Как купить квартиру, если ипотеку не дают?

Содержание
  1. Несоответствие основным требованиям
  2. Ипотеку одобряют не всем и не всегда. Но паниковать и бояться «черного списка» банков (что жилищный кредит больше не дадут) не стоит.
  3. Кому не дают ипотеку на квартиру?
  4. В каких случаях
  5. На какие квартиры
  6. Что делать при отказе в ипотеке?
  7. Причины отказа в ипотеке
  8. Недостаточный доход
  9. Рыночная стоимость покупаемой квартиры меньше, чем ипотека
  10. Ошибки в документах
  11. Невозможность подтвердить информацию заемщика
  12. Недостоверные данные
  13. Состояние здоровья заемщика
  14. Неликвидная недвижимость
  15. Отказ из-за неподходящей профессии или статуса
  16. Нет аккредитации у новостройки
  17. Неуверенность клиента
  18. Плохая кредитная история
  19. Задолженности в налоговой и ГИБДД
  20. Сроки подачи повторной заявки
  21. Что еще может являться поводом для отказа в выдаче ипотеки
  22. Жилищные кооперативы
  23. Потребительский кредит
  24. Жилищные программы работодателей
  25. Льготные жилищные государственные программы
  26. Лизинг (аренда с дальнейшим выкупом жилья)
  27. Отсутствие военного билета
  28. Рассрочка
  29. Высокая финансовая нагрузка
  30. Подготовка к новой заявке
  31. Проблемы с подтверждением информации по указанным телефонам
  32. Почему не дают ипотеку в Сбербанке?
  33. Альтернативные способы оформить ипотеку, если банки отказывают
  34. Рассказать о неофициальных доплатах
  35. Невысокая ликвидность объекта недвижимости
  36. Советы, как повысить шансы на одобрение
  37. Если не дают военную ипотеку
  38. Дальнейшие действия
  39. Выбор другого жилья
  40. Предложения других банков
  41. Исправление отрицательной истории
  42. Оформление на другое лицо
  43. Обращение к ипотечному брокеру
  44. Что делать, если банк отказал в рефинансировании ипотеки
  45. Запомнить
  46. Часто задаваемые вопросы

Несоответствие основным требованиям

У каждого банка существуют основные требования к заемщику, при несоответствии этим критериям остальные возможности клиента не будут рассматриваться. Подавая заявку на ипотечный кредит, следует знать наверняка, кого желает видеть кредитная организация в лице своего заемщика:

  • Возрастные ограничения – от 21 года до 75 лет.
  • Трудовой стаж на последнем месте работы – не менее полугода.
  • Общий трудовой стаж за последние пять лет – не менее 1 года.

Если вы подходите под главные критерии отбора, смело подавайте заявку на оформление ипотечного кредита, однако уверенными на 100% в положительном ответе не будьте, ведь есть множество причин, по которым любой банк может отказать в выдаче ссуды.

Ипотеку одобряют не всем и не всегда. Но паниковать и бояться «черного списка» банков (что жилищный кредит больше не дадут) не стоит.

 

  • Кредитная история заемщика (поручителя). Просрочки или уклонение от платежей по кредитам, судебные разбирательства по кредитным договорам приводят к испорченной кредитной истории, а следовательно, и к увеличению вероятности отказа по последующим заявкам.
  • Недостаточность доходов заемщика. Банки анализируют, хватит ли месячного дохода заемщика на погашение ипотечного платежа и покрытие всех необходимых расходов на жизнь.
  • Высокая финансовая нагрузка заемщика (наличие у него действующих кредитов). Банк может посчитать, что заемщик не сможет исправно выплачивать все свои кредиты вместе с ипотекой.
  • Недостоверность информации в заявке на ипотеку. В данной ситуации речь идет как про банальные ошибки в заполнении заявки, так и про намеренное искажение/сокрытие каких-либо сведений. В

Кому не дают ипотеку на квартиру?

Существует определенная категория людей, которым не дают ипотеку. К таковым относятся:

  • люди с долгами по другим кредитами или просрочки по предыдущим. Банк имеет право отказывать заемщику, так как он является неблагонадежным, и его кредитная история уже запятнана;
  • отказ получит человек без постоянного дохода. Ситуация такова, что хотеть кредит и ежемесячно вносить взнос для неработающего постоянно человека — проблема №1. Сюда причисляют людей, которые не могут подтвердить свои доходы, другими словами получающие «левые» деньги;
  • не дают кредиты на квартиру военным, людям, профессия которых сопряжена с постоянным риском, ИП и бизнесменам с рискованным бизнесом, а также работникам с сезонным видом деятельности.

Повлиять на решение работника банка не возможно, так как сотрудники имеют документ-предписание на отсеивание неблагонадежных клиентов.

В каких случаях

Случаев отказа для покупки нового жилья много. Первоначальный взнос повышает шансы выдачи банком утвердительного ответа. К таким клиентам причисляют желающих расширить жилплощадь. Достаточно продать квартиру и внести первую оплату — кредит выдается сразу и без проблем.

Отсутствие жилплощади меняет ситуацию. Только полный пакет документов и подтверждение, что работа постоянно приносит доход, а также совместный доход в виде чистой зарплаты перекроет ежемесячный взнос, и еще будет оставаться приличная сумма. Об этом следует поговорить сразу подаче документов и предоставить поручителей.

На какие квартиры

Есть еще один нюанс, при котором решение будет отрицательным: неподходящая квартира. Данная позиция банка вполне оправдана и справедлива. Брать в ипотеку дом под снос не совсем оправдано и имеет огромные риски. Кредитный договор не будет выдан, если дом в аварийном состоянии или в нем планируется ремонт капитального характера. Ветхие строения или 5-этажные дома с деревянной основой и газовыми колонками. Хрущевка также не подойдет, хотя дома панельные. Строения, которые были построены еще до 1970 года.

Что делать при отказе в ипотеке?

Сначала вам нужно заняться подготовкой заявки в другую кредитную организацию. Лучше не останавливаться на одном банке, но податься в несколько. Реальны случаи, когда небольшие организации, занимающиеся предоставлением кредитов, предъявляют куда более щадящие требования к заёмщикам.

Что делать, если отрицательное решение пришло по всем отправленным вами заявкам? Тогда стоит задуматься о причинах отказа. Не нужно отчаиваться. Стоит исключить ряд факторов перед очередной подачей документов.

Проверьте свою кредитную историю. В любом банке можно заказать отчёт о всех ваших действиях по кредитам, причём один раз это реально сделать вполне бесплатно. Для этого вам необходимо взять код субъекта кредитной истории. Очень часто банки вносят ошибочные данные о кредитной истории. Поэтому, обнаружив ошибку банковских работников, необходимо приложить справку о том, что вы погасили предыдущие кредиты и как заёмщик честны перед организациями.

Выплатите другие кредиты. Для того, чтобы не сомневаться, дадут ли ипотеку, стоит избавиться от прочих долгов.

Ещё один способ получить ипотеку – это привлечь созаёмщиков из родственников, а также подать заявку на более длительный срок.

Воспользоваться льготами. Льготные условия предоставляются матерям-одиночкам, молодым семьям и военным. Если вы подходите под одну из вышеперечисленных категорий, обязательно воспользуйтесь предоставленной вам возможностью.

Предупредите работодателя, что вполне возможен звонок из банка. Пусть он будет на связи.

Подберите жильё, которое соответствовало бы требованиям, предъявляемым банком к имуществу под залог.

Подавайте очередную заявку на приобретение кредита только через срок, определённый банком для восстановления ваших прав в подаче нового заявления.

Причины отказа в ипотеке

Несоответствие требованиям. Помните, что необходимо быть старше 21 года и моложе 60 лет, иметь гражданство страны и стаж работы не менее года.

Отрицательная история по предыдущим кредитам. С плохой кредитной историей очень сложно получить кредит. Часто просьбы наталкиваются на категорический отказ. При этом совершенно не важен период просрочки и сумма неуплаченных денег.

Очень большая кредитная нагрузка. Распространённая причина отказа в ипотеке. Если уже есть оформленный кредит, и вы вносите ежемесячный платёж, несоразмерный с вашим ежемесячным доходом (более 40%), то вам вполне могут отказать.

Неправильные сведения и ложные документы. При таком раскладе за отказом в ипотеке вполне может последовать и уголовное преследование.

Ошибки в документах. Они дают неправильные сведения о человеке, который хочет получить кредит и пускают весь процесс под откос.

Отсутствие контакта с работодателем. Существует масса случаев, когда банк не дал ипотеку из-за того, что не удалось дозвониться до работодателя.

Отрицательное мнение сотрудника банка о вас. Да, на банковского служащего желательно произвести благоприятное впечатление.

Неуплата налогов и штрафов ГИБДД. К этому пункту также можно отнести наличие судимости.

Недавний отказ в выдаче кредита. Если были просрочки по старым кредитам, и вам уже было отказано в выдаче новых, то должен пройти определённый срок с последнего обращения. Так, в ВТБ24 и Сбербанке – не мене 2 месяцев.

Недвижимость не подходит по критериям, выставленным кредитором. Банки откажут в кредите, если жильё ветхое, коммуникации неисправны.

Недостаточный доход

Одной из частых причин отказа является низкий доход потенциального заемщика. Желательно просчитать реальные выплаты по ипотеке перед подачей заявления.

Средства, идущие на кредит, не должны превышать половины вашего бюджета, иначе банк не станет рассматривать вас в качестве кандидатуры.

Если все-таки был получен отказ, то ситуацию еще можно изменить.

В случае, если изменение жилищных условий для вас очень важно:

  • подыщите подработку;
  • смените работу на более прибыльную.

Рыночная стоимость покупаемой квартиры меньше, чем ипотека

Чтобы получить ипотечный кредит на вторичном рынке, предоставьте в банк отчет об оценке покупаемой квартиры — это документ, где указана рыночная стоимость жилья. Выясняет эту стоимость независимый эксперт, у которого есть лицензия на такой вид деятельности. Без отчета об оценке взять ипотеку не получится.

Банку отчет нужен для подстраховки — если заемщик прекращает платить за ипотеку, квартиру нужно продать и погасить ваш долг. Если оценка показывает, что рыночная стоимость жилья больше вашего долга, то банк выдаст ипотеку.

Если же потенциальный долг оказывается больше, чем стоимость квартиры в отчете, банк откажет в ипотеке.

Пример

Вы хотите купить квартиру, договариваетесь с продавцом на сумму в 8 млн руб.

Ваш первоначальный взнос — 1 млн руб., еще 7 млн руб. вы хотите взять в ипотеку.

Заказываете оценку — эксперт указывает в отчете, что рыночная стоимость квартиры порядка 7,5 млн руб. Вам одобрят ипотеку, потому что банк сможет продать квартиру за 7,5 млн руб. и вернуть ипотечные 7 млн руб.

Пример

Условия те же, только эксперты определили рыночную цену в 6,5 млн руб. Банк откажет в такой сделке — ему невыгодно дать вам 7 млн в долг, если продать квартиру он сможет только за 6,5 млн руб.

Как исправить. Есть несколько вариантов:

  • Увеличить первоначальный взнос, сократить ипотечный долг. Причем до такого уровня, чтобы долг был меньше рыночной цены за квартиру.
  • Поторговаться с продавцом за скидку, аргументируя свою просьбу оценкой стоимости квартиры независимым экспертом.
  • Найти другое жилье за меньшую цену.

Ошибки в документах

Нередко банк отказывает в выдаче кредита по одной простой и даже глупой причине – наличии ошибок в поданных документах. Ошибка может быть допущена как в результате личной невнимательности заемщика, так и в результате некомпетентности сотрудника организации, выдающей справки для подтверждения доходов.

В большинстве случаев такие ошибки представляют собой обычные опечатки, однако они приводят к искажению правдивой информации, которая, как правило, становится решающей.

Невозможность подтвердить информацию заемщика

Банк предоставляет заемщику большую сумму в целях ипотечного кредита, его не может не волновать не только платежеспособность клиента, но и правдивость предоставленной информации. В обязательном порядке сотрудники банков проверяют полученные данные, и если они не смогут дозвониться на место работы по указанным номерам, отказ в выдаче ипотеки будет гарантирован.

Указывайте правдивую информацию, заранее предупредите начальство и бухгалтерию на работе о возможном звонке. Также следует предупредить родственников или друзей, если в анкете вы указали их номера телефонов.

Недостоверные данные

Ошибки в документах также фигурируют в частых причинах отказов. Здесь дальнейшее развитие ситуации зависит от банка.

Если в одном из документов будет обнаружена хоть одна описка или опечатка, исход может быть следующим:

  • немедленный отказ в открытии ипотеки;
  • выяснение причин ошибки и дальнейшее разрешение ситуации.

Состояние здоровья заемщика

Большое внимание уделяют банки и состоянию здоровья заемщика. Высокая вероятность отказа ждет беременных женщин, а также тех клиентов, которые на протяжении длительного времени находятся на лечении в стационаре. Если заемщик имеет явные признаки серьезной болезни либо инвалидности, скорее всего, ему откажут в выдаче ипотеки, не указав причину.

Обратите внимание! Выше указаны лишь основные причины отказов в выдаче ипотеки, однако в каждом банке существует своя система проверки и свои требования. К примеру, отказ в ипотеке ВТБ 24 скорее ждет клиента с высоким доходом и множественными записями в трудовой книжке, нежели заемщика с меньшим уровнем зарплаты, но работающем на одном месте в течение длительного времени.

В связи с нестабильной ситуацией на экономическом рынке на 2021 год процент отказа в ипотеке доходит до 80%.

Неликвидная недвижимость

Если по мнению банка заявленные активы, а именно крупная недвижимость, не составляет ценности, это может стать причиной отказа в ипотечном кредитовании.

Данная проблема решается только дальнейшей подачей заявлений в другие банки.

Отказ из-за неподходящей профессии или статуса

В категорию нежелательных заемщиков банки относят людей, которые из-за специфики профессии могут прекратить оплачивать долг. Например, это те, кто получает доход от работы, связанной с риском для здоровья: альпинисты, шахтеры, спасатели. Или профессии, где заработок непостоянный: менеджеры по продажам, брокеры. Непредсказуемым считается и заемщик со статусом ИП или самозанятого.

Категория «нежелательности» не означает, что такому заемщику не дадут ипотеку. Но проверять доход и другую информацию будут внимательнее. И риск получить отказ больше.

Как исправить. Банки не сообщают, по какой конкретно причине отказывают в выдаче ипотеке. Но если вы считаете, что по всем остальным параметрам точно проходите, и дело именно в нежелательной категории заемщика, то попробуйте подать заявку в другой банк. Или используйте программу получения ипотеки без подтверждения дохода — в заявке на такую ипотеку можно не указывать место работы.

Нет аккредитации у новостройки

Аккредитация — это внутренний статус новостройки у банка. Это означает, что банк проверил документы застройщика и готов выдавать ипотеку на квартиры в этом доме.

Если аккредитации нет, то банк может предварительно одобрить вам ипотеку, но в итоге откажет на этапе проверки квартиры.

Как исправить. Стоит поинтересоваться у менеджера по продажам застройщика, какие банки аккредитовали новостройку. И выбрать ипотечное предложение в одном из этих банков.

Неуверенность клиента

На решение банка влияет не только компьютерная обработка данных, при заполнении заявки на кредит с клиентом обязательно общается сотрудник организации. Если заемщик путается в ответах и необходимой информации, это может вызвать подозрения у представителя банка и вынудит его принять отрицательное решение. В общении с банками важно говорить только правду, особенно, если это касается места работы и заработной платы.

Плохая кредитная история

Данная проблема считается очень серьезной, ведь исправить ее не так легко.

Легче всего брать ипотеку на другое физическое лицо (жена, мать, муж) или же исправлять кредитную историю своими силами.

Например, если клиент потерял работу и просрочил кредит на несколько месяцев, некоторые банки могут пойти навстречу, но далеко не все.

Задолженности в налоговой и ГИБДД

Кроме того, банк может принять отрицательное решение по выдаче ипотечной ссуды в отношении заемщика с уголовным прошлым. Если судимость была условной, банки могут пойти на уступки.

Сроки подачи повторной заявки

Здесь все зависит от правил банка. Иногда заявку можно подать сразу после отказа, но в некоторых кредитных организациях действует мораторий – обычно на 1-2 месяца.

На практике повторную заявку лучше подавать минимум через месяц после первой. Если же вы понимаете, что причиной отказа стал, например, низкий доход, то заявку имеет смысл подавать только после того, как проблема будет устранена.

Что еще может являться поводом для отказа в выдаче ипотеки

Сотрудник банка не смог дозвониться до клиента или работодателя.

Представьте себе, что клиент обратился в кредитную организацию с заявлением на получение ипотеки, а через несколько дней уехал отдыхать в другую страну. Мобильный номер, который он указал в анкете, стал недоступен. В результате банк отказывает в ипотеке, так как сотрудник не смог дозвониться до клиента.

Чтобы не попасть в похожую ситуацию, обязательно проверяйте правильность всех указанных в анкете телефонных номеров. Причем финансовые учреждения просят предоставить именно стационарный номер работодателя. Всегда будьте на связи и заранее предупредите начальника о возможном звонке, ведь банковский работник может позвонить в любой момент. Если вы не возьмете трубку, то не удивляйтесь потом, почему вам отказывают в выдаче кредита.

Вы точно не пропустите звонок, если выполните следующее:

  • предупредите своё руководство;
  • будете всегда держать телефон при себе;
  • проверите правильность номеров в анкете.

Работодатель имеют плохую репутацию.

Пример: Анатолий обратился в банк с заявлением о получении ипотеки. Он на протяжении последних 5 лет является сотрудником крупной компании, получает большую зарплату и полностью доволен своей работой. С отчислениями в пенсионный фонд тоже всё в порядке. Но спустя 2 дня с Анатолием связывается банковский работник и советует ему сменить место работы. Анатолий недоумевает.

Всё дело в том, что у финансовых учреждений есть доступ к базе данных действующих предпринимателей и компаний. Совет банковского сотрудника в приведенном примере означает, что у работодателя Анатолия возникли проблемы и фирма может вскоре закрыться. При таких обстоятельствах кредитные организации отказывают в выдаче займа. Но если Анатолий найдет другое, более надежное место работы, то ему наверняка его предоставят.

Высокая кредитная нагрузка и большие расходы.

Предположим, что девушка по имени Мария арендует жилье за 15 000 рублей. Она подсчитала, что выгоднее платить те же деньги за ипотеку, проживая при этом в собственной квартире. Но, проверяя кредитную историю Марии, банковский аналитик обнаружил 2 действующих кредита, которые девушка брала на посудомоечную машину и автомобиль. Её общий ежемесячный платеж по займам составляет 20 000 рублей. Кроме того, у Марии имеется кредитная карта с лимитом 80 000 рублей, которой та пока что не пользовалась. В итоге банк отказывает в ипотеке.

Почему было принято такое решение? Размер заработной платы Марии – 50 000 рублей. Если она получит ипотечный кредит, то к её ежемесячным выплатам добавится ещё 15 000 рублей. Выходит, что у неё останется всего 15 000 рублей на жизнь. А значит, Марии отказывают в выдаче займа из-за ее закредитованности.

Считается, что на человека, у которого остается менее 60% от зарплаты после выплаты всех кредитов, ложится большая кредитная нагрузка. При наличии кредитной карты банк даже прибавляет такому клиенту 10% от лимита. Причем независимо от того, пользовался тот когда-нибудь этой картой или нет.

Если на вас лежит большая кредитная нагрузка и поэтому банки отказывают в ипотеке, выполните следующее:

  • Выплатите все задолженности (подавать заявку на ипотеку нужно только после этого).
  • Если не получается сделать это своими силами, привлеките незакредитованногосозаемщика с хорошей кредитной историей и стабильным доходом.
  • Воспользуйтесь услугами брокера, чтобы подобрать кредитную организацию с лояльными требованиями к финансовой нагрузке (как правило, с более высокой процентной ставкой для покрытия своих рисков).

Маленькая зарплата.

Сотрудники финансовых учреждений всегда проверяют, не превышает ли ежемесячный платеж по ипотеке 40% заработка клиента. Они хотят быть уверены, что у заемщика достаточно финансов для кредитных выплат и поддержания своей нормальной жизнедеятельности.

Так, заявителю с зарплатой в размере 15 000 рублей никогда не выдут кредит с ежемесячным платежом 10 000 рублей. Хотя он может обратиться в какое-нибудь мелкое финансовое учреждение или привлечь созаемщика. Как быть, если работодатель выплачивает часть зарплаты «в конверте»? В такой ситуации заявителю необходимо заполнить справку по банковской форме и указать в ней реальную сумму своего дохода. Важно, чтобы его руководитель подтвердил данную цифру по телефону, а размер зарплаты соответствовал занимаемой должности.

Пример. Официально Андрей зарабатывает 25 000 рублей. При этом ему каждый месяц «на руки» выплачивают премию в размере 10 000 рублей. Выходит, что фактически зарплата Андрея составляет 35 000 рублей в месяц, хотя по справке 2-НДФЛ – всего 25 000 рублей. В данном случае Андрею следует сообщить сотруднику банка о том, что его реальный доход в 1,5 раза превышает цифру, указанную в справке.

Здесь нечего боятся, так как банк не будет жаловаться на работодателя в налоговую. У него совсем иная цель – определить фактическую платежеспособность заемщика. Если руководитель Андрея подтвердит эти сведения, то Андрей получит желанную ипотеку.

Несколько отказов в разных банках.

Несколько банков отказывают в ипотеке Михаилу. Он не знает, что информацию по всем решениям финансовые учреждения передают в БКИ. Теперь Михаилу будет ещё сложнее получить ипотеку, так как банковский работник сразу увидит в его кредитной истории, что все банки ему отказывают, и просто не будет рассматривать его кандидатуру. Михаилу следовало обратиться к брокеру после того, как ему отказали впервые. Тогда у него было бы гораздо больше шансов на успех.

Мораторный отказ.

Мораторий на отказ выражается в том, что заявитель, которому не одобрили ипотеку, в течение установленного срока (обычно 1 месяц) не может повторно обратиться с заявкой. Если он сделает это раньше, то система моментально откажет в выдаче займа.

Клиент часто меняет место работы.

Ещё один негативный фактор – частая смена работодателя. Это одна из самых распространенных причин, по которым банки отказывают в ипотеке.

Доверие к заявителю повышается, если он работает:

  • на стабильной работе. Бармен, охранник, таксист, официант и т.д. – это профессии с высоким риском увольнения и нестабильным заработком;
  • на текущем месте минимум полгода;
  • 1-2 года в одной организации.

Если вам отказывают в выдаче займа по данной причине, вы можете обратиться в небольшой банк. Мелкие финансовые учреждения заинтересованы в каждом заемщике и индивидуально рассматривают каждый отдельный случай. Другой вариант – привлечь созаемщика. Это убедит банк в том, что если не вы, то другой человек точно выплатит кредит.

У заемщика сомнительная профессия.

Некоторые банки отказывают в ипотеке клиентам с опасной или сомнительной профессией.

В группе риска могут оказаться:

  • государственные чиновники, неспособные подтвердить полную сумму своего заработка справкой 2-НДФЛ;
  • творческие работники;
  • пожарные, охранники, телохранители;
  • сотрудники ломбардов;
  • индивидуальные предприниматели;
  • работники игорных клубов;
  • менеджеры по продажам;
  • страховые агенты и риэлторы.

Даже в случае одобрения ипотеки работники опасных профессий обязаны застраховать свою жизнь и здоровье. У них особенно высок риск смерти и потери трудоспособности. А значит, и страховые выплаты для них будут больше.

Клиент ранее судился с банком.

Антон обратился в кредитную организацию с заявлением о получении ипотеки. Несколько лет назад его обманул банк, после чего Антон подал в суд и выиграл дело. Теперь другой банк отказывает выдать ему ипотеку. Оказывается, судебное разбирательство повлияло на его решение. Учтите, что кредиторы опасаются тех, кто с ними судится.

Отсутствует военный билет.

При отсутствии у мужчины военного билета существует риск, что его призовут на службу. Кто знает, может быть, он уклоняется, а военкомат найдет его ни сегодня-завтра. Вот почему банки отказывают в ипотеке мужчинам от 18 до 27 лет, не имеющим военного билета.

Наличие судимости.

Существует негласное правило не давать займы ранее судимым лицам. И многие финансовые учреждения его придерживаются. Считается, что человек, нарушивший закон однажды, вполне может сделать это ещё раз. И тогда он не сможет погасить кредит, а банк будет вынужден реализовать ипотечную квартиру на торгах (что крайне невыгодно).

Жилищные кооперативы

ЖК — это добровольное объединение пайщиков с целью приобретения жилья, обычно кооперативы бывают в двух формах:

  • накопительные, приобретаются готовые квартиры;
  • строительные, пайщики финансируют строительство многоквартирного дома.

Жилищный кооператив или ипотека: плюсы и минусы

Основные преимущества ЖК:

  • нет процентной ставки, члены кооператива вносят паевые взносы (фиксированные);
  • не требуется страхование, например, здоровья и имущества;
  • верхний предел возраста пайщика не ограничен;
  • не нужно гражданство России;
  • пакет документов не требуется, достаточно паспорта;
  • в любой момент можно выйти из кооператива и вернуть все свои взносы.

Из минусов можно отметить:

  • возможность пользоваться квартирой только через 2 года по правилам ЖК;
  • квартира становится собственностью пайщика только после полной выплаты пая;
  • первоначальный взнос требуется от 30% до половины стоимости жилья.

Потребительский кредит

Если на приобретение жилья есть часть средств, то недостающую сумму можно взять в виде нецелевого займа. Займы до 10 млн. рублей без поручителей и залогов предлагают крупные банки, но ставки у них несравнимо выше ипотечных – от 15 до 25% и более.

Основные преимущества потребительского кредита:

  • легче оформить кредит;
  • меньше пакет документов;
  • квартира не находится в залоге у банка;
  • срок кредита меньше ипотечного;
  • шансов получить его больше.

Минусы нецелевого займа:

  • высокие ставки;
  • небольшие сроки займа, значит, большие ежемесячные выплаты.

Жилищные программы работодателей

Получить жилье на льготных условиях можно, работая в крупной компании, которая имеет собственную ипотечную программу для своих сотрудников. По таким программам работники могут получить кредиты на льготных условиях, субсидии, жильё в домах, построенных компанией.

Преимущества ипотеки от работодателя:

  • небольшие ставки 2-6%;
  • небольшой размер или отсутствие первоначального взноса;
  • возможность оформить субсидию для снижения выплат по ипотеке.

Сотрудники должны удовлетворять ряду требований компании по стажу работы в ней, возрасту, уровню зарплаты.

Льготные жилищные государственные программы

Правительством из бюджета выделяются средства для получения жилья российскими гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий. Это могут быть субсидии, материальная помощь, льготные ипотеки или социальные займы для малоимущих, многодетных и бюджетников. Суммы такой помощи обычно небольшие, лучшее предложение от государства — это материнский капитал. Его можно использовать как первоначальный взнос при получении ипотеки в банке.

Лизинг (аренда с дальнейшим выкупом жилья)

В этом случае договор заключается с собственником недвижимости, в нём оговариваются условия сделки — стоимость жилья, размер ежемесячных выплат, срок выкупа, ставка и другие.

Ставка по такой сделке обычно составляет 2 — 6 процентов, что выгоднее ипотеки. Арендатором может быть физическое лицо, родственник или строительная компания, агентство. Договоры заключаются сроком до 10 лет, необходимо внести аванс (первоначальный взнос) не менее 10% и до половины стоимости жилья.

В собственность квартира переходит только после полной оплаты. Из документов достаточно паспорта, СНИЛС, ИНН. Общая стоимость жилья обычно ниже, чем квартиры в ипотеке.

Отсутствие военного билета

Если у клиента нет военного билета, значит есть риск его призыва в армию. Возможно он уклоняется, поэтому в любой момент его может найти военкомат и отправить на службу. Поэтому банки обычно отказывают клиентам без военного билета в возрасте от 18 до 27 лет.

Рассрочка

На рынке жилья можно найти предложения от застройщиков по приобретению квартир в рассрочку, без процентов. Обычно таким образом реализуется жильё на крайних этажах, в отдаленных районах с плохим транспортным сообщением. Рассрочка оформляется на небольшой период (чаще всего до сдачи дома), поэтому ежемесячные (периодические) суммы выплат здесь значительные. Преимущества способа:

  • нет переплат по процентам;
  • удобный график платежей по договорённости с застройщиком.

Но есть и серьёзные недостатки:

  • большой первоначальный взнос;
  • передача права собственности заемщику – только после полной выплаты стоимости жилья;
  • в случае банкротства застройщика стоимость жилья и выплат может увеличиться;
  • могут быть санкции за просрочки.

Стоит ли покупать квартиру в рассрочку без ипотеки — риски

Кому может быть выгоден такой способ приобретения жилья:

  • покупателю, имеющему жилье и средства на первоначальный взнос. Внеся первоначальный взнос и взяв рассрочку, а через некоторое время продав старую квартиру, он сможет купить квартиру без переплат;
  • предпринимателям, бизнесменам, чтобы не выводить из бизнеса крупные средства и не закрывать счета и вклады в банках.

И последний способ приобретения жилья, подходящий для неконфликтных людей с хорошей силой воли. Можно с помощью оптимизации бюджета и экономии личных и семейных средств, а также продажи ненужного имущества просто накопить средства на квартиру без переплат и беспокойства. Но это трудно!

Высокая финансовая нагрузка

Совокупный объем платежей по уже оформленным кредитам не должен перевешивать сумму ежемесячного платежа по ипотеке. Вообще, одобряя кредит, банк руководствуется логикой, что на погашение всех кредитов заемщик не должен тратить более 40% своих финансовых поступлений, отмечает Андрей Колочинский. Если этот баланс не соблюдается, заемщику рекомендуется досрочно погасить имеющиеся у него на данный момент кредиты и только потом обращаться за ипотекой

Подготовка к новой заявке

Если причины найдены, их надо устранить. Что делать если банк не одобрил ипотеку:

  1. Проверить кредитную историю. Туда могли попасть ошибочные или неактуальные данные. Для этого можно сделать запросы в различные бюро кредитных историй (БКИ). В таких случаях положение можно исправить, предоставив в банк документы о полном погашении предыдущих займов и отсутствии задолженности, а также добиться корректировки данных по кредиту в БКИ.
  2. Выбирать высоколиквидную недвижимость в престижных районах, удовлетворяющую всем требованиям банка, и предоставить на нее документы в течение 3 месяцев после одобрения.
  3. В новой заявке изменить параметры займа, например, скорректировать сумму и срок погашения, сделать их более подходящими к требованиям банка.
  4. Можно подать заявку на потребительский кредит, он может покрыть существенную часть стоимости недвижимости. Для нецелевого займа требуется меньше документов, чем для ипотечного.
  5. Заявки в другие банки. Требования у всех банков разные, можно найти более лояльные к клиентам и подать заявки сразу в несколько таких банков. Процентная ставка может быть у них больше, но и шансы на одобрение выше.
  6. Услуги кредитного брокера. Это посредники, которые за определённый процент комиссионных даже при небольших шансах могут подобрать ипотечный кредит. Такой вариант выгоден, когда у клиента нет времени и возможности разбираться в тонкостях и условиях кредитования, а также для заемщиков, уже получивших несколько отказов.
  7. Подавать новую заявку следует через 1 — 2 месяца, так как отказ может быть мораторный.
  8. Если доход заемщика невысокий, то дополнительной гарантией может служить поручитель, созаемщик или высоколиквидный залог.
  9. При составлении анкеты надо заполнить все поля достоверными данными, указав всё имущество, находящиеся в собственности заемщика.
  10. До подачи повторной заявки можно улучшить кредитную историю. Например, взять небольшой потребительский кредит на небольшой срок и аккуратно погасить его без просрочек.

Проблемы с подтверждением информации по указанным телефонам

Редкий кредитор согласится на выдачу средств заемщику, чей работодатель не подтверждает истинности слов работника. Особое внимание обращают указанию в анкете точной информации о месте работы, телефоне, контактных лицах в организации.

Важно! Перед тем, как отправить заявку и ждать согласования, предварительно обращаются в бухгалтерию, отдел кадров, непосредственному руководителю, предупреждая о возможном звонке из банка. Аналогично действуют при указании номеров родственников, которые готовы подтвердить слова кандидата на ипотеку.

Почему не дают ипотеку в Сбербанке?

Не предоставляют кредит в государственном банке? Есть ряд причин, схожих с общими в других случаях. Дела обстоят серьезно, так как государственные структуры живут по определенному правилу: «Все должно быть честно, уверенно и проверено».

Альтернативные способы оформить ипотеку, если банки отказывают

  1. Обратиться за финансовой помощью в иные организации. Что касается конкретно ипотечного кредитования, то его могут осуществлять только те финансовые организации, которые официально зарегистрировались и получили соответствующие лицензии. Однако обычный кредит можно взять в МФО, у частных инвесторов, других компаний или даже в ломбардах.Несмотря на то, что в таком случае вы получите и потратите денежные средства на приобретение жилья, подобное кредитование нельзя будет назвать ипотекой. Например, МФО предоставляют займы, иногда с залогом в виде приобретаемой или имеющейся в собственности недвижимости. Ломбарды – тоже заимодавцы, которые принимают в качестве залога имущество клиентов (в том числе недвижимое).Обычно такие услуги намного доступнее банковской ипотеки, потому как данные организации выдают деньги практически всем, предъявляют минимум требований к клиентам и редко им отказывают. С другой стороны, предлагаемые ими условия кредитования не всегда выгодны заёмщикам. Более того, они могут быть заведомо неблагоприятными (довольно крупные штрафы при малейших просрочках, слишком высокие процентные ставки), хотя и не нарушают действующее законодательство. В результате клиенту придется очень много переплачивать, что увеличивает риск потери его залоговой недвижимости.
  2. Воспользоваться помощью брокеров. Банки отказывают в ипотеке? Тогда почему бы не обратиться к брокеру? Брокер – это компания-посредник, которая выступает в качестве связующего звена между кредитором и потенциальным заёмщиком.После поступления вашей заявки, брокерская компания проводит её анализ и составляет список документов, которые вам необходимо подготовить для получения ипотеки. Затем брокер подбирает наиболее подходящие для вас варианты займов с учётом залоговой недвижимости и направляет запрос к соответствующим кредиторам. На заключительном этапе посредническая компания уведомляет вас о принятом решении, помогает заключить сделку и правильно оформить договор.Конечно, брокеры не дают клиентам стопроцентной гарантии на получение ипотеки, однако, несомненно, увеличивают их шансы: хотя бы один банк наверняка одобрит заявку.

Рассказать о неофициальных доплатах

Могло быть так, что премии, которые получает Василий, ему платят из «черной кассы» и поэтому он не может их подтвердить документально. Получается, что по справке 2-НДФЛ его официальный доход 65 тысяч, но с премиями он стабильно получает 90.

В таком случае Василию надо честно рассказать банку, что по справке у него один доход, но по факту ему доплачивают и заработок у него выше. Банк уточнит у работодателя полный доход Василия.

Банк не собирается устраивать проблемы работодателю Василия. Его задача — понять реальную платежеспособность потенциального клиента. Если доход подтвердится, банк одобрит ипотечный кредит. Никто не пойдет в ФНС докладывать, что ООО «Ромашка» недоплачивает взносы.

 

Невысокая ликвидность объекта недвижимости

Перед выдачей жилищного кредита банковские эксперты тщательно оценивает передаваемое в залог жилье, рассматривая наихудший вариант событий – заемщик откажется погашать ипотеку. В этом случае банк продаст залоговую недвижимость, а вырученной прибылью покроет основной долг по ипотеке.

Под какие критерии должно подходить приобретаемое жилье:

  • Место расположения объекта недвижимости – регионы работы филиалов банка, городская или пригородная местность.
  • Год постройки — не ранее 1965 года.
  • Вид недвижимости – благоустроенная квартира или частный дом с участком земли.
  • Благоустройство – наличие отдельной кухни и санузла, холодная вода, канализация, электричество.
  • Юридические аспекты – отсутствие обременений, долгов, незаконных перепланировок.

Большинство банков не выдают ипотечные кредиты на комнаты в коммунальных квартирах и общежитиях. Не принимается во внимание и недвижимость в отдаленных регионах, которую практически невозможно продать.

Советы, как повысить шансы на одобрение

Есть несколько простых советов, которые помогут увеличить шансы на получение ипотечного кредита:

  1. Повторно обратиться в банк, изменив параметры кредита. Первый вариант – попытаться подобрать другую программу с более лояльными условиями. Второй вариант – присмотреть жилье подешевле, увеличить размер первоначального взноса или снизить запрашиваемую у банка сумму. При подходящем объекте и уменьшенной кредитной нагрузке шансы возрастут.
  2. Повторно обратиться в банк, предварительно выполнив все обязательные условия. Для этого после отказа нужно хорошенько проверить, все ли условия банка были выполнены, не было ли ошибок в документах и т. п.
  3. Если отказ произошел из-за плохой кредитной истории – взять маленький кредит и погасить его вовремя. Это поможет улучшить общую картину.
  4. Подавать надежные сведения в качестве ИП. Многие банки проверяют заявки от индивидуальных предпринимателей с особой тщательностью. В документах, которые подает ИП, должны быть отображены все пенсионные и налоговые отчисления, а выбранный режим – соответствовать реальной деятельности.
  5. Проверить долги. Крайне отрицательно на одобрение ипотеки влияют любые долги – не только кредитные, но и алиментные, по коммунальным платежам, множество накопившихся штрафов и т. п.
  6. Не иметь судимостей. Негативно на оформление ипотеки в некоторых банках может повлиять реальная судимость. Как правило, условная судимость доставляет меньше проблем.

Если не дают военную ипотеку

Проблемы с военной ипотекой возникают часто. Только определенная группа военных получит квартиру или кредит на нее. Получение желаемого требует обращения в военное сообщество, где рассмотрят просьбу и помогут в оформлении. Не стоит забывать, что если время вашей военной службы вышло, то об ипотеке можно сразу забыть. Дополнительно следует знать, какие банки дают кредит на квартиру.

Дальнейшие действия

Если отказ в ипотечном кредитовании стал для вас системным, то лучше обратиться к другим вариантам для покупки собственного жилья.

Выбор другого жилья

Возможно, стоит обратить свое внимание на менее дорогое жилье, которое вы сможете оплатить в соответствии со своими доходами.

В таком случае стоит подкопить энную сумму денег и купить хотя бы небольшую квартиру, которую в будущем вы сможете сдавать на некоторое время, получая дополнительный доход.

Предложения других банков

Наиболее крупным банком, который выдает ипотеку, является Сбербанк. Около 50% всех активов банка задействованы именно в ипотечном кредитовании.

Но и отказы в данном банке – частое дело, поэтому не стоит разочаровываться, если вы не соответствуете его требованиям.

Рассмотрите предложения других банков. Выбирайте только надежные финансовые организации. Относительно новые банки с меньшим авторитетом и количеством клиентов более охотно соглашаются открыть ипотеку.

Исправление отрицательной истории

Исправить плохую кредитную историю можно, хоть иногда это и становится серьезным препятствием в получении кредита.

Если данные были недостоверными или причины на просрочку кредита были весомыми, нужно предоставить доказательства этому, таким образом исправив кредитную историю.

Заемщик в праве получить ипотеку, если он довел свою правоту и предоставил соответствующие документы.

Оформление на другое лицо

Для ускорения процесса получения ипотечного кредита на жилье лучше всего обратиться к родственникам с большим доходам или тем, кто имеет хорошую кредитную историю.

Обращение к ипотечному брокеру

Если отказали в ипотеке, можно обратиться к ипотечному брокеру.

Так вы сможете:

  • подготовить все документы правильно;
  • предупредить банковский отказ;
  • выбрать самый лучший и наиболее доступный по ценовой категории дом.

Что делать, если банк отказал в рефинансировании ипотеки

В последнее время в России все чаще говорят о рефинансировании ипотеки. Из-за снижения ключевой ставки рефинансирования Центрального Банка уменьшаются процентные ставки по ипотеке и рефинансированию. Заемщики очень довольны, так как переводят свои кредиты под меньшие проценты. Но иногда клиентам отказывают в рефинансировании в своих банках или при переходе в другие. Мы решили разобрать обе ситуации.

Прежде всего, узнайте, рефинансирует ли банк, предоставивший вам ипотеку, свои кредиты. На сегодняшний день банки плохо с этим справляются и чаще всего устанавливают высокие ставки. Но все же рекомендуем узнать условия своей кредитной организации, так как рефинансирование в любой другой – достаточно длительный (1,5-2 месяца) и трудоемкий процесс.

Самые распространенные причины отказов в рефинансировании ипотеки:

  • Выбор неподходящего банка. Некоторые кредитные организации не осуществляют рефинансирование клиентов, использовавших материнский капитал. При подаче заявки сотрудники могут пропустить этот момент, но аналитики наверняка отсеют такого клиента, если в банке нет соответствующего условия рефинансирования.
  • Наличие просрочек по кредитным выплатам (на данный момент или в прошлом). Вам придется погасить все текущие просрочки, подождать несколько месяцев, и только после этого повторно подать заявку.
  • Ошибки в документах. Внимательно проверьте бумаги, подготовленные работодателем. Ошибка в телефонном номере может привести к тому, что банковский работник не дозвонится в вашу компанию для подтверждения информации. А из-за ошибки в ИНН организации аналитик не сможет соотнести её наименование и ИНН, что также является причиной отказа.
  • Не хватает денег на оплату своих займов. Убедитесь в том, что сумма ежемесячных платежей по всем вашим кредитам не превышает половину официально подтвержденного дохода. В противном случае банк наверняка откажет, даже если вы исправно выплачиваете свои кредиты на протяжении нескольких лет.
  • Доход, указанный в справке, не соответствует фактическому доходу. Так, если размер зарплаты, указанный в справке о доходах, заполненной по банковской (свободной) форме, не подтвердится при звонке в бухгалтерию вашей компании, то банк откажет в рефинансировании ипотеки.

В случае успешного прохождения стадии одобрения заемщика начинается стадия одобрения залоговой недвижимости. На данном этапе банки отказывают по заявке, если:

  • Отсутствует программа для выбранного типа недвижимости. К примеру, не все организации проводят рефинансирование без свидетельства о праве собственности.
  • В квартире делались перепланировки. В данном случае очень важно правильно выбрать банк, ведь многие из них негативно относятся к перепланировкам. Можете также попытаться договориться с оценщиком, чтобы тот не отражал перепланировки в своем отчете об оценке. Но это не самый лучший вариант.
  • Документы на жильё вызывают сомнения. Когда банк проверяет залоговою недвижимость, он также проверяет и все связанные с ней документы (включая договор купли-продажи). Новый банк может обнаружить какие-то неприятные моменты, даже если предыдущий банк их не заметил.

Когда сумма кредитов превышает половину зарплаты, необходимо досрочно погасить займы. Таким образом, вы снизите кредитную нагрузку. Получаете больше, чем указано официально? Тогда пусть бухгалтер напишет в справке ваш фактический доход и подтвердит эти данные при звонке банковского сотрудника. Прежде, чем подать заявку, тщательно изучите программы кредитования, предоставляемые банком. Особое внимание обратите на то, как именно следует подтверждать свой доход, использовался ли материнский капитал, недвижимость какого типа подлежит рефинансированию и пр.

Запомнить

При отказе в выдачи ипотеки главное – не опускать руки и не отчаиваться. Это ни в коем случае не приговор. Как видно из текста, часто преграды возникают даже не по вашей вине, а по недоработке сотрудников банка или из-за форс-мажора. Выясните причины отказа, правильно оформите документы и обязательно повторно подавайтесь на получение кредита.

Часто задаваемые вопросы

Есть ли банки, в которых процент одобрения ипотечных кредитов выше?

Часто ипотеку проще получить в зарплатном банке. Также много ипотек традиционно одобряет Сбербанк.

Может ли банк одобрить ипотеку, но потребовать поменять выбранную квартиру?

Да, может. Это обусловлено тем, что пока ипотека не погашена, квартира находится в залоге у банка. Ему нужна ликвидная недвижимость, которую можно выгодно продать, если заемщик не будет платить.

Источники

  • http://ipoteka-expert.com/prichiny-otkaza-v-ipoteke/
  • https://www.domofond.ru/statya/otkazali_v_ipoteke_chto_delat_/101151
  • https://ahrfn.com/ipoteka/chto-delat-esli-ne-dayut-ipoteku.html
  • https://trendrealty.ru/articles/dengi/pochemu-ne-dayut-ipoteku-i-chto-delat-chtoby-eyo-poluchit
  • http://77metrov.ru/ne-dajut-ipoteku-chto-delat.html
  • https://avaho.ru/articles/ipoteka/11-prichin-po-kotorym-mogut-otkazat-v-ipoteke.html
  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/ipoteka/otkaz-v-kreditovanii.html
  • https://www.papabankir.ru/ipoteka/prichiny-pochemu-banki-otkazyvayut-v-ipoteke/
  • https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/chto-delat-esli-bank-otkazal-v-ipoteke.html
  • https://IpotekuNado.ru/voprosy/prichiny-otkaza-v-ipoteke
  • http://mamkapital.ru/prichiny-otkaza-v-ipoteke/
  • https://journal.tinkoff.ru/ideal-client/

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: