (крыша, система холодного водоснабжения, отопления и т.д.).
  2. УК по поручению собственников привлекает специализированную организацию для выполнения технического обследования общего имущества МКД, подлежащего срочному ремонту.
  3. По результатам обследования эксперты специализированной организации оформляют техническое заключение с расчетом физического износа конструкций (инженерных систем), соответствующее ведомственным строительным нормам (ВСН 53-86р), утвержденным приказом Госгражданстроя от 24.12.1986 № 446.
  4. УК передает пакет документов на рассмотрение в местный орган исполнительной власти (его отдел, контролирующий исполнение программы КР).
  5. Если решение органа власти по обращению заявителя будет положительным, то МКД будет включен в краткосрочный план КР, то есть при актуализации региональной программы будет произведен перенос срока ремонтных работ на более ранний период.

Далее, если ФКР формируется через регионального оператора, он обязан выполнить КР в согласованные сроки. Если же ФКР формируется на спецсчете, у собственников появляется возможность распорядиться накоплениями и провести необходимые ремонтные работы.

Жалоба на некачественный капитальный ремонт

В случае, когда ФКР формируется на специальном счете, собственники помещений в МКД самостоятельно занимаются поиском и привлечением подрядчиков для проведения КР (как правило, такие функции от лица собственников дома исполняет управляющая компания, выступающая владельцем спецсчета).

То есть взаимоотношения между заказчиком и исполнителем работ регулируются положениями, закрепленными в договоре подряда (оказания услуг). Поэтому первичная жалоба направляется собственниками владельцу спецсчета, который, в свою очередь, должен составить претензию в адрес исполнителя.

Если ФКР формируется на счете регионального оператора, то ответственность за качество проведенного КР несет региональный оператор.

В ситуации, когда «первичные» обращения не привели к желаемому результату, нужно писать жалобы в вышестоящие инстанции:

  • в уполномоченный отдел органа местного самоуправления (Жилищную инспекцию);
  • в Роспотребнадзор;
  • в прокуратуру;
  • в суд.
Источники

  • https://RuLaws.ru/Zhilischnyy-kodeks/Razdel-IX/Glava-15/Statya-170/
  • https://official-document.ru/st-170-zhk-rf/
  • http://JKodeksRF.ru/rzd-9/gl-15/st-170-jk-rf
  • https://www.klerk.ru/buh/articles/396523/
  • https://pra-vo.com/kapitalnyj-remont-mnogokvartirnyh-domov.html
  • https://pravo.rg.ru/rubrics/question/21287/
  • https://FZakon.ru/zhilischnyy-kodeks/statya-170/
  • https://www.zakonrf.info/jk/170/

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: