Какие риски покупки квартиры у юридического лица: нюансы и особенности

Содержание
  1. Покупка квартиры у юридического лица
  2. Особенности покупки
  3. Этапы покупки
  4. Как купить квартиру у юридического лица – особенности сделки
  5. Покупка квартиры у юридического лица на первичном рынке
  6. Покупка квартиры у юридического лица на вторичном рынке
  7. Как обезопасить себя
  8. Покупка квартиры у юридического лица на этапе строительства дома
  9. Как обезопасить себя
  10. Покупка квартиры у юридического лица с привлечением ипотеки
  11. Порядок оформления сделки
  12. Документы
  13. Расходы
  14. Сроки
  15. Договор купли продажи квартиры между физическим и юридическим лицом (образец)
  16. Правила составления договора
  17. Оплата по договору купли-продажи квартиры с юрлицом
  18. Когда и для чего необходимо решение учредителей?
  19. Коллективное
  20. Единственного учредителя
  21. Распространенные варианты мошенничества
  22. Как снять риски ?
  23. Нюансы сделки
  24. Какие документы необходимо проверить?
  25. На что стоит обратить внимание?
  26. Плюсы
  27. Минусы
  28. Процедура сделки
  29. Налоговый и бухгалтерский учет
  30. Бухучёт
  31. Вопросы-ответы

Покупка квартиры у юридического лица

Представитель юридического лица, имеющий полномочия на сделку, должен предоставить покупателю полный пакет документов, идентифицирующий само юридическое лицо и полномочия ее исполнительного органа, а так же документы, подтверждающие регистрацию права собственности на объект недвижимости.

Особенности покупки

Если стоимость квартиры превышает 25% от размера активов предприятия, то такая операция считается крупной, и для ее совершения потребуется разрешение от совладельцев и акционеров компании. Согласие не требуется, если единственный учредитель ООО является ее руководителем. Разрешение оформляется в письменном виде. Форма документа зависит от типа собственности организации. Это может быть протокол собрания учредителей, заседания акционеров или решение совета директоров.

Организации, которые покупают недвижимость у граждан, как правило, тщательно проверяют все правоустанавливающие документы, историю перепродаж и наличие прописанных в жилплощади, в то числе несовершеннолетних.

Часто компании и организации покупают квартиры у физ. лиц, чтобы изменить их статус и открыть офис. В подобных случаях представители фирм внимательно анализируют, была ли в помещении перепланировка и насколько она законная.

Предприятие-покупатель платит за регистрацию права собственности госпошлину в размере 22 тыс. руб. Продавец, если недвижимость была в его владении менее 3-5 лет, обязан выплатить налог на доходы – 13% от стоимости.

У физических и юридических лиц разный порядок налогообложения. На величину налогов для предприятий влияет статус недвижимости: жилой или нежилой.

Жилплощадь, купленная фирмой, учредителями которой являются два и более человека, будет состоять в долевой собственности. Размеры долевого участия устанавливаются в соответствии с величиной вложений в уставной капитал предприятия. Ограничений правоспособности в таких ситуациях нет. Другие варианты распределения долей и права дальнейшего распоряжения имуществом принимаются отдельными решениями акционеров компании.

Если принимается решение о приобретении квартиры от имени юр. лица, то желательно, чтобы владелец был единственным учредителем и имел право выполнять все необходимые операции с имуществом организации. Оптимальная правовая форма для подобных случаев – ООО.

Этапы покупки

Сделки с недвижимостью осуществляется по следующему алгоритму:

  1. Формирование всех условий будущего соглашения.
  2. Составление и подписание предварительного договора (при необходимости).
  3. Составление и подписание основного договора купли-продажи (ДКП).
  4. Прохождение процедуры госрегистрации перехода права собственности.
  5. Расчет по сделке.
  6. Подписание акта приема-передачи.

Как купить квартиру у юридического лица – особенности сделки

Процедура приобретения квартиры у юридического лица требует особой подготовки и большего объема документов для проверки. В процессе такой сделки происходит отчуждение актива, находящегося на балансе компании. Этот актив (квартира) может принадлежать юридическому лицу:

  1. на основании права собственности (если квартира в готовом доме
  2. на основании права требования (если квартира в строящемся доме).

В первом случае квартира будет продаваться по Договору купли-продажи. Условия договора с юрлицом принципиально не отличаются от условий сделки с физлицом (подробнее об условиях – см. по ссылке в Глоссарии). Только подпись представителя юрлица в договоре заверяется еще и печатью организации.

Во втором случае компания будет продавать квартиру по Договору уступки прав требования (подробнее – см. по ссылке в Глоссарии). При этом само наличие этого права требования у компании может быть под вопросом. Например, в случае, когда квартиру продает компания-подрядчик, оформившая себе ряд квартир в строящемся доме взаимозачетом за свои услуги Застройщику, но не по Договору долевого участия (ДДУ), а по Инвестиционному договору.

Риск Покупателя в этом случае возрастает, так как он покупает здесь неподтвержденное (незарегистрированное) право требования юрлица к Застройщику на передачу ему квартиры в новом доме.

Вообще, при покупке жилья у юридического лица нужны не только риэлтерские навыки, но еще и некоторые знания в корпоративном праве. Поэтому здесь сложно обойтись без дополнительной консультации юриста.

Покупка квартиры у юридического лица на первичном рынке

Здесь правом требования на квартиру в строящемся доме может обладать (помимо Застройщика) любая компания, которая является соинвестором строительства. Для этого у нее должен быть заключен с Застройщиком договор, по которому Застройщик уступает этой компании права на одну или несколько квартир в новостройке.

Для Покупателя здесь важно – на основании какого именно договора компания получила свои права на квадратные метры. Варианта здесь два:

  1. на основании Договора долевого участия (ДДУ)
  2. на основании любого другого договора (например, инвестиционного).

Если компания владеет квартирой на основании Договора долевого участия (ДДУ), то ее право требования должно быть зарегистрировано в Росреестре. И здесь сомнений в наличии этого права не возникает. Заказав специальную Выписку из ЕГРН (о зарегистрированных ДДУ – см. по ссылке в Глоссарии), Покупатель может быть уверен, что он покупает квартиру у той компании (организации), которой действительно принадлежит право требования.

Если же компания утверждает, что имеет право требования на квартиру на основании какого-либо другого договора (не ДДУ), то это значит, что ее право государством не зарегистрировано. Оно обусловлено всего лишь договорными отношениями с Застройщиком. И если эти отношения нарушатся (например, между Застройщиком и соинвесторами возник спор), то это право юрлица-соинвестора на квартиру может быть оспорено или аннулировано. Здесь уже Выписка из ЕГРН ничем не поможет, и Покупателю придется изучать основания приобретения права требования на квартиру конкретным юридическим лицом.

Во втором случае риск для Покупателя, очевидно, выше, и без поддержки юриста ему не обойтись. И в обоих случаях сделка с юрлицом на первичном рынке будет происходить путем переуступки права требования.

Покупка квартиры у юридического лица на вторичном рынке

На вторичке право собственности компании на квартиру должно быть зарегистрировано в Росреестре – однозначно. Проверить это Покупатель может самостоятельно, заказав Выписку из ЕГРН (например – здесь).

Далее Покупателю придется, как и в случае сделки с физлицом, изучать историю возникновения прав на квартиру. Но дополнительно понадобится изучить еще и ряд документов о самой компании и ее исполнительных органах (см. ниже – документы).

После этого Покупатель может выходить на подписание Договора купли-продажи квартиры с юридическим лицом. Здесь Покупателю важно помнить, что передача денег за квартиру (как по условиям договора, так и фактически) должна происходить только на расчетный счет компании, а не в руки или на счет ее доверенного лица, которое подписывает договор. В противном случае по иску самой компании или контролирующих органов сделка может быть признана недействительной.

Как обезопасить себя

Минимизировать риски можно несколькими способами:

  • Запросите выписку из ЕГРЮЛ – в реестре содержится информация обо всех зарегистрированных юридических лицах. Порядок получения сведений закреплен в . Информация предоставляется в электронном виде через сайт: www.egrul.nalog.ru/index.html или в бумажном варианте. Второй способ подразумевает оплату пошлины в размере 200 руб.
  • Проверьте доверенность – получить достоверную информацию о полномочиях представителя компании можно только у генерального директора. Существует 3 вида доверенности. Генеральная позволяет совершать любые действия с имуществом. Разовая оформляется только для проведения одной операции. Специальная выдается для представительства в суде. В доверенности должны быть отражены такие полномочия как право на продажу, на получение денежных средств, если расчет проводится наличными, а также на подписание документов.
  • Закажите выписку из ЕГРН для проверки наличия обременений и подтверждения, что недвижимость принадлежит организации, с которой заключается соглашение. Получить сведения можно в электронном виде через сайт: rosreestr.ru/site/ur/poluchit-svedeniya-iz-egrn или в бумажном варианте в отделении Росреестра (). Цена выписки: 300 руб. – в электронном виде; 700 руб. – на бумажном носителе.
  • Проверьте факт процедуры банкротства в отношении юр. лица. Получить данные можно через Единый реестр сведений о банкротстве.

Универсальная защита от любых проблем – оформление титульного страхования, т.е. на случай потери права собственности на купленную квартиру. Цена такого полиса – 1-2% от стоимости недвижимости.

Покупка квартиры у юридического лица на этапе строительства дома

Самое важное отличие подобной сделки – это приобретение не самой квартиры, а права собственности на эту недвижимость.

Подобные сделки, как правило, оформляются договором долевого участия. Рисками при этом выступают не только риск с подделкой документов, но и риск с не завершением строительства, а соответственно не сдачей в эксплуатацию.

В такой ситуации от застройщика необходимо потребовать следующие документы: лицензию, разрешение на проведение строительства, это должно быть разрешение именно на этот объект, а не на иной.

Проектная документация, которая включает в себя информацию о целях проекта, поэтапных сроках реализации, список подрядчиков, которые занимаются строительно-монтажными работами, а также информацию об источниках субсидирования; документы, свидетельствующие о правах владельца на земельный участок, а также заключение Государственной строительной экспертизы.

Самый распространённый риск – это проблемы с правом на земельный участок. При осуществлении строительства застройщик должен владеть землёй на правах собственности либо долгосрочный аренды.

Пристальное внимание необходимо уделить пунктам, в которых указывается:

  • право застройщика поднимать стоимость жилых метров в одностороннем порядке,
  • а также применение больших штрафов при расторжении договора, когда инициатором выступает дольщик, а пункту, в котором говориться о возможности расторгнуть договор в одностороннем порядке, где инициатором выступает застройщик.

После того, как договор подписан, организация-застройщик может выставить требования о внесении различных доплат за оснащение стоянки, облагораживание территории, прилегающей к жилому дому и т.п. мы привели не все риски, которые могут возникнуть при приобретении квартиры в строящемся доме.

А это значит, что заключение такой сделки должно происходить только после тщательной проверки всех документов совместно с юристом. Также рекомендуется до подписания договора осуществить проверку всех платежей.

Как обезопасить себя

Перед тем как заключать договор необходимо обратить внимание на следующие моменты:

  • Репутация застройщика – сколько объектов было им сдано, наличие проблем с регистрацией сделок у других покупателей и т.д.
  • Наличие у компании разрешения на строительство, лицензии и проектной документации.
  • В каком состоянии находится строительный объект – ведутся ли работы, и какими темпами.
  • Право на землю – земельный участок, на котором ведется строительство, должен находиться в собственности у застройщика либо в долгосрочной аренде.

Если дом уже достроен, необходимо запросить заключение госстройэкспертизы, которая подтвердит, что объект сдан в эксплуатацию. Желательно проверить и правоустанавливающие документы на собственность. Особое внимание нужно уделить договору. В соглашении обязательно должны быть отражены следующие сведения:

  • планировка, количество комнат, проектная площадь и другие параметры квартиры;
  • степень сдачи жилплощади – черновая, чистовая отделка или «под ключ».
  • ответственность компании за несвоевременную сдачу жилья.
  • способы выхода из ситуации, в случае финансовой несостоятельности застройщика и порядок разрешения других споров.
С 1 июля вступили в силу поправки в . Привычных договоров долевого участия больше не будет. Вместо них введено проектное финансирование с посредником в виде банка. По новой схеме приобретения строящейся недвижимости деньги покупателей не передаются застройщику напрямую, как было раньше, а размещаются на специальном счете в банке, доступ к которому предоставляется после того, как компания сдаст новый объект в эксплуатацию. Такой вариант минимизирует риски, поскольку исключается возможность нецелевого расходования денежных средств и большинство способов мошенничества со стороны застройщиков. В случае банкротства строительная фирма несет ответственность только перед кредиторами, тогда как дольщики смогут получить свои деньги обратно.

Покупка квартиры у юридического лица с привлечением ипотеки

Пожалуй, самый простой и самый надёжный способ приобрести квартиру в ипотеку у юридического лица – это приобретение жилых метров у организации-застройщика, имеющей партнерские отношения с банком.

Преимущество такой сделки – это сведение практически к нулю риска мошенничества, ведь банк перед выдачей кредита осуществляет тщательную проверку компании. Приобрести недвижимость у организации, которая не является партнёром банка, практически нереально.

Проведение сделки на вторичном рынке реально, но пакет документов, вероятнее всего, будут проверяться намного дольше, чем при приобретении таких жилых метров у физического лица.

Подводя итог, хочется отметить, что процесс покупки квартиры у юридического лица потребует от покупателя должной подготовки и осторожности гораздо большей, нежели покупка квартиры у физического лица.

Подобный факт можно объяснить наличием гораздо более широкого спектра тонкостей и нюансов, связанных с документами. Именно поэтому, крайне важно, подыскать себе в помощники хорошего специалиста.

Порядок оформления сделки

При покупке квартиры, принадлежащей юридическому лицу, нужно помнить о том, что передавать деньги в руки какому-либо представителю без должного документарного оформления строго запрещено. В идеальном варианте, средства следует перечислять прямиком на счета компании, чтобы данная операция прошла через банк. Если по какой-то причине это невозможно, то деньги можно выдать доверенному лицу компании, но только после проверки его полномочий и оформления соответствующего акта оплаты (приема-передачи средств). В противном случае сделку можно будет с легкостью оспорить в суде.

Документы

От покупателя обычно требуется только паспорт гражданина РФ. Если в качестве покупателя выступает несовершеннолетнее лицо, то дополнительно понадобится разрешение от органов опеки. Кроме того, если покупатель состоит в браке, может понадобиться согласие супруга/супруги. Оно точно нужно при оформлении ипотечного кредита, однако не всегда нужно при покупке напрямую, без займа.

От юридического лица, с целью его проверки, рекомендуется запросить примерно такой перечень документов:

  • Лицензия застройщика и разрешение на возведение дома (актуально при покупке квартиры на первичном рынке). В данном случае особенно внимательно следует проверить, действительно лицензия выдана той компании, которая выступает в качестве продавца и действительно ли разрешение относится к тому дому, в котором приобретается квартира.
  • Устав компании. В нем нужно проверить, что имеет и не имеет права делать компания, а также кто дает разрешение на те или иные действия. Обычно, для того, чтобы продать квартиру, принадлежащую фирму, требуется разрешение собрания акционеров, директоров и так далее. В такой ситуации протокол такого собрания также нужно требовать и в нем должно быть четко прописано, что разрешение на продажу согласовано.
  • Выписка из ЕГРЮЛ. Этот документ нужен для того, чтобы проверить, что данная компания существует в принципе.
  • Доверенное лицо и документы на него. Обычно сделки по продаже активов компании (а квартира к ним принадлежит в том или ином виде) совершаются при помощи доверенного лица (обычно – директора или одного из директоров, но не всегда). Этот человек подписывает документы, проводит переговоры и так далее. Проверять нужно как его паспорт, так и доверенность. Особенно ту часть, в которой сказано, что имеет или не имеет права делать от лица компании данный человек.
В зависимости от ситуации может потребоваться проверка и других бумаг (например, документов на право собственности на земельный участок, где происходит строительство дома). Конкретный перечень бумаг сможет определить только опытный юрист.

Расходы

Расходы на такую сделку идентичны тем, которые возникают при покупке квартиры у физического лица:

  • Стоимость жилья: договорная или на основании отчета об оценке.
  • Оплата услуг нотариуса за заверение договора: от 2 тысяч рублей и выше, в зависимости от цены квартиры, региона проживания и многих других факторов.
  • Нотариально заверенное согласие супруги: 1-2 тысячи рублей.
  • Оформление права собственности на квартиру: 2 тысячи рублей на 1 собственника.

Сроки

Компания, если она действительно заинтересована в продаже недвижимости, не будет затягивать процедуру оформления. На все действия, начиная от этапа переговоров и заканчивая окончательным заключением сделки, может уйти до 1 недели (чаще 2-3 дня).

Договор купли продажи квартиры между физическим и юридическим лицом (образец)

Правила составления договора

Договор купли-продажи может составлять как компанией-продавцом, так и покупателем. Если в качестве продавца выступает застройщик, у него обычно уже есть все подготовленные типовые формы, в которые лишь нужно внести недостающие данные о клиенте-покупателе. Также составлять договор может нотариус, но это обычно платная услуга. Обсудить данный факт можно на этапе переговоров. В документе обязательно должны быть следующие пункты:

  • Детальная информация о сторонах сделки.
  • Очень подробное описание квартиры, которая продается-покупается. Недостаточно указать адрес. Нужно вписывать площадь (жилую и общую), этажность, количество комнат, стоимость и так далее.
  • Цена квартиры всегда указывается цифрами и прописью.
  • Должны быть права и обязанности сторон, а также действия в случае форс-мажорных обстоятельств.
  • Если это оговорено, могут применяться различные отлагательные условия (например, 50% от стоимости квартиры клиент платит сразу при заключении договора после чего получает возможность оформить право собственности и только после этого заплатить оставшиеся 50%).
  • Дата и подпись. Не допускается оформление договора «задним» числом или, наоборот, подписание его «с прицелом на будущее».

Оплата по договору купли-продажи квартиры с юрлицом

Порядок оплаты договора при покупке квартиры у юридического лица оговаривается в самом договоре. Это может быть либо перечисление денег на счет компании ПЕРЕД подписанием Договора купли-продажи, либо – передача денег через аккредитив уже ПОСЛЕ регистрации перехода права собственности.

По факту передачи денег за квартиру, у Покупателя на руках остается банковская квитанция об оплате со счета физлица на счет указанного юрлица (реквизиты счета юрлица должны совпадать с указанными в договоре).

Когда и для чего необходимо решение учредителей?

Крупная сделка требует дополнительных документов от всех учредителей — решений. Крупная сделка — это:

  • Для общества с ограниченной ответственностью — покупка или отчуждение недвижимости, стоимостью 25% от цены всего имущества фирмы.
  • Для унитарного предприятия — стоимость покупки более 10% уставного фонда фирмы или более 50 тысяч раз размера МРОТ.

Коллективное

Если участников ООО более двух, нужно организовать собрание и составить соответствующий протокол. Он и будет считаться решением.

В документе нужно указать:

  • дату, время начала и окончания собрания;
  • место;
  • повестку;
  • участников;
  • данные об объекте;
  • покупателе;
  • сумму сделки;
  • порядок и срок оплаты.
Правила составления протоколов общих собраний ООО установлены в ст. 181.2 Гражданского кодекса РФ.

Единственного учредителя

Законом не установлена форма данного документа. Его составляют по общим правилам решений для учредителей ООО. Различие: в тексте нужно указать, что участник сделки её одобряет.

Распространенные варианты мошенничества

Зачастую распространены ситуации предоставления уполномоченным лицом подделки разрешений руководящего органа организации или компании (юридического лица) на реализации объекта недвижимости.

Такими документами могут стать протокол собрания учредителей либо письменное согласие учредителей компании, которое оформляется в произвольной форме. Часто к таким методам прибегают для того чтобы лично обогатиться или сэкономить время.

Такие действия могут повлечь признание сделки недействительной. Подобная ситуация возникает при подаче одним или несколькими учредителями исковых заявлений в суд о своём несогласии на продажу объекта недвижимости.

По решению суда, как правило, выносится предписание о возврате денег покупателю. Но, как показывает практика, возврат может затянуться на долгие годы и в итоге вовсе не осуществиться.

Особое внимание стоит уделить доверенности, подтверждающей права доверенного лица подписывать документы по заключаемой сделке. Такая доверенность оформляется либо на проведение конкретной сделки (единоразовая) либо генеральная.

Как уменьшить риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица?

Помимо пристальной проверки всех документов, связанных с проведением сделки, покупателю необходимо найти возможность присутствовать на собрании директоров (участников), на котором принимается решение о продаже данного объекта недвижимости.

В том случае, когда юридическое лицо отказывается предоставить выписку из ЕГРП до совершения сделки, такой документ физическое лицо имеет право получить, направив запрос в Россреестр.

Если в выписке присутствует информация о частой смене собственников интересуемого объекта недвижимости – такой факт должен вызвать настороженность.

Стоит также учесть тот факт, что если компания стала собственником недвижимости недавно, т.е. меньше трёх лет тому назад, такая сделка может быть оспорена в суде.

Если разговор ведётся о вторичном рынке, не позднее 2-3 дней до наступления даты подписания договора необходимо заказать выписку из домовой книги.

Насторожить должен факт регистрации какого-либо лица на данной жилой площади после того как была достигнута договорённость о покупке-продаже.

Как снять риски ?

  • Запросите у юридического лица копию Устава, там прописаны полномочия директора или иного исполнительного органа.
  • Получите сведения о состоянии юридического лица и ее исполнительном органе (директоре) из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц — ЕГРЮЛ . Воспользуйтесь онлайн сервисом налоговой службы — Официальный сайт налоговой службы
  • Изучите полномочия директораисполнительного органа продавать (отчуждать) квартиру
  • Запросите справку о крупности сделки, если квартира стоит более 25% от стоимости активов компании, выясните из Устава есть ли у Директора права на продажу такого дорогого актива.
  • Запросите решение общего собрания учредителей о продаже квартиры, если это отчуждение является крупной сделкой. Из выписки из ЕГРЮЛ сверьте состав участников. Обратите внимание о регистрации изменений в Устав юридического лица.

Для участия в сделке по продажи недвижимого имущества представитель, кроме директора, имеющего право представлять интересы юридического лица без доверенности, должен иметь :

  • действующую Доверенность от нотариуса,
  • копии уставных документов
  • решение общего собрания участников(учредителей) или решение единственного участника, при необходимости
  • и свежую выписку из ЕГРЮЛ.

Не лишним будет посетить сайт Федеральной службы судебных приставов, для выяснения открытых исполнительных производств в отношении юридического лица, поскольку в этом случае велика вероятность наложения ареста на квартиру.

Нюансы сделки

Желательно приобретать недвижимость, находящуюся в собственности более трёх лет.

Именно этот срок установлен для оспаривания сделок с недвижимостью.

Это значит, что если квартира была приобретена юридическим лицом с нарушениями, то предыдущий владелец в течение этого времени сможет оспорить правомерность сделки.

Не обязательным, но не менее важным может стать изучение выписки из домовой книги. Этот документ позволит узнать обо всех лицах, зарегистрированных в этой квартире. Если в этой недвижимости прописаны несовершеннолетние лица, требуйте у продавца разрешение, выданное органом опеки и попечительства. При его отсутствии сделка будет считаться недействительной.

В идеальном варианте на момент продажи в квартире никто не должен быть прописан. Если такой возможности нет, то в договоре нужно указать сроки в течение которых, эти лица будут выписаны.

Для гарантии выписки можно разбить сумму выплаты за квартиру на две части. Первая вносится в момент подписания договора, а вторая после выписки лиц, имеющих прописку в этой квартире.

Какие документы необходимо проверить?

Для того чтобы удачно осуществить сделку по покупке квартиры у юр. лица и минимизировать риски, покупатель должен проверить у продавца наличие ряда документов:

  1. Выписка из ЕГРН.

    С помощью этого документа можно узнать не только адрес и площадь недвижимости, но и посмотреть сведения о правообладателях, проверить наличие арестов и обременений на объект.

  2. Правоустанавливающие документы юридического лица.

    С их помощью можно узнать о наличии полномочий на продажу недвижимости у лица, которое будет ставить подписи при совершении сделки.

  3. Документы на согласование сделки по купле-продаже объекта (итог собрания учредителей).
  4. Документы на квартиру, доказывающие право собственности (договор купли-продажи).
  5. Свидетельство о праве собственности.
  6. Паспорт на квартиру из кадастровой палаты.
  7. Все документы, подтверждающие законность приобретения квартиры от прошлого владельца.

На что стоит обратить внимание?

Каждая сделка проходит индивидуально и имеет свои особенности.

Особенности сделок с недвижимостью:

  • если вы приобретаете квартиру в новостройке или строящемся доме, есть риски с махинациями с документами, а так же вероятность не завершения строительства (риски и проверка квартиры в новостройке
  • если квартира уже готова, нужно запросить заключение госстройэкспертизы (чтобы убедиться, что дом сдан), а так же документы на собственность;
  • если дом находится на стадии постройки, в первую очередь нужно проверить наличие договора на длительную аренду или покупку земли и разрешение на строительство;
  • при приобретении вторичной недвижимости, помимо проверки документов на собственность, нужно проверить наличие документов, подтверждающих законность перехода прав собственности от предыдущего хозяина юр.лицу.
Покупка жилья у юридического лица в ипотеку – наиболее безопасный способ приобретения.

Чаще всего, юр.лицо, продающее квартиры в ипотеку, заключило партнерский договор с банком, а если его нет, то банк по своим каналам тщательно проверяет фирму-продавца, поэтому риск при такой покупке сводится к минимуму.

Покупка квартиры несёт за собой не только радость от нового имущества, но и риски стать жертвой мошенничества и недобросовестного продавца. Перед оформлением сделки нужно проверить квартиру на юридическую чистоту и сверить информацию через Росреестр. Так вы сможете убедиться в чистоте объекта и продавца самостоятельно. Читайте также материалы наших специалистов, о том, чем опасна покупка квартиры:
  • по переуступке прав
  • менее 3 лет в собственности.

Плюсы

Покупка и последующее оформление квартиры на юр. лицо обеспечивает следующие преимущества:

  • Оформление недвижимости на компанию выгодно, если она стоит на упрощенной системе налогообложения (УСН).
  • Снижается риск потери квартиры в результате семейных споров, раздела имущества, судебных исков по долговым обязательствам и т.д.
  • Минимум рисков в процессе взаиморасчетов – передача средств осуществляется по установленным правилам и оформляется соответствующими бухгалтерскими документами.
  • Учредитель несет ответственность за недвижимость по претензиям кредиторов только в рамках своей доли уставного капитала.
  • Владение объектом коммерческой собственности – хорошая возможность пополнить оборотный капитал компании на внушительную сумму.
  • При покупке юр. лицом жилплощади в кредит процентная ставка более низкая, чем при потребительском кредитовании. Соглашение заключается на длительный срок – до 15 лет. Разрабатывается удобный график платежей. Юр. лица могут увеличить расходную часть оборотных средств за счет включения всех платежей, связанных с оформлением и обслуживанием кредита, что позволит снизить размер налогов.
  • Возможность оформить рассрочку, если фирма покупает помещение у застройщика, при условии, что первый платеж составит более 50% от общей стоимости. Период действия подобных соглашений – 3 года. Кроме этого покупатель экономит на оформлении залога, оценке имущества и расходах на страховании.

Минусы

Кроме положительных моментов приобретение жилплощади юр. лицом влечет за собой определенные минусы:

  • Большая вероятность потери недвижимости в случае закрытия фирмы. Квартира может быть выставлена на торги, если компания признается банкротом, и ее имущество продается. В результате торгов собственность, как правило, реализуется за меньшую цену, чем ее реальная рыночная стоимость.
  • Для регистрации сделки нужно подготовить более объемный пакет документов, чем при стандартных операциях с недвижимостью между частными лицами.
  • Более высокая налоговая ставка на купленную квартиру, которую планируется использовать в инвестиционных целях.
  • При покупке помещения в рассрочку у застройщика, право собственности сохраняется за продавцом до момента полного погашения задолженности.

Чтобы избежать негативных явлений при покупке недвижимости и снизить любые риски, связанные с отчуждением квартир, желательно пользоваться услугами квалифицированных юристов.

Процедура сделки

  • Подписание Договора купли-продажи
  • Подписание Акта приема-передачи
  • Подача заявление в Росреестр о переводе права от Продавца и регистрации права от Покупателя
  • Оплата государственной пошлины.
  • Оплаты цены за квартиру и получение документов подтверждающих оплату.

Налоговый и бухгалтерский учет

Дата признания доходов — день передачи недвижимого имущества по передаточному акту или иному документу, то есть, в тот же день, когда начисляют НДС.

Дата регистрации права собственности покупателя для налогового учета значения не имеет.

С первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором был подписан акт приёма-передачи, нужно не начислять амортизацию, если её начисляли линейным методом (п. 5 ст. 259.1 НК РФ). При нелинейном методе при продаже объекта суммарный баланс соответствующей амортизационной группы уменьшается на его остаточную стоимость (п. 10 ст. 259.2 НК РФ.)

Бухучёт

Согласно п. 1 статьи 551 ГК РФ процесс перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи нужно зарегистрировать. В п.2 статьи 223 ГК РФ сказано, что право собственности покупатель получает с момента регистрации.

Статья 223 ГК РФ. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

  1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
  2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

    Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Обычно, юрлицо-продавец передаёт физлицу-покупателю недвижимость по акту приёма-передаче, затем покупатель регистрирует право собственности. Для бухгалтерии организации важно не пропустить момент и списать объект недвижимость с бухгалтерского учета.

Как сказано в , организация, передающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна списать его с бухгалтерского учета в момент фактического выбытия. То есть независимо от факта государственной регистрации прав собственности.

Выручку нужно отразить в бухучете только после того, как покупатель получит право собственности на недвижимость.

Тогда же нужно отразить расход в размере остаточной стоимости объекта. До этого момента выбывший объект будет «висеть» на счете 45 «Товары отгруженные» (отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости»).

Вопросы-ответы

  1. Я на этапе покупки квартиры у юрлица. Куда переводить деньги или лучше отдать наличными?

    Деньги за недвижимость нужно отдавать только в кассу организации или переводить на счёт.

  2. У моей компании упрощённая система налогообложения. Продаём нежилое здание. Мне всё равно нужно платить налог на имущество?

    Налог на имущество должны платить все юрлица. Он не зависит от режима налогообложения компании.

  3. Собираюсь покупать квартиру у юрлица. Как узнать, не прописаны ли там посторонние и все ли счета за ЖКХ оплачены?

    Обратитесь в Управляющую компанию жилого дома, вам предоставят соответствующую справку.

Источники

  • https://exspertrieltor.ru/2016/04/14/pokupka-kvartiryi-u-yuridicheskkogo-litsa/
  • http://law-divorce.ru/pokupka-kvartiry-na-yuridicheskoe-litso-plyusy-i-minusy/
  • https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/pokupka-kvartiry-u-yuridicheskogo-lica/
  • http://law-divorce.ru/riski-pokupatelya-pri-pokupke-kvartiry-u-yuridicheskogo-litsa/
  • https://iuristonline.ru/zhilishnie_prava/riski-pokupki-kvartiry-u-yuridicheskogo-lica.html
  • https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-u-yuridicheskogo-litsa/
  • https://urist.expert/nedvizhimost/sdelki-s-ned/pokupka-prodazha/s-uchastiem-yuridicheskih-lic.html
  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/u-yur-lica.html
  • https://urist.expert/kvartira/pokupka_kv/riski-i-proverka/sdelka-s-juridicheskim-licom.html

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: