Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

Виды апартаментов

Закон не дает определения, что такое апартамент. Термин появился сначала на рынке недвижимости, и теперь государство вынуждено придумывать законы под этот тип жилья, чтобы установить правила для застройщиков.

Главное юридическое отличие апартаментов от домов с квартирами — в назначении земли, поэтому если вы решите покупать апартамент, то в первую очередь попросите у застройщика документы, где указано это назначение. Это может быть кадастровый паспорт или свидетельство о государственной регистрации права:

Если застройщик строит апартаменты, то в кадастровом паспорте и свидетельстве о государственной регистрации права написан один из двух типов назначения земли:

  1. для размещения зданий гостиничного типа;
  2. для объектов общественно-делового значения.

Формулировки бывают такие или примерно такие, вместо «размещение зданий гостиничного типа» может быть «размещение гостиницы» — это нормально.

Если у застройщика здание гостиничного типа, это самый понятный и наиболее защищенный тип апартаментов. В таком здании вы покупаете квартиру по закону 214-ФЗ — как обычную квартиру в новостройке. Читайте цикл о покупке квартиры в новостройке, здесь почти все то же самое.

Если у застройщика земля общественно-делового значения, то смотрите в документах на вид разрешенного использования земли. Если есть пункт про гостиницы, то это вам подходит. Если пункта про гостиницы нет, то это офис — здесь не получится сделать регистрацию и жить, как в квартире. Физически жить можно (наверное), а по документам нет.

Самый безопасный для покупателя вариант — когда застройщик строит апартаменты с нуля на участке под строительство зданий гостиничного типа. Дальше речь пойдет о них.

Самый безопасный вариант — апартаменты с нуля на участке под гостиницу

Документы у застройщика

Застройщика апартаментов выбирают так же, как и застройщика квартир, — разницы нет. Откройте статью «Как выбрать застройщика» и перепроверьте своего застройщика по всем пунктам:

  1. Устав.
  2. Уставный капитал.
  3. Свидетельство о регистрации.
  4. Свидетельство о постановке на налоговый учет.
  5. Выписка из ЕГРЮЛ.
  6. Разрешение на строительство.
  7. Проектная декларация.
  8. Договор страхования.

Когда речь идет о сделке на много миллионов рублей, будьте настолько занудными, насколько сможете. Если стесняетесь выглядеть параноиком, наймите юриста, чтобы он выглядел параноиком за вас.

Сначала читать, потом подписывать

В выписке из ЕГРЮЛ посмотрите размер уставного капитала. Вам не подходит фирма с минимальным уставным капиталом 10 тысяч рублей. Уставный капитал у приличных застройщиков исчисляется миллионами.

Отдельно перепроверьте в проектной декларации источники финансирования строительства. Если в разделе «Финансовые риски» написано что-то вроде «строительство осуществляется за счет заемных банковских средств», это отличный знак. Если стройку финансирует крупный банк, то он за вас уже перепроверил застройщика, потому что тоже рискует своими деньгами.

Если стройку финансируют полностью за деньги дольщиков, появляется риск: стройка может затянуться. Если у такого застройщика в какие-то месяцы случится спад продаж, у него не будет денег, чтобы рассчитаться с подрядчиками, и работы приостановят до тех пор, пока снова не появятся деньги от продаж апартаментов.

Если у вас ипотека, можете быть спокойнее: банк, который выдает вам кредит на покупку апартамента, сам перепроверит застройщика и стройку и не одобрит кредит, если что-то выглядит подозрительным.

Финансирование стройки за счет банка, на собственные деньги застройщика и ипотека — самые безопасные варианты

Договор долевого участия

Ваш застройщик может предложить вам подписать или договор долевого участия, или какой-то другой: предварительный ДДУ, предварительный договор купли-продажи, договор бронирования или займа, договор о соинвестировании или о покупке векселя.

Запомните: все, что не ДДУ, не подходит.Вы не будете защищены законом в случае банкротства, долгостроя, строительных недочетов так, как при ДДУ.

Предварительный ДДУ. Иногда застройщик предлагает подписать предварительный ДДУ. Такое чаще всего бывает, если он еще не получил, но вот-вот получит от города разрешение на строительство. Без разрешения застройщики не имеют права подписывать ДДУ, поэтому и выкручиваются с помощью предварительных бумажек. Обычно они заманивают покупателя более низкими ценами и большим выбором до старта продаж.

Я рекомендую отказаться от предварительного ДДУ, потому что он не имеет никаких правовых гарантий. Он не регистрируется в Росреестре, поэтому нечестный застройщик может продать ваш апартамент нескольким покупателям или взять предоплату и оставить вас без денег. Когда застройщик получит разрешение на строительство, он может отказать вам в продаже выбранного апартамента или повысить на него цену.

Лучше не рисковать несколькими миллионами, подождать месяц и купить апартамент по ДДУ.К этому моменту застройщик получит разрешение на строительство — значит, государство его уже проверит за вас. Так вы будете уверены, что апартамент будет в нормальном доме и в нормальном месте.

Невозможно прописаться

Прописка в Москве, как и на всей территории Российской Федерации, канула в Лету больше 10 лет назад. Сейчас нужно говорить о регистрации, которая бывает постоянной и временной сроком на пять лет с дальнейшей пролонгацией. С временной регистрацией вам не удастся встать в очередь на жилье и на биржу труда или получить ИНН. Но можно прикрепиться к местной поликлинике, устроить ребенка в детский сад и школу при наличии мест.

Так вот, в апартаментах возможна лишь временная регистрация на пять лет, правда, не во всех, а только в тех, что имеют статус гостиницы. Такие проекты на рынке есть, например, Башня «Федерация» от компании Potok, МФК YE’S от ГК «Пионер» (в Санкт Петербурге), МФК «Водный» и «Фили Град» от MR Group и др.

«Для получения статуса гостиницы, во-первых, сам дом должен иметь назначение «гостиницы», – говорит Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». – А во-вторых, его эксплуатацией должна заниматься специализированная управляющая компания, имеющая лицензию на управление гостиницами, а не только жильем. Согласно закону, у сотрудников УК при гостиницах есть право ставить на регистрационный учет граждан в момент их прибытия и снимать с учета в момент выезда. Причем, нанять такую УК жильцы могут и сами, если поймут, что абсолютному большинству крайне важно иметь временную регистрацию. Для этого им даже не нужен девелопер. И тогда вы сможете получить вожделенную регистрацию в ваших апартаментах».

Высокие коммунальные платежи

Коммунальные платежи на апартаменты по сравнению с квартирными ставками действительно имеют повышающий коэффициент и, как правило, отличаются на ставку НДС. В цифрах арифметика следующая: на воду +10%, на тепло + 25%, на электричество + 27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час). В итоге, ежемесячная квартплата 100-метрового апартамента будет на 2-2,5 тыс. выше, чем у аналогичной по площади квартиры, но никак не в два-три раза, как думают многие.

Повышенный налог на недвижимость

Налог на апартаменты тоже выше налога на квартиры и составляет 0,5% от расчетной стоимости апартамента, против 0,1% для квартиры. Однако расчетная база для налога на апартаменты ниже в 1,44 раза, чем на квартиры.

Ставка налога для квартиры,

% от кадастровой стоимости в год

0,1%

Ставка налога на апартаменты,

% от кадастровой стоимости в год

0,5%

Средняя рыночная цена кв. м жилья для целей налогообложения в Москве (квартиры)

165 589 руб.

Средняя рыночная цена кв. м апартаментов для целей налогообложения в Москве

92 714 руб.

Источник: «Метриум Групп»

Реальные суммы налогов на квартиры и апартаменты нагляднее всего посмотреть на примере ЖК «Фили Град», в составе которого есть и квартиры, и апартаменты. Результаты расчетов налогов будут следующими:

Мин. площадь квартир, кв.м.

Мин. стоимость квартир*, руб.

Мин. площадь апартаментов, кв.м.

Мин. стоимость апартаментов*, руб.

Сумма налога на квартиру, руб.

Сумма налога на апартаменты, руб.

1-комн.

43,56

6 316 200

41,4

4 471 200

7 213

19 191

2-комн.

66,59

8 989 650

58,54

6 490 000

11 026

27 137

3-комн.

84,81

11 110 110

100,21

9 820 580

14 043

46 454

*Стоимость на квартиры и апартаменты указана на момент старта продаж.

Источник: «Метриум Групп»

Однако, если посчитать разницу в стоимости однокомнатных апартаментов и квартиры, то увидим, что она составляет 1 845 000 руб. При этом сумма переплаты налога равна 11 978 руб. Таким образом, проживая в апартаментах, собственник будет переплачивать 11 978 руб., но при этом сэкономит почти 2 млн. рублей на покупке. Если разделить 1,8 млн руб. на сумму переплаты за налог, то мы увидим, что данная сумма покрывает переплату клиента по налогу за апартамент на 154 года. Иными словами, этой экономии хватит для компенсации переплаты как минимум на два поколения собственников.

В сравнительной выше таблице приведены реальные площади квартир и апартаментов, которые не совпадают. Для «чистоты эксперимента» рассмотрим расчет налога на одинаковые площади, например, в МФК «Водный», где продаются только апартаменты. Сравним размер будущего налога на эти помещения с возможным налогом на квартиру (если бы вместо апартаментов в комплексе продавались квартиры).

Мин. площадь, кв.м.

Сумма налога на апартаменты, руб.

Возможная сумма налога на квартиру, руб.

Превышение налога на апартаменты, руб./год

Увеличение налога, руб. в месяц

1-комн.

43

19 934

7 120

12 813

1 068

2-комн.

65

30 132

10 763

19 369

1 614

3-комн.

96

44 503

15 897

28 606

2 384

Более высокие ставки по ипотеке

Существующие программы кредитования апартаментов разработаны практически индивидуально под каждый такой объект, то есть ипотека на апартаменты – пока еще не массовый продукт. Например, банк «Зенит», являющийся партнером компании MR Group, разрабатывает сейчас специальную программу по ипотеке для апартаментов в МФК «Водный» и ЖК «Фили Град».

Разница в ставке на приобретение квартиры или апартаментов может отличаться в пределах 1-2%, и колеблется сегодня в диапазоне 13-16%, а то и вовсе не имеет повышающих коэффициентов. К примеру, ВТБ 24 предлагает оформить кредит на апартаменты на тех же условиях, что и на квартиры.

«Банки пока осторожничают и закладывают более высокий процент по ипотеке на апартаменты прежде всего потому, что у них нет опыта работы с таким залогом, – поясняет Мария Литинецкая. – Ведь если заемщик перестанет погашать такой кредит, то банку придется принимать недвижимость на свой баланс и заниматься ее реализацией. А предположить спрос и скорость реализации им достаточно сложно, опять же в связи с отсутствием практики. Как только с этим продуктом на рынок выйдут ведущие банки, то и остальные подтянутся. Тогда условия, должны стать мягче».

Проблемы с записью ребенка в школу и детский сад

Для людей, имеющих временную регистрацию, действуют те же правила записи детей в детский сад и школу, что и для обладателей постоянной регистрации, с одним лишь условием: при записи ребенка в школу, не прикрепленного к месту проживания, их заявки рассматриваются после заявок жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию. При этом нужно понимать, что в хорошую школу ВСЕГДА хочет поступить больше детей, чем может принять учреждение. И действительно желающие поступить как-то решают эту проблему.

Проблемы с медицинским обслуживанием

Получение полиса ОМС и постановка на учет в районной поликлинике при наличии временной регистрации происходят без каких-либо проблем.

Нет социальной инфраструктуры

Наличие инфраструктуры в первую очередь необходимо девелоперу для коммерческого успеха проекта. «Высокая конкуренция в сегменте апартаментов, которую мы сегодня имеем, толкает застройщиков на создание более комфортной среды, – говорит Мария Литинецкая. – Девелоперы уделяют все больше внимания проработке концепции и качественных характеристик проекта, выделяют конкурентные преимущества проекта – как по отношению к другим комплексам апартаментов, так и по отношению к квартирам. От того, как застройщик поработает над концепцией, будет зависеть успех. Очевидные сдвиги в развитии сегмента апартаментов уже заметны, что мы и видим на примере новых проектов».

Например, в ЖК «Фили Град» (Береговой проезд, вл. 5) предусматривается строительство двухуровневого подземного паркинга и детского сада. Нижние этажи комплекса отведены под бутики, кафе, минимаркет и фитнес-центр.

Концепция МФК «Водный» (Головинское шоссе, вл. 5) подразумевает нахождение всей необходимой инфраструктуры в пяти минутах ходьбы от дома. Первая очередь строительства включает офисные помещения и торговый центр с галереей бутиков, гипермаркетом, многозальным кинотеатром, ресторанами. Вторая очередь – жилую часть с апартаментами. Проектом предусмотрено также строительство детского сада, фитнес-центра, аптеки, стоматологии, салона красоты и детского центра развития. Придомовая территория «Водного» будет благоустроена и озеленена, также на ней планируется строительство детских площадок и зон отдыха. При этом сам комплекс находится в районе с уже сложившейся развитой инфраструктурой.

Прописка и регистрация

Прописка — это устаревший термин: о ней обычно говорят, когда имеют в виду постоянную регистрацию. Кроме постоянной есть еще и временная регистрация.

В квартирах можно получить постоянную регистрацию, а в апартаментах — только временную на 5 лет с последующим продлением. По временной регистрации можно жить даже без постоянной.

То же касается и детей. По закону ребенок должен быть зарегистрирован в том же месте, где и его родители, — и неважно, временно или постоянно.

По временной регистрации, как и по постоянной, получают паспорт и загран, ИНН, пенсионное свидетельство; устраивают ребенка в детский сад, в школу; вызывают скорую, записываются на прием в поликлинику; оформляют социальные льготы. По сути, разница только в необходимости продления регистрации раз в 5 лет.

Жить с детьми в апартаментах можно и без постоянной регистрации

Цены и расходы

Апартаменты дешевле квартир, потому что дешевле земля, на которой они строятся. В среднем разница в цене на однокомнатные апартаменты и аналогичные по площади и расположению квартиры — около 15%, на двухкомнатные — около 20%. Максимум апартаменты дешевле квартир на 30%, но это чаще касается экономкласса без отделки.

Выгода от покупки апартамента постепенно «съедается» за счет более высоких налогов и коммунальных платежей. Я рекомендую заранее рассчитать стоимость владения, выбирая между конкретным апартаментом и конкретной квартирой.

О ужас!

Эти расчеты не учитывают инфляцию, рост цен на коммуналку, возможное изменение налоговых ставок, войну с ИГИЛ (террористическая организация, запрещенная на территории РФ), выборы 2024 года и многое другое.

Возможно, вам вообще будет невыгодно покупать недвижимость в России, вы сделаете алию и уедете жить в Израиль (хотя там все гораздо дороже, особенно недвижимость). Автор, редакция и все здравомыслящие люди на этой планете не несут ответственности за ваши личные расчеты и решения.

Если считать, что на покупке условного апартамента мы экономим 20%, то экономия относительно квартиры за 9 млн будет 1,8 млн рублей. Возьмем примерные расходы на коммунальные платежи с учетом, что они для апартаментов выше на 15%, чем для квартир.

Расходы на покупку и содержание

Квартира Апартамент
Стоимость 9 000 000 Р 7 200 000 Р
Ежегодный налог 9000 Р 36 000 Р
Ежегодная коммуналка 42 000 Р 48 000 Р
Итого расходы в год 51 000 Р 84 000 Р
Стоимость
Квартира
9 000 000 Р
Апартамент
7 200 000 Р
Ежегодный налог
Квартира
9000 Р
Апартамент
36 000 Р
Ежегодная коммуналка
Квартира
42 000 Р
Апартамент
48 000 Р
Итого расходы в год
Квартира
51 000 Р
Апартамент
84 000 Р

Содержание и налоги на квартиру выйдут на 51 тысячу рублей в год, а на апартамент — 84 тысячи. Таким образом, апартамент дороже квартиры на 33 тысячи в год.

Если мы ежегодно переплачиваем 33 тысячи, то те 1,8 млн рублей, которые мы сэкономили при покупке, «съедятся» за 55 лет (расчеты примерные!). Через 55 лет наш условный апартамент становится менее выгодным приобретением по сравнению с квартирой. Если вы планируете владеть этой недвижимостью больше 55 лет, то покупайте квартиру: сэкономите на налогах и коммунальных платежах. Если вы планируете продать эту недвижимость раньше, то выгоднее взять апартамент.

Выгода от покупки апартамента «съестся» через годы за счет более высоких налогов и коммунальных платежей

Насколько услуги ЖКХ дороже?

В среднем размер коммунальных платежей для апартаментов площадью 100 кв.м примерно на 3 тысячи рублей превышает расходы на содержание квартиры той же площади. Как заявила «Ведомостям» управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, тарифы на водоснабжение в апартаментах в среднем дороже на 12%, водоотведение — на 8%, отопление — на 25%, электроснабжение — на 36%.

Кто устанавливает тарифы?

Содержанием апартаментов занимается управляющая компания застройщика, поэтому она может самостоятельно устанавливать тарифы по коммунальным услугами. Кроме того, коммунальные платежи зависят от класса недвижимости. Чем он выше ‒ тем больше эксплуатационные платежи. Узнать тарифы на услуги управляющих компаний можно на официальных сайтах некоторых апартаментов.

 

Основные статьи расходов по коммуналке в апартаментах — это электричество и вода. Эти услуги оплачиваются по счетчикам, но при этом тарифы несколько выше, чем в квартирах. Остальные платежи — это то, что платится управляющей компании за уборку прилегающей территории, вывоз мусора, обслуживание основных систем здания, ремонт и т.д.

Когда примут Закон об апартаментах в 2021 году

Сейчас в Жилищном кодексе РФ или в других нормативных актах отсутствует понятие “апартаменты”. Их официальный юридический статус – нежилое помещение. Это влечет следующие последствия:

в апартаментах невозможно прописаться, что усложняет приписку к поликлиникам, получение мест в детских садах и школах;

при строительстве зданий с апартаментами застройщики не обязаны соблюдать все требования по благоустройству, возводить социальную инфраструктуру;

на апартаменты невозможно получить субсидии и льготы по услугам ЖКХ, так как они являются нежилым помещением.

О разработке нового законопроекта про апартаменты стало известно в середине января 2021 года. Пока рано говорить о сроках принятия документа, так как он проходит рабочие группы и комиссии. Более того, апартаменты не приравняют автоматически к жилым помещениям. Для этого будет нужно признать безопасность проживания в апартаментах. О том, как будет подтверждаться безопасность, пока не сообщается.

Полный текст нового законопроекта пока не обнародован. Прежде чем вынести документ на рассмотрение в Госдуму, его опубликуют на федеральном портале проектов нормативных актов. Все желающие смогут принять участие в общественном обсуждении, представить свои дополнения и предложения по проекту. После этого документ направят на экспертизу.

Можно ли прописаться в апартаментах по новому закону в 2021 году

22 января 2021 года прошла первая рабочая группа по обсуждению законопроекта про апартаменты. Как сообщил представитель Совета Федераций сенатор Олег Мельниченко, после изменения статуса апартаментов в них можно будет прописаться. Следовательно, для регистрации в апартаментах потребуется признать их безопасными для проживания, получить статус жилого помещения.

Тарифы на ЖКХ в апартаментах по новому закону в 2021 году

Тарифы на услуги ЖКХ для апартаментов определяются как для нежилых помещений. Это означает следующее:

государство не участвует в сдерживании цен на тарифы;

предельные индексы повышения цен на ЖКХ не распространяются на апартаменты;

владельцы апартаментов не могут получить скидки, субсидии и льготы при оплате коммунальных услуг.

Как сообщают авторы законопроекта, право на льготы и субсидии по услугам ЖКХ не возникнет, даже если апартаменты признают жилым помещением.

Чем будут отличаться апартаменты от квартир с 2021 года

На данный момент известны следующие нововведения, которые появятся в правовом статусе апартаментов после принятия закона:

в ЖК РФ появится понятие “многофункциональное здание”, в котором могут размещаться апартаменты;

для апартаментов вводится понятие “жилое помещение второго класса”, причем для них будет разработано отдельное правовое регулирование;

право на прописку в апартаментах не возникнет автоматически, так как придется подтверждать их безопасность и признавать жилым помещением.

Отличия между апартаментами и квартиры в части благоустройства и обеспечения социальной инфраструктурой останутся. Сейчас преимуществом апартаментов является достаточно низкая цена на них. Но после принятия закона ожидается повышение рыночных цен на 10-30%, а риелторы уже сейчас фиксируют резкое увеличение спроса на апартаменты.

Еще раз о главном из закона об апартаментах:

в апартаментах можно будет регистрироваться;

на апартаменты не будут распространяться субсидии, льготные кредиты, государственные жилищные программы;

плата за ЖКХ будет взиматься как с нежилых помещений (выше, чем в обычных квартирах).

Дополнительный расход — земельный налог

Для целей строительства дома застройщик, как правило, берет землю в аренду у государства. В некоторых случаях, строительство может осуществляться и на частной земле. После завершения строительства участок может быть либо передан в общую собственность жильцов дома, либо продолжит находиться в аренде.

Собственники земельных участков в России обязаны платить земельный налог.

С 1 января 2015 года, собственники помещений в многоквартирных домах освобождаются от земельного налога (статья 389 часть 2 пункт б) Налогового кодекса РФ). Применительно к апартаментам, такой льготы не существует.

Поэтому если земельный участок под апарт-отелем выкуплен в собственность (также за счет собственников апартаментов), земельный налог с него будет начислен по коммерческим ставкам. Более подробно о них вы можете прочитать в статье, посвященной налогообложению апартаментов.

Если же участок не передан в собственность, арендная плата за него также ляжет на плечи собственников апартаментов.

Хорошие новости: не надо платить взнос за капремонт

И все-таки, по одному пункту расходов собственник апартаментов находится в более выгодном положении, чем владелец квартиры. С недавнего времени с каждой квартиры взимается обязательный взнос на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома. Он может перечисляться как в централизованный фонд, так и учитываться на отдельном счете этого дома.

Однако этот взнос установлен только для многоквартирных жилых домов. В соответствии со статьями 169 и 171 Жилищного кодекса РФ, его уплачивают:

  • собственники жилых помещений (квартир); а также
  • собственники нежилых помещений в многоквартирном доме.

Поскольку апарт-отель многоквартирным домом не является, владельцы апартаментов не уплачивают взнос на капитальный ремонт.

Перед выгодной покупкой апартаментов стоит оценить будущую сумму коммунальных платежей. Не исключено, что предложенная застройщиком выгодная цена в итоге окажется не такой привлекательной.

Источники

  • https://journal.tinkoff.ru/apartment/
  • https://www.metrium.ru/news/detail/vsya-pravda-ob-apartamentakh-vo-skolko-oboydetsya-kommunalka-nalog-i-ipoteka/
  • https://aif.ru/realty/utilities/naskolko_dorogaya_kommunalka_v_apartamentah
  • https://www.9111.ru/questions/7777777771184034/
  • https://fz214fz.ru/dolshiku/kvartplata-apartamenty

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: