Как продать свою квартиру без риэлтора и без последствий?

Содержание
  1. Как продать квартиру без риелтора
  2. Оцениваем стоимость квартиры
  3. Проводим предпродажную подготовку
  4. Рассчитываемся с долгами
  5. Документы для продажи квартиры
  6. Поиск покупателя
  7. Подайте объявление
  8. Плохое объявление
  9. Хорошее объявление
  10. Общение с потенциальными покупателями
  11. Как показывать квартиру и вести переговоры с покупателем
  12. Заключение предварительного договора и получение задатка
  13. Расчеты за квартиру
  14. Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника
  15. Передача квартиры и получение денег
  16. Типичные ошибки при продаже своей квартиры
  17. Как продать квартиру в ипотеке
  18. Погашение остатка займа деньгами покупателя
  19. Сделка купли-продажи квартиры
  20. Переуступка долга по ипотеке
  21. Как продать квартиру с материнским капиталом
  22. Как продать квартиру несовершеннолетнего
  23. Как продать квартиру с детьми
  24. Зарегистрируйте переход права собственности
  25. Получите деньги
  26. Передайте квартиру новому собственнику
  27. Заглядываем в прошлое
  28. Сам себе пиарщик
  29. Лайфхак №1
  30. Фотография и текст как маркетинговый ход
  31. Лайфхак №2
  32. Лайфхак №3
  33. Не тяните со сбором документов
  34. Когда выписываться?
  35. Запомнить
  36. Окончательный расчет: как не проиграть?
  37. Риски при продаже недвижимости
  38. Не обязательно, но может пригодиться

Как продать квартиру без риелтора

Начать стоит с постановки четкой цели. Продавец должен решить, в какой срок он хочет продать квартиру, реально оценить достоинства и недостатки недвижимости и определить ее стоимость.

Оцениваем стоимость квартиры

Недвижимость можно продать быстро и без проблем только в случае, если выставить конкурентную цену. Конечная стоимость зависит от нескольких факторов:

  1. Количество комнат и квадратных метров. Общая стоимость квартиры с большим количеством комнат и площадью будет больше, но и продаваться она будет дольше. Маленькие квартиры продаются быстрее и стоимость квадратного метра в них выше.
  2. Большая кухня. Этот критерий важен для женщин и для покупателей с большой семьей.
  3. Планировка. Если комнаты в квартире изолированы, цена на нее будет выше. Недвижимость с проходными помещениями ценится меньше.
  4. Раздельный санузел.
  5. Тип дома, материал, год постройки.
  6. Количество этажей в доме и расположение в нем квартиры.
  7. Угловые квартиры, а также первые и последние этажи меньше ценятся. Если в доме нет лифта, а квартира расположена выше 2-3 этажа, это может оттолкнуть покупателей.
  8. Балкон или лоджия. Их наличие увеличивает стоимость жилья.
  9. Район расположения, инфраструктура и транспортная доступность.
  10. Качество и наличие ремонта.
  11. Территория вокруг дома. Если двор дома благоустроен, есть детские площадки и места для отдыха, можно продать квартиру дороже.

При оценке недвижимости нужно учитывать все критерии в совокупности. Чем больше параметров, повышающих цену квартиры, тем дороже ее можно продать.

Проводим предпродажную подготовку

Предпродажная подготовка поможет преподнести квартиру покупателю в лучшем свете.

Обратите внимание на состояние подъезда, ведь это первое, что увидит покупатель. Ремонт там делать не стоит, но вот подмести на лестнице, вкрутить лампочку или просто протереть перила не помешает.

Уберите все лишние предметы, беспорядок в квартире оставит негативное впечатление. Устраните все неприятные запахи. Обеспечьте хорошее освещение. При показе недвижимости важно, чтобы свет был включен везде и горел ярко. Можно добавить временные источники освещения. Замените сгоревшие лампочки, почините розетки, если требуется.

Не показывайте пустую квартиру. Лучше, если в ней будет хотя бы минимальный набор мебели. Этот совет не относится к квартирам в черновой или предчистовой отделке.

Выберите нейтральную цветовую гамму, если планируете делать ремонт перед продажей. Яркие цвета — дело вкуса. Они могут не понравится потенциальным покупателям. По этой же причине не стоит тратиться на дорогой ремонт. Не факт, что покупатели его оценят и не будут переделывать по-своему.

Рассчитываемся с долгами

Отсутствие задолженностей по коммунальным платежам обязательно. Без погашения долгов предыдущего собственника новому владнепросто переоформить лицевой счет на квартиру.

Если денег нет, можно договориться с покупателем о погашении задолженности после получения задатка. Эту договоренность нужно внести в предварительный договор купли-продажи. После погашения долга нужно предоставить покупателю справку об отсутствии задолженности.

Уплата имущественных налогов на квартиру — это обязанность собственника. Она не переходит к покупателю после подписания договора купли-продажи. Но, если есть долги, их лучше погасить заранее. Это может смутить покупателя, и он откажется от сделки.

Документы для продажи квартиры

Важно заранее собрать пакет необходимых документов, чтобы не заставлять покупателя ждать. Потребуются следующие бумаги:

  • паспорта владельцев недвижимости;
  • если есть собственник младше 14 лет, то его свидетельство о рождении, паспорт родителя, разрешение органов опеки на продажу недвижимости;
  • справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам и налоговым сборам;
  • выписка из ЕГРН;
  • согласие законного супруга с подписью нотариуса, если квартира приобреталась в браке;
  • свидетельство о браке или разводе;
  • нотариально заверенная доверенность в случае, если квартиру продает доверенное лицо;
  • правоустанавливающий документ — договор купли-продажи, по которому была получена квартира, свидетельство о принятии наследства, дарственная и прочее.

Поиск покупателя

Для продажи квартиры без риелтора нужно, чтобы о предложении узнало как можно больше людей. Для этого потребуется:

  • написать хорошее объявление;
  • сделать несколько качественных фотографий;
  • разместить объявление на сайте по продаже недвижимости.

Правильно составленное объявление — половина успеха. В нем недостаточно указать площадь и местоположение квартиры. Следует подробно рассказать о достоинствах квартиры, описать все характеристики (площадь, планировку, этаж, тип дома, район).

Покупатель в поиске недвижимости за день знакомится с десятками объявлений, поэтому нужно постараться, чтобы выделиться среди общей массы. Не стоит писать по шаблону, иначе большинство покупателей будут проходить мимо.

Обязательно сделать качественные фотографии. Нужно загрузить на сайт фото каждой комнаты с наиболее выгодных ракурсов, а также фото фасада дома и двора. В кадре не должно быть людей и животных. Телевизор нужно выключить, а унитаз — закрыть. Делать фото стоит после предпродажной подготовки квартиры.

Помимо объявлений можно воспользоваться «сарафанным радио». Возможно, покупатель найдется среди знакомых.

Подайте объявление

Сделайте фото. Обязательно сделайте фотографии. Если объявление без фото, людям кажется, что с квартирой что-то не так или это объявление мошенников.

Профессионального фотографа звать не обязательно, но расплывчатой фотографии на телефон не достаточно.

Чем больше фотографий, тем больше посмотрят объявление

Сфотографируйте комнаты (кухню, ванную, туалет, коридор), балкон, вид из окна, подъезд и фасад дома, придомовую территорию и парковку. Покупатель должен четко представлять квартиру и место, где он может быть будет жить.

У этого объявление одна фотография окна на кухне. Наверно с квартирой что-то не так и хозяин не хочет это показывать

Не надо специально обрабатывать фото, ретушировать и скрывать недостатки. Если ожидания будут завышенными, на показе покупатели могут разочароваться, что недвижимость оказалось не такой, как на фото.

Не публикуйте размытые фотографии. Не поленитесь и делайте фото, пока не получится четко
Чем светлее фото, тем лучше
Не фотографируйте отдельные предметы, снимайте общий план комнаты
В пустую комнату добавьте один предмет мебели, чтобы покупатель оценил масштаб комнаты
Не фотографируйте несущественные детали

В итоге получиться 8-10 качественных фотографий, которые расскажут покупателю о квартире.

Составьте объявление. На текст объявления покупатели обращают внимания не меньше чем на фото.

Пишите по делу, четко и конкретно. Вместо «Транспорт в шаговой доступности» напишите «до метро «Автозаводская» 10 минут».

Делите текст на абзацы, не используйте общие фразы (например, «в нашей квартире вы будете счастливы и здоровы»). Не пишите слишком короткое или слишком длинное объявление. Основная информация должна уместиться в 8-10 строк.

Не дублируйте в тексте объявления общую информацию, которая заполняется при подаче объявления: метраж, количество комнат, тип санузла и пр.

Вначале опишите технические характеристики дома (количество комнат, квадратура, тип санузла и пр.), потом опишите преимущества и недостатки (например, стальные двери, паркет, теплые полы). Опишите недостатки, чтобы покупатели были к ним готовы. Если что-то станет для них неприятным сюрпризом, это настроит их против. Если документы уже готовы, укажите это в объявлении.

Плохое объявление

КВАРТИРА ЖДЕТ СВОЕГО ХОЗЯИНА!

Продаем светлую, теплую, уютную квартиру с хорошим свежим ремонтом. Делали все для себя. Удачная планировка. Есть лоджия, окна во двор. На кухне встроенная кухня. Развитая инфраструктура. Транспорт в шаговой доступности. Показы по договоренности. Прямая продажа. Срочно.

Хорошее объявление

Все комнаты изолированные, есть лоджия и кладовка. На полу паркет, в ванной и на кухне свежая плитка, лоджия застеклена, металлическая входная дверь. Есть счетчики воды и электричества. На кухне и в ванной новая сантехника, на кухне электроплита, другой мебели нет.

Развитая инфраструктура: 5 минут до школы, поликлиники и детского сада. До остановки идти 2 минуты. Под домом есть платная парковка.

Один взрослый собственник, никто не прописан. Все документы готовы к сделке. Показы в будни после 19 часов, в выходные с 12 до 20.

Подайте объявление. Главные сайты для продажи: Авито, ЦИАН, Domofond, Яндекс.Недвижимость. В вашем городе могут быть более популярны местные сайты. Разместите объявление на них. Покупайте размещение сразу на месяц — так выгоднее.

Расскажите друзьям и коллегам о том, что продаете квартиру. Не игнорируйте социальные сети. Разместите объявление о продаже на странице в социальной сети и попросите знакомых сделать репост.

Объявления на столбах и подъездах по-прежнему работают — жители окрестных домов могут хотеть переехать в квартиру побольше или купить квартиру родственникам. Хорошо работают красные баннеры с телефоном на окнах или балконе — если человек живет недалеко или проезжает мимо это сработает. Баннер придется заказывать специально — распечатанные на принтере на А4 буквы и цифры сложно разглядеть.

Общение с потенциальными покупателями

Это тоже очень важный момент. От того, как выбудете себя вести, в какой-то мере зависит окончательное решение покупателя. Поэтому во время демонстрации квартиры лучше всего:

  • не отвлекайтесь на посторонние звонки при беседе с потенциальным покупателем.
  • не скрывайте недостатков квартиры, но больше говорите о ее достоинствах.
  • не уговаривайте покупателя купить именно эту жилплощадь, на вопросы отвечайте с достоинством, даже если вопросы неприятные.
  • если вы еще не выписаны из квартиры, уточните заранее, в какие сроки проходит эта процедура, чтобы дать четкий ответ покупателю при возникновении подобного вопроса.

Как показывать квартиру и вести переговоры с покупателем

Если в квартире никто не живет, после предпродажной подготовки ее можно сразу показывать. В остальных случаях перед приходом покупателя нужно убрать лишнее, сделать небольшую уборку. Если в квартире живут арендаторы, их нужно предупредить заранее.

Во время или после просмотра квартиры проводят переговоры с покупателем. Важно отработать его возражения. Для этого нужно заранее подготовить аргументы. Продавец должен говорить на языке покупателя и предлагать выгодные решения для обеих сторон. Если покупатель обоснованно предлагает снизить цену, стоит учесть его пожелание. Если же он торгуется необоснованно, нужно приводить контраргументы.

В процессе переговоров нужно детально обговорит все условия сделки, чтобы потом отразить их в предварительном и основном договорах купли-продажи.

Заключение предварительного договора и получение задатка

Как только продавец и покупатель достигли устной договоренности, можно оформлять предварительный договор. Предварительный договор — это гарантия заключения сделки в обусловленный срок. Заключать его не обязательно. Его используют, если квартира приобретается в ипотеку или сторонам нужно время для подготовки документов к сделке. Предварительный договор призван компенсировать одной стороне упущенную выгоду в связи с отказом другой стороны от сделки.

В этом документе оговариваются правила передачи задатка или аванса. Сумма задатка зависит от ситуации, но чаще всего варьируется в пределах 2-10% от всей стоимости недвижимости. От этого правила отступают, если продаваемая квартира находится в ипотеке и продавцу нужно закрыть долг и снять обременение до заключения основного договора. Тогда сумма задатка может быть равна остатку задолженности.

Передачу задатка или аванса нужно фиксировать распиской или банковской выпиской, если расчет производится безналично.

В предварительном договоре нужно указать следующее:

  • передаваемую сумму обозначить именно как «задаток».
  • указать, что, если покупатель отказывается от сделки, то переданные деньги ему не возвращаются. Если отказывается продавец, то он обязуется вернуть задаток в двойном размере. Если этого не сделать переданная сумма будет считаться авансом. Если сделка не состоится, его придется вернуть.
  • зафиксировать факт передачи задатка.
  • определить срок, в который планируется заключить основной договор.
  • указать прочие договоренности между продавцом и покупателем.

Все предварительные договоренности лучше оформлять письменно. Если этого не делать, то их исполнение не гарантировано.

Расчеты за квартиру

Следующий этап – оплата покупки. В практику вошло использование банковской ячейки как самого надежного и безопасного способа расчетов наличными средствами между физическими лицами.

Суть его заключается в том, что покупатель заключает договор аренды банковской ячейки на срок, достаточный для осуществления регистрационных действий. В нем указываются условия получения денег.

Закладка денег производится в присутствии сторон и сотрудника банка. Деньги пересчитываются и закладываются в пакет. Он запечатывается и пломбируется подписями сторон.

После регистрационных действий стороны получают зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, свидетельствующие о произведенной сделке. На основании этих документов и акта приема-передачи квартиры продавец получит заложенные в ячейку денежные средства.

 

Обратите внимание! Покупать и оплачивать недвижимость можно с помощью заемных средств. Оформление ипотеки предполагает безналичный расчет. Банк переводит деньги на личный счет продавца после регистрации перехода права собственности (договора).

Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника

Основной договор купли-продажи составляется в письменной форме в 3 экземплярах. Если у продавцов или покупателей несколько или одна из сторон сделки – ребенок, то соглашение оформляется у нотариуса. В остальных случаях нотариальное оформление зависит от желания сторон.

В договор включаются условия, на которых заключалось предварительное соглашение. Комплект документов дополняется квитанцией об уплате госпошлины.

Стороны посещают МФЦ или Росреестр, где пишут заявление об осуществлении регистрационных действий.

Таблица 2. Сроки проведения регистрационных действий

Срок, рабочие дни Действие
7 Регистрация при обращении в Росреестр
9 Регистрация при обращении в МФЦ
5 После вступления в силу судебного решения
3 При подаче в Росреестр договора, удостоверенного нотариально, если документы поданы в электронной форме
5 При подаче в МФЦ договора, удостоверенного нотариально, если документы поданы в электронной форме
5 Регистрация ипотеки через Росреестр
7 Регистрация ипотеки через МФЦ

Передача квартиры и получение денег

После регистрации сделки покупатель получает зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, свидетельствующую о внесении записи в реестр. Продавцу выдается только его экземпляр договора.

Следующий этап – передача квартиры и оформление акта приема-передачи. Он составляется в двух экземплярах, а если покупатель привлекает заемные средства – в 3 (+1 для банка).

На основании зарегистрированного договора и акта приема-передачи банк открывает продавцу доступ к деньгам. На этом этапе сделка завершается.

Важно! После регистрационных действий у сторон возникнут налоговые обязательства. Покупатель может обратиться с заявлением о предоставлении налогового вычета, а продавец обязан подать декларацию и заплатить налог, если он владеет квартирой менее 5 лет (статья 217.1 НК РФ).

Типичные ошибки при продаже своей квартиры

При самостоятельной продаже квартиры неопытный продавец может допустить ошибки. Они повлияют на скорость продажи и ее выгодность для самого продавца.

  1. Неправильная оценка квартиры. Неверное определение стоимости (завышение или занижение) затягивает сделку или делает ее невыгодной для продавца.
  2. Не сделана предпродажная подготовка. Товарный вид имеет большое значение и влияет на цену. Оторванные обои, текущие трубы, грязная сантехника не произведут на потенциального покупателя должного впечатления. Скорее всего, он будет просить скидку.
  3. Документы неверно оформлены или их не хватает. Это обстоятельство затянет заключение договора, если покупатель не откажется от сделки.

Продажа квартиры без риэлтора – процедура сложная и объемная. Следование представленной инструкции и обдуманное выполнение всех этапов помогут ее облегчить и выгодно продать недвижимость.

Дополнительная информация доступна в видео

Как продать квартиру в ипотеке

Ипотека – одна из разновидностей обременений, поэтому продажа возможна только при условии, что кредитор (банк) согласится на проведение сделки. Решение банковской организации зависит от нескольких факторов:

  • Способ реализации недвижимости (досрочное погашение ипотечного кредита из собственных средств, погашение остатка после сделки купли-продажи из вырученных денег, продажа жилья вместе с долгом, продажа банком при взыскании на объект залога);
  • Состояние, рентабельность квартиры;
  • Срок выплаты процентов.

Погашение остатка займа деньгами покупателя

Сделать это можно из средств покупателя, если у него уже есть вся сумма. В таком случае согласия банка не нужно – достаточно только предупредить о том, что вы собираетесь досрочно погасить ипотечный кредит.

Схема проста. Покупатель отдает продавцу нужную сумму, оформляя ее как задаток или аванс. Подписывается предварительный договор купли-продажи, в котором указано обязательство покупателя передать права собственности на жилье после снятия обременения. В тексте содержится сумма сделки, способ передачи денег, сроки снятия обременения.

Важно! Далеко не каждый покупатель согласится на эту схему, так как риски высоки. Продавец может передумать продавать квартиру после погашения ипотеки. Для возврата средств придется подавать в суд.

Сделка купли-продажи квартиры

В процедуре принимают участие три стороны:

  • Банк;
  • Продавец;
  • Покупатель.

Продавец пишет в банке заявление о желании продать квартиру. Если банк дает предварительное одобрение, начинаются поиски покупателя. Когда он найдется, ему придется заключить с банком договор, в рамках которого он передаст напрямую кредитору сумму задолженности. Остаток суммы он перечисляет продавцу.

Как только деньги поступят банку, обременение с недвижимости снимается. Остается только зарегистрировать переход прав собственности к новому владельцу жилья.

Переуступка долга по ипотеке

В данном случае кредит переоформляют на покупателя, одновременно он получает право собственности на недвижимость. Сделать это можно только в том же банке, где брал ипотеку продавец.

Эта процедура экономит время в сравнении с первыми двумя способами. Но она возможна только при условии, что у покупателя есть сумма для расчета с продавцом. Кроме того, он должен соответствовать требованиям банка к заемщикам.

Как продать квартиру с материнским капиталом

Покупка квартиры с использованием маткапитала подразумевает оформление долевой собственности с участием двоих несовершеннолетних детей. Продажа такой недвижимости возможна только с согласия органов опеки.

Чтобы получить разрешение на продажу от ООиП, продавец доказывает, что предстоящая сделка не ущемляет права детей. Для этого в территориальный орган родители направляют следующие документы:

  • Свидетельства о заключении или расторжении брака;
  • Свидетельства о рождении обоих детей;
  • Документы на реализуемое и покупаемое жилье (предварительно найдите квартиру, характеристики которой будут не хуже той, что продается);
  • Нотариально оформленное обязательство в письменной форме, что родители выделят пропорциональные доли детям в новой квартире;
  • Справка о том, что долги по коммунальным платежам отсутствуют.

Если дети уже старше 14 лет, потребуется их согласие на сделку. Могут затребовать документ об оценке квартиры.

В заявлении в деталях опишите цели продажи. Будьте готовы к визиту представителей опеки.

Рассмотрение заявки проходит в течение месяца. Полученное разрешение действительно 3 месяца. Новый договор на жилье следует предоставить в ООиП в течение месяца с момента получения разрешения.

Как продать квартиру несовершеннолетнего

Дети могут выступать в роли собственника жилья, но распоряжаться им до достижения совершеннолетия они права не имеют. Сделки могут оформить их опекуны, попечители, усыновители.

С 14 лет на продажу потребуется согласие ребенка. Но основной документ, дающий опекунам право реализовать недвижимость в собственности несовершеннолетнего – это разрешение органов опеки на сделку.

Чтобы получить согласие госорганов, выполните несколько условий:

  • Доля ребенка в новой квартире должна быть такой же по площади, как в отчуждаемой. При этом общая площадь должна соответствовать требованиям закона для проживания двоих людей.
  • Купить новую квартиру в строящемся доме возможно, только если он практически достроен. До его ввода в эксплуатацию малыша нужно где-то прописать.
  • Стоимость новой недвижимости должна быть не меньше старого.

Выделить долю в квартире родственников нельзя, выкупить долю родителям тоже не дадут. Единственный вариант не приобретать новую квартиру – заморозить деньги от продажи старой на счету ребенка вплоть до наступления его совершеннолетия. Использовать их для покупки квартиры можно раньше, но на это потребуется получить согласие органов опеки.

Как продать квартиру с детьми

В данном вопросе есть два варианта развития событий:

  • Ребенку принадлежит доля – смотреть предыдущий пункт;
  • В квартире прописан несовершеннолетний.

Как продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком, если права собственности на недвижимость у него нет? Единственное условие – наличие жилья, в которое его можно прописать уже после сделки.

Важно! Прописывая детей по другому адресу, соблюдайте правило: ребенок до 14 лет должен быть прописан на одной жилплощади с одним из родителей. Дети с 14 до 18 лет могут быть прописаны у близких родственников (бабушки, дедушки, старшие братья, сестры, дяди, тети).

Чтобы повысить привлекательность предложения в глазах потенциальных покупателей, лучше заранее выписать всех несовершеннолетних в другую квартиру. Так вам не придется собирать лишние документы для доказательств отсутствия злого умысла. Разрешения ООиП для этого не требуется.

Как грамотно продать приватизированную квартиру, если там прописаны дети? Порядок действий в 2020 году зависит от того, были ли дети прописаны там до момента приватизации.

  • Если да, то они автоматически становятся собственниками жилья. Для продажи такой квартиры потребуется разрешение органов опеки и обязательство выделить доли в новой недвижимости.
  • Если дети родились уже после приватизации, а потом их там прописали, то их прописывают по новому адресу вместе с родителями.

Зарегистрируйте переход права собственности

После того как подпишите договор купли-продажи, зарегистрируйте переход права собственности в МФЦ. За регистрацию придется заплатить госпошлину — 2000₽). В течение 5-9 рабочих дней будет готова запись ЕГРН с печатью.

Получите деньги

Чаще, получить деньги можно только после перевода права собственности. Передать деньги можно как угодно: банковским переводом или наличными. Безопаснее получить деньги через банковскую ячейку или аккредитивные счета.

Через банковскую ячейку. Покупатель в вашем присутствии и при банковских работниках вносит деньги, их проверяют и заклеивают в специальный пакет, с подписями покупателя и продавца. Если сделка состоится, покупатель не сможет их забрать, а вам отдадут их после того как покажете Договор с отметкой о регистрации или ЕГРН с печатью.

Через аккредитивные счета. Это безналичный аналог банковской ячейки. Покупатель перечисляет деньги на специальный счет, с которого вы получите деньги после регистрации сделки. Это безопаснее, чем вести с собой из банка крупную сумму денег.

Передайте квартиру новому собственнику

Если в договоре не указано иначе, фактически квартира переходит в собственность нового владельца после подписания специального документа — передаточного акта (акт приема-сдачи), который подтвердит, что передали квартиру в надлежащем виде и без долгов.

Подпишите передаточный акт в день подачи документов в МФЦ. После подписания, передайте новому собственнику ключи.

Передаточный акт составляется в свободной форме, но обязательно надо указать:

  • данные продавца и покупателя
  • полное описание квартиры
  • доказательство отсутствия задолженностей по коммунальным платежам
  • основание для передачи
  • упоминание об отсутствии взаимных претензий
  • дата и подписи.

После подписания передаточного акта за квартиру отвечает новый владелец.

Заглядываем в прошлое

С выяснения «темной» стороны и начните. Информация о квартире проверяется выпиской ЕГРН. В МФЦ или в офисах Росреестра. ЕГРН – это единый государственный реестр недвижимости. Он хранит информацию о каждом строительном объекте. Вдруг окажется, что вы не один собственник.

Так выглядит одна из страниц выписки ЕГРН. Фото: roseetr.net

В документе ЕГРН прописывается: количество собственников, аресты, обременение, кадастровая стоимость.

Чтобы не ехать, можно заказать выписку на сайте rosreestr.net. Услуга платная и обойдется в 350 рублей.

Сам себе пиарщик

Посмотрите на сайтах недвижимости или в газетах, журналах, по какой цене продаются в районе квартиры, подобные вашей. Аналогичные по площади, в таких же домах.

Изучите конкурентов. Например, вы продаете большую однокомнатную квартиру. Но за эти деньги в вашем районе предлагаются «двушки». По площади они такие же, как ваша однокомнатная, однако там две комнаты! Это ваш первый конкурент.

Сравнивайте предложения для правильной оценки своей квартиры.

Или наоборот. В новом доме рядом маленькая студия стоит столько же, сколько ваша большая однокомнатная квартира. Вот ваш второй конкурент.

Анализ предложений «противников» поможет вам определить цену и не прогадать.

Лайфхак №1

Поговорите по телефону с продавцом похожей квартиры как покупатель. Прикинув на себя роль покупателя, вы поймете, что отвечать, если вам зададут подобный вопрос, – например, о шумоизоляции или соседях.

Можно пригласить оценщика. Его услуги стоят 2000–5000 рублей. Оценщик даст справку. Она будет нужна тем, кто приобретает квартиру в ипотеку.

Фотография и текст как маркетинговый ход

Уберитесь в квартире. Спрячьте в шкаф висящие на спинках стула рубашки. Если нужно, переклейте обои, сделайте косметический ремонт. Таким образом вы подойдете к следующему предпродажному этапу – фотосъемке.

Фотографируйте квартиру в солнечный день с разных ракурсов. Не снимайте предметы мебели или углы. Снимайте общие виды – так пространство будет выглядеть большим.

Как надо и как не надо фотографировать квартиру на продажу. Фото: Мир Квартир

Выберите лучшие 8–10 фото, чтобы ваше «гнездышко» понравилась потенциальным покупателям с первого взгляда. О том, как не нужно фотографировать квартиру, мы уже писали.

Напишите текст-объявление о продаже квартиры.

Лайфхак №2

Можно скопировать структуру объявления о продаже квартиры с объявления самого крупного агентства недвижимости в вашем регионе. Вписывайте в этот каркас все преимущества своего жилья.

Не нужно писать: «Основная инфраструктура в шаговой доступности». А пишите: «В 5 минутах ходьбы от дома – автобусная остановка, в соседнем доме – магазин, поликлиника через дорогу, школа в 15 минутах ходьбы».

Дайте объявление о продаже квартиры на сайтах «Мир Квартир», «Авито», «Яндекс.Недвижимость», ЦИАН и сайтах недвижимости в вашем регионе – в каждом городе есть свои сайты, типа «Крыша» или «Недвижка». Кроме фото квартиры, хорошо бы приложить фото плана помещения.

План квартиры добавьте к объявлению на сайте. Фото: Мир Квартир

Разместите пост в социальных сетях, если вы там есть. Расскажите о продаже близким друзьям и родственникам. Это не страшно.

Объявления на столбах тоже до сих пор работают! Обязательно укажите, что вы продаете квартиру без посредников.

Как бы вы ни были заняты, постоянно поднимайте свои продажные посты в соцсетях, обновляйте объявления на сайтах и продолжайте клеить листовки на столбы.

Будьте готовы к тому, что десятки риэлторов бросятся звонить вам по телефону. Главное, терпение.

Лайфхак №3

Если купить сим-карту специально на время продажи жилья, можно будет понимать, что звонит потенциальный покупатель и настраиваться на разговор. Так удастся избежать и навязчивых звонков после продажи.

Можно повесить на балконе баннер «Продам квартиру».

Закон ЖК РФ запрещает самовольно устанавливать рекламные плакаты на балконах. Чтобы повесить баннер, нужно рассказать об этом на общем собрании жильцов дома.

Баннер на балконе придется согласовывать с жильцами дома и УК. Фото:korvesti.ru

Считается, что плакаты портят внешний архитектурный облик здания. Да и внешняя сторона лоджии и балкона, по закону, – не ваша личная собственность, а общедомовая!

Поэтому, если жильцы одобрят ваш баннер, нужно будет получить разрешение от УК и оплатить госпошлину в размере 3000 рублей. Еще и сам плакат стоит денег. Принесет ли пользу такая реклама вам как продавцу недвижимости, покажет, как говорится, время. Но согласитесь, яркий плакат на балконе продающейся квартиры – хорошая идея.

Не тяните со сбором документов

Если вы счастливчик, покупатель найдется в ближайшие дни после размещения объявления на сайте, в соцсети или на реальной доске объявлений. А за день вы не сможете подготовить все документы. Соберите документы заранее.

В помощь собственнику, продающему квартиру, – сайты roseetr.ru и rosteestr.net

Какие документы нужны:

  • ваш паспорт и паспорта всех, если собственников несколько;
  • договор купли–продажи;
  • разрешение органов опеки и попечительства (если жилье приобреталось с использованием материнского капитала
  • нотариально заверенное соглашение супруга и заключение о браке (если квартира приобретена в браке).

Дополнительные документы, благодаря которым покупатель поверит, что ваша квартира юридически чистая:

  • правоустанавливающий документ (если был предыдущий договор купли–продажи, наследования или приватизации);
  • технический паспорт;
  • договор задатка;
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • выписка из ЕГРН.

Когда выписываться?

Большой вопрос: когда продавцу выписываться из квартиры? Его каждый решает для себя сам. Все зависит от того, как быстро нужно продать недвижимость и придется ли вам показывать где-то штамп о регистрации, пока жилье продается.

Заявление на выписку подаете паспортистке или в МФЦ. Выписывают в течение 5-14 дней.

Запомнить

  • Риелтор продаст быстрее, но за работу возьмет 2-4% ее стоимости. Продавая самостоятельно, сэкономите, но придется повозиться с документами.
  • Перед продажей оцените квартиру. Одинаковые варианты могут отличаться в цене на 10-15%.
  • Подготовьте недвижимость к продаже и показам. Сделайте косметический ремонт, избавьтесь от лишнего, проведите генеральную уборку.
  • Составьте простое и понятное объявление, добавьте к нему 8-10 качественных фотографий.
  • Подготовьте документы для продажи. Понадобятся: паспорт, выписка из ЕГРН с печатью или Свидетельство о государственной регистрации права, правоустанавливающие документы, выписка из домовой книги, согласие супруга (-ги), справка, что нет долгов перед коммунальщиками, техпаспорт.
  • Показ — главная часть в продаже. Покажите квартиру с выгодной стороны, а себя как адекватного человека, у которого можно без проблем купить будущее жилье.
  • Когда договоритесь о цене и условиях, подпишите договор задатка. Если покупатель передумает, задаток останется у вас.
  • Когда все готово, заключите договор купли-продажи, зарегистрируйте переход права собственности, заберите деньги и подпишите передаточный акт.

Окончательный расчет: как не проиграть?

Вопрос передачи денег беспокоит все стороны сделки. Покупатель переживает, что отдаст сумму продавцу, а тот передумает. Или вынесет после этого кухонный гарнитур из квартиры, который обещал оставить. Вопрос серьезный – покупатель рискует остаться и без денег, и без квартиры.

Продавец тоже опасается. Вдруг покупатель “застолбит” квартиру, а потом найдет вариант получше, и пропадет с радаров? Будет упущено время и другие потенциальные клиенты.

Еще десять лет назад эти вопросы решались в день подписания договора: у нотариуса происходил пересчет наличных, сумма передавалась продавцу, документ подписывался.

На самом деле опасный вариант, потому как одной стороне предстояло добираться с сумкой налички к нотариусу, а другой стороне с этой же сумкой возвращаться восвояси.

Сейчас все проще – все операции можно делать через аккредитивный счет или банковскую ячейку. Первый подходит для любителей безналичных расчетов, а второй понравится тем, кто любит шелест заветных купюр в руках.

И тот, и другой действуют одинаково: перед сделкой покупатель кладет сумму на счет или в банковскую ячейку, и заключает договор с банком. По условиям договора, получить сумму может только продавец. Если представит доказательства того, что сделка была успешно завершена и право собственности перешло к покупателю. Доказательство – выписка из ЕГРН с новым собственником.

Тогда банк дает доступ к содержимому ячейки (счета). В этом случае, финансовая организация является гарантом сделки. Если все пройдет хорошо, продавец получит деньги после регистрации договора купли-продажи. Если сделка не состоится, по истечении определенного времени покупатель сможет вернуть свои деньги в целости и сохранности.

Риски при продаже недвижимости

Пошаговая инструкция, повествующая, как продать квартиру без риэлтора, призвана упростить задачу для тех, кто хочет сэкономить на услугах специалиста. Но при этом риски лягут на плечи продавца. Вот список распространенных проблем, поджидающих неопытных собственников:

  • Неправильная оценка стоимости. Занизив цену, вы существенно потеряете в деньгах. Завысив ее, вы потеряете еще более драгоценный ресурс – время.
  • Воровство, грабежи из-за неграмотной организации просмотров квартиры. Есть мошенники, которые претворяются потенциальными покупателями и высматривают, чем поживиться. Одни легко кладут в карман то, что плохо лежит. Другие выманивают информацию о хозяевах и вламываются, когда их нет дома.
  • Ошибки в документах. Оформляя договор и другие бумаги, можно совершить огромное количество промахов, которые могут грозить потерей квартиры и денег, признанием сделки недействительной.
  • Мошенничество с оплатой. Не стоит соглашаться ни на какие другие способы, кроме передачи средств через банковскую ячейку. Иначе вы передадите права собственности, а деньги вам могут не отдать.
  • Налоговые риски. Если вовремя не уплатить налог на продажу недвижимости, можно нарваться на штрафы и пени.

Чтобы избежать подводных камней, недостаточно воплотить советы в жизнь. Оформлением сделки должен заниматься знающий, грамотный человек, разбирающийся в нюансах рынка недвижимости.

Найти риэлтора для продажи квартиры – тоже ответственная задача. Полагайтесь на отзывы друзей, репутацию специалиста, публикации СМИ.

Профессиональные риэлторы действуют по закону, не пытаясь склонить к оформлению генеральной доверенности. Они не заставят вас бегать по инстанциям, вести переговоры с покупателями. Все, что потребуется – прийти на сделку. Это идеальное решение для занятых людей, которые ценят время.

Где и как найти риэлтора для продажи квартиры?

Вместо рассуждений, как продать квартиру без риэлтора, лучше обратитесь к опытному специалисту. Это спасет вас от потери времени и денег, обезопасит защитит ваши законные права.

Не обязательно, но может пригодиться

Когда будете подавать заявление в МФЦ или Росреестр, подпишите акт приема–передачи. Значит, у покупателя нет вопросов по имуществу квартиры, а вы продаете недвижимость со всем, что указано в акте. Также приложите к акту справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам. Заверьте документ у нотариуса.

Сделка по продаже квартиры – мероприятие, затратное по времени. Поэтому только тщательно подготовленное, оно пройдет гладко, и вы продадите свою квартиру без эмоциональных встрясок, волнений и финансовых потерь.

Источники

  • https://www.Restate.ru/material/guide-prodat-kvartiru-bez-rieltora-poshagovaya-instrukciya-172329.html
  • https://zen.yandex.ru/media/id/5b8d762aff3b8f00aadcc8b0/kak-samostoiatelno-prodat-kvartiru-poshagovaia-instrukciia-5b8d8bde424afa00ac72b883
  • https://zen.yandex.ru/media/novostroev/kak-prodat-kvartiru-bez-posrednikov-poshagovaia-instrukciia-5e539fdbfc020165b28c984a
  • https://yakapitalist.ru/imushhestvo/prodazha-kvartiry-bez-riyeltora/
  • https://brosalin.ru/kak-prodat-kvartiru-poshagovaya-instrukcziya/
  • https://zen.yandex.ru/media/mirkvartir/kak-prodat-svoiu-kvartiru-bez-rieltora-i-bez-posledstvii-5ed7849a6b533903dbfbe60b
  • https://Novostroev.ru/articles/kak-prodat-kvartiru-bez-posrednikov-poshagovaya-instruktsiya/

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: