Как продать квартиру без ремонта – тонкости и способы продажи

Содержание
  1. Готовность документов
  2. Определение реальной стоимости жилья
  3. Отсутствие ремонта
  4. Свободное и чистое жилое пространство
  5. Вынесите мусор
  6. Устраните мелкие дефекты отделки
  7. Отремонтируйте сантехнику и коммуникации
  8. Лишаем жилье индивидуальности
  9. Сделайте уборку
  10. Делаем косметический ремонт
  11. Избавьтесь от личного
  12. Приятные бонусы
  13. Оставляем чуточку уюта
  14. Ликвидируйте запахи
  15. Устраняем недоделки
  16. Минута тишины
  17. Расставьте мебель
  18. Как реализовать недвижимость на первом этаже?
  19. Сделать классные фотографии квартиры
  20. Принимаем категорическое решение
  21. Подобрать адекватную рынку цену
  22. Зарегистрируйте переход права собственности
  23. Схемы, которые используют мошенники
  24. Решите, как будете продавать: с риелтором или самостоятельно
  25. Помните, что ошибки в сделках с недвижимостью обойдутся слишком дорого — сделку могут признать недействительной. Обязательно перестраховывайтесь и показывайте документы юристу или риэлтору хотя бы перед их подписанием.
  26. Однушка по цене двушки
  27. Как правильно написать объявление о продаже недвижимости
  28. Примеры объявлений о продаже квартиры
  29. Способы продажи
  30. Советы по продаже
  31. Как грамотно составить и подготовить документацию
  32. Какие цели я поставил
  33. Искусство пустых разговоров
  34. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал
  35. Разместиться на всех рекламных площадках
  36. Применяемые хитрости
  37. Правильно провести показы
  38. Особенности продажи жилых помещений
  39. Заключите договор задатка
  40. Получите деньги
  41. Окончательный расчет
  42. Доли и комнаты
  43. Квартира в ипотеке
  44. На последнем
  45. Передайте квартиру новому собственнику: составьте акт приема-передачи
  46. Как лучше продать такую квартиру
  47. С неадекватными соседями
  48. Что в итоге?
  49. Как выставить на продажу квартиру без ремонта (убитую)
  50. Заключение

Готовность документов

Это одна из аксиом при продаже недвижимости – проверить и подготовить документы до контакта с покупателем. Сюда относится правоустанавливающие документы, технический паспорт, данные о семейном положении и другие официальные бумаги.

Обязательно перед продажей урегулируйте все вопросы с другими собственниками квартиры и наследниками, если такие имеются. Не забудьте узаконить все имеющиеся перепланировки, если это не было сделано до момента продажи. Также не будет лишним отсутствие долгов ЖКХ с подтверждающей выпиской. Снятие с регистрации не столь актуально, если нет несовершеннолетних детей, для которых необходимо разрешение органов опеки. Подобная «юридическая чистота» выделит квартиру без ремонта среди других объектов.

Определение реальной стоимости жилья

Необходимо чётко понимать, за какую сумму реально продать конкретную жилплощадь. Собственник может:

  1. Заказать оценку в специализированной компании. Та сумма, которая будет указана в оценочном акте, приближена к реальной цене этого помещения. Но за услугу нужно заплатить несколько тысяч рублей. Имеет смысл делать, если ранее проводилась перепланировка, и жильё отличается от типового.
  2. Самостоятельно изучить рынок вторичного жилья. Нужно смотреть стоимость похожих помещений: по квадратуре, расположению, этажности и прочим параметрам.
  3. Использовать интернет-ресурсы. Во всемирной паутине есть сервисы, позволяющие примерно определить стоимость жилья по введённым параметрам.

Кроме того, каждый собственник знает плюсы и минусы своей квартиры, которые могут отразиться на продажной цене в ту или другую сторону.

Отсутствие ремонта

При продаже квартиры без ремонта владельцы часто задумываются: делать ремонт и продать квартиру дороже, или не делать и продать со скидкой.

Делать косметический ремонт или предпродажную подготовку имеет смысл в том случае, если есть следы затопления или пожара. Их лучше отмыть и закрасить, иначе они отпугнут покупателя.

Перед продажей следует:

  • выкинуть старую мебель;
  • тщательно вымыть всю квартиру;
  • снять старые пыльные шторы;
  • обеспечить яркое освещение, так как в темноте квартира кажется меньше и выглядит мрачно, неуютно.

Перечисленные выше рекомендации касаются жилья средней ценовой категории. Если продается самое бюджетное жилье, его обычно покупают с желанием сразу переехать и прожить какое-то время, прежде чем сделать ремонт.

Если продается новое жилье без без отделки, желательно провести предпродажную подготовку. Серые стены и потолки зрительно сужают пространство, квартира выглядит меньше, чем она есть на самом деле. Люди выбирают квартиры, ориентируясь на свои ощущения.

Не смотря на цифры в документах, темная квартира будет казаться им меньше, чем она есть на самом деле.

Достаточно покрасить стены и потолки белой краской, сделать временное освещение, и квартира сразу будет производить более выигрышное впечатление.

Проследите, чтобы в квартире не было неприятных запахов, они могут отпугнуть покупателей. В квартиру с неприятными запахами даже заходить не хочется, не то что покупать ее. Перед приездом клиента можно сварить кофе с корицей, приятные запахи положительно влияют на настрой клиента.

Свободное и чистое жилое пространство

Как и в случае с квартирой с ремонтом, правильно поданные квадратные метры привлекают внимание потенциального покупателя. Поэтому после или во время актуализации документов для сделки, наведите порядок в квартире:

Вынесите мусор

Сюда относятся ненужные банки, сломанные стулья, старые чемоданы и сборники газет за последние десять лет. Наличие бесполезного хлама не станет преимуществом, а заставит покупателя искать другие варианты.

 

Устраните мелкие дефекты отделки

Восстановите отошедший плинтус или отвалившуюся плитку – для этого потребуется минимум усилий. Если обои висят кусками, то удалите материал, оставив голую стену.

Отремонтируйте сантехнику и коммуникации

К ним относятся протекающие трубы, ржавые краны и батареи, неработающий свет в кухне. Необязательно заменять все оборудование на новое и дорогое, устраните поломки и протечки минимальными усилиями – чтоб работало и не сломалось, затопив продаваемую квартиру и соседей снизу.

 

Лишаем жилье индивидуальности

Все эти вещи должны выселиться из продаваемого жилья вместе с вами. Потому все фотографии и сувенирчики сложите аккуратно в коробки. Потенциальный покупатель должен ощущать, что квартира уже не ваша, чтобы она не воспринималась как чужая.

Сделайте уборку

Тщательная уборка перед показом квартиры относится к обязательным условиям. Помойте полы, окна и сантехнику, вытрите пыль (особенно на плафонах светильников), уберите паутину и замените лампочки на более мощные. Перед первым показом сделайте такую генеральную уборку, а в остальные разы можно обойтись менее глобальными действиями.

Делаем косметический ремонт

Разумеется, не стоит тратить весь семейный бюджет на ремонт. Достаточно просто поменять старые обои или постелить новый линолеум. Тем более что вы не можете угадать вкусы будущих жильцов, которые наверняка будут сами делать ремонт после вселения. Но ваша задача — освежить квартиру и сделать презентабельный вид. Так шансы продать жилье по большей цене возрастают.

Избавьтесь от личного

Обезличьте квартиру, убрав все фотографии, грамоты, рисунки детей, сувениры, коллекции и другие последствия проживания людей. Это касается и присутствия домашних животных – лоток, поилка и комки шерсти не благоприятствуют положительному первому впечатлению.

Приятные бонусы

Увеличить шансы на продажу квартиры без ремонта помогут следующие рекомендации:

  • Приведите в порядок подъезд или попросите об этом уборщицу.
  • Никогда не упоминайте, что в квартире умер кто-то из бывших жильцов.
  • Наметьте для себя все преимущества квартиры в плане расположения, инфраструктуры, площади, качества освещения и отопления и обязательно сообщите об этом покупателю.

Немного терпения и смекалки – и вам легко удастся продать квартиру без ремонта, переложив эту почетную обязанность на плечи счастливых новоселов.

Оставляем чуточку уюта

Пытаясь освободить квартиру от ненужных вещей, не переусердствуйте: не стоит оставлять пустые стены. Лучше в каждой комнате оставить что-то из мебели. Так потенциальным владельцам легче будет представить, как в будущем можно обустроить жилье и какой вид оно будет иметь. Если, конечно, у вас не сделан ремонт по последним тенденциям в дизайне интерьера, где вся мебель гармонично подобрана в общей стилистике. В таком случае покупатель будет только рад получить обустроенную жилплощадь.

Ликвидируйте запахи

Оптимально, если в продаваемой квартире без ремонта не пахнет ничем посторонним. Поэтому во время уборки уделите внимание предметам, которые могли накопить неприятные и застарелые запахи людей, животных, сырости и жира. К ним относятся старые ковры, накидки, пледы, одежда, углы комнат, кухонные фасады, швы плиточных покрытий, унитаз и вытяжки.

 

Устраняем недоделки

Перед продажей самое время починить дверной замок, поменять лампочку или заменить разбитый плафон в светильнике. Подобные недоделки, какими бы мелкими они вам ни казались, притягивают взгляды и раздражают.

Минута тишины

Шумные соседи или расположенная у окна дорога могут свести на нет все усилия по продаже квартиры. Проблему несложно решить следующим образом: назначьте просмотр жилья на вечер или на выходной день, чтобы на улице было мало машин, а находящийся рядом супермаркет работал в максимально спокойном режиме. Договориться с соседями будет несложно путем недорогих преподношений и убедительных уговоров с ненавязчивым обещанием ответных санкций за сорванную сделку.

Расставьте мебель

Во время уборки и выноса мусора не забудьте избавиться не только от сломанной, но и от ненужной мебели. Эти предметы занимают лишнее пространство и осложняют обзор. Покупатель во время первого визита присматривается, куда поставить диван и шкаф – помогите таким визуальным размышлениям осуществиться.

Как реализовать недвижимость на первом этаже?

Квартиры на 1 этажах, как правило, продаются медленно.

Самый эффективный способ ускорить продажу – это скидка. Снижение цены на 10-15 % значительно увеличивает шансы продать жилье на 1 этаже. Хотя в некоторых случаях скидка может достигать и 30%.

В зданиях, построенных в советские времена, особенно в «хрущевках», окна первого этажа расположены низко. В современных зданиях первые этажи стали намного выше от уровня земли.

Применение современных методик утепления, сделали квартиры теплыми и сухими.

Риэлторы позволяют себе применять небольшие хитрости при продаже таких квартир. Например, в объявлении пишут «высокий 1 этаж», или «бельэтаж».

Значение этого слова многие покупатели даже не понимают. Главное, чтобы клиент совершил звонок по объявлению, а далее остается применить силу убеждения.

К продаже квартиры на 1 этаже надо подготовиться заранее. Во-первых, подчеркнуть все плюсы данной квартиры. Они могут быть такими:

  1. Не надо подниматься высоко по лестнице. Это актуально для пожилых людей и для семей с маленькими детьми, которым постоянно приходится поднимать коляски, самокаты, велосипеды.
  2. Молодым родителям с первого этажа удобнее наблюдать за гуляющими во дворе детьми. Также можно не беспокоиться, если дети активно бегают, прыгают, танцуют – они никому не помешают, так как снизу нет соседей.
  3. Возможность использовать часть подвала в качестве погреба.
  4. Под окнами можно устроить клумбу.

  1. Если покупателей волнует безопасность, объяснить им, что качественные крепкие двери и красивые решетки на окнах полностью защитят их.
  2. От большого количества комаров и мух в летнее время, спасут москитные сетки.
  3. Качественные стеклопакеты на окнах защитят от шума и выхлопных газов проезжающих под окнами машин. Проветривать помещение можно ночью. Либо установить кондиционер, он позволит всегда поддерживать дома комфортную обстановку.
  4. От риска затопления через трубу канализации поможет установка обратного клапана.

Сделать классные фотографии квартиры

Одна из причин долгой продажи квартиры — это отсутствие должной предпродажной подготовки и некачественное фото: с плохим освещением, личными вещами в кадре (это создает ощущение захламленности пространства, и даже просторное помещение может выглядеть небольшим).

После того, как хлам убран, квартира вымыта — можно делать фото. При желании можно позвать фотографа, который подберет выигрышные ракурсы и покажет все достоинства недвижимости.

Принимаем категорическое решение

Чтобы раз и навсегда решить для себя вопрос необходимости ремонта квартиры перед продажей, представьте, что вам предстоит прожить в ней пару лет, не внося изменений в текущее состояние.

Если это вполне возможно, то от капитального ремонта жилья можно смело отказаться. Если же вид ободранных стен, покрытого трещинами пола и протекающего потолка, внушает ужас, раскошелиться на ремонт все же придется. Иначе выход один: существенно снизить цену, чтобы таким образом компенсировать неудобства будущих покупателей.

Согласно сегодняшнему положению дел на рынке недвижимости, разница в продажной цене между квартирой с хорошей отделкой и «как есть» составляет около 20%. Несложно подсчитать, что полноценный ремонт с заменой коммуникаций, напольных покрытий и поверхности стен обойдется едва ли не в большую сумму, чем ожидаемая выгода.

Сюда же стоит добавить необходимость длительного ожидания завершения работ и возможные неприятные недоразумения, когда качество отделки оставляет желать лучшего. Решение очевидно: делать ремонт перед продажей квартиры совершенно нерентабельно.

Обратите внимание: подавляющее большинство квартир, где проживали адекватные владельцы без вредных привычек, выглядит вполне прилично и без ремонта. Более того, они оставляют будущим новоселам простор для фантазии, позволяя создать уютный уголок по своему вкусу.

Единственное, что категорически необходимо, – это хорошая уборка. Захламленное жилье вызывает у потенциального покупателя чувство брезгливости, даже если дом расположен в престижном районе, а из окна открывается чудесный вид на город или парк.

Подобрать адекватную рынку цену

Один из главных факторов, который влияет на скорость продажи, — адекватные рынку цены. Многие собственники квартир часто завышают стоимость своей недвижимости и тяжело идут на уступки. Это затрудняет продажу.

Зарегистрируйте переход права собственности

После подписания договора купли-продажи квартира все еще остается вашей. Чтобы она перешла к покупателю, надо зарегистрировать переход права собственности.

Чтобы зарегистрировать переход права собственности, обратитесь в МФЦ или отделение Росреестра. Госпошлина за регистрацию — 2000 ₽. В течение 9 рабочих дней вам выдадут запись из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — она подтвердит, что у квартиры новый владелец. Запись заверяется печатью.

Схемы, которые используют мошенники

Все популярные схемы «развода» уже хорошо известны. Тем ни менее, доверчивые граждане попадаются на уловки мошенников. Рассмотрим детальнее самые распространение схемы и варианты решения проблемы.

Отчуждение имущества по договору купли-продажи

Злоумышленники заключают договора с пенсионерами, людьми с наркотической, алкогольной зависимостью, которые не могут нести ответственность за совершенные действия. Такие объекты проводят через несколько сделок купли-продажи с минимальной маржой, а потом предлагают реальному покупателю. Если выяснится, что первоначального собственника принудили к заключению сделки, то последующие договора будут признаны недействительными.

Сокрытие наследников

Сделки с наследуемыми квартирами являются самыми рискованными. Первая проблема – это, как и в предыдущем случае, совершение сделки с психологически невменяемым человеком. Вторая проблема – это появление родственников, которых «обделили» при наследовании, например, незаконнорожденный ребенок.

По закону наследник должен в течение полугода вступить в свои права и оформить долю нотариально. Но он может и фактически вступить в наследство, воспользовавшись наследуемой массой. Для этого достаточно сделать ремонт в квартире или использовать какую-то из вещей покойного. Тогда в судебном порядке по истечению полугода он сможет оспорить сделку.

На момент продажи квартиры собственник может находиться за границей. В таком случае для заключения сделки он должен составить доверенность на риелтора. Однако мошенники могут использовать отозванные документы или доверенности на умерших лиц.

Во всех описанных схемах есть одна общая черта – низкая цена на недвижимость. Конечно, продавец может снизить цену, но демпинг более 20% от рыночной стоимости должен насторожить потенциального покупателя.

Решите, как будете продавать: с риелтором или самостоятельно

Риелтор, как правило, продает квартиру быстрее собственника. Он поможет с документами, найдет покупателей и организует просмотры. Риелтор сэкономит вам время, силы и убережет от дорогостоящих ошибок. За свои услуги возьмет 2-4% от стоимости квартиры.

Агентства недвижимости сделают для вас еще больше. Они обойдутся чуть дороже, зато возьмут на себя абсолютно всё: оценку, подготовку документов, сопровождение. Вы получите услуги сразу всех нужных специалистов: риэлторов, оценщиков, юристов.

Агентства недвижимости незаменимы, если у вас сложная сделка. Легко продать квартиру, если вы ее первый единственный собственник, а покупатель платит сразу. А если объект в ипотеке, под залогом или в долевой собственности? Желание сэкономить может привести к большим потерям. Например, при продаже квартиры в долевой собственности другие собственники должны документально отказаться от своей доли. Если этого не сделать, сделку могут аннулировать. Рядовой продавец может этого не знать.

Еще есть альтернативные сделки — это когда собственник продает одну квартиру, чтобы купить другую. В такой цепочке может быть сразу до 10 квартир: например, кто-то продает новую однушку и унаследованную двушку, чтобы потом купить трешку в центре. Денег ему не хватает, поэтому он берет ипотеку. Покупатели однушки и двушки тоже продают свои квартиры, чтобы купить новые. В результате в сделке участвуют больше 10 человек — без помощи профессионалов правильно оформить такую сделку почти невозможно. Чтобы вас не обманули, нужны юридические знания и опыт работы в сфере недвижимости.

Если вам не нужен полный набор услуг агентства, можете обратиться к нему лишь на конкретном этапе сделки. Например, проверить документы, составить договор, найти покупателей или попросить совет у риэлтора. Так вы будете уверены в юридической чистоте сделки, но сэкономите 1-2% от стоимости квартиры.

Если решитесь на самостоятельную продажу, сэкономите деньги, но придется повозиться с документами, показами и взять на себя риски неправильного оформления документов. Продажа квартиры при этом может затянуться на месяцы.

Помните, что ошибки в сделках с недвижимостью обойдутся слишком дорого — сделку могут признать недействительной. Обязательно перестраховывайтесь и показывайте документы юристу или риэлтору хотя бы перед их подписанием.

Если у вас нет времени на сбор и подачу документов, подпишите нотариально заверенную доверенность на представление собственника во всех инстанциях без права продажи. Указанный в ней человек, например, агент или супруг, сможет сделать все сам. Подписать договор купли-продажи лучше лично — так надежнее.

Однушка по цене двушки

Меняют проводку, сантехнику, батареи, ставят самые дорогие окна, кладут настоящий паркет, платят дизайнеру за проект. В результате однушка, которая без ремонта стоила бы 6 млн, продается за 8 млн рублей. Это цена недорогой двушки. При такой цене покупателя приходится искать долго.

В убитых старых квартирах лучше оторвать обои, старые плинтусы и линолеум — и продавать квартиру с черновой отделкой. Заштукатурьте стены, сделайте стяжку пола, поменяйте сантехнику и трубы. Покупателю так удобнее — не надо самому ничего ломать, квартира полностью готова к ремонту.

Как правильно написать объявление о продаже недвижимости

Грамотно составленный текст может значительно ускорить процесс реализации. Далее представлены несколько советов по его оформлению.

  • Структура включает в себя заголовок, основной текст и концовку.
  • Заголовок должен быть кратким, понятным и интригующим. На объявление под названием «О! Вот это цена!» быстрее обратят внимание, чем на «Срочно!!! Нельзя пройти мимо».
  • Основной текст должен содержать максимум информации. Покупатель должен понимать что, где и по какой цене продается, а также к кому (собственнику или риелтору) и когда можно обращаться с вопросами.
  • Текст нужно разделить на абзацы и каждый начинать с тематического подзаголовка: квартира, адрес, ремонт, планировка, цена.
  • Вся информация должна подаваться четко и конкретно. Поэтому вместо фразы «хорошая транспортная развязка», следует написать «10 минут до ст. м. «Спортивная».
  • У периодических издании и интернет-ресурсов разные требования к длине объявления. Следует подготовить минимум три варианта: короткое (на пару строк), среднее (до 500 символов) и большое (около 1500 символов).
  • Концовка состоит из двух частей. Первая – это призыв к действию. Например, «Встречайте Новый Год в НОВОЙ квартире». Вторая – контактная информация продавца и времени для совершения звонков.

Примеры объявлений о продаже квартиры

1. Шаблоны объявлений с отрывными листочками в word

2. Образец листовки для раздачи или расклейки

Способы продажи

Купить жилплощадь можно как на первичном рынке, так и на вторичном. И если в новостройке предпочитают покупать помещения не отремонтированные, то на вторичном рынке не все так просто. Кто-то хочет приобрести квартиру, чтобы потом самостоятельно сделать ремонт под себя, а кому-то нужна квартира «заходи и живи».

На вторичке продать квартиру без ремонта можно. Но для этого придётся приложить некоторые усилия. Сначала определиться с ценой и решить, за сколько можно продать вашу квартиру без ремонта. Но стоит исходить из реального положения вещей и состояния жилплощади.

Как выгодно продать квартиру без ремонта в старом доме, если его состояние оставляет желать лучшего? Нужно учитывать пожелания покупателей. Сначала нужно промониторить рынок недвижимости в том районе, в котором располагается продаваемое жильё. Затем оценить состояние продаваемой недвижимости и сделать скидку на старое строение.

Как быстро продать квартиру без ремонта, если продавец решил заняться делом самостоятельно. Можно просто разместить объявление. Сейчас много интернет-ресурсов, которые специализируются на продаже недвижимости. Можно также разместить в пабликах местных социальных сетей либо же разместить объявление на уличных досках объявлений.

Как продать старую квартиру без ремонта так, чтобы не продешевить? Стоит обратиться внимание на четыре составляющие, от которых будет зависеть цена сделки:

  1. Инфраструктура. Плюс, если поблизости есть поликлиники, магазины, детские сады, школы и прочее.
  2. Транспорт. Если от жилья до ближайшей станции метро или остановки транспорта неудобно добираться, это значительно повлияет на стоимость. В минус, разумеется.
  3. Состояние самого многоквартирного дома, его расположение относительно центра муниципального образования.
  4. Состояние предмета сделки. Квартира может быть без ремонта, но состояние стен, потолка, пола, окон и прочего должно быть хорошим.

Советы по продаже

Для успешной продажи вам потребуется предложить цену, которая заинтересует покупателей. Но при этом она должна устраивать и вас. Поэтому предварительно следует оценить, на какую сумму вы можете рассчитывать. Следует обратить внимание и на состояние подъезда. Это тоже весьма немаловажный фактор.

Хорошо сделанные фото, акцент на положительные стороны расположения и ваше положительное отношение могут значительно помочь в реализации жилья. Хотя бы внешне убранное жилье вызовет у покупателя более положительные эмоции. Поэтому при должном подходе «убитую» квартиру также можно реализовать на рынке недвижимости.

Как грамотно составить и подготовить документацию

Самая распространенная ошибка продавцов – сбор документов на недвижимость непосредственно перед подписанием договора. Для быстрой реализации имущества документы должны быть собраны перед подачей объявления.

Для продажи имущества нужно подготовить:

  • Паспорта всех сособственников.
  • Свидетельство о госрегистрации объекта.
  • Документы, подтверждающие права продавца на имущество (договор дарения, приватизации, решение суда).
  • Технический паспорт.
  • Выписку из домовой книги.
  • Документы о семейном статусе и согласии всех собственников на проведение сделки.
  • Отчет о рыночной стоимости (для ипотечных объектов).
  • Справка ЖКХ об отсутствии задолженности (оформляется самой последней).

Какие цели я поставил

1. Минимальная цена сделки должна составить 1,6 млн рублей, то есть, продать свою “убитую” квартиру дороже новостройки по цене выше 38 тысяч рублей за м2.

2. Потратить на ремонт максимум – 6% от планируемой цены продажи (96 000 рублей).

3. Увеличить стоимость квартиры за вычетом расходов на ремонт 304 тысяч рублей (25%).

Искусство пустых разговоров

После размещения объявления на продавца обрушивается шквал звонков. Но не от потенциальных покупателей, а от агентств недвижимости, которые хотят представлять его интересы. И, возможно, не бесплатно. На этом этапе многие приходят к выводу: я не смогу найти покупателя сам, пусть это сделает профессионал. Или просто начинают срываться на всех, кто звонит по телефону.

Печальная новость: шквал звонков нужно просто пережить. Ответить каждому, что вы рады общению, но работать будете только с тем риелтором, кто приведет вам покупателя. А вот ваши интересы представлять не надо, вы сами справитесь. Срываясь на звонящих, можно нагрубить реальным покупателям и распугать всех клиентов.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Если квартира куплена на материнский капитал — ее оформят в общедолевую собственность. Чтобы продать такую квартиру, понадобится разрешение органов опеки и попечительства.

Прежде чем органы выдадут разрешение, придется доказать, что в результате сделки права и интересы детей не будут нарушены: ребенок не лишится своей доли, а площадь новой квартиры будет не меньше старой.

Разместиться на всех рекламных площадках

Если квартира продается без помощи риелторов, то следует разместиться на всех рекламных площадках (например, Авито, ЦИАН). Здесь важно правильно составить объявление — указать все преимущества квартиры, плюсы месторасположения, развитую инфраструктуру (если она действительно есть). При этом важно, чтобы объявление не превратилось в хвалебную оду. Поэтому нужно стараться быть объективным.

В объявление нужно обязательно добавить фотографии. Они должны создавать полный образ квартиры, а не акцентировать внимание на ненужных деталях.

Применяемые хитрости

Если жилплощадь нужно продать быстро, а без ремонта процесс не двигается совсем, необходимо провести бюджетные реставрационные работы. Например, не следует сразу же менять окна, их можно подкрасить. Аналогичная ситуация со стенами, потолком и полом.

Если в помещении есть старая мебель, её нужно выбросить или избавиться от неё другим способом. Она значительно ухудшает внешний вид жилища. Но не стоит покупать новый холодильник или плиту. Этим займутся новые владельцы.

Если в подъезде исписаны стены, вырваны почтовые ящики, это сразу же бросается в глаза. Большинство покупателей не захотят жить в таком доме, даже если квартира будет приведена в идеальное состояние. Нужно обратиться в УК или ТСЖ, чтобы они привели в порядок общедомовое имущество. Если договориться не получает, лучше самостоятельно привести подъезд в порядок.

Собственник должен решить, сам он будет продавать квартиру или доверит риэлтору. Последний вариант затратнее, но проще. Ему можно вручить ключи и появиться только тогда, когда покупатель будет согласен подписать договор.

Правильно провести показы

Важный этап продажи квартиры — это правильные показы. И здесь собственники часто совершают ошибки. Нередко в квартире царит не самая приятная обстановка — кричащие дети, домашние животные, которых могут напугать покупателей, либо арендаторы, которые не успели привести в порядок квартиру. Поэтому к показу нужно готовиться заранее. Лучше чтобы в квартире в это время находилось минимум людей, и ничего не отвлекало от просмотра.

Особенности продажи жилых помещений

Когда покупатель найден, и стороны пришли к соглашению насчет стоимости и условий продажи квартиры, наступает не менее важный этап: оформление документов.

Для оформления сделки можно воспользоваться помощью юриста или нотариуса. Но покупатель и продавец могут самостоятельно провести сделку купили-продажи жилого помещения.

Образец договора купли-продажи можно найти на сайте Росреестра. В соответствии с п.1 заверение сделки нотариусом требуется лишь в некоторых случаях:

  1. Если объект продажи находится в долевой собственности.
  2. Если жилое помещение приобретается в долевую собственность.

После того, как договор подписан, необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре. Для этого надо собрать необходимый пакет документов:

  • заявление;
  • договор купли-продажи жилого помещения;
  • удостоверения личности заявителя;
  • документы, подтверждающие право владения помещением;
  • выписка о гражданах, которые имеют регистрацию на территории жилой площади;
  • паспорт на объект;
  • справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
  • квитанция на оплату государственной пошлины;
  • подписанный сторонами акт передачи имущества.

После того, как документы собраны, их следует подать не регистрацию. Это можно сделать:

  • через ближайший МФЦ;
  • в Территориальном отделении Росреестра.

Процесс продажи квартиры имеет много подводных камней. Существенную помощь в процессе могут оказать специалисты агенства недвижимости. Но если не хочется нести допольнительные финансовые затраты, и изучить вопрос досконально, можно совершить успешную сделку по продаже квартиру самостоятельно.

Заключите договор задатка

Если вы договорились с покупателем и собираетесь выходить на сделку, заключите предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Если покупатель передумает, задаток останется у вас. Если передумаете вы, задаток придется вернуть в двойном размере. Заключать такой договор не обязательно, но с ним спокойнее. Стандартный размер задатка — 2-5% от стоимости квартиры.

В предварительным договоре укажите:

паспортные данные продавца и покупателя;

адрес и описание квартиры;

точную стоимость квартиры;

размер задатка, сроки и способ оплаты;

условие, что задаток останется у вас, если покупатель откажется от покупки;

подтверждение, что у квартиры нет обременений на продажу;

срок, в который вы должны освободить квартиру и подготовить все документы к продаже;

взаимную ответственность за нарушение условий договора;

человека, который несет дополнительные расходы на регистрацию сделки, оплату госпошлин, аренду ячеек в банке;

дату и подпись.

Получите деньги

Деньги можно получить во время подписания основного договора или передаточного акта. Чаще всего, их передают после перехода права собственности.

Передать деньги можно наличными или банковским переводом. Наличными на месте сейчас передают редко — это опасно и неудобно. В основном деньги переводят на аккредитивные счета или оставляют в банковской ячейке.

Аккредитивный счет — это специальный банковский счет, на который покупатель перечисляет деньги. Вы как продавец сможете забрать деньги со счета только после регистрации договора купли-продажи. Это самый прогрессивный и безопасный вариант.

При передаче денег через банковскую ячейку покупатель приносит деньги в банк и оставляет в специальной ячейке. Перед этим деньги в присутствии вас и банковских работников пересчитывают, проверяют и заклеивают в пакет, на котором продавец и покупатель ставят подписи. Покупатель больше не сможет их забрать, продавец — сможет, но только после того, как покажет договор с отметкой о регистрации.

Окончательный расчет

После подписания предварительного соглашения можно собирать справки об отсутствии задолженности. Эти документы, а также свидетельство о госрегистрации квартиры, домовая книга, договор задатка потребуется для оформления договора купли-продажи. Он составляется в трех экземплярах: по одному остается у сторон сделки, а третий передается в регистрирующий орган. Сначала стороны подписывают договор, затем продавец отдает расписку о получении средств в счет продажи квартиры после чего документы передаются на регистрацию права собственности.

Доли и комнаты

На часть жилья покупателя найти сложнее, чем на целое. А с падением цен на недвижимость многим стало казаться, что такие объекты можно продать только за бесценок.

Квартира в ипотеке

Жилье с ипотечным обременением занимает небольшую долю рынка – 5-7 процентов. А все потому, что дополнительная волокита привлекает немногих. Большинство покупателей считают, что продавец должен сначала разобраться со своими кредитами. Впрочем, для некоторых это подходящий вариант, ведь ипотеку можно оформить на себя.

На последнем

Если над квартирой есть технический этаж или чердак, в объявлении можно написать «предпоследний этаж» или «9-ый этаж 10-ти этажного дома». Эта хитрость позволит предложению не быть исключенным из выборки, если покупатели хотят видеть предложения кроме первых и последних этажей.

При звонке следует честно объяснить ситуацию клиенту. А также расписать плюсы данной квартиры:

  1. На верхних этажах чище, сюда не долетает пыль и выхлопные газы. В подъезде на верхних этажах ходят только жильцы этого этажа.
  2. Здесь тихо. Тише звуки улицы, меньше шума от соседей, так как нет верхних соседей.
  3. Никто не затопит квартиру сверху.
  4. До верхних этажей не долетают насекомые.
  5. Квартиры на верхних этажах более теплые и светлые.
  6. Можно устроить дома камин, выведя персональный дымоход через стену.
  7. В некоторых домах, если получится договориться с владельцем дома, есть возможность выкупить или арендовать на длительное время часть чердака, таким образом увеличить квартиру.

Минусы верхнего этажа:

  1. Самое главное опасение – это протекание крыши. Чтобы успокоить клиента, можно сводить его на чердак и показать, что покрытие крыши качественное, цельное, протечек нет.
  2. Потенциальных покупателей может беспокоить, что в квартиру поступают плохие запахи из нижних квартир из-за обратной тяги вентиляции. Эту проблему решит увеличение горизонтального сечения трубы вентиляции на техническом этаже.
  3. Покупателей беспокоит, что тяжело подниматься на высокий этаж. Даже если дом с лифтом, так как лифт периодически ломается. Поэтому такие квартиры следует предлагать молодым людям и семьям без маленьких детей.

Передайте квартиру новому собственнику: составьте акт приема-передачи

В день подачи документов в МФЦ или Росреестр передайте покупателю ключи от квартиры. В этот же день подпишите с покупателем акт приема-передачи — документ подтвердит, что вы передали квартиру в надлежащем виде, а покупатель ее принял и всем доволен. Это необходимо, чтобы избежать возможных конфликтов. Например, если вы договаривались оставить плитку или ковер, подписывая акт покупатель подтверждает, что плитка с ковром на месте, и все прочие условия договора тоже соблюдены.

В акте приема-сдачи обязательно укажите:

ФИО продавца и покупателя, ваши паспортные данные;

подробное описание квартиры: адрес, количество комнат, площадь;

отсутствие взаимных претензий, добровольность сделки, дееспособность и вменяемость обеих сторон.

Приложите к договору справку об отсутствии долгов по коммуналке. Чтобы перестраховаться от ошибок, заверьте акт приема-передачи у нотариуса.

Как лучше продать такую квартиру

Есть два варианта выхода из сложившейся ситуации. Одним из них является ремонт. Можно провести полную замену всего сломанного и старого. Вам потребуется установить новые окна и двери, а также заняться отделкой стен, полов и потолков. Нужно понимать, что такой вариант потребует определенных вложений перед продажей.

Безусловно, частично вложенные в ремонт средства окупятся после сделки купли-продажи. Но рекомендуется не сильно тратиться на это. Ведь новые хозяева, скорее всего, сделают свой ремонт и обустроят все по своему вкусу. Поэтому порой достаточно просто навести общий порядок. Потребуется избавиться от всего мусора и ненужных вещей. Другими словами, жилье должно приобрести более нормальный вид.

Помимо этого можно рассмотреть вариант продажи со скидкой. Потребуется уступить и снизить цену. Но в таком случае у вас повысятся шансы поскорее реализовать такую недвижимость. Таким образом, оба варианта предполагают продажу за более низкую цену.

С неадекватными соседями

Если у вас есть проблемные соседи, продажа квартиры может быть затруднена. Какие соседи считаются «плохими»:

  • сверху живет с семья с несколькими детьми, которые топают и кричат целыми днями;
  • алкоголики, устраивающие регулярные загулы;
  • любители громкой музыки;
  • снизу живет пожилая женщина, которая из-за небольшого шума стучит в потолок;
  • наркоманы.

Как продать квартиру с «плохим» соседством? Есть несколько способов решить эту проблему:

  1. Умолчать о наличии проблемных соседей.
  2. Назначить встречу с покупателем на время, когда соседи гарантировано не шумят или их нет дома.
  3. Заглушить шум соседей включенным во время просмотра квартиры телевизором. Или отвлечь шумом своих детей, бегающих и шумящих во время осмотра квартиры.

Но обманывать покупателей не этично. Лучше найти покупателей, которые могут справиться с проблемой неадекватных соседей, или она для них необременительна. Например:

  • молодому человеку не мешает громкая музыка, он спокойно засыпает даже в шуме;
  • молодая семья без детей весь день проводит на работе, домой возвращается поздно, им не страшны ни бегающие весь день дети, ни пожилая женщина, недовольная шумом.

Что в итоге?

Квартира была продана через 2 недели после окончания ремонта за 1 миллион 620 тысяч рублейцель перевыполнена.

Цена за квадратный метр составила 38500 рублей, больше чем в новостройке – цель достигнута.

Потрачено на ремонт 46937 рублей из бюджета в 96000 рублей. То есть 48,8% от запланированного бюджета – цель выполнена.

Стоимость квартиры от первой оценки (1,2 млн) приросла на 373 тысячи рублей за месяццель перевыполнена.

Самое главное – покупатель был доволен и получил то, что хотел и за те деньги, на которые рассчитывал. А торговались с 1,8 млн. Оформление договора и регистрацию недвижимости я взял на себя, покупатель также был очень доволен.

Как выставить на продажу квартиру без ремонта (убитую)

Наличие ремонта не является основанием для поднятия цены на недвижимость. Он только ускоряет процесс ее реализации. Большинство покупателей переделывают объект под себя. Наличие капремонта для них цену не изменит. Но и за квартиру, в которой обшарпанные обои, много получить не получится.

Нужно исправить мелкие оплошности. Прибить плинтус, заклеить уголки обоев, зашпаклевать треснувшую побелку, вымыть окна и плафоны, убрать посторонние запах из квартиры. Перед приходом покупателя нужно провести тщательную уборку. Желательно обзор осуществлять при ярком освещении, чтобы помещение казалось привлекательным. Мебели в помещении должно быть минимум. Летом комнату следует проверить, чтобы не было духоты, а зимой можно повесить теплые, махровые накидки.

Плиточные швы в ванной и на кухне следует тщательно вымыть, старую сантехнику покрасить, а новую – натереть до блеска. Краны, смесители и сливы не должны протекать. Если есть необходимость, замените прокладки и почистите сток. Это не ремонт, а обеспечение функциональности помещения.

Заключение

Если перед вами стоит похожая задача, то вы можете следовать моему Руководству и приложив усилия, вы с легкостью реализуете недвижимость в любом состоянии.

Для квартир с обычным ремонтом условия предпродажной подготовки похожи, но с другими приоритетами (там будут другие окупаемые и неокупаемые расходы). Качественная подготовка позволит получить больше рыночной цены.

Источники

  • https://dom.ria.com/articles/kak-vygodno-prodat-kvartiru-bez-remonta-173084.html
  • https://pravo-doma.ru/kvartira/kak-udachno-prodat-kvartiru-bez-remonta-prakticheskie-sovety.html
  • https://zhivem.pro/kvartira/prodazha/poryadok-prodazha/bez-remonta-na-pervom-ili-poslednem-etazhe-s-neadekvatnymi-sosedyami.html
  • https://zen.yandex.com/media/gipernn/kak-prodat-ubituiu-kvartiru-bystro-i-vygodno-5c6d1c5289174400be8e40b8
  • https://nedvizhimost.wiki/kak-prodat-kvartiru/kak-vygodno-prodat-kvartiru-bez-remonta/
  • https://realty.rbc.ru/news/5ee770829a794708e0d47e5e
  • https://J.Etagi.com/stati/instrukcii/kak-prodat-kvartiru/
  • http://AlfaMan.org/biznes/19-kak-prodat-kvartiru.html
  • https://pronedra.ru/sovety-po-prodazhe-ubitoj-kvartiry-364888.html
  • https://zen.yandex.ru/media/finprosvet/kak-ia-prodal-ubituiu-kvartiru-lichnyi-opyt-5a5a441657906a8e4602d6ac
  • https://rg.ru/2018/10/31/kak-prodat-beznadezhnuiu-kvartiru.html

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: