Какое здание может считаться новостройкой?

Содержание
  1. К какому типу причислить квартиры в новостройках
  2. Какой объект будет считаться новостройкой
  3. Почему так важен статус квартиры
  4. Сколько лет дом считается первичным жильем согласно требованиям банков?
  5. На каких условиях выдаются кредитные займы и где самые выгодные?
  6. Какие нужны документы для приобретения новой квартиры с помощью ссуды?
  7. Все ли финансовые учреждения идут навстречу?
  8. Новостройка или «вторичка» — как определить к какой категории относится жилье
  9. В чем разница ипотеки на новостройку и вторичку
  10. На каком этапе строительства лучше покупать жилье
  11. Сдача новостройки в эксплуатацию: что нужно знать покупателю
  12. Покупка и продажа недвижимости в Санкт-Петербурге
  13. Права дольщика защищены не только договором, но и законом
  14. Нет риска «двойной» продажи
  15. Дольщики не останутся ни с чем в случае банкротства застройщика
  16. Застройщик несёт ответсвенность за просрочку
  17. Дольщик получит квартиру, которую ему обещали
  18. Закон упорядочил жилищную отрасль
  19. Правовое регулирование
  20. Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция
  21. Что такое счет эскроу
  22. Схема покупки недвижимости
  23. Можно ли купить квартиру в 2021 году без счета эскроу
  24. Как проверить застройщика

К какому типу причислить квартиры в новостройках

Казалось бы, нет ничего проще, чем посчитать недвижимость, реализуемую непосредственно застройщиком. Но жилье, чаще всего, продаётся ещё в процессе строительства объекта. Продают его владельцы, купившие это жильё раньше.

Эксперты из сферы недвижимости сошлись на том, что причислять объект к первичному либо вторичному следует по юридическому статусу. По их мнению, к первичному жилью относятся квартиры, которые продают застройщики по договору купли-продажи либо долевого участия. Однако когда владелец перепродает недвижимость в недостроенном здании, при неоформленном праве на собственность, это жилье считается первичным. При оформлении права на собственность, недвижимость попадает в разряд вторичного жилья.

Какой объект будет считаться новостройкой

Ситуацию, когда в новопостроенном здании продано практически все жильё, за исключением нескольких квартир, каждый аналитик может рассматривать на своё усмотрение. В зависимости от количества оставшихся невыкупленных квартир и срока, когда дом был сдан в эксплуатацию.

Что касается реконструируемых зданий, то вряд ли можно назвать первичным жилье, в котором владелец провёл ремонт, хоть оно и смотрится как новое. Тем не менее, некоторые аналитики относят такое жилье к новостройкам. Они считают необходимым брать во внимание изменение числа квартир, наличие записи в реестре и кадастровый номер. При отрицательном ответе жилье будет считаться вторичным.

Почему так важен статус квартиры

Информация о том, к какому разряду относится жилье, на самом деле имеет немалое значение. Именно она помогает определить цену на недвижимость и начало нового строительства объектов. Вообще-то не вся недвижимость на рынке первичного жилья является действительно первичной. Потребители же рассуждают проще. Они полагают, новостройка – это тот вид жилья, который возможно купить недорого, но впоследствии он возрастет в цене.

Получается, что строгих примеров, относящих жилье к тому или другому типу, нет. Также нет определения, когда следует считать новостройку выставленной на продажу.

Сколько лет дом считается первичным жильем согласно требованиям банков?

Первичным жильем квартира считается только в том случае, если в ЕГРН еще нет никаких записей о правообладании. Таким образом, если застройщик уже достроил дом и зарегистрировал свои права на него, дом, даже фактически абсолютно новый, все равно переходит в категорию вторичного жилья.

Таким образом, невозможно сказать, сколько лет дом считается новостройкой, потому как в разных ситуациях это может быть от одного месяца до десяти и больше лет.

Первичное жилье является таковым только до ввода в эксплуатацию, т.к. с этого момента право собственности регистрируется на компанию и жилье в доме становится вторичным.

Банки предъявляют к новостройкам следующие требования:

  1. Компания-застройщик была аккредитована банком. В противном случае у банка нет никакой уверенности, что дом будет достроен и успешно сдан в эксплуатацию, а значит, ипотечный займ в неаккредитованном доме не выдадут.

    Аккредитация и кредитование строительства дома происходит в разных банках по-разному, но часто этот этап наступает лишь после определенных отчетностей: например, крупные банки готовы кредитовать и аккредитовать надежных застройщиков на этапе котлована, а вот банки поменьше (или в том случае, если застройщик пока не приобрел твердую репутацию) готовы аккредитовать дом лишь на этапе постройки второго-третьего этажа.

    Например, ДельтаКредит аккредитовывает застройщика только после 20% готовности здания, если возводимое здание выше четырех этажей.

  2. В банках также существует условие, согласно которому компания-застройщик, еще не получившая аккредитацию от банка, должна в течение последних пяти лет построить и сдать не менее 50 тыс. кв. метров. Благодаря таким требованиям банк может быть уверен, что у аккредитованного застройщика имеется опыт в сфере недвижимости.

Помимо этого к первичному жилью имеется ряд стандартных требований, которые тоже нужно учитывать заемщику:

  • Кухня и санузел должны находиться отдельно от остальных квартир.
  • В доме должно присутствовать подключение к газовому, электрическому и водоснабжению, причем водоснабжение должно быть не только на кухне, но и в санузле.
  • Для квартир, находящихся на самых верхних этажах, выдвигается особое требование – крыша должна быть ровной и без повреждений. Также в квартире должны быть в полностью исправном состоянии все двери, окна и сантехническое оборудование.
  • У дома должен быть крепкий фундамент:
    1. цементный;
    2. каменный;
    3. кирпичный.
  • По причине значительных рисков для банка, запрещается оформлять в качестве собственника приобретаемого жилья несовершеннолетних детей.
Если квартира полностью подходит под вышеуказанное описание — компания аккредитована, у квартиры нет правообладателя и она в отличном состоянии, — жилье будет одобрено.

На каких условиях выдаются кредитные займы и где самые выгодные?

Первичное жилье подразумевает высокие риски: застройщику может не хватить финансирования, чтобы достроить дом, или он может попросту перестать исполнять свои обязанности, дом может не пройти аттестацию гос. органами и так далее.

Из-за этого условия к такому виду ипотечного займа иногда бывают жесткими:

  1. Первоначальный взнос, как правило, держится на уровне 15-20% от стоимости квартиры.
  2. Высокая процентная ставка — от 9,1% годовых в ВТБ-24 и Банке Москвы, средняя банковская ставка по регионам России — от 11,2% годовых.
  3. К документам, подтверждающим платежеспособность заемщика, банк предъявит особенные условия по сравнению с ипотекой на вторичное жилье — общий рабочий стаж заемщика должен быть от трех до шести лет, в зависимости от банка, принимаются только официальные справки о доходах по форме 2-НДФЛ.
  4. Максимальная сумма займа, как правило, не превышает 30 млн рублей.
  5. Заемщик должен быть, во-первых, гражданином России, во-вторых, должен быть прописан в том же регионе, где зарегистрировано отделение банка и где находится приобретаемое первичное жилье.
  6. В связи с высоким качеством нового жилья, а также благодаря новым методам аттестации построек, банки уверены, что даже спустя 30-50 лет данное жилье не обветшает. В результате максимальный срок кредитования редко опускается ниже 30 лет.

Какие нужны документы для приобретения новой квартиры с помощью ссуды?

Необходимо отдельно отметить, что перечисленные ниже документы — не все, что может потребовать банк. Это лишь основной список; в зависимости от сложившейся ситуации могут потребоваться дополнительные бумаги. Именно поэтому заемщику рекомендуется перед сбором документов и подачей первичной заявки прийти к сотрудникам банка за консультацией.

Они в индивидуальном порядке подскажут и помогут, какие еще документы могут понадобиться, а также помогут определиться с наиболее выгодной ипотечной программой.

  1. Первичная заявка на получение ипотеки. Ее можно заполнить сразу в отделении, а можно послать через личный кабинет на официальном сайте банка. Неопытным в ипотечном кредитовании заемщикам желательно заполнять ее в отделении выбранного банка, т.к. сотрудники проконсультируют по основным вопросам и не дадут совершить какие-либо ошибки.
  2. Оригинал и копию внутреннего паспорта РФ; после того, как сотрудники увидят оригинал документа, его возвращают заемщику, а копию вместе с остальными документами отправляют на рассмотрение.
    Внимание: предоставить паспорт обязан не только заемщик, но и другие участники сделки — поручители и созаемщики, если таковые имеются.
  3. Если заемщик имеет супруга, он автоматически становится созаемщиком. Более того, необходимо предоставить банку оригинал свидетельства о заключении брака, а также нотариально заверенное согласие супруга на приобретение жилья в ипотеку. Согласие составляется и заверяется сразу у нотариуса (расходы на процедуру составят примерно 1000 рублей); свидетельство о заключении брака можно забрать в ЗАГСе.
  4. Документы, подтверждающие платежеспособность: справка о доходах по форме 2-НДФЛ, копия трудовой книжки с записью об общем рабочем стаже не менее трех лет (в зависимости от требований банка); часто дополнительным условием является рабочий стаж на последней вакантной должности не менее шести месяцев. Справку 2-НДФЛ, а также копию трудовой книжки выдают и сразу же заверяют в бухгалтерии компании работодателя.

    В некоторых ситуациях у заемщика имеется высокий доход, но он неофициальный. В таком случае первичное жилье можно приобрести по программе «Ипотека по двум документам» — нужно будет лишь заполнить справку по форме банка. Однако ипотечные условия в таком случае заметно ужесточаются.

  5. Если первичное жилье приобретается по программам, подразумевающим оформление в залог уже имеющейся у заемщика недвижимости, в банковское отделение нужно принести залоговые документы. Их оформляют в Росреестре, в отделении ЕГРН.
  6. В некоторых исключительных ситуациях от заемщика потребуются документы, указывающие на полную дееспособность и вменяемость клиента. В качестве такого документа принимается справка об отсутствии постановки на учет. Ее можно получить в психоневрологическом и наркологическом диспансерах; данные полномочные учреждения легко найти в любом более или менее крупном городе (от 40 тысяч населения);
  7. Выписка со счета, чек об аренде банковской ячейки или иной другой документ, указывающий на наличие у заемщика денежных средств для передачи первого взноса.
    Если заемщик хочет значительно повысить свои шансы на одобрение кредита, для подтверждения наличия денег лучше всего использовать выписку со счета, зарегистрированного в банке-кредиторе.

    В таком случае банк будет точно уверен в отсутствии подлога, в серьезности намерений заемщика и его лояльности к банку.

  8. Если заемщиком или созаемщиком является мужчина, возраст которого не перешел отметку в 27 лет, банк потребует военный билет. Данный документ выдается в канцелярии военного комиссариата по месту жительства заемщика.

Помимо этого стоит отметить: если заемщик является зарплатным клиентом банка-кредитора, ему обычно подразумевается преференция в виде сниженной процентной ставки; к тому же таким клиентам чаще одобряют ипотечные займы. Более того, шансы и преференции увеличиваются еще больше, если заемщик согласится оформить комплексное страхование в банке-кредиторе.

Все ли финансовые учреждения идут навстречу?

На данный момент ипотечные программы, ориентированные на первично жилье, предоставляют практически все крупные и средние банки. Однако, существует целый ряд банковских организаций, выдающих ипотеку только на вторичное жилье

Так происходит по двум причинам:

  1. Крупные, зарекомендовавшие себя застройщики обычно стараются сотрудничать с такими же крупными банками — Сбербанком, ВТБ-24 и так далее. В результате «маленьким» банкам остаются доступными только новые компании-застройщики, еще не имеющие значительной репутацией на рынке недвижимости.

    Это значит, что, аккредитовав и тем более инвестировав в их проект деньги, банк может стать банкротом, ведь нет совершенно никаких гарантий о добропорядочности и финансовой благополучности застройщика.

  2. Очень часто партнерские соглашения застройщики соглашают только с теми банками, кто согласился инвестировать в их проект деньги — порой компании обладают настолько весомой репутацией, что они заключают соглашения только с банками, кредитовавшими их еще на этапе котлована. У небольших банковских организаций зачастую просто нет стольких денежных средств, чтобы кредитовать строительство.

Поэтому за первичным жильем заемщикам рекомендуется обращаться в первую очередь к крупным банковским организациям к:

  • Сбербанку;
  • Альфа-Банку;
  • ВТБ-24;
  • Россельхозбанку и так далее.

Как видим, выбирать, где самые низкие ставки и проценты банков по ипотеке на новостройки и иное первичное жилье, только вам.

Средние условия кредитования в крупных банках выглядят следующим образом:

  1. Минимальный первоначальный взнос — 15% от стоимости выбранной квартиры.
  2. Процентная ставка — от 9,1% годовых.
  3. Максимальная сумма займа — от 30 млн до 100 млн рублей (в зависимости от политики и масштаба банка).
  4. Срок кредитования чаще всего — до 30 лет.

Более того, крупные банки зачастую предлагают гибкие условия: возможно субсидирование от застройщика, привлечение сертификата о получении жилищной субсидии, использование материнского капитала и так далее.

Получение ипотечного займа на первичное жилье в целом мало отличается от ипотеки на вторичное жилье.

Просто в первом случае сделка заключается между застройщиком, банком и клиентом, а во втором — между владельцем собственности, банком и заемщиком. Однако, условия кредитования этих двух видов ипотеки отличаются, поэтому заемщику перед подачей документов и первичной заявки необходимо обстоятельно обдумать все плюсы и минусы такого вида ипотечного кредитования.

Важно знать все нюансы ипотеки на новостройку, а именно порядок действий при покупке квартиры и правила оформления в собственность.

Если заемщику важнее всего «свежесть» дома, современный архитектурный стиль и наличие хорошей дворовой инфраструктуры, первичное жилье подходит идеально. В остальных случаях, возможно, стоит обратить внимание на вторичное жилье.

Новостройка или «вторичка» — как определить к какой категории относится жилье

Если физическое лицо продает квартиру в еще строящемся доме по договору о переуступке прав, т. е. право собственности на квартиру не оформлено, то данное жилье относится к первичному рынку. Как только получено право собственности – квартира автоматически переходит в категорию вторичного жилья.

В чем разница ипотеки на новостройку и вторичку

Для начала нужно уяснить, что под первичным жильем подразумеваются те квартиры, права собственности на которые пока ни у кого нет. По факту — это та же продажа жилья, которое существует только на бумаге даже несмотря на то, что уже начало строиться. После того, как дом вводится в эксплуатацию, покупатель, он же дольщик, регистрирует на нее право собственности, и уже с момента получения им свидетельства о госрегистрации права собственности, юридически статус квартиры меняется на «вторичное жилье». Итак, с первой частью вопроса все стало более или менее понятно, теперь попробуем разобраться в тонкостях ипотеки. С чего нужно начать и по каким критериям определить для себя более подходящий вариант — стоит ли брать кредит на квартиру в новостройке или все-таки выгоднее будет обратиться к рынку вторичного жилья? В первую очередь необходимо изначально подходить к данному вопросу трезво, взвешенно и не торопясь. Первым шагом в этом случае должен стать сбор необходимой информации, с этой целью лучшим вариантом станет посещение нескольких банков с целью выяснить, какую именно сумму ипотечного кредита можно получить.

На каком этапе строительства лучше покупать жилье

Еще менее рискованно приобретать квартиру на этапе, когда готовность дома достигает 70-80%. Ценник на квартиры в это время возрастает примерно на 30%, однако, и шансы покупателя пополнить ряды обманутых дольщиков становятся ничтожно малы. Впрочем, процесс сдачи объекта в эксплуатацию тоже может затянуться на несколько месяцев. Как правило, в почти готовом доме все квартиры бывают уже раскуплены, и приобрести жилье можно лишь по договору переуступки. Чем ближе срок ввода объекта в эксплуатацию, тем больше появляется предложений от частных соинвесторов, рискнувших вложить средства в жилье, пока проект проходил «этап котлована».

Сдача новостройки в эксплуатацию: что нужно знать покупателю

Новостройки на высокой стадии готовности прода ются в Санкт-Петербурге довольно активно. Покупатели считают, что почти достроенный дом не несет в себе никакой «скрытой угрозы», в виде внезапного банкротства девелопера или вызывающего настоящую панику долгостроя. Но не все так просто: с виду полностью готовая новостройка на самом деле может оставаться недоступной для проживания.

Покупка и продажа недвижимости в Санкт-Петербурге

С помощью нашего портала Urbanus-spb.ru вы сможете выгодно купить недвижимость или заключить сделку по аренде. У нас вы найдёте квартиры эконом-, комфорт-, бизнес- и премиум-класса. Также у нас на сайте представлены комплексы с апартаментами, которые можно использовать не только, как жильё, но и получать стабильный ежемесячный доход.

Права дольщика защищены не только договором, но и законом

Согласно ст. 3 ФЗ № 214, застройщик имеет право заключать с дольщиками ДДУ только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и госрегистрации права собственности на земельный участок, на котором будет проводиться строительство объекта. «Договор долевого участия — это специальная форма, она унифицирована. Данный договор подлежит государственной регистрации, благодаря чему у дольщика возникает право требовать у застройщика после сдачи дома по акту определённую квартиру», — говорит Константин Барсуков.

По словам специалиста, подобного права у покупателя нет, в случае если он приобретает квартиру в новостройке не по ДДУ. «По ДДУ продаются только объекты незавершенного строительства. Если дом сдан по акту, но право собственности не оформлено, он становится объектом завершённого строительства. Продавать в нём квартиры застройщик может только после оформления собственности. Если застройщик не хочет ждать этого момента, он может предложить покупателям такую схему, как предварительный договор купли-продажи. В рамках него будущие жильцы договариваются с застройщиком о том, что он сначала оформит дом в собственность на себя, после чего обязуется передать квартиру. Но деньги он получает сейчас. Это очень незащищённая форма, довольно высок риск», — заявляет эксперт рынка недвижимости.

 

Нет риска «двойной» продажи

Согласно ст. 4 ФЗ, ДДУ заключается в письменной форме и обязательно проходит процесс государственной регистрации. Это исключает риск того, что нечистый на руку застройщик может продать одну и ту же квартиру несколько раз. «Застройщик регистрирует в Росреестре весь дом: указывает, сколько квартир в нём будет. Дальше он эти условные непостроенные квартиры продаёт по договору долевого участия и регистрирует каждое жилое помещение с указанием будущих владельцев. А вот договор предварительной купли-продажи не регистрируется, соответственно, по нему можно продать одну и ту же квартиру несколько раз», — отмечает специалист.

Дольщики не останутся ни с чем в случае банкротства застройщика

Согласно ст. 13 ФЗ, с момента регистрации ДДУ у всех дольщиков в залоге земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом. Этим они защищены от ситуации, если застройщик будет объявлен банкротом. Новый застройщик будет обязан передать дольщикам положенные им квартиры. «Если кто-то начнет достраивать дом, дольщикам никто не сможет сказать: „Я вас не знаю, до свидания“. Если объект будет решено реализовать с торгов, дольщикам выплатят возмещение», — поясняет специалист по недвижимости.

Застройщик несёт ответсвенность за просрочку

«Договор долевого участия предполагает определённую защиту в том числе и от отсрочек по сдаче дома, — говорит Барсуков. — На застройщика возлагается определённый штраф, который можно легко отсудить. По предварительному договору купли-продажи этого совершенно нет: человек, который по этому договору действует, защищён только самим договором, а не законом».

 

Дольщик получит квартиру, которую ему обещали

ДДУ подразумевает, что у дольщика есть право требовать квартиру, которую он изначально согласовывал с застройщиком. «Договор долевого участия заключается на этапе, когда квартир с конкретным адресом ещё не существует, но он очень чётко прописывает параметры квартиры: этаж, её номер на этаже, строительный номер, метраж. В качестве приложения к договору есть план этажа, на котором отмечена квартира дольщика. Когда дом построен и сдан, дольщику дают определенный пакет документов для оформления квартиры в собственность: в основном это техническая документация по дому, акты о сдаче квартиры. В это же время Росреестр фиксирует, что дом построен, сдан, превратился из объекта незавершенного строительства в объект недвижимости, и уже каждую квартиру вносит в свой кадастр. Когда дольщик обращается с документами в службу госрегистрации, там фиксируют его право на квартиру и выдают выписку из ЕГРН, в которой сказано, что он стал собственником данного жилого помещения», — рассказывает Барсуков.

Закон упорядочил жилищную отрасль

По словам эксперта по недвижимости, до принятия 214-ФЗ рисков было намного больше. «Была масса схем, в том числе и мошеннических. Разрешение на строительство могло быть неправильно оформлено, застройщики часто начинали строительство до его получения. Разрешение иногда покупалось у чиновника-взяточника, в итоге государство признавало его недействительным и принимало решение сносить дом. Сейчас, по сути, единственный риск при покупке жилья в новостройке — это банкротство, когда организация не сможет выполнить взятые на себя обязательства построить дом», — рассказывает Барсуков.

С 1 июля 2018 года стали действовать поправки, которые внесли серьезные изменения в процедуру долевого участия граждан в строительстве. Пока добровольно (а с 1 июля 2019 года — обязательно) средства дольщиков должны храниться на специальных эскроу-счетах. Застройщик сможет получить средства со счёта только после сдачи дома. «По сути, планируется отказаться от долевого строительства как такового: привлекать средства заёмщики будут у банков, а не у покупателей. Правда, сейчас застройщики работают с площадками, которые были получены до этих изменений, поэтому пока действуют по старинке», — поясняет специалист

Правовое регулирование

Покупка квартир в новостройке происходит с опорой на .

Принцип работы счетов эскроу содержится в . Специфика применения таких счетов в долевом строительстве регламентируется в .

Страхование депонированной суммы на эскроу-счете производится Агентством по страхованию вкладов в сумме не более 10 млн р., согласно .

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция

С июля 2019 года большинство застройщиков не смогут получать деньги от дольщиков напрямую. Финансирование застройки многоквартирных домов с прямого сменилось проектным. Что это означает на практике?

Долевое строительство в старой форме просуществовало более 15 лет. Формально преимущества получали обе стороны: застройщикам предоставляли доступ к беспроцентным деньгам от дольщиков, дольщики могли приобрести жилье с существенным дисконтом, если покупали квартиру на стадии котлована. Но на практике такая схема привела не к одному долгострою и тысячам обманутых дольщиков. Созданному в 2017 году компенсационному фонду не удалось принципиально решить проблему с недостроенной недвижимостью.

Теперь дольщики так же могут купить квартиру на котловане, но застройщик увидит эти деньги только после того, как достроит квартиру и отдаст ключи. При этом договоры долевого участия (ДДУ) сохранили свое значение и не исчезли с рынка, поменялась только схема расчетов.

Деньги, которые теперь покупатели платят за недвижимость, не поступают напрямую застройщику, а направляются в банк на специальный счет эскроу.

Что такое счет эскроу

Счет эскроу – это специальный вид счетов в банке. На данный счет дольщики должны перевести деньги за квартиру в новостройке по договору участия в долевом строительстве. Данная сумма будет храниться в банке до тех пор, пока застройщик не сдаст квартиру. До того момента, пока дом не достроен, получить доступ к деньгам застройщик не сможет: ему придется использовать собственные или внешние источники финансирования проекта. Такие счета застройщики могли использовать на добровольных началах с июля 2018 года, а с июля 2019 года – это обязанность застройщиков, а не их право.

В результате снижаются риски для покупателей недвижимости, что застройщик соберет деньги с дольщиков и не закончит объект. Даже если со стройкой возникнут какие-либо проблемы, покупатели смогут забрать свои деньги, получив компенсацию из специального фонда.

При возникновении проблем у банка поводов для беспокойства у дольщиков так же нет: средства на счетах эскроу застрахованы на сумму до 10 млн р.

Схема покупки недвижимости

Схема покупки недвижимости с использованием счета эскроу будет следующая:

  1. Покупатель выбирает квартиру в строящемся доме. Опросы показывают, что покупатели стали больше доверять застройщикам после применения счетов эксроу и больше россиян готовы покупать недвижимость на этапе котлована.
  2. Покупатель подписывает с застройщиком договор долевого участия.
  3. Покупатель заключает трехсторонний договор на открытие счета эскроу с застройщиком и банком.
  4. Денежные средства за квартиру переводятся на счет эскроу (если была получена ипотека, то средства на эксроу-счет перечисляются банком).

Но из-за введения счетов эксроу разница между ценой квартиры на этапе котлована и на финальной стадии будет практически одинаковой, поэтому более логично покупать недвижимость с высокой степенью готовности.

Можно ли купить квартиру в 2021 году без счета эскроу

В первоначальной версии закона предполагалось распространить требование о применении счетов эскроу на всех застройщиков, но затем были сделаны послабления. Ряд застройщиков сможет получить деньги напрямую даже после 1 июля 2019 года и начать ими распоряжаться.

Применение счетов эскроу для застройщиков становится обязательным, если первый договор долевого участия был зарегистрирован после июля 2019 года. Правительство ввело критерии, кто и когда вправе работать без счета эскроу. Такие условия важно знать покупателям, чтобы понимать, что их не привлекают к участию в серой схеме. Итак, застройщик вправе работать без счета эскроу в следующих случаях:

  1. Застройщик построил дом более, чем на 30%, и реализовал 10% площадей, после чего он вправе принимать денежные средства напрямую.
  2. По определенным объектам минимальная готовность может составлять 6 и 15%. Степень готовности в 6% применяется при наличии на участке социальных объектов, застройщик является системообразующим, строит минимум 4 млн кв. м не менее, чем в 4 российских регионах; либо если данный застройщик достраивает чужой проблемный объект. Степень готовности в 15% применяется при комплексном освоении территории, застройке детских садов, школ и поликлиник, при снесении ветхого жилья.
  3. Степень готовности подтверждается официальным заключением. Данное заключение выдается региональной инстанцией, которая отвечает за долевое строительство в регионах. Сведения о степени готовности размещаются в единой системе жилищного строительства.
  4. Доля проданных застройщиком площадей может быть проверена в Росреестре. Проверкой проданных площадей будет заниматься Росреестр путем сопоставления зарегистрированных договоров и проектной декларации.
  5. Когда заключение было получено, и формально застройщик вправе работать без применения счетов эскроу, он обязан заплатить денежные средства в фонд защиты дольщиков. Этот фонд контролируется государством, и средства в него должны платить все застройщики. Если со строительством дома возникнут проблемы, то дольщики получат компенсацию, или дом будет достраиваться за счет фонда. Застройщики, работающие без эскроу-счета, в обязательном порядке перечисляют взносы в компенсационный фонд в размере 1,2% от стоимости недвижимости.

Такие послабления были введены по той причине, что банки нередко отказывали в открытие счетов эскроу застройщикам, а продолжение строительства без них стало невозможным.

Таким образом, используются два критерия для расчетов напрямую: это объем проданных площадей и степень готовности объекта.

Такие схемы покупки квартиры, как переуступка прав требования по договору долевого участия, сохранят свое значение. Если дольщик решит продать квартиру через уступку права требования по договору долевого участия, то все права и обязанности по счету эксроу в связи с этим перейдут к новому дольщику.

Что касается рассрочки на квартиру от застройщика, которой нередко пользовались покупатели, то они так же не будут запрещены. Но ожидается уменьшение численности таких акций из-за незаинтересованности застройщиков (денег они все равно не увидят до сдачи квартиры).

В отличие от вторичного рынка, на котором квартиры покупаются только по договору купли-продажи, квартиры в новостройке допускается купить по разным документам. Основная полностью законная схема – договор долевого участия.

Такие схемы покупки новостроек, как участие в жилищно-строительных кооперативах, которые часто создавались для обхода договора долевого участия (применялись застройщиками для освобождения от обязанности внесения средств в компенсационный фонд), были запрещены с июля 2018 года. Под запрет подпала и покупка квартиры через жилищный сертификат застройщика, или вексельная схема покупки недвижимости.

Как проверить застройщика

В процессе выбора компании-застройщика стоит обратить внимание на такие его характеристики, как надежность (деловая репутация, опыт застройки), финансовая устойчивость, отзывы о компании. Для анализа репутации компании можно использовать рейтинги, публикации в СМИ, данные с форумов и пр.

При покупке квартиры, которая строится с использованием счетов эскроу, вопрос проверки надежности застройщика не имеет столь принципиальное значение. Если застройщик предлагает оплатить новостройку напрямую, то покупателю стоит произвести комплексную проверку:

  1. Изучить сведения о застройщике, проверить информацию о застройщике и наличие заключения о степени готовности на сайте наш.дом.рф (официальный ресурс от Минстроя).
  2. Запросить заключение о степени готовности объекта у застройщика.
  3. Сверить реквизиты в договоре с информацией о банке.
  4. Запросить сведения о перечислении взносов в компенсационный фонд.

Покупателям следует помнить, что квартиру они оплачивают только после регистрации договора долевого участия в Росреестре.

Даже при финансировании без счетов эскроу необходимо использовать для оплаты исключительно безналичные расчеты.

Источники

  • https://Novostroyki.shop/blog/kakaya-nedvizhimost-schitaetsya-novostrojkoj/
  • https://urexpert.online/nedvizhimost/ipoteka/protsedura-oformleniya/na-zhiluyu-n/na-kvartiru/novostrojku/kakovy-usloviya-i-trebovaniya.html
  • https://firstjurist.ru/razdel-imushhestva/skolko-let-dom-schitaetsya-domom-novostrojkoj
  • https://aif.ru/realty/price/dolya_riska_chto_oznachaet_pokupka_zhilya_po_214-fz_i_bezopasna_li_ona
  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/kvartira-v-novostroyke.html

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: