Как лучше сдать квартиру – самому или через агентство: положительные моменты и подводные камни самостоятельных действий по аренде

Содержание
  1. Законодательство
  2. Кто имеет право сдавать квартиру
  3. Может ли не собственник
  4. Способы сдачи
  5. Самостоятельно
  6. Через посредника
  7. Сдача квартиры в аренду как бизнес
  8. Минусы в работе агентств недвижимости
  9. Что нужно сделать в первую очередь?
  10. Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?
  11. Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?
  12. Как сдать квартиру и уплатить налог на профессиональный доход?
  13. Как заключить договор найма (аренды)?
  14. Как заключить договор поднайма?
  15. Когда нужно регистрировать договор в Росреестре?
  16. Как найти порядочных квартирантов – 4 проверенных способа
  17. Способ 1. Среди друзей и знакомых
  18. Способ 2. Через Интернет
  19. Способ 3. Посредством объявлений в газетах
  20. Способ 4. С помощью агентств недвижимости
  21. Пошаговая инструкция по сдаче
  22. Шаг 1. Подготовка квартиры: 5 способов увеличить арендную плату
  23. Шаг 2. Определение контингента квартирантов
  24. Шаг 3. Обращение в агентство: образец договора
  25. Сдавать квартиру через агентство — инструкция
  26. Подготовить жилплощадь и документы
  27. Определить нежелательных арендаторов
  28. Составить список имущества и особых условий для сдачи квартиры
  29. Обязательные пункты договора найма жилого помещения включают:
  30. К чему следует быть готовым – 4 главных риска для арендодателя
  31. Риск 1. Повреждение имущества
  32. Риск 2. Субаренда
  33. Риск 3. Проживание большого количества жильцов
  34. Риск 4. Противоправные действия арендаторов
  35. Как сдать в аренду квартиру в ипотеке

Законодательство

Вопрос сдачи жилья внаем регулируется Гражданским кодексом РФ. Данной теме посвящена глава 35, которая определяет отношения арендодателя и квартиросъемщика. На ее основе составляются договоры найма, рассматриваются спорные вопросы или ситуации в суде.

Если планируется сдавать квартиру иностранному гражданину, то следует учитывать также ФЗ № 115 «О правовом положении иностранных граждан в РФ» и ФЗ № 109 «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ».

Кто имеет право сдавать квартиру

  • Все основания распоряжаться недвижимостью имеет ее владелец. То есть, если у вас оформлено право собственности на жилплощадь, вы можете ее продать, подарить или сдать в аренду.
  • Аренда социального жилья также возможна, но только при условии получения разрешения от официального владельца — государственной, муниципальной, некоммерческой организации.
  • Квартиру можно сдать в субаренду: при условии, что на это есть письменное разрешение владельца-арендодателя, наниматель вправе передать жилплощадь внаем другому лицу. При этом обязательно оформляется договор поднайма.
  • Сдавать квартиру внаем имеют право представители владельца — по доверенности, заверенной нотариусом.

Может ли не собственник

Заниматься сдачей жилья в аренду может не только собственник, но и любое уполномоченное физическое или юридическое лицо по доверенности.

Если жилье находится в совместной собственности, то родственные отношения, даже самые близкие, не являются юридическим основанием для того, чтобы единолично распоряжаться недвижимостью. В этом случае нужна будет доверенность от всех совладельцев квартиры или их присутствие при подписании договора.

Способы сдачи

Существует два пути организации бизнеса: самостоятельно или через агентство недвижимости.

Самостоятельно

Если есть достаточное количество времени и знаний или нет доверия к агентам, то заняться сдачей можно лично.

Для самостоятельной сдачи необходимо:

  1. Подготовить жилье к сдаче внаем. Определиться, будет ли это длительная аренда или посуточная. От этого зависит степень укомплектованности квартиры бытовой техникой, мебелью, текстилем (постельные принадлежности, полотенца, халаты и другое). Основные требования — наличие косметического ремонта, исправной электрики, сантехники, системы отопления, а также идеального порядка в помещении.
  2. Собрать информацию о ценах на жилье с аналогичными характеристиками. Это могут быть интернет-сайты по сдаче недвижимости, соцсети, газеты, различные доски объявлений и другие.
  3. Оценить состояние объекта (месторасположение, транспортная развязка, учебные заведения и так далее), выявить все плюсы и минусы. Назначить цену, желательно среднюю по рынку предложений. Продешевить никто не желает, а удержаться от соблазна получить больше денег — труднее, поэтому нужно постараться выбрать золотую середину.
  4. Сделать качественные фотографии максимально приближенные к реальному состоянию жилья — это избавит от лишних звонков и просмотров.
  5. Написать текст объявления с указанием размера жилой площади, этажности, количества комнат, наименование района расположения. Дать подробное описание положительных сторон квартиры, есть ли по близости магазин, детский сад, указать сумму арендной платы, залога и номер телефона хозяина.
  6. Разместить объявление на популярных сайтах: &#171,Авито&#187,, &#171,Домофонд&#187,, &#171,Циан&#187,, &#171,Мир квартир&#187,. На досках объявлений местных сайтов и СМИ рассказать о сдаче жилья друзьям и знакомым.
  7. Принимать звонки, быть готовым отвечать на вопросы, договариваться о просмотрах, устраивать показы.
  8. Подготовить образец договора аренды, грамотно составленный юристом, в котором будут прописаны все обязательства сторон, форс-мажорные обстоятельства и ответственность при невыполнении пунктов соглашения.
  9. Постараться среди бесчисленного количества потенциальных претендентов выбрать самого порядочного и благонадежного. Не нужно стесняться задавать вопросы о платежеспособности, роде деятельности потенциального жильца. Обязательно проверить его паспортные данные, регистрацию. Внести эти сведения в договор и сделать копию паспорта нанимателя.

Через посредника

При обращении в риелторское агентство заключается договор на оказание услуг, при этом плата с собственника не взимается. Все обязанности с этого момента берет на себя посредник: реклама, поиск клиентов, юридические вопросы. Собственнику лишь остается по телефону договариваться о встрече с будущими жильцами. При обоюдном согласии арендодателя и нанимателя в присутствии риелтора заключается договор.

Сдавать жилье можно как посуточно, так и на период любой продолжительности. Успех долгосрочной аренды зависит от правильно подобранных квартирантов, их порядочности и платежеспособности. Сдача квартиры посуточно имеет свои плюсы и минусы.

К несомненным преимуществам относятся следующие:

  1. Ежемесячный доход возрастает в 3–4 раза, по сравнению с долгосрочной арендой, даже при условии заполняемости — 15 дней в месяц.
  2. Если квартира выставлена на продажу, то посуточная аренда также очень удобна. Никто не связывает себя долгосрочными обязательствами и при этом жилье всегда доступно к просмотру.
  3. Возможность для владельца в любое время прекратить сдачу внаем и использовать квартиру по своему усмотрению.

Существуют и некоторые риски при посуточной аренде.

Минусы:

  1. Вследствие постоянной смены жильцов происходит быстрый износ мебели и прочего имущества.
  2. Потребуются дополнительные расходы на поддержание исправности и надлежащего вида всего находящегося в квартире, на обустройство. Этот вид аренды предусматривает наличие практически всего необходимого для комфортного проживания (фен, гладильная доска, утюг и многое другое).
  3. Необходимость покупать гигиенические и бытовые мелочи: шампунь, мыло, туалетную бумагу, салфетки и прочее.
  4. Регулярные коммунальные платежи придется осуществлять собственнику, несмотря на заполняемость квартиры.
  5. Понадобится всегда быть «на связи» с потенциальными жильцами и по возможности максимально быстро решать возникающие проблемы. В противном случае, ввиду огромной конкуренции на рынке недвижимости, существует риск остаться без постоянных клиентов, что не будет способствовать процветанию бизнеса.
  6. Требуется много времени и сил на поиск клиентов, а также стирку, глажку, уборку помещений после каждого гостя.
  7. Повышается риск столкнуться с мелким или крупным воровством.

В случае с посуточной арендой необходимо очень внимательно отнестись к составлению договора, добавить в него дополнительные пункты и подробный перечень имущества.

Сдача квартиры в аренду как бизнес

Если у вас есть квартира, помимо той, в которой вы проживаете, и эта жилплощадь простаивает, съедая деньги на содержание, вы всегда можете превратить её в источник дополнительного заработка.

При этом потрудиться вам придётся лишь на начальном этапе – подготавливая объект к сдаче в аренду и занимаясь поисками жильцов. А потом вашей задачей станет лишь своевременное получение регулярной арендной платы. Идеальный пример пассивного дохода – «мы сидим, а денежки идут».

Правда, отслеживать состояние квартиры, вовремя устранять неполадки и поломки, контролировать уровень лояльности жильцов периодически всё же придётся. Но при желании можно делегировать и эту часть работы компании по управлению недвижимостью.

При таком раскладе можно сдать квартиру и уехать за границу, в деревню к дедушке или на южный берег Крыма для постоянного проживания. Все арендные заботы перейдут в таком случае к доверенному лицу, а вам останется лишь снимать деньги со счета и тратить их по своему усмотрению.

Главное в деле аренды квартиры – правильно оценить доходность этого предприятия. Сдавая недвижимость во временное пользование, нужно учесть все факторы, которые так или иначе могут повлиять на стоимость ренты: только в этом случае вы сможете назначить адекватную рыночную цену на аренду.

И ещё нужно заранее определиться, будете ли вы действовать самостоятельно или привлечёте к процедуре профессиональных риелторов. Оба варианта имеют свои плюсы и минусы.

Основное правило таково: если сдать квартиру надо прямо сейчас – вы уезжаете, вам срочно нужны деньги – лучше привлечь агентов из надёжной риэлторской компании или частного риэлтора с безупречной репутацией. Если время терпит, действуйте самостоятельно. Единственное условие – у вас должен быть хотя бы минимальный опыт в сделках с недвижимостью.

И ещё один важный нюанс – нужно уметь разбираться в людях. Вам придётся самостоятельно решать, надёжен ли выбранный вами жилец или стоит поискать другого кандидата.

Ошибок допускать нельзя: непорядочный арендатор – это несвоевременные выплаты или полное отсутствие таковых, порча имущества, жалобы соседей, наводнения и пожары, возможно, даже вызовы в полицию. Вам это надо?

В таблице представлены основные достоинства и недостатки самостоятельной сдачи квартиры и с помощью посредника:

Способ аренды Плюсы (+) Минусы ()
1 Через фирму Отлаженный механизм поиска клиентов, эффективная реклама, грамотное оформление договора аренды Клиентов выбирает компания – агенты не всегда тщательно проверяют кандидатов
2 Самостоятельно Вы контролируете все этапы процесса и сдаёте объект на своих условиях Риск нарваться на мошенников, большие затраты времени и сил

Минусы в работе агентств недвижимости

Но к сожалению, существуют и минусы в работе с агентствами по недвижимости.

  1. Не все сотрудники агентств ответственно подходят к своей работе. Многие вместо клиента видят денежные купюры. Их цель, как можно скорее получить свой процент. А сложности с оформлением документов перекладывают на плечи владельца квартиры.
  2. Сдают жилье первому попавшемуся, который после подписания договора ведет себя некорректно, не вносит оплату вовремя, и т. д. После того как бумаги подписаны, риэлтор «выходит из игры», и разрешать конфликтные ситуации придется собственнику.
  3. Нельзя гарантировать мгновенный результат, если услуги риэлтора оплачивает нуждающийся в жилье. Все люди стараются сэкономить, поэтому прибегают к помощи агентств в крайнем случае.
  4. Иногда можно встретить «липового» сотрудника, или «подставную» фирму, которые находят подходящего человека, берут с него оплату за месяц вперед и исчезают. Важно! Необходимо проверять документы риэлтора, а также быть уверенным, что он является штатным сотрудником фирмы.

Заметим! Нельзя полностью положиться на представителя агентства, нужно принимать непосредственное участие в выборе будущего жителя квартиры.

Что нужно сделать в первую очередь?

Прежде чем сдавать квартиру, определитесь, каким способом вы будете уплачивать налоги с доходов за предоставление своего жилья в аренду. Вы можете:

  • перед тем как сдать жилье, зарегистрировать ИП и приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду — 6% от потенциально возможного к получению дохода;
  • по итогам года сдать налоговую декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от фактически полученного дохода;
  • зарегистрироваться самозанятым и уплатить налог на профессиональный доход — 4% от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6% — юридическим лицам и ИП.

Если вы наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдать жилье в поднаем вы можете только как физическое лицо. Таким образом, вам нужно будет уплатить НДФЛ.

Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?

Патент — это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента — 6% от этой суммы. От остальных налогов, в частности

 

Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.

Для этого вам нужно сначала задекларировать доход, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а потом — уплатить подоходный налог.

Если вам подходит такая система налогообложения, выполните следующие действия:

Шаг 1. Заключите договор найма (поднайма, аренды).

Шаг 2. При необходимости зарегистрируйте договор в Росреестре.

Шаг 3. Подайте налоговую декларацию, а затем уплатите НДФЛ.

Как сдать квартиру и уплатить налог на профессиональный доход?

Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2019 года. Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели. Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Если специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 1. Встаньте на учет в налоговом органе в качестве плательщика налога на профессиональный доход (или, проще говоря, зарегистрируйтесь самозанятым) через бесплатное мобильное приложение «Мой налог», кабинет налогоплательщика «Налога на профессиональный доход» на сайте ФНС России или через уполномоченные банки. Для регистрации вам понадобится паспорт и фотография, которую вы сможете сделать на свой смартфон.

Шаг 2. Заключите договор найма (аренды).

Шаг 3. При необходимости зарегистрируйте договор в Росреестре.

Шаг 4. Налог уплачивается автоматически в приложении.

Как заключить договор найма (аренды)?

Договор найма заключается с физическими лицами. Договор аренды заключается, если арендатор — юридическое лицо (при этом арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан).

Договор может заключаться в свободной форме, но должен быть составлен письменно. В нем нужно по максимуму отразить все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров.

Рекомендуем вам указать:

  • фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон;
  • подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома); сведения о документах, подтверждающих право собственности владельца на квартиру. Можно приложить к договору и фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры;
  • размер суммы, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях);
  • порядок оплаты коммунальных услуг;
  • предельное количество проверок, визитов хозяина квартиры (в месяц, в год) и условия таких визитов;
  • назначение аренды (найма) (фиксация факта, что квартира предоставляется именно для проживания арендатора, а не для субаренды или других нужд);
  • перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором;
  • основания для расторжения договора;
  • срок аренды квартиры;
  • другие подробности.

Как заключить договор поднайма?

Если вы хотите сдать квартиру, которая находится в соцнайме, вам нужно заключить договор поднайма. Для этого требуется согласие всех, кто проживает в квартире, и собственника — то есть Департамента городского имущества Москвы.

Когда нужно регистрировать договор в Росреестре?

Договор аренды (найма), заключенный сроком на один год и более, подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Как найти порядочных квартирантов – 4 проверенных способа

На порядочных, трезвых и вежливых квартирантов рассчитывает каждый владелец жилья, но далеко не всем достаются именно такие арендаторы. Иногда получается с точностью до наоборот – в жильцы набиваются безденежные, безработные, безответственные неряхи, которые делают всё, чтобы ваша вера в гуманизм окончательно рухнула.

Такие арендаторы не платят вовремя, не убирают в квартире, не закрывают краны в ванной, любят по несколько дней подряд не отвечать на звонки, ругаются с соседями, водят на квартиру компании друзей из 20 человек, прожигают сигаретами ваш любимый диван… список можно продолжить.

Где найти лояльных, скромных и пунктуальных арендаторов? Такие люди попадаются везде, нужно только уметь их выбирать из общей массы кандидатов.

Первое правило отбора жильцов – с ними нужно беседовать. Не стесняйтесь задавать каверзные вопросы. Выясните о кандидатах всё, начиная от причин, по которым они ищут жильё и закачивая примерным размером доходов.

А теперь о том, какими способами можно найти квартирантов.

Способ 1. Среди друзей и знакомых

Это самый безопасный и необременительный вариант. Хорошие знакомые будут трепетно относиться к вашему имуществу и постараются не подводить вас с оплатой.

Правда, есть опасность, что такие арендаторы будут использовать ваши близкие отношения в своих целях. Кроме того, с друзьями редко заключается официальный договор, а значит, ваше соглашение будет держаться исключительно на «честном слове».

Поэтому советую заранее определить приоритеты и договориться, на каких принципах будут базироваться ваши взаимоотношения.

Способ 2. Через Интернет

Несомненное преимущество такого способа – широчайший охват аудитории. Разместите своё объявление на бесплатной площадке, присовокупив к тексту качественные фотографии объекта, и ждите звонков на телефон или скайп.

Интернет даст вам возможность связаться с сотнями желающих. Вам останется только выбрать подходящую кандидатуру из обширного списка желающих.

Недостаток в том, что на связь будут выходить не только сами арендаторы, но и посредники из агентств.

Способ 3. Посредством объявлений в газетах

Газеты всё ещё остаются источником информации для определенных слоёв населения. Если вы предпочитаете действовать по старинке – в добрый путь. Размещайте объявление, ждите, отвечайте на звонки, встречайтесь с потенциальными арендаторами.

Способ 4. С помощью агентств недвижимости

Самый цивилизованный вариант. Главный плюс – экономия времени и нервов. Поиск кандидатов, переговоры, показ жилплощади – все эти этапы берёт на себя профессиональный агент. При этом платить за услуги риэлтора будете не вы, а квартиросъёмщик.

В чем подвох? Поскольку агентства недвижимости – коммерческие, а не благотворительные организации, главная цель каждого риэлтора – поскорее получить свои комиссионные. То есть агент не будет с пристрастием присматриваться к кандидатам в жильцы.

Есть и такие риэлторы, которые будут готовы сдать вашу жилплощадь хоть чёрту с рогами, лишь бы закрыть сделку, взять 100% месячной платы с арендатора и забыть о вас навсегда.

Как с этим бороться? Составлять договор, предусматривающий ответственность риэлтора, и сотрудничать с компаниями, имеющими безупречную репутацию.

Пошаговая инструкция по сдаче

Вне зависимости от выбора конкретного способа сдачи недвижимости последовательность действий будет выглядеть примерно одинаково. Сначала необходимо обдумать все детали будущего договора, подготовить помещение, после чего определиться с категорией жильцов и приступить к поискам. Завершающий этап – подписание договора найма (его также называют договором аренды), получение средств за 1 месяц и передача ключей.

Шаг 1. Подготовка квартиры: 5 способов увеличить арендную плату

Очевидно, что в интересах собственника сдать свое жилье как можно дороже. Для этого необходимо подготовить квартиру для заселения:

  1. Прежде всего, нужно позаботиться о внешнем виде. Перед поиском клиентов проводят генеральную уборку, стирают шторы, промывают окна, люстру, при необходимости – и потолки. Внешний вид должен располагать жильца, а не отталкивать его.
  2. Также в квартиру лучше завести всю необходимую мебель и бытовую технику. Минимальный набор – холодильник, плита, стиральная машина, диван, шкаф, стол, стулья, телевизор. Обычно недвижимость без этих предметов сдается со значительными скидками. К тому же на рынке есть очень много вариантов, поэтому квартиранту, как правило, не составит труда выбрать более подходящее предложение.
  3. Часть мебели, возможно, лучше заменить новой, причем приобрести ее можно в недорогих магазинах, поэтому вложение окупится за несколько месяцев. Лучше всего не захламлять помещения старыми вещами и тем более личными предметами – фотографии, картины и т.п.
  4. Также нужно сделать красивые, информативные фото каждой части квартиры – комнаты, кухни, входной двери и т.п. Фотографии должны быть высокого качества, а делать их лучше всего в солнечную погоду.
  5. Если состояние жилья неприглядное, целесообразно сделать недорогой косметический ремонт. Новые обои и покрытие потолка значительно улучшают вид и соответственно увеличивают арендную плату. Старый дизайн, напротив, отталкивает большинство квартирантов.

Конечно, выполнять все эти действия необязательно. Однако собственнику нужно обязательно проверить все коммуникации и при необходимости произвести срочный ремонт, чтобы избежать протекания труб, перегрузки электросети и т.п.

Шаг 2. Определение контингента квартирантов

Это тоже очень важный момент, который необходимо продумать заблаговременно. Не секрет, что все опытные риэлторы и вообще арендодатели выделяют несколько категорий квартирантов. Наиболее благополучными считаются семейные пары, где каждый член семьи работает. Еще один популярный вариант – девушка-студентка (1 или 2). Однако компания из 3-4 человек, напротив, – не самый удачный вариант по понятным причинам.

Менее желательные категории:

  1. Пары с маленькими детьми.
  2. Пары или одинокие жильцы с домашними животными.
  3. Молодые люди, студенты.
  4. Одинокие, в особенности мужчины.

Также обращают внимание и на происхождение, внешний вид человека. Например, очень часто в объявлениях по соображениям этичности можно встретить формулировки «только для славян». Очевидно, что наименее желательная категория – это компания из нескольких мужчин подозрительного происхождения. Поэтому чаще всего предпочтение отдается именно семейным, которые почти всегда ведут адекватный образ жизни.

Шаг 3. Обращение в агентство: образец договора

Следующий этап – это собственно активный поиск потенциальных квартиросъемщиков. Если владелец жилья занимается этим самостоятельно, он размещает рекламу за свой счет и ждет звонки, а затем назначает очные встречи. Если же сдача квартиры происходит через агентство, вначале нужно обговорить условия и заключить договор на оказание услуг. Сделать это лучше у себя дома, куда можно пригласить риэлтора. Такой вариант более удобен, поскольку:

  • агент сразу осмотрит помещение и даст предварительную оценку (примерную арендную ставку);
  • собственнику будет психологически легче общаться с риэлтором у себя дома.

Если все детали соглашения устраивают обе стороны, они подписывают договор о возмездном оказании услуг. Название документа может быть разным, но его суть единая – риэлтор обязуется найти квартиросъемщика за оговоренный период времени, принимает на себя все издержки, связанные с рекламой, а собственник обязуется сдать квартиру именно через это агентство. Договор имеет стандартный вид и содержит описание прав и обязанностей, ответственности сторон, срока оказания услуг и т.п.

Важно понимать, что подписание договора – в интересах не только агентства, но и самого собственника. Крайне не рекомендуется передавать документы или тем более денежные средства агенту без подписания договора. К тому же вознаграждение риэлтору поступает за счет комиссии, которую оплачивает квартиросъемщик. Поэтому любые просьбы об авансе и другие попытки получить деньги можно рассматривать как очевидные признаки мошенничества.

Сдавать квартиру через агентство — инструкция

Несмотря на то, что профессиональные риэлторы и юристы из агентства недвижимости берут на себя практически всю работу по сдаче квартиры, арендодателю все же придется сделать некоторые шаги самостоятельно.

Подготовить жилплощадь и документы

Чтобы получить за сдаваемую квартиру максимальную сумму, нужно следующее:

  • Вывезти все старое и нефункциональное: чем просторнее квартира, тем лучше.
  • Провести генеральную уборку, при необходимости — косметический ремонт.
  • Укомплектовать жилье необходимой для проживания мебелью и бытовой техникой.
  • Сделать качественные фотографии комнат, кухни и санузла.
  • Взять выписку из ЕГРН о праве собственности на сдаваемую недвижимость.

Определить нежелательных арендаторов

Самостоятельно или при помощи риэлтора следует определить целевую аудиторию для аренды вашего жилья.

Например, если это 3-комнатная квартира самой низкой ценовой категории, то, скорее всего, сдать ее удастся покомнатно разным арендаторам или группе жильцов, которые будут платить вскладчину. Соответственно, вложения в ремонт и уют должны быть минимальными, впрочем, как и требования к составу жильцов.

Если вы сдаете ухоженную квартиру для одного-двух человек или для одной семьи, уместно ввести принципиальные ограничения. К примеру, вы решили, что в вашей квартире не должны проживать:

  • студенты;
  • арендаторы с домашними животными;
  • арендаторы с детьми.

Сообщите об этом риэлтору — он выберет жильцов в соответствии с вашими пожеланиями.

Однако не следует быть чересчур категоричными — скажем, заочно «отметать» жильцов по национальному признаку. Встретьтесь и пообщайтесь — возможно, вы понравитесь друг другу и впоследствии будете отлично взаимодействовать.

Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость:

Сегодня нет массовой тенденции отсеивать кандидатуры легкомысленно. Такой подход я считаю правильным и советую всем арендодателям выдвигать адекватные требования к потенциальным жильцам, отказаться от предубеждений, стереотипов и стараться показать жилплощадь всем заинтересованным лицам. Решение, подходит ли кандидат в квартиранты, лучше принимать после знакомства с ним, а не заочно».

Составить список имущества и особых условий для сдачи квартиры

Заранее, еще до оформления договора найма, продумайте все нюансы, которые вас волнуют, и составьте список всех возможных вопросов к квартирантам и ограничений для них. Также следует сделать максимально подробную опись имущества, которое остается в сдаваемой квартире — в этом эксперт обязательно вам поможет.

  • условия, на которых вы сдаете свою квартиру в аренду, — срок и стоимость проживания, сроки выплаты арендной ставки, сумма страхового депозита, ограничения для жильцов, прочие аналогичные вопросы;
  • способ оплаты коммунальных услуг;
  • периодичность посещений квартиры арендодателем;
  • ответственность сторон за нарушение пунктов договора.
  • порядок разрешения споров.

Как уже было сказано выше, лучше выбирать фирму, где разработаны индивидуальные проекты договора найма — помимо обязательных условий, в них прописывают множество дополнительных положений.

Кроме того, нужно поискать агентство, услуги которого не ограничиваются поиском арендатора и подготовкой документов. Например, в ИНКОМ-Недвижимостьарендодатели бесплатно получают дальнейшее сопровождение — консультативное и правовое.

К чему следует быть готовым – 4 главных риска для арендодателя

Сдавая квартиру, будьте готовы к определенным рискам. Люди относятся к чужому имуществу не так трепетно, как к своему.

Кроме того, на жилищном рынке промышляет огромное количество мошенников, готовых поживиться за ваш счет.

Перечислим основные виды рисков для владельцев квартир.

Риск 1. Повреждение имущества

Это самый вероятный риск при аренде собственности. Как правило, вместе с жилплощадью хозяева сдают мебель и бытовую технику. Иногда это весьма ценное имущество, которое хочется получить назад в целости и сохранности. Да и отделка квартиры нередко стоит больших денег.

Минимизировать такой риск можно двумя способами – включить в договор пункт об ответственности квартирантов за порчу имущества и застраховать отделку, мебель и бытовые приборы в страховой компании.

Риск 2. Субаренда

Схема действий мошенников предельно проста. Они получают у вас квартиру и сдают её другим людям на правах хозяев. Известны случаи, когда один арендатор сдаёт жильё ещё 5-10 арендаторам – допустим, гастарбайтерам из Таджикистана – и получает в итоге сумму, в 2-3 раза превышающую стоимость означенной в договоре аренды.

Риск 3. Проживание большого количества жильцов

Похожая ситуация, только ответственный жилец не сдаёт квартиру другим арендаторам, а пускает их к себе жить на безвозмездной основе. Это могут быть друзья, любовницы, дальние родственники из Торжка.

Опять же, избежать этого можно, лично контролируя контингент проживающих в вашей квартире.

Риск 4. Противоправные действия арендаторов

Непорядочные квартиранты могут вас обокрасть, поджечь, сменить замки в квартире, продать ваш любимый диван на Авито. В таких случаях поможет только полиция.

При этом нужно будет ещё доказать, что факт кражи или иного злодеяния имеет место. В этом может помочь грамотно составленный договор, в котором описано состояние квартиры на момент сдачи и есть подробный перечень имущества.

Небольшой ролик по теме статьи.

Как сдать в аренду квартиру в ипотеке

Аренда ипотечной квартиры

Ипотека – отличный способ улучшить жилищные условия. Но вносить оплату банку нужно ежемесячно.

Некоторые заемщики принимают решение сдавать залоговое жилье, чтобы облегчить финансовую нагрузку.

Прежде чем сдавать квартиру, нужно внимательно изучить ипотечный договор. Дело в том, что залоговое имущество является собственностью банка, и если условия выплаты кредита нарушены, квадратные метры переходят к законному владельцу.

Многие банки прописывают в ипотечном договоре, что:

  1. Заемщик вправе распоряжаться предметом залога. То есть будущий владелец может сдать квартиру внаем, при этом дополнительного разрешения банка не требуется.
  2. К слову, если в ипотечном договоре ничего не сказано о возможности сдачи жилья, клиент банка вправе отдать жилище в аренду.
  3. Если кредитуемый выполняет определенные договором условия, то ему позволено сдавать квартиру, находящуюся в ипотеке. Например, в обязательном порядке уведомить финансовую организацию о своем решении передать квартиру в пользование другому человеку. Другой пример: договор аренды заключать только на один год.
  4. Иногда банки запрещают сдавать в аренду залоговое имущество. В таком случае официально сдать квартиру не получится. Как выйти из такой ситуации?
  • Например, не сообщать в финансовую организацию, что вы собираетесь сдавать квартиру. Такой вариант возможен, если вы доверяете слову квартиранта, уверены в его платежеспособности, порядочности, не боитесь неприятностей в случае разоблачения.

Заметим! Чаще всего договоры аренды заключаются устно, несмотря на требования органов власти.

  • Не возбраняется попытаться «договориться» с банком. Возможно, кредитор подпишет дополнительное соглашение, которое позволит клиенту банка пустить пожить чужого человека. Мотивировать свою просьбу можно изменением финансового положения, отсутствием дополнительного дохода, и т. п. В любом случае, банку не выгодно, чтобы платежи не поступали и, по всей вероятности, решение будет принято в вашу сторону.

Но не следует забывать о том, что если человек нарушает закон, то он может вообще лишиться квартиры. Или «краснеть» перед квартирантами, когда их выселят по причине незаконного проживания.

Поэтому, оформляя ипотеку и планируя сдачу жилья в аренду, выбирайте ту финансовую организацию, для которой не имеет значения, кто будет проживать в залоговой квартире.

К сведению военнослужащих! Тем, на кого оформлена военная ипотека, не рекомендуется сдавать жилье. Так как помимо того, что кредитная организация запрещает подобные сделки, законодательство РФ не допускает ведения коммерческой деятельности военнослужащими.

Мнение большинства – сдать квартиру в аренду просто. Но помощь агентства может привести к дополнительным тратам.

А поиск нормального жильца иногда растягивается надолго, что своего рода, является убыточным – квартира простаивает. Поэтому, если вы ничего не смыслите в этом деле, лучше не экономить на посреднических услугах.

Источники

  • https://domosite.ru/zakon/kak-sdat-kvartiru-cherez-agentstvo-nedvizhimosti-byistro-i-vyigodno
  • https://www.INCOM.ru/journal/arenda/plyusy-i-minusy-sdachi-kvartiry-cherez-agentstvo1/
  • https://hiterbober.ru/realty/kak-sdat-kvartiru.html
  • https://PravoZhil.com/arenda/kak-sdat-kvartiru-v-arendu-cherez-agentstvo.html
  • https://www.mos.ru/otvet-dom-i-dvor/kak-sdat-svoyu-kvartiru/
  • https://2ann.ru/kak-sdat-kvartiru-cherez-agentstvo/

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: