Как проверить агентство недвижимости или риелтора на чистоту

Содержание
  1. Проверка агентства недвижимости
  2. Увеличить стоимость квартиры
  3. Размещение несуществующих объектов на досках объявлений
  4. Возможные опасности при обращении к риэлторам и агентствам
  5. Как действовать, чтобы и время не потратить и не прозевать выгодный объект
  6. Как проводилась оценка?
  7. Юридическая сторона проверки
  8. Подмена адресов квартиры с мошенническими целями
  9. Сколько просмотров объявления на рекламных площадках должно быть до первого звонка?
  10. Какие документы должен представить риэлтор при выполнении договора?
  11. Гарантии агентства недвижимости
  12. Подставные работники ЖКХ
  13. Как не попасть в эту ситуацию и вычислить мошенника
  14. Как проверить агентство недвижимости?
  15. Документы агентства
  16. Членство в профессиональных сообществах
  17. Подозрительно низкая комиссия или ее отсутствие
  18. Как выбрать надежного риэлтора или агентство
  19. Продажа квартиры с недееспособным собственников
  20. На что обратить внимание, выбирая риэлтора?
  21. Как не попасть по схеме с несколькими покупателями
  22. Недееспособные хозяева недвижимости
  23. Что должно насторожить
  24. Требование предоставить подлинник паспорта
  25. Как проверить риелтора
  26. О чем говорят текущие показатели?
  27. Продажа квартиры нескольким собственника
  28. Излишняя дружелюбность риелтора
  29. Как предотвратить ситуацию с недееспособными продавцами
  30. Как выбрать честного и надежного риэлтора?
  31. Как расторгнуть договор с агентством недвижимости?
  32. Как быстро продаются похожие квартиры в этом районе?
  33. Спутанный адрес дома

Проверка агентства недвижимости

Если вы желаете самостоятельно провести проверку агентства недвижимости при покупке квартиры, то проверьте следующую информации об организации:

  • Стаж работы. Хорошо, если предприятие имеет стаж работы в данной сфере примерно 3-5 лет. Это уже говорит о его устойчивости и надёжности. В то же время не стоит думать, что все более «юные» фирмы обязательно не чисты на руку, просто к их проверке придется отнестись более внимательно.
  • Персонал агентства. Как правило, риелторы со стажем состоят в гильдии или ассоциации риелторов, или других подобных организациях, которые характеризуют их как профессионалов. Кроме того, такие организации часто проверяют своих подчинённых, что обязывает агентство работать на самом высоком уровне.
  • Сайт в Интернете. Наличие в интернете своего сайта говорит о серьёзности агентства. Такой сайт должен быть полноценным, то есть на нём должны быть выложены не только предложения о купле-продаже недвижимости, но и вся информация о самом предприятии, его сертификаты, подтверждающие документы, фамилии руководителя и главного бухгалтера, а также телефонные номера.
  • Оформление предложений. Вся выставленная недвижимость должна сопровождаться не только чёткими фотографиями с описанием, но и ценой.
  • Отзывы в сети.

Увеличить стоимость квартиры

Ситуация: вы решили улучшить свои жилищные условия и купить новую квартиру. Ищите риелтора, чтобы продать нынешнюю. Связываетесь с ним, а он предлагает сделать косметический ремонт в вашей квартире, чтобы продать ее подороже. Вы соглашаетесь и подписывает договор на заем. После вам начисляться проценты по этому кредиту и вы попадаете на долги.
Как избежать: Не соглашайтесь ни на какие дополнительные услуги от риелтора. Перед тем, как начать работать с риелтором — подпишите договор на оказание услуг. В нем будет четко прописаны услуги, которые должен предоставить вам риелтор. Чаще всего услуги по ремонту профессиональные риелторы и агентства по недвижимости не предоставляют.

Размещение несуществующих объектов на досках объявлений

Этот способ нельзя назвать мошенничеством, скорее это введение в заблуждение потенциального покупателя. Чаще всего целью риэлтора является привлечение потенциальных клиентов.

Схема следующая:

  1. Размещается хорошая квартира (или другая недвижимость) на досках объявлений (чаще всего на Авито) по очень выгодной цене.
  2. Риэлтор добавляет фейковые или чужие фото (или объекта который уже продан). Более опытные размещают много фото и пишут подробное описание объекта, дилетанты же ограничиваются 1-2 фото и кратким описанием.
  3. Создается ажиотаж вокруг объекта и у вас появляется непреодолимое желание приобрести крутую недвижимость дешево.
  4. Вы звоните по объявлению или связываетесь через чат на сайте — и тут наиболее возможно 2 варианта развития событий: риэлтор сразу говорит, что объект продан и навязчиво предлагает другой (якобы похожий) или сообщает, что объявление актуально и приглашает в офис (или встретится в другом месте).
  5. Вас приглашают в офис или предлагают встречу на улице (якобы рядом с объектом).
  6. Неопытный риэлтор будет стараться не отвечать на ваши вопросы и быстрее склонить вас к личной встрече. У опытного заготовлены ответы на часто задаваемые вопросы, но он также будет акцентировать внимание на просмотре объекта
  7. С хорошим настроением вы приходите на встречу и тут оказывается, что объект уже продан или за него уже внесли задаток. Риэлтор чтобы выглядеть честным человеком рассказывает, что объект приобрели с минуты на минуту и он не успел вам сообщить. Конечно такая ситуация вполне может произойти и не факт, что перед вами обманщик.
  8. И тут начинается самое интересное — риэлтор начинает уговаривать вас посмотреть похожие варианты, которые по его мнению не хуже, а может даже лучше текущего. Чаще всего вам пытаются впихнуть менее выгодный вариант или проблемный объект. Но бывают ситуации, когда риэлтор предлагает и неплохие варианты (но все же менее выгодные).
  9. Альтернативным путем развития события служит ситуация с задатком. Как правило требования задатка на улице в срочном порядке — первый признак мошенничества.
  10. Успехом для риэлтора будет уговорить вас посмотреть другие его объекты, ну а в случае с задатком — вас просто кинут и денег вы больше не увидите.

Возможные опасности при обращении к риэлторам и агентствам

Самым опасным, при заключении сделки может быть факт не только обмана, но и умалчивания правды. Классическим примером является ситуация, когда при сдаче квартиры агент «забудет» упомянуть о наличии собственника, который против ее сдачи в аренду.

Также мошенник может не упомянуть о том, что несмотря на то, что продавец холост, на момент покупки недвижимости, он состоял в браке, а следовательно, объект является совместной собственностью. А без ведома второго собственника, сделка не является действительной. Покупатель, уплатив большую сумму денег, остается ни с чем.

Получив выписку из ЕИРЦ (Единого Информационно-Расчетного Центра), согласно которой, в доме прописан один человек, клиент дает согласие на совершение сделки. А через какое-то время появляется троюродная внучка продавца, которая на законом основании прописана в объекте недвижимости. Оказывается, что документ был подделкой, и новоселы являются не единственными собственниками квартиры.

Попав в подобную ситуацию, необходимо обратиться в органы правозащиты, подать заявление в суд. Данные действия мошенников квалифицируются по статье 159 Уголовного Кодекса РФ.

Как действовать, чтобы и время не потратить и не прозевать выгодный объект

  1. Звоня по телефону настойчиво спрашивайте у продавца (неважно собственник это или риэлтор) — актуально ли предложение и цена на него. Если продавец уверяет что объект действительно продается по такой цене — предупредите его, что вы не рассматриваете другие варианты (если это действительно так) и вас интересует именно этот объект.
  2. Сразу спросите не имеет ли недвижимость юридических ограничений или проблем (например с отоплением или канализацией).
  3. Прямо спросите продавца о том является ли он представителем агентства по недвижимости или занимается частной риэлторской деятельностью.
  4. Точный адрес — не все риэлторы готовы разглашать точный адрес и на это есть одна причина — это его работа и он не заинтересован в том, чтобы вы покупали недвижимость напрямую у собственника т. к. в данном случае он не получит комиссию. Это нормальная практика, но вы в праве узнать пересечение улиц. Некоторые разглашают точный адрес дома или даже квартиры. Всю полученную информацию нужно тщательно проверить и проанализировать.
  5. Пробиваете номер телефона через поисковые системы и если находите негативные отзывы о деятельности продавца тщательно анализируете их. Очень часто риэлторы конкурируя пишут негативные отзывы друг другу с целью перетянуть клиентов себе. Лучший выход из этой ситуации перезвонить продавцу и спросить его про найденные негативные отзывы. На основе полученного ответа можно сформировать первоначальное мнение. Даже самый лучший риэлтор может иметь негативные отзывы — это нормально, т. к. всем не угодишь. В этом вопросе вам поможет собственная интуиция. Но опытные риэлторы-обманщики используют чистые номера телефонов, информации по которым в интернете нет.
  6. E-mail – еще одни способ поймать мошенника за руку. Неопытные любители легкой наживы забывают менять электронную почту, а вы можете прочесть отзывы о ее адресате — опять же через поисковые системы.
  7. Все вышеперечисленные шаги вы делает до встречи с риэлтором. Если продавец не вызывает опасений едете на встречу и смотрите объект.
  8. Важный момент — лучше звонить с нового номера телефона, который куплен с целью прозвона по объявлениям. Не рекомендуем использовать личный номер — т. к. вам будут бесконечно названивать риэлторы, мошенники и прочие нежелательные лица. Можно использовать виртуальный номер (например у Тинькофф мобаил или Yota есть возможность менять номера часто без покупки новой сим карты).
  9. Если вас пригласили в офис — это чаще всего агентство по недвижимости. Здесь нет ничего страшного — кроме потраченного времени впустую. Заходя в офис сразу убедитесь, что интересующий объект действительно существует. Если начинаются отмазки и истории о проданном объекте — разворачиваетесь и уходите. Не забудьте добавить таких риэлторов в черный список в своем мобильном телефоне (можно помочь другим людям и написать негативный отзыв о их деятельности на специальных сайтах).
  10. Конечно если вы пришли в агентство и перед вами вежливый риэлтор и он уверяет, что имеется объект который не хуже проданного — следует его выслушать. Возможно это соответствует действительности и вы действительно можете приобрести выгодно недвижимость. Однако если вам без раскрытия деталей (кроме точного адреса) навязчиво предлагают ехать смотреть этот якобы похожий объект — не соглашайтесь (скорее всего ничего выгодного вы там не увидите)
  11. Если вам предложили встречу на улице (якобы рядом с объектом) или в другом месте — скорее всего это частный риэлтор и это более опасный вариант. Если в агентстве вы крайне редко встретите риэлторов-мошенников, то частному риэлтору кинут вас очень легко.
  12. Перед любым просмотром объекта вам нужно посмотреть примерные цены на недвижимость в данном районе (чтобы вам не продали жилье по завышенной цене).
  13. Нужно повторно спрашивать продавца о наличии проблем с недвижимостью. В большинстве случаев риэлторы-обманщики до самого конца скрывают юридические или физические проблемы объекта. Как минимум вы потратите очень много времени впустую, как максимум у вас появится много проблем. Уточняйте каждый момент, не стесняйтесь быть дотошными.
  14. Смотреть похожие объекты (в ситуации с проданным) — можно только у риэлтора который вызывает доверие и соблюдает деловую этику. Всех остальных просто игнорируйте.
  15. Рассмотрим вариант когда риэлтор говорит, что за объект уже внесен задаток. Возможно он не обманывает и кто-то действительно вас опередил (вспоминаем, что предложение было действительно выгодным). Честный риэлтор не будет предлагать вам внести больший залог или же очень покупать квартиру в ускоренном порядке, но он может предложить другой объект (т. к. продавать это его работа). На данном этапе никогда не спешите, даже если вас убеждают что больше такого объекта в городе не найти.
  16. Отдельно стоит отметить ситуацию с задатком — мошенник может требовать задаток на месте (якобы у него есть покупатель, но он хочет продать объект именно вам). Никогда не давайте никаких задатков без документального подтверждения, в противном случае вы рискуете попрощаться с этим деньгами.
  17. И еще одна небольшая, но важная деталь — например в объявлении указаны женские инициалы, а при звонке отвечает мужчина (или наоборот) — это повод для дополнительной проверки продавца на предмет мошенничества.

Как проводилась оценка?

Правильный ответ: стоимость квартиры определяется на основании данных о проданных объектах в вашем доме и районе, имеющих схожие характеристики ‒ на этот анализ естественно накладываются сроки экспозиции и анализ истории реальных продаж.

Неправильный ответ: все зависит от района, ценового сегмента.

Юридическая сторона проверки

Если вы определились с агентством, следует проверить его юридическую регистрацию. Тут можно обратиться как к юристу или с помощью Интернета выяснить, состоит ли данная организация в Едином Государственном Реестре Юридических Лиц, каков размер её уставного капитала, не имеет ли задолженностей по налогам и вообще, не банкрот ли.

На размер уставного капитала следует обратить особое внимание. Суть в том, что уставной капитал в 10 000 рублей и отсутствие какого-либо имущества в активах позволяет сделать вывод, что предприятие не вкладывает прибыль в своё развитие, а при возможных форс-мажорных обстоятельствах отвечает только своим уставным капиталом.

Не менее важно – это юридически грамотный договор, который вы заключаете с агентством при сотрудничестве. Именно он и определяет права и обязанности заключивших его сторон. Единой формы договора не существует, каждое предприятие составляет свой вариант. Но есть моменты, на которые следует обратить внимание:

  • В «шапке» документа указываются реквизиты сторон. Так как агентство является юридическим лицом, заключать договор может либо его руководитель, либо лицо, действующее от его имени на основании доверенности. Риелтор или агент не может заключать договор от своего имени и без доверенности.
  • Кроме фамилии руководителя, обязательны его паспортные данные и регистрация, а также данные о самой организации.
  • В самом договоре обязанности и права сторон должны быть описаны чётко, ясно и максимально подробно. Также должен быть указан конкретный срок его действия. Не подписывайте договор с формулировкой «До выполнения обязательств, а при досрочном расторжении взимается штраф». Такие отношения могут длиться бесконечно долго и выгоднее они агентству, а не вам.
  • В документе обязательно отмечается агентское вознаграждение. Оно часто выражается в процентах от стоимости жилья, но бывает и фиксированная сумма. Не менее важно чтобы в договоре было указано, какие услуги будут оказаны за это вознаграждение.
  • Реквизиты и подписи сторон завершают договор.

Вот пример договора с агентством недвижимости:

Подмена адресов квартиры с мошенническими целями

Здесь все гораздо серьезней т. к. покупатель может крупно попасть на деньги. Описываем всю схему по этапам:

  1. Риэлтор (или лицо которое выдает себя за риэлтора) желает продать убитую (проблемы с ремонтом) квартиру дорого. Производится подмена адресов по следующему принципу:
  2. Например квартира без ремонта или требующая капитального ремонта находится по адресу: ул. Автолюбителей 23 кв. 12 — ее и хочет продать дорого наш персонаж. Для этого он арендует соседнюю квартиру (чаще всего на один месяц) в которой отличный ремонт и зачастую присутствует мебель и бытовая техника — в идеале эта квартира находится на одном этаже с продаваемой (например ул. Автолюбителей 23 кв. 14).
  3. Мошенник меняет табличку с номером квартиры на двери (и на продаваемой и на арендуемой) и естественно показывает покупателю квартиру с отличным ремонтом, но по документам попытается продать именно убитую (ту, что без ремонта).
  4. Покупатель не замечает подмены и готов купить квартиру (чаще всего именно квартиры проходят по это схеме). Неопытный мошенник начнет спешить с оформлением квартиры (это и поможет распознать его).
  5. У мошенника не всегда получается арендовать квартиру на том же этаже или в том же доме. Чаще всего это соседний дом, т. к. большинство людей могут быстро сопоставить этаж и номер квартиры. Однако в высотных домах (16 и более этажей) — не всегда сразу удается определить какие номера квартиры соответствуют этажу.
  6. В описанном выше случае он постарается встретится с вами не у двери объекта (как это обычно происходит), а где то рядом на районе (например у станции метро). Дальше задействовав автомобиль вас подвезут к заранее подготовленному дому, чтобы скрыть подвох. Чаще всего такое происходит в спальных районах — где дома идентичные.
  7. После просмотра с вами заключается договор (где конечно указывается действительный адрес) и вы становитесь «счастливым» обладателем убитой квартиры требующей огромных вложений при этом существенно переплатив.

Сколько просмотров объявления на рекламных площадках должно быть до первого звонка?

Правильный ответ: процент конверсии варьируется от 0.5% до 2%, то есть на один звонок приходится от 200 до 800 просмотров;

Неправильный ответ: сложно сказать, объявления смотрят и значит кто-нибудь скоро позвонит;

Какие документы должен представить риэлтор при выполнении договора?

Такая деятельность может осуществляться исполнителем на основании доверенности, выданной потребителем, а также потребителем самостоятельно или в присутствии исполнителя. В перечень входят проект договора и документы, позволяющие определить «юридическую чистоту» сделки.

  • согласие сторон на сделку;
  • цена сделки;
  • адрес и подробное описание объекта;
  • условия передачи прав на объект недвижимости;
  • ответственность сторон, способ обеспечения исполнения обязательств и определение обстоятельств непреодолимой силы;
  • порядок расчетов;
  • cроки и порядок передачи объекта;
  • состояние объекта на момент передачи;
  • обязательства собственника объекта по погашению задолженности по коммунальным и другим платежам;
  • обременение объекта правами третьих лиц;
  • условия расторжения и продления предварительного договора.

Гарантии агентства недвижимости

При выборе агентства недвижимости необходимо принять во внимание, какие именно гарантии оно предоставляет. В большинстве случаев такие организации выступают исключительно в качестве посредника. Однако иногда агентство недвижимости сотрудничает со страховыми фирмами. Периодически возможно предоставление дополнительных гарантий. Но это обычно обговаривается в индивидуальном порядке.

Отдельный момент — вопрос контроля. Например, если агент сдаёт квартиру на основании договора доверительного управления, то в его тексте можно прописать предоставление отчётов с определённой периодичностью. Они бывают в виде фото или видео.

При выборе агентства недвижимости нужно оценивать всё в комплексе, и чем больше факторов вы примете во внимание, тем лучше. Но в любом случае вы должны понимать, что вам может предложить одна компания, а что именно — другая. В конечном счёте нужно сформировать отчётливое понимание того, как работают разные организации. Такая картина и позволит сделать правильный выбор.

Подставные работники ЖКХ

Ситуация: У вас есть родственники пожилого возраста. В какой-то момент им приходит постановление о продажи квартиры и перехода собственности другим людям. Вы начинаете разбираться в ситуации: в какой-то из дней к родственникам пришли люди из ЖКХ и предложили подписать документы. Кажется, что они были о внеплановом ремонте подъезда или ремонте этажного помещения. На деле оказалось, что это документы на доверенность по продаже квартиры.

Как избежать: Сейчас при подписании договора купли-продажи квартиры можно оформить усиленную электронную подпись в любом МФЦ. Это поможет защитить ваших родственников от возможности переоформить квартиру на мошенников, которыми могут быть риелторы.

Как не попасть в эту ситуацию и вычислить мошенника

  1. Перед просмотром воспользуйтесь онлайн картами с целью просмотра дома в котором собираетесь покупать квартиру. Определить где он находится относительно улиц и их пересечений. Наиболее полную информацию предоставляют Яндекс карты и 2GIS (в google картах не все сразу понятно). Так вы сразу поймете, что вас везут не в тот дом.
  2. Сложнее ситуация обстоит если квартиры находятся в одном доме или на одном этаже. Не стесняйтесь пересчитать квартиры и сопоставить их с этажом, а также проверить те самые таблички с номером (их тоже можно сопоставить по аналогии с другими этажами). Пусть лучше на вас посмотрят как на дурака, чем вы станете жертвой мошенников.
  3. Совет — заранее приезжайте на объект и изучайте его расположение с помощью карт на мобильном телефоне (геолокации).
  4. Не отвлекайтесь на разговоры не имеющие отношения к продаже квартиры. Так мошенники пытаются усыпить бдительность.
  5. Когда квартира вас устраивает — не спешите оформлять ее. Пусть это и будет навязчивым — но можно спросить о квартире соседей (но они тоже могут врать).

Как проверить агентство недвижимости?

При сборе информации можно наткнуться на следующую ситуацию: всё кажется благополучным, вызывает доверие. Однако что-то в отношении агентства недвижимости может всё же смущать. Не стоит забывать о том, что такая компания способна создать в сети о себе нужный образ. Это вполне реально благодаря корректировке отзывов и благодаря другим приёмам, к которым сейчас нередко прибегают интернет-маркетологи. Поэтому информацию нужно не просто собирать. Её желательно проверять. А для этого к анализу данных стоит подойти комплексно.

Документы агентства

В первую очередь вам нужна документация агентства недвижимости. А вот официальные бумаги не врут.

Членство в профессиональных сообществах

Компании могут состоять в саморегулирующихся организациях или же в профессиональных сообществах. Как правило, это означает дополнительные гарантии для клиентов. Во-первых, появляется ещё один инструмент, с помощью которого можно повлиять на недвобросовестную фирму. Если агентство недвижимости состоит в профессиональном сообществе, то туда можно просто подать жалобу. Разумеется, аргументированную. Далеко не всегда по итогам её рассмотрения принимаются решения в пользу заявителя. Но большинство агентств в принципе не хочет таких разбирательств. Поэтому с недовольным клиентом они чаще стремятся договориться.

Подозрительно низкая комиссия или ее отсутствие

С 2015 года рынок вторичной недвижимости продолжает находиться в кризисе. Количество сделок снижается, а конкуренция среди риелторов, наоборот, растет. Если еще в 2013-2014 годы размер комиссии брокеру на вторичном рынке был равен в среднем 3-3,5%, то сейчас – 1,5-2,5% от суммы договора. Встречаются и такие предложения, когда за сопровождение сделки риелтор просит менее 1%. Однако не стоит забывать про «бесплатный сыр» в мышеловке. Есть риск, что в итоге вы заплатите комиссию риелтору намного больше. И даже не узнаете об этом.

Брокер берется подобрать вам квартиру за весьма символическое вознаграждение. Найдя подходящий вариант, риелтор предлагает собственнику поднять стоимость на квартиру, получив эту наценку в качестве вознаграждения. Только после этого аферист соглашается показать квартиру клиенту. В итоге мошенник получает комиссию и от покупателя, и от продавца в виде наценки.

Несмотря на участие в сделке риелтора, покупателю и продавцу все же стоит встретиться на этапе переговоров, чтобы напрямую обсудить цены. Не позволяйте риелтору «разделять и властвовать», иначе вы можете обеспечить ему дополнительный заработок за свой счет.

Как выбрать надежного риэлтора или агентство

Для начала необходимо сделать выбор в пользу агентства недвижимости или частного маклера. Кого же выбрать?

Особо крупные агентства грешат текучкой кадров, постоянно меняющийся персонал не всегда проходит должного обучения, а начальству не под силу контролировать всех служащих. Обратившись в такое агентство, велика вероятность попасться на удочку к мошеннику или попросту неопытному агенту.

Но если выбор все же пал на риэлторское агентство, прежде чем заключать договор, необходимо уточнить, кто именно из персонала назначен персональным агентом, познакомиться с ним лично. Не получив удовлетворение от знакомства, не стоит стесняться требовать замены риэлтора.

Большой офис с дорогостоящим интерьером ни в коем случае не является показателем надежности фирмы. Так называемые компании – однодневки часто используют эту уловку, чтобы пустить «пыль» в глаза клиентам.

Как правило, крупные агентства сотрудничают с банками, нотариальными конторами, юристами. Имеют актуальную информацию о кредитных ставках, особенностях ипотечного кредитования и других аспектах, связанных с недвижимостью. В обратном же случае едва ли такая компания станет добросовестным помощником при сделке.

Однако при совершении особо крупной сделки – расселение, размен жилищной площади, обмен, продажа со встречной покупкой и так далее, все же лучше обратиться в агентство недвижимости. При таких сделках перед специалистом стоит вопрос многозадачности – одновременно ему необходимо совершить множество действий, для исполнения которых необходимы усилия нескольких человек.

Также большим «плюсом» сотрудничества с агентством является возможность нотариального закрепления особенностей сделки – например, сроки проведения сделки, условия освобождения жилищной площади, и другие. В то время, как частные маклеры составляют договор в редких случаях.

Стоимость услуг маклера значительно ниже по сравнению с ценником агентств. Это объясняется отсутствием необходимость содержания офиса, уплаты налогов, и другими факторами. Также агент не имеет фиксированного прайса, и в зависимости от ситуации может сделать скидку. Частный агент нацелен на удовлетворение каждого клиента, может предложить более гибкие условия сделки, нежели агентство недвижимости.

Продажа квартиры с недееспособным собственников

Ситуация: Риелтор показывает вам квартиру. Она вам нравится и вы с удовольствием подписываете все документы. После приходит повестка из суда. Оказывается, владелец квартиры — недееспособный гражданин. Сделку по покупке квартиры суд признает недействительной. Вы потеряли кучу денег.
Как избежать: Проверьте кто является собственником квартиры. Вы можете это проверить через выписку из ЕГРН. Закажите ее у нас на сайте за 350 рублей. Если вы видите, что собственник квартиры старше 60 лет — попросите у него справку из психдиспансера. Если врачи поставили диагноз, что человек здоров — проблем не будет.

На что обратить внимание, выбирая риэлтора?

Обычно перед потребителем, который решил воспользоваться посредническими услугами на рынке недвижимости, стоит выбор – пойти в известное агентство, которое имеет хорошую репутацию на рынке, но берет за свою работы высокие комиссионные, или довериться малоизвестным фирмам или риэлторам-одиночкам, запросы которых гораздо скромнее. В обоих случаях провести тщательную проверку контрагента, чтобы минимизировать риск стать жертвой мошенников, необходимо.

Деятельность специалистов рынка недвижимости сертифицируется и стандартизуется. Специалист должен обладать сертификатом Территориального органа по сертификации брокерских услуг (ТОС), который применяется в Системе добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ. Наличие такого сертификата будет подтверждением того, что лицо отвечает определенным требованиям к квалификации, качеству услуг и пр.

Кроме того, утвержден Национальный стандарт профессиональной деятельности «Услуги брокерские на рынке недвижимости. Общие требования» (Принят, утвержден решением Национального Совета РГР от 07.02.2002 г.). Согласно п. 6.5.2 Стандарта, потребитель вправе потребовать документы, подтверждающие квалификацию специалиста по недвижимости и его полномочия при оказании услуг, а также образцы типовых договоров, протоколов, доверенностей и других документов, используемых при оказании услуг.

Как не попасть по схеме с несколькими покупателями

Все просто — не нужно давать залог. Да есть ситуации когда залог дать можно, например если риэлтор из крупного агентства. Перед тем как дать залог обязательно:

  1. Внимательно изучите договор купли-продажи недвижимости
  2. Проверьте наличии договора на оказание риэлторских услуг (он должен быть обязательно, иначе вас могут кинуть)
  3. Проверьте документы на саму недвижимость (документы собственника)

Во избежание ошибок — не спешите с оформлением документов и покупкой недвижимости в целом.

Недееспособные хозяева недвижимости

Достаточно старый способ мошенничества, хотя многие до сих пор попадают на эту уловку (не без помощи риэлторов – мошенников).

Подробное описание схемы с недееспособными продавцами:

  1. Мошенник находит пенсионера (или другого недееспособного гражданина) и предлагает «легкие деньги». Найти нуждающегося пенсионера не составляет труда.
  2. Пенсионер (или инвалид) соглашается и вступает в сговор с мошенником.
  3. Мошенник размещает объявление о продаже квартиры (или дома) — для быстрого поиска покупателей может снизить цену. Как правило мошенник хорошо разбирается в недвижимости и быстро находит желающих приобрести данное жилье.
  4. Покупатель осматривает жилье, решает приобрести и заключает сделку с недееспособным гражданином (который может выглядеть как дееспособный).
  5. Дальше недееспособный продавец обращается в суд и просит расторгнуть сделку — предоставляя справку о недееспособности. Суд в большинстве случае встает на сторону пенсионера.
  6. Обманутым покупателям предлагается вернуть часть денег и закрыть дело в суде. Большинство соглашается — так, как часть денег — лучше чем потеря квартиры и всех денег.
  7. Недееспособный гражданин делится деньгами с мошенником, а покупатель остается у «разбитого корыта».

Таким способом мошенник может продать одну и ту же квартиру несколько раз и прилично заработать.

Что должно насторожить

Один из излюбленных трюков «черных» риэлторов – просьба о предоплате. Они мотивируют это необходимостью размещения рекламы, затратами услуги связи и другими. Такая просьба будет сигнализировать о нечистых намерениях агента, ведь нет гарантии, что риэлтор справится с задачей и сможет продать, сдать, или подобрать необходимый клиенту объект.

Составляя договор, очень важно заранее уточнить сумму вознаграждения риэлтора. Агенты часто не называют конкретные цифры до совершения сделки. Это является одним из подводных камней – после совершения сделки агент может потребовать необоснованно большую сумму.

Не стоит договариваться с риэлтором о его вознаграждении в процентном соотношении от суммы сделки. Это побуждает риэлтора к поиску более дорогих вариантов. Будет лучше, если ставка будет фиксированной.

Также существует большой риск взимания скрытой комиссии – когда недобросовестный риэлтор пытается получить комиссии с обеих сторон без их ведома, что является чистым обманом.

Не стоит гнаться за низкой ценой – всем известно где лежит бесплатный сыр. Есть определенный диапазон стоимости риэлторских услуг. Какие-то фирмы предлагают дешевле, кто-то завышает ценник на свои услуги. Но подозрительно низкая стоимость является поводов усомниться в чистоте намерений маклера.

Распространены случаи, когда недобросовестные риэлторы продают списки потенциальных покупателей и квартиросъемщиков и так далее. В 90% случаях такие списки являются фикцией. Указанные номера телефонов не существуют или не отвечают. Деньги уплачены, клиент не имеет возможности их вернуть, а риэлтор лишь разводит руками.

Мошенники, дабы побудить потенциальных клиентов к покупке, часто приглашают подставных покупателей. К примеру, придя на просмотр дома для съема, клиент сталкивается с семейной парой, готовой дать задаток сию минуту, лишь бы получить желаемый объект. Потенциальные съемщики начинают спорить, кому достанется право проживания в доме. В 90% случаев «случайно» пришедшие одновременно покупатели являются подставными.

Требование предоставить подлинник паспорта

Чаще всего такие аферы проводят с пенсионерами, которые в силу своей доверчивости сами отдают мошенникам паспорт якобы для заключения договора. Затем брокер ищет человека, похожего на собственника, едет с ним к нотариусу и оформляет на себя генеральную доверенность с правом продажи квартиры. Далее на основании полученного документа аферист продает жилье, забирая деньги себе. А новоявленный владелец обнаруживает вдруг, что в квартире проживают чужие люди. Причем с 15 июля 2016 года для совершения сделки купли-продажи свидетельство о госрегистрации прав на недвижимость уже не требуется. Собственность на жилье подтверждается сегодня только выпиской из ЕГРН, что, кстати, упрощает задачу мошеннику. Ведь теперь ему не нужно «добывать» свидетельство о собственности на квартиру, для аферы достаточно только получить паспорт жертвы.

При работе с риелтором отдавайте ему только копию паспорта. Не держите документ на видном месте. У мошенников глаз наметан, и они точно знают, где вероятнее всего тот же пенсионер может его хранить. Отвлечь пожилого человека – несложное дело, он может даже не заметить пропажу. Ведь для того, чтобы оформить генеральную доверенность, потребуется всего пара часов

Как проверить риелтора

Документы: Для начала поищите информацию про агентство недвижимости — ИНН, юридический и фактический адрес. Если все данные совпадают — это хорошо. Когда риелтор от агентства познакомиться с вами — перепишите его паспортные данные и проверьте доверенность от фирмы на оказание услуг. Также стоит проверить договор на оказание риелторовских услуг. Обратите внимание на ответственность сторон и какие услуги предоставляет риелтор. Если вы контактируете напрямую с риелтором — зафиксируйте, что прописано в договоре оказания услуг и перепишите основные данные из паспорта.

Также некоторые из агентств вступают в Единый реестр компаний специалистов рынка недвижимости и гильдии риелторов. Это не государственные базы, следовательно они неофициальные. Но если компания или риелтор зарегистрированы и проверены этими организациями — уже стоит присмотреться.

Деньги: Если риелтор предлагает низкую комиссию за свои услуги — стоит насторожиться. Чаще всего стандартный процент, который берет риелтор, 2-3%. Если вам предлагают 0,5 до 1% — здесь подвох. Возможно, в риелторовском договоре прописаны условия при которых процент может дойти до десяти и больше.

Если вас просят переводить деньги за показ квартиры — это тоже плохой знак. Также риелтор может просить переводить вам деньги за бензин, количество просмотренных квартир и другие услуги — стоит отказаться от такого риелтора.

Переговоры: Риелтор на переговорах с собственником не отстаивает ваши условия покупки квартиры, все время торопит подписать бумаги и просит оригиналы ваших документы — стоит насторожиться. От услуг такого риелтора стоит отказаться.

О чем говорят текущие показатели?

Правильный ответ: отчет с промежуточный анализом, который включает оценку по каждой из площадок, с ожидаемыми показателями и фактическими.

Неправильный отчет: у объявления уже 500 просмотров и было два звонка ‒ это неплохо.

Продажа квартиры нескольким собственника

Ситуация: Риелтор предлагает вам купить квартиру сегодня-завтра. Говорит, что за этой квартирой уже стоит очередь из покупателей, которые не внесли залог. Вы соглашаетесь, подписываете все бумаги и вносите залог. Въезжаете в квартиру, а потом к вам приходят и говорят, что тоже подписали все документы и внесли залог. Оказывается, риелтор собрал денег с пяти человек и скрылся.
Как избежать: Если риелтор просит вас внести залог за квартиру — этого делать не стоит. При этом не стоит поддаваться ускоренному темпу заключения сделки. Стоит внимательно прочитать договор купли-продажи, договор на оказание услуг самим риелтором и уже после принимать решения. Спешка ни к чему.

Излишняя дружелюбность риелтора

Большинство риелторов по своей натуре – прекрасные психологи, умеющие расположить к себе клиента. То, что брокер ведет себя вежливо и даже по-дружески – абсолютно нормальная ситуация. Однако важно «фильтровать» темы для дискуссий, чтобы предотвратить ситуацию, когда профессиональное общение превратится в личное.

Есть несколько тем, обсуждение которых брокером считается моветоном. Среди них – политические взгляды, вопросы религии, сексуальной ориентации и прочее. Поэтому, если через пару недель после знакомства брокер уже знает дату вашей свадьбы и клички домашних животных, задумайтесь, не пытается ли он втереться в доверие, чтобы в дальнейшем манипулировать вами. К сожалению, под обаяние риелтора часто попадают даже взрослые, самостоятельные люди, которые потом не могут понять, как же они попались на удочку.

Если риелтор не аферист, то ему незачем с вами дружить. Как говорится, дружба, основанная на бизнесе, лучше, чем бизнес, основанный на дружбе. Поэтому если ваш риелтор внезапно становится лучшим другом еще до продажи жилья, то стоит самостоятельно держать дистанцию, что позволит сохранить «трезвость ума»

Как предотвратить ситуацию с недееспособными продавцами

На что стоит обратить внимание при работе с риэлтором: если риэлтор слишком сильно настаивает на приобретении конкретной квартиры (или дома) — это может значить, что риэлтор и продавец сговорились и планируют реализовать мошенническую схему. Главный совет в данной ситуации: не позволяйте усыпить вашу бдительность, а также тщательно проверяйте продавца жилья на дееспособность.

Как выбрать честного и надежного риэлтора?

Из за деятельности «черных риэлторов» люди стали плохо относится к данной специальности. Появилось недоверие (зачастую необоснованное) и не конструктивная критика в сторону честных риэлторов. Не всегда возможно найти нужную недвижимость по выгодной цене от собственника, поэтому от услуг риэлтора полностью отказаться не получится.

Возникает вопрос: как выбрать хорошего риэлтора, который не обманет? Ниже описаны особенности выбора специалиста по недвижимости.

  1. Риэлторы в крупном агентстве — более надежные, так как их действия контролируются компанией. Как правило сделки у таких агентов застрахованы и вы ничем не рискуете.
  2. У риэлторов существует своя сертификация. Если риэлтор (или агентство) прошли сертификацию — им больше причин доверять, нежели риэлторам с улицы.
  3. Обязательно проверяйте документы риэлтора — паспортные данные, ИНН и т. д. на юридическую чистоту.
  4. Честный риэлтор будет работать только по договору. В договоре он укажет: размер комиссии при удачной сделке и ответственность сторон.
  5. Грамотный специалист сможет гарантировать юридическую чистоту объекта в договоре.
  6. У хорошего риэлтора — много объектов, так как большое количество людей доверяют ему.
  7. Обратите внимание на стиль ведения переговоров — хорошего специалиста будет видно сразу.

Это основные моменты на которые стоит обратить внимание при выборе риэлтора. В заключение несколько советов по совершению сделок с недвижимостью:

  1. Не гонитесь за низкими ценами (в большинстве случаев это обман)
  2. Проверяйте все документы самостоятельно несколько раз (во избежание подмены)
  3. Перед тем как покупать или продавать недвижимость — изучите рынок, сравните свою недвижимость с другими предложениями. Вы должны быть в курсе ценовой политики в вашем районе.
  4. Любая передача денежных средств должна быть юридически оформлена.
  5. Не гонитесь за недвижимостью вокруг которой ажиотаж (как правило это мошенники).

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости?

На пункты договора с риэлторскими организациями, независимо от условий и перечня предоставляемых услуг, действуют гарантии Федерального закона «О защите прав потребителей».

Согласно статье 32 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1, пользователь услуг вправе расторгнуть договор в любой момент. При этом он оплачивает только реально полученные услуги (если агентство их может документально подтвердить).

Мотивировать отказ от договора можно:

  • неудовлетворительным качеством оказанных услуг;
  • самостоятельным приобретением жилья.
  • сменой бытовых обстоятельств, после которых клиент не хочет покупать жилье.

При аннулировании договора в агентство недвижимости посылается письменное извещение в двух экземплярах.

Извещение можно отослать почтой или заказным письмом с уведомлением. Документ должен содержать письменное намерение аннулирования и дату отказа от услуг. Если риэлторская организация потребует какую-либо компенсацию по факту расторжения договора, то имейте в виду – это незаконно.

Как быстро продаются похожие квартиры в этом районе?

Правильный ответ: точные данные по проданным объектам.

Неправильный отчет: довольно быстро, мой коллега продал за 2 месяца.

Спутанный адрес дома

Ситуация: Риелтор показывает вам квартиру. Вам она нравится и вы подписываете все документы. Приходите на следующий день, чтобы заселиться в квартиру. Оказывается, что там уже живут люди и говорят, что вы что-то путаете.
Как избежать: После показа квартиры запишите адрес на который приехали вы и запишите тот, что указан в договоре. На следующей день проверьте квартиру, которая находиться по адресу в договоре. Если они совпадают — значит все хорошо. Если нет — насторожитесь.
Источники

  • https://2realtor.ru/proverit-agentstvo-nedvizhimosti/
  • https://rosreester.net/info/kak-ne-popast-na-rieltora-moshennika
  • https://www.kayan.ru/kak-raspoznat-rieltora-moshennika
  • http://prokvartiru.com/pokupka/kak-proverit-agentstvo-nedvizhimosti
  • https://zen.yandex.ru/media/homeapp/kak-proverit-rieltora-ili-agentstvo-shest-voprosov-5f119a0c454fca04c4039d7b
  • https://www.9111.ru/questions/777777777205203/
  • https://retail-realty.ru/articles/item/kak-vybrat-agentstvo-nedvizhimosti-i-proverit-ego
  • https://zen.yandex.ru/media/id/5d399912bc228f00ad56bda9/kak-ne-popast-na-rieltora-moshennika-5db6b3e223bf4800b020f078
  • https://www.domofond.ru/statya/_5_priznakov_togo_chto_agent_po_nedvizhimosti__moshennik/6028
  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/cherez-rieltora.html

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: