Как снять квартиру, через агенство или собсвенника

Содержание
  1. Что проверять у арендодателя
  2. Как снять квартиру через агентство недвижимости
  3. Не спешите с авансом
  4. Основные схемы мошенничества при съеме квартиры через риэлтерское агентство
  5. На что следует обратить особое внимание?
  6. Размер комиссии
  7. Не гонитесь за дешевизной
  8. Правила съема жилье через агентство
  9. Поиск объявлений
  10. Признаки обмана
  11. Информационные агентства
  12. Откровенные мошенники
  13. Недобросовестные риелторы
  14. Плюсы и минусы аренды квартиры через агентство
  15. В чем разница краткосрочных и долгосрочных арендных договоров
  16. После первого визита
  17. Как правильно сдать комнату или квартиру с помощью агента?
  18. На что обратить внимание при выборе посредника?
  19. Что должно быть указано в договоре?
  20. Риэлторские уловки и способы избежать этого обмана
  21. Не платите деньги за сомнительные услуги
  22. Порядок выплаты
  23. Оформление договора и подводные камни
  24. Основные признаки нереального варианта:
  25. Подписание договора
  26. Проверка хозяина квартиры
  27. Частные агенты по недвижимости
  28. Подписание договора найма и оплата услуг
  29. Расплачивайтесь по безналу
  30. Как снимать квартиру без посредников
  31. Обязательные приложения к договору съема жилья
  32. Стоит ли обращаться к посреднику?
  33. Что узнавать у собственника по телефону?
  34. Кто должен платить?
  35. Виды комиссии
  36. Особенности аренды квартиры с учетом срока
  37. Когда возникает необходимость платить комиссию
  38. Проверьте документы
  39. Самостоятельный поиск жилья
  40. Анализируем объявления
  41. Отличие от залога
  42. Базы объектов недвижимости
  43. Ежемесячная передача платы за квартиру
  44. Как оплачивать аренду жилья
  45. Ответственность риэлтора
  46. Составьте опись имущества
  47. Что такое аванс?
  48. Нужно ли собственнику при сдаче квартиры платить агентству
  49. Итог

Что проверять у арендодателя

При любой продолжительности срока съема жилых помещений первым делом необходимо убедиться, что наймодатель является действительным собственником квартиры. Подтвердит этот факт свидетельство собственности, договор купли-продажи (если жилье приобреталось), договор дарения (если жилье было подарено), наследное свидетельство (если жилье унаследовано) или приватизационное свидетельство.

От арендодателя требуется показать исключительно оригиналы документов, подтверждающих право собственности. Ксерокопированные или сканированные копии несложно подделать, полагаться на их содержание нельзя. Нужно также сличить данные оригинального паспорта квартировладельца со сведениями, указанными в документах права собственности на жилье.

Необходимо выяснить количество владельцев квартиры, рассматриваемой для аренды. Если таковых несколько, в арендном договоре обязательно потребуются их подписи. Проще, если собственник один. Убедиться в корректности сведений собственниках можно через МФЦ или сайт Росреестра, запросив выписку из ЕГРН по съемной квартире. Согласно федерального закона за №218-ФЗ, данные о правообладателях (зарегистрированных) и основных характеристиках недвижимого объекта являются общедоступными (ч.7, ст.62 названного федерального закона).

При установлении несовпадения данных гражданина, представляющегося наймодателем, со сведениями кадастровой выписки, дальнейшее обсуждение аренды небезопасно. Представляющееся собственником лицо может быть арендатором, прописанным в квартире гражданином или дольщиком. Но действительный договор аренды, тем более долгосрочной, допустимо заключать лишь с правообладателем недвижимости (т.е. ее законным собственником).

Как снять квартиру через агентство недвижимости

При решении задачи, как снять квартиру, первое, что приходит в голову, это обратиться в агентство недвижимости. Однако далеко не все компании работают чисто. Поэтому к выбору агентства тоже надо подходить основательно. Лучше всего воспользоваться услугами организации, с которой уже сотрудничали знакомые. Положительные отзывы реальных людей – лучшая рекомендация.

Не спешите с авансом

Не спешите авансировать понравившуюся вам квартиру сразу на просмотре. Во-первых, вы ведь не уверены, что общаетесь именно с собственником (кто и как потом вернет эти деньги?). Во-вторых, вы еще будете смотреть другие варианты, которые, возможно, понравятся вам больше.

Основные схемы мошенничества при съеме квартиры через риэлтерское агентство

Из опыта квартиросъемщиков и практики риелторов выведены наиболее распространенные схемы обмана при сотрудничестве с компаниями. К ним относятся:

  1. Компания, предлагающая аренду квартиры, вообще не является агентством недвижимости и не несет ответственности за результат. Объявления в Интернете и газетах о сдаче жилья нередко дают информагентства. Это означает, что компания предоставляет лишь информационные услуги. Под маской информагентств чаще всего скрываются мошенники. При этом у них все очень хорошо организовано – хороший офис, вежливые сотрудники. Самая маленькая проблема при работе с такой компанией в том, что клиенту просто продают список адресов квартир, которые якобы сдаются. Большая – заключают договор и берут плату за жилье, которого вообще не существует.
  2. Реальное состояние квартиры не соответствует, предоставляемой агентством информации и фотографиям. Если на фото вам показывают жилье с отличным ремонтом, хорошей мебелью и бытовой техникой, но при этом по очень низкой цене, это должно насторожить. Прежде чем подписать договор и заплатить деньги агентству и арендодателю, убедитесь в реальном состоянии жилья, попросите показать квартиру. Подмена фото – частая форма обмана, доказать которую сложно.
  3. Компания проводит просмотр квартиры за отельную плату. Этот вид обмана используют небольшие компании-однодневки. Солидные агентства никогда не берут денег за просмотр жилья. Нередко такую схему используют недобросовестные сотрудники в сговоре с хозяином квартиры, получая при этом доход от услуг, которые в принципе должны быть бесплатными.
  4. Пересдача уже арендованного жилья. Правом сдавать квартиру обладает только собственник. Если квартира уже была сдана по договору, арендатор не может ее пересдать. Такая сделка будет недействительной и в любое повторного или подселенного квартиранта могут выселить без возмещения выплаченных средств. Единственная законная возможность пересдать жилье – право субаренды, которое должно быть указано в договоре.

На что следует обратить особое внимание?

В Москве и других крупных городах России функционируют десятки агентств недвижимости.

Свидетельствами надежности того или иного АН считаются:

  • Отдельный договор. Некоторые арендаторы по неопытности считают, что договор аренды одновременно является доказательством сделки и с риэлторским агентством. Это не так: помимо договора аренды с хозяином клиент заключает и договор на оказание услуг с агентством.
  • Фиксированная комиссия. Сумма вознаграждения посреднику может быть разной в зависимости от объекта аренды, но она обязательно должна быть прописана в договоре.
  • Оплата комиссии после заселения. Агентства, дорожащие своей репутацией, берут деньги за свои услуги только после заключения сделки между клиентом и хозяином жилья.

Компании-однодневки, которые промышляют мошенничеством с недвижимостью, зачастую арендуют крошечные офисы с минимумом мебели и техники. Также нечистые на руку риэлторы часто просят деньги за свои услуги наперед.

Старый, но до сих пор актуальный вид мошенничества — оказание т.н. “информационных услуг”.

Именно такая формулировка фигурирует в договоре, который заключает агентство с клиентом.

Под услугами подразумевается предоставление информации о сдающихся в аренду объектах, чаще всего в виде выписки с адресами и номерами телефонов. Риэлтор не выезжает на просмотры вместе с клиентом, не договаривается с хозяином жилья. По сути, за свои деньги (порой немалые) вы получаете просто список номеров телефонов, которые или молчат, или оказывается, что квартиры уже сданы.

Размер комиссии

Это оплата риэлтору или агенту за работу по агентскому договору, обычно размер гонорара варьируется от 50 до 100% от суммы месячной аренды квартиры.

Стоимость услуг посредника часто зависит от двух факторов:

  1. Количество агентов, участвующих в подборе квартиры. Если агент работает совместно с риэлтором из другого агентства, то они могут запросить 100% от суммы квартиры. Вознаграждение они делят пополам.
  2. Ликвидность жилплощади. Чем выгоднее соотношение цены и качества квартиры, чем больше спрос на нее, там выше может быть комиссия.

Не гонитесь за дешевизной

Минимальная стоимость аренды в Москве сегодня составляет около 20 тыс. руб. за однокомнатную квартиру. Все, что предлагается в объявлениях значительно дешевле, вероятнее всего, обман. «Квартир по стоимости ниже рынка не бывает, и если вам попался изумительно дружелюбный арендодатель, который почему-то очень дешево сдает отличную квартиру с прекрасным ремонтом, значит вас где-то обманывают.

Правила съема жилье через агентство

Чтобы понять, как снять квартиру без обмана у агентства, соблюдайте несколько простых правил:

  1. Пользуйтесь услугами компаний, давно работающих на риелторском рынке. Мошенники и обманщики редко работают больше года.
  2. Обязательно убедитесь в существовании квартиры, а также проверьте владельцев жилья.
  3. Помните, если собственниками жилья являются несколько человек, они все должны дать согласие на сдачу квартиры в аренду.
  4. Тщательно изучайте предоставляемые документы на начальном этапе работы с агентством и в процессе заключения договора.

И последний совет, как снять квартиру через агентство – никогда не покупайте базу клиентов. Если вам предлагают заплатить деньги за доступ к информации о квартирах, сдаваемых в аренду, откажитесь. Даже если это не мошенническая схема, полностью построенная на обмане, никто не даст гарантию, что информация в такой базе не устарела.

Поиск объявлений

Вы решили снять квартиру и не обратились к риелтору, а с головой окунулись в бездну объявлений о сдаче жилья.

Для начала полезный совет: не ограничивайтесь сайтами с объявлениями. Отличные предложения можно найти в тематических группах в соцсетях. Кроме того, поищите посты по словам «сдам квартиру» и названию вашего города на пользовательских страничках — там тоже будут варианты. Часто это объявления от собственников — сэкономите на комиссии.

Признаки обмана

Когда будете просматривать варианты, вас должны насторожить:

  • Чересчур низкая цена. Чудес не бывает: если вам предлагают квартиру в центре по стоимости студии в неблагополучном районе, вас пытаются обмануть.
  • Отсутствие фотографий. У обманщиков нет своих объектов, так что им просто нечего показать вам.
  • Краденые фотографии. Людей не привлекают объявления без иллюстраций, так что обманщики подворовывают картинки в интернете. Проверить фото можно в «Яндексе» или Google на вкладке «Картинки». Просто откройте иллюстрацию и вставьте в нужное окно ссылку из адресной строки браузера. Вас должно насторожить, если картинка используется для объявлений в разных городах России. Если они относятся к одному объекту, просто поищите объявление, которое было опубликовано раньше всего, — есть шанс попасть на собственника.

Все эти тревожные звоночки указывают на то, что вам сдают несуществующую квартиру. За этим могут стоять три группы обманщиков.

Информационные агентства

Иногда эти организации ошибочно путают с риелторами. Впрочем, они сами могут так себя называть, чтобы приглушить бдительность клиента. Но добросовестный риелтор действительно может помочь вам найти квартиру мечты. Информационное агентство же просто хочет взять с вас денег.

Схема обмана такова: вы звоните по объявлению, но вам говорят, что квартира уже сдана. Зато за небольшую плату вам дадут список объектов, которые подходят под ваши требования. Такой перечень вам, возможно, действительно предоставят. Но там будут всё те же объявления из интернета или случайные адреса.

Откровенные мошенники

Эти люди не собираются вам ничего сдавать. Но могут активно зарабатывать, взимая предоплату с доверчивых арендаторов, которые готовы заплатить ещё до первого просмотра. Мошенники могут выдавать себя за собственников или риелторов, но исход один: вы лишитесь денег и не получите квартиру.

Признаки обмана легко обнаружить, если позвонить по объявлению. Но лучше не тратить время и отсечь мошенника уже на этом этапе.

Ещё одна потенциальная схема развода: просьба прислать фото с паспортом у лица, чтобы проверить вас. Не соглашайтесь. По таким изображениям мошенники оформляют микрозаймы онлайн. Речь идёт именно о непонятных адресатах. Отправлять фото с паспортом, скажем, для идентификации электронного кошелька можно.

Недобросовестные риелторы

Они размещают привлекательные объявления, чтобы вы позвонили. Ваш номер попадёт в клиентскую базу, и вас будут атаковать с целью предложить свои услуги.

Плюсы и минусы аренды квартиры через агентство

Начнем с плюсов.

Солидные агентства недвижимости специализируются на полном ведении объекта, начиная с момента заключения сделки и до окончания срока аренды, прописанного в договоре.

Иными словами, риэлтор берет на себя роль буфера во взаимоотношениях «арендодатель-арендатор», гарантируя, что каждая из сторон будет выполнять свои обязательства.

Например, если хозяин задумает «по велению левой пятки» повысить цену аренды до окончания договора, квартиросъемщик может обратиться к риэлтору и тот, в свою очередь, либо повлияет на хозяина, либо подыщет клиенту аналогичную по цене квартиру уже без комиссии.

То же самое касается и несанкционированного выселения: заключая договор с

агентством, квартиросъемщик может быть уверен, что к хозяину внезапно не приедут родственники с Крайнего Севера или он не решит срочно продать квартиру.

Искать жилье от хозяина можно долго и безуспешно, а в агентстве недвижимости сразу предложат варианты под запросы клиента и его бюджет. Если требуется жилье, к примеру, в непопулярном районе или к нему выдвигаются особые условия (нужна двухуровневая квартира, только на первом этаже и т.п.), сотрудники агентства займутся усиленным его поиском.

Сотрудничество с агентством также освобождает квартиросъемщика от массы более мелких хлопот. Риэлтор согласует с хозяином время просмотра квартиры и даже узнает, кто живет по соседству, если для клиента это важно.

К минусам отдельных агентств можно отнести то, что они работают только с открытыми базами. Один и тот же объект может быть в обороте у нескольких агентств и, пока один риэлтор будет договариваться о сделке, второй по-быстрому сдаст эту квартиру. Также некоторые агентства предлагают только подбор жилья, без сопровождения сделки, то есть в случае возникновения разногласий с хозяином квартиры риэлтор умывает руки.

В чем разница краткосрочных и долгосрочных арендных договоров

Основное отличие договорного оформления аренды квартиры на долгий срок (более года) – потребность регистрации ограничения права собственности арендодателя в Росреестре (Гражданский кодекс, ст.674, п.2). Кроме того, долгосрочный формат договора съема жилья нормативно расширяет полномочия нанимателя:

  • наниматель вправе заселять в наемное жилье несовершеннолетних детей без согласования с наймодателем (Гражданский кодекс, ст.679);
  • наниматель вправе заселять временных жильцов на условиях безвозмездного проживания, при условии уведомления наймодателя. Отказать временным жильцам арендодатель вправе лишь при несоответствии числа проживающих общей норме жилплощади (Гражданский кодекс, ст.680);
  • в случае смерти нанимателя договор долгосрочной аренды сохраняет силу и прежние условия с переходом юридического статуса нанимателя к гражданину, прежде проживавшему с умершим нанимателем постоянно, либо все постоянно проживающие граждане получают статус сонанимателей (Гражданский кодекс, ст.686);
  • наниматель получает более щадящие условия расторжения договора найма жилья в судебном порядке (Гражданский кодекс, ст.687, п.2).

Однако все перечисленные законные полномочия арендатора могут быть аннулированы арендодателем (Гражданский кодекс, ст.683, п.2), при условии внесения соответствующих пунктов в договор найма жилья и его подписания обеими сторонами с последующей регистрацией в Росреестре.

Что касается законного преимущества арендатора на продление аренды, то оно распространяется при любой продолжительности договора по съему квартиры (Гражданский кодекс, ст.684). Также, независимо от длительности договора наниматель может выступить в качестве субарендодателя, но лишь по факту согласования субаренды с собственником жилья (Гражданский кодекс, ст.685).

После первого визита

Здесь пригодятся паспортные данные, которые вы заботливо переписали. Проверьте, нет ли собственника квартиры в чёрных списках арендодателей. Обычно соответствующие перечни легко найти в соцсетях или на профильных сайтах.

Кроме того, пробейте его по базе системы «Правосудие». Так вы узнаете, много ли этот человек судится и из-за чего — может, как раз из-за права на квартиру, которую сдаёт.

Как правильно сдать комнату или квартиру с помощью агента?

Чтобы сдача жилья при помощи риэлтора прошла успешно, нужно понимать, как происходит эта процедура. Она обязательна должна включать в себя следующие последовательные шаги:

  1. В первую очередь нужно найти подходящего посредника, то есть агентство недвижимости.
  2. Обратиться в выбранную организацию, получить подробную консультацию, а также заключить соответствующий договор.
    Справка. Следует быть готовым к тому, что агент захочет осмотреть жилплощадь или попросил выслать фотографии квартиры.
  3. Далее агентство приступит к поиску квартиросъемщика. Как только появится подходящий вариант, собственник квартиры будет поставлен об этом в известность.
  4. Завершающим этапом является заключение договора найма (если речь идет о физических лицах) между арендодателем и арендатором и составление акта приема-передачи имущества.

На что обратить внимание при выборе посредника?

  1. Положение агентства недвижимости на рынке – прежде чем обращаться в ту или иную организацию, следует собрать как можно больше о ней информации, тщательно изучить сайт, а также найти отзывы реальных клиентов.
  2. Количество лет, в течение которых агентство оказывает риэлтерские услуги – чем старше и престижнее организация, тем меньше риск столкновения с мошенниками.
  3. Наличие лицензии или сертификата на оказание риэлтерских услуг – в первом случае, наличие лицензии будет свидетельствовать о том, что компания достаточно длительное время находится на рынке (такой документ выдавался до 2002 года), а во втором случае, что агентство состоит в профессиональной гильдии, а, следовательно, оказывает свои услуги на высоком качественном уровне.
  4. Поведение и речь риелтора – это тоже немаловажный фактор, на который обязательно следует обратить внимание.
  5. Изучение учредительных документов и типового договора – содержание этих бумаг также о многом может сказать.

Что должно быть указано в договоре?

В договоре, заключаемом между агентством недвижимости и собственником квартиры, должны быть обозначены следующие пункты:

  • дата и место заключения;
  • сведения о риелторе и арендодателе (в договоре стороны обозначаются, как исполнитель и заказчик);
  • предмет договора;
  • обязанности риелтора;
  • обязанности собственника квартиры;
  • порядок приема-сдачи работ (в данном случае это риэлтерские услуги).

Риэлторские уловки и способы избежать этого обмана

Для наглядности можно привести несколько вариантов обмана собственников квартир, которые нередко риэлторы включают в схему своей работы:

  1. Жилье, вверенное агентству недвижимости, передается в наем сомнительным людям. Причем зачастую в однокомнатной квартире могут проживать сразу 7-10 человек – такая схема обмана особенно актуальна для тех случаев, когда хозяин квартиры проживает или длительное время находится в другой стране.
    Для того, чтобы избежать такой ситуации, перед тем как сдать квартиру, с риелтором необходимо заключить договор доверительного управления, в котором четко будет прописано, кто и на каких условиях вправе проживать в конкретной квартире.
  2. Риелтор размещает объявление при сдаче жилья в аренду, но при этом указывает стоимость ниже, названной хозяином данной недвижимости – это делается для того, чтобы привлечь квартиросъемщиков. При этом в итоге остается в минусе арендодатель.
    Чтобы предотвратить подобный обман, владелец имущества обязательно должен настаивать на заключении договора с риэлтерским агентством. В данном документе должен быть четко прописан размер арендной платы, которую арендодатель желает получить за сдачу своей квартиры в наем.

Не платите деньги за сомнительные услуги

Такой вид обмана, как публикация липовых объявлений по заниженной стоимости и сбор денег за контакты собственника, до сих пор существует. Поэтому помните, что любые платежи агенту или агентству производятся только после подписания договора аренды.

Порядок выплаты

Передача денежного вознаграждения должна производиться после соблюдения следующих условий:

  1. Изучение документов, подтверждающих право собственности
  2. Сверка квитанций по коммунальным платежам (важно убедиться в отсутствии задолженностей по квартплате на момент заключения договора);
  3. Получение ключей от объекта.

Сумма выплачиваемой комиссии должна фигурировать в договоре аренды, подготовленном агентством для сторон.

Оформление договора и подводные камни

При заключении договора важно обратить внимание на присутствие и достоверность следующих пунктов в документе:

    Предмет договора. В данном случае это объект недвижимости. Должны быть указаны его характеристики– точный адрес, площадь, состояние ремонта, присутствующие предметы интерьера.

Подобное описание исключит вероятность возникновения в дальнейшем спорных ситуаций. Например, упоминание в договоре факта поломки мебели или сантехники исключит в будущем возможность предъявления владельцем претензий в адрес нанимателя;

  • Сумма платежа. Указывается сумма ежемесячного платежа;
  • Срок действия договора, условия его расторжения. Обычно договор заключается на неопределенный срок с возможностью его расторжения по инициативе одной из сторон. Но если собственник или наниматель ограничены конкретным сроком, то договор может быть составлен на соответствующий промежуток времени;
  • Реквизиты сторон. В документе указываются паспортные и контактные данные арендодателя, арендатора и реквизиты агентства.
  • Арендодатель в момент заключения сделки представляет следующие документы:

  1. Паспорт;
  2. Документ собственника. Как правило, свидетельство о регистрации;
  3. Документы, подтверждающие право перехода собственности. Например, дарственная, завещание, договор купли-продажи и т. д;
  4. Квитанции за коммунальные услуги, в которых не должно быть задолженностей на текущую дату.

Арендатор обычно представляет только паспорт. Иные документы не требуются.

Агентство предоставляет подготовленный договор аренды.

При заключении сделки аренды нужно обращать внимание на следующие подводные камни:

  • Количество собственников. Если объект принадлежит нескольким людям, то возможно появление разногласий между ними, что неблагоприятно для нанимателя;
  • Поведение хозяина. Если во время заключения сделки собственник заметно нервничает или ведет себя агрессивно, следует воздержаться от подписания договора;
  • Соседи. Желательно познакомиться с ближайшими соседями до подписания договора, поскольку неблагополучные жильцы по соседству могут сильно испортить качество жизни.
  • Основные признаки нереального варианта:

    (Чем больше их в одном объявлении, тем выше вероятность)

    • Цена – очень привлекательная, хочется сразу звонить и ехать! Она существенно ниже рыночной (Минус 20 процентов и ниже).
    • При низкой цене – свежий современный ремонт, мебель и техника.
    • При низкой цене и хорошем состоянии – слишком долгое время экспозиции квартиры (Почему её до сих пор не сняли?!)
    • Слишком лощёные или профессиональные фото. И при этом их может быть мало, одна-две. Даже когда собственнику нечего показать, то он как минимум сделает пять-десять фотографий. Владельцы жилья снимают свои квартиры на обычные смартфоны, особенно если это не элитка.
    • Шаблонное, скудное описание.
    • Несовпадение фотографий друг с другом. Например, квартира на низком этаже, а из окна видны крыши соседних домов, или наоборот. Разные стили ремонта. Такое встречается, но очень редко. Вкус либо есть, либо нет.
    • Описание явно не соответствует фотографиям.
    • Неточный адрес.
    • Одна и та же квартира встречается размещённой по разным адресам, на разных этажах.
    • Учётная запись, с которой размещено объявление, открыта несколько дней назад. Как-будто она заведена только для сдачи этой квартиры, и нет истории по другим объявлениям.
    • Отсутствие фотографий не говорит о том, что квартира ненастоящая. Правда сейчас уже почти все их делают, чтобы не тратить своё и ваше время. Велик риск плохого состояния квартиры и поэтому выкладывать фото не стали.

    Подписание договора

    Если вам всё понравилось — время заполнять договор. Лайфхакер рассказывал, как это сделать. Важно, чтобы в документе была следующая информация:

    • Срок аренды (чтобы вас не могли выселить завтра).
    • Условия выселения. Укажите, за какой срок собственник должен сообщить, чтобы вы освободили квартиру.
    • Паспортные данные и информация из документов, подтверждающих право собственности.
    • Сумма денег, которые вы передали хозяину при вселении и которые он должен вернуть вам при выезде. Отдельно пропишите условия, при которых часть депозита владелец жилья может удержать. У такого решения должны быть причины, желания заработать на вас недостаточно.
    • Опись вещей. Укажите, сколько стульев, люстр и чайников было в квартире, чтобы потом не столкнуться с требованием компенсировать отсутствие золотых унитазов.

    Следите, чтобы собственник передал вам ключи от всех замков. Иначе может случиться так, что вы не сможете попасть в квартиру. В идеале стоит заменить замки на случай, если копии остались у предыдущих жильцов. Но делать это можно только с разрешения владельца. Ему необходимо будет отдать дубликаты.

    Проверка хозяина квартиры

    Для того чтобы убедиться в юридической чистоте жилья, попросите у его хозяина предоставить вам следующие документы:

    • Свидетельство собственности на него;
    • Договор, подтверждающий право собственности на квартиру (например, договор купли-продажи);
    • Гражданский паспорт.
    • В том случае, когда арендодателем выступает представитель собственника, он должен предоставить нотариальную доверенность, подтверждающую право управления.

    Убедитесь в том, что нет задолженности по коммунальным услугам. Проверить платежные квитанции и счетчики на электричество и воду необходимо до того, как вы заключите договор.

    Частные агенты по недвижимости

    Помимо крупных агентств на рынке недвижимости работает огромное количество самостоятельных агентов. Они предоставляют тот же набор услуг, при этом вся сумма комиссии достается лично ему.

    Подписание договора найма и оплата услуг

    При заключении договора должны присутствовать три лица – риэлтор, собственник и квартиросъемщик.

    В договоре в обязательном порядке должны быть указаны следующие пункты:

    • Паспортные данные;
    • Характеристики снимаемого жилья – общая площадь, адрес;
    • Размер ежемесячной арендной платы;
    • Обязанности и права сторон;
    • Срок действия договора;
    • Порядок оплаты аренды;
    • Порядок оплаты ЖКХ.

    Обратите внимание на название документа. Это должен быть договор найма, а не договор аренды.

    Согласно российскому законодательству, помещение для проживания гражданин может снять только на основании договора найма.

    По желанию заинтересованных лиц риэлтор может включить дополнительные пункты.

    Например, опись имущества или договоренность о неизменной сумме аренды в течение действия договора.

    При заключении договора арендатору следует обратить внимание на документы собственника – паспорт и свидетельство на владение недвижимостью.

    В свидетельстве о праве собственности в разделе «вид права собственности» в идеале должен быть указан вид права – индивидуальная собственность.

    Это означает, что владелец единственный собственник этой недвижимости, и только он вправе ею распоряжаться.

    Если в этом разделе указан вид права «общая долевая», то собственником этой квартиры является кто-то еще. Это значит, что другой владелец может в судебном порядке оспорить заключенный договор найма и выселить квартиросъемщика.

    Чтобы подстраховаться, желательно подписывать договор со всеми законными владельцами недвижимости.

    Если по каким-то причинам дольщики не могут явиться на сделку, одному из владельцев нужно предъявить доверенность на заключение договора от их имени.

    Внимательно ознакомьтесь с пунктом об оплате. Если в нем указана фиксированная сумма, то сверх нее, например, за коммуналку, вы платить не обязаны.

    Помимо суммы аренды в договоре может быть прописано обязательство квартиросъемщика брать на себя расходы за ЖКХ.

    Отдавать комиссию за оказание риэлторских услуг нужно только после подписания договора и получения в руки ключей от квартиры.

    Прежде чем поставить свою подпись, внимательно ознакомьтесь со всеми пунктами документа. Иногда происходит так, что владельцем квартиры оказывается подставное лицо.

    Проверьте паспорт владельца, посмотрите фамилию на квитанциях по коммунальным услугам, потребуйте предъявить документ на право собственности.

    Расплачивайтесь по безналу

    Крайне желательно, чтобы платежи по договору шли по безналичному расчету, поскольку это фактическое подтверждение оплаты. Но если вы расплачиваетесь наличными, необходимо брать расписки. Это не всегда удобно, поэтому безналичный расчет проще.

    Как снимать квартиру без посредников

    Многие арендаторы жилья предпочитают снимать квартиру самостоятельно, не прибегая к услугам агентов. Схема поиска состоит из нескольких этапов:

    1. Сначала надо найти и изучить предложения от владельцев жилья. В сети есть множество специализированных сайтов, где собственники размещают объявление о сдаче квартиры.
    2. Связаться с владельцем жилья и договориться о просмотре понравившейся квартиры.
    3. Проверить документы владельца и права на собственность. После просмотра и предварительной договоренности очень важно убедиться в том, что вас не обманывают.
    4. Заключить договор с арендодателем и составить акт приема-передачи квартиры.

    Обязательные приложения к договору съема жилья

    Подробное имущественное описание не проводится, достаточно указания наиболее дорогостоящих вещей и бытовой техники. Содержание описи должно соответствовать действительной ситуации с имуществом перед непосредственным подписанием договора.

    Т.е. если в описи указаны исправные холодильник и стиральная машина-автомат, но первый прибор еле холодит, а у второго неисправны некоторые режимы стирки – арендатор должен потребовать изменения описи, иначе чинить неисправное имущество арендодателя придется за свой счет квартиросъемщику.

    Акт передачи жилых помещений должен содержать все дефекты квартиры, обнаруженные будущим арендатором – это очень важно! Иначе перед выездом из жилья, к примеру, с изначально поврежденным фрагментом плинтуса (дефект не был указан в акте передаче), собственник вправе отказаться вернуть страховой депозит.

    Стоит ли обращаться к посреднику?

    Невозможно точно сказать, выгодно ли обращаться к риэлтору для съёма и сдачи квартиры. Так как многое зависит от исходных данных арендатора (арендодателя), а именно:

    • количества времени, которым он располагает;
    • финансовых возможностей (за услуги риелтора придется заплатить);
    • умения вести переговоры и находить общий язык с незнакомыми лицами;
    • знания различных мошеннических схем, которые успешно применяются на рынке недвижимости и т.д.

    В целом же можно отметить, что несомненно найти съемную квартиру или подходящего квартиранта через агентство недвижимости будет гораздо легче и быстрее. Кроме того, клиент будет полностью защищен от различных рисков, неизбежно возникающих в данной сфере. Однако очень важно при сдаче и съёме квартиры найти надежного риэлтора, который сможет выполнить свои задачи на высшем уровне.

    Что узнавать у собственника по телефону?

    • Актуальность предложения
    • Отсутствие дополнительных комиссий при заключении договора
    • Действительно ли это собственник, либо доверенное лицо
    • Достоверность информации (цена, адрес, этаж, условия и т.п.)
    • Дата, время показа квартиры

    Кто должен платить?

    Как правило, при аренде квартиры вознаграждение агенту платит квартиросъемщик, но это касается жилплощади средней и низкой ценовой категории.

    За сдачу элитной недвижимости платит собственник, так как найти клиента на дорогие квартиры часто бывает непросто. К тому же, для многих владельцев дорогих апартаментов сдача в аренду является бизнесом.

    Иногда комиссия может делиться между двумя заинтересованными лицами, собственником и арендатором, по обоюдному согласию.

    Виды комиссии

    Комиссия может выплачиваться агентству двумя способами:

    • Нанимателем. Наиболее часто встречаемая схема, когда комиссию за посреднические услуги выплачивает будущий арендатор помещения. В этом случае хозяин объекта ничего не платит. Выплата комиссионных производится непосредственно при заключении договора. Клиент выплачивает комиссию за осуществленный агентством подбор квартиры, проведенный показ, подготовленный договор аренды;
    • Собственником. Подобный вариант чаще всего используется владельцами, которые хотят сдать в аренду свою недвижимость в кратчайшие сроки. В этом случае владельцы заключают договор с посредниками и платят им комиссию в размере той суммы, которая была бы получена риэлторами от нанимателя при выборе первого способа.

    Особенности аренды квартиры с учетом срока

    Есть свои особенности, как снимать квартиру при различных сроках:

    1. На длительный срок. Если вы планируете снимать квартиру надолго, обязательно подготовьтесь к заключению соглашения. В этом случае устные договоренности являются очень большим риском. Предварительно необходимо всесторонне проверить квартиру и владельца. Прежде чем подписать договор, изучите его. При заключении договора аренды на срок более 12 месяцев обязательна регистрация сделки и внесение сведений в Росреестр.
    2. На короткий срок. Коротким сроком аренды считается период от 1 до 6 месяцев. Такое соглашение, особенно при условии внесения залога и предоплаты, также требует официального заключения договора. Только сведения об этом не вносятся в базу ЕГРН.
    3. Посуточно. Необходимость снять квартиру на несколько дней возникает у людей, приехавших в командировку или краткосрочную поездку. Здесь есть свои подводные камни. Во-первых, квартиры посуточно часто не обладают достаточно комфортными условиями. Во-вторых, снимать квартиру посуточно у частников опасно, потому что никто не дает гарантий, что к вам не подселят еще кого-то. Лучше пользоваться услугами агентства или проверенных сервисов в интернете.

    Как снять квартиру и проверить арендодателя

    Подводя итоги, стоит отметить несколько факторов:

    1. Не платите лишних денег. Если с вам требуют крупную предоплату, предлагают хорошее жилье по низкой цене или хотят получить аренду за длительный срок, это может оказаться обманом.
    2. Не заключайте устных соглашений. Если вы собираетесь снимать квартиру надолго, обязательно заключите письменный договор с хозяином жилья.
    3. Предварительно проверьте действительность паспорта и права собственника квартиры.
    4. Подойдите внимательно к составу договора. В нем обязательно указываются срок аренды, условия расторжения, порядок возмещения ущерба, недостатки квартиры, обязанности сторон.

    Чтобы не потерять деньги и время, воспользуйтесь сервисом проверки недвижимости по базе ЕГРН. Выписка из Росреестра – наиболее удобная проверки информативная форма проверки квартиры. В ней указываются все собственники недвижимости, дата постановки на учет, общие сведения о квартире. Если жилье находится в длительной аренде на срок больше года, это также отражается в выписке.

    Заказать выписку из ЕГРН быстро и просто можно на нашем сервисе проверки недвижимости. Заполнив простую форму запроса, вы получите официальные сведения об интересующей вас квартире на электронную почту. Не рискуйте своими деньгами и не теряйте времени на мошенников, прежде чем заключать сделку об аренде жилья, убедитесь в правах собственника.

    Когда возникает необходимость платить комиссию

    Наниматель жилья платит комиссию посреднику за следующие оказываемые им услуги:

    • подбор подходящего варианта с учетом пожеланий нанимателя;
    • консультация гражданина относительно того или иного жилого объекта — риэлтор сообщает профессиональное мнение по поводу квартиры, обращает внимание на ее положительные и отрицательные стороны;
    • проведение переговоров с собственником помещения, обсуждение всех существенных условий и нюансов — срок сдачи, размер ежемесячных платежей, на ком лежит обязанность по ремонту и так далее;
    • заключение договора найма жилого помещения. Составляется обязательно в письменной форме, в двух экземплярах.

    Кроме того, посредник взимает плату с арендодателя за рекламные услуги — размещение информации о недвижимости в интернете, на телевидении, в печатных изданиях.

    В компетенцию посредника входит и оценка квартиры или дома, проверка его технического состояния. Риэлтор обязан проверить квартиру с юридической точки зрения: убедиться, что она в собственности у наймодателя, запросить все необходимые документы, например, справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

    Проверьте документы

    Главное, что проверяет риелтор во время общения с собственником и на что следует обратить внимание при самостоятельном подборе жилья, — это документы. Вам должны предоставить оригиналы паспорта и свидетельства о собственности — никаких копий и ламинированных документов. Нередки случаи, когда по поддельным документам квартира сдается одновременно нескольких арендаторам.

    Самостоятельный поиск жилья

    Естественное желание арендатора сэкономить часто заставляет его заняться поиском жилья самостоятельно. Получится ли избежать переплаты, занявшись поиском квартиры без агента?

    Анализируем объявления

    Помимо технических характеристик жилья из объявлений можно извлечь и другую информацию, в частности, понять, кто сдает жилье. Нужно лишь знать, что скрывается за краткими примечаниями в тексте объявления и сделать выводы.

    Отличие от залога

    Комиссию гражданин платит риэлторам за оказанные ими посреднические услуги. Залог платится непосредственно хозяину квартиры.

    Это гарантия, что квартиранты не съедут без предупреждения или не испортят имущество перед своим отъездом.

    Залог не является обязательным элементом сделки аренды, поскольку не всегда арендаторы согласны на внесение дополнительных денежных сумм, помимо стандартной оплаты за первый месяц.

    Если же между сторонами достигнута договоренность о внесении залога за жилье, то подобный пункт прописывается в договоре (с указанием суммы).

    Обычно залог оплачивается за последний месяц пребывания, то есть равен сумме ежемесячного платежа. Таким образом, хозяин помещения подстраховывается на случай внезапного исчезновения жильцов, либо нанесения ими вреда имуществу.

    При окончании договорных отношений между сторонами, арендаторы имеют право получить обратно сумму оплаченного при заключении договора залога.

    Базы объектов недвижимости

    Существует два типа баз, с которыми работают агентства недвижимости: открытые и закрытые.

    • Открытые выкладываются на специализированных ресурсах наподобие Навигатор или Домофонд и доступны для ознакомления всем, кто заходит на сайт. Объявления из открытых баз, помимо своего главного назначения, служат для рекламы того или иного агентства, информируя потенциальных клиентов о его существовании.
    • Закрытые базы — это списки объектов, доступные только риэлторам. Такие перечни собираются по крупицам сотрудниками агентств из разных источников. Некоторые квартировладельцы обращаются к риэлторам сами, с условием, что адрес и фото их жилья не будет «гулять» по Интернету.

    Ежемесячная передача платы за квартиру

    В случае разногласий вам будет необходимо доказать, что вы снимали эту квартиру. Если перечисляете деньги собственнику, вам поможет выписка из банка. При передаче наличных берите у владельца жилья расписку или делайте отметку в договоре, под которой арендодатель поставит свою подпись.

    Как оплачивать аренду жилья

    Условия выплат, включая удобный формат расчетов (наличные, безналичные), указываются в договоре. Если платежи ведутся наличными, важно истребовать с наймодателя расписку по каждому внесению платы. Для ускоренного оформления платежей арендатору следует попросить арендодателя подготовить «пустые» формы расписок заранее.

    Содержание расписки: паспортные данные арендодателя и арендатора, сумма платежа (прописью тоже) с обозначением валюты (к примеру, рубль), период оплаты. Расписка готовится всегда двумя одинаковыми экземплярами, поскольку у ксерокопии расписки нет юридической силы. Каждый экземпляр расписки обладает юридической силой в течение трех лет.

    При внесении оплаты переводами (банковскими, почтовыми и пр.) арендатору следует сохранять квитанции вместе с документацией по арендной сделке в надежном месте.

    Ответственность риэлтора

    С юридической точки зрения риэлтор выступает в качестве посредника и источника получения информации об объекте недвижимости.

    Агентство не несет никаких финансовых обязательств перед нанимателями, не выступает страхователем сделки.

    На момент заключения договора между сторонами риэлтор подтверждает факт наличия у собственника документов, дающих ему право на сдачу объекта в аренду, и факт передачи денежных средств в размере арендного платежа за первый месяц проживания.

    Дальнейшее исполнение сторонами обязательств по договору регулируется агентством недвижимости лишь условно и при возникновении сложностей с юридической точки зрения риэлтор нести ответственности по договору не будет.

    Составьте опись имущества

    При осмотре квартиры главное не спешить, внимательно осмотреть внешний вид и состояние квартиры, мебели и бытовой техники. После чего нужно составить опись имущества — либо на специальном бланке акта о приеме жилого помещения, либо в свободной форме. Опишите внешний вид и техническое состояние мебели, освещения, бытовой техники, окон и дверей. Если что-то не работает, это тоже нужно зафиксировать при описи имущества, чтобы потом было проще разбираться с претензиями собственника.

    Что такое аванс?

    Аванс – предварительный платеж, который позволяет закрепить приглянувшийся объект за собой.

    Часто люди находят подходящий им вариант для будущей аренды, который соответствует всем необходимым требованиям.

    Сюда входят цена, местоположение, условия проживания и другие характеристики объекта.

    Но не всегда есть возможность оформления сделки в ближайшее время. Например, нет финансовой возможности внести сумму аренды за первый месяц, либо выплатить комиссию агентству.

    В этом случае единственным вариантом закрепления за собой понравившегося объекта является внесение аванса.

    Сумма аванса оговаривается сторонами и выплачивается хозяину жилья. В ответ на это хозяин снимает квартиру с аренды.

    Аванс должен выплачиваться на основании заключенного предварительного договора.

    В противном случае есть риск нарваться на мошенников в лице недобросовестного риэлтора или нечестного хозяина объекта.

    Риэлтор и арендодатель могут находиться в сговоре и после получения аванса перестать выходить на связь.

    Доказать в этом случае ничего не возможно, так как факт передачи аванса не будет подтверждаться документально.

    Солидные агентства недвижимости предоставляют клиентам возможность оформления предварительного договора, в котором не только прописывается сумма аванса, но и условия его возврата.

    Нужно ли собственнику при сдаче квартиры платить агентству

    Аренда квартир делится на две категории. Это разделение, конечно же, условное и не имеет четких границ, но мы их представим следующим образом. Первая категория, это так называемые дешевые, недорогие квартиры. «Дешевость» — это, конечно же, по отношению к ценам на аренду в первопрестольной. В эту категорию попадают квартиры, сдающиеся в диапазоне цен 20 000-30000 рублей для однокомнатных, 28000-33000 рублей для двухкомнатных и 33000 -37000 рублей для трехкомнатных. Приведенное разделение по ценам — опять же, условное и зависит от конкретных условий. Т.е. одно дело однокомнатная квартира с «советским» ремонтом, с «советской» мебелью расположенной где-нибудь возле последней станции метро и другое дело такая же квартира но расположенная в центре Москвы. Разница в цене может быть от 5000 до 10 000 рублей. Вполне понятно и то, что цены на сдачу жилья в 2006 и в 2010 различаются, поэтому примеры касаются стоимости аренды в 2010 году. Как правило, чтобы собственнику сдать квартиру в этом ценовом диапазоне, платить совершенно ничего не нужно риэлторам. Почему? Все очень просто, желающих снять такое жилье достаточно много и иногда спрос значительно превышает предложение, особенно осенью. Совсем другое дело сдать однокомнатную квартиру за 50000 рублей или двухкомнатную за 70000. Почему в этом случае собственнику лучше заплатить? Здесь нужно уточнить некоторые детали. Во-первых, картина спроса и предложения в этом случае меняется на противоположную. Т.е. для дорогих квартир, предложения нередко превышают спрос. Желающие снять могут искать и не спешить с выбором. Так же следует не забывать об основных профессиональных игроках — риэлторах.

    Кто оплачивает услуги риэлторов в аренде жилья в Москве? По сложившейся традиции, их оплачивают те, кто снимает. Собственники квартир за услуги агентов, как правило, не платят. Все это верно, когда речь идет об относительно недорогом жилье. Но касательно квартир с дорогим ремонтом, с евроремонтом, элитных квартир, то в этом случае владельцу жилья лучше оплачивать услуги риэлторов. Т.е. чем дороже квартира, тем шансы сдать ее успешно будут выше, именно при оплате услуг агентства. Возникает вопрос, почему именно так? Тут нужно пояснить, что такой порядок завели не риэлторы, а они появились в условиях рынка. Чтобы понять это, проведем небольшую экскурсию по ценам на аренду.

    Итог

    • Будьте бдительны на всех этапах: от поиска квартиры до ежемесячной оплаты.
    • Никому не платите до подписания договора на аренду жилья. Добросовестный риелтор берёт плату именно в этот момент.
    • Проверяйте документы собственника квартиры.
    Источники

    • https://zen.yandex.ru/media/id/5b1541ee0422b4ec7b2bdd87/kak-bezopasno-sniat-jile-na-dlitelnyi-srok-5c222b9ea28e9200aaba3eeb
    • https://egrnreestr.ru/articles/kak-snyat-kvartiru
    • https://realty.rbc.ru/news/5bacbda59a79478671be3ed6
    • https://zakonguru.com/nedvizhimost/arenda/sdacha/cherez-agentstvo.html
    • https://energoiz.ru/mkd/kto-platit-komissiyu-rieltoru.html
    • https://Lifehacker.ru/kak-snyat-kvartiru/
    • https://uk-mishino.ru/ipoteka/sdacha-kvartiry-podvodnye-kamni.html
    • https://zen.yandex.com/media/realtyworld/kak-ia-snimaiu-kvartiru-bez-posrednikov-i-moshennikov-5ea9899bac8caa106c37e68a
    • https://zhivem.pro/kvartira/arenda-kv/kak-sdat-i-snyat-cherez-agentstvo.html

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: