Как распоряжаться долями в квартире: инструкция

Содержание
  1. Что такое общая долевая собственность на квартиру
  2. Права собственников доли
  3. Обязанности собственников
  4. Продажа квартиры в долевой собственности
  5. Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире?
  6. Нужен ли нотариус при продаже доли?
  7. Как формируется долевая собственность?
  8. Продажа доли в квартире и необходимые документы
  9. Оформление договора купли-продажи
  10. Стоимость оформления продажи доли
  11. Минимальная доля в квартире
  12. Постановка на регистрационный учет
  13. Владение и распоряжение
  14. Правила совместного пользования
  15. Коммунальные услуги и налоги
  16. Продажа и передача доли
  17. Регистрация и выписка
  18. Распределение доходов
  19. Как выглядят доли собственников квартиры (дома) в выписке из ЕГРН
  20. Дарение доли в квартире
  21. Как отказаться от доли в квартире
  22. Что делать отвергнутому совладельцу (три варианта решения проблемы)
  23. Что нужно учесть

Что такое общая долевая собственность на квартиру

Гражданский кодекс определяет два вида совместного владения жилым помещением:

  • долевая собственность, когда каждому владельцу выделена конкретная доля в праве на квартиру;
  • совместная собственность без выделения долей.

Общая собственность на квартиру является долевой, кроме имущества супругов, приобретенного в браке (если не составлен брачный контракт). Такая собственность совместная мужа и жены.

Долями одного жилого объекта могут владеть любые граждане, не зависимо от того состоят ли они в родственных отношениях или нет. Поэтому, во избежании конфликтных ситуаций, которые могут возникать во время пользования или отчуждения своей доли в имуществе, лучше не портить отношения с владельцами других долей в квартире. Тогда будет значительно проще распорядиться своим имуществом и, в случае необходимости, получить на то разрешение от других содольщиков.

В общей долевой собственности могут быть выделены доли по соглашению всех участников или в силу закона. По умолчанию они признаются равными. Но все собственники могут обсудить свой вклад в образование данного имущества и соотнести его с долей каждого. Только письменное соглашение всех участников подтверждает их согласие с решением. При внесении изменений в квартиру в виде капитального ремонта или замены сантехники, например, можно рассчитывать на пересмотр доли и тоже с согласия остальных.

Например: в общей долевой собственности у четырех владельцев находится квартира площадью 100 кв.метров. При этом не факт, что у каждого из них ровно четверть в доле. Это значит, что доля в праве не дает возможности распорядиться ¼ от общего имущества единолично, если она не выделена в натуре. Но, при наступлении обстоятельств, все собственники могут обсудить вопрос выделения каждому конкретной доли и не факт, что они будут равными.

Права собственников доли

Законодательно права собственников на общую квартиру закреплены в статье 209 Гражданского кодекса. Перечислим их и заострим внимание на отдельных вопросах.

Каждый из владельцев квартиры в общей собственности вправе:

  • владеть имуществом, принадлежащим ему по праву собственности;
  • распоряжаться, в том числе совершать сделки по продаже, обмену или сдаче в аренду;
  • эксплуатировать свое имущество.

Однако, полноправно и единолично без согласования распоряжаться своей недвижимостью может лишь единоличный ее собственник. Общее владение подразумевает несколько участников, права которых нарушать нельзя. Поэтому перечисленные действия можно совершать лишь с согласия остальных владельцев. Отрицательное решение одного из них приведет к тому, что действия относительно общей собственности будут признаны неправомерными.

Зачастую проще найти компромисс, чем решать дело в суде. Но не всегда возможно поддерживать нормальные отношения, конфликты тут являются частыми и порой сложно разрешимыми.

Если ущемляются права любого из собственников, он может обратиться в суд, который поможет разрешить ситуацию. При этом его законное право требовать часть имущества, равного его доли, предоставить в собственность для распоряжения и эксплуатации. В отсутствие такой возможности он может затребовать денежную выплату от остальных владельцев общего имущества в размере, пропорциональной стоимости его доли.

Согласно принципу свободы соглашения, суд не может обязать других владельцев долей в квартире дать свое согласие на отчуждение или сдачу в аренду заявленной части. Это принудительная мера, противоречащая принципу. Поэтому стороны все-таки должны прийти к общему решению и согласию.

Если доли имущества выделены в натуре, то владелец своей части квартиры может полноправно ей распоряжаться, не согласовывая свои действия с другими долевыми собственниками. Но они обладают преимущественным правом выкупа, если доля продается.

Сдача общей собственности в аренду приносит определенный доход. Он должен быть распределен между владельцами квартиры в равных долях.

Обязанности собственников

Помимо прав у каждого собственника общего имущества есть и обязанности. Основной из них является соблюдение прав остальных владельцев. Намерение о распоряжении своей долей он должен озвучивать им, поскольку они обладают преимущественным правом выкупа этой доли. К тому же, если это условие было проигнорировано, собственники могут оспорить сделку в судебном порядке и признать ее недействительной.

К обязанностям каждого из собственников квартиры можно отнести также обязательные платежи, которые рассчитываются пропорционально соответствующей доле:

  • налоги на общее недвижимое имущество;
  • платежи за коммунальные услуги.
Полезно! Неприятным моментом, может быть задолженность по квартплате, которая может образоваться в результате уклонения одного из совладельцев. Тогда лучше открыть лицевые счета на каждого из хозяев, но сделать это можно через суд.

Помимо этого долевой владелец обязан соблюдать санитарно-гигиенические нормы и устранять аварийные ситуации, даже если не проживает в данной квартире.

Отметим, что уклонение от обязанностей является нарушением закона, влекущим за собой административное наказание.

Каждый из долевых собственников квартиры может менять размер личной доли. К примеру, один из владельцев произвел ремонт в помещении и оборудовал новой техникой. Эти затраты могут повлиять на размер участия в собственности и увеличить долю, но вместе с тем увеличить размер платежей по налогам и коммунальным услугам.

Продажа квартиры в долевой собственности

Мы отмечали ранее, что при намерении продать свою долю в имуществе собственник должен сообщить об этом другим долевым участникам, так как в первую очередь они обладают таким правом. Процедура состоит в том, что один из дольщиков, кто намерен продать долю, письменно извещает остальных с указанием суммы, которую он планирует выручить от продажи. При этом они имеют право согласиться или отказаться от выкупа тоже в письменной форме.

Тут важно знать, если хозяин продал долю третьему лицу за сумму, которая окажется меньше той, что указана в извещении, совладельцы вправе обратиться в суд о признании сделки недействительной.

Не всегда долю в общей собственности можно запросто выделить в натуре. Обычно это касается неделимого имущества, например, однокомнатной квартиры. Проще решается вопрос, когда в общем владении у нескольких человек находится дом с раздельными входами. Тогда не придется решать вопрос о разделе общих помещений.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире?

Этот вопрос непростой, но решаемый. Для продажи доли, принадлежащей ребенку, нужно получить согласия органов опеки и попечительства. Только при соблюдении одного из условий они дадут положительное решение:

  • когда продажа и выписка ребенка из квартиры будут производиться одновременно с оформлением ему доли в квартире, которая приобретается;
  • при продаже и выписке ребенка ему выделяется доля в другом жилом помещении, если другая квартира не покупается.

В итоге, органы опеки могут одобрить продажу доли несовершеннолетнего ребенка только при условии предоставления ему доли в другой квартире.

Нужен ли нотариус при продаже доли?

После вступления в силу закона № 172-ФЗ – с 2 июля 2016 года – все сделки с долевой жилой собственностью обязательно оформляются в присутствии нотариуса. С этого времени продажа или дарение доли любому человеку, независимо от того, является ли он или нет другим участником долевой собственности, сначала сделка оформляется в нотариальной конторе. Затем происходит регистрация в Росреестре.

С одной стороны такая мера защищает права всех долевых участников, с другой добавляет расходы к сделке. Услуги нотариального оформления составляют 0,5 % от стоимости доли имущества по рыночной оценке, при этом не может быть больше 20 тыс. рублей. В эту сумму входит юридическая проверка сделки на ее чистоту, подготовка договора.

Внимание! С 01.08.2019 года, если квартира или дом продается всеми кому принадлежат доли и оформляется одним договором купли-продажи, то в этом случае нотариус не нужен.

На основании этого делаем вывод, что долю в делимом объекте реализовать проще. Но зачастую лучше обратиться к специалистам, которые произведут все расчеты правильно, чтобы не ущемить права всех собственников квартиры.

Как формируется долевая собственность?

Распределение долей осуществляется в процентном сообщение между участниками собственности. Данное распределение должно быть оформлено в законодательном порядке и имеет статус «неприкосновенного» для иных посторонних лиц. Иными словами, долевая собственность представляет собой материальную ценность, имеющую несколько хозяев. Доли могут устанавливаться по совместному соглашению между участниками, либо при нерешенном соглашении права устанавливаются в судебном порядке. Количественное разделение долей в квартире помогут определить размер имущества, например, в случае ее продажи, дарения своей части или выведения из прав на наследование. В случаях, когда равномерный раздел невозможен по каким-либо причинам, например, слишком малая площадь квартиры, то участник получивший наименьшую долю вправе рассчитывать на компенсационные выплаты со стороны остальных претендентов.

Продажа доли в квартире и необходимые документы

 Оформление продажи доли мало чем отличается от продажи полной квадратуры квартиры. Для оформления сделки потребуются следующий комплект документов:

  1. Документы, удостоверяющие личность гражданина (паспорт) всех участников долей;
  2. Документы подтверждающие каждую долю собственников.
  3. Техпаспорт.
  4. Данные из домой книги о количестве прописанных лиц.
  5. Кадастровый паспорт.
  6. Справка об отсутствии долгов по оплате за коммунальные платежи.
  7. При продаже супругов, находящихся в браке, справку о согласие на продажу.
  8. Письменное согласие всех участников долей на продажу доли.

Оформление договора купли-продажи


Одним из главных условий правильности заключенного договора является прописанная цена стоимости. Без указания цены договор автоматически считается недействительным. Договор должен быть обязательно заверен в нотариальном порядке. Также в договоре должны быть обязательно прописаны размеры долей всех участников квартиры. И должна быть указана часть проданной доли в квартире.

Для заверения договора нотариус потребует выписку из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости). Данная выписка станет подтверждением правильности распределения долей на квартиру. Нотариус также затребует информацию об отсутствии ареста на доли в квартире, запрете на продажу. Такая выписка при личном обращении собственника займет срок изготовления до трех дней. Продажа доли имеет характер сделки с имуществом. С 2019 года такие сделки в обязательном порядке подлежат заверению и оформления только через нотариуса.

Стоимость оформления продажи доли


Нововведением в продаже таких сделок в 2019 году является обязательное оформление через нотариальные конторы. Связано такое новшество в законодательном порядке с целью предотвращения нелегальных сделок и защитой прав несовершеннолетних детей.

Стоимость определяется из оплаты государственной пошлины в размере 2000 рублей. Далее оплата удостоверения договора купли-продажа в размере от 5000 рублей. И наиболее высокая часть оплаты –это оплата работы по оформлению документов у нотариуса. Здесь сумма складывается 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры и плюс еще 3000 рублей. Собственники долей должны разделить между собой в зависимости от своих прав по долям все необходимые расходы. После оформления документальных подтверждений по продаже доли, продавец и покупатель окончательно производят расчет денежных выплат от продажи доли.

Минимальная доля в квартире


Изменения в порядке получения доли с 2018 года были внесены в части разрешенной минимальной квадратуры, пригодной для проживания и для продажи. Данные изменения были внесены с целью сокращения проведения обманных сделок и уменьшения количества проживающих мигрантов. Значения квадратуры жилого помещения устанавливаются региональным законодательством. Приблизительно минимальный установленный уровень колеблется от 8 до 15 квадратных метров на одного человека.

Сделки с квадратурой жилого помещения меньше установленного значения запрещены, продажа при таких условиях недействительна.

Постановка на регистрационный учет


Постановка подразумевает так называемую на привычном для всех сленге «прописка». Постановка на учет возможна лишь в случае если все участники долей согласны. Согласие не потребуется при условии, что собственник прописывается на свою долю. Осуществить процедуру оформления всех необходимых документов необходимо в территориальном органе регистрационного учета по месту нахождения квартиры.

При возникновении необходимости прописки несовершеннолетних детей, данную процедуру можно оформить без согласия всех собственников. Несовершеннолетние дети законодательно прописываются по месту прописки одного из родителей.

Владение и распоряжение

Любой собственник доли в квартире может владеть и распоряжаться ею по собственному усмотрению (особенно если она выделена в натуре), но значительная часть действий может производиться только при наличии согласия других владельцев или только после уведомления совладельцев о том, что собственник хочет произвести те или иные действия. Владелец имеет полное право на проживание в квартире, на своей доле.

Пример: Предположим, есть коммунальная квартира, с 5-ю комнатами. В каждой из них живет человек, владеющий именно этой комнатой. Данное помещение закрыто для посещения другими совладельцами кроме как по приглашению собственника. На своей территории он может делать практически все, что угодно лишь бы это не нарушало права других владельцев. Например, можно сделать ремонт или обустроить комнату по своему вкусу, но нельзя устраивать шумные вечеринки (по крайней мере регулярно это делать), если остальные собственники против.

Правила совместного пользования

Для того, чтобы заранее определить, что можно и нельзя делать, совладельцы обычно определяют правила поведения и пользования квартирой. В подавляющем большинстве случаев, комнаты, являющиеся отдельными долями, не имеют отдельных ванных, туалета и кухни. Как следствие, пользоваться этими помещениями совладельцы вынуждены совместно.

Кроме того, многие действия разных людей могут мешать остальным или раздражать их. Во всех подобных случаях люди обычно на добровольной или принудительной основе заключают соглашения.

Пример: Соглашение может регулировать, когда можно шуметь, когда и кто что может готовить на кухне, какая полка или часть холодильника принадлежит той или иной семье, сколько можно заседать в туалете и так далее.

Коммунальные услуги и налоги

Каждый владелец доли обязан оплачивать налоги и коммунальные платежи за свою часть недвижимости. И не важно живет он в этой квартире или нет. С налогами все проще, они начисляются на конкретную долю и в случае неуплаты не распределяются между совладельцами. А вот коммунальные платежи, пусть это и не слишком законно, управляющие компании предпочитают взваливать на всех владельцев, вне зависимости от того, кто и что там платит.

Из этой ситуации есть отличный выход. Можно затребовать от управляющей компании разделить счета, и квитанции будут приходить на каждого владельца отдельно. При таком подходе другие собственники не будут обязаны оплачивать счета другого человека, даже если у него накопится значительный долг. Правда, для того, чтобы разделить счета придется получить согласия всех совладельцев, однако если не получается это сделать, можно реализовать свои права через суд.

Пример: В квартире есть 3 комнаты-доли. В каждой из них проживает человек. Двое платят коммуналку исправно, а третий не оплачивает ее совершенно. Если они попытаются разделить счета в добровольном порядке, неплательщик может отказаться давать согласие (ведь в такой ситуации весь долг будет только на нем). Но две владельцев могут подать иск в суд и на основании того, что у ответчика большие долги (и именно поэтому он отказывается давать согласие) разделить счета в принудительном порядке.

Продажа и передача доли

Каждый владелец доли имеет право передавать или продавать свою долю. Передавать (отдавать в качестве дара) можно без уведомления других собственников, однако нужно помнить, что если такая процедура будет иметь все признаки договора купли-продажи, то совладельцы могут оспорить договор дарения.

Продавать же долю третьим лицам можно только после того, как все остальные владельцы отказались ее купить. Их нужно об этом уведомлять в письменном виде и ждать 10 дней. Если за этот срок никто не изъявил желания купить эту долю или не смог это сделать (например, нет денег), можно продавать долю другому лицу.

Пример: Один владелец доли не хочет продавать свою долю другим собственникам, но хочет продать ее третьему лицу. В теории, он может попробовать оформить договор дарения, который не предполагает необходимости учитывать преимущественное право на выкуп доли других владельцев. Однако если в обмен он получит деньги или другое имущество и это станет известно совладельцам, они могут через суд оспорить договор.

Регистрация и выписка

Каждый владелец доли имеет полное право не предупреждая других совладельцев прописывать в своей доле и выписывать из нее кого угодно. В данном случае не требуется согласие, и совладельцы никак не могут повлиять на данную процедуру.

Распределение доходов

Квартира может приносить доход. Например, ее могут сдавать в аренду целиком или частично. Все владельцы доли обязаны получать доход соразмерно тому, какой долей они владеют.

Пример: Квартира, разделенная на 5 долей, сдается в аренду целиком за 10 тысяч рублей. Из этих 5 долей, 2 принадлежат одному человеку, и по 1 доле – еще 3-м людям. Доход от одной доли равен 10000/5=2000 рублей. Таким образом, 3 человека должны получить по 2 тысячи каждый, а последний, 4 собственник, получает 2*2000=4000 рублей прибыли от сдачи квартиры в аренду.

Несмотря на тот факт, что права и обязанности владельцев долей достаточно очевидны и просты, нередко возникают проблемы из-за того, что часть собственников считает, что имеет больше прав, чем остальные или, что остальные обязаны учитывать их требования в ущерб себе.

Как выглядят доли собственников квартиры (дома) в выписке из ЕГРН

Фото Раздела 2 «Сведения о зарегистрированных правах». Как видите, доли у собственников совершенно разные, непропорциональные.

Фото выписки о переходе прав:

Дарение доли в квартире

Это наиболее выгодная сделка между близкими родственниками. Оповещать о дарении других содольщиков не нужно, да и налог с дарения родственники не платят. Дарение происходит в два шага:

  • оформляется дарственная;
  • регистрируется в Росреестре.

Договор дарения доли, то есть дарственная, составляется довольно просто – описывается кто, кому и что дарит. В договоре описывается не доля, а квартира целиком, но размер доли указывается.

После того, как дарственная составлена, её нужно зарегистрировать в Росреестре. Можно прийти как в управление Росреестра, так и в МФЦ. Кроме дарственной нужно захватить паспорта дарителя и одаряемого и свидетельство на долю.

Отказ от доли в квартире в случае дарения возможен в любое время. Без причин может отказаться только одаряемый, даритель же, подписав дарственную, отказаться может только в том случае, если его финансовое положение ухудшилось и дарение доли лишит его последнего жилья.

Дарственную впоследствии можно и отменить, если одаряемый покусится на жизнь или здоровье дарителя. Но на это должно быть решение суда, подкреплённое приговором.

Отказ возможен и тогда, когда квартиру решено приватизировать

Как отказаться от доли в квартире

Если квартира ещё не приватизирована, но решение о переоформлении уже принято, жильё делится в равных частях между всеми, кто в квартире прописан.Как известно в приватизации взрослые могут участвовать лишь единожды.

Иногда взрослые дети задаются вопросом – как отказаться от доли в квартире в пользу родителей. Такие вопросы нередки, если, например, есть возможность получить служебную квартиру по военному сертификату или по программе «Жилище». Существует два варианта развития событий:

  • можно выписаться из родительского жилья перед приватизацией;
  • написать у нотариуса отказ от приватизации.

В таком случае договор передачи квартиры будет составлен только с родителями. Но дело обстоит совсем иначе, если ребёнок несовершеннолетний. Даже если опекунский совет разрешит выписать ребёнка в другое жильё, всё равно впоследствии сделка может быть признана недействительной. Поэтому лучше не рисковать и включить ребенка в приватизацию.

Что делать отвергнутому совладельцу (три варианта решения проблемы)

Если же владельцы долей так и не смогли прийти к единому решению, то история может развиваться по одному из трёх сценариев, причём во всех из них сособственник, проживающий в квартире, продолжает в ней жить, а вот действия изгнанного совладельца могут быть различными. Он может «плюнуть и забыть», либо вселиться через суд (описано в 3 способе), либо передать свою долю на сторону. Доли квартир покупают неохотно, тем не менее, некоторый спрос на них имеется.

Долю в квартире человек покупает в трёх случаях. Кто-то приобретает долю для своего проживания. Он надеется, что сможет договориться с другими сособственниками о совместном пользовании жильем. Это довольно рискованный вариант, но иногда так делают. Второй случай – доля покупается для получения постоянной прописки. Доля может быть маленькой, например, одна сотая квартиры. И, наконец, существуют профессиональные рейдеры. Они покупают доли в квартире для того, чтобы навязать старому сособственнику свои условия – чаще всего вынудить к продаже доли.

Как замечают риэлторы, если человек готов купить часть квартиры именно для проживания, то правильнее будет купить не долю в квартире, а комнату в коммуналке или общежитии. В этом случае права жильцов обозначены более чётко. Тем не менее, есть примеры, когда покупатели долей довольно мирно сосуществуют с соседями по квартире. Впрочем, есть и примеры другого рода – а именно когда доля в квартире приобретается с целью довести накал страстей до предела и поиметь с этого профит, или попросту купить долю несчастного совладельца по дешёвке.

Некоторое время назад в Екатеринбурге получил реальный срок человек, целенаправленно угнетавший сособственников по квартире. Он дебоширил, мазал двери креозотом, доходило до физического насилия. Но сразу скажу, этот случай скорее исключение. Найти управу на агрессивного совладельца очень трудно. В описанном случае дело дошло до суда, потому что у человека были доли в нескольких квартирах и во всех он пытался выжить соседей. Причём это были не только бабушки-дедушки, но и вполне социально адаптированные люди. Им удалось связаться друг с другом, они обратились в прокуратуру. Суд учёл, что у дебошира есть доли в разных квартирах, и он осознанно не консолидировал их – не поменял в одну квартиру.

1. Продать

Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о правилах поведения собственников долей квартир, а также описывал тонкости процедуры продажи доли в праве собственности. За последнее время практика проведения продаж немного изменилась. Продать долю стало проще.

По закону сособственник, продающий долю «на сторону», обязан предложить купить её другим совладельцам квартиры. Другие сособственники, если не готовы выкупить долю, пишут отказ от покупки. Если они находятся далеко или не идут на контакт, можно отправить им телеграммы с предложением о продаже. Тогда сособственники не смогут потом заявить, что их право на выкуп доли нарушено, и через суд аннулировать сделку. Ранее практика была такова, что телеграммы надо было отравлять по адресам регистрации сособственников. Эти адреса могли быть неизвестны человеку, продающему долю. Сейчас достаточно направить телеграммы на адрес квартиры, доля в которой продаётся. Суд сегодня рассуждает так: если у тебя есть собственность, то ты должен о ней заботиться, хотя бы проверять почту.

Разместить объявление о продаже доли в квартире можно в рубрике «продажа квартир» портала METRTV.ru. Важно не забыть указать в соответствующем поле размер продаваемой доли.

2. Подарить

Часто для отчуждения доли в квартире используют договор дарения. В этом случае согласие сособственников не требуется. Если под дарение была замаскирована продажа, то сделка может быть оспорена через суд, но на практике почти невозможно доказать, что была именно продажа, а не дарение.

Сравнительно недавний случай: в квартире проживали женщина с ребёнком и её брат – владелец одной третьей доли объекта. Не поставив в известность родных, он передал свою долю через договор дарения. Женщина попыталась оспорить сделку в Орджоникидзевском суде, но там сделку притворной не признали. Судья потребовал доказательств передачи денег. Разумеется, никаких доказательств не было.

Впрочем, даже если суд признал сделку, проведённую через дарение, притворной, это отнюдь не значит, что долю у нового собственника заберут. Суд переведёт права покупателя на совладельца, оспорившего сделку, но если совладелец не выкупит эту долю, она останется у «постореннего» владельца.

3. Отдать за долги

И наконец, третий способ отчуждения долевой собственности – через соглашение об отступном. Собственник доли заключает с покупателем договор займа на сумму, по которой он планирует продать долю. В качестве залога по займу оформляется доля. После регистрации залога в Росреестре и получения собственником денег у заимодавца (покупателя) оформляется соглашение об отступном, по которому заимодавец прощает долг и получает в замен предмет залога – то есть долю квартиры.

Доли в квартирах через отступное сейчас отчуждают редко. Проще это сделать через обычную куплю-продажу. Зато по такой схеме нередко проводят сделки с парковочными местами. Такое место – это доля в праве собственности на всю парковку. И всем сособственникам надо направить предложение о покупке доли. Был случай, человек, продающий парковочное место рассылал 255 телеграмм, при этом выяснилось, что 8 сособственников живут в странах, с которыми нет телеграфного сообщения. В итоге сделку провели через договор займа и отступное.

Что нужно учесть

Не передавайте задаток, если не получено согласие от обоих продавцов. Если сделка не состоится, его, конечно, можно взыскать в суде, но это время и деньги. Как поступить:

  • закажите самостоятельно в Росреестре (или потребуйте свежую у продавца) выписку на квартиру из ЕГРП (можно и он-лайн заказать);
  • выясните собственников квартиры (сравните с документами продавцов);
  • выясните, не куплены ли доли в браке (иначе требуйте оформления нотариального согласия супругов);
  • составьте и подпишите договор купли-продажи до передачи денег (деньги можно передать при подписании передаточного акта).
Если передаёте задаток, составляйте договор задатка (не аванса). По закону, если от сделки откажетесь вы, задаток останется у продавца. В обратном случае, продавцы обязаны будут вернуть его вам в двойном размере.

Откажитесь от сделки, если один из собственников не согласен на продажу или свидетельства не оформлены. Был такой случай: умер дедушка, и два его сына решили квартиру продать, но свидетельства ещё не оформили. Подписали предварительный договор и взяли деньги за квартиру.

Позже выяснилось, что у них был ещё брат, который умер. Но от брата остались дети. По праву трансмиссии дети умершего брата наследуют долю вместо него. То есть, квартира должна была делиться на три доли (столько было детей у наследодателя). В итоге наследство было оформлено на всех, но дети умершего брата отказались продавать свои доли. Деньги покупатель вернул через суд, но время было упущено, квартиры подорожали.
Покупка квартиры у двух собственников при категорическом отказе одного из них невозможна, но можно купить долю у одного владельца. В судебной практике встречаются такие случаи, когда судья лишает права собственности одного из владельцев, чья доля мизерная.

Например, на одного владельца оформлено право на 99/100 доли в праве на квартиру, и 1/100 – на второго. При таком раскладе по аналогии суд имеет право лишить владельца маленькой доли в пользу второго, а взамен взыщет компенсацию за эту долю. Размер компенсации определяется судебным экспертом.

Источники

  • https://nedexpert.ru/kvartira/dolevaja-sobstvennost-na-kvartiru-prava-i-objazannosti/
  • https://pravorf24.ru/zhilishchnoe-pravo/dolya-v-kvartire/
  • https://ros-nasledstvo.ru/prava-i-obyazannosti-sobstvennikov-pri-dolevoj-sobstvennosti-na-kvartiru/
  • https://YuristPrav.ru/kak-uznat-razmer-doli-sobstvennikov-kvartiry-ili-doma
  • https://tvoiyapravda.ru/for-semya/jilje/dolya-v-kvartire.html
  • https://www.metrtv.ru/articles/second_estate/11025
  • https://xranitelochaga.ru/objekty/kvartira/pravila-pokupki-ne-odin-sobstvennik.html

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: