Как заключать договор аренды квартиры — инструкция

Содержание
  1. Правила и форма составления договора сдачи квартиры внаём
  2. Указываемые сведения
  3. Если договор заключается не с собственником жилья…
  4. Юридическая сила договора
  5. Почему договор может считаться недействительным
  6. Заверение у нотариуса
  7. Чем отличается договор найма от договора аренды квартиры?
  8. Нужно ли заключать договор аренды квартиры
  9. Если не заключен договор аренды квартиры
  10. Как правильно заключить договор аренды квартиры. Рекомендации
  11. Договор аренды с позиции законодательства
  12. Обязанности арендодателя
  13. Обязанности арендатора
  14. Оформление договора
  15. Необходимые документы
  16. Период действия документа
  17. Что нужно зафиксировать в документе
  18. Регистрация документа
  19. Что должно насторожить
  20. Государственная регистрация договора аренды квартиры
  21. Предупрежден – вооружен! Самые популярные обманы мошенников при аренде квартир
  22. Действия сторон перед тем, как заключить договор аренды квартиры
  23. Когда может быть увеличена арендная плата?
  24. В каких случаях можно досрочно расторгнуть договор?
  25. Место сделки
  26. Сроки
  27. Госпошлина и стоимость
  28. Особенности
  29. Мошенники рассчитывают на вашу невнимательность
  30. Подведем итог

Правила и форма составления договора сдачи квартиры внаём

Не поленитесь заглянуть в Гражданский кодекс (ГК) РФ, а именно в его . Все ваши действия по сдаче квартиры должны опираться на положения этих статей:

  1. Договор составляется в простой письменной форме ().
  2. Если срок договора превышает 1 год, то он подлежит регистрации (). Обязательно нужно регистрировать договор найма социального жилья ().
  3. Размер оплаты ().
  4. Срок договора может быть любым, но не более 5 лет ()
  5. Обязанности наймодателя () и нанимателя ().
  6. Вопросы о временных жильцах () и о поднайме ().
  7. Порядок расторжения договора ().

Основные пункты договора содержат:

  1. Вступление: название договора, дата, место, сведения о наймодателе и нанимателе.
  2. Предмет договора. Здесь описывается всё, о чём договариваются стороны. Обязательно даётся ссылка на документ, удостоверяющий право собственности на жильё.
  3. Условия (существенные), включающие в себя: цену, порядок расчёта (каким способом передаются деньги и сроки передачи), права и обязанности наймодателя, права и обязанности нанимателя, ответственность за нарушение договора, обеспечение обязательств, срок действия, основания для изменения и расторжения, порядок разрешения конфликтов.
  4. Прочие условия (несущественные), включающие в себя: ссылки на положения законодательства, указание на количество экземпляров, форс-мажорные обстоятельства.
Правильное составление договора о найме жилого помещения исключит все риски и недоразумения. В случае конфликтных ситуаций он позволит решить любой спор в суде.

К договору дополнительно прилагают несколько документов:

  • акт приема-передачи квартиры, где прописано её состояние и все дефекты;
  • опись имущества с указанием его стоимости
  • расписка о получении оплаты
  • дополнительное соглашение (если нужно).

Указываемые сведения

Указываются:

  1. Паспортные данные (пункты «Вступление», «Реквизиты сторон»).
  2. Регистрация (пункт «Реквизиты сторон»).
  3. Почтовые адреса (пункт «Реквизиты сторон»).
  4. Номера телефонов (пункт «Реквизиты сторон»).
  5. Документ о праве собственности (пункт «Предмет договора»), включающий в себя выписка из ЕГРН (выдаётся с 1.01.2017). Важно учесть, что свидетельство о праве собственности на жилое помещение выдавалось до 15.07.2016, а выписка из ЕГРП выдавалась с 15.07.2016 по 31.12.2016.
  6. Акт приёма-передачи (пункт 1 «Приложения к договору»).
  7. Опись имущества (пункт 2 «Приложения к договору»).
  8. Расписка о получении платы за первый и последний месяцы проживания (пункт 3 «Приложения к договору»).

Если договор заключается не с собственником жилья…

В этом случае собственник должен выдать доверителю «Доверенность на сдачу квартиры внаём» (), в которой обязательно указываются:

  1. Дата составления.
  2. Срок действия.
  3. Паспортные данные собственника и доверителя.
  4. Сведения о квартире.
  5. Полномочия доверителя.
  6. Подписи сторон.
При отсутствии любого из этих пунктов доверенность считается недействительной.

Юридическая сила договора

Этот договор – двухсторонняя сделка. Он имеет юридическую силу без нотариального заверения и может быть заключен в простой письменной форме, согласно . Если договор найма заключен на срок не менее года, то обязательна его государственная регистрация.

Почему договор может считаться недействительным

Договор считается недействительным, если:

  1. Договор заключён не с собственником жилья (нужно проверять его паспорт и оригиналы документов, выписки из ЕГРН).
  2. Заключён по фальшивой доверенности.
  3. Подробно не определён предмет договора.
  4. Нет нотариально заверенного согласия других собственников жилья.
  5. Нет согласия органов опеки, если собственник несовершеннолетний.

Заверение у нотариуса

Для нанимателя выгодно, чтобы договор был заверен нотариусом, даже если в этом нет необходимости по закону, т. к. это позволит избежать ошибок при его составлении и исключит вероятность признания сделки ничтожной (недействительной). Нотариус не ошибается. Его подпись будет гарантией чистоты сделки.

Все сделки с недвижимостью требуют внимания и аккуратности. Незнание законов и торопливость ведут к потере денег. Не верьте никому, будьте бдительны.

Чем отличается договор найма от договора аренды квартиры?

Договор аренды и договор найма квартиры – это договоры по которым недвижимое имущество предоставляется за плату во временное владение и пользование или просто в пользование. В аренду можно сдавать как жилое, так и не жилое помещение, а в наем только жилое, например, квартиру.

Отличия договоров:

  • Стороны договора

Договор найма квартиры заключается тогда, когда эта квартира сдается гражданину. Собственник по такому договору, который сдает жилье, именуется наймодателем, а лицо, которое снимает – нанимателем.

Что касается юридических лиц, то они не могут заключать договор найма и получать по такому договору жилье во временное владение и (или) пользование. Организациям необходимо заключать договор аренды или иной договор (ст. 671 ГК РФ).

В договоре аренды сторонами являются арендодатель и арендатор. Следует обратить внимание на то, что юридическое лицо-арендатор может использовать жилье только для проживания граждан. Например, организация может арендовать квартиру для проживания в ней иногородних сотрудников (ст. 606, п. 2 ст. 671 ГК РФ).

  • Форма и государственная регистрация договора

Если стороны решили заключать договор аренды квартиры или найма квартиры, то заключать такой договор необходимо только в письменной форме (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

Сторонам договора аренды, заключенного на срок один год и более, необходимо его зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Что касается государственной регистрации договора найма, то законом это не регламентируется, но регистрации в Росреестре подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года. Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

  • Срок договора

Договор аренды квартиры заключается на тот срок, который определен договором. В случае если срок аренды в договоре не определен, то он будет считается заключенным на неопределенный срок. Арендодатель и арендатор вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения/квартиры законом не ограничен (ст. 610 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре найма не определен срок, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

  • Расторжение договора

Расторжение договора аренды осуществляется по соглашению сторон, через суд, в одностороннем порядке, если основания для расторжения установлены непосредственно договором (ст. ст. 619, 620 ГК РФ).

Расторжение договора найма квартиры имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя как наименее защищенной стороны.

По желанию нанимателя договор найма квартиры можно расторгнуть в любое время. Для этого наниматель должен получить согласие других лиц, постоянно проживающих с ним, и письменно предупредить наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 ст. 687 ГК РФ):

  • в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
  • использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Нужно ли заключать договор аренды квартиры

Исходя из ч.2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему жилое помещение гражданину на основании договора найма.

Договор является сделкой, то есть представляет собой действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). Сделки совершаются устно или в письменной форме (ст. 158 ГК РФ).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Договор будет являться недействительным без соблюдения простой письменной формы в случаях, прямо предусмотренных законом или соглашением сторон.

Например, заключение договора аренды с участием юридического лица однозначно требует совершения его в простой письменной форме (п. 1 ст. 161 ГК РФ).

Пункт 1 ст. 609 ГК РФ предоставляет возможность гражданам заключать договоры аренды между собой как в письменной, так и в устной форме, которая допустима лишь при сроке аренды не более года.

Но если официальный договор аренды Вы решили не заключать, то установить обязанности сторон, условия аренды/найма и подтвердить те или иные нарушения будет очень сложно.

Но если возникли какие-либо проблемы, то доказать наличие фактических арендных правоотношений при отсутствии официального договора аренды можно несколькими способами.

Свидетельские показания не могут подтвердить сам факт совершения сделки и ее условия. Нужны письменные доказательства, которые помогут доказать наличие имеющихся фактических правоотношений, связанных с арендой квартиры.

Например, установить обстоятельства, связанные с передачей квартиры в аренду можно с помощью акта приема-передачи жилого помещения в аренду (при его наличии), если в нем будет зафиксированы фактическое состояние жилого помещения, его адрес, момент передачи. Кроме того, в качестве доказательства размера арендной платы могут выступать расписки о передаче денежных средств.

Кроме того, в случае возникновения конфликта необходимо оформить претензию и постараться получить на нее ответ, чтобы в ходе переписки вторая сторона подтвердила наличие договорных отношений.

Само по себе несоблюдение письменной формы в данном случае не влечет недействительности такого договора, если стороны не договорились об обратном (п. 2 ст. 162 ГК РФ), однако ограничивает стороны в средствах доказывания (Определение Верховного Суда РФ от 10.07.2018 N 66-КГ18-9).

Если не заключен договор аренды квартиры

Чаще всего письменный договор не заключается по причине нежелания арендодателя, сдавшего квартиру в аренду, оплачивать НДФЛ (налог на доход физического лица).

Но отсутствие договора аренды в письменной форме влечет значительные риски, которые могут возникнуть как у собственника жилого помещения (арендодателя), так и у арендатора.

Возможные риски арендодателя/наймодателя в случае отсутствия официального договора аренды:

  • возникновение задолженности арендатора по оплате коммунальных услуг, которая в итоге будет взыскана с собственника жилого помещения;
  • задержка выплаты арендной платы, оплата в меньшем размере, проблематичность взыскания ее в судебном порядке;
  • порча или пропажа имущества, находящегося в арендованной квартире;
  • причинение арендодателем вреда третьим лицам (залив, пожар), который может быть взыскан с собственника, если не удастся установить наличие виновных действий со стороны причинителя вреда.

И данный перечень не является исчерпывающим.

Арендатор/наниматель также не защищен от неправомерных действий собственника недвижимости. При отсутствии официально оформленных правоотношений возможны:

  • появление еще одного собственника жилого помещения с требованиями, которые не оговаривались при сдаче в аренду;
  • незаконное увеличение размера арендной платы либо требования по оплате возникшей ранее не по вине арендатора задолженности по оплате коммунальных услуг;
  • предъявления требований по ремонту квартиры в связи с ухудшением его состояния;
  • выселение из квартиры до истечения срока аренды и другое.

Правовая незащищенность каждой из сторон рассматриваемых правоотношений при отсутствии четко оговоренных и зафиксированных письменно условий аренды жилого помещения в случае возникновения конфликта делает сомнительной выгоду собственника от неуплаты налога, а права арендатора на проживание в арендуемом помещении незащищенными.

Как правильно заключить договор аренды квартиры. Рекомендации

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 606 ГК РФ). В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Если такие данные не указаны, условие об объекте считается не согласованным, а договор – незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Поэтому для того, чтобы правильно заключить договор аренды квартиры необходимо обязательно:

  1. Проверить обладает ли арендодатель правом собственности на объект аренды в момент передачи вещи арендатору. Так как в силу ст. 608 ГК РФ сдать вещь в аренду может либо ее собственник, либо тот, кто наделен соответствующими полномочиями законом или собственником (например, доверительный управляющий).
  2. Определить предмет договора. Необходимо четко определить какое жилое помещение передается в аренду (адрес, площадь, количество комнат) и какое имущество передается в пользование вместе с квартирой.
  3. Установить права и обязанности сторон, согласовав, чем вправе пользоваться наниматель, вправе ли расторгнуть или продлить договор. Прописать обязанности арендатора, например, обязан ли проводить текущий или капитальный ремонт, обязательно рассмотреть обязанность по оплате аренды и коммунальных платежей. Также необходимо четко определить права и обязанности наймодателя, например, право на расторжение, на определенные требования, предъявляемые к арендатору, обязанность по передаче квартиры и т.д.
  4. Прописать порядок передачи квартиры и имущества и определить в течении какого времени со дня подписания договора будет передана квартира в пользование арендатору.
  5. Согласовать срок аренды и досрочное расторжение договора. Стороны подписывают Передаточный акт к договору и с этого момента квартира и имущество считаются принятыми арендатором. Срок аренды обычно устанавливается именно с этого момента. Сторонам необходимо согласовать как и в каких случаях договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в одностороннем порядке и в судебном порядке.
  6. Определить финансовые условия и порядок расчета, прописав сумму арендной платы или порядок ее расчета
  7. Согласовать условие о ремонте квартиры, за счет какой стороны проводится капитальный и текущий ремонты
  8. Установить ответственность сторон
  9. Определить каким путем будут разрешены споры
  10. Прописать заключительные положения
  11. Указать адреса и реквизиты сторон

Договор аренды с позиции законодательства

Следует сразу сказать, что здесь мы поговорим непосредственно о договоре найма жилья на коммерческой основе. Наем жилых объектов физическим лицом регулируется ГК РФ (гл. 35) и частично ЖК РФ (гл. 5).

Важно! Законом предусмотрено различие между такими терминами, как наем – договор, заключаемый с физ. лицом, и аренда – соглашение, подписываемое с организацией.

Итак, в законе говорится, что граждане РФ, имеющие в собственности жилую недвижимость, имеют право сдать ее в наем/аренду на определенный период времени. Регламент оформления документа и заключения договора зависит от статуса лиц, участвующих в сделке (гражданин/организация).

Договор найма/аренды жилья — это возмездное соглашение, которое заключается между владельцем жилой недвижимости либо его законным представителем и человеком (физ. лицом), планирующим использовать данный объект для проживания, за оговоренную плату, на конкретный период времени. Объектом данного соглашения становится отдельное жилое помещение, подходящее для проживания. К помещениям данного типа относят:

  • частный дом;
  • отдельное помещение (квартира) многоквартирного дома;
  • часть дома либо квартиры.

Документальное соглашение найма/аренды жилья оговаривает обязанности, которые несет каждая из сторон.

Обязанности арендодателя

Ключевые обязанности, которые возлагаются на владельца жилой недвижимости:

  1. За оговоренную плату владелец жилья должен предоставить арендатору свободное помещение в пользование, причем сдаваемый объект должен иметь пригодное для проживания состояние.
  2. Арендодатель должен контролировать отвечающую нормативам эксплуатацию дома, где располагается сдаваемое в наем жилье.
  3. Арендодатель обязан обеспечить предоставление должных коммунальных услуг.
  4. Арендодатель обязан обеспечить выполнение ремонта общедомового имущества и приборов в помещении для доступа к коммунальным услугам.

Обязанности арендатора

Со своей стороны, наниматель жилья обязан:

  1. Использовать помещение только по его прямому предназначению.
  2. Обеспечить целостность жилья.
  3. Поддерживать должное состояние помещения.
  4. Согласовать с владельцем арендуемой квартиры планируемую реконструкцию.
  5. Точно в установленный срок оплачивать используемое жилье.
  6. Если это оговорено, самостоятельно и в точно срок вносить коммунальные платежи.

Оформление договора

Далее мы подробно расскажем о том, как заключается договор аренды квартиры: что для этого надо, на что важно обратить особое внимание.

Необходимые документы

Не надо стесняться спрашивать у арендодателя предъявить все необходимые документы:

  • паспорт гражданина РФ;
  • свидетельство прав собственности на объект;
  • кроме того, дополнительно стоит попросить предоставить квитанции на оплату коммунальных услуг, чтобы удостовериться в отсутствии задолженностей, и выписку из паспортного стола/домовой книги о прописанных в жилом помещении лицах.

Удостоверьтесь, что данные во всех документах совпадают. Поскольку ваша внимательность будет гарантом надежности заключенного договора. Попросите собственника жилого помещения предоставить оригиналы всех необходимых документов.

Если собственниками сдаваемой в аренду жилплощади является несколько человек, то необходимо согласие всех лиц, зарегистрированных там. Здесь существует 3 варианта:

  1. Письменное, заверенное нотариально, согласие всех собственников.
  2. Один из совладельцев может заключить договор, имея на руках доверенность от остальных совладельцев.
  3. Договор аренды подписывают все собственники при их личном присутствии.
  4. Люди, не являющиеся собственниками, но зарегистрированы в сдаваемом помещении, тоже должны дать письменное согласие на это. Иначе, они в любое время смогут заявить права либо высказать определенные претензии, и арендатору придется срочно подыскивать новую квартиру.

Со своей стороны, арендатор (физ. лицо) должен предоставить оригинал паспорта. Если в объекте предполагается проживание нескольких человек, то необходимы данные из паспортов всех жильцов.

Договор найма жилой недвижимости подлежит регистрации в соответствующих государственных инстанциях. Исключение составляет документ, оформленный на срок меньше 12 месяцев.

Период действия документа

Непременным элементом договора найма является установление срока, на который арендодатель передает объект арендатору. Аренда может быть оформлена на короткое время (до 12 месяцев) и на период 12-60 месяцев (долгосрочная аренда). Если документом не установлен конкретный период аренды, тогда подразумевается, что он заключен на максимально возможный срок (60 месяцев). Основные отличия между этими договорами — условия, по каким наниматель может быть выселен из занимаемой квартиры.

Заключая краткосрочный договор, собственник может установить период, на протяжение которого он сумеет аннулировать договор. Если таковой период не оговорен, то арендодатель не вправе выселить нанимателя до конца срока действия документа. А вот когда срок договора истечет, то арендодатель имеет право самостоятельно решить: оставить для проживания в квартире этого жильца (этих жильцов) либо искать новых квартирантов.

При заключении долгосрочного договора арендодателю будет гораздо сложнее выселить жильцов. После окончания срока действия соглашения арендодатель не вправе просто поселить в квартиру других людей – он должен уведомить об этом жильцов не меньше, чем за 90 дней до окончания срока. В противном случае, соглашение пролонгируется на прежних условиях. Если хозяин квартиры говорит, что он далее не хочет сдавать ее, то арендатор обязан его освободить. Но тогда он не вправе сдавать жилье минимум 12 месяцев, иначе предыдущие арендаторы имеют право обратиться в судебные инстанции и потребовать возмещения возникших убытков.

В отличие от владельца жилья, сдающего его в наем, наниматель имеет право аннулировать договор в любой момент, не объясняя причин.

Что нужно зафиксировать в документе

Факт передачи в аренду объекта подтверждается подписанным всеми сторонами документом. Он может быть написан от руки либо заполнен распечатанный бланк. Вот почему надо с особой внимательностью отнестись к его подготовке. Сторонами договора аренды выступают арендодатель и арендатор. В документе обязательно прописываются следующие моменты:

  1. Паспортные данные лица, сдающего помещение – место, где он постоянно зарегистрирован/проживает, дата и место рождения.
  2. Аналогичная информация должна иметься и о нанимателе.
  3. Полный адрес объекта с указанием индекса.
  4. Правоустанавливающий документ на сдаваемый объект.
  5. Период аренды (6, 12, 24, 36 и т.д. месяцев).
  6. Сумма ежемесячной оплаты – она прописывается прописью и цифрами. Если за аренду вносится залог или предоплата за определенный срок, то она обязательно фиксируется. Только таким образом получится доказать собственную правоту в случае возникновения конфликтов.
  7. Необходимо детально расписать схему оплаты с указанием даты. Кроме того, арендодателю желательно оговорить санкции за просрочку платежа (% от арендной платы).
  8. Частота визитов хозяина помещения — когда и сколько раз он сможет приходить для проверки состояния квартиры, оплаты коммунальных услуг, телефонных счетов и прочее.
  9. Опишите в деталях состояние объекта, имеющихся в нем предметов интерьера, бытовой техники и сантехники. Это избавит нанимателя от претензий со стороны хозяина по поводу, к примеру, поцарапанной «стенки», сломанной стиральной машины или телевизора.
  10. Важно прописать условия пролонгации договора, если это будет нужно.
  11. Поставить дату подписания документа и личную подпись.

В документе могут присутствовать и другие пункты, но они добавляются исключительно по согласованию сторон.

Как правило, соглашение вступает в силу только после завершения регистрационных операций, при этом наниматель уже может жить в арендуемом помещении.

Регистрация документа

Выше мы рассказали, как заключить договор на аренду квартиры, а сейчас надо остановиться на других, не менее важных деталях. Вообще, регистрация арендного соглашения жилой недвижимости – это процедура, которая направлена на узаконивание состоявшейся сделки. Напомним, что данное действие необязательно при оформлении краткосрочного арендного договора, при условии, что он оформлен должным образом. Но определенные ситуации обуславливают целесообразность регистрации. Для регистрации обычного договора один из участников соглашения должен обратиться с соответствующим заявлением в БТИ, приложив подтверждение оплаты проведения регистрационных действий, необходимое количество экземпляров договора найма/аренды жилой недвижимости и экспликацию объекта, которая заказывается в БТИ по определенным расценкам.

Регистрация документа об аренде жилой недвижимости предполагает внесение отметки в гос. реестр (ЕГРП). Только после этого документ вступает в законную силу. Регистрационные действия защищают права и интересы сторон, а также доказывают законность сделки.

Целесообразно подчеркнуть, что регистрационные действия крайне желательны, если:

  1. Собственник не совсем доверяет нанимателю.
  2. Собственник живет в другом городе или вынужден часто уезжать из населенного пункта, где сдается квартира.
  3. У собственника мало времени и он не успевает контролировать сохранность сдаваемого помещения.
  4. Собственник хочет застраховаться от конфликтных ситуаций.

От арендатора требуется только поставить свою подпись в документе, но, если наниматель помещения отказывается от регистрационных действий, то это является поводом задуматься уже владельцу помещения.

Что должно насторожить

Оформляя и подписывая договор аренды жилья, проявите осторожность, если:

Цена аренды жилья гораздо ниже аналогичных предложений. Обычно, найти съемную квартиру дешево можно лишь через хороших знакомых или родственников, в других случаях подобное предложение должно насторожить.

Владелец арендуемого жилья слишком торопится с оформлением документов и получением денежных средств, не настаивая, к тому же, на тщательном осмотре помещения. В подобных ситуациях быстрое решение приводит к неблагоприятным последствиям для арендатора. Поспешное подписание документа не позволит предъявить претензий арендодателю из-за несоответствующих условий. Подпись в документе и внесение оплаты — заключительный этап при оформлении сделки.

Арендодатель не спешит подписывать расписку о получении оговоренной договором суммы. Финансовая сторона является неотъемлемой частью операций, связанных с арендой жилья (передача денег нанимателем собственнику квартиры). И отстаивать собственные интересы легче и результативнее при документальном оформлении всех действий. Расписка обладает законной силой и признается бесспорным доказательством выполненных расчетов. К тому же, расписку просто оформить, для этого не потребуется заверения ее нотариусом. Сторонам только необходимо указать данные из паспорта, адрес регистрации/проживания, внесенную сумму и предмет оплаты.

Государственная регистрация договора аренды квартиры

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды квартиры, который заключен на срок один год и более должен быть зарегистрирован.

Что касается государственной регистрации договора найма, то законом это не регламентируется, но регистрации в Росреестре подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года. Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

За несоблюдение установленного порядка регистрации договора аренды предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере от 1 500 руб. до 2 000 руб.

За несоблюдение срока подачи заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 руб. (ч. 1, 2 ст. 19.21 КоАП РФ).

Для того, чтобы зарегистрировать договор, заключенный между физическими лицами, необходимо подать данный договор в ближайшее отделение МФЦ, либо через портал Росреестра, если у обеих сторон имеется электронная подпись. Это необходимо сделать в течении 30 дней с момента подписания договора аренды.

Для регистрации сделки стороны подают оригиналы правоустанавливающих документов, паспорта, чек об оплате пошлины и заявления, которое в МФЦ должен заполнить специалист.

Если подача сторонами происходит через официальный портал в электронном виде, то форму заявления на госуслугу заполняют самостоятельно.

При подаче в электронном виде к заявлению прикладывают:

  • три подписанных экземпляра договора аренды квартиры (один для регистрирующего органа и по одному каждому участнику сделки);
  • правоустанавливающие документы на жилую площадь;
  • чек, подтверждающий оплату государственной пошлины (2 000 рублей) за регистрацию обременения

В течении 7 дней договор должны зарегистрировать и внести изменения в Выписку о правах на жилое помещение.

Предупрежден – вооружен! Самые популярные обманы мошенников при аренде квартир

В любой прибыльной сфере, будь то продажа автомобилей, оказание медицинских услуг, аренда и продажа недвижимости, есть те, кто будет обманным путем наживаться на средствах доверчивых и неподготовленных людей. Мошенники постоянно ищут новые пути обмана и обхода законодательства. Вот несколько ситуаций, которые необходимо изучить арендатору/нанимателю.

Квартира мошенника

1. Вы находите объявление о сдаче квартиры с довольно привлекательной ценой на ЦИАНе или Авито. Звоните по указанному номеру телефона, Вам вежливо отвечают на все вопросы и Вы хотите приехать на показ. Но посмотреть квартиру, как заявляет мнимый собственник, можно только предварительно оплатив символичную цену. Обычно мошенники в таком случае просят не более 2000 рублей. Арендатор переводит деньги со своего Киви кошелька или другим способом, приезжает на показ, но настоящей квартиры и собственника нет и не было. Приведен пример на фото ниже.

2. Вы приезжаете на осмотр квартиры и просите собственника показать правоустанавливающие документы на жилье, но у него нет оригиналов, только копии. Вы ему верите, заключаете договор аренды квартиры и вносите предоплату. Он Вам говорит, что заселиться можно только через день. Приезжаете на следующий день, подходите к квартире и видите там несколько таких же арендаторов, населяющих однокомнатную квартиру, или же квартира закрыта, а Ваши ключи не подходят. Такие мошенники называются перекупщиками. Они арендуют квартиру у настоящих собственников и сдают ее всем, кто им поверит.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, тщательно проверьте именно оригиналы правоустанавливающих документов. Если по каким-то причинам собственник не может их предоставить, попросите у него выписку ЕГРП, выписку из Домовой книги, счета на оплату коммунальных услуг и т.д. В этих документах будут указаны собственники квартиры и люди, которые там прописаны.

3. Вы заключаете договор аренды с собственником, вносите арендную плату и залог. Но данный собственник оказывается недобросовестным и выселяет Вас из квартиры через месяц, ссылаясь на нарушение условий договора. Залог он Вам естественно не возвращает.

Для того, чтобы избежать такого случая, необходимо очень четко составлять договор аренды, прописывая условия об одностороннем расторжении договора аренды. В противном случае арендатору необходимо обратиться в суд.

Действия сторон перед тем, как заключить договор аренды квартиры

Так как собственник квартиры заинтересован поскорее сдать квартиру чистоплотному арендатору/нанимателю и получить арендную плату, а арендатор – найти добросовестного собственника и снять квартиру. Для удовлетворения интересов обеих сторон собственнику перед тем, как заключить договор аренды квартиры, необходимо подготовить, а арендатору/нанимателю проверить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру, паспорт собственника либо доверенность на подписание договора найма, а также при необходимости документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

Договор найма жилого помещения, в том числе квартиры, – это двусторонний договор, в котором в качестве наймодателя выступает собственник жилого помещения, а в качестве нанимателя – гражданин. Собственником жилого помещения может быть как юридическое, так и физическое лицо.

Жилое помещение может находиться в собственности нескольких лиц (общая собственность). Пользование и распоряжение общим имуществом возможны только с согласия всех его собственников. Поэтому следует иметь в виду, что договор найма в этом случае должны подписать все сособственники (ст. 247 ГК РФ).

Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру

С 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверяется выпиской из ЕГРН (до 01.01.2017 – ЕГРП), выданной Росреестром.

С 31.01.1998 по 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверялась также свидетельством о государственной регистрации прав, выдаваемым Росреестром (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Собственник квартиры может предъявить свидетельство о праве на наследство. Этот документ также свидетельствует о праве на это жилое помещение. Принятое наследство считается принадлежащим наследнику с момента его открытия независимо от времени его государственной регистрации (ст. 1152 ГК РФ).

Рекомендуем потенциальному нанимателю квартиры получить в Росреестре выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимости, удостоверяющую, кто на данный момент является собственником, на основании какого документа и нет ли каких-либо обременений на квартиру. Такая выписка предоставляется любому заинтересованному лицу за плату (ч. 1 ст. 62, ч. 2 ст. 63 Закона N 218-ФЗ).

Паспорт собственника либо доверенность на подписание договора найма

Со стороны наймодателя договор найма может подписать как сам собственник жилого помещения, предъявив свой паспорт, так и его представитель, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, содержащей полномочия на подписание договора найма и на определение его условий (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).

Перед подписанием договора найма квартиры нанимателю следует тщательно проверить представленные наймодателем документы, чтобы убедиться, что именно наймодатель является собственником квартиры.

Документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам

Если договором не предусмотрено освобождение нанимателя от внесения коммунальных платежей, целесообразно перед тем, как заключить договор аренды квартиры, запросить у наймодателя документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг. Такими документами могут являться копия финансового лицевого счета, единый жилищный документ и т.д. (ст. 678 ГК РФ).

Когда может быть увеличена арендная плата?

В любой момент по соглашению сторон, а без него – только если это прописано в договоре аренды (например, указано, что арендодатель вправе увеличить плату в случае изменения стоимости коммунальных платежей или если размер арендной платы подлежит индексации). Если в договоре ничего такого нет, а арендодатель все же увеличил стоимость аренды, то можно обратиться в суд. Прекращать платить за арендованное имущество не рекомендуем, поскольку договором может быть предусмотрена неустойка.

В каких случаях можно досрочно расторгнуть договор?

Договор безвозмездного пользования, заключенный без указания срока, может быть расторгнут в любое время. Для этого нужно лишь предупредить другую сторону за месяц, если договором не предусмотрен иной срок (ст. 699 ГК РФ). А вот с договором имущественного найма сложнее. Наниматель может расторгнуть его в любое время, письменно предупредив наймодателя за три месяца (ст. 687 ГК). При этом наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке, например, если наниматель не платит в течение 6 месяцев (при краткосрочном найме – более 2 раз), если он разрушил или испортил квартиру, использует помещение не по назначению, беспокоит соседей и т. д.

Расторжение договора всегда влечет выселение жильца.

Место сделки

Где его заключить?

Существует ошибочное мнение, что все бумаги подобного типа должны составляться и подписываться нотариусом.

На самом же деле, форма в законе установлена как простая письменная.

Что же это означает? Все просто: документ составляется в письменной форме и подписывается сторонами. Отсюда следует, что обращаться к нотариусу для оформления бумаг можно при желании, но не обязательно.

Заключить его стороны могут где угодно. Место не имеет принципиального значения, главное, чтоб документ устраивал требования обеих сторон и не противоречил закону.

Образец договора краткосрочного найма жилого помещения и образец типового договора найма комнаты в квартире вы можете найти на нашем сайте. Узнайте также о том, как взять расписку с собственника при съеме жилья и как подтвердить расходы по найму жилого помещения в командировке.

Сроки

На какой период он заключается? Согласно ГК РФ срок аренды квартиры или найма не ограничен в целом ни максимальной, ни минимальной границей. Однако существует оговорка для некоторых видов арендуемых объектов, в соответствии с корой максимальный срок сдачи ограничивается периодом 5 лет. Отсюда следует, что договор может быть:

  • краткосрочным. Предполагает сдачу квартиры на срок от 1 суток до 1 года;
  • долгосрочным. Согласно ему соглашение заключается на период свыше 1 года до 5 лет.
Срок имеет принципиальное значение, так как дает различные права и обязанности участникам сделки. Кроме того, долгосрочный договор обязательно нужно зарегистрировать соответствующим образом.

Если соглашение заключается на срок, не превышающий 1 года, его регистрация не нужна.

Не смотря на это, если в тексте не указан конкретный период времени его действия, он не может быть признан недействительным. При отсутствии четко определенного срока, он считается заключенным на 5 лет.

Госпошлина и стоимость

Сколько придется заплатить? Если срок сдачи составляет более 1 года, то регистрацию обязательно придется произвести.

Это не бесплатная процедура, которая предусматривает совершение как минимум одного обязательного платежа – государственной пошлины за регистрацию.

НК РФ устанавливает соответствующую плату в размере 2000 рублей. Без квитанции, подтверждающей ее совершение, компетентный орган откажет в проведении регистрации.

Скорее всего, только этим платежом ограничится статья расходов на оформление соглашения. Однако в процессе могут возникнуть какие-либо проблемы с документами, потребуется их восстановление, тогда и могут возникнуть дополнительные расходы.

Не стоит отказываться от письменного оформления из-за расходов на регистрацию. Отсутствие документа может повлечь гораздо большие денежные потери.

Особенности

Среди нюансов, которые следует учесть обеим сторонам, выделяются:

  • дополнительные документы. Кроме основного текста стоит предусмотреть приложения: акт передачи квартиры, расписку о получении денег, опись имущества внутри помещения. Эти бумаги помогут зафиксировать все существенные моменты сделки;
  • наличие иных владельцев. Если квартира находится в собственности нескольких лиц, это может создать определенные проблемы нанимателю, поэтому лучше выяснить это заранее;
  • дополнительные пункты. Кроме обязательных, нужно предусмотреть те положения, которые принципиальны для обеих сторон. Например: частота визитов собственника, правила повышения оплаты и другие.

Таким образом, договор заключается на срок до 5 лет участниками сделки, не требуя присутствия нотариуса при этом.

Заключение письменного соглашения обязательно, так как только таким способом можно снизить риски для обеих сторон и свести их к минимуму.

Мошенники рассчитывают на вашу невнимательность

Торопливость и невнимательность заинтересованных жильем клиентов на руку недобросовестным арендодателям, поэтому уделите как можно больше времени изучению личных документов владельца квартиры, правоустанавливающих документов, в соответствии с которыми квартира принадлежит собственнику, правоотношениям «арендодатель-арендатор», а также правилам осуществления финансовых расчетов.

Подведем итог

Договор найма жилого помещения в полной мере регулирует наиболее важные правоотношения между его сторонами — нанимателем и наймодателем. Длительность срока договора аренды жилого помещения влияет на формальность его заключения (краткосрочный или долгосрочный), а также необходимость регистрирования в ЕГРП.

Наймодатель и наниматель вправе обезопасить себя от негативных последствий путем проверки документов, заключения договора аренды квартиры, регистрации в ЕГРП, внесения страхового депозита, а также проведения финансовых расчетов в письменной форме.

Договор аренды квартиры действует в интересах его обеих сторон, устанавливает взаимную ответственность и обеспечивает все необходимые гарантии.

Источники

  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/arenda/sdacha/dogovor-sdachi-kvartiry.html
  • https://zemarenda.ru/kak-zaklyuchit-dogovor-arendy-kvartiry/
  • https://yurispros.ru/arenda/kak-pravilno-zaklyuchit-dogovor-arendy-kvartiry.html
  • https://pravo.ru/review/view/143920/
  • https://pravovoy-standart.ru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/arenda-kv/snimaty/dokumenty-pri-seme/dogovor-n/forma-zaklyucheniya.html
  • https://zen.yandex.ru/media/rmnt/kak-pravilno-oformit-dogovor-arendy-kvartiry-5cf904c2ba657800b0cc1d99

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: