Как продать квартиру государству: можно ли реализовать жилье органам власти, в том числе администрации города

Выгодно ли продавать квартиру администрации города?

Передать имущественные права на квартиру юридическому лицу – администрации населенного пункта – любой собственник может беспрепятственно, если муниципалитет заинтересован в такой покупке. Оформление сделки производится через договор купли-продажи.

Произвести отчуждение недвижимого имущества можно:

  • осуществив деприватизацию квартиры;
  • составив документ с конкретной суммой для оплаты.

Продажа квартиры государству имеет несколько преимуществ:

  • нюансы приобретения недвижимости у частных лиц и компаний закреплены на законодательном уровне;
  • собственник жилой площади не рискует попасть в руки мошенников и потерять имущество;
  • если согласие муниципалитета получено, нет необходимости искать другого покупателя, размещать рекламу о продаже, встречаться с заинтересованными людьми.

Существенным недостатком сделки с администрацией муниципалитета является большая конкуренция. Желающих быстро и выгодно продать недвижимость государству бывает много. При большом количестве претендентов уполномоченный орган стремиться снизить закупочную цену, отсеивая неподходящие варианты.

Можно ли продать квартиру государству, администрации города

Продать квартиру государству можно. Процесс предполагает заключение договора, оплату указанной в нем стоимости, то есть происходит полноценная сделка купли-продажи, только в лице продавца выступает госорган. Передать свое имущество государству можно одним из способов:

  • Безвозмездно, пройдя процесс деприватизации (реприватизации, расприватизации, как иногда упоминается в литературе). Порядок деприватизации устанавливается местными органами власти.
  • Продать за определенную цену, оформив контракт.

Для чего местные органы власти покупают жилье, проще понять на примере.

В регионе N введена в действие программа обеспечения жильем детей-сирот. Для ее обеспечения необходимо приобрести квартиры в количестве 50 ед. Рассматривается 2 варианта — купить жилье у застройщиков или у частных лиц. К примеру, 30 ед. покупается у застройщиков, а 20 — у частных лиц на аукционе. У администрации есть некоторые требования к имуществу, например, цена — не дороже ХХХ руб. за 1 м2, а площадь – не менее У м2. Физические лица или их представители — риелторы принимают участие в торгах, и в случае выигрыша оформляется контракт на передачу недвижимости в госфонд за установленную цену. Закупка осуществляется и для обеспечения иных программ, например — предоставления квартир молодым специалистам, работающим в селах; обеспечения жильем переселенцев.

Выяснив, как происходит процесс продажи, стоит оценить плюсы и минусы отчуждения имущества в пользу государства.

Плюсы и минусы сделки


У продажи жилплощади государству имеются как достоинства, так и недостатки. К плюсам подобных соглашений относятся:

  • чистота сделки – в данном случае приобретателем выступает само государство, а значит, операции по продаже будут происходить с точным соблюдением законодательства;
  • отсутствие лишних затрат – нет необходимости в оплате услуг нотариусов и юристов, работу на себя возьмут госслужащие;
  • моральное удовлетворение – квартиры приобретаются муниципалитетом для обеспечения жильем сирот, соответственно продажа такой собственности это помощь обездоленным.

Конкретных минусов у таких сделок нет, однако продавцу придется столкнуться с некоторыми неудобствами, в числе которых жесткие требования к реализуемой квартире.

Кроме того продавцу придется ждать несколько месяцев прежде чем он сможет получить вырученные от продажи средства. Это связанно с тем, что деньги, выделенные на покупку, являются целевыми и каждая сделка должна быть тщательно проверена и согласованна.

Цена продажи

Если с состоянием квартиры все в порядке, следует определить ее стоимость. Государство может приобрести квартиру по кадастровой стоимости, которая зачастую занижена, или по рыночной.

Кадастровая стоимость определяется раз в 5 лет. Сумма имеет значение при расчете налогов от продажи. Так, если жилье было в собственности менее 5 лет (в случае дарения, наследования или получения по договору пожизненной ренты — менее 3 лет), нужно заплатить НФДЛ с продажи в размере 13% (для резидентов). Продажная цена сравнивается с кадастровой, и если она выше, чем кадастровая, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то расчет производится от суммы продажи, а если цена ниже, то налог исчисляется от кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

Рыночная стоимость отражает специфику объекта, определяется с учетом места расположения квартиры, инфраструктуры, планировки и прочих факторов, влияющих на комфортность проживания. Оценку производят агентства, имеющие на это лицензию.

Особенности продажи жилья муниципалитету


Процедура заключения сделки является стандартной для купли-продажи жилья. Ни гражданское, ни жилищное законодательства не определяют дополнительных требований к участникам или форме соглашения.

Некоторые собственники считают, что как только они вознамерились продать квартиру муниципалитету, администрация сразу обязуется ее купить. Однако такое убеждение неверно. Городские власти не обязаны приобретать жилье, неподходящее под необходимые параметры, или которое вовсе не требуется. Принудить администрацию к покупке нельзя. Суд также не удовлетворит подобные требования.

Если же квартира, оказалась невостребованной, продавец может реализовать ее одним из способов:

  • продать администрации (если она на то согласна);
  • безвозмездно передать в собственность муниципалитета.

Можно ли оформить сделку купли-продажи недвижимости органам власти, в том числе и администрации города?

Законодательство не ограничивает круг лиц, которые могли бы заключить сделку купли-продажи недвижимости с физическим лицом. Поэтому, государство, включая городскую администрацию, имеет право купить недвижимость у гражданина.

Сделка заключается на основании письменного договора, в котором указывается стоимость квартиры, которую покупатель обязуется выплатить продавцу. В целом, процедура ничем не отличается от обычной купли-продажи между физическими лицами, только в роли покупателя выступает государственный орган.

Передача прав собственности на квартиру может происходить двумя способами:

  1. на безвозмездной основе путем оформления деприватизации (порядок процедуры устанавливается местными органами власти);
  2. путем подписания контракта между сторонами и оплаты покупателем оговоренной в нем суммы.

Муниципальные органы выкупают квартиры у населения для реализации действующих в регионе социальных программ, например, для обеспечения жильем детей-сирот. Они могут произвести закупку как у застройщиков, так и у граждан, если их предложения будут соответствовать требованиям программы.

Весь процесс покупки недвижимости у физических лиц прописан на законодательном уровне .

Как оформить продажу?

Возможность продажи жилплощади государственным органам будет зависеть от того, существует ли в регионе необходимость в приобретении недвижимости. Информацию о действующих социальных программах публикуют на официальном сайте муниципального образования, а также на специализированной площадке электронных торгов. Кроме того, муниципальные органы купят квартиру только в том случае, если ее характеристики удовлетворяют выдвигаемым требованиям.

С чего начать?

Весь процесс продажи недвижимости физическим лицом государству начинается с обращения продавца в органы местного самоуправления. Продавец пишет заявление, в котором указывает свое желание передать недвижимость на возмездной основе на баланс государственного жилого фонда.

Рассмотрением такого заявления занимается уполномоченный орган в области жилищного строительства. Срок рассмотрения заявление не превышает 30 дней. В течение этого периода заявителю направляется ответ от государственного органа.

Государство заключает сделки купли-продажи недвижимости с физическими лицами по результатам проведения торгов.

В письменном ответе продавец квартиры получает информацию о запланированном аукционе и условиях подписания контракта. Полученный ответ не является гарантией того, что сделка состоится. Городская администрация может не выбрать конкретную квартиру к покупке по разным причинам.

Документы для продажи квартиры государству

Предлагая жилье администрации города, необходимо подготовить документы:

  • паспорт или иной документ, удостоверяющий личность продавца;
  • документ-основание, послуживший обретению права собственности на квартиру;
  • выписку ЕГРН;
  • сведения о лицах, зарегистрированных в жилье;
  • техпаспорт на жилье;
  • справку, полученную в ЖКХ об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Сбор документов возлагается на собственника квартиры.

Порядок проведения сделки

Весь процесс продажи недвижимости государству состоит из следующих этапов:

  1. Продавец уточняет требования к недвижимости, которую планирует закупать администрация согласно социальным программам.
  2. В соответствии с требованиями собственник жилья при необходимости выполняет подготовительные ремонтные работы, так как продать недвижимость в плохом состоянии не получится, помещение должно быть жилым.
  3. Продавец определяет рыночную стоимость жилплощади, при необходимости он может обратиться к независимым оценщикам.
  4. Если администрация выставила подходящую заявку на покупку недвижимости, собственник собирает необходимые для заключения сделки документы и подает свое предложение для участия в аукционе.
  5. Если торги прошли успешно и администрация выбрала предложение продавца, стороны заключают между собой договор купли-продажи.
  6. Объект недвижимости передается уполномоченному сотруднику муниципальных органов путем подписания соответствующего акта.
  7. Обращение в Росреестр для завершения передачи прав собственности.
  8. После заключения сделки продавец получает денежные средства, вырученные с продажи квартиры на банковский счет.

Нюансы и особенности

Главное отличие продажи жилплощади государственной администрации от сделки между двумя физическими лицами — это участие в аукционе.

Это связано с тем, что предложений продать квартиру может быть много, а государственные органы обязаны выбрать наиболее выгодный вариант. Отбор может происходить в несколько этапов:

  1. Электронный аукцион. Администрация размещает заявку на интернет-площадках федерального значения с указанием цели приобретения недвижимости и ее стоимости.
  2. Если на первоначальную заявку предложения от продавцов получены не были, то администрация проводит повторный аукцион на федеральном уровне.

    Если заявки по прежнему не поступают, следующим шагом будет обращение в ФАС РФ для получения разрешения на организации запроса предложений.

  3. Запрос предложений проводится в виде подачи участниками торгов заявок в бумажном виде. Это занимает гораздо больше времени, чем электронный аукцион.

Чтобы стать участником аукциона, продавец должен иметь усиленную квалифицированную электронную подпись.

Процедура продажи физическим лицом недвижимости на аукционе включает следующие процессы:

  1. Подача документов. Квартира должна полностью соответствовать требованиям, указанным в заявке, при этом не должно быть никаких проблем с документацией. Участник аукциона должен внести определенную сумму для обеспечения сделки (5-10% от установленной цены).
  2. Участие в торгах. С момента подачи продавцом заявки до начала аукциона проходит около недели. Победителю по окончанию аукциона выдается соответствующий протокол.
  3. Проверка квартиры комиссией. Ее организует муниципалитет, в состав входят уполномоченные сотрудники, которые в ходе проверки устанавливают соответствие фактических условий в квартире требованиям государства. После ее проведения выдается контракт, для обеспечения выполнения условий которого нужно внести определенную сумму (около 5% от стоимости недвижимости).
  4. Если стороны согласны с условиями контракта, документ подписывается с помощью электронной цифровой подписи.
  5. Государственная регистрация прав нового собственника недвижимости.
  6. Перечисление денежных средств на счет продавца (перевод осуществляется спустя 1-2 недели с момента госрегистрации).
Денежные средства поступают на счет продавца гарантировано, так как сделка заключается за счет финансов из бюджета, а все расходы из бюджета четко запланированы. Деньги поступят в соответствии со сроками, указанными в контракте.

Риски

При продаже квартиры государству продавец практически не рискует. Сделка осуществляется в соответствии с законом, что гарантирует получение средств.

Риск потери денег может возникнуть только при продаже жилья через посредника. Риэлторы озвучивают продавцу цену, которая значительно отличается от выставленной администрацией. Разница может составлять не одну сотню тысяч рублей.

Продавцам, которые хотят воспользоваться услугами посредников, необходимо четко знать реальную рыночную стоимость квартиры, чтобы не продешевить.

Затраты

В список расходов продавца при заключении сделки купли-продажи входят:

  • Госпошлина за получение выписки из ЕГРН.
  • Госпошлина за внесение изменений в ЕГРН (при необходимости).
  • Оплата справок из БТИ.
  • Погашение задолженности по коммунальным платежам (при наличии).
  • Оформление паспорта на квартиру в БТИ, поэтажный план (стоимость услуги зависит от площади квартиры).
  • Оплата подтверждения из ФНС об отсутствии задолженности по уплате налога за квартиру.
  • Получение выписки из домовой книги (в некоторых случаях может потребоваться архивная выписка).
  • Расходы на узаконивание перепланировки, если это не было сделано ранее.
  • Оплата услуг нотариуса при оформлении согласия на продажу недвижимости второго супруга.
  • Оплата услуг оценщика и риэлтора (при необходимости).
  • Госрегистрация договора купли-продажи жилого помещения (оплачивают обе стороны сделки поровну).

Деприватизация


Под деприватизацией понимается добровольная и, безвозмездная передача жилья администрации. У владельца могут быть различные причины для возникновения желания избавиться от жилья, даже если за это не заплатят. Причинами для передачи могут быть:

  • нежелание оплачивать налоги или другие платежи за жилище;
  • проживание в другом городе или области;
  • отказ от жилья, полученного в качестве наследства;
  • нежелание нести расходы, возникшие в результате повреждения жилища при пожаре, наводнении и т.д.;
  • помещение не пригодно для проживания ввиду ветхости или аварийного состояния.

В таких случаях городские власти хоть и не обязуются приобрести у владельца ненужную жилплощадь, но могут предложить ему избавиться от ненужных затрат, посредством передачи квартиры на баланс муниципалитета.

Передав, таким образом, свое жилье, бывший владелец вправе по желанию дальше в нем проживать. Однако остальные его права ограничиваются:

  • нельзя дарить, продавать, завещать жилплощадь;
  • невозможно вторично приватизировать квартиру (право предоставляется единожды);
  • усложняется процедура сдачи жилища в аренду;
  • жилье не может быть залогом при ипотеке, кредитовании.

Процедура передачи заключается в написании собственником заявления об отказе от жилища. Получив такое заявление, администрация приобретает право в будущем распоряжаться квартирой по собственному усмотрению.

Требования к квартире

Для возможности продажи квартиры администрации необходимо соответствие характеристик объекта недвижимости определенным требованиям. Значительная часть из них связана с физическим состоянием помещения и достаточным объемом прав, которыми должен обладать продавец для возможности заключения сделки.

В число обязательных требований к жилому объекту входит:

  1. Отсутствие обременения и нахождения квартиры в залоге;
  2. Присутствие строения в списках аварийных объектов;
  3. Узаконенность всех проведенных в помещении перепланировок;
  4. Годность объекта недвижимости для проживания.

Наибольшую вероятность покупки имеют жилые объекты площадью от 18 до 32 м2. Владельцу стоит быть готовым к тому, что будет проверяться состояние коммуникаций и жилья. Оно должно обеспечить такие условия, чтобы будущий квартирант или владелец мог сразу в него въехать и жить.

Процесс продажи квартиры администрации

Начало процесса инициирует собственник жилого объекта. Для этого владелец помещения обращается в органы местного самоуправления с заявлением, в котором выражает свое желание передать на баланс государства квартиру на возмездной основе. Поданный заявителем документ будет перенаправлен в подведомственный орган, который отвечает за вопросы жилищного строительства.

В течение 30 дней заявление будет рассмотрено и последует ответ. При положительном исходе будут назначена дата проведения торгов и условия возможного подписания контракта. При отсутствии заинтересованности в поступившем предложении у собственника квартиры останется вариант самостоятельно следить за открывающимися аукционами, которые дадут ему возможность участия и шанс на продажу недвижимости.

Как проводится аукцион

Для участия в аукционе необходимо получение сертификата электронной подписи, который может быть получен в центре с соответствующей аккредитацией. Стоимость ее получения может различаться, поэтому информацию такого рода стоит уточнить заранее.

Владельцы квартир часто прибегают к услугам агентств для проведения аукциона, которые представляют в торгах интересы собственника. В такой ситуации оформляется доверенность, а наличие такого документа дает специалистам возможность действовать от имени гражданина. При этом речь не идет о том, что такой документ дает возможность продавать и получать денежные средства за продавца жилого объекта. Документ определяет полный объем полномочий, которыми владелец наделяет своих представителей.

Процесс сделки с привлечением механизма электронного аукциона состоит из следующих последовательных этапов:

  • подготовка пакета документов для участия, перечень которых содержится в документации о проведении аукциона;
  • обеспечение заявки в виде определенной суммы;
  • получение статуса участника торгов;
  • принятие участия в проводимом аукционе с указанием цены контракта;
  • осмотр жилого помещения организатором торгов;
  • подписание договора и акта приема-передачи;
  • оформление перехода права собственности и перечисление средств на счет продавца
Конечная стоимость жилого объекта формируется путем постепенного понижения начального уровня максимальной цены. Верхняя граница определяется исходя из рыночной цены 1 м2 площади жилья. Победителем аукциона станет тот, кто сможет предложить минимальную стоимость контракта. Итоги аукциона подлежат публикации в единой системе, и в среднем через 5 дней победитель получает проект договора.

Перечень документов

Для заключения договора о продаже квартиры администрации потребуется определенные документы, перечень которых может варьироваться в зависимости от количества собственников и иных существенных факторов.

В число обязательных входит:

  1. Паспорт владельца;
  2. Правоустанавливающие документы;
  3. Справка о прописанных лицах;
  4. Технический и кадастровый паспорт жилого объекта;
  5. Справка из налоговой об отсутствии задолженности по налогам;
  6. Подтверждение отсутствие задолженности за услуги ЖКХ;
  7. Документ об отсутствии обременений.

Если у квартиры имеется несколько собственников, то согласие на продажу должно быть получено от всех владельцев. Если недвижимость была приобретена в браке, то необходим разрешительный документ от второй половины.

Как повысить шансы на продажу

Рассчитывать на покупку квартиры администрацией можно только в том случае, если объект недвижимости удовлетворяет всем требованиям, которые предъявляет местная власть к подобным объектам. При наличии незаконной перепланировки следует сначала урегулировать вопросы с документами и только после этого обращаться с заявлением.

Следует придерживаться следующих рекомендаций:

  1. Необходимо следить за реальной стоимостью недвижимости и предлагать приемлемую цену, что повысит шансы на заключение договора;
  2. При привлечении посредника в виде риэлтора стоит указывать не конкретную сумму вознаграждения, а процент от итоговой цены продажи, что повысит его заинтересованность и снизит риск занижения стоимости жилья;
  3. Помогут быть в курсе событий личные связи в администрации, поэтому лучше вопросами общения с представителями власти заниматься самостоятельно.

При отсутствии заинтересованности чиновников шансы на заключение сделки минимальны. В этом случае стоит рассмотреть возможность поиска иных покупателей на жилой объект.

Для возможности продажи жилой недвижимости администрации владельцу необходимо подать заявление в органы местного самоуправления. Если власти окажутся заинтересованными в сделке и недвижимость будет удовлетворять предъявляемым требованиям, то с большой долей вероятности сделка будет заключена.

Действия Продавца

Покупка квартиры на электронном аукционе, организованном на федеральном уровне, включает процессы:

  • Подача документов. Прежде чем заняться продажей квартиры государству, необходимо удостовериться, что жилье соответствует заявленным требованиям, а документация в норме. Заявку нужно «обеспечить», внеся установленную сумму.
  • Участие в аукционе. К этому времени с момента заявки проходит около недели. По итогам аукциона выдается «протокол победителя».
  • Далее следует ожидать проверки квартиры комиссией. По результатам осмотра выдается контракт. В качестве обеспечения исполнения условий контракта вносится сумма, размер которой составляет около 5% стоимости имущества.
  • Если все в порядке, и условия контракта не вызывают сомнений и противоречий, можно подписывать документ с помощью электронной цифровой подписи. В среднем с момента оформления заявки до подписания контракта проходит около 20 дней.
  • Госрегистрация перехода права собственности.
  • Получение денег на счет в банке в течение 1-2 недель после осуществления госрегистрации.

Часто от собственников жилья звучит вопрос: почему риэлторы убеждают принять участие в аукционе? Это значит только одно: квартира соответствует требованием, ее стоимость ниже среднерыночной, а риэлтор надеется выиграть аукцион и продать жилье государству, выставив цену чуть выше требуемой, и получить прибыль.

 Обеспечительные платежи агенты могут брать на себя, чтобы не упустить выгодную сделку. Как правило, они имеют договоренности с госорганом и не сомневаются в успехе дела. Бывают и «промахи», когда жилье не продается, как было запланировано, и агентство оперативно подыскивает иные варианты, чтобы покрыть непредвиденные расходы.

Что делать с приватизированным жильем, которое никто не хочет покупать?

Рассмотрение данного вопроса актуально, поскольку речь пойдет о передаче имущества государству на безвозмездной основе. Реприватизация выгодна в следующих случаях:

  • владелец не в состоянии платить налог на жилье;
  • квартира непригодна для проживания, находится в аварийном состоянии;
  • жилье находится в таком месте, где его никто не хочет приобретать;
  • квартира передана по завещанию, но наследник не желает принимать наследство (например, ввиду больших долгов наследодателя).

При реприватизации расходы, связанные с ремонтом имущества, в том числе необходимого в связи с пожаром или наводнением, возлагаются на государство.

В различных регионах действуют программы расселения из жилья, подлежащего сносу. Проживая в квартире по договору социального найма, жители могут получить предложение о переезде в квартиру, площадь которой будет не менее 18м2 на человека (в Москве). Если же гражданин является собственником ветхого жилья, ему достанется только равноценная, но не большая квартира.

После реприватизации бывшие собственники имеют право проживать в квартире, но не смогут ею распоряжаться, например — продать или обменять, оставить в залог, а обратная приватизация будет невозможна. Не стоит забывать о необходимости своевременно платить коммунальные платежи. По закону при уклонении от оплаты более полугода нанимателя выселят в меньшее помещение через суд.

Даже при желании расприватизировать квартиру, можно столкнуться с рядом проблем, процесс окажется невозможным, если:

  • у собственника есть иное жилье;
  • квартира в залоге;
  • один из собственников — несовершеннолетний (нужно согласие опеки);
  • имеется задолженность по квартплате;
  • иные собственники не согласны с расприватизацией;
  • часть жилья перешла по наследству (наследники не имеют права расприватизировать жилье).

Каким бы ни было решение собственника — передать жилье безвозмездно или за оплату через аукцион, процесс строго контролируется органами Прокуратуры и обман исключен.

Источники

  • http://nebogach.ru/money/kak-prodat-gosudarstvu-kvartiru/
  • http://law-divorce.ru/kak-prodat-kvartiru-gosudarstvu-administratsii-goroda/
  • https://walaw.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry-administracii-goroda
  • https://zhivem.pro/kvartira/prodazha/gosudarstvu.html
  • https://xn--74-plcq9a.xn--p1ai/privatizatsiya/kak-prodat-kvartiru-gosudarstvu-mozhno-li-realizovat-zhile-organam-vlasti-v-tom-chisle-administratsii-goroda-i-osobennosti-sdelki-s-munitsipalitetom.html
  • https://washepravo.ru/kvartirnyj-vopros/prodazha-kvartiry/kak-prodat-kvartiru-administracii-goroda/

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: