Как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог?

Содержание
  1. В чем суть повышенного налога на доходы с 2021 года
  2. Увеличение налога с продажи недвижимости
  3. Когда продажа недвижимости освобождена от обложения налогом
  4. Как посчитать НДФЛ с продажи квартиры в 2021 году
  5. Когда необходимо оплатить налог с продажи квартиры?
  6. Кто освобождается от уплаты налога при продажи квартиры в 2021 году?
  7. С какой суммы уплачивается налог?
  8. Как уменьшить налог при продаже квартиры раньше минимального срока?
  9. Платят ли инвалиды и пенсионеры налог с продажи квартиры?
  10. От трёх до пяти
  11. Раз квартира, два квартира
  12. Квартира по наследству или в дар
  13. Право дольщика
  14. Продаём квартиру раньше срока
  15. Продаём и снова покупаем!
  16. Как быть, если вы в доле
  17. Особенности подачи декларации после продажи квартиры
  18. В собственности менее 3 лет – что значит?
  19. В собственности менее 5 лет — что значит?
  20. Как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог?
  21. Способ 1
  22. Способ 2
  23. Имущественный вычет с продажи 1 миллион рублей
  24. Продавайте доли по отдельным договорам

В чем суть повышенного налога на доходы с 2021 года

С 2021 года изменится НДФЛ — это тот налог, который платят со своих доходов: зарплаты, продажи автомобилей и квартир, выигрышей в лотерею и пр. Теперь ставка налога будет зависеть от того, сколько вы зарабатываете. Все, кто за год получает больше 5 млн рублей, будут платить налог по ставке 15 %, а не 13 %, как было раньше. Такие правила установлены ФЗ от 23.11.2020 № 372-ФЗ.

Повышенная ставка распространяется не на весь доход, а только на ту сумму, которая больше 5 млн рублей.

Пример. Виктор зарабатывает 600 тыс. рублей в месяц. Его доход за год составил 7 200 тыс. рублей. Бухгалтер удержит налог по ставке 15 % не со всей его зарплаты, а только с той части, которая превысила 5 млн рублей. Порядок расчета следующий:

1) НДФЛ по стандартной ставке: 5 000 000 × 13 % = 650 000 рублей.

2) НДФЛ по повышенной ставке: (7 200 000 – 5 000 000) × 15 % = 330 000 рублей.

3) Общая сумма удержанного налога: 650 000 + 330 000 = 980 000 рублей.

Для сравнения. Если бы весь доход Виктора облагался по старым правилам по ставке 13 %, из его заработка удержали бы 936 000 рублей, то есть на 44 000 рублей меньше.

На практике совсем мало граждан РФ зарабатывают больше 5 млн рублей в год, поэтому для большинства ничего не изменится. Но обычно самые крупные доходы мы получаем при реализации имущества, поэтому тех, кто собирается продавать квартиру в 2021 году, волнует вопрос, придется ли платить больше налогов. Чтобы найти ответ, нужно внимательно изучить новый закон.

Увеличение налога с продажи недвижимости

Успокоим сразу — государство позаботилось о гражданах РФ и освободило от обложения повышенным налогом ряд нерегулярных доходов (п. 1.1 ст. 224 НК РФ):

  • От продажи имущества или долей в нем (кроме ценных бумаг);
  • От получения имущества в дар (кроме ценных бумаг);
  • Страховые выплаты по договорам страхования и выплаты по пенсионному обеспечению.

Отсюда следует, что если в 2021 году вы решите продать квартиру, комнату, долю в доме, машину и пр., налог нужно будет платить по стандартной ставке 13 %. Это касается даже тех случаев, когда сумма дохода от продажи превышает 5 млн рублей.

Минфин посчитал, что установление повышенной ставки для таких разовых доходов противоречит принципу социальной справедливости, так как заставляет платить высокие налоги людей с невысоким уровнем доходов.

Но это касается только резидентов РФ — тех, кто находился на территории России больше 183 календарных дней (90 дней в 2020 году) в течение 12 месяцев. Если вы пребывали в стране меньше указанного срока, то не являетесь резидентом и должны платить увеличенный налог.

Когда продажа недвижимости освобождена от обложения налогом

На самом деле, даже если бы продажу недвижимости все-таки облагали налогом по повышенной ставке, это бы ощутили немногие. Так как налогом не облагается продажа имущества, которое находится в собственности больше 3-5 лет. Вот какие льготы при реализации недвижимости действуют в России:

  1. Освобождена от НДФЛ продажа недвижимости, которая находится в собственности три года и более. Это касается недвижимости унаследованной, приватизированной, полученной в дар, переданной по договору пожизненного содержания. В остальных случаях минимальный срок для необлагаемой налогом продажи — 5 лет.
  2. С 2020 года освобождена от НДФЛ продажа квартир и домов с участками, которые являются единственным жильем и с даты покупки которых прошло 3 года. Раньше срок для них составлял 5 лет.
  3. При продаже недвижимости сумму полученных доходов можно уменьшить на расходы на его покупку. Тогда налог надо будет платить с разницы между ними. Расходы надо подтвердить документами: кредитным договором, договором купли-продажи и пр.
  4. Сумму доходов, полученных от продажи жилья и земельных участков, можно уменьшить на налоговый вычет в сумме 1 млн рублей в год. Это гарантированный вычет, который можно заявить для использования предыдущей льготы, если нет подтверждающих расходы документов или подтвержденные расходы меньше 1 млн рублей.
  5. Доход от продажи недвижимости можно уменьшить на другие вычеты: на детей, за лечение, образование и пр.

Как посчитать НДФЛ с продажи квартиры в 2021 году

Налоговая база с проданной недвижимости — это наибольшая из следующих величин:

  1. Сумма полученных от продажи доходов;
  2. 70 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости на 1 января года, в котором осуществлена продажа.

Платить налог нужно будет с той суммы, которая окажется больше. Так государство подстраховалось от налогоплательщиков, занижающих цену продажи для уклонения от налогов.

Пример. Петр Петрович продает квартиру за 2,5 млн рублей, а ее кадастровая стоимость составляет 3,7 млн рублей. Налоговой базой будет 70 % от кадастровой стоимости — 2,59 млн рублей, так как эта сумма больше 2,5 млн рублей.

Далее налоговую базу можно будет уменьшить на льготы и вычеты. Петр Петрович не может полностью освободить продажу от НДФЛ, так как квартира находится у него в собственности всего год. При этом у него остался договор купли-продажи квартиры, в котором указано, что он купил ее за 2,4 млн рублей — это подтвержденные документами расходы, на которые уменьшается налоговая база. Кроме того, Петр потратил 100 000 на операцию и может уменьшить на эту сумму налогооблагаемый доход.

Рассчитаем итоговую налоговую базу: 2 590 000 – 2 400 000 – 100 000 = 90 000 рублей.

Рассчитаем сумму НДФЛ к уплате: 90 000 × 13 % = 11 700 рублей.

Чтобы быстрее продать квартиру, закажите выписку из реестра недвижимости. Она не требуется для оформления сделки, но покупатели часто запрашивают ее, чтобы убедиться в законности купли-продажи. Выписка из ЕГРН позволяет проверить собственника, технические характеристики недвижимости, наложенные на ее продажу ограничения. Круглосуточно заказать электронную выписку можно в официальном сервисе ЕГРН.Реестр. Документ с цифровой подписью Росреестра в формате PDF придет вам на почту в течение пары часов.

Когда необходимо оплатить налог с продажи квартиры?

Согласно п. 4 ст. 228 НК РФ заплатить налог с дохода от продажи жилья необходимо до 15 июля года, следующего за годом реализации имущества. При этом подтвердить свои доходы нужно декларацией по форме 3-НДФЛ, которая должна быть представлена в налоговый орган до 30 апреля.

Например: Соколов продал квартиру в апреле 2020 года и он попадает под условия обязательной уплаты налога. Значит в 2021 году ему нужно до 30 апреля подать декларацию в ФНС, а после заплатить налог до 15 июля.

Если декларация не представлена и налог не уплачен в срок, на налогоплательщика накладывается штраф. ФНС рассчитает налог по имеющимся у них данным и размер штрафа будет составлять 5 % от неуплаченной в бюджет суммы за каждый месяц просрочки (но не менее 1000 руб. и не более 30 % от общей суммы исчисленного налога).

В случае, когда гражданин подал декларацию, но не уплатил в срок НДФЛ, взысканию будут подлежать только пени за каждый день просрочки.

Кто освобождается от уплаты налога при продажи квартиры в 2021 году?

В порядке освобождения физического лица от налогообложения с дохода, полученного от продажи квартиры, учитывается дата его приобретения и срок нахождения в собственности.

Не подлежит декларированию и обложению налоговым сбором:

  • если дата покупки до 2016 года и гражданин владел квартирой более трех лет;
  • если купили после 2016 года и имущество находилось в собственности не менее установленного налоговым законодательством срока.

Минимальный срок владения считается:

  1. Три года для следующих ситуаций (п. 3 ст. 217.1 НК):
  • собственность на квартиру оформлена в связи ее приватизацией, наследованием или дарением от близкого родственника, а также передачей, оформленной соглашением о содержании с иждивением пожизненно;
  • у продавца на дату перехода прав собственности на проданную квартиру к новому владельцу не имеется другого жилого помещения, т.е. она являлась для него единственной. В том числе у продавца не должно быть также жилого имущества в совместной собственности с супругой, долей. Допускается наличие зарегистрированного жилья (или доли в нем) только при условии, что регистрационные действия были произведены не более, чем за 90 дней до даты оформления прав собственности нового владельца за проданной квартирой.
  1. Пять лет — в отношении всех других случаев, не перечисленных выше (п. 4 ст. 217.1 НК).

Период владения считается от даты, когда в Росреестр внесена запись о новом собственнике, т.е. прошла регистрация его прав на квартиру. Ее можно определить в выписке ЕГРН или свидетельстве, которое выдавалось до середины июля 2016 года. Это действует в большинстве случаев – при покупке, получении в дар или строительстве жилья.

Но есть исключения, например:

  • для наследного имущества срок владения отсчитывается от даты смерти наследодателя;
  • для квартиры, собственность по которой устанавливалась через суд – дата вступления в силу судебного решения;
  • по приватизированной жилой недвижимости дату можно определить в выписке из ЕГРН (если дата приватизации после начала 1998 года) или в договоре о передаче квартиры в собственность (по приватизированной до 1998 года);
  • в случае долевой собственности срок владения следует отсчитывать от даты приобретения первой из долей;
  • по квартирам, полученных по программе реновации в Москве, учитывается срок владения замененным жильем. Например: квартира куплена 2015 году, в 2021 взамен старой получили новое и решили продать в этом же году. Минимальный срок более 5 лет, так как отсчитывается с 2015 года, соответственно налог платить не нужно.

С какой суммы уплачивается налог?

Согласно пп. 2 п. 1 и п. 2 ст. 228 НК у физического лица в связи с продажей квартиры возникает обязанность рассчитать налог и произвести его уплату в определенный срок.

Размер полученного дохода следует определять:

  1. По договору купли-продажи с возможностью уменьшить облагаемую налогом сумму, следуя нормам пп.2 п.2 и пп.1 п.1 ст. 220 НК РФ.
  2. Учитывая кадастровую стоимость проданной квартиры. Если цена жилья по соглашению между продавцом и покупателем окажется ниже кадастровой стоимости более, чем на 70 %, то при расчете НДФЛ с продажи будет учитываться именно кадастровая стоимость, уменьшенная на коэффициент 0,7. Именно к этой величине будет применяться имущественный вычет и последующее определение величины налога.

Например. Гражданин унаследовал жилое помещение в 2019 году. Стоимость его по кадастровой оценке — 5,8 млн. руб. В этом же году он продал имущество по цене 3,4 млн. руб. Для расчета облагаемой базы применим имущественный вычет:

5800000 × 0,7 — 1000000 = 3060000 ₽

Расчет налога будет следующим: 3060000 × 13% = 397800 ₽

Как уменьшить налог при продаже квартиры раньше минимального срока?

Налог рассчитывается с учетом следующих параметров, позволяющих снизить налогооблагаемую базу:

  • применить имущественный вычет в размере 1 млн. рублей;
  • при наличии договора, подтверждающего приобретение проданной квартиры, гражданин вправе рассчитывать налог, исходя из фактических расходов (суда же входят проценты по кредиту).

Воспользоваться можно только одним из вариантов вычета на выбор!

Пример. Гражданин в 2018 году стал владельцем квартиры. По договору ее стоимостью обозначена в 2,3 млн. рублей. Он продает жилье в 2019 году за 2,9 млн. рублей. Учитываем, что срок владения не укладывается в минимальные границы, ему придется уплатить налог.

Следует рассчитать сумму налога по двум вариантам:

  1. С учетом вычета:

Облагаемая база: 2900000 — 1000000 = 1900000 ₽

Сумма налога: 1900000 × 13% = 247000

  1. С учетом фактических расходов на покупку:

Облагаемая база: 2900000 — 2300000 = 600000 ₽

Сумма налога: 600000 × 13% = 78000

Обратите внимание! После применения имущественного вычета или фактических расходов может сложиться ситуация, когда результат станет отрицательным или равен нулю. В этом случае налог не исчисляется.

Платят ли инвалиды и пенсионеры налог с продажи квартиры?

Люди, получающие пенсию по старости, инвалиды, ветераны войны и труда, а также другие лица, имеющие право на льготы, не пользуются особыми привилегиями при оплате налога с продажи жилья. Как и другие продавцы, они должны перечислить установленную сумму в бюджет государства при условии, что срок владения жильем составил меньше 3 лет.

От трёх до пяти

Платить налог не надо, если вы продаете квартиру, которая принадлежит вам пять лет и больше.
Не придётся делиться с государством и в том случае, если вы за что купили, за то и продаёте. Или продали квартиру дешевле, чем купили. Нет дохода — нет налога.
Справедливости ради заметим, что некоторые «деловые люди» оформляют сделку именно так, занижая в договоре цену. Этот способ — экономическое преступление.
А налоговая старательно работает в этом направлении. Если попадётесь, беды не миновать.

Вернёмся лучше к законным способам. Из правила пяти лет есть исключения, когда квартиру можно продать через три года.

Раз квартира, два квартира

Если это у вас единственная квартира, можете смело продавать уже через три года. Налога не будет.
Если квартир у вас, например, две, то одну из них можно без налога продать только через пять лет.
Тут есть момент: если вторую квартиру вы купили незадолго до продажи первой (в течение трёх месяцев), то срок опять же равен трём годам.

Первую квартиру Петя взял в марте 2018 года, а в декабре 2020 года купил вторую. В марте 2021 года Петя может продать свою первую квартиру и не платить налог, хотя на момент продажи она у него не одна.

Квартира по наследству или в дар

Квартиру, которая досталась вам по наследству (или вы стали собственником по договору дарения), также можно продать через три года, и неважно, сколько ещё у вас этих квартир.
Отсчёт времени, если вы наследник, начинается со дня смерти человека, который завещал вам жильё. Когда именно вы как наследник вступили в свои права — неважно.
Такие же права у вас есть, если вы приватизировали свою квартиру или получили её по договору ренты пожизненного содержания с иждивением.
Со сроками тут просто: отсчёт идёт с момента, когда вы зарегистрировали своё право.

Считаем налог с продажи: вы купили квартиру в 2020 году за 5 млн рублей и в этом же году продали за 6 млн. Ваш доход — миллион. Сумма налога = 130 000 рублей (13 %).

Право дольщика

С января 2021 года налоговые льготы при продаже жилья получили дольщики — те, кто купил квартиру на этапе строительства. Раньше по закону отсчёт владения квартирой наступал лишь с момента оформления жилья в собственность. Несколько обидный факт, если учесть, что часто дольщики вносят за квартиру всю сумму, когда дом ещё на стадии котлована. Многоэтажный дом в России строят не за один день и чаще всего даже не за один год. А если вспомнить обманутых дольщиков, совсем караул.

Петя купил квартиру в 2015 году, через два года застройщик обанкротился. Дом так и остался котлованом. Четыре года стройка стояла заброшенной. Наконец в 2020 году новый застройщик пообещал достроить дом. Теперь ждать ещё около трёх лет. По старому закону Петя смог бы продать эту квартиру без уплаты налога только в 2028 году. Теперь же отсчёт идёт с той даты, когда Петя полностью внёс всю стоимость квартиры на счёт прежнего застройщика.

Продаём квартиру раньше срока

Бывает, что ждать некогда. Квартиру нужно продать срочно, позарез. Тогда можно уменьшить сумму дохода с продажи.
Согласно закону, если вы продаёте квартиру, которая у вас в собственности меньше трёх или пяти лет, вы имеете право получить налоговый вычет. Считать его будут с суммы в миллион рублей. То есть вы отобъёте таким образом 130 000 рублей.

Если вы продаёте в течение года две или три квартиры, то вычет получите только за одну.

Важный момент: налоговый вычет вы можете получить только в случае, если официально работаете или сами ежемесячно отчисляете подоходный налог — 13 % от дохода.

Петя официально работает. Из зарплаты в 30 000 рублей каждый месяц 13 % — 3 900 рублей — его работодатель отчисляет в Пенсионный фонд России. За год таких отчислений у Пети получается 46 800 рублей. Если Петя продаёт квартиру и подаёт декларацию на налоговый вычет с миллиона, то чтобы выбрать все 130 000 рублей, у Пети на этой работе уйдет примерно два года и восемь месяцев.

Вам пришло в голову, что можно не париться? Не обольщайтесь.

Написал в договоре миллион, закрыл налог вычетом и дело сделано? Нет, государство так просто не проведёшь. Ваше жильё уже оценили по кадастровой стоимости. Цена продажи не должна быть меньше, чем по кадастру с умножением на коэффициент 0,7.

Продаём и снова покупаем!

В России есть ещё один налоговый вычет — при покупке жилья. Однако его, в отличие от ежегодного вычета с продажи, можно получить один раз в жизни. Если не получали такой — вперёд!
Он составит 260 000 рублей, так положено с 2 млн рублей. Можно подать два вычета — один с продажи, следующий — с покупки.

Петя в 2018 году приобрёл квартиру за 3,4 млн рублей. Право на вычет не использовал. Через два года продал её за 4,4 млн рублей и в этом же году купил другую квартиру за 3,2 млн рублей. Складываем вычеты — получаем 3 млн рублей. Из стоимости продажи вычитаем эту сумму (4,4 −3 = 1,4). НДФЛ с 1,4 млн рублей равен 182 000 рублей. Петя его заплатил и спит спокойно. Просто он не знал про второй вариант.

Второй вариант немного приятнее:

  1. От вычета с продажи отказываемся.
  2. Подтверждаем расходы на новую покупку: (4,4 — 3,7 = 0,7).
  3. 13 % от 700 000 рублей = 91 000.
  4. Полностью используем вычет в 2 млн рублей.
  5. Из 260 000 вычитаем 91 000 и остаёмся в прибыли на 169 000 рублей! Жизнь удалась!

Важно! Чтобы подтвердить расходы, в декларации нужно показать затраты на ремонт этой квартиры и предоставить в налоговую официальные документы. Например, договор подряда со строительной организацией, акт выполненных работ и квитанцию, чеки на покупку стройматериалов и прочее. Налоговая будет рассматривать это как затраты, которые вычтут из прибыли.

Как быть, если вы в доле

Если вы продаёте квартиру, где вам принадлежит лишь доля, вы тоже можете получить налоговый вычет в миллион. Однако его придётся делить со всеми совладельцами.
Если вы владеете долей больше пяти лет, а остальные доли выкупили позже, например, всего год назад, платить налог при продаже вы не будете, так как учитывается срок, когда вы стали собственником именно первой доли.

P.S.:
Если вовремя не сдать в налоговую декларацию о доходах после продажи квартиры, будет штраф в 1 000 рублей. Причём подавать нужно даже нулевую декларацию — когда вы продали недвижимость, которая была вашей менее трёх или пяти лет.
Подают декларацию до 30 апреля года, следующего после года заключения сделки. Налог, чтобы обойтись без штрафов, нужно заплатить до 15 июля.

Особенности подачи декларации после продажи квартиры

Многих налогоплательщиков интересует вопрос, в какой срок и куда нужно подавать декларацию. Заполнить и сдать этот документ необходимо до конца апреля года, идущего за годом совершения сделки. Предельный срок перечисления средств в госбюджет – 1 декабря.

Декларация подается даже в случае, если квартира стоит меньше 1 млн. руб. Поскольку сотрудники ФНС в любом случае будут располагать информацией о заключенной сделке, игнорировать это требование не стоит

Перечень документов, которые предоставляются в налоговую службу для получения льготы, выглядит так:

  • Соглашение купли-продажи.
  • Документы, которые могут подтвердить фактические расходы.
  • Справка формы 2-НДФЛ, выданная по месту службы.

Следить за соблюдением сроков должен сам налогоплательщик. Просрочки чреваты штрафами до 30%, а когда задолженность достаточно большая, работники ФНС обращаются в суд

Случаи освобождения от налога с продажи жилья в России встречаются часто. Если же избавиться от налоговой повинности не получается, не стоит расстраиваться. Стороны сделки могут воспользоваться правом на имущественный вычет, а это тоже приличные деньги.

В собственности менее 3 лет – что значит?

Предположим, что вы владеете жилым помещением. Перечислю конкретные варианты его получения, которые имеют прямое отношение к этому периоду – 3 года:

  • Жилье унаследовано
  • Подарено близким родственником
  • Было приватизировано
  • Получено по договору пожизненного найма

Если жилище досталось вам одним из перечисленных способов, то после трех лет владения вы можете продать его без затрат. Если же объект находится в вашей собственности менее 3 лет, то после его продажи налоговый орган предъявит вам требования о перечислении подоходного налога. Как этого избежать читайте ниже.

Еще одной категорией владельцев, на которую распространяется 3-летний срок, являются те собственники, которые сделали покупку до 1 января 2016 года. Объясняется это тем, что закон не имеет обратной силы. И если приобретение было сделано до того момента, как новый порядок расчета вступил в законную силу, то есть до 01.01.2016, то на них распространяется действие старой редакции закона.

В собственности менее 5 лет — что значит?

На все остальные способы, которыми жилое помещение могло стать вашей собственностью распространяется период 5 лет. Это может быть долевое участие, переуступка прав требования, получение пая в строительном кооперативе и т.д. Но самый распространенный вариант получения дома в собственность – это его покупка. И прежде всего именно для этого случая владение собственностью в течение 5 лет становится очень важным ограничением и проблемой.

Продажа жилья до истечения 5-летнего срока владения также влечет обязательства продавца калькулировать сумму будущей оплаты в казну.

Как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог?

Способы минимизации налогов при реализации имущества, состоящего в собственности менее 3 лет, такие же как и при владении объектом менее пяти, но более трех лет. Если вам удастся избежать уплаты налога, владея квартирой менее трех лет, это же вы сможете сделать и с объектом, которым владеете менее 5 лет.

Способ 1

Самый простой и очевидный – продажа квартиры стоимостью не более 1 млн рублей. Размер налоговой льготы полностью перекрывает цену сделки:

1 млн – 1 млн = 0

Исчезает сама налогооблагаемая база, превращаясь в ноль, а с ноля пошлины не платятся.

Недостатки:

  • Очень небольшой процент сделок лежит в ценовом диапазоне до 1 млн рублей;
  • Налоговой льготой можно воспользоваться только раз в году. Вы не сможете продать несколько квартир в течение одного календарного года и каждый раз применять вычет.

Безусловно, продавец может искусственно занизить сумму договора, но есть опасность, что стоимость объекта на бумаге станет меньше, чем кадастровая цена, умноженная на понижающий коэффициент 0,7. В этом случае закон не обратит внимание на содержание договора и просто рассчитает объем вашего обязательства, исходя из кадастровой цены как описано ниже.

Выходом здесь может быть выяснение кадастровой стоимости жилища на 1 января. Кадастровая оценка может быть заметно ниже рыночной, особенно в сегменте вторичного жилья.

Кроме того, можно обнаружить, что ваш объект, по каким-то причинам, вообще не имеет кадастровой оценки. Тогда основываться на данных кадастра невозможно и вы можете определять цену продажи самостоятельно.

Еще одной причиной, по которой уточнение кадастровой оценки полезно это предотвращение возможных штрафных санкций. Старый объект действительно может быть продан недорого, дешевле 70% кадастровой оценки. В этой ситуации налоговики не только обратят на это внимание, но и сочтут это уклонением от уплаты. По таким правонарушениям предусмотрен штраф 20% от величины недополученного бюджетом налога.

Способ 2

Этот способ уместен, если жилище было продано с целью приобретения другой квартиры или дома. 13% затрат на приобретение нового жилья вы можете вычесть из налога, который должны оплатить.

Более того, этот способ интересен своими дополнительными возможностями по сокращению налогооблагаемой базы и перспективой возврата денежных средств из бюджета. Поясню.

К примеру, в течение одного календарного года вы продали квартиру стоимостью 2,5 млн рублей и приобрели другое жилье стоимость 4 млн рублей.

С первой сделки вам следует рассчитать и оплатить ваше налоговое обязательство перед бюджетом. Для простоты ситуации предположим, что у вас не сохранилось никаких подтверждающих документов о приобретении этого объекта. Тогда вам остается единственный приемлемый вариант подсчета – с использованием фиксированного налогового вычета 1 млн руб.:

(2,5 млн – 1 млн) х 13% = 195 тыс.руб.

195 тыс.рублей — это размер вашего налогового обязательства.

Однако, в течение этого же года вы приобрели объект ценой 4 млн рублей. Это не значит, что можно претендовать на вычет со всей стоимости покупки, так как закон ограничивает цену приобретаемого жилья для целей налогового вычета двумя миллионами рублей. Поэтому, сделав такую покупку, сумма налогового вычета не превысит 260 тыс.рублей (2 млн руб. х 13% = 260 тыс.руб.)

Но даже в этом случае вам не только не придется тратиться на платежи в казну, но появляется возможность получить из бюджета государства причитающиеся вам деньги:

Вы должны государству – 195 тыс.руб.

Вам должно государство – 260 тыс.руб.

Итого: вы можете вернуть из госбюджета 65 тыс.руб. (260 тыс. – 195 тыс. = 65 тыс.)

Заметьте, никаких искажений и злоупотреблений, только знание закона.

Недостатки:

  • Как было отмечено выше, средства, которые вы можете вычесть из своего налогового обязательства не более 260 тыс.рублей;
  • Обе сделки – и покупка и продажа – должны состояться в течение одного календарного года;
  • Прибегнуть к налоговому вычету при покупке жилья можно один раз в жизни. Размер зарплаты не важен.


Подробности этого способа на видео:

Имущественный вычет с продажи 1 миллион рублей

Если расходов на приобретение недвижимости не было, то разницу брать не из чего. Это бывает тогда, когда недвижимость была получена в наследство, подарена или приватизирована.

В этой ситуации применяется имущественный вычет при продаже, максимальный размер которого 1 млн рублей. То есть вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на эту сумму. Напомним: налогооблагаемая база – это деньги, которые вы получили от продажи недвижимости, и с которых должны заплатить налог.

Основание: пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Если стоимость проданного вами жилья меньше одного миллиона рублей, выгодно воспользоваться именно имущественным вычетом.

Пример:

Вы продали приватизированную квартиру и получили 2 млн рублей. Так как у вас не было расходов на ее приобретение, невозможно сделать вычет расходов. Какой налог с продажи в итоге? Применив имущественный вычет, вы должны будете заплатить налог не с двух, а с одного миллиона, то есть 130 тыс. рублей.

Не забудьте важный момент! Если квартира была куплена после 01.01.2016 года, то при ее продаже нужно смотреть стоимость, указанную в Кадастре. Сравнивается сумма по договору и 70% кадастровой стоимости. Налог платится с большей суммы.

Продавайте доли по отдельным договорам

Рассмотрим пример:

Семейная пара владеет квартирой по договору общей долевой собственности. Каждый из супругов владеет ½ квартиры. Пара решила продать жилье по общему договору купли-продажи за 1,5 млн рублей и воспользоваться имущественным вычетом при продаже.

Расчет налога для каждого супруга: 13% х (750 тыс. (стоимость ½ квартиры) – 500 тыс. (½ имущественного вычета)) = 32,5 тыс. рублей.

Если бы супруги продали свои доли не по общему договору купли-продажи, а по отдельным договорам, каждый из них применил бы имущественный вычет до 1 млн рублей.

В результате супруги были бы освобождены от уплаты налога, так как вычет полностью перекрыл бы стоимость доли.

Основание: Письма Минфина РФ от 13 мая 2015 N 03-04-05/27395, 27 июня 2013 N 03-04-05/24491, 30 мая 2013 N 03-04-05/19766, Письмо ФНС России от 25 июля 2013 N ЕД-4-3/[email protected]

Источники

  • https://egrnreestr.ru/articles/skolko-pridetsya-platit-pri-prodazhe-nedvizhimosti-v-2021-godu-novaya-nalogovaya-stavka
  • https://kupiproday-kvartiru.ru/nalogi/nalog-s-prodazhi-kvartiry-dlja-fizicheskih-lic/
  • https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/prodazha-kvartiry/kto-osvobozhdaetsya-ot-uplaty-naloga-pri-prodazhe-kvartiry-v-year-godu
  • https://fintolk.pro/kak-prodat-kvartiru-i-ne-platit-nalog/
  • https://2urist.ru/kak-prodat-kvartiru-menee-3-let-v-sobstvennosti-i-ne-platit-nalog/
  • https://ndflka.ru/article/nalog-na-jile-pri-prodaje-i-sdache-v-arendu/nalog-prodazha-kvartiry/

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: