Как продать долю в квартире в 2021 году: можно ли, кому, как продать долю ребенка

Содержание
  1. Выделите свою долю в натуре
  2. Уведомите о желании продать долю других собственников
  3. Что делать до оформления договора купли-продажи доли в квартире?
  4. Алгоритм действий
  5. Права и обязанности нового совладельца
  6. Обязанности и права продавца
  7. Плюсы и минусы заключения у нотариуса
  8. Найдите, кому продать долю в квартире
  9. Сложно ли продать долю в квартире
  10. Изменения и нововведения по закону 2019
  11. Стоимость: госпошлина, налоги, сборы
  12. Если дело дошло до суда
  13. Что важно учесть при купле-продаже доли?
  14. Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
  15. Уведомление других собственников о намерении продать долю
  16. Зарегистрируйте договор купли-продажи в Росреестре
  17. Подготовьте документы
  18. Последствия нарушений при продаже доли
  19. Особенности самостоятельного заключения соглашения о купле-продажи долевой недвижимости
  20. Нюансы сделки
  21. Возможность оспаривания сделки
  22. Продажа доли несовершеннолетнего ребенка
  23. Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
  24. Регистрация перехода права собственности в Росреестре
  25. Юридическая сила документа
  26. Что изменилось?
  27. Процедура
  28. Причины продажи
  29. Затраты собственника
  30. Отличия общей долевой и совместной собственности
  31. Иск
  32. Кадастровый паспорт
  33. Кто чаще всего становится покупателем доли?
  34. Зависит ли схема продажи доли от ее размера?
  35. Стало проще и дешевле
  36. Выписка из ЕГРП
  37. Составление с помощью нотариуса
  38. Сроки
  39. Как правильно составить договор купли-продажи доли в квартире
  40. Если второй собственник против
  41. Итог

Выделите свою долю в натуре

Доля в квартире может быть натуральной и идеальной. Натуральная доля имеет четкие характеристики: например, за собственником закрепляется одна комната. На санузел и кухню распространяется долевая собственность, то есть он имеет право пользоваться ими. Идеальная — та, которую указывают в дробном соотношении, например, ⅓ для двухкомнатной квартиры. В этом случае все собственники имеют право пользоваться всеми помещениями в квартире.

Для продажи лучше, если доля будет выделенной, то есть покупатель получит в собственность одну или несколько комнат и право пользоваться общими помещениями. Согласно Статье 252 ГК РФ, выделить долю можно двумя способами: по соглашению всех собственников или через суд. Если другие совладельцы согласны с выделом доли в натуре, нужно подготовить договор и зарегистрировать его в Росреестре, а потом оформить кадастровый паспорт и другие технические документы. Если владельцы не согласны, можете обратиться в суд. Для этого понадобятся:

  

В большинстве случаев суд встает на сторону истца. Если нет никаких нарушений, скорее всего, вы получите выделение доли в натуре.

А можно ли продать долю в однокомнатной квартире? В ней нельзя выделить натуральную долю, потому что есть всего одна жилая комната, и ее нельзя разделить между владельцами. В этом случае можно продать долю в квартире без выделения. Будущий собственник получит право прописаться в ней и пользоваться всеми жилыми, нежилыми помещениями. В принципе, можно не выделять долю и в других случаях: этим сможет заняться новый владелец. Но если у вас есть время и желание получить больше денег от продажи, лучше заняться этим. Люди охотнее купят выделенную комнату, чем долю в общем имуществе.

Уведомите о желании продать долю других собственников

Продажа доли в квартире в 2021 году предусматривает преимущественное право покупки для совладельцев жилой недвижимости. Вы сначала должны уведомить других собственников, что собираетесь продавать свою долю. Если они захотят выкупить ее, оформите договор. Если нет — сможете продать долю постороннему лицу.

Подготовьте письменное уведомление для каждого совладельца. Укажите в нем сам объект недвижимости, цену, за которую вы планируете продать долю, сроки передачи имущества и порядок расчетов.

У совладельцев квартиры есть месяц на принятие решения. Если они напишут отказ от права преимущественной покупки, заверьте его нотариально. Если совладельцы никак не отреагируют на уведомление, вы сможете продать жилье через 30 дней с момента получения документа собственниками.

Можно ли продать долю в квартире, если нельзя никак связаться с собственниками? Да, но в этом случае вы должны доказать, что пытались уведомить их о продаже. Для этого нужно предоставить нотариальные свидетельства либо документы с почты, что вы отправляли письмо с уведомлением.

 

Важно. Вы должны продать долю по цене выше или такой же, какая была указана в уведомлении. Если решите снизить стоимость, нужно отправлять новые уведомления с текущей ценой. Иначе Росреестр может отказать в регистрации сделки.

Если решите продать долю в приватизированной квартире без уведомления совладельцев, Росреестр не зарегистрирует сделку. Сотрудник обязательно потребует письменный отказ собственников или доказательства, что вы пытались с ними связаться. Даже если сделка будет зарегистрирована, совладельцы смогут подать в суд и признать ее ничтожной.

Что делать до оформления договора купли-продажи доли в квартире?

Перед продажей своей доли в жилье постороннему физлицу, понадобится известить о появившемся желании других совладельцев жилой площади. Для этого нужно отправить письменное уведомление каждому совладельцу жилья за один месяц (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Если один из совладельцев квартиры решил продать свою долю одному из совладельцев, то в таком варианте, уведомление не отправляется (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Перед отправкой уведомления рекомендуется вначале обсудить свое намерение с совладельцами жилья для выяснения – не желает ли кто-нибудь из них приобрести долю, и, если такой покупатель найдется – обсудить условия сделки, с согласованием цены.

Если Продавец не знает всех совладельцев жилой площади, понадобиться запросить выписку из ЕГРН, где отображаются не только совладельцы, но и сведения, которые могут понадобиться для ДКП, а именно:

  • Кадастровый номер.
  • Общая и жилая площадь жилого помещения.
  • Также в этом документе отмечается нахождение или нет – квартиры в залоге.

Получить бланк из ЕГРН можно, воспользовавшись сайтом Росреестра. Стоимость такого бланка равна 300 рублей и предоставляется он на протяжении 3-х рабочих дней.

Уведомление требуется отправлять в письменном виде за месяц до заключения ДКПДК. Для предоставления полной информации по сделке, нужно в письме отразить:

  1. Стоимость продажи доли.
  2. Порядок платежей, в т.ч:
  • в какие сроки оформляется сделка;
  • В какой валюте совершаются расчет;
  • Способ расчета (наличными или перечисление на счет).
  1. Кто Покупатель доли и сроки заселения новым жильцом.

Уведомление можно отправить самому, путем личного вручения, или заказным отправлением, с вложенной описью, через почту России и с оповещением о вручении адресату, или воспользоваться услугами нотариуса.

При личном вручении извещении о реализации доли, рекомендуется сделать 2 экземпляра, чтобы адресат расписался о получении такого извещения.

При отправке почтой у продавца будет квитанция почты о получении письма адресатом. При этом, в квитанции непременно должна быть отображена опись письма, отправленного совладельцам жилья, хотя по мнению нотариальной палаты, такой бланк не обеспечивает доказательства, что Продавец действительно отослал совладельцам известие о реализации доли (мало ли что написано в таком извещении). Поэтому, в таких обстоятельствах, лучше вручить такое уведомление лично, с подписью получателя или воспользоваться услугами нотариуса.

У совладельцев есть месяц с момента получения уведомления, для покупки доли на отмеченных условиях. После прохождения данного срока, продавец вправе реализовать свою долю в квартире третьему лицу, так как совладельцы, после истечения данного срока, теряют преимущественное право на покупку доли.

Можно приступить к реализации своей доли и ранее месячного срока, при условии, что Продавец соберет от всех совладельцев отказные от приобретения доли Продавца. Отказ понадобиться оформить письменно и желательно подтвердить такой отказ нотариусом. Это условие не является обязательным, но нотариус может отказать в заверении ДКПДК пока совладельцы не удостоверят ему действительность отказа в приобретении доли.

Алгоритм действий

Для успешного совершения сделки сторонам необходимо придерживаться определенного порядка действий:

  1. В первую очередь необходимо определиться с конечной стоимостью, выставляемой на продажу части недвижимости. Для этого покупателю и продавцу нужно заключить дополнительное соглашение, где зафиксировать эту стоимость. Для установления реальной цены за жилую площадь можно обратиться к независимым оценщикам, которые не являются заинтересованными лицами, и не будут искусственно завышать или занижать стоимость.
  2. Специалисты советуют на первом этапе избегать конфликтов и решить финансовый вопрос мирным путем. Так одна сторона, продавец, может предоставить другой, покупателю, рассрочку по оплате, о чем указывается в соглашении, где прописываются сроки и размеры платежа.
  3. Далее, продавец и покупатель обязаны обратиться к нотариусу, где и оформить сделку подписав договорное соглашение о купле продаже. Как уже было сказано выше, такая обязанность возникла с июня 2016 года в связи с принятием ФЗ-172, где четко регламентирован порядок сделок с долевой недвижимостью.
  4. В завершении сделки осуществляется регистрация прав нового собственника на долю в недвижимости. Для этого дольщику можно обратиться как в Россреестр, так и в ближайшее отделение Многофункционального центра, в полномочия которого входит и такая услуга.

Для обращения в эти Госорганы сторонам необходимо оплатить государственную пошлину в размере двух тысяч рублей и представить следующие документы:

  • договорное соглашение о купле продаже части собственности, заверенное нотариально (количество экземпляров зависит количества сторон, участвующих в сделке);
  • выписку из ЕГРН (если собственность оформлена до 2016 года предоставляется кадастровый паспорт и свидетельство);
  • согласие одного из супругов, если жилплощадь приобреталась в браке;
  • письменное подтверждение об уведомлении остальных дольщиков (личная подпись долевого собственника или почтовое уведомление);
  • письменный отказ дольщиков воспользоваться преимущественным правом;
  • документы, удостоверяющие личность всех участников.

После чего сторонам выдается расписка, в которой перечисляются все принятые от них документы, и указывается дата и время получения готовых обновленных документов.

По истечении десяти дней, необходимых для регистрации новому владельцу выдается следующий пакет документов:

  • документ, подтверждающий право собственности (выписка из ЕГРН, к которой прилагается кадастровый паспорт жилплощади);
  • договорное соглашение купли продажи, с указанием о регистрации сделки в Россреестре.

В случае если долевые собственники плохо ориентируются в законодательстве, можно обратиться за консультацией к юристу, практикующему в данной сфере права или воспользоваться услугами представителя, предоставив ему на совершение всей процедуры нотариально заверенную доверенность.

Права и обязанности нового совладельца

После окончания регистрационной процедуры новый собственник наделяется не только правами на недвижимость, но и обязанностями по содержанию и использованию общей жилой площадью (кухней, санузлом и т.п.), что не должно нарушать законные интересы и права других дольщиков (регламентируется статьей 449 Гражданского кодекса).

Обязанности и права продавца

Продавец в свою очередь обязан уплатить налог с суммы, полученной от продажи доли если он:

  • владел частью недвижимости менее пяти лет, в размере тринадцати процентов, если цена за часть квартиры превысила один миллион (пункт 4 Статьи 217.1 Налогового кодекса);
  • если возникла обязанность по уплате налога, бывший владелец вправе вернуть часть денег посредством получения имущественного вычета, как через налоговую службу, так и подав заявление и все документы в бухгалтерию работодателя (статья 218 Налогового кодекса).

Плюсы и минусы заключения у нотариуса

Составить соглашение о купли-продажи квартиры в долях можно, как и самостоятельным образом, так и с помощью нотариуса. Если физические лица принимают решение оформлять документ самостоятельно, то этот процесс не потребует вложения денежных средств, что безусловно является положительным аспектом.

Однако далеко не все участники сделки, осуществляющие покупку или продажу, могут правильно составить договор в соответствии со всеми действующими законами, а также учесть все необходимые нюансы. Тогда продавец и покупатель сталкиваются с таким минусом, как потеря юридической силы документа и недействительность сделки.

Следует отметить, что имеется и множество плюсов, в случае обращения к должностному лицу, уполномоченному свидетельствовать и оформлять не только документы о купли-продажи недвижимости, но и целый ряд других бумаг. Нотариус самостоятельно проверит подлинность предоставленной информации, ознакомит всех участников сделки с их правами и обязанностями, взяв с них письменное подтверждение, а также убедиться в их дееспособности.

После чего нотариус, имеющий право доступа к государственному реестру, внесет в него договор. Если вы хотите затратить минимум усилий и времени, то рекомендуем прибегнуть к помощи нотариуса. Но стоит помнить о том, что квалифицированный и опытный сотрудник требует немалую плату за свои услуги.

Найдите, кому продать долю в квартире

Поиск покупателя можно начать и до рассылки уведомлений, и после. Если найти покупателей до, они могут не согласиться ждать месяц. Если после, можно будет сразу оформить договор купли-продажи недвижимости.

Искать покупателей можно разными способами. Самый эффективный — разместить объявления на популярных бесплатных сайтах. В описании обязательно укажите, что продаете именно долю, поставьте приемлемую стоимость.

Сложно ли продать долю в квартире

Реализовать долю несложно, если знать все тонкости процесса, варианты продажи и «подводные камни» в законодательстве.

Приняв решение о реализации имущества, необходимо учесть, что:

  • содольщик имеет преимущественное право приобретения;
  • предложенную содольщикам цену нельзя изменить в сторону уменьшения;
  • при продаже доли, собственником которой является несовершеннолетний, потребуется разрешение органов опеки и попечительства, а также предоставление ребенку альтернативного места жительства, не хуже предыдущего и не меньше в долевом соотношении;
  • необходимо разрешение второго супруга.

Изменения и нововведения по закону 2019

Относительно возможности отчуждения объектов в долевой собственности планируется ввод серьезного нововведения, а именно — запрет на продажу микродолей. Цель — препятствовать недобросовестным владельцам недвижимости и риелторам манипулировать иными жильцами с целью получения личной выгоды.

Пример. Гражданка Симонова владеет 1/18 долей 2-комнатной квартиры. Жилая площадь помещения составляет 28м2. По расчетам, площадь Симоновой в недвижимости равна 1,56м2, что явно недостаточно для проживания. Симонова пригрозила иным дольщикам (владельцам ½ и 4/9 долей), что продаст свою часть только за 400 тыс. руб., а это — ¼ реальной стоимости. Такое заявление поставило жильцов в тупик, ведь покупатель был найден, а его цель состояла в «выживании» остальных собственников.

Чтобы подобная ситуация не происходила, производится обсуждение законопроекта, после принятия которого будет нельзя:

  • производить регистрацию человека в объекте, если на него приходится менее определенного размера жилой пощади;
  • делить площадь на «микродоли», кроме случаев, когда они возникают в процессе приватизации или передачи жилья по наследству.

Размеры минимальных долей определяются в каждом регионе по-разному и будут разниться в пределах 8-15м2.

У «черных риелторов» не будет возможности скупать жилье за бесценок, а у дольщиков — шантажировать остальных жильцов. С принятием нового закона станет невозможной «продажа регистрации» для мигрантов, когда за определенную сумму хозяин прописывал 10-20 человек, а на каждого приходилось по несколько см2. К доле вернется истинное значение — часть имущества для проживания.

Остаются нерешенными вопросы: как будет производиться оценка микродоли, кто будет иметь возможность их покупать — только совладельцы или еще государство, и можно ли выкупить части, если они перейдут государству?

Вопрос о минимальной доле рассматривается только в плоскости отношений купли-продажи, регистрации, и не касается дарения, наследования, раздела совместно нажитого имущества между супругами.

Стоимость: госпошлина, налоги, сборы

Затраты на продажу доли третьему лицу или другому дольщику разнятся.

Если доля продается третьим лицам, возникают расходы на уведомление содольщиков. Каждому необходимо отправить письмо с уведомлением и описью вложения. Дополнительно могут понадобиться услуги нотариуса, который выдаст документ о том, что производились попытки уведомления.

В обязательные платежи входит:

  • НДФЛ;
  • госпошлина за регистрацию права собственности;
  • сумма нотариального тарифа за осуществление сделки.

Поскольку стоимость реализованной квартиры представляет для собственника доход, он должен внести в госбюджет 13% налога. Однако законом предусмотрены некоторые «послабления». До 2016 г. было установлено, что если недвижимость находится во владении от 3 лет, налог не платится. Впоследствии это правило стало действительно только для имущества, полученного в результате приватизации, дарения, по наследству или договору ренты. Для иных категорий срок владения увеличен до 5 лет.

При расчете применяют налоговый вычет в размере 1 млн. руб.

Один из обязательных платежей — нотариальный тариф для удостоверения сделки. Его сумма равна 0,5% от стоимости реализуемой доли, однако он не может быть менее 300 или более 20 000 руб.

Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2000 руб.

Если дело дошло до суда

При необходимости судебного разбирательства затраты увеличатся, однако если дело будет выиграно, издержки возлагаются на ответчика.

В затраты будут включены суммы:

  • Госпошлина за подачу иска. Ее размер рассчитывается исходя из стоимости доли. Чем больше цена, тем выше сумма госпошлины. Минимальный размер составляет 400 руб. (если цена ниже 20 тыс. руб.), а максимальный — 60 тыс. руб.
  • Дополнительные расходы связаны с услугами адвоката, предоставлением консультаций.

При отрицательном решении суда можно не только понести напрасные траты, но и обрести врагов в лице соседей. Поэтому рекомендуется достигать компромиссов.

Что важно учесть при купле-продаже доли?

Законом РФ не запрещается владельцу доли в жилом помещении распоряжаться нею, в т. ч. реализовать ее, либо одному из совладельцев, либо третьему лицу. При этом, понадобиться соблюсти все правила, отмеченные в предыдущем разделе.

Перед выделением доли из квартиры и намерением ее продажи, нужно учесть следующее:

  • Своим решением Продавец привлекает в помещение дополнительного собственника, в результате чего увеличивается численность совладельцев и вероятность конфликтов между ними.
  • При реализации своей доли в жилье одному из супругов, вначале понадобиться разделить право владения недвижимостью между супругами, так как обычно, конкретные доли между супругами не установлены.

СК РФ разрешено супругам делить свое имущество в любой период, не ожидая развода. Для этого понадобиться подписать соглашение, где будут отображены доли совместной жилой площади. Доли между супругами предполагаются равными, но в соглашении стороны могут разделить их по обоюдной договоренности (ч. 2 ст. 38 СК РФ, ч. 1 ст. 39 СК РФ).

В соглашении о распределении доли квартиры нужно отметить:

  1. Ф.И.О. супругов.
  2. Их паспортные реквизиты.
  3. Данные свидетельства о бракосочетании.
  4. При расторгнутом браке, прикладывается документ о его разрыве.
  5. Список разделяемого имущества.

Также, доли квартиры можно предварительно разделить при заключении брачного контракта, с подробным описанием не только доли квартиры, но предметов мебели.

  • При несогласии с разделом одного из супругов, проблема решается в судебном порядке (ч. 3 ст. 38 СК РФ).
  • При заключении брачного контракта, соглашение удостоверяется нотариусом.

И в первом, и во втором варианте, придется заплатить 500 рублей (подп. 6, 10 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

После выделения доли, квартира становится долевой собственностью, а каждый из супругов вправе свою долю выставить на продажу. При этом, надо будет непременно оповестить другого супруга о желании продать долю, и у того появляется преимущественное право приобретения данной доли.

Можно ли выкупить долю соседа против его воли?

Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.

Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.

Уведомление других собственников о намерении продать долю

В вопросе о том, требуется ли обязательное уведомление других собственников о намерении продать долю часто возникает путаница.

Зарегистрируйте договор купли-продажи в Росреестре

Сдать нотариальную сделку в Росреестр может любая из сторон договора, в одностороннем порядке. Будьте внимательны: в небольших населенных пунктах Росреестр принимает документы на регистрацию лично. В крупных городах обратиться в орган можно только через МФЦ.

В Росреестр нужно подать следующие документы:

паспорта обоих участников сделки, если покупатель присутствует;

нотариально заверенный договор купли-продажи на долю;

письменные отказы совладельцев от права преимущественной покупки или доказательства, что вы уведомляли их о желании продать долю;

выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности на долю.

Сотрудник Росреестра или МФЦ примет документы, выдаст опись, назовет дату подготовки новых бумаг. В назначенную дату новый собственник получит документы назад по расписке и выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности.

Сотрудники Росреестра могут запросить дополнительные документы, чтобы проверить чистоту сделки. Предоставьте бумаги или посетите Росреестр лично, если вас об этом попросили, чтобы сделка прошла успешно.

 

Подготовьте документы

Для начала проверьте, нет ли у вас задолженности по коммунальным платежам. Согласно действующему законодательству, нельзя продавать жилую недвижимость с имеющимися долгами. Если задолженности нет, возьмите справку в УК, ТСЖ или другой структуре.

При подписании договора купли-продажи или регистрации сделки в Росреестре вы передадите новому собственнику все документы на недвижимость. Также бумаги понадобятся для оформления покупки. Заранее подготовьте:

паспорт продавца — он понадобится для подписания договора купли-продажи и регистрации сделки в Росреестре;

правоподтверждающий документ — выписку из ЕГРН с указанием размера доли или свидетельство о праве собственности, если доля получена до 1 января 2016;

документы-основания получения доли в собственность, например, ДКП или договор дарения;

кадастровый паспорт жилого объекта, в котором указаны основные характеристики;

технический план, который доказывает отсутствие незаконных перепланировок;

письменные отказы собственников от права преимущественной покупки или доказательства рассылки уведомлений.

Выписку из ЕГРН можно взять онлайн, через МФЦ или в ближайшем отделении Росреестра. Если нет документов, которые могут подтвердить основание права собственности, их можно попробовать восстановить. Если нет кадастрового паспорта и технического плана, оформите их в БТИ или Росреестре.

Последствия нарушений при продаже доли

Если не пройти нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли, документы будут возвращены из Росреестра или МФЦ. Более серьезные последствия могут наступить, если будет нарушен уведомительный порядок.

Например, если в уведомлении будет указана не та цена, по которой в итоге была продана доля, другие собственник через суд могут потребовать перевода на себя права собственности.

По этой причине нужно всегда указывать в уведомлении реальную стоимость, соответствующую проекту договора с покупателем.

Если вообще проигнорировать требование закона об уведомлении, нотариус откажет в удостоверении договора. Такие же последствия наступят, если документы будут переданы в нотариальную контору до истечения 30 дней. Чтобы соблюсти все указанные нюансы, желательно воспользоваться поддержкой юриста на всех этапах сделки.

Особенности самостоятельного заключения соглашения о купле-продажи долевой недвижимости

Если вы самостоятельно хотите составить документ о купли-продажи имущества, находящегося в долевой собственности, то необходимо учесть все требования со стороны закона. А также в соответствии с установленными пунктами соглашения, официальная форма которого находится в свободном доступе, предъявить следующие данные:

  1. Нужно предоставить точную и проверенную информацию о доли, которую хотят продать. Следует указать площадь квартиры, индивидуальный номер земельного участка, зафиксированный в Государственном земельном кадастре, сведения о регистрации прав на владение квартирой в едином государственном реестре прав, а также цену, установленную на продаваемую долю.
    ВНИМАНИЕ! Долевая оценка должна производиться с помощью оценочных экспертов, в противном случае сделка купли-продажи будет считаться некорректной.
  2. Перечислить всех физических лиц, которые имеют какие-либо права на данное жилье. Также обязательно потребуется ознакомление лиц с их правами на жилье, после окончания процесса по приобретению доли новым покупателем. Переход доли на квартиру можно произвести как с помощью специального акта, так и просто прописать отдельным пунктом в договоре.
  3. Указать какие конкретно доли были проданы, за какую цену, а также срок на протяжении, которого покупатель обязуется выплатить данную денежную сумму.
  4. Также нужны подписи всех сторон сделки. Поставив подпись, продавец автоматически соглашается с тем, что условия документа для него выгодные, и он продает долю по собственному желанию, а не в результате психического или физического воздействия на него. Также физическое лицо, продающее долю на квартиру, обязано отдать ее не позднее срока 10 календарных дней.

    Покупатель, подписав документ, в свою очередь обязуется перечислять налоговые выплаты и ряд других необходимых платежей в соответствующие органы. А также подтверждает, что недвижимость перед покупкой была им осмотрена, и он не имеет никаких претензий.

  5. В самом конце договора нужно полностью прописать сначала Ф.И.О. продавцов, закрепленные соответствующими подписями, а потом покупателей.
ДЛЯ СПРАВКИ! Доли на квартиру находятся под залогом физического лица, которое их продало с тех пор, когда они были зафиксированы в реестре государственного типа, и до тех пор, пока за них не будет произведена оплата в полном объеме (статья 488 Гражданского кодекса).

Нюансы сделки

Есть и не совсем законные решения по продаже части недвижимости, если долевые собственники против продажи доли третьим лицам:

  • к примеру, будущий собственник может дать продавцу энную сумму денег, в виде займа, где залогом будет доля недвижимости. Чаще всего эта сумма равна стопроцентной стоимости доли. Оформляется это соглашением о займе, после чего, выжидаются все допустимые сроки возврата денежных средств, и залог остается у займодавца, на вполне законных основаниях;
  • также сделку можно оформить посредством дарения. Это особенно удобно для близких родственников. Так как они освобождаются от уплаты налога, предусмотренного при продаже квартиры. В соглашении необходимо указать квадратные метры даримой площади и перечислить лиц, у кого появится право собственности на эти квадраты. Передача денежной суммы осуществляется путем перечисления на банковский депозит. Этот способ можно назвать фиктивным дарением. Доля продана, деньги получены и все стороны довольны. Но необходимо знать, что за такое дарение предусмотрено наказание, как административное, так и уголовное, если третья сторона обратиться в судебный орган с неопровержимой доказательной базой.

Возможность оспаривания сделки

Законом допускается оспаривание сделок по купле продаже части квартиры в случае когда:

  • было нарушено преимущественное право дольщиков;
  • долевые собственники не были уведомлены о продаже соответствующим образом;
  • в части стоимости была изменена сумма в сторону увеличения;
  • был нарушен срок ожидания решения от собственников (меньше месяца).

При выявлении другими собственниками нарушения их прав они могут обратиться с исковым заявлением в судебную инстанцию в течение трех месяце с момента совершения сделки, где потребовать ее признания недействительной и перевода на них права покупки (регламентируется статьей 253 Гражданского кодекса).

Продажа доли несовершеннолетнего ребенка

Еще один актуальный вопрос владельцев недвижимости – как продать квартиру, доли которой оформлены на детей, и что по данному вопросу говорит закон РФ. Согласно законодательству, несовершеннолетний не имеет права распоряжаться недвижимым имуществом без согласия попечительства и опеки. В этом процессе первое место занимают интересы ребенка. Чтобы сделка получила одобрение вышестоящих органов, следует предоставить:

  • документ, подтверждающий открытие счета в банке на имя ребенка, на который будут перечислены деньги после продажи жилья;
  • подтверждающие факты о новом месте жительства, условия в котором не должны быть ниже, чем в реализуемом жилье.

Как продать квартиру с подаренными долями в квартире или комнате ребенку также установлено ст. 60 СК РФ, ст. 26, 28, 37 ГК РФ, которые говорят об имущественных правах ребенка, его дееспособности и возможности распоряжаться его имуществом.

Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?

Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет.

Регистрация перехода права собственности в Росреестре

С 2019-о года нотариус имеет возможность самостоятельно отправить подписанные в его присутствии документы на регистрацию в Росреестр, при этом вам не нужно платить за это никаких дополнительных денег за исключением обязательной государственной пошлины.

Тем не менее вы в праве отказаться и подать заявление о регистрации самостоятельно. Для этого можно обратиться непосредственно в отделение Росреестра (лично или через официальный сайт), в любой Многофункциональный Центр или через сайт госуслуг.

Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности – 2000 рублей при личной подаче заявления или 1400 в случае предоставления документов в электронном виде.
После успешной регистрации Росреестр вернёт вам договора с отметкой о регистрационной записи, а также выдаст ЕГРН для нового собственника.

Юридическая сила документа

Перед тем как приступить к покупке или продаже недвижимости, к примеру, второму собственнику, рекомендуем ознакомиться с законодательной базой, дающей ряд ценных указаний по этому вопросу. В статье под номером 454, которая содержится в Гражданском кодексе Российской Федерации, описаны суть договора и обязанности сторон, заключающих документ.

Если квартира находиться во владении ни одного собственника, а одновременно нескольких, то стоит обратить внимание на статью 250 этого же кодекса. Данный законодательный акт информирует как продавца, так и покупателя о правилах передачи и получения доли на имущество.

Что изменилось?

С 2016 года сделки с долями в недвижимости были невозможны без участия нотариуса.

Купля-продажа, дарение, обмен и иные договоры, где у недвижимости было сразу несколько собственников, требовали обязательного нотариального удостоверения сделок – без нотариуса никак.

Его присутствие, якобы, исключало возможность заключения притворных договоров и защищало права сособственников от мошенничества. Но на практике – лишь усложнило и повысило стоимость оформления. Законодатели взялись устранить эту проблему.

Теперь участие нотариуса не обязательно в двух случаях:

  • если это отчуждение или ипотека долей в праве собственности, где в одной сделке участвуют все собственники недвижимости;
  • если это ипотека долей, заключенная с банком или иной кредитной организацией.

Процедура

Если доля выделена, то есть собственник знает, какая часть ему принадлежит по документам (1/2, 1/5 или иная), необходимо определить ее стоимость.

Для оценки рекомендуется привести эксперта, который сможет объективно просчитать цену недвижимости на рынке с учетом ее размеров, местоположения, благоустройства, развития инфраструктуры.

После осуществления сделки отчуждаемая часть переходит новому собственнику, а продавец утрачивает на нее право собственности.

Причины продажи

Противоречия относительно стоимости доли являются главной причиной разногласий между совладельцами. И в этом нет ничего удивительного, ведь право на часть недвижимости могло возникнуть по причине, независящей от воли одного из совладельцев. К примеру, была проведена приватизация жилья, в процессе которой все члены семьи становятся долевыми собственниками (если они официально не отказывались от своей части недвижимости). Либо жилплощадь была разделена во время бракоразводного процесса.

Выделение долей не означает, что квартиру можно поделить в «натуре». Ведь в свидетельстве на собственность указывается лишь доля, к примеру, ½ или ¼, а не квадратные метры. И это дает только право пользования общей жилплощадью. Но «ощутить» или «пощупать» это право собственности не возможно, так как на бумаге не указано какие комнаты и за кем закреплены. Именно этот факт в первую очередь и является причиной продажи доли одним собственником другому.

Затраты собственника

Сделка по продаже доли в жилье нуждается в обязательном нотариальном удостоверении. С одной стороны, обращение к нотариусу увеличивает надежность сделки. Ее сложнее оспорить, так как специалист проверяет юридическую чистоту сделки.

С другой стороны, стоимость процедуры значительно увеличивается. Расходы на нотариальное удостоверение сделки по продаже доли квартиры включают фиксированную сумму и процент. Величина напрямую зависит от стоимости объекта.

Порядок расчета фиксированной суммы

Стоимость доли (р.) Для родных (р.) Для третьих лиц (р.)
1 млн. 5 тыс. 7 тыс.
1,5 млн. 6 тыс. 8 тыс.
2 млн. 7 тыс. 9 тыс.
2,5 млн. 8 тыс. 10 тыс.
3 млн. 9 тыс. 11 тыс.
5 млн. 13 тыс. 15 тыс.
7 млн. 17 тыс. 19 тыс.
10 млн. 23 тыс. 25 тыс.
15 млн. 28 тыс. 30 тыс.
20 млн. 33 тыс. 35 тыс.

Порядок определения процентной части тарифа для родственников:

  • если стоимость объекта составляет менее 10 000 000 р., то необходимо выплатить 3 000 + 0,2% от суммы сделки;
  • если цена доли составляет более 10 000 000 р., то нужно заплатить 23 000 + 0,1%.

Максимальная выплата не может превышать 50 000 р.

Порядок определения процентной части тарифа для третьих лиц:

  • если стоимость доли менее 1 000 000 р., то нужно выплатить 3 000 р. + 0,4%;
  • при стоимости объекта от 1 000 000 р., до 10 000 000 р., нужно заплатить 7 000 р. + 0,2%;
  • если цена превышает 10 000 000 р., то к выплате 25 000 р. + 0,1%.

Предельная сумма составляет 100 000 р.

В случае, если гражданин пользуется услугами нотариуса для оформления договора купли-продажи, то дополнительно необходимо оплатить правовые и технические услуги. На практике отказаться от такой выплаты невозможно.

Поэтому к величине госпошлины добавится еще одна выплата. Она различается в зависимости от субъекта РФ, в котором расположена квартира. Уточнить предельную стоимость в регионе можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Чтобы конкретизировать сумму нужно связаться с конкретной нотариальной конторой.

Отличия общей долевой и совместной собственности

Понятие долевой собственности подразумевает владение квартирой/домом в равных или неравных долях, где каждая из сторон вправе распоряжаться своей частью – дарить, продавать и передавать по наследству.

Совместная собственность не устанавливает четкие доли каждого из владельцев, что подразумевает пользование имуществом на равных правах. Распоряжаться помещением в таком случае можно исключительно с разрешения остальных дольщиков с выделом своей доли.

В 2020 году закон претерпел ряд изменений, которые в первую очередь направлены на обязательное нотариальное заверение сделки с долевой продажей недвижимости.

Иск

Чтобы правильно оформить иск, необходимо руководствоваться положениями . Согласно закону, документ содержит:

  • наименование суда, ФИО истца и ответчика и их адреса, контактные данные, указание цены иска;
  • название документа: «Иск о признании доли в квартире незначительной и выплате ее собственнику компенсации вместо выдела в натуре»;
  • суть документа, где указывается, при каких обстоятельствах была получена часть, есть ли правоустанавливающие документы, какие права собственника ущемлены, почему невозможен выдел в натуре;
  • прошение о выплате компенсации;
  • приложения;
  • дата и подпись.

К иску прилагаются документы:

  • удостоверение личности;
  • копии исков для ответчика, судьи;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • техническая документация на квартиру, выписка из ЕГРН, из домовой книги;
  • доказательства того, что выделить долю в натуре невозможно.

Кадастровый паспорт

Его следует заказать в Кадастровой палате (даже если ранее он был утерян). Изготовление кадастрового паспорта занимает максимум 10 рабочих дней.

Услуга не бесплатна – заказчик должен уплатить госпошлину, которая на 2016-й год составляет 220 рублей.

Оно может потребоваться, если муж и жена разводятся, но жилплощадь была приобретена, когда они еще находились в браке. Здесь один и супругов должен дать официальное согласие на сделку. Для этого оба супруга должны обратиться к нотариусу, предоставив ему свидетельство о браке (или, как вариант, о его аннуляции) и паспорта.

Если один из супругов скончался, требуется документ, свидетельствующий о смерти. Если жилплощадь была передана по наследству, дарственной или брачному договору, то вполне можно обойтись и без согласия.

Кто чаще всего становится покупателем доли?

Спрос на рынке недвижимости на доли есть. Конечно, он не сравним со спросом на отдельное жилье, но все же их покупают. При этом огромным заблуждением собственников является оценка стоимости доли.

Например, цена ½ доли в квартире и рыночная стоимость целого объекта, поделенная на два – это совершенно разные вещи. Цена доли всегда будет ниже, потому что в данном случае есть отягчающие обстоятельства, которые могут помещать новому собственнику полноценно пользоваться имуществом. Для определения рыночной цены своей доли лучше всего обратиться к независимому оценщику.

Лично на мой взгляд, рыночная цена доли всегда стремится к нулю, потому что это чемодан без ручки.

Если эту долю можно хотя бы выделить, например, речь идет об 1/3 в трехкомнатной квартире, при этом собственник может рассчитывать на отдельную комнату – это еще куда ни шло.

Зависит ли схема продажи доли от ее размера?

Нет. Условия и порядок действий одинаковы в любой ситуации, когда речь идет о продаже доли, неважно 1/3 это 2/3, 1/32 или 9/10.

Стало проще и дешевле

Основой смысл упрощения – это оформление купли-продажи, дарственной или ипотеки в простой письменной форме в случаях, когда:

  1. дом или квартира находится в общей долевой собственности нескольких совершеннолетних лиц, и их доли определены;
  2. в сделке участвуют все сособственники, и все они отчуждают свои доли;
  3. все участники сделки согласны на оформление договора без нотариуса.

Считается, что оно сделает заключение сделок с недвижимостью «простым и доступным». Мол, нотариальное оформление отнимает у граждан катастрофически много времени и содержит слишком много бюрократических препятствий. В результате планировать сделки приходится чуть ли не за несколько месяцев.

Плюс, расходы на нотариуса ощутимо бьют по карману. Только официально размер нотариального тарифа составит:

Стоимость жилья Тариф для сделок между несвязанными лицами Тариф для сделок между родственниками (супругами, детьми, родителями, внуками)
до 1 млн руб. 3 тыс. руб. + 0,4% стоимости жилья 3 тыс. руб. + 0,2% стоимости жилья
до 10 млн руб. 7 тыс. руб. + 0,2% от стоимости жилья, превышающей 1 млн руб.
свыше 10 млн руб. 25 тыс. руб. + 0,1% стоимости жилья, превышающей 10 млн руб., но не больше 100 тыс. руб. 23 тыс. руб. + 0,1% стоимости жилья, превышающей 10 млн руб., но не больше 50 тыс. руб.

А помимо него еще и расходы на составление договора, оценку отчуждаемого объекта, иные технические вопросы. Очевидно, что для бюджета конкретной семьи это более чем ощутимо. Тем более, если договор оформляется между близкими родственниками, для которых подтверждать законность сделки друг с другом попросту незачем.

Выписка из ЕГРП

В ней должно указываться, кто владеет квартирой, имеются ли на нее какие-то обременения, была ли она объектом судебных производств. Выписка выдается абсолютно бесплатно в Регистрационной палате.

Если долей жилплощади владеет несовершеннолетний, то для заключения сделки потребуется соответствующее разрешение (ксерокопия и оригинал). Последовательность действий приведена ниже.

  1. Если родители уже не в браке, но имеют родительские права, им необходимо обоим явиться в органы опеки с требуемыми документами на руках (их перечень приведен ниже).
  2. Что касается несовершеннолетнего, то он должен присутствовать лишь тогда, когда ему уже есть 14.
  3. В органы следует предоставить:
  • выписку из домовой книги;
  • паспорта;
  • документ о праве собственности;
  • паспорт (либо, как вариант, свидетельство о рождении) несовершеннолетнего владельца;
  • тех. паспорт.

Две недели органы занимаются рассмотрением заявления и проверкой на предмет ущемления прав ребенка. Если все в норме, то выдается разрешение в письменном виде на совершение сделки.

  1. Копии извещения для всех граждан, которые имеют право собственности на жилье. Каждая из копий должна быть заверена нотариально.
  2. Документ, свидетельствующий о передаче заявления.
  3. Почтовые уведомления (ксерокопии), которые подтверждают, что всем собственникам были отправлены соответствующие заявления.

Стоит отметить, что документ, который свидетельствует о передаче извещения, может потребоваться в том случае, если получатель уклоняется от личного получения.

Составление с помощью нотариуса

Если по каким-либо причинам вы хотите продать долю с помощью нотариуса, то этот процесс проходит в несколько основных этапов:

  1. предварительная консультация и обсуждение всех вопросов и сроков, касающихся купли-продажи квартиры в долях.
  2. Проверка достоверности предоставленной информации на недвижимость, подготовка нужного пакета документов и регистрация прав в бюро технической инвентаризации и паспортном столе.
  3. Заключение договора купли-продажи, ознакомление с ним лиц, проживающих на территории данного жилья и подпись данного документа (не только сторонами сделки, но и нотариусом).
  4. Осуществление регистрации прав на владение в Росреестре, а также фиксация тех прав на квартиру, которые возникли раньше, но не были зарегистрированы (если такие имеются).
  5. Получение документов двух видов: соглашения о купли-продажи доли на квартиру и свидетельство на право владения недвижимостью, нотариально удостоверенное.

Таким образом, перед тем как приступить к покупке-продаже определенной доли имущества, не спеша взвесьте все плюсы и минусы самостоятельного заключения сделки и ее проведения с помощью нотариуса. После чего смело приступайте к этому процессу, не забывая о действующих законах Российской Федерации.

Сроки

В лучшем случае от момента подачи иска до принятия решения пройдет не более 2 месяцев. Такой срок предусмотрен . В реальности дело может затянуться на год и более по причине неявки ответчика по уважительной причине или без нее, из-за выявления новых фактов по делу, необходимости проведения экспертизы.

Лучше не доводить дело до суда, но если иного выхода нет, это законный способ продать долю.

Как правильно составить договор купли-продажи доли в квартире

ДКПДК представляет собой документ, обладающий внушительными размерами. Надо отметить, что, составление данного соглашения, как и любого другого, начинается с «шапки», где прописывается название документа, место и дата его составления. Затем заполняются реквизиты «Продавца» и «Покупателя», с указанием паспортных данных, гражданства, дня рождения, места проживания и прочей информации.

Далее заполняются следующие сведения:

  1. Адрес квартиры, являющейся объектом договора.
  2. Стоимость, рассматриваемой доли жилой площади.
  3. Обязательства сторон при заключении подписанного договора.
  4. Гарантия продавца, что доля квартиры не заложена, и не арестована, а также подтверждение об отсутствии долгов пред ЖКХ.
  5. Также оговаривается порядок расчетов за приобретенную квартиру с указанием вида платежа (наличный платеж или перечисление на банковский счет), а также о расходах по оформлению контракта.
  6. Затем прописывается ответственность участников сделки, за срыв обязательств, возложенных на участников соглашения, в том числе, об условиях, возникших при форс-мажорных обстоятельствах.
  7. В заключительном разделе отмечается число экземпляров составленного соглашения и дата вступления его в действие.
  8. После подписания заполненного документа, ДКПДК получает статус действительного, и участники сделки приступают к исполнению обязанностей, отраженных в подписанном документе.

Если второй собственник против

Если все собственники продают доли, то вопросов быть не может. Но что делать, если один или несколько дольщиков против сделки? Купля-продажа квартиры, собственность на которую находится в долях, возможна без согласия всех владельцев. При возражении любого из участников есть несколько вариантов решения проблемы:

  • возражение на уведомление о сделке с долей одного из владельцев признается, как отказ от преимущественного права покупки, а дальнейшие действия продолжаются в общем порядке;
  • при отказе оформлять нотариально заверенный отказ, передача права собственности может проходить по договору безвозмездного дарения, что допускается по закону и не влечет за собой судебных тяжб.

Итог

Распоряжаться долями в недвижимости может каждый взрослый человек. Чтобы продать или купить долю или всю квартиру в долевой собственности, следует знать несколько моментов:

  • сделки с детьми до совершеннолетнего возраста проводятся под контролем органов опеки и попечительства;
  • ипотечное жилье может быть передано в собственность другому владельцу только при согласии банка;
  • продать дарованную квартиру, как и приобретенную или наследованную можно при совместной собственности или долевой, получив согласие оппонентов или выделив натуральную часть жилья;
  • несогласие дольщика со сделкой не лишает гражданина права совершать передачу прав на жилплощадь.
Источники

  • https://J.Etagi.com/ps/prodat-dolyu-v-kvartire/
  • https://dogovor.net/kupli-prodazhi-doli-v-kvartire/
  • https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/prodazha-doli-kvartiry-drugomu-sobstvenniku/
  • https://urist.expert/kvartira/pokupka_kv/doli-kvartir/dogovr-prodazhi.html
  • https://ros-nasledstvo.ru/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-poshagovaya-instruktsiya/
  • https://sibadvokat.ru/magazine/sovety-advokata/kak-prodat-dolyu-v-kvartire
  • https://zen.yandex.ru/media/id/5d403f74d5135c110a99f5f3/prodaem-doliu-v-kvartire-vtoromu-sobstvenniku-poshagovaia-instrukciia-5f229ad9dab3ad670d397597
  • https://genprokufo.ru/novosti/prodazha-doli-v-kvartire-drugomu-sobstvenniku-v-2020-godu-poryadok-dejstvij-spisok-dokumentov-nalog.html
  • https://pravoved.ru/journal/prodazha-kvartiry-s-dolyami/
  • http://allo-urist.com/prodazha-doli-kvartiry-bez-soglasiya-drugih-sobstvennikov/

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: