Как оформить договор купли-продажи квартиры в 2021 году: пошаговая инструкция

Статья 454. Договор купли-продажи

1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

2. К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.
3. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.
4. Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

5. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Комментарий к статье 454 ГК РФ

1. Пункт 1 коммент. ст. содержит легальное определение договора купли-продажи. Данная договорная конструкция является важнейшим и традиционным институтом гражданского права, поскольку перемещение материальных благ в товарной форме (товар – деньги) в наиболее чистом виде выступает именно в ее рамках.

2. Договор купли-продажи является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. Консенсуальная модель является общей для всех договоров купли-продажи вне зависимости от вида и не может быть изменена соглашением сторон (подробнее см.: Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. 2-е изд., испр. М., 2004. С. 30 – 31).

Купля-продажа относится к договорам возмездным, так как передача товара обусловлена наличием встречного имущественного предоставления в виде уплаты цены и наоборот. Возмездность договора купли-продажи является его конституирующим признаком, вытекающим из существа регулируемых им отношений. Возмездность как юридическую характеристику купли-продажи не следует отождествлять с сугубо экономическим понятием эквивалентности. Договор купли-продажи может опосредовать и неэквивалентный обмен. В то же время существенная неэквивалентность дает основание полагать, что заключенный договор в действительности скрывает дарение (п. 2 ст. 170 ГК) (см.: Ровный В.В. Договор купли-продажи (очерк теории). Иркутск, 2003. С. 59 – 79; Практика применения Гражданского кодекса Российской Федерации, частей второй и третьей / Под ред. В.А. Белова. М., 2009. С. 72 – 73 (автор комментария – С.А. Бабкин)).

В рамках купли-продажи юридические обязанности (равно как и субъективные права) возникают у обеих сторон договора, причем эти обязанности носят встречный, взаимосвязанный и взаимообусловленный характер. Соответственно, договор купли-продажи относится к числу взаимных (синаллагматических).

3. Как следует из легального определения (п. 1 коммент. ст.), в качестве предмета договора купли-продажи (товара) выступают прежде всего вещи. При этом законодатель не ограничивает круг вещей, которые могут быть предметом договора купли-продажи. В этом качестве могут выступать движимые и недвижимые, потребляемые и непотребляемые, индивидуально-определенные и родовые, делимые и неделимые, простые и сложные вещи. Единственным исключением из перечня возможных товаров являются деньги, поскольку их возмездное отчуждение не вписывается в экономическую формулу “товар – деньги”, опосредуемую договором купли-продажи. В то же время товаром могут быть деньги, не выполняющие платежной функции (например, банкноты и монеты, вышедшие из обращения и (или) представляющие коллекционную ценность), а также валюта, не выступающая в качестве законного платежного средства (например, иностранная валюта).

4. Особенности купли-продажи отдельных видов товаров могут определяться специальными законами и иными правовыми актами только в случаях, предусмотренных ГК или специальными законами. Тем самым п. 3 коммент. ст. подтверждает общее правило п. 2 ст. 3 ГК о высшей юридической силе кодифицированного акта и возможности установления специального регулирования лишь в прямо установленных им случаях (см., например, п. 2 коммент. ст., п. 4 ст. 539 ГК).

5. Предметом купли-продажи могут выступать ценные бумаги (см. п. 1 ст. 142 ГК) и валютные ценности (см. п. 1 ст. 1 Закона о валютном регулировании). Особенность продажи данных объектов состоит в специфике правового регулирования. В соответствии с п. 2 коммент. ст. положения § 1 гл. 30 ГК применяются к такому договору в части, не противоречащей специальному законодательству, в частности Закону о рынке ценных бумаг, Закону об акционерных обществах, Закону о переводном и простом векселе, Закону о валютном регулировании.

6. Предметом договора купли-продажи могут выступать и имущественные права (п. 4 коммент. ст.). В литературе высказано мнение, что имущественные права составляют предмет самостоятельного договора, на который по причинам юридико-технического характера законодатель лишь распространяет правила о купле-продаже (см., например: Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М., 2001. С. 259). Однако использование в п. 4 коммент. ст. термина “продажа имущественных прав” показывает ошибочность подобных суждений.

Предметом купли-продажи могут быть любые имущественные права, если это не противоречит их содержанию и характеру. В частности, вещные права имеют своим объектом вещь, обеспечивая тем самым непосредственную связь между ней и собственником. Вещные права неразрывны с вещью, автоматически “следуют” за ней и в соответствии с системой традиции переходят от продавца к покупателю в момент передачи самой вещи. Как следствие, вещные права не могут выступать в качестве самостоятельного предмета купли-продажи. Исключением является продажа доли в праве общей долевой собственности (п. 2 ст. 246, ст. 250, ч. 2, 3 ст. 255 ГК).

Исключительные права, в отличие от вещных, имеют идеальный объект, отчуждение которого возможно только посредством отчуждения соответствующих прав. Несмотря на существование специальных норм (ст. 1234, 1285, 1365, 1488 и др. ГК), возмездный договор об отчуждении исключительного права следует рассматривать в качестве специальной разновидности договора купли-продажи, что предопределяет возможность субсидиарного применения к нему правил § 1 гл. 30 ГК (см.: Мирошникова М.А. Сингулярное правопреемство в авторских правах. СПб., 2005. С. 171 – 177).

Предметом договора купли-продажи могут быть обязательственные права (права требования). При этом, поскольку купля-продажа обязательственного права (как обязательственная сделка) и цессия (как сделка распорядительная) являются разнопорядковыми явлениями и регулируют различные отношения, правила гл. 30 ГК не поглощают и не конкурируют с положениями гл. 24 ГК об уступке прав требования (см.: Гражданское право: Учеб.: В 3 т. Т. 1 / Под ред. А.П. Сергеева. М., 2008. С. 824 – 825 (автор главы – А.А. Павлов); пп. 1, 4, 10 письма ВАС N 120).

В качестве предмета купли-продажи могут выступать доли в уставном (складочном) капитале хозяйственных обществ (товариществ), паи в производственных кооперативах. При этом правила гл. 30 ГК применяются к указанным договорам, если это не противоречит корпоративному законодательству (ст. 79, 85, 93, 111 ГК).

7. Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель. По общему правилу в качестве сторон могут выступать любые субъекты гражданского права. Однако возможность участия в договоре может быть определенным образом ограничена. Эти ограничения могут, во-первых, вытекать из природы самого договора (см., например, ст. 492, 506, 526 ГК и ст. 4 Закона о размещении заказов). Во-вторых, ограничения на участие в договоре могут быть обусловлены особенностями правового положения того или иного субъекта, в частности: а) объемом и характером правосубъектности лица (см., например, ст. 26, 28 – 30, абз. 2 п. 3 ст. 50 ГК, ст. 3 Закона об унитарных предприятиях) либо б) характером вещных прав на имущество (см., например, ст. 295, 297, 298 ГК, п. 2 – 4 ст. 3 Закона об автономных учреждениях).

КП: примечание.

Учебник “Гражданское право: В 4 т. Обязательственное право” (том 3) (под ред. Е.А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации – Волтерс Клувер, 2008 (3-е издание, переработанное и дополненное).

В литературе достаточно часто высказывается мнение, что в качестве продавца может выступать только собственник вещи либо лицо, обладающее ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие по распоряжению вещью (см., например: Гражданское право: В 4 т. Т. 3: Обязательственное право / Под ред. Е.А. Суханова. М., 2006. С. 240 – 241 (автор главы – В.В. Витрянский)). Это утверждение основывается на том, что продавец должен передать вещь покупателю в собственность, а никто не может передать прав больше, чем имеет сам. Однако модель консенсуального договора (к числу которых относится и купля-продажа) построена на четком разграничении обязательственных и вещно-правовых последствий соглашения. Само его заключение порождает только обязательственные отношения сторон, в то время как вещные последствия (переход титула в отношении вещи) связываются законом с иным юридическим фактом – передачей вещи (п. 1 ст. 223 ГК). Продавец должен быть собственником только к моменту передачи права собственности, а не в момент установления обязательственных отношений между ним и покупателем (см.: Тузов Д.О. Общие учения теории недействительных сделок и проблемы их восприятия в российской доктрине, законодательстве и судебной практике: Дис. . докт. юрид. наук. Томск, 2006. С. 300 – 309). Возможность заключения договора не зависит от наличия титула в отношении отчуждаемой вещи. Соответственно, в качестве продавца может выступать любое лицо, независимо от того является ли оно собственником или нет (см. также ст. 455 ГК и коммент. к ней). Исключения из этого правила могут прямо предусматриваться законом.

8. Никаких специальных правил относительно формы договора купли-продажи положения § 1 гл. 30 ГК не содержат. Как следствие, подлежат применению общие правила о форме сделок и договоров (ст. 158 – 161, 163, 434 ГК), а в случае их нарушения – общие последствия несоблюдения соответствующей формы сделки (ст. 162, 165 ГК).

Особые требования к форме предусмотрены в отношении отдельных разновидностей договора купли-продажи (ст. 550, п. 1 ст. 560 ГК).

9. Наряду с общими положениями ГК выделяет семь видов договоров купли-продажи (§ 2 – 8 гл. 30 ГК): розничная купля-продажа, поставка, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости и продажа предприятия. При этом положения § 1 гл. 30 ГК играют роль “общей части” и применяются ко всем разновидностям договора купли-продажи, если специальными правилами о них не предусмотрено иное (п. 5 коммент. ст.).

Другой комментарий к Ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья дает определение самого распространенного гражданского договора – договора купли-продажи. Это одна из юридических форм перемещения материальных ценностей от одного лица к другому. Характерная черта этого договора – его возмездность: приобретая вещь в собственность, покупатель уплачивает продавцу обусловленную цену вещи или, иными словами, продавец получает встречное имущественное удовлетворение

Сторонами договора могут быть любые участники гражданских правоотношений. По общему правилу, в качестве продавца выступает собственник продаваемого товара, однако продавцами могут быть комиссионеры, агенты, доверительные управляющие и другие лица, получившие необходимые полномочия.

2. Общие положения договора купли-продажи распространяются на продажу ценных бумаг и валютных ценностей с изъятиями, установленными специальным законодательством, которое включает в себя прежде всего такие основополагающие правовые акты, как Закон о рынке ценных бумаг, Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. “Об акционерных обществах” (СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 1), Закон о валютном регулировании и контроле, Федеральный закон от 26 марта 1998 г. “О драгоценных металлах и драгоценных камнях” (СЗ РФ. 1998. N 13. Ст. 1463) и некоторые другие.

Кроме того, действуют подзаконные акты, в частности, утвержденное Указом Президента РФ от 21 июня 2001 г. N 742 Положение о ввозе в Российскую Федерацию и вывозе из Российской Федерации драгоценных металлов, драгоценных камней и сырьевых товаров, содержащих драгоценные металлы (СЗ РФ. 2001. N 26. Ст. 2653), а также утвержденные Правительством РФ:

Положение о совершении сделок с драгоценными металлами на территории Российской Федерации (СЗ РФ. 1994. N 11. Ст. 1291; 1998. N 49. Ст. 6058);

Положение о совершении сделок с природными драгоценными камнями на территории Российской Федерации (СЗ РФ. 1996. N 27. Ст. 3286; 2000. N 12. Ст. 1293; 2002. N 20. Ст. 1859).

3. Договором купли-продажи охватывается широкий круг отношений, включающий розничную куплю-продажу, поставку товаров, поставку товаров для государственных нужд, контрактацию сельскохозяйственной продукции, энергоснабжение, продажу недвижимости и предприятий. Нормы, регулирующие отдельные виды договора, не отменяют действия общих норм, предусмотренных § 1 гл. 30 ГК.

4. В п. 4 комментируемой статьи установлено общее правило, согласно которому предметом договора купли-продажи могут быть имущественные права. Вместе с тем законодатель не уточняет, какие именно имущественные права могут продаваться и покупаться. Вопрос о возможности купли-продажи имущественных прав не получил однозначного разрешения в российской цивилистике. Наиболее распространена точка зрения о том, что речь идет об имущественных правах, вытекающих из ценных бумаг.

Необходимо также иметь в виду, что продаваемые карточки экспресс-оплаты операторов телефонной сети и SIM-карты не могут рассматриваться в качестве товара по договору розничной купли-продажи, поскольку сами по себе они не имеют потребительской стоимости. Это лишь знаки оплаты будущей услуги, причем услуги связи, которую покупателю обязан будет оказать не розничный продавец, а тот или иной оператор телекоммуникационных систем. Другими словами, покупка карточки предварительной оплаты в розничной торговле означает приобретение права на возмездное оказание услуги со стороны третьего лица. Таким образом, в данном случае также речь идет о купле-продаже имущественных прав.

5. В п. 5 комментируемой статьи установлено правило, согласно которому нормы, регулирующие отдельные виды договора купли-продажи, являются специальными по отношению к нормам, предусмотренным § 1 гл. 30 ГК. Это значит, что первые будут иметь преимущество по отношению к последним.

Судебная практика по статье 454 ГК РФ

Определение Верховного Суда РФ от 09.01.2018 N 304-ЭС17-19846 по делу N А75-285/2017

Оценив представленные в материалы дела доказательства с соблюдением статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 10, 170, 309, 310, 330, 454, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о доказанности факта получения ответчиком в апреле-мае 2016 года товарно-материальных ценностей по товарным накладным, в связи с чем у последнего возникла обязанность по их оплате. Установив допущенную ответчиком просрочку исполнения обязательств по оплате полученных товарно-материальных ценностей, суды, проверив расчет начисленной истцом неустойки, признали его правильным, а начисление неустойки – правомерным.

Определение Верховного Суда РФ от 12.01.2018 N 309-ЭС17-20208 по делу N А76-4159/2016

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 454, 469, 476 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, в том числе экспертное заключение, установив, что причиной снижения ресурса эксплуатации спорных сталеразливочных ковшей послужило несоблюдение истцом условий обеспечения и достижения гарантийной стойкости ковшей, пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания с ответчика штрафных санкций.

Определение Верховного Суда РФ от 12.01.2018 N 305-ЭС17-20003 по делу N А40-8674/2017

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 309, 310, 454, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.12.2012 N 275-ФЗ “О государственном оборонном заказе”, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что ответчик произвел оплату товара в полном объеме и без нарушения сроков, не усмотрели оснований для удовлетворения иска.

Определение Верховного Суда РФ от 12.01.2018 N 307-ЭС17-20059 по делу N А56-46379/2016

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 182, 309, 310, 454, 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, исходили из того, что ответчик доказал факт расторжения договора аренды и возврата оборудования по акту от 31.08.2015.

Определение Верховного Суда РФ от 15.01.2018 N 307-ЭС17-20294 по делу N А56-41201/2016

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования в части, руководствуясь при этом статьями 309, 310, 317.1, 314, 395, 454, 410, 411, 412 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии в деле доказательств прекращения спорного обязательства зачетом встречных однородных требований ввиду фактического неполучения компанией соответствующего акта от 31.12.2015 по независящим от нее причинам. Поскольку наличие задолженности подтверждено материалами дела, доказательств оплаты полученного товара обществом не представлено, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в части основного долга.

Определение Верховного Суда РФ от 19.01.2018 N 308-ЭС17-20625 по делу N А63-14960/2016

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 454, 475, 485, 488, 518, 823 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду установленных по делу обстоятельств поставки заявителю товара надлежащего качества по условиям заключенного с ним договора, возникновения у него обязанности по его оплате, неисполнения им указанной обязанности в добровольном порядке, проверив и признав обоснованным расчет задолженности, процентов и неустойки, в отсутствие доказательств оплаты долга, суды удовлетворили первоначальный иск, отказав в удовлетворении встречного иска.

Определение Верховного Суда РФ от 19.01.2018 N 309-ЭС17-20751 по делу N А76-15694/2016

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 454, 469, 506 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, приняв во внимание произведенную частичную оплату товара на сумму 86 309 руб. 45 коп., возврат ответчиком продукции на сумму 723 331 руб., начисление ответчиком договорной неустойки в размере 920 337 руб. 45 коп., оплату стоимости принятого товара путем удержания начисленной за просрочку товара неустойки, пришли к выводу об отсутствии у ответчика задолженности перед истцом за поставленный товар.

Определение Верховного Суда РФ от 19.01.2018 N 304-ЭС17-20675 по делу N А45-11927/2016

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 309, 310, 329, 330, 454, 486, 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, признали подтвержденным наличие задолженности предпринимателя за поставленный обществом товар.

Определение Верховного Суда РФ от 26.01.2018 N 301-КГ17-21208 по делу N А43-34250/2016

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 421, 425, 450, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 4, 16, 17, 20 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними”, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 “О последствиях расторжения договора”, постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, установив, что общество представило в регистрирующий орган все необходимые для государственной регистрации документы, признали оспариваемый отказ управления незаконным.

Определение Верховного Суда РФ от 25.01.2018 N 308-ЭС17-21373 по делу N А53-1318/2017

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор поставки от 12.12.2016 N 11, акт приема-передачи деталей, узлов и колесных пар от 14.12.2016, подписанный обеими сторонами без замечаний, товарную накладную от 14.12.2016 N 16, акт АО “Вагонная ремонтная компания-2” от 21.12.2016 N 2234 о приеме ремонтопригодных колесных пар для дальнейшего ремонта и подкатки под вагон, руководствуясь положениями статей 432, 454, 455, 506 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о доказанности поставки ответчику товара, соответствующего условиям договора, и наличии оснований для его оплаты, отклонив доводы ответчика о поставке товара, не соответствующего заявке от 12.12.2016 N 1301, как бездоказательные.

Определение Верховного Суда РФ от 25.01.2018 N 309-ЭС17-21531 по делу N А07-22817/2016

Отказывая в удовлетворении встречного иска в части взыскания штрафа за нарушение условий договора по качеству, комплектности и ассортименту товара в соответствии с пунктом 7.2 договора поставки, суды руководствовались положениями статей 421, 454, 469, 476, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из недоказанности ООО “БЭСК Инжиниринг” факта поставки товара ненадлежащего качества (некомплектного, с нарушением ассортимента), с учетом установленных фактических обстоятельств, свидетельствующих о том, что при приемке товара покупателем какие-либо недостатки не выявлены, а выявлены лишь в процессе монтажа поставленных трансформаторов (акты от 30.03.2016); доказательств, однозначно свидетельствующих о том, что указанные недостатки товара имели производственный характер (являлись производственным дефектом) и возникли до передачи товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента, ООО “БЭСК Инжиниринг” не представлено; выявленные недостатки в процессе монтажа оборудования ОАО “Электрозавод” своевременно устранило, о чем свидетельствуют акты от 18.04.2016.

Понятие и элементы договора купли-продажи

Легальное определение договора купли-продажи дано законодателем в п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ); согласно ему «одна сторона (продавец) обязывается передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязывается принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)». Это определение дает основание определить место договора купли-продажи в пределах разнообразных классификаций.

Договор купли-продажи является консенсуальным, возмездным и взаимным (синаллагматическим).

О консенсуальности договора купли-продажи свидетельствует использование термина «обязывается» в его легальном определении, который говорит о том, что сначала возникает обязательство передать товар в обмен на оплату, а затем данные действия осуществляются; следовательно, его считают заключенным с того момента, когда стороны достигнут соглашения по его существенным условиям, т. е. в случаях совпадения момента вступления договора в силу и фактической передачи товара подразумевается особый порядок заключения договора купли-продажи и то, что он реализуется в этот момент (но не реальный характер данного договора).

О возмездности договора купли-продажи свидетельствует прямое указание в его легальном определении на уплату покупателем за принятый товар обусловленной денежной суммы (цены).

Из легальной дефиниции договора купли-продажи можно заключить, что у обеих сторон договора возникают обязанности «одна сторона (продавец) обязывается передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязывается принять этот товар и уплатить…». Названные встречные обязанности тесно взаимосвязаны и взаимообусловлены. В соответствии с этим договор купли-продажи причисляют к числу взаимных (синаллагматических).

Синаллагматический характер договора купли-продажи обнаруживается в необходимости соблюдения фактической синаллагматической связанности — ты должен мне, потому что я должен тебе, т. е. исполнение покупателем обязательств оплатить товар определено исполнением продавцом его обязательств по передаче товара покупателю.

Договор купли-продажи повсеместно используется в имущественном обороте, поскольку регулирует обязательства по передаче имущества. Положения, которые связаны с куплей-продажей, содержатся в гл. 30 ГК РФ (открывают разд. IV, посвященный отдельным видам гражданско-правовых обязательств).

Договор купли-продажи относится к числу общепринятых институтов гражданского права с многовековой историей развития, которая берет истоки из классического римского права. Дореволюционное российское гражданское законодательство регулировало только сделки, связанные с продажей движимого имущества. Купля-продажа недвижимого имущества причислялась законодателем к способам приобретения прав на имущество, а не к договорам. При этом область действия договора купли-продажи была ограничена только физическими вещами и не включала в себя имущественные права. В Своде законов гражданских Российской империи 1830 г. купля-продажа рассматривалась не как отдельный вид обязательства, а как способ приобретения права собственности.

ГК РСФСР 1922 г., составленный на основе проекта Гражданского уложения, относил куплю-продажу к самостоятельным договорам, выделив его в отдельный подраздел IV «Купля-продажа», состоящий из 29 статей (180-205).

Гражданское законодательство советского периода применительно к отношениям договора купли-продажи свелось к урегулированию отношений между гражданами и розничными торговыми предприятиями по поводу реализации предметов потребления в относительно малых объемах. Это можно объяснить тем, что действие закона стоимости сочетается с действием закона планомерного и соразмерного развития и основного экономического закона того периода. По этой причине закон стоимости лишается всеобщего значения, а область применения договора купли-продажи сужается.

Воплощение в жизнь экономических преобразований, основное значение которых заключалось в отказе от непродуктивной административно-командной системы управления экономикой, вскрыло острую потребность обновить законодательство о купле-продаже.

В ходе подготовки проекта нового ГК РФ придавалось значение наметившейся в законодательстве тенденции увеличения сферы действия института купли-продажи, охватывающего в последнее время отношения по поставке товаров, контрактации сельскохозяйственной продукции и снабжения энергетическими и другими ресурсами. В условиях свободного рынка были неприемлемы правила оборота товаров, содержавшиеся в ГК РСФСР 1964 г., а также в большом числе положений, инструкций и типовых договоров, которые принял в свое время Госснаб.

Самым последовательным образом этот подход был отражен в Основах гражданского законодательства (далее — ОГЗ) 1991 г.

Область приложения договора купли-продажи стала существенно расширяться за счет применения правил купли-продажи недвижимости, а также имущественных прав, результатов интеллектуальной деятельности.

Договор купли-продажи предопределяет и международные экономические отношения. Его нормы урегулированы международными конвенциями и соглашениями (Конвенция ООН 1980 г. о договорах международной купли-продажи товаров (Венская конвенция), положения которой были учтены в ходе подготовки ныне действующего ГК РФ, что позволило сблизить отечественное законодательство и общемировую юридическую практику).

В результате в гл. 30 ГК РФ выделяются следующие виды договора купли-продажи: договор розничной купли-продажи, договор поставки товаров, договор поставки товаров для государственных нужд, договор контрактации, договор энергоснабжения, договор продажи недвижимости, договор продажи предприятия.

В качестве товара договора купли-продажи признаются любые вещи, как движимые, так и недвижимые, индивидуально-определенные либо определяемые родовыми признаками. Регулирование купли-продажи некоторых видов вещей допустимо не только нормами ГК РФ, федеральными законами, но и иными правовыми актами.

Например, применительно к ценным бумагам и валютным ценн остям федеральными законами вводятся особые правила купли-продажи (п. 2 ст. 454 ГК РФ).

В качестве товара имущественные права не признаются, но в ГК РФ содержится распространительная норма, сообразно которой общие положения о купле-продаже товаров применимы и к продаже имущественных прав, если другое не следует из их характера или содержания.

В этом значении следует признать, что каждая возмездная уступка имущественных прав (цессия) — это продажа данных прав, а правила, регулирующие переход прав кредитора (в данном случае речь идет об уступке требования [ст. 382-390 ГК РФ]), воспроизводят характер и содержание соответствующих имущественных прав, и оттого должны применяться, в первую очередь, относительно общих положений о купле-продаже товаров.

Целью договора купли-продажи выступает перенос права собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя. Согласно общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору появляется с момента ее передачи, если закон или договор не предусматривает иное. В тех случаях, когда отчуждение имущества следует зарегистрировать, право собственности у приобретателя появляется с момента такой регистрации, если другое не устанавливается законом (ст. 223 ГК РФ).

Если покупатель (юридическое лицо) не относится к числу субъектов, которые обладают правом собственности на закрепленное за ними имущество (например, государственное или муниципальное унитарное предприятие, учреждение), передача продавцом имущества (при необходимости — государственная регистрация) является основанием для возникновения ограниченного вещного права у покупателя.

В отношениях купли-продажи государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ), на предприятие как имущественный комплекс (ст. 564 ГК РФ), это же относится к жилым домам, квартирам и их частям (ст. 558 ГК РФ).

По общему правилу прекращение права собственности связано с отчуждением собственником другим лицам своего имущества (п. 1 ст. 235 ГК РФ). Применительно к купле-продаже прекращение права собственности продавца происходит с момента передачи вещи, которая служит товаром, покупателю (в отдельных случаях — с момента регистрации права собственности покупателя). В случае отчуждения товара продавцом, не являющимся его собственником, на основании предоставленных ему полномочий распоряжаться товаром передача товара покупателю (это же относится и к государственной регистрации) является основанием прекращения права собственности на товар у лица, которое является его собственником, а также полномочий продавца распоряжаться им. Исключение составляют случаи, если между сторонами заключается договор, в который включено условие сохранить право собственности на переданный покупателю товар за продавцом, пока товар не будет оплачен или не наступят иные определенные обстоятельства.

В аналогичных обстоятельствах продавец, оставаясь собственником товара, при неоплате покупателем товара в определенный срок или ненаступлении других оговоренных договором условий, при которых право собственности должно перейти к покупателю, имеет право требовать от покупателя возврата переданного ему товара (ст. 491 ГК РФ).

На покупателя риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит и с того момента, когда согласно закону или договору продавец считается выполнившим свою обязанность передать покупателю товар. Но если товар продан во время нахождения его в пути (например, передается коносамент или другие товаро-распорядительные документы), риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента заключения договора купли-продажи, если другое не предусматривает сам договор или обычай делового оборота (ст. 459 ГК РФ).

Исходя из определения договора купли-продажи, можно выделить различия в сравнении с другими договорами гражданского права:

  • дарение (безвозмездное отчуждение имущества);
  • мена (в качестве встречного удовлетворения выступают не деньги, а другие товары);
  • аренда (имущество передается не в собственность, а во вр еменное владение [пользование]);
  • подряд (предметом договора являются не вещи, а результат работы, который имеет овеществленную форму);
  • рента (содержанием договора выступают периодические платежи плательщика ренты ее получателю, который передал ему в собственность свое имущество).

Таким образом, важнейшие отличительные признаки купли-продажи находят свое выражение в возмездности, бесповоротной смене правообладателя и уплате за это обусловленной денежной суммы.

Для характеристики некоторых типов договоров, на чью долю приходится специальная глава части второй ГК РФ, раскрытия их важнейших признаков и для отличия от прочих гражданско-правовых договоров, которые составляют единую категорию договоров (применительно к договору купли-продажи это договорные обязательства по передаче имущества в собственность), применяется понятие «элементы договора». В качестве элементов договора, как правило, понимаются: его субъекты, предмет, форма и содержание (права и обязанности сторон).

Исчерпывающее исследование всех элементов и их роли в договоре оказывает содействие наиболее полному уяснению юридической природы этого института. В число элементов договора купли-продажи входят стороны, предмет, цена (в возмездных договорах), срок, форма и содержание (права и обязанности сторон).

К сторонам договора купли-продажи относятся продавец и покупатель.

По общему правилу продавец товара должен быть его собственником или обладать иным ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие продавца по распоряжению имуществом, являющимся товаром.

Гражданин вправе заключать договор купли-продажи (в качестве продавца) с учетом общих требований, которые предъявляются к его правоспособности и дееспособности.

В качестве покупателя товара по договору купли-продажи может выступать любое физическое или юридическое лицо, которое признано субъектом гражданских прав и обязанностей. Покупатель после приобретения товара по договору купли-продажи в соответствии с общим правилом становится его собственником.

Продавцом, как правило, выступает лицо, обладающее правом собственности на вещь, или иное лицо, которое уполномочено законом продать товар. В качестве последнего может быть организация (юридическое лицо, наделенное правом хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ) или оперативного управлениях [п. 1 ст. 296 ГК РФ]).

При продаже имущества во исполнение договора комиссии продавцом по договору купли-продажи покупателем этого имущества является комиссионер, действующий от своего имени (п. 1 ст. 990 ГК РФ).

В случаях, которые предусматривает закон или договор, правомочия по распоряжению имуществом могут быть предоставлены лицу, не являющемуся субъектом права собственности или иного ограниченного вещного права на это имущество. Так, при заключении договора купли-продажи на торгах продавцом, подписывающим договор, признают организатора торгов, в качестве которого может выступить как собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, так и другое лицо, имеющее интерес заключить договор с выигравшим торги, а также лицо, которое действует на основании договора с указанными лицами и выступает от их или от собственного имени, если иное не предусматривает закон (нотариус, специализированная организация и др.) (п. 2 ст. 447 ГК РФ).

В аналогичном порядке договор купли-продажи заключает агент, который действует от собственного имени по поручению и за счет принципала на основании агентского договора (п. 1 ст. 1005 ГК РФ).

Право на заключение сделок от своего имени (в том числе в кач естве продавца) предоставлено также доверительному управляющему в отношении имущества, которое передается ему по договору доверительного управления (п. 3 ст. 1012 ГК РФ).

Кроме того, в качестве продавца может выступать опекун собственника (п. 2 ст. 37 ГК РФ); хранитель вещи (п. 2 ст. 899, ст. 920 ГК РФ; лицо, продавшее товар добросовестному приобретателю, у которого он не может быть виндицирован собственником (п. 1 ст. 302 ГК РФ).

В качестве продавца могут выступать государство (Российская Федерация и субъекты Российской Федерации), а также муниципальные образования в части продажи государственного или муниципального имущества, не закрепленного за юридическими лицами. Правоотношения, которые при этом возникают, будут урегулированы нормами, устанавливающими участие юридических лиц в гражданских правоотношениях (ст. 124 ГК РФ), а стало быть, и нормами о купле-продаже.

Однако в отдельных случаях, которые предусматривает закон или договор, покупатель не приобретает права собственности на переданный продавцом товар.

Так, унитарные предприятия, обладая правом хозяйственного ведения или оперативного управления (казенные предприятия) на закрепленное за ними имущество, а также учреждения (субъекты права оперативного управления), вправе при согласии собственника приобретать на покупаемое имущество соответствующее ограниченное вещное право. В качестве собственника этого имущества будет лицо, с согласия которого оно приобретено.

Не становятся собственниками приобретенных по договору купли-продажи товаров те граждане или юридические лица, которые наделяются полномочиями совершать указанные действия от собственного имени в силу договора комиссии, агентского договора или договора доверительного управления.

Среди всех договоров купли-продажи имеют отличие договоры, продавцы и покупатели по которым при продаже или приобретении товаров действуют в рамках осуществляемой ими предпринимательской деятельности.

Важнейшей особенностью договора купли-продажи в сфере предпринимательства является определенный состав его участников, которые должны быть субъектами предпринимательской деятельности, приобретая этот статус с момента их государственной регистрации. С этого момента они вправе заключать договор купли-продажи как с другими предпринимателями, так и с лицами, не относящимися к субъектам предпринимательства.

Договор купли-продажи между субъектами предпринимательской деятельности, являющимися коммерческими юридическими лицами, предполагается предпринимательским, поскольку указанные лица в качестве основной цели своей деятельности преследуют извлечение прибыли.

К правоотношениям, которые следуют из подобных договоров, применяются отдельные специальные правила, касающиеся обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью. В частности, положения: о возможности одностороннего расторжения или изменения договора, если это предусмотрено не только законом, но и договором (ст. 310 ГК РФ); о презумпции солидарного характера обязательства при множественности лиц на стороне должника или кредитора (ст. 322 ГК РФ); об ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства без учета вины (п. 3 ст. 401 ГК РФ) и некоторые другие.

Перечисленные и отдельные иные особенности правового регулирования обязательств, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в равной мере имеют отношение к любому обязательству, следующему из всякого гражданско-правового договора, и не могут являться критерием для выделения особого «предпринимательского» договора купли-продажи. Наоборот, общие положения о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК РФ) имеют свое распространение на все договоры купли-продажи, вне зависимости от того, осуществляется ли его сторонами предпринимательская деятельность.

Предмет рассматриваемого договора представляет собой товар — любое имущество, не изъятое из гражданского оборота. Условие о предмете, т. е. наименование и количество товара, — это единственное существенное условие договора купли-продажи.

Относительно цены договора купли-продажи следует отметить, что при неуказании в договоре условия о цене товар должен быть оплачен по цене, обычно взимаемой за аналогичные товары при сравнимых обстоятельствах (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

Срок договора купли-продажи определяется соглашением сторон — это может быть определенная календарная дата; истечение обусловленного периода времени; указание на неизбежное событие; момент востребования.

Если срок не установлен, применяется ст. 314 ГК РФ (разумный срок, при его просрочке — 7 дней с момента востребования, если иное не вытекает из законодательства, обычаев, условий или существа обязательства).

Форма договора купли-продажи предопределяется его предметом, составом субъектов и ценой. Договоры по продаже недвижимости должны заключаться в письменной форме посредством составления единого документа, который подписывается сторонами и подлежат обязательной регистрации.

Как составить договор купли-продажи: нужен ли нотариус

До 2016 года участие нотариуса в составлении договора купли-продажи квартиры не было обязательным. С января 2016 г. нотариальное оформление договора стало обязательным в некоторых случаях:

если объект или одна из его долей принадлежит ребенку;

если собственников жилья несколько (исключение – супруги-собственники).

31 июля 2019 года последнее правило отменили. Теперь, если во время заключения сделки присутствуют все долевые собственники, участие нотариуса необязательно.

В остальных случаях оформлять договор можно в простой письменной форме самостоятельно. Это достаточно рискованно, поскольку при несоблюдении законодательных норм всегда есть вероятность, что документ признают недействительным. Кроме того, далеко не все собственники недвижимости владеют в полной мере информацией о том, каким должен быть правильный договор купли-продажи квартиры.

Пример. Семья Федоровых купила двухкомнатную квартиру у отца и его совершеннолетней дочери. Договор был составлен самостоятельно без нотариального заверения. В дальнейшем выяснилось, что девушка страдает психическим расстройством и признана недееспособной по решению суда. Во время заключения сделки она вела себя абсолютно нормально, и ни у кого не возникло мысли о наличии у нее психического заболевания. Через несколько месяцев в интересах недееспособной выступил орган опеки, суд признал договор купли-продажи недействительным.

Почему оформление сделки у нотариуса более надежно? Нотариус делает запрос в Росреестр и получает выписку, подтверждающую сведения о предмете сделки. К моменту подписания он владеет информацией о том, поставлен ли объект на кадастровый учет, кто является его собственниками, есть ли обременения. Не менее важно получить подтверждении дееспособности собственника. Такая проверка делает сделку более безопасной для покупателя.

Какие условия должны быть прописаны в договоре купли-продажи в 2019 году

Документ должен содержать такие пункты:

Предмет договора.

Это может быть квартира, жилой дом, здание, садовый дом, дача, гараж, нежилое помещение, часть недвижимого объекта или доля в общей собственности.

Указывают адрес недвижимого имущества, назначение, год постройки, этажность, общую и жилую площадь, расположение объекта на земельном участке или в составе другой недвижимости, другие технические данные, которые позволяют точно идентифицировать объект продажи.

Стороны.

Здесь прописывают паспортные данные и реквизиты продавца и покупателя: Ф. И. О., место проживания физических лиц, форму и полное наименование юридических лиц, участвующих в сделке, документы, которые подтверждают полномочия каждого из них. Также могут указываться даты рождения участников сделки, реквизиты других удостоверяющих документов. Если объект сделки находится в долевой собственности, нужны сведения обо всех участниках.

Цена недвижимости.

Цена, в соответствии со статьей 317 ГК РФ «Валюта денежных обязательств», должна быть выражена в рублях. Если она указана в иностранной валюте, документ дополняют суммой в рублях, пересчитанной по курсу Центробанка на момент заключения договора купли-продажи квартиры. Также обозначают условия и сроки передачи денег.

Законодательство допускает указывать цену за один квадратный метр. В таком случае общая сумма рассчитывается исходя из площади объекта.

Условия оплаты.

Возможны несколько вариантов – полная предоплата, покупка по ипотечной программе в Санкт-Петербурге, рассрочка. При полной предоплате в документе фиксируют, что вся сумма должна быть перечислена до передачи недвижимости в собственность, не позднее определенной даты. При частичной – расписывают порядок действий покупателя с ограничениями по времени выплат. Если расчеты будут проводиться с использованием банковской ячейки, это также отображают письменно.

Условия в случае расторжения договора или признания сделки недействительной.

В этом пункте предельно просто и однозначно описывают, что получит каждая из сторон при признании договора недействительным.

Условия освобождения недвижимого имущества.

Важно различать физическое освобождение (вывоз всех вещей) и юридическое (снятие с регистрационного учета всех проживающих – выписку). В договоре прописывают сроки для каждого случая, включая окончательную передачу ключей.

Лица, которые имеют право пользоваться помещением после смены собственника.

Иногда после продажи выписать всех жильцов невозможно. К примеру, бывшие супруги сохраняют за собой право пользоваться жильем даже после его перехода к другому владельцу. Такое же право есть у нанимателей квадратных метров: новый собственник становится арендодателем на аналогичных условиях. В таких случаях продавец обязан указать в договоре тех, за кем остается право пользования, или тех, кто может быть выписан только с собственного добровольного согласия.

Чтобы не купить квартиру «вместе с жильцами», необходимо удостовериться в их отсутствии документально. Для этого продавец представляет соответствующие справки, а жители Москвы – Единый жилищный документ. В ЕЖД будут указаны все лица, прописанные в квартире, а в архивной выписке из домовой книги – все, кто когда-либо был в ней зарегистрирован. В договоре обозначают, что на момент его подписания в квартире/доме никто не зарегистрирован и не проживает.

Пример. При покупке квартиры продавцы (молодые родители с сыном 4-х лет) договорились с покупателями об отсрочке выписки, пока не будет куплено или арендовано другое жилье. Ситуация бытовая, люди приятные, покупатели не видели причин не пойти навстречу. В последующем нерадивые продавцы отказались выписываться вовсе. А потребовать выписки через суд не представлялось возможным, так как ребенок несовершеннолетний, а значит, выписать его может только один из родителей. Результат – вопрос с выпиской затянется на долгие годы.

Какие еще важные моменты оговаривают в договоре купли-продажи

Помимо главных, есть и второстепенные, но не менее важные условия, которые должны быть отображены письменно в договоре купли-продажи квартиры:

Продавец должен письменно гарантировать отсутствие залогов, обременений, арестов на квартиру/дом, судебных решений и заключенных договоров о найме.

Если объект передается в собственность с мебелью и техникой, делают опись имущества и прикладывают фотографии для подтверждения.

Если на объекте есть телефонная линия и владелец не препятствует ее передаче в собственность покупателю, этот факт также прописывают в документе.

Обязательно указать отсутствие долгов по коммунальным платежам.

Если имущество приобретается в кредит с рассрочкой платежа, при заключении договора купли-продажи прописывают размеры платежей, сроки и порядок их выплат.

Куда подаются документы?

Чтобы оформить договор купли-продажи квартиры через МФЦ помимо стандартной процедуры (составление и подписание соглашения), стороны сделки (продавец-покупатель) берут талоны и ждут своей очереди в МФЦ (процедура платная и не в каждом городе РФ предоставляется).

После этого, одна сторона – старый владелец – пишет заявление на отчуждение прав, а новый владелец – на приобретение прав собственности на квадратные метры.

Проверка собственников

Чтобы проверка прошла законно и успешно, нужно обратиться в ЕГРН, где будет выдана выписка. Как правило, справка предоставляется продавцом.

Выписка нужна для понимания, сколько владельцев у предлагаемой недвижимости. Если их два и больше, покупатель может скрыть этот факт, а после завершения сделки у нового владельца возникнет множество проблем.

Обратившись в Единый Реестр можно получить два вида документов:

1. Упрощенный вариант, где будут прописаны основные характеристики квартиры, кто является владельцем.
2. Расширенный вариант, где прописано, кто раньше был владельцем жилья, кто является нынешним хозяином (Выписка из ЕГРН о переходе прав)

Кем регистрируется договор?

Первоначально регистрируется договор купли-продажи квартиры в Росреестре/МФЦ

Кем регистрируется договор и как это выглядит на практике:

1. Обращение в банк для резервирования депозитных ячеек.

2. Обсуждение условия в комнате банка (как, какие условия получения денег).

3. Обращение в Росреестр/МФЦ.

Источники

  • https://RuLaws.ru/gk-rf-chast-2/Razdel-IV/Glava-30/
  • https://rugkrf.ru/st-454-gk-rf
  • http://GKodeksRF.ru/ch-2/rzd-4/gl-30/prg-1/st-454-gk-rf
  • https://gkrfkod.ru/statja-454/
  • https://be5.biz/pravo/g033/1.html
  • https://www.novostroy.su/articles/choose/chto-dolzhno-byt-propisano-v-dogovore-kupli-prodazhi/
  • https://rosreestor.info/kak-oformit-dogovor-kupli-prodazhi

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: