Как защититься при рейдерском захвате недвижимости

Содержание
  1. Кто такие квартирные рейдеры?
  2. Как происходит рейдерский захват домов и квартир?
  3. Защита от рейдерства — как обезопасить свою компанию?
  4. Какие схемы захвата недвижимости используют рейдеры?
  5. Основные способы
  6. Отказ освободить помещение
  7. Оспаривание договора в судебном порядке
  8. Фальсификация долговых обязательств
  9. Выселение из приватизированной квартиры
  10. Захват доли в общем имуществе
  11. Подделка документации
  12. В каких ещё случаях, квартира может быть захвачена нанимателем.
  13. Как появились квартирные рейдеры
  14. Варианты бытового рейдерского захвата
  15. Жилищный ад
  16. Как закон защищает собственников от рейдерских атак?
  17. Кто занимается квартирным рейдерством
  18. Рейдерский захват земли: популярные схемы
  19. Как осуществляется захват
  20. Рейдеры получили долю без покупки (например, в дар)
  21. Как подстраховаться от захвата квартиры.
  22. Что предпринять в случае рейдерского захвата?
  23. Юридическая защита от квартирных рейдеров
  24. Продажа доли рейдерам
  25. Способы противостояния рейдерскому захвату квартиры
  26. Сопротивление до последнего
  27. Как защититься от квартирных рейдеров?
  28. Что делать, если вы уже стали жертвой рейдеров?
  29. Кто интересен рейдерам
  30. Как бороться с квартирными рейдерами
  31. Вывод

Кто такие квартирные рейдеры?

Многие жители России до сих пор считают, что рейдеры – это крупногабаритные парни в спортивных костюмах, кожаных куртках, с золотой цепью на шее и барсеткой в руках. Именно поэтому зачастую при встрече с настоящими рейдерами граждане не чувствуют подвоха.

Сегодня рейдерский захват имущества в основном совершают молодые люди не просто приличного, а даже представительского вида. Поскольку зачастую рейдерами выступают профессиональные юристы, иногда – риэлторы, то и выглядят они соответственно: отглаженный костюм, аккуратный галстук, грамотная речь и обходительные манеры.

Именно этот «приличный вид» и подталкивает собственников к решению дать согласие на сделку, о которой в скором времени придется пожалеть.

Кроме того, часто случается так, что долю в квартире продают родственники (иногда – обиженные на других собственников), бывшие супруги и другие совладельцы, которые не уделяют особого внимания добросовестности покупателей.

Как происходит рейдерский захват домов и квартир?

Юристы выделяют три схемы, которыми пользуются рейдеры.

Криминальная схема захвата

В чистом виде такой способ встречается реже всего, и это определенно хорошая новость, поскольку в этом случае захватчики прибегают к уголовным действиям и буквально принуждают собственников к передаче имущества.

Это могут быть угрозы, применение насилия и другие методы давления, направленные на то, чтобы вынудить вас отказаться от собственного имущества в пользу захватчиков.

Также часто используется фальсификация документов и другие мошеннические действия.

Захват путем законных действий

Поскольку чаще всего квартирные рейдеры – это юридически подкованные специалисты, которые хорошо разбираются в жилищном законодательстве, то и провести сделку на выгодных только для одной стороны условиях для них не составляет труда. Это явление особенно благодатно «цветет» на почве общей юридической неграмотности населения.

Все подводные камни, среди которых, к примеру, искусственно заниженная стоимость, намеренное введение продавцов в заблуждение и другие элементы обмана, вскрываются уже после подписания договора. При этом сам документ составляется таким образом, чтобы в будущем его было невозможно оспорить или признать незаконным.

Комбинированный способ

Этот вид рейдерского захвата собственности встречается чаще всего. Суть схемы, как правило, заключается в том, что сначала на законных основаниях у собственника выкупают долю в квартире, а в дальнейшем туда заселяются люди, которые целенаправленно «выживают» его с общей жилплощади.

Причем это необязательно те люди, которые выступили второй стороной в сделке. Это могут быть люди, ведущие маргинальный образ жизни – алкоголики, наркоманы и т. д. Реже – люди с уголовным прошлым. Их цель: создать для вас невыносимые условия проживания, чтобы как можно быстрее добиться согласия на продажу оставшейся доли на совершенно невыгодных для вас условиях.

Впрочем, заселить могут и вполне приличных людей, которые также будут действовать вам на нервы. Чаще всего такое давление заключается в регулярной смене замков (ключи от которых вам, разумеется, не выдают), а также в длительных ремонтных работах, в ходе которых постоянно страдает ваше имущество. Главная проблема здесь заключается в том, что закону их действия не противоречат.

Защита от рейдерства — как обезопасить свою компанию?

В глобальном понимании рейдерство неистребимо, пока будут существовать пробелы в законодательстве, взяточничество и коррупция. Но любой фирме под силу снизить риск «попадания в руки» рейдеров. Для этого следует придерживаться следующих правил:

  • полномочия в доверенности на любого сотрудника должны быть строго ограничены на решение узкого круга задач;
  • передача активов и отчуждение собственности могут быть прерогативой совета директоров, а не менеджеров;
  • процесс сбыта (передачи) третьим лицам долей в уставном капитале общества, недвижимого имущества, основных средств должен быть строго регламентирован отдельным внутренним нормативным документом общества с определением основополагающих положений в уставных документах;
  • к выбору сотрудников, особенно топ-менеджеров, бухгалтеров, материально-ответственных и доверенных лиц стоит отнестись внимательно — лучше проверять их личности через службы безопасности или специальные агентства;
  • акционерный капитал стоит по возможности максимально консолидировать в одних руках; при наличии множества акционеров необходимо реализовать систему мер по предотвращению скупки определённого количества (дающего право решающего голоса) акций сторонними лицами без ведома учредителей (основных акционеров);
  • в устав следует быть введено правило о преимущественном праве покупки долей или акций, недвижимого имущества, основных средств, внутренних (внутрихолдинговых) векселей и иных долговых обязательств соответственно участниками (учредителями) и юридическими лицами, входящими в холдинг или группу предприятий;
  • номинальных лиц в управлении компанией нужно избегать;
  • в фирме должна действовать отлаженная система защиты информации;
  • в организации необходима отдельная регламентация и строгий учёт действий по выпуску векселей и иных долговых обязательств;
  • необходимы регламентация и строгий учёт всех действий по изготовлению, хранению и использованию печатей и штампов, используемых организацией в своей деятельности;
  • необходима регламентация и строгий учёт взаимоотношений между руководителями и сотрудниками, входящими в административный аппарат общества, с внедрением практики «служебных записок» хотя бы в отношении тех действий или процессов, которые могут повлечь образование задолженности, реализацию долей в капитале общества, недвижимого имущества и основных средств;
  • следует избегать сосредоточение функций по реализации основных активов общества и распоряжению крупными суммами денежных средств в руках одного лица, не являющегося основным или единственным собственником общества; при удалении собственников бизнеса от управления обществом необходима регламентация в уставных документах процедуры истребования их согласия на осуществление значимых сделок;
  • необходимо поручить юристу или юридическому отделу не реже чем раз в месяц проверять базы ГАС «Правосудие» и иные базы судов на предмет наличия в производстве судов дел с участием либо в отношении общества;
  • желательно закрепление в уставных документах общества принципа, согласно которому все действия по реализации долей в уставном капитале, недвижимого имущества и основных средств осуществляются конкретным нотариусом или нотариусами определенных нотариальных округов;
  • вся деятельность фирмы должна осуществляться в строгом соответствии с действующим законодательством.

Штатному юристу, никогда не сталкивавшемуся с захватом чужой собственности, трудно оценить все риски и снизить их. В случаях, когда организация подвергается рейдерскому захвату, пострадавшие лица оказываются перед лицом целого ряда проблем: правоохранительные органы отказываются возбуждать уголовные дела;

  • проверки по заявлениям о преступлении проводятся сотрудниками подразделений ЭБиПК МВД РФ формально и с нарушением процессуальных сроков;
  • материалы проверок пересылаются из одного территориального подразделения в другое, из органов полиции в органы СКР в связи со спором о подследственности;
  • не редко в возбуждении уголовного дела отказывается со ссылкой на наличие корпоративного спора и гражданского правонарушения.

Большое распространение в последние годы получил не предусмотренный законом термин «технический отказ», – оперативные сотрудники, не успевая принять закончить проверку в предусмотренный УПК РФ максимальный 30-дневный срок, выносят необоснованные постановления об отказе в возбуждении уголовного дела в расчете на отмену постановления прокуратурой с получением дополнительного месяца для проведения дополнительной проверки.

Какие схемы захвата недвижимости используют рейдеры?

Данный способ отъема жилья является наиболее распространенным в наши дни. Жертвами становятся граждане, владеющие недвижимостью на праве долевой собственности.

Для захвата помещения рейдеры получают право на часть жилплощади жертвы. Обычно долю в недвижимом имуществе владелец передает рейдерам без ведома совладельца квартиры. Стоит отметить, что способов такой передачи предостаточно благодаря несовершенству действующего законодательства. Это может быть дарение доли. Также может использоваться схема «дарение + продажа»: конечному покупателю сначала передается маленькая доля на основании договора дарения, а затем остальная часть доли продается по договору купли-продажи. Также доля может быть передана в качестве отступного по фиктивному договору займа, то есть как имущество, предоставляемое в целях прекращения обязательства.

После того как право на часть жилплощади получено, рейдеры вселяют в квартиру специально подготовленных людей. Таких жильцов принято называть «профессиональными соседями».

«Соседями» становятся арендаторы или покупатели доли в жилом помещении, целью которых является шантаж жителей. Использовать они могут разные способы: скандалы, смену замков, перестановку вещей, поломку мебели и т.д. Так, например, собственник может вернуться с работы и обнаружить, что его комната занята «профессиональным соседом», а на межкомнатную дверь установлен замок. Часто «соседями» становятся гости из ближнего зарубежья, в большом количестве вселяющиеся в квартиру.

Такие жильцы создают невыносимые условия для жизни остальным собственникам. Так они вынуждают последних продать свою часть жилплощади по очень низкой цене или же выкупить жилплощадь рейдера по завышенной цене.

Этот способ обмана собственников не является рейдерством в чистом виде, поскольку они добровольно берут деньги в долг. Однако он заслуживает внимания, так как тысячи людей уже лишились жилья таким образом. В группе риска, в отличие от вышеописанного способа отъема жилья, находятся не только собственники долей, но и единоличные собственники недвижимости, пытающиеся улучшить свое финансовое положение.

Существует несколько распространенных способов обмана граждан:

1. Продажа вместо займа

Человеку, который желает взять кредит под залог жилья, вместо договора займа дают на подпись договор купли-продажи. Фактически сумма займа, которая обычно существенно ниже стоимости жилья, оказывается ценой квартиры. Такая схема основана на невнимательности и низком уровне правовой грамотности заемщика – собственника жилья. В качестве займодавца могут выступать как физические лица, так и организации.

2. Искусственное создание задолженности

При такой схеме рейдерства собственник берет заем у физического лица или организации, чей профиль деятельности не связан с выдачей займов. Затем займодавец уклоняется от получения денежных средств по заключенному договору и впоследствии обращает взыскание на предмет залога, например квартиру.

3. Кредитная пирамида

Этот способ рейдерства является более сложным видом вышеописанного. В качестве займодавца выступают микрофинансовые организации (МФО).

МФО имеют право выдавать не только микрозаймы, но и займы под залог недвижимости. Кабальные условия таких договоров изначально ориентированы не на возврат займа, а на отъем жилого помещения.

Клиента, заложившего имущество по договору займа, убеждают досрочно закрыть долг по первому договору, подписав второй договор займа, обещая более благоприятные условия. Фактически же МФО включают в сумму основного долга по второму договору проценты по первому займу, а на эту сумму, значительно увеличенную, снова начисляют проценты. Заемщик сумму займа по второму договору не получает, она так и остается на бумаге. Вместо этого он получает вдвое увеличенный долг. Цель таких манипуляций – максимально приблизить сумму долга к стоимости заложенной недвижимости. Обычно такие цепочки содержат от трех до пяти перезаключенных договоров.

Условия в каждой ситуации различны, однако общим является то, что обман клиента присутствует на каждом этапе взаимоотношений. Так, займодавец представляется кредитной организацией, а фактически является микрофинансовой организацией. И здесь стоит запомнить, что лучше не иметь дело с МФО. Часто цель их деятельности, в отличие от банков, – не добросовестное оказание финансовых услуг гражданам и организациям, а обман клиента путем заключения договора с кабальными условиями.

Основные способы

Мошенники пользуются несколькими хорошо отработанными и проверенными временем способами отъема имущества.

Отказ освободить помещение

Сделка по продаже квартиры завершается подписанием сторонами договора купли-продажи.

Случается, что недобросовестный продавец после получения денег и передачи документов на госрегистрацию отказывается освобождать квартиру и отдавать ключи, мотивируя свои действия тем, что:

  • Денег он не получал;
  • Договор был подписан им под давлением.

На руку рейдеру в такой ситуации может быть отсутствие доказательств перевода покупателем денег в счет стоимости жилья:

  • нотариальных расписок;
  • платежных банковских документов.

Оспаривание договора в судебном порядке

Например, бывший хозяин квартиры после совершения сделки выехал за пределы страны. Через некоторое время к новому владельцу жилья явилось лицо с судебным решением, согласно которому квартиру необходимо освободить.

Такое решение суд принял, основываясь на наличии договоренности о том, что предыдущий владелец жилья якобы дал обязательство продать его рейдеру.

Деньги настоящему владельцу при оспаривании сделки не возвращаются, а рассмотрение жалоб в апелляционной инстанции — процесс небыстрый, иногда занимает несколько месяцев.

Имея на руках вступившее в законную силу судебное решение, рейдер принудительно с помощью приставов и сотрудников правоохранительных органов отнимает жилье.

Фальсификация долговых обязательств

Заключается в предъявлении претензий по выдуманным рейдерами обстоятельствам.

Например, основанием возникновения долга может стать жалоба со стороны соседей на затопление в период отсутствия хозяина жилья. При этом соседи могут предъявить документы, подтверждающие ущерб и выполненные после этого ремонтные работы.

В результате сумма может получиться довольно внушительной.

Если квартира не является единственной недвижимостью собственника, ее могут выставить на торги с целью покрытия долговых обязательств.

Выселение из приватизированной квартиры

Основанием для выселения могут стать якобы найденные нарушения при оформлении ордера. Если после получения ордера владельцы жилья протянули с приватизацией, рейдеры могут инициировать судебное разбирательство и аннулировать ордер.

Захват доли в общем имуществе

Очень распространенный способ отъема квартиры. Заключается в том, что получивший право на небольшую долю в жилье рейдер, любыми способами принуждает других собственников жилья к продаже имущества. Причиной захвата доли может стать, например, получение денежных средств у частного лица под залог недвижимости.

Рейдер может сделать жизнь в квартире настолько невыносимой, что собственник будет рад избавиться от недвижимости за любую цену. В результате выкуп квартиры осуществляют рейдеры по очень низкой цене.

Подделка документации

Заключается в подделке нотариальных доверенностей, необходимых для представления интересов собственника квартиры в суде, Росреестре и прочих официальных структурах.

Например, рейдер обращается с иском в суд, заявляя свои требования на получение квартиры в счет погашения долга. В ходе судебного заседания действующий по поддельной доверенности якобы представитель собственника соглашается с требованиями.

В каких ещё случаях, квартира может быть захвачена нанимателем.

1) Заключен договор найма на срок более одного года. Выселить нанимателя будет сложно, даже в случае не уплаты арендных платежей. Задолженность в таком случае должна быть больше чем в течение шести месяцев (статья 687 Гражданского Кодекса РФ). Суд предоставит нанимателю срок до одного года, для устранения нарушений. Всё это время квартира будет в пользовании нанимателя.

2) Договор найма не подписан, но фактически между собственником и жильцом установлены арендные отношения. Так как сторонами срок найма не определён, действует максимальный срок – пять лет. Т.е. на пять лет квартира будет оккупирована нанимателем, и собственник не сможет выгнать его.

3) Если наниматель исполняет договор найма, то его нельзя выгнать из квартиры, в течение действия договора найма. Закон ограничивает для собственника квартиры основания для расторжения договора. Исчерпывающий перечень указан в статье 687 Гражданского Кодекса РФ.

4) Смена собственника недвижимости не приводит к прекращению договора найма. Жилец продолжит находиться в квартире, до прекращения договора (статья 617 Гражданского Кодекса РФ).

Как появились квартирные рейдеры

Квартирные рейдеры появились в 1994 году, когда было введено понятие долевой собственности. Благодаря нововведениям в Гражданский кодекс с этого момента можно было долю продать, подарить и завещать.

Первыми активизировались мошенники. Они сразу поняли – на этом можно зарабатывать огромные деньги, просто захватывая недвижимость и вынуждая остальных собственников продать их часть. Так и началось квартирное рейдерство.

Варианты бытового рейдерского захвата

При захвате квартир используются варианты, наиболее подходящие к конкретной ситуации.

Если помещение не в собственности – используются действия по аннулированию ордера на квартиру. Ордер признаётся неправоспособным по ряду несанкционированных законом причин. Зачастую о таковых причинах жильцов не оповещают, действия по признанию неправоспособности проводятся через судебное заседание.

Бытовое рейдерство этого типа опирается на владение злоумышленниками, положениями Жилищного и Гражданского законодательства. Так же – на разыгрывание в присутствии суда ложных свидетельств о признании права на жильё третьими лицами. После вынесенного судебного решения, жильцы не приватизированной квартиры выселяются.

В основном, отобранные квартиры сбываются на условиях имущественной сделки. Но и такой вид сбыта, чреват правовыми последствиями для покупателей. Мошенники оформляют договор имущественной сделки, умышленно допуская неточности или особые нарушения, на основании которых признают сделку оспоримой.

Главное для них – провести платёж таким образом, чтобы контрагент договора не доказал передачу денег за квартиру.

Например – передать деньги в присутствии свидетелей, которые впоследствии дадут перед судом показания о том, что деньги не передавались. Отсутствие денежного перевода – главный козырь бытовых рейдеров.

Иногда продав квартиру, бывшие владельцы отказываются выселяться с жилплощади, утверждая, что деньги ими не были получены. Или на иных основаниях, которые поставят под сомнение правомочность имущественной сделки. Распространены случаи, когда сторона имущественной сделки заявляет в суде, что договор подписан под влиянием спиртного, которое контрагенты распивали совместно.

Распространены случаи отнятия квартир за долги. По предварительному сговору или без такового, коллекторские компании принимают на себя долговые обязательства клиентов кредитных организаций. Нередко такие фирмы служат лишь ширмой для совершения преступных деяний группой лиц.

Иногда вменяется сфабрикованная материальная ответственность перед третьими лицами: автомобильная авария, с предоставлением крупной суммы взыскиваемого ущерба, затопление соседей с порчей имущества и иные неправомерные взыскания с собственников жилья. В результате агрессивных действий, прекращаются права собственности, изымаются квартиры и выставляются на торги.

Судебная практика богата примерами, когда по договору аренды заселяется мужчина, с предоставлением прописки по месту проживания. Впоследствии он заключает брак с женщиной имеющей ребёнка. Либо – у них появляется собственный малыш.
Автоматически прописав членов семьи по месту собственной регистрации, он отказывается оплачивать аренду и не выселяется с жилплощади. Суды не допускают выселения семей с малолетними детьми без разрешения, предоставленного органами опеки и попечительства.

Если квартира в совместной собственности, рейдеры вторгаются в помещение, выкупив незначительную долю в праве, затем агрессивно отвоёвывают оставшуюся территорию. В ход идут угрозы, шантаж и противоправное поведение.

Иногда на имеющуюся площадь прописывают неограниченное число лиц или предоставляют регистрацию мигрантам, в том числе разрешая пользоваться помещением на постоянной или временной основе.

Совладельцы, сломленные морально, сдают свои доли в праве за бесценок.

Жилищный ад

Если со всеми юридическими тонкостями продажи доли третьим лицам должны разбираться юристы в судах, то с противозаконным поведением самих квартирных рейдеров – изначально правоохранительные органы. Но и здесь у попавших в беду собственников квартир шансов получить защиту очень мало.

«Пусть приезжают, пишут рапорты, жильцы – заявления в полицию, поскольку если даже таких пришельцев не привлекут к административной ответственности, описание их беспредела в отказном постановлении участкового все равно будет считаться «сведениями, которые до отмены этого постановления не могут рассматриваться как несоответствующие действительности». Верховный суд прямо об этом сказал в абзаце 4-м пункта 7 постановления Пленума №5 от 24 февраля 2005 года», – замечает Карелин. Фиксация нужна еще и для того, чтобы потом обратиться в суд с иском о выселении рейдеров, со ссылкой на часть 4 статьи 30 и статью 35 Жилищного кодекса.

Как закон защищает собственников от рейдерских атак?

1. Преимущественное право покупки

Основной механизм защиты от квартирных рейдеров заложен в ст. 250 Гражданского кодекса (ГК РФ). Данная норма устанавливает преимущественное право покупки участников долевой собственности перед другими лицами в случае продажи своей доли кем-либо из сособственников.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в жилом помещении в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В случае нарушения преимущественного права покупки другой участник долевой собственности имеет право в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Иск должен быть подан не позднее трех месяцев с момента, когда собственнику стало известно о нарушении его преимущественного права. Требование, предъявленное с пропуском указанного срока, удовлетворено не будет. При предъявлении такого иска гражданин обязан внести на депозит суда сумму, эквивалентную покупной цене доли. Невнесение денежных средств является основанием для отказа в иске.

Следует учесть, что собственник, передающий долю, обязан лишь направить уведомление. Неполучение сособственником корреспонденции без уважительной причины не является основанием для оспаривания сделки по отчуждению доли. В такой ситуации преимущественное право покупки не будет считаться нарушенным.

2. Нотариальная форма сделки

С 2016 г. введено требование об обязательном нотариальном удостоверении сделок с долями объектов недвижимости. Эти изменения позиционировались как метод борьбы с «черным» риэлтерством, однако на практике просто увеличили стоимость процедуры отчуждения долей в праве собственности. Изменения принесли больше выгоды нотариусам, чем пользы гражданам.

3. Определение порядка пользования жилым помещением

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом (ст. 247 ГК РФ).

Таким образом, у собственника доли есть право на обращение в суд с иском об определении порядка пользования помещением, если этого не было сделано ранее. Удовлетворение такого иска позволит закрепить за каждым собственником определенные комнаты в квартире. Стоит учесть, что коридор, кухня и иные места общего пользования останутся в совместном пользовании.

4. Выдел доли собственника в натуре

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ч. 2 ст. 252 ГК РФ). Этот способ защиты актуален для недвижимого имущества, доля из которого может быть выделена как самостоятельный объект недвижимости, например жилой дом с земельным участком. Для такого раздела в судебном порядке потребуется проведение судебной строительной экспертизы.

5. Принудительный выкуп малозначительной доли

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может без согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (ч. 4 ст. 252 ГК РФ).

Часто приобретенная рейдерами доля является малозначительной. И очевидно, что если, например, в однокомнатной квартире площадью 30 м гражданин имеет 1/30 долю, а такой доле будет эквивалентен всего один метр жилой площади, то он не сможет использовать ее без существенного нарушения прав другого собственника. Поэтому можно требовать в суде ее выкупа.

6. Уголовная ответственность

Специальных статей, предусматривающих ответственность за жилищное рейдерство, в Уголовном кодексе (УК РФ) нет, поскольку рейдерство может осуществляться разными способами, подпадающими под разные статьи.

Рейдеров могут привлечь к ответственности за хищение имущества в роли организаторов либо исполнителей. Наказание устанавливается в зависимости от того, каким способом было совершено преступление – мошенничество (ст. 159 УК РФ), вымогательство (ст. 163 УК РФ), принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения (ст. 179 УК РФ). Однако добиться возбуждения уголовного дела бывает довольно сложно. Шанс на успех в каждом случае зависит от специфики и способа совершенного деяния.

Кто занимается квартирным рейдерством

Этим бизнесом занимаются риэлторы, которым становится мало обычного вознаграждения в 5% от продажи квартиры. Они хотят значительно больше. Когда к ним приходят люди с проблемой в семье, при которой нужно разделить имущество и кто-то из собственников не согласен, то посредник всегда рад помочь. Так и появляются квартирные рейдеры.

Главное – купить долю, а потом заселить подельников. Подельниками становятся бывшие заключенные без места жительства, гастарбайтеры со строек, бомжи, кочующие цыгане и просто знакомые риэлтора криминальные личности. Им негде жить и нужен дополнительный доход. Именно благодаря жажде наживы и риэлторам процветает схема отъёма жилья рейдерами.

Рейдерский захват земли: популярные схемы

Не меньший интерес для рейдеров представляют и земли. Рейдерских захват земельного участка в СНТ (садовое некоммерческое товарищество) может проходить следующим образом:

Полезные услуги

Рейдеры приходят к дачникам с предложением оказать полезные для участников СНТ услуги. Как правило, речь идет о регистрации земли общего пользования или же проведении электрических/газовых коммуникаций.

При этом в качестве платы рейдеры просят энергохозяйство или земельные участки, которые не используются. Передача оформляется путем договора дарения.

Еще одно условие, предлагаемое рейдерскими «данайцами» — передача управления водоснабжением и электросетями в садоводстве подставной управляющей компании. Такая компания через несколько месяцев резко взвинчивает тарифы на оказываемые услуги, отказаться от которых невозможно.

«Черная лошадка» среди дачников

Еще одна популярная схема: захватчики «вербуют» (точнее, просто подкупают) одного или нескольких членов товарищества, в обязанности которых входит внутренняя дестабилизация. Такие «черные лошадки» начинают компрометировать действующих руководителей СНТ, провоцировать их смену и т. д.

Новым руководителям достаточно просто перерегистрировать товарищество. Результатом действий подставного руководства становится переоформление половины земель в собственность третьих, совершенно посторонних лиц.

Обвинения и огласка

К данному способу обычно прибегают недобросовестные чиновники, а также строительные компании, которые имеют виды на землю, принадлежащую СНТ.

Обычно берется надуманный повод, например, притеснение прав отдельных участников либо нарушение правил использования земельных участков. Эта новость тиражируется среди местного населения и способствует созданию негативного образа СНТ и его руководства.

В последствии начинаются судебные разбирательства (а поскольку в схеме часто замешаны должностные лица, то и труда сфальсифицировать дело не составляет), что в конечном итоге уничтожает товарищество. Освобожденные таким образом земли потом могут быть использованы под строительство новых коттеджных поселков или других коммерческих объектов.

Как осуществляется захват

Квартирные рейдеры находят в продаже долю в квартире. Выкупают её за минимальную стоимость. Узнают всю историю и личность второго собственника. Создаётся психологический портрет, находятся слабые стороны. Ищут, куда можно надавить и вынудить продать вторую часть.

Это могут быть дети, родственники, животные или психологические особенности человека. После этого либо просто звонят в дверь и врываются в квартиру, либо с болгаркой, участковым и инструментом вышибают дверь и заселяются жить вместе с жертвой.

Рейдеры получили долю без покупки (например, в дар)

В этом случае “основной” собственник может оттолкнуться от Жилищного кодекса, который утверждает, что жилье предназначено для проживания. Допустим, вести в нем бизнес или использовать как склад ― нельзя.

Одновременно в стране действуют жилищные нормы по минимальной площади на человека. Если размер рейдерской доли не дотягивает до установленного минимума, значит, по закону эта доля для проживания не годится. Величина минимума меняется от региона к региону, для понимания будем исходить из столичных 6 метров.

Получается следующая ситуация: аферисты не могут использовать свою долю иначе, чем для проживания. Но для проживания она не подходит по формальным критериям. Значит, суд не имеет права принимать решение об их вселении.

Зато по закону возможен принудительный выкуп, если “основной” собственник согласен выступить покупателем и имеет деньги. Стоимость доли определяется судом! Как правило, она в разы ниже пропорциональной. Если вся квартира площадью 20 метров стоит 10 миллионов, то 2 метра оценят не в миллион, а в 400-500 тысяч.

Как подстраховаться от захвата квартиры.

1) Собственнику недвижимости необходимо иметь техническую возможность отключить электричество в квартире, не входя в неё. Лучше это сделать с общего распределительного узла. Важно, чтобы у нанимателя не было к нему доступа.

2) Не стоит устанавливать дорогие двери и замки, так как, возможно, придётся взламывать квартиры. Нередки случаи, когда наниматели меняют замки, и попасть в квартире становится невозможно.

3) Лучше установить специальные замки, поменять которые будет крайне затруднительно. Смена личинки должна быть доступна только собственнику.

4) Заключайте всегда только краткосрочные договоры найма.

5) Описывайте состояние квартиры и указывайте перечень имущества.

6) Обязательно предусмотрите в договоре право несколько раз в месяц посещать квартиру для проверки.

7) Поддерживайте хорошие отношения с соседями. Нанимателя можно будет выселить, если он нарушает их права при пользовании квартирой.

8) Не оставляйте нанимателю копии правоустанавливающих документов на квартиру и копию паспорта. Чтобы избежать подделки документов и продажи квартиры без вашего ведома.

9) Если вы сдаёте квартиру в аренду, то обязательно напишите заявление в Росреестр, через МФЦ, с требованием о регистрации перехода права собственности на вашу недвижимость, только при условии вашего личного участия.

10) Сдавайте квартиру в белую, так вам будет проще в будущем. Выселить человека можно и силой, но это самоуправство (статья 330 Уголовного Кодекса РФ). Если действовать через суд, необходимо иметь заключенный договор и чистую совесть перед ФМС.

Что предпринять в случае рейдерского захвата?

Поэтому в правовом плане отъем квартиры происходит таким образом, что оспорить его потом достаточно сложно.

Негативные события можно предупредить следующим образом:

  • Обращение к грамотным и имеющим рекомендации юристам при любых связанных с недвижимостью вопросах;
  • Если в семье есть несовершеннолетние дети, стоит выделить ребенку хотя бы небольшую долю. Такие квартиры рейдерам не интересны, поскольку сделка будет возможна только под контролем представителей органов опеки.

При возникновении подозрений на осуществление рейдерского захвата собственнику жилья необходимо в срочном порядке:

  • Обратиться в правоохранительные органы;
  • Заручиться поддержкой грамотного юриста;
  • Выяснить в Росреестре, передавались ли какие-либо договора на регистрацию прав с квартирой. При необходимости написать заявление на приостановку сделки с недвижимостью;
  • Если сделка совершена, обратиться в суд с иском об ее оспаривании.

Юридическая защита от квартирных рейдеров

Юридическая подкованность захватчиков и неграмотность населения – не единственная основа для успешного рейдерства. Захватчики имеют большие связи среди правоохранителей, в силовых структурах, в органах суда и прокуратуры.

Как правило, квартирные рейдеры представляют собой полноценную группировку, где каждый участник является отлаженной частью механизма и просто выполняет свою функцию: это и риелторы или покупатели доли, и жильцы, в задачу которых входит создание невыносимых для жизни условий, и представители органов власти, которым достаточно просто бездействовать в критический момент, чтобы довести ситуацию до логического конца. Такие группировки могут не только завладеть долей в квартире, но и осуществить рейдерский захват целого здания.

Продажа доли рейдерам

Это должен быть самый последний шаг в решении семейного конфликта. При продаже никто не получит достаточно денег за свою часть недвижимости, а проблем это создаст миллион.

Вы потеряете больше половины реальной стоимости квартиры, а второй собственник может лишиться здоровья и бесплатно отдаст долю. Не выиграет никто, кроме рейдеров.

Решайте все внутри семьи. Лучше совместно квартиру продать и поделить деньги, чем отдать свою долю за половину цены и навлечь беду на второго собственника. Будьте умнее.

Способы противостояния рейдерскому захвату квартиры

Важно приватизировать квартиру, так как права собственника обладают дополнительными гарантиями, сводя к минимуму риски захвата или исключая их.

Престарелым гражданам целесообразно прописать в квартире внуков или иных родственников, оповестив об этом лиц из своего окружения.

Если собственником является родственник, не способный отвечать за собственные поступки в силу пристрастия к спиртному или зависимый от наркотиков, а так же – в силу психических нарушений, следует признать его ограниченно правоспособным или недееспособным.

Такое признание осуществляется через суд, при предоставлении справки МСЭ и справок о постановке на учёт в наркологическом диспансере.

Этот вид страховки даст родственникам гарантии на признание сделки недействительной , если он попадёт под влияние злоумышленников.

Совместную собственность целесообразно распределить по долям. Если совладельцев несколько, в случае критической ситуации, им следует консолидироваться, отстаивая собственные имущественные права не эмоциями, а юридически адекватными способами.

Агрессивное поведение допустимо пресекать обращением в полицейский участок или возбуждением гражданского, а то и – уголовного иска.

Если совладелец в одиночку противостоит агрессивным выпадам, ему следует консолидироваться с родственниками, друзьями или сослуживцами. Изложив им обстоятельства дела, следует заручиться поддержкой и их свидетельством в суде о допускаемых в его адрес бесчинствах.

Сотрудничая с кредитными организациями, требуется проверить их историю активности на рынке услуг, не доверяя голословным обещаниям. При оформлении займа следует взвесить собственную кредитоспособность.

В случае, когда действия рейдеров очевидны, требуется принять меры для предотвращения развития критической имущественной ситуации. В числе эффективных способов следующие:

Подать заявление в Росреестр о прекращении регистрационных действий сроком на три месяца. Срочно подать иск в суд.

Ходатайствовать об аресте имущества в службу судебных приставов на приемлемом гражданско-правовом основании.

При выражении агрессии со стороны захватчиков, обращаться в полицейский участок и возбуждать иск о нанесении морального или материального вреда. То же – при выражении угроз со стороны лица, притязающего на имущество.

Защищая собственные права, следует открыто квалифицировать действия контрагентов как бытовой рейдерский захват, подтверждая обстоятельства дела документальными доказательствами.

Сопротивление до последнего

Если в квартиру завести рейдеров пытается сотрудник полиции, утверждая, что все законно, и он имеет право жить в вашей квартире – жалуйтесь на такого полицейского в прокуратуру, следственный комитет, руководству ГУ МВД по России г. Москвы (Петровка 38), так как это превышение должностных полномочий. Вселять в квартиру имеют право только приставы, и только на основании решения суда, выданного исполнительного листа с комплектом документов – постановлением о принудительном вселении, которое пристав может вынести только после того как неоднократно вызовет вас к себе, наложит штраф или взыскание.

При этом, если собственник продолжаете оспаривать продажу доли постороннему лицу в суде, пристав не имеет права назначать исполнительное производство, то есть фактически начать процесс вселения в квартиру третьего лица. Исполнительное производство прекращается и в случае, если совладелец квартиры или проживающий в ней зарегистрированный член семьи, которого нет в решении суда, препятствует вселению рейдеров. В этой ситуации, рейдер будет вынужден вновь обратиться в суд.

Дело в том, что в соответствии с пунктом 3 статьи 9 закона города Москвы от 14 июня 2006 года №29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», учетная норма устанавливается в размере 10 квадратных метров площади жилого помещения для отдельных квартир. А в силу пункта 4 статьи 9 того же закона, учетная норма устанавливается в размере 15 квадратных метров площади жилого помещения для квартир, жилые помещения в которых предоставлены разным семьям.

Как защититься от квартирных рейдеров?

  • Следует обходить стороной сомнительные микрофинансовые организации, предлагающие займы на сверхвыгодных условиях под залог жилья. Лучший совет в таких случаях: никогда и ни при каких условиях не стоит обращаться к МФО за деньгами под залог жилья. Сверхвыгодные условия являются признаком обмана.
  • Необходимо внимательно изучать любые документы, которые предстоит подписать. Желающим занять деньги под залог недвижимости не стоит торопиться с подписанием договора. Рекомендуется прежде показать пакет документов квалифицированному адвокату или юристу. Это позволит получить представление обо всех правовых рисках, которые могут возникнуть после заключения договора.

Помните, что стоит обратить особое внимание на предмет договора, график платежей и условия о санкциях за просрочку платежа. Именно в этих разделах соглашения чаще всего скрыты ловушки для заемщика.

  • Участникам долевой собственности необходимо регулярно отслеживать поступающую корреспонденцию. Как уже было отмечено, сособственник вправе продать свою долю в жилом помещении любому лицу, если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца.

Заметим, что месяц – небольшой срок, однако его можно увеличить путем направления продавцу письменного согласия на выкуп его доли. Это может дать возможность собрать недостающую сумму для покупки доли.

Что делать, если вы уже стали жертвой рейдеров?

При незаконном захвате квартиры или земли следует сразу же обращаться в правоохранительные органы: написать заявление в райотдел, на основании которого правоохранители смогут возбудить уголовное дело.

Вы можете рассчитывать на положительное решение своей проблемы, если квартирные рейдеры выбрали криминальную схему для захвата вашей жилплощади. К заявлению вы просто прикладываете копии правоустанавливающей документации. Если есть возможность, представьте в органы документы, которыми оперируют ваши соперники.

Гораздо сложнее действовать в том случае, когда речь идет о законном захвате или комбинированной схеме. Проблема в том, что решение квартирных споров и порчи совместного имущества больше не находится в компетенции полиции. То есть, если вам поцарапали дверь или сломали диван, правоохранители бессильны. То же самое касается и угроз. Реагировать полицейские смогут только на конкретные действия, к примеру, побои и т. д.

Кто интересен рейдерам

Им интересны люди, которые продают долю в квартире или доме. Это совместные собственники, муж с женой при разводе, наследники, родители с детьми. В зоне риска все те, кто не смог решить проблему внутри семьи и решили продать часть квартиры посторонним людям.

Особенно интересны большие квартиры с одним оставшимся собственником. Выкупив часть трехкомнатной квартиры, можно захватить её полностью всего за 25% от реальной цены.

Как бороться с квартирными рейдерами

Защищает права собственников квартиры статья 362 гражданского кодекса Украины. В России есть так же. Согласно этому закону собственник, который хочет продать долю, должен вначале предложить её другим владельцам жилья. И только после получения письменного отказа имеет право продавать её другим людям.

Но законы не совершенны и тут есть лазейки. Второй собственник может обойти право приоритетной продажи. Он берет деньги в долг у третьего лица и отдаёт долю в своей квартире как залог этих денег. По документам ничего не отдаёт и таким образом часть квартиры переходит квартирным рейдерам, которые устраивают террор жильцам.

Второй способ это подарить свою долю в квартире. В этом случае тоже можно обойти право приоритетной продажи и уведомления второго собственника. Именно этими двумя способами и пользуются рейдеры. Если продажа доли произошла и вас выселяют, то оспаривать такие действия можно в суде. Добиваться отмены права собственности и решения в вашу пользу.

Но пока идёт суд, с вами будут жить уголовники и всеми силами выживать вас из квартиры. И если вы попали на профессиональных захватчиков, то лучше выселиться из квартиры и вести борьбу дистанционно. Здоровье и нервы дороже. В квартире сразу установить скрытое видеонаблюдение и периодически навещать, чтобы квартиру в ваше отсутствие не продали, подделав документы.

Если сделка прошла на законных основаниях и от выкупа доли отказались вы сами, то борьба ещё больше усложняется. Обращение в суд в этом случае составляют иначе. Тут нужно давить на то, что вас физическим насилием, принуждают к сделке и угрожают. За это можно посадить.

Вывод

Квартирные рейдеры это очень распространённое явление в наше время. Это легкий вид заработка больших денег от продажи квартиры. Всего-то купить долю и выселить второго жильца. Поэтому многие мошенники выдумывают схемы, как делать это быстрее и продуктивнее.

А на рейдеров попадают через риэлторов, которые рассказывают, что подберут хорошего второго собственника. Но теперь вы знаете, кого они подберут, и как будут спиливать двери в квартиру.

В случае, если продажа доли рейдерам прошла из-за обмана и введения в заблуждение, как с мужчиной в последнем видео. То тут нужно всегда нанимать юриста для сопровождения сделки. С юристом он бы не подписал тот договор, и его бы не выселяли из квартиры. Это не стоит больших денег, а предотвратит множество проблем.

Источники

  • https://m16-consulting.ru/articles/kak-zashhititsya-pri-reyderskom-zakhvat/
  • https://www.advo24.ru/publication/nezakonnyy-zakhvat-chuzhoy-sobstvennosti.html
  • https://www.advgazeta.ru/ag-expert/advices/kvartirnogo-reyderstva-stoit-opasatsya-kazhdomu/
  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/prava/rejderskij-zahvat.html
  • https://zen.yandex.ru/media/pravonadom/zahvat-kvartiry-arendatorom-v-kakih-situaciiah-eto-vozmojno-i-kak-izbejat-5f9d2afe49505f68118a6075
  • https://gethom.com/blog/%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D0%BD%D1%8B%D0%B5-%D1%80%D0%B5%D0%B9%D0%B4%D0%B5%D1%80%D1%8B/
  • https://myestate.club/sdelki/rejderskij-zahvat-kvartiry.html
  • https://www.krylatskoye.ru/content/today/index45.html
  • https://zen.yandex.ru/media/advokatsuhovoleg/zasciscaem-svoe-jile-ot-reiderskogo-zahvata-601905252d3708189c41e879

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: