Как приватизировать комнату в муниципальной квартире, можно ли приватизировать часть муниципальной квартиры

Особенности закона

Можно ли приватизировать комнату в муниципальной квартире? Регламент приватизации жилья в РФ содержится в ФЗ «О приватизации…» от 04.07.91 года.

Согласно ему квартира приватизируется исключительно целиком в долевую собственность или в собственность одного из зарегистрированных, при условии отказа остальных лиц.

Оформление в собственность части жилья не предусмотрено. Но в то же время произвести подобное действие можно, если часть квартиры или комната выделена в натуре. Квартира в этом случае становится по сути коммунальной.

Статья 72 ЖК РФ предусматривает возможность обмена такой квартиры на другое жилое помещение, предоставленного по договору соц. найма.

Право на однократное участие в бесплатной приватизации имеет каждый гражданин РФ постоянно зарегистрированный в муниципальном жилье (читайте о праве на повторную приватизацию).

Если препятствием для реализации данного права является несогласие кого-либо из прописанных в квартире, можно попытаться осуществить его, оформив права собственности только на свою часть жилья.

Цели

Выделение комнаты с последующей её приватизацией позволяет стать полноправным владельцем жилплощади. С момента получения Свидетельства о собственности на комнату владелец может совершать следующие действия:

  1. Заключать сделки по отчуждению комнаты (доли).
  2. Прописывать на свою жилплощадь любых жильцов без согласия соседей.
  3. Сдавать комнату в аренду.
  4. Завещать данную жилплощадь.

Минусом приватизации отдельной комнаты является отсутствие прав на места общего пользования.

С момента приватизации части муниципальной квартиры собственник становится владельцем только определённого количества квадратных метров.

Остальной площадью (ванной, санузлом и подсобными помещениями) он может только пользоваться совместно с другими жильцами. Имущественных прав на эту площадь у него не будет.

Как выделить долю?

Для приобретения прав собственности на часть квартиры обязательным условием является выделение этой части в виде отдельной доли в натуре.

Поскольку законом запрещается приватизация части общего объекта, следовательно, возможность приобретения прав собственности на долю станет возможной, если она станет отдельным объектом.

Чтобы такая возможность появилась, часть квартиры должна соответствовать следующим требованиям:

  1. Представлять собой отдельную комнату или несколько комнат.
  2. Иметь отдельный вход.
  3. Быть полностью изолированным от других комнат помещением.

При наличии возможности отделения части помещения, начать нужно с обращения к владельцу жилья – органам местного самоуправления. Поскольку для раздела требуется перепланировка квартиры, в заявлении необходимо попросить разрешение на подобные действия.

В случае положительного ответа необходимо обратиться в соответствующую организацию для составления проекта перепланировки.

По соглашению сторон

Как приватизировать комнату в муниципальной квартире? При отсутствии возможности выделить комнату вместе с частью санузла и кухни, раздел можно провести по соглашению сторон.

В этом случае зарегистрированные в квартире составляют соглашение о праве пользования жилым помещением, в котором определяется, какая конкретно комната принадлежит каждому жильцу.

В соглашении указываются следующие сведения:

  1. Стороны договора. Личные и паспортные данные, сведения о дате регистрации в квартире.
  2. Адрес и характеристика помещения.
  3. Распределение комнат между жильцами с указанием их площади.

Документ подписывается сторонами и заверяется у нотариуса.

По соглашению каждому в пользование передаётся конкретная комната, остальная площадь квартиры остаётся в совместном пользовании.

Таким образом, квартира становится коммунальной с изолированными жилыми помещениями и местами общего пользования.

Составление отдельного договора найма

Можно ли приватизировать долю в муниципальной квартире без согласия остальных жильцов? Если договориться с жильцами квартиры мирным путём не удаётся, приватизацию доли в муниципальной квартире можно осуществить только путём составления отдельного договора найма.

В этом случае последнее слово остаётся за собственником помещения, то есть органами местного самоуправления.

Гражданину нужно обратиться в администрацию поселения с просьбой о заключении новых договоров социального найма на занимаемую жилплощадь.

Добиться положительного решения властей в этом случае достаточно сложно, поскольку превращение квартиры в коммунальную властям не выгодна.

Но при наличии веских аргументов и лояльного отношения органов местного самоуправления такой вариант всё-таки возможен.

Если власти пойдут навстречу гражданам и заключат несколько договоров найма с жильцами муниципальной квартиры, каждый из них станет владельцем комнаты и сможет приобрести права собственности на неё.

В случае отказа властей в проведении процедуры, можно попытаться решить вопрос через суд. Гражданин подаёт исковое заявление о перезаключении договоров социального найма.

Жильцы должны доказать, что между ними нет семейных отношений, и хозяйство они ведут по-отдельности. При обращении в суд с подобным заявлением целесообразно воспользоваться помощью опытного юриста.

Как приватизировать комнату в муниципальной квартире?

Итак, мы выяснили, что приватизация доли, части и комнаты возможно только при общей приватизации жилья. Отдельно допускается оформление прав на комнату в коммуналке. Но для этого нужно перевести муниципальное жилье в статус коммунальной квартиры, что не так просто сделать.

Поэтому, действуем по следующему сценарию: переоформляем муниципальную недвижимость в собственность и распределяем доли по завершении этапа подписания договора с администрацией.

Порядок и этапы

Ниже представлены этапы приватизации комнаты в муниципальной квартире в соответствии с изменениями в законодательстве:

  1. Подготовка и отправка документов в местную администрацию или ГБУ «Мои документы» (МФЦ).
  2. Составление заявления на приватизацию муниципальной квартиры (целиком).
  3. Подписание договора на передачу жилья в долевую собственность.
  4. Утверждение права собственности в Едином реестре недвижимости.

Жилье перейдет в совместную долевую собственность. Нас интересует приватизация отдельной комнаты, а значит порядок действий на этом не заканчивается. Потребуется заключить договор на передачу части или комнаты квартиры во владение одному из членов семьи. Наконец, останется зарегистрировать жилплощадь в Росреестре и получить выписку из ЕГРН (вместо свидетельства).

Процедура

Подробная пошаговая инструкция по приватизации комнаты в муниципальной квартире в 2020 году:

  • Определиться с правоотношениями

Первое, что нужно выяснить – подлежит ли жилье приватизации. Обратите внимание, что у вас на руках должен быть правоустанавливающий документ – договор социального найма (реже – ордер). Без него вы не сможете приватизировать ни комнату, ни долю в муниципальном жилье.

  • Заручиться согласием членов семьи

Частичная приватизация является добровольной процедурой – без согласия остальных членов семьи ничего не выйдет. Поэтому если в квартире зарегистрировано несколько человек, нужно получить согласие каждого из них. Если кто-то против, потребуется оформить нотариальный отказ. Доля отказника делится между остальными участниками приватизации.

  • Обратиться в БТИ

Перед тем как приватизировать муниципальную квартиру или ее часть нужно провести осмотр жилья. Сотрудники БТИ установят факт перепланировки, неузаконенных пристроек, реконструкций, увеличения метража. Скажем, если жилье будет признано аварийным – в приватизации доли, части и комнаты откажут.

  • Подготовить документы

Следующим этапом наниматель и члены его семьи собирают документы: подтверждающие личности, техническое состояние жилья, права на квартиру, сведения о неучастии в процессе до настоящего момента и др.

  • Обратиться в местную администрацию или ГБУ «Мои документы»

Вместе с документами подаются заявления от всех участников приватизации. Готовый бланк заявления выдадут в жилищном отделении или в органе местного самоуправления.

  • Подписать договор

Обращаем ваше внимание, что это договор с администрацией о приватизации муниципальной квартиры в совместную долевую собственность. Переоформить отдельную комнату или часть жилого объекта можно на следующем этапе.

  • Составить договор на передачу комнаты

Подписывается уже не с администрацией, а с другими долевыми собственниками. После обсуждения всех нюансов комната перейдет во владение одного из членов семьи (например, ребенка).

  • Получить выписку из ЕГРН

Завершает процедуру регистрация права собственности в Кадастровой Палате. От соискателя потребуют новый пакет документов и заявление, а затем зарегистрируют обновленные сведения в реестре прав. Начиная с 2020 года, вместо свидетельства о праве собственности выдают выписку из ЕГРН с печатью.

Документы

Существенное внимание уделяется сбору документов для приватизации муниципальной квартиры в совместную долевую собственность.

Соискатели должны подготовить:

  • свидетельства о рождении и паспорта участников процедуры;
  • справка о количестве зарегистрированных в квартире лиц (выдаётся в УВМ или в жилищном отделении при Управляющей компании);
  • договор соцнайма жилья;
  • несколько заявлений по числу участвующих в процедуре лиц (включая детей до 14 лет);
  • письменное разрешение от органа опеки (при участии несовершеннолетних);
  • заверенный у нотариуса отказ (если таковой имеется);
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • техпаспорт на муниципальную недвижимость (выдается в БТИ);
  • сведения о том, что комната не принадлежит другим гражданам, а участники приватизации не участвовали в процедуре ранее;
  • нотариальная доверенность (при необходимости);
  • выписка по лицевому счету (-ам) об отсутствии задолженности.

Также могут потребоваться дополнительные документы. Если возникнет необходимость о них сообщат в администрации или в Росреестре.

Приватизация в общем порядке

Вообще, жильцы вправе самостоятельно договориться о приватизации. Как приватизировать жилье можно прочитать здесь. А сейчас же больше интересует последствия такого шага.

Поскольку квартира передается в частную собственность лицам, проживающим в ней, при числе «приватизаторов» больше 1 возникает общая долевая собственность. При этом каждый из них получает свою долю в праве, в зависимости от количества участников приватизации. Например, если принимали участие 3 человека, то каждый получает долю в размере 1/3. И после этого гражданин может делать со своей долей все, что заблагорассудится: дарить, продавать, менять.

Как можно приватизировать долю в квартире через «коммуналку»

Второй способ – попытка перевести квартиру в разряд коммуналок. Для этого нужно, чтобы жилье:

  • имело помещения, полностью изолированные от других (комнаты);
  • предполагало наличие отдельного входа в каждую из комнат (не должно быть проходной комнаты).

Если эти условия выполнены, нужно обратиться в муниципалитет с просьбой фактически разделить помещение для образования «коммуналки». Вместе с обращением нужно приложить проект перепланировки, утвержденный в профильном ведомстве.

Но итог подобного обращения заранее предсказуем: муниципалитет откажется дробить квартиру. А у заявителя нет законного права принудить чиновников к реализации задумки. А если по каким-либо причинам власти согласятся, то останется лишь провести перепланировку и оформить отдельные договоры социального найма для каждой из комнат. Как только договоры будут подписаны, начинается процесс приватизации. В принципе он ничем не отличается от того, который применим для квартиры целиком. Ведь полученная комната будет являться обособленным объектом собственности.

Только после этого человек сможет сказать: имею долю в приватизированной квартире. Пока же приватизация или хотя бы отдельный договор не заключен, ни о какой доле в квартире (точнее, в праве на нее) речи не идет.

Так как же приватизировать долю в квартире? Обратиться к 3-ему варианту, то есть потребовать обмен квартиры на самостоятельные и обособленные жилые помещения.

Как можно разменять муниципальную квартиру для последующей приватизации

Для обращения в муниципалитет с требованием о размене квартиры, заявитель должен учесть, что возникшая ситуация удовлетворяет ряду условий.

  1. Под одной крышей проживают фактически чужие люди.
  2. Один из квартиросъемщиков ведет асоциальный образ жизни, намеренно отравляет быт другим жильцам.
  3. Нарушены права и законные интересы несовершеннолетнего или недееспособного гражданина.

Важно! Основания для размена муниципальной квартиры можно уточнить у юриста в рамках телефонной консультации.

Но нужно, чтобы все жильцы были согласны с разменом. А если по каким-либо причинам согласовать размен не удается, то вполне возможно требовать таковой через судебные органы. Но если все жильцы согласны, остается лишь обратиться в мэрию (если там откажут, придется опять же, идти в суд).

Самостоятельно искать правды в суде в подобной ситуации не следует. Ведь в процессе будет участвовать сразу несколько лиц, и большинство из них будут не согласны с принудительным разменом:

  • ответчик – лицо, изначально не заинтересованное в переезде и даже просто оформлении права собственности на квартиру;
  • муниципалитет – как собственник спорного помещения, к тому же не имеющий свободных площадей для осуществления размена по решению суда;
  • органы опеки – как основной защитник прав и интересов несовершеннолетних или недееспособных лиц, права и интересы которых затрагивает судебный процесс.

В подобной ситуации невозможно определить ни перспективы дела, ни даже основания для инициации процесса. Лучше консультироваться с опытным юристом, который даст необходимые советы и рекомендации, выступит на стороне клиента и защитит его права.

Можно ли приватизировать долю в квартире без согласования

Наконец, рассмотрим самый главный вопрос – можно ли каким-то образом приватизировать долю в квартире без согласования, превращения в коммуналку или размена? Увы, но закон это исключает. Квартира находится в собственности единого лица (муниципалитета). Следовательно, долевого права на нее не существует.

А если нет долевого права, то нет и доли квартиры. И у заинтересованного лица остается лишь право пользоваться и владеть квартирой. А вот распоряжаться ею он не может.

Можно ли приватизировать долю?

Те, кто проживает в муниципальной недвижимости наверняка ужа давно мечтают о собственном жилье. Но, к сожалению, не каждый может себе позволить скопить нужную сумму средств для того, чтобы приобрести жильё целиком.

Соответственно, у проживающих в квартире по социальному найму встаёт закономерный вопрос — можно ли приватизировать комнату в таком жилье, то, как именно это можно осуществить? Об этих аспектах мы и поговорим.

Кто имеет право?

К сожалению, в современном законодательстве нет отдельно взятого нормативного акта, который бы полностью раскрывал все сложные и проблемные моменты обсуждаемого вопроса.

Мы скорее имеем дело с большим объёмом отдельных норм отдельных нормативных актов.

Если основательно покопаться в законодательстве и изучить некоторые положения, а также удалить время судебной практике, много становится понятным и на ряд вопросов находится ряд ответов.

За все манипуляции с жильём в принципе отвечает Жилищное законодательство во главе с жилищным кодексом. Именно в его статьях мы находим ссылку на то, что же на самом деле представляет собой приватизация, какого ее понятие.

Также жилищный кодекс в своих статьях рассказывает нам о понятии доли.

Корме того, важно учитывать тот факт, что именно в законе говорится о том, что факт приватизации муниципальной недвижимости может в принципе состояться. Об этом говорит статья 72 Жилищного кодекса.

Без согласия

Любая приватизация, вне зависимости от того о какой недвижимости идёт речь должна производиться только с непосредственного согласия всех лиц проживающих в недвижимости и указанных в договоре.

Если лицо решило провести перевод в частную собственность на себя самостоятельно, не уведомив об этом проживающих по договору социального найма, то вероятнее всего, если иные лица изъявят протест по поводу этого действия, то процедура будет отменена.

Что дает данная процедура?

Этот процесс даёт ее собственнику следующие бонусы:

  1. Возможность владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимым имуществом.
  2. Прописывать и заселять иных лиц.

Как видите, плюсы в данной ситуации есть, однако, приватизация доли в муниципальной жилплощади — это несбыточная мечта.

Дело в том, что законодательство совершенно законно позволяет приватизировать муниципальную квартиру полностью, но вот ее конкретную часть просто невозможно.

Ещё несколько лет назад подобное действие было возможно и только ввиду того, что тогда законодательство не было достаточно проработано для того, чтобы удалить внимание данному вопросу.

Сегодня же когда в жилищный кодекс уже были внесены изменения, подобные действия просто на просто невозможно ввиду того, что это противоречит закону.

Регистрация перехода права собственности

С договором на руках жилец обязан пойти в местное отделение Росреестра (оно же часто в просторечии именуется Регпалатой) и там подать новое заявление — о регистрации перехода права собственности. Без этого все его предшествующие действия не будут иметь никакого смысла, т. к. по закону в России все права и все сделки с недвижимостью в обязательном порядке должны быть занесены в ЕГРН — реестр, где указано, кому принадлежит каждый объект и какие еще права в отношении него есть у кого-либо. Без регистрации в ЕГРН комнату нельзя будет ни продать, ни завещать — да, собственно, с юридической точки зрения она вообще не будет считаться принадлежащей гражданину.

Для Росреестра потребуются 2 основных документа:

  • договор о передаче комнаты;
  • квитанция из банка об уплате госпошлины (без этого регистрация производиться не будет) в размере 2000 рублей.

Возможно, специалист-регистратор потребует принести еще какие-то дополнительные документы.

После того как регистрация будет завершена, счастливый собственник получит на руки выписку из ЕГРН. С этого момента он может считать себя полноправным владельцем комнаты.

Куда нужно подавать документы?

Вы можете подать документы:

Когда будет готово решение о приватизации?

После того как ваш запрос будет зарегистрирован, в течение 46 рабочих дней вы получите один из следующих документов:

  • договор передачи с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности на приватизируемое жилое помещение — выдается на бумажном носителе лично в центре госуслуг «Мои документы»;
  • решение об отказе в предоставлении государственной услуги — выдается на бумажном носителе лично, посредством почтового отправления либо направляется в электронной форме в личный кабинет пользователя на mos.ru.

Если вы подавали документы в электронном виде и если решение о приватизации положительное, в момент подписания договора передачи вам необходимо будет предоставить следующие документы:

  • договор социального найма на приватизируемое жилое помещение;
  • ордер или выписку из распоряжения органа исполнительной власти;
  • нотариально удостоверенные документы, скан-копии которых были прикреплены к электронному запросу.

Какое жилье нельзя приватизировать?

  • находящееся в аварийном состоянии;
  • в общежитиях;
  • в домах закрытых военных городков;
  • служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных;
  • находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Возможна ли приватизация комнаты в общежитии

Главная проблема с их приватизацией — это статус жилья. Общежития всегда строились как жилье служебное, принадлежащее предприятиям или организациям и далеко не все из них успели поменять статус. В том случае, если конкретное общежитие не переведено в разряд муниципального или государственного жилья и до сих пор числится на балансе организации, оно под закон о приватизации не подпадает.

Поэтому, прежде чем собирать документы, необходимо получить согласие организации — владельца общежития на передачу его в городскую собственность. Если согласия получить не удается, можно попытаться сделать это через суд (хотя шансов на выигрыш в таком процессе почти нет).

Таким образом, комнаты в коммунальной квартире приватизируются по общим правилам, которые применяются к приватизации обычных квартир. Понадобится подать заявление и документы в администрацию и МФЦ, дождаться положительного решения, заключить договор о приватизации, и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Как продать долю приватизированной квартиры?

После приватизации муниципальная квартира переходит в собственность в равных долях. Каждому гражданину полагается одинаковая площадь, если не было заключено иное соглашение о приватизации. Долей распоряжаются по своему усмотрению. Но есть ограничения:

  • Объект нельзя обменять или реализовать. Только после согласия всех. Если хотя бы один собственник против, сделка не может быть осуществлена;
  • Если принято решение о продаже, совладельцы имеют приоритет перед другими покупателями.

Если собственник продает долю в приватизированной муниципальной квартире, он пишет уведомление или озвучивает устно во время собрания иных собственников. Указывает цену, а после ждет их решение. Если они не согласны со стоимостью или иными условиями, подписывается договор с посторонними покупателями.

Причины для отказа в приватизации

В приватизации жилья, которым люди пользуются по договору социального найма, могут отказать. На это могут быть следующие причины:

  • представлен неполный комплект документов;
  • подали вообще не те документы;
  • один из участников сделки уже истратил своё право;
  • нарушены права детей, о чём есть подтверждение из органов опеки и попечительства;
  • прочие причины.

Вне зависимости от того, какова причина отказа, он должен быть оформлен в письменном виде и быть аргументирован ссылками на действующее законодательство. Если заявитель считает, что ему отказали необоснованно, он может его обжаловать. Сделать это в судебном порядке или через вышестоящее начальство Росреестра.

Заключение

Итогом приватизации является зарегистрированное имущественное право, которое даёт возможность распоряжаться квартирой по усмотрению её владельцев.

Источники

  • https://zhivem.pro/kvartira/privatizacija/municipal-kv/doli.html
  • https://tbti.ru/kvartira/privatizaciya-doli-v-municipalnoj-kvartire.html
  • https://Pravda-Zakona.ru/article/mozhno-li-privatizirovat-dolyu-v-munitsipalnoj-kvartire.html
  • https://pravovoy-standart.ru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/privatizacija/municipal-kv/komnata-bez-soglasiya.html
  • https://nsovetnik.ru/privatizaciya/poryadok_privatizacii_komnaty_v_kommunalnoj_kvartire/
  • https://www.mos.ru/otvet-dom-i-dvor/privatizaciya-kvartiry/
  • https://ahrfn.com/privatizaciya/privatizaciya-chasti-municipalnoj-kvartiry.html
  • https://zen.yandex.ru/media/online_zakon/kak-privatizirovat-kvartiru-po-dogovoru-socialnogo-naima-5fbe09fed81aaf181b4552bf

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: