Как оформить договор купли-продажи недвижимости в 2021 году: пошаговая инструкция

Содержание
  1. Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости (действующая редакция)
  2. Комментарий к ст. 549 ГК РФ
  3. Судебная практика по статье 549 ГК РФ:
  4. Кто может заключить ДКП
  5. Форма договора продажи недвижимости
  6. Существенные условия договора продажи недвижимости
  7. Обязанности продавца по договору продажи недвижимости
  8. Права покупателя по договору продажи недвижимости
  9. Содержание договора купли-продажи квартиры?
  10. Простая письменная форма договора купли-продажи
  11. Какие дополнительные условия включают в договор?
  12. Порядок заключения
  13. Что необходимо иметь на руках?
  14. Технические требования к составлению
  15. Что указать о сторонах, нужен ли СНИЛС?
  16. Сведения о предмете
  17. Содержание и существенные условия
  18. Имеет ли значение место?
  19. Государственная регистрация перехода права собственности
  20. Документы, необходимые для купли-продажи квартиры в 2020 году
  21. Самостоятельно
  22. Нотариус
  23. Куда подаются документы?

Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости (действующая редакция)

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 – 566).

Комментарий к ст. 549 ГК РФ

1. Договор купли-продажи недвижимости является разновидностью договора купли-продажи, который имеет особый предмет – недвижимое имущество. При этом субъектами такого договора могут быть любые лица (физические, юридические, органы государственной власти и органы местного самоуправления). Необходимость особого порядка регулирования данного вида договора купли-продажи обусловлена тем, что передача недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимости имеет ряд особенностей, особый порядок оформления документов, осмотра предмета договора продажи недвижимости, выявления недостатков недвижимого имущества и предъявления в связи с этим требований.

Продажа отдельных видов недвижимости, например земельных участков, водных объектов и т.п., регулируется положениями отраслевого законодательства, например ЗК РФ, ВК РФ.

По своей юридической природе договор продажи недвижимости, так же как и в общем договор купли-продажи, является:

– консенсуальным;

– возмездным;

– двусторонним.

Предприятие как особый предмет договора купли-продажи недвижимости является недвижимым имуществом, поэтому его правовое регулирование осуществляется в том числе в соответствии с нормами ГК РФ о продаже недвижимости.

Для продажи недвижимого имущества, принадлежащего на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, необходимо согласие собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297, п. 1 ст. 298 ГК РФ, п. 2 ст. 18, п. 1 ст. 19 ФЗ от 14.11.2002 N 161-ФЗ “О государственных и муниципальных унитарных предприятиях”, ч. 2 ст. 3 ФЗ от 03.11.2006 N 174-ФЗ “Об автономных учреждениях”).

2. Применимое законодательство:

– ЗК РФ;

– ВК РФ;

– ВзК РФ;

– КТМ РФ;

– КВВТ РФ;

– Закон РФ от 20.08.1993 N 5663-1 “О космической деятельности”;

– ФЗ от 14.11.2002 N 161-ФЗ “О государственных и муниципальных унитарных предприятиях”;

– ФЗ от 03.11.2006 N 174-ФЗ “Об автономных учреждениях”.

3. Судебная практика:

– Определение ВС РФ от 09.10.2014 N 310-ЭС14-3130;

– Определение ВС РФ от 09.10.2014 N 310-ЭС14-1916;

– Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 19АП-5649/14;

– Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 N 11АП-13494/14;

– Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 N 19АП-5637/14;

– Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 N 19АП-5636/14;

– Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014 N 12АП-8047/14;

– Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 N 15АП-17018/2014;

– Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 N 01АП-5905/14;

– Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10.10.2014 N Ф09-6602/14 по делу N А60-43603/2013;

– Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10.10.2014 N Ф09-7249/14 по делу N А50-4840/2014;

– Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2014 N 19АП-5633/14;

– Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.12.2011 N Ф02-5753/11 по делу N А74-1075/2011;

– Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.11.2008 N Ф08-5489/2008;

– Определение Московского городского суда от 10.07.2014 N 33-22615;

– Определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 19.10.2012 по делу N 33-10389;

– Определение Московского городского суда от 10.10.2012 N 11-7691;

– Определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 13.09.2012 по делу N 33-10086;

– Постановление ФАС Поволжского округа от 06.06.2013 N Ф06-3755/13 по делу N А55-20315/2012.

Судебная практика по статье 549 ГК РФ:

  • Решение Верховного суда: Определение N 303-ЭС16-16799, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
    Окружной суд, приняв во внимание установленные судами обстоятельства и руководствуясь статьями 305, 407, 408, 549, 551, 554, 556, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ статьями 11.2, 11.3, 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска…
  • Решение Верховного суда: Определение N 308-ЭС16-20132, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
    Суды первой и апелляционной инстанций, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор купли-продажи и дополнительное соглашение к нему, руководствуясь статьями 9, 41, 65 АПК РФ, статьями 309, 310, 451, 475, 486, 549, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу об обоснованности первоначального иска и отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска…
  • Решение Верховного суда: Определение N 303-ЭС17-11803, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
    Принимая оспариваемые заявителем судебные акты, суды руководствовались положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 431, пункта 2 статьи 455, пункта 3 статьи 487, пункта 1 статьи 549, пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», и исходили из ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств.

Кто может заключить ДКП

Договор купли-продажи могут заключать и граждане между собой, и гражданин с компанией, и две компании.

В любом случае в сделке принимают участие как минимум две стороны:

Продавец — тот, которому принадлежит объект недвижимости

Покупатель — тот, к кому после завершения сделки переходит право собственности на объект договора

При необходимости в сделке могут принимать участие доверенные лица, которые представляют интересы сторон.

Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В отличие от общих правил о последствиях несоблюдения простой письменной формы сделки несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, по требованию другой стороны суд может вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Существенные условия договора продажи недвижимости

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются необходимые данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю (ст. 554 ГК РФ).

Кроме того, существенными условиями являются: условие о цене передаваемого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ). При продаже жилого помещения существенным является условие о перечне лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем (ст. 558 ГК РФ).

Обязанности продавца по договору продажи недвижимости

1. Продавец обязан передать недвижимое имущество (ст. 549, 556 ГК РФ).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами документу о передаче. После подписания сторонами документа о передаче обязательство продавца считается исполненным. Помимо этого, необходима фактическая передача недвижимости покупателю. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости считается отказом от исполнения договора. В этом случае применяются общие положения о договоре купли-продажи (ст. 463 ГК РФ).

2. Продавец обязан передать недвижимость надлежащего качества (ст. 557 ГК РФ).

При неисполнении данной обязанности продавец несет ответственность в соответствии с общими положениями о договоре купли-продажи (ст. 475 ГК РФ).

Права покупателя по договору продажи недвижимости

Покупатель вправе требовать передачи недвижимости надлежащего качества (ст. 557 ГК РФ).

В случае если недвижимость оказалась ненадлежащего качества, покупатель вправе требовать уценки, ремонта или возмещения расходов на ремонт, а при существенных недостатках – расторжения договора и возврата денежной суммы. Требовать замены недвижимого имущества ненадлежащего качества на аналогичное покупатель не вправе. Покупатель может указать недостатки в документе о передаче. В этом случае принятие недвижимости, не соответствующей условиям договора, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ).

Иные права и обязанности продавца и покупателя специальными правилами ГК РФ о продаже недвижимости не предусмотрены. Поэтому в соответствующих случаях применяются общие положения о договоре купли-продажи (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Содержание договора купли-продажи квартиры?

Еще недавно все договоры купли-продажи могли заключаться в свободной письменной форме, сторонам достаточно было скачать образец в Интернете, теперь изменения в законодательстве разделили сделки на два вида. Для одних объектов, как и прежде, соглашение между покупателем и продавцом может быть заключено в простой форме. Для других установлена обязательная нотариальная форма договора.

Все зависит от способа оформления права на квартиру. По закону в обязательном порядке у нотариуса следует заверять сделки с квартирами, среди собственников которых несовершеннолетние дети. Также сделки с долями в собственности на квартиру, в том числе и когда квартира, находящаяся в общей долевой собственности всех членов семьи, продается целиком.

«Зачастую стороны относятся к договору как к некой справке, которая позволит им зарегистрировать свои права в Росреестре. На самом деле договор купли-продажи — важный документ, который определяет взаимоотношения этих людей на многие годы вперед, — рассказывает нотариус, член правления Нотариальной палаты Красноярского края Елена Абрамова. — Учитывая, что в Гражданском кодексе сейчас закреплен принцип оспоримости сделок, через пять — десять лет после продажи кто-то может попытаться сделку оспорить. Гарантировать, что такого не произойдет, нельзя, право обращаться в суд закреплено в Конституции, но можно правильно составить договор, чтобы минимизировать риски покупателя. Следует предусмотреть в договоре такие условия, которые, в случае если сделка оспорена, позволят добросовестному покупателю компенсировать все затраты на ее совершение. Вернуть не только сумму, переданную продавцу при покупке квартиры, но и расходы, которые он нес при подготовке к сделке, например на оплату услуг специалистов. Кроме того, в договоре можно предусмотреть неустойку за нарушение принятых на себя сторонами обязательств».

Каждый договор составляется в индивидуальном порядке, в него включаются дополнительные условия, исходя из обстоятельств сторон. «Все зависит от конкретной ситуации. Например, продавец меняет паспорт после возникновения у него права на недвижимость, но в момент сделки штампа о заключении брака не было, следовательно, достоверно установить наличие права третьего лица (супруга/бывшего супруга) не представляется возможным. В этом случае стороны могут предусмотреть в договоре неустойку за недостоверность заверений недобросовестного продавца об отсутствии у него супруги. Всякий раз, готовя договор купли-продажи, мы беседуем со сторонами сделки, разъясняем им последствия отдельных положений и уже по результатам этой беседы составляем договор», — объясняет Елена Абрамова.

В этих случаях составлением договора купли-продажи занимается нотариус, эта услуга оплачивается в рамках технической работы при подготовке к сделке, ее стоимость — пять тысяч рублей. Кроме того, участникам сделки нужно заплатить госпошлину за удостоверение договора — полпроцента от суммы договора (но не более 20 тысяч рублей). В целом затраты сторон на нотариальное удостоверение договора не могут превышать 25 тысяч рублей.

Простая письменная форма договора купли-продажи

В остальных случаях договор купли-продажи можно заключить в простой письменной форме. Это значит, что для такого договора нет рекомендованных образцов, стороны могут составить соглашение самостоятельно или скачать образец в Интернете, заполнив от руки, и после подписания договор будет иметь законную силу. Другой вариант — обратиться за составлением договора к юристу или в агентство недвижимости (каждое агентство предоставляет услугу юридического сопровождения сделки). Стоимость подготовки договора в разных компаниях варьируется от одной до пяти тысяч рублей.

«По содержанию простая письменная форма действительно достаточно проста, — рассказывает юрист компании «ГРАНТА-недвижимость» Татьяна Третьякова. — По сути, в ней может содержаться только следующая информация: паспортные данные покупателя и продавца, адреса их местожительства, адрес продаваемой квартиры и цена, а также сведения о тех, кто в ней зарегистрирован и имеет право ею пользоваться».

Какие дополнительные условия включают в договор?

Кроме обязательных пунктов, без которых договор купли-продажи считается незаключенным, допускается включение в него дополнительных условий. Они необязательны с точки зрения закона, но их обычно включают, чтобы закрепить основные моменты проведения сделки, важные для сторон.

  1. Помимо адреса в договоре рекомендуется указать основные характеристики квартиры: ее площадь, количество комнат, этаж, на котором она расположена, чтобы у покупателя не было сомнений, в отношении какого объекта заключается договор.
  2. Рекомендуется указывать семейное положение продавца и покупателя. Если продавец на момент совершения сделки заявляет, что в браке не состоит, это следует указать, чтобы у покупателя была подстраховка. Поскольку по закону все приобретенное в браке недвижимое имущество является совместной собственностью супругов, то если второй супруг не знает о продаже или не давал согласия на сделку, то сделка может быть оспорена.
  3. В договоре также обычно указывают последствия признания сделки недействительной. Для этого перечисляются соответствующие статьи Гражданского кодекса. По общему правилу в случае расторжения договора продавец обязан возвратить покупателю деньги в полном размере, а покупатель — товар (то есть квартиру). Уточняется, в какие сроки и в какой последовательности это должно произойти.
  4. Оговаривается способ передачи денег и вариант расчета за квартиру. Если для совершения сделки используется ипотечный кредит, на включении этого пункта настаивают банки. Если сумма должна быть перечислена на счет продавца, в договоре указывается номер конкретного счета. Когда при расчете используется банковская ячейка, прописывается, при каких условиях продавец сможет получить к ней доступ.
  5. Договор купли-продажи можно сделать еще более подробным и указать остальные условия предстоящей сделки. Такие как срок снятия с регистрационного учета в квартире зарегистрированных лиц (если на момент совершения сделки в квартире остаются прописанные); срок передачи ключей покупателю; какое имущество входит в стоимость квартиры и должно в ней остаться на момент передачи объекта покупателю.

«Если стороны хотят включить в договор какие-то определенные пункты, закрепить подписями важные для них условия, стороны могут сделать необходимые дополнения, закон это позволяет, — объясняет Татьяна Третьякова. — Зачастую в договор добавляют информацию о последствиях признания сделки недействительной. Однако, даже если эти пункты в договор не будут включены, это не значит, что покупатель остается незащищенным. Все эти положения содержатся в Гражданском кодексе, и в случае наступления определенных обстоятельств они будут применяться независимо от содержания договора».

Договор купли-продажи вступает в силу с момента его подписания сторонами. Все перечисленное — только общий список условий, которые стороны включают в договор купли-продажи квартиры. Кроме них в конкретной ситуации в договор могут быть добавлены новые пункты в зависимости от обстоятельств сделки, а также от того, кто продает и покупает квартиру.

Порядок заключения

При заключении договора допустимы варианты проведения сделки:

  1. Вначале заключается предварительный ДКП (ПДКП) с получением аванса или задатка.
  2. Стороны сразу заключают сделку без предварительных договорённостей.

Если аванс уплачивался, это обстоятельство вносится в ДКП, а сумма аванса засчитывается при расчёте.

Подписав документ, производят расчёт по сделке. Покупатель передаёт деньги продавцу, а продавец передаёт покупателю расписку за полученные по сделке деньги.

Что необходимо иметь на руках?

От продавца потребуется пакет документации, состоящий из следующего:

  • Гражданский паспорт с пропиской. Для представителя – генеральную или специальную доверенность, удостоверенную нотариально.
  • Правоустанавливающий документ.
  • Свидетельство о праве собственности, или выписка из ЕГРН.
  • Техническая документация из БТИ.
  • Кадастровый паспорт объекта.
  • Справка об отсутствии обременений залогом или ареста.
  • Разрешение от супруга, если имущество нажито совместно.
  • Копия лицевого счёта.
  • Выписка из домовой или поквартирной книги – на квартиру или дом.
  • Кадастровая справка об отсутствии строений – на ЗУ.
Если недвижимость получена в дар или по наследству, то разрешение супруга не потребуется. Покупателю достаточно иметь паспорт с пропиской, при оформлении ипотеки – кредитный договор.

Технические требования к составлению

Договор должен составляться только в простой письменной форме. Электронные варианты и устные договорённости не имеют силы. Он обязательно предъявляется в распечатанном виде на бумажном носителе.

В положениях о правилах составления ДКП нигде нет запрета на предъявление рукописного варианта. Поэтому такой запрет не может распространяться на правоспособность документа, если он написан чётким каллиграфическим почерком. Но если почерк нечёткий, заполненный документ не будет признан по другим основаниям: как не отвечающий требованиям, предъявляемым к качеству документации Росреестром.

Что указать о сторонах, нужен ли СНИЛС?

Реквизиты СНИЛС в договоре указывать не обязательно. Эти сведения относятся к персональным данным, которые защищены законодательством. Обязательно указывают сведения о сторонах:

  • ФИО;
  • серия и номер паспорта;
  • кем и когда паспорт выдан;
  • код подразделения;
  • адрес прописки.

Сведения о предмете

Сведения объекте, который выступает предметом сделки, состоят из обязательных кадастровых и технических сведений. Если это квартира, то указывается:

  • адрес расположения;
  • этажность дома, этаж;
  • число комнат;
  • общая и жилая площадь;
  • наличие (отсутствие) балкона или лоджии.

Аналогичные сведения вносятся, если продаётся частный дом. Но здесь дополнительно указывают сведения о ЗУ, на котором возведён дом. В числе обязательных сведений на землю с домом или без, следующие:

  • площадь;
  • почтовый и/или кадастровый адрес;
  • право владения: собственность, аренда или иное;
  • категория ЗУ, вид разрешённого использования.
Если продаётся нежилое строение, обязательно указывают его целевое назначение, метраж и адрес.

Содержание и существенные условия

К существенным условиям, без которых договор не вступит в юридическую силу, относятся сведения:

  • кадастровые и технические характеристики объекта;
  • сведения о сторонах договора;
  • факт передачи недвижимости и получения денег в установленном размере;
  • стоимость объекта;
  • условия и сроки передачи недвижимости покупателю;
  • условия и сроки передачи денег продавцу;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон.

В заключение обязательно ставятся подписи продавца и покупателя, с расшифровкой фамилии.

Имеет ли значение место?

Документ может составляться в любом населённом пункте, его правоспособность от этого не изменяется. Главное, чтобы сведения о месте заключения было внесено в «шапку» документа, после его наименования. Иначе договор не будет принят на регистрацию.

Государственная регистрация перехода права собственности

Государственная регистрация представляет собой юридический акт, который служит подтверждением признания государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения права на недвижимое имущество. Использование этой процедуры является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое можно оспорить только в судебном порядке.

Порядок проведения регистрации установлен ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Право собственности на недвижимое имущество может перейти к покупателю с момента проведения государственной регистрации. Если оно исполнено до этого момента (прошла передача документов, а также выселение и вселение), перехода права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества к покупателю не произошло.

Однако в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по требованию другой стороны суд имеет право вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности. Следует помнить, что регистрации подлежит не сам договор продажи, предмет которого — недвижимость, а переход права на нее.

Важно помнить, что законодатель сделал исключение и установил некоторые особенности продажи жилых помещений: договор продажи жилого дома или квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит обязательной государственной регистрации и может считаться заключенным только с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 ГК РФ). Это значит, что при продаже жилых помещений государственной регистрации подлежат не только переход права собственности, но и соответствующий договор.

Документы, необходимые для купли-продажи квартиры в 2020 году

Необходимы следующие:

  1. Выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности).
  2. Согласие на продажу квартиры от супруга (если вы состоите в браке).
  3. Доверенность (если нет собственника на сделке).
  4. Разрешение органов опеки и попечительства (если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетние дети)
  5. Справка об отсутствии задолженности за квартиру.
  6. Паспорт (двух сторон)

Если в доме зарегистрированы несовершеннолетние дети, предоставляются акты о регистрации рождения.

Если за владельцем числятся долги, прилагается справка, выданная Федеральной Налоговой Службой.

Примите во внимание, что во время подготовки основного пакета документации, могут потребоваться дополнительные бумаги. Это увеличивает время сбора справок.

Самостоятельно

Самостоятельное оформление требует знаний, пункты должны быть оформлены правильно, чтобы сделку не аннулировали. Наш сервис с помощью юристов подготовили шаблон договора купли-продажи квартиры, которые наиболее полно описывают все нюансы заключения сделок. Документы универсальны и защищают права всех участников сделки.

Нотариус

Обратившись к нотариусу, клиенты могут не принимать активное участие в процессе, всю работу сделает представитель.

Куда подаются документы?

Чтобы оформить договор купли-продажи квартиры через МФЦ помимо стандартной процедуры (составление и подписание соглашения), стороны сделки (продавец-покупатель) берут талоны и ждут своей очереди в МФЦ (процедура платная и не в каждом городе РФ предоставляется).

После этого, одна сторона – старый владелец – пишет заявление на отчуждение прав, а новый владелец – на приобретение прав собственности на квадратные метры.

Источники

  • https://www.zakonrf.info/gk/549/
  • https://blog.DomClick.ru/post/dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-zachem-on-nuzhen-i-kak-ego-sostavit
  • https://www.zaconoved.com/dogovor-prodazhi-nedvizhimosti/
  • https://www.sibdom.ru/journal/1647/
  • https://urist.expert/nedvizhimost/sdelki-s-ned/pokupka-prodazha/dokumentatsiya/poryadok-zaklyucheniya-dkp.html
  • https://vseiski.ru/dogovor-prodazhi-nedvizhimosti.html
  • https://rosreestor.info/kak-oformit-dogovor-kupli-prodazhi

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: