Как происходит передача денег в сделке купли-продажи квартиры, расчеты через банковскую ячейку и другие способы

Банковская ячейка

Расчет через банковскую ячейку — один из самых безопасных. При этом способе деньги находятся в металлическом боксе в хранилище банка под надежной защитой.

Поэтапно процесс выглядит следующим образом: 1) подписание ДКП и кредитного договора
2) перечисление на счет покупателя и снятие наличных в кассе 3) закладка дененг в ячейку 4) регистрация ДКП и обременения (т.е. ипотеки, при наличии) в Росреестре 5) предоставление в банк подтверждения факта регистрации 6) раскрытие ячейки продавцом.

Расчеты за квартиру через банковскую ячейку

Самым распространенным способом передачи денег за квартиру в сделках купли-продажи на «вторичке» является расчет наличными с помощью банковской ячейки. Условия расчетов здесь специально адаптированы для проведения сделок с недвижимостью, в том числе многоступенчатых «альтернативных» (когда происходит одновременная покупка и продажа нескольких квартир).

Банковская ячейка – это небольшой сейф (см. фото) размером с ящик письменного стола в особом хранилище-бункере банка (депозитарии), который банк сдает в аренду на любой срок для хранения денег и других ценностей. Причем (важно!), банк не контролирует, что именно арендатор будет хранить в ячейке. Банк обеспечивает только охрану самого сейфа и контроль доступа к нему ( – Хранение ценностей в индивидуальном банковском сейфе). Таким образом, обеспечивается полная конфиденциальность расчетов через ячейку при покупке квартиры.

Арендатором ячейки, обычно, выступает Покупатель квартиры, он же и закладывает туда деньги для Продавца. Продавец может забрать эти деньги строго в соответствии с условиями допсоглашения (дополнительного соглашения к договору аренды ячейки), которое заключается между Покупателем, Продавцом и банком (см. образец договора и допсоглашения ниже).

В этом допсоглашении указываются условия доступа к ячейке с деньгами для Продавца квартиры – т.е. конкретные сроки, когда он может это сделать, и документы, которые он должен предъявить в банк. Суть в том, что Продавец должен документально подтвердить банку факт продажи квартиры Покупателю, тогда Продавец получит возможность забрать деньги из ячейки (т.е. получит к ней доступ). Если же по истечении заданного срока он этого не сделал, то Покупатель может забрать свои деньги назад. При этом, в течение того же заданного срока сам Покупатель не имеет доступа к ячейке.

Обычно, пропуском для доступа к ячейке Продавцу служит свой паспорт и Договор купли-продажи квартиры (свой экземпляр, оригинал), со штампом Росреестра, печатью и подписью регистратора, и записью о том, что сделка прошла государственную регистрацию и квартира перешла в собственность Покупателя.

Пример печати с подписью регистратора и штампа Росреестра на договоре
(Жми! И откроется пример во всплывающем окне.)

Примечание! Если регистрация сделки была электронной (в том числе, когда нотариус передает в Росреестр заверенные им документы по электронным каналам связи), то обратно договор возвращается тоже в электронном виде. Здесь уже штампа Росреестра, печати и подписи регистратора на договоре не будет. Это обстоятельство надо учитывать при оформлении условий доступа к ячейке с деньгами.

Если электронной регистрацией занимался нотариус, то он сам потом подшивает дополнительный лист с номером и датой регистрации к договору и удостоверяет их своей подписью и печатью. В банке должны быть в курсе этого, чтобы не блокировать доступ Продавца к ячейке.

Дополнительным условием доступа к банковской ячейке может быть (по соглашению сторон), помимо договора продажи квартиры, еще и Выписка из Домовой книги Продавца, либо заменяющий ее Единый жилищный документ, которые подтверждают снятие с регистрационного учета всех жильцов проданной квартиры. Некоторые включают в условия доступа еще и Выписку из ЕГРН, где в качестве собственника уже фигурирует Покупатель.

Удобство и безопасность расчетов в сделках с недвижимостью здесь заключаются в том, что наличные деньги пересчитываются, проверяются (счетчики и детекторы купюр предоставляет банк) и закладываются Покупателем в банковскую ячейку в присутствии Продавца. Затем деньги блокируются там на время регистрации сделки, и передаются Продавцу только если сделка купли-продажи квартиры зарегистрирована. Если же регистрация по каким-то причинам не произошла, и сделка не состоялась, то к ячейке снова получает доступ Покупатель, и забирает свои деньги назад (см. пример ниже).

Договор аренды банковской ячейки для сделки с квартирой может быть и трехсторонним – Покупатель, Продавец и банк. Причем, Покупатель и Продавец – оба выступают арендаторами ячейки, что сути договора не меняет. Принцип доступа к ячейке остается тот же.

Ключ от банковской ячейки, обычно, остается у Покупателя квартиры на время регистрации сделки купли-продажи, а затем передается Продавцу, в обмен на расписку в получении денег за квартиру. Но по договоренности сторон после закладки денег в ячейку, ключ от нее может быть сразу передан Продавцу (ведь без документов о регистрации он все равно не получит доступ к ячейке). Или – оставлен на ответственное хранение в самом банке.

Кроме того, в допсоглашении к договору аренды банковской ячейки может быть предусмотрена возможность совместного доступа Продавца и Покупателя к ячейке в любой день, независимо от прописанных там же условий доступа Продавца и Покупателя по отдельности.

Такой вариант полезен в том случае, если в процессе подготовки сделки возник, например, форс-мажор, и стороны отказались от сделки. Тогда Покупатель имеет возможность забрать свои деньги из ячейки, не дожидаясь указанного в договоре срока своего доступа. Другой случай для совместного доступа – если в результате непредвиденных обстоятельств понадобилось увеличить срок допсоглашения или изменить условия доступа к ячейке.

На практике – это самый распространенный, недорогой и безопасный способ наличных расчетов в сделках с недвижимостью. В тех банках, где есть депозитарий (депозитарное хранилище), сотрудники всегда помогут с правильным оформлением договора аренды ячейки и допсоглашения к нему.

Стоимость аренды банковской ячейки — «копейки» (в масштабах сделки), и варьируется в пределах 2-3 тыс. руб/мес. Несколько дороже стоит допсоглашение (3-5 тыс. руб.).

Дополнительно банк может взимать страховой взнос за ячейку, и залог за ключ от ячейки (на случай его утери).

Расчеты через банковскую ячейку в альтернативных сделках

В альтернативных сделках и в цепочках квартир денежные расчеты имеют свои особенности. В частности, там арендуют не одну, а две или несколько банковских ячеек, и доступ к ним оформляют отдельными допсоглашениями для каждого получателя денег.

Как увязать воедино интересы сразу нескольких участников альтернативной сделки при передаче денег, мы рассказали в отдельной заметке:

Организовать процесс передачи денег в сделке с недвижимостью, и увязать его с процессом регистрации, можно самостоятельно. А можно поручить эту процедуру сторонним исполнителям, которые помогут правильно составить условия доступа к банковским ячейкам, и сами зарегистрируют весь пакет документов. Особенно эта услуга может быть актуальна в случаях сложных альтернативных сделок и цепочек квартир.

Сторонним исполнителем может выступать как представитель специализированной конторы (услуги регистрации), так и риэлтор из агентства недвижимости (если оно присутствует при организации сделки). Либо – нотариус, если Договор купли-продажи квартиры (ДКП) составлялся и заверялся у него (см. ниже «Расчеты через нотариуса»).

Еще один совет для Покупателя – уточняйте размер банковских ячеек. В депозитариях, обычно, существует несколько типов (размеров) ячеек, в том числе и совсем маленькие, в которые может не уместиться вся сумма наличности, например, за покупку трехкомнатной квартиры в Москве.

Дополнительные договоренности

В договоре аренды прописываются стандартные условия, которые могут не устраивать ту или иную сторону сделки или обоих участников купли/продажи недвижимости. Чтобы сгладить острые углы, можно заключить дополнительный договор, в нем можно оговорить следующие нюансы:

  • для продавца обозначается временной отрезок, по истечении которого он может забрать из ячейки сумму или документы;
  • ключ от мини-бокса остается у покупателя до получения расписки от визави в получении средств за жилье, но это условие можно скорректировать – письменной договоренностью предвосхитить производство документов, доказывающих факт выписки жильцов, ранее проживающих на продаваемых квадратных метрах (хотя возможна и продажа квартиры с прописанным человеком
  • владеть ключом по очевидным причинам хочет покупатель и продавец: можно прописать в дополнительных условиях пункт, в котором этот ценный предмет хранится в депозитарии финучреждения (правда, не все банки предоставляют такую опцию) и выдается той или иной стороне сделки согласно договору аренды;
  • в дополнительных договоренностях можно прописать условия совместного доступа к мини-хранилищу.

Последний пункт актуален при форс-мажорных ситуациях. Например, когда по тем или иным причинам сделка аннулируется, покупатель может без ожидания истечения оговоренных сроков забрать деньги из ячейки, но в присутствии продавца.

Преимущества расчета через банковскую ячейку

Банк гарантирует сохранность денег даже в случае срыва сделки.

Обе стороны защищены законом, регламентирующим хранение материальных ценностей (ст. 922 ГК РФ).

Продавец не получит деньги за квартиру без оригинала договора с отметками о регистрации права в Росреестре, подтверждающего факт сделки.

Недостатки расчета через банковскую ячейку

Не в каждом банке есть такая услуга. В этом случае, перед согласованием даты сделки, необходимо узнать, в каких кредитных организациях и на каких условиях можно арендовать ячейку.

Это достаточно дорогостоящий способ расчета. В договоре с кредитной организацией не забудьте обозначить, кто из сторон будет оплачивать эту услугу.

У банка могут отозвать лицензию, и тогда возврат средств станет причиной задержки сделки.

2

В каком банке лучше арендовать ячейку?

Из соображений безопасности услугу банковской ячейки при сделках с недвижимостью целесообразно заказывать в ТОП-банках Российской Федерации, к которым относятся следующие финансовые структуры:

  • Сбербанк;
  • ВТБ;
  • Газпромбанк;
  • Альфа Банк;
  • Райффайзенбанк, прочие финучреждения.

Рассмотрим подробнее процесс аренды банковской ячейки при покупке недвижимости в Сбербанке и ВТБ.

Банковская ячейка Сбербанка при расчетах с недвижимостью

От каждой стороны коммерческого процесса допускается по 1 представителю. Стороны подписывают договор, в котором оговариваются следующие пункты:

  • срок аренды;
  • условия вскрытия мини-хранилища;
  • стоимость услуг;
  • права и обязанности участников сделки.

Отсчет начинается с первого дня. Стоимость варьируется относительно размеров бокса и арендного периода плюс придется дополнительно потратиться на услугу «Контроль доступа», цена которой – 6 700 рублей.

После оформления каждой стороне передается пакет документов, состоящий из договора аренды, акта его приема/передачи, 2 карт, позволяющих пользоваться мини-боксом. Подписав акт, покупатель получает ключ от мини-хранилища.

Важно! Во избежание неприятностей, рекомендуется проверить техническое состояние ячейки, насколько корректно работает ключ. Этот совет распространяется на депозитарии всех банков.

Сколько стоит ячейка в Сбербанке?

Размер арендной платы зависит от размера ИС, срока арендной платы. Размер тарифов в разных представительствах банка разный. Существует разделение на 3 зоны, в зависимости от места нахождения офиса кредитной компании:

  • 1 – Включает Московский и Среднерусский банк (ВСП в Москве).
  • 2 – Включает Волго-Вятский, Байкальский, Дальневосточный, Северо-Западный, Сибирский, Поволжский, и т. д. банки.
  • 3 – Включает Байкальский, Уральский, Центрально-Черноземный, Дальневосточный и т. д. банки.

Величина тарифа для каждой зоны будет разной.

Например, стоимость аренды в Москве руб./день:

Срок, в днях

Объем до 15000 куб. см.

Объем от 15001 до 30000 куб. см.

Объем более 3001 куб. см.

1–30

75

94

166

31–180

48

60

100

181–360

38

49

84

361–1096

34

42

75

Независимо от срока минимально клиент должен будет уплатить 600–800 руб.

Самым дешевым вариантом является аренда небольшого ИС на срок более года. Дополнительно арендатор оплачивает 2400 руб. за обеспечение контроля доступа к ИС.

Если арендатор потерял ключ, он уплачивает банку 7000 руб. для восстановления работоспособности ИС.

Постоянным клиентам банка, которые пользуются премиальными пакетами обслуживания, предоставляется скидка на арендную плату:

  • 30% – клиентам, пользующимся пакетом услуг «Сбербанк Первый»;
  • 20% – клиентам, пользующимся пакетом услуг «Сбербанк Премьер».

Оплата вносится в день подписания договора сразу за весь срок договора.

Как арендовать сейфовую ячейку?

Если возникла необходимость в аренде, действовать следует следующим образом:

  • Определиться с дополнительным офисом банка, где удобно получить услугу. Для это можно воспользоваться информацией, расположенной на официальной странице банка в интернете. Для этого необходимо перейти в блок «Частым клиентам», выбрать «Дополнительные услуги», «Аренда сейфов».
  • Предварительно необходимо проверить правильность настройки геолокации.
  • Открыв страницу, перейти по соответствующей ссылке:
  • На открывшейся странице можно не только просмотреть адреса представительств банка, оказывающих услугу, но и узнать количество в них свободных ИС нужного размера:
  • Выбрав банк, необходимо прийти в представительство с паспортом. Должны присутствовать все заинтересованные лица (например, при сделках с недвижимостью присутствуют продавец и покупатель, при групповом пользовании – все лица, которые будут иметь допуск).
  • Нотариальная доверенность требуется в случаях, если арендатором выступает юридическое лицо, при необходимости оформления договора аренды через доверенное лицо. В ней обязательно отражается адрес банка, где оказывается услуга, номер сейфа и полномочия доверенного лица.
  • Заключить договор, получить ключ, магнитную карту (при необходимости) и разместить объект хранения в ИС.

Банковская ячейка ВТБ при расчетах с недвижимостью

Минимальный срок аренды –30 дней. Максимальный – 365 дней (1 год) с возможностью продления договора.

Имея на руках предварительный договор купли/продажи, где отражаются паспортные данные продавца, покупателя, рыночная стоимость объекта недвижимости и сумма, на которой сговорились участники сделки, стороны приходят в удобное для них время в отделение банка ВТБ, оборудованное депозитарием и составляют документ об аренде ячейки. Он может быть 2 видов:

  • с совместным доступом к мини-боксу на всем сроке проката;
  • первоначально совместный доступ, перетекающий в график индивидуального посещения ячейки.

После общепринятых во всех банках процедурах – пересчет, проверка купюр – деньги замыкаются в боксе на 2 ключа. Один остается у финучреждения. Второй передается либо покупателю, либо продавцу – по обоюдной договоренности. Стоимость услуги можно узнать на официальном сайте ВТБ.

В заключение дадим несколько актуальных советов относительно безопасности. Несмотря на аренду банковской ячейки при покупке недвижимости, риски хоть и минимальные, но все равно присутствуют. Поэтому:

  1. Следует внимательней читать документы, если продавец оформляет сделку через каких-либо доверенных лиц или риэлтерского агентства.
  2. Передачу средств рекомендуется осуществлять исключительно после получения расписки, в которой прописана расчетная стоимость объекта.
  3. Свидетели при передаче – обязательное условие. Оптимальный вариант, когда свидетелями выступают служащие банка.
  4. Конкретизируйте период действия доверенности, так как документ может в любое время отозвать продавец.

Определяющий фактор – тщательное составление договора, где до деталей прописаны условия взаимоотношений. В этом случае, купля/продажа недвижимости не превратится в махинацию с потерей денежных средств.

Альфа-Банк

Еще один крупный банк. Его преимущества — большая сеть отделений по всей России. Конечно, услуга Банковская ячейка действует далеко не в каждом офисе, то таких филиалов предостаточно по всей стране.

Альфа-Банк тоже делит страну на три зоны: Москва, Санкт-Петербург и остальные города и регионы. Компания практикует взимание оплаты не посуточно, а понедельно или помесячно. Стоимость банковской ячейки тоже зависит от объема, для примера рассмотрим тарификацию для Москвы:

  • небольшой сейф объемом меньше 7 дм — 360 рублей в неделю, 1150 за месяц;
  • при объеме 7-12 дм — 540 и 1990 рублей соответственно;
  • 17-23 дм — 670 и 2430 рублей;
  • 23-32 дм — 780 и 28000 руб.;
  • 32-50 дм — 1080 рублей за неделю и 3590 за месяц;
  • 50-65 дм — 1120 и 3640 руб.;
  • 65-79 дм — 1320 и 4230 руб.;
  • больше 79 дм — 1330 и 4270 рублей.

Как видно, Альфа-Банк предлагает большой ассортимент сейфов. Если клиент пользуется услугой больше 1 месяца, применяются поправочные коэффициенты: чем больше срок, тем ниже оказывается стоимость аренды ячейки. Кроме того, держатели премиальных пакетов услуг получают скидки.

Цены приведены для Москвы. В СПб они примерно такие же, в других городах — примерно вдвое ниже.

От чего зависит цена банковской ячейки в месяц

Каждый банк устанавливает свои тарифы, поэтому точные цифры вы увидите только в них. Организации создают хранилища с разными сейфами по объему. И понятно, что стоимость аренды банковской ячейки будет напрямую зависеть от того, какого объема будет вложение. Если это какой-то небольшой пакет документов, цена вопросы будет невысокой, так как сейф потребуется небольшой.

В тарификации стоимость аренды банковской ячейки зависит и от количества дней. Чем дольше человек планирует пользоваться сервисом, тем ниже будет ставка за сутки. Если обобщить, то цена ячейки в банке зависит от трех основных факторов:

  • размер сейфа;
  • срок размещения;
  • регион. Если банк крупный, федерального уровня, то в каждом регионе может действовать свой тариф. Например, снять банковскую ячейку в Москве или СПб будет дороже, чем в Саратове.

Обратите внимание, что услуга предоставляется как физическим, так и юридическим лицам. Если вы планируете открыть банковскую ячейку как физлицо, то и смотрите тарифы для этой категории клиентов. Они могут меняться в зависимости от “вида” клиента.

В каких случаях банк может отказать в доступе к сейфу?

У представителя не будет доступа к сейфу до окончания проверки доверенности Сбербанком. Проверка занимает до 2 рабочих дней, не считая дня представления доверенности. До окончания проверки доверенности банк может отказать в доступе к сейфу:

— если полномочия представителя арендатора не оформлены в соответствии с требованиями, указанным в договоре аренды;

— если есть информация о прекращении действия доверенности или обнаружены признаки её подделки, подчисток, неоговорённых исправлений;

— если в доверенности на распоряжение имуществом не оговорены действия представителя при аренде сейфа.

Как оформить доверенность тем, кто проживает за границей?

Доверенности граждан России, иностранных граждан и лиц без гражданства, проживающих за границей, могут быть удостоверены уполномоченными органами страны проживания (с последующей легализацией в консульском учреждении Российской Федерации, если иное не предусмотрено международными договорами, отменяющими консульскую легализацию), или консульскими учреждениями Российской Федерации.

Доверенность может быть легализована в консульском учреждении Российской Федерации на территории того государства, где она выдана, или же непосредственно в Российской Федерации.

Что произойдёт с ценностями, если не продлить аренду сейфа?

Комиссия банка вскроет сейф через 20 дней после окончания аренды, составит акт об открытии сейфа и опись обнаруженных предметов, если они будут. Предметы поместят в мешок, который будет опломбирован и направлен в хранилище банка. Арендатору или его представителю нужно будет написать заявление о выдаче изъятых вещей и возместить затраты на восстановление рабочего состояния сейфа.

Источники

  • https://blog.DomClick.ru/post/kak-provesti-raschet-za-nedvizhimost-mezhdu-pokupatelem-i-prodavcom
  • https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/peredacha-deneg-za-kvartiru/
  • https://brosalin.ru/bankovskaya-yachejka-dlya-sdelok-nedvizhimostyu/
  • https://www.Sravni.ru/enciklopediya/info/skolko-stoit-yachejka-v-sberbanke/
  • https://brobank.ru/stoimost-bankovskih-yacheek/
  • https://www.sberbank.ru/ru/person/additional/rent_of_safes

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: