Можно ли получить имущественный налоговый вычет при покупке квартиры у родственников в 2021 году

Содержание
  1. Положен ли налоговый вычет при покупке квартиры у родственников, и как его оформить
  2. Понятие вычета
  3. Законодательное регулирование
  4. Когда нельзя получить вычет при покупке квартиры у родственников?
  5. Можно ли получить вычет при покупке квартиры у родителей
  6. Как налоговая узнает, что квартира куплена у родственника
  7. Условия получения
  8. Покупка до и после 2012 года
  9. Сделка до 01.01.2012 года
  10. Сделка после 01.01.2012 года
  11. Таблица близости родства
  12. Вариант 1
  13. Вариант 2
  14. Вариант 3
  15. Вариант 4
  16. Вариант 5
  17. Кто является взаимозависимыми лицами
  18. Суммы налоговых вычетов
  19. Покупка за свои средства
  20. Покупка в ипотеку
  21. Как оформить налоговый вычет
  22. Когда налоговый вычет при покупке жилья не предоставляется?
  23. Через Налоговую инспекцию
  24. Через работодателя
  25. Основные правила и нюансы покупки квартиры у родственников
  26. Если квартира куплена у других родственников, можно ли применить налоговый вычет?
  27. Заключение договора на покупку квартиры у родственников
  28. Какие документы необходимы для получения возврата?
  29. Особенности покупки доли в квартире у родственника
  30. Можно ли использовать материнский капитал для покупки квартиры у родственников, и как это сделать
  31. Покупка квартиры в ипотеку у родственников

Положен ли налоговый вычет при покупке квартиры у родственников, и как его оформить

В законодательстве есть норма, благодаря которой при приобретении квартиры покупатель может получить налоговый вычет. Размер льготы зависит от общей суммы подоходного налога, уплаченного за определенный период. Гражданин имеет право на получение вычета при покупке квартиры лишь в случае официального трудоустройства. В статье 220 Налогового Кодекса РФ содержится полная информация о предоставлении налогового вычета.

Давайте рассмотрим вопрос получения налогового вычета при покупке квартиры у родственников.

Если работодатель отчислял за своего работника НДФЛ в размере 13 %, то работник имеет право на получение налогового вычета в следующих случаях:

  • приобретение квартиры или постройка частного дома;
  • ремонт жилого помещения.

Закон подразумевает следующие исключения:

  1. Квартира куплена до 1 января 2014 года и покупатель уже использовал свое право на налоговый вычет.
  2. Квартира куплена после 1 января 2014 года, сумма вычета налогоплательщику уже возвращена в предельном размере.
  3. Квартира приобретена у близкого родственника.
  4. Гражданин, приобретающий квартиру, нигде официально не трудоустроен и не платит подоходный налог.
  5. Квартира куплена с участием финансов работодателя.
  6. Квартира приобретена с применением материнского капитала или иной государственной субсидии.

Очень важным моментом являются сроки приобретения квартиры.

Тут вероятны два сценария развития событий:

  • Если квартира приобретена до 1 января 2014 года, то независимо от суммы покупки льгота будет предоставлена единожды, например, при покупке жилплощади стоимостью 1 миллион рублей, льгота составит 130 тысяч рублей и будет предоставлена один раз.
  • Если квартира была куплена после 1 января 2014 года, то сумма вычета может быть предоставлена многократно, пока не достигнет предельного значения в 260 тысяч рублей, так как расчет производится исходя из суммы до 2 миллионов рублей.

Ежегодно покупателю квартиры будет возвращаться сумма, зависящая от уплаченного налога в 13 % от заработка. Если сумма будет меньше предельной, остатки выплат переходят на следующий год до тех пор, пока не будет исчерпан лимит льготы в сумме 260 тысяч рублей. Сроки давности равен 3 годам. Таким образом, покупатель квартиры имеет право подать декларацию на возврат НДФЛ только за текущий и три предшествующих года.

Если покупатель полностью получил налоговый вычет за купленную квартиру, но суммарно он не достиг предельного значения в 260 тысяч, остаток переносится на покупку последующей квартиры. В дальнейшем гражданин может получить оставшиеся деньги в виде очередного налогового вычета, но только при условии, что в будущем на момент покупки не будут изменены механизмы и лимиты выплат.

Льгота в виде налогового вычета не предоставляется автоматически, для ее получения покупатель квартиры должен предоставить в налоговую инспекцию пакет документов:

  1. паспорт покупателя квартиры;
  2. договор купли-продажи;
  3. договор долевого участия или свидетельство о регистрации права собственности – выписку из ЕГРП;
  4. документ, подтверждающий оплату покупки жилья;
  5. идентификационный номер налогоплательщика (ИНН);
  6. справка с места работы по форме 2-НДФЛ;
  7. декларация 3-НДФЛ за прошедший год;
  8. заявление на получение налогового вычета.

Если в налоговую инспекцию документы подает человек, состоящий в официальном браке, то необходимо приложить заявление о перераспределении налогового вычета между супругами.

В законе четко указано, что налоговый вычет не может быть предоставлен людям, продающим друг другу квартиру при условии, что они состоят в близком родстве.

Особое внимание тут стоит уделить понятию «близкое родство».

С 2012 года перечень лиц, состоящих в близком родстве, существенно сужен:

  • Супруги.
  • Родители или опекуны ребенка.
  • Дети, включая официально усыновленных.
  • Братья и сестры, включая сводных.

Иначе говоря, если продажу квартиры друг другу осуществляют вышеперечисленные лица, то получить льготу в виде налогового вычета не получится. Все остальные родственники могут продавать и покупать друг у друга жилье и при этом получать налоговый вычет без каких-либо ограничений.

В этом правиле нет исключений. Например, если близкие родственники продают друг другу квартиру и при этом даже производится реальная передача денежных средств, то они все равно не получат право на налоговый вычет. При этом неважно, что продается – квартира, комната в коммуналке или доля в общей недвижимости.

Несмотря на категоричность этого закона, все же имеется способ получить льготу в виде налогового вычета при покупке квартиры у близких родственников. Но при этом потребуется сделка немного иного вида, нежели обычный договор купли-продажи.

В данном случае родственники могут оформить договор уступки. Так как ограничения на налоговый вычет распространяются только на договор купли-продажи, оформив договор уступки, приобретатель жилого помещения получит полное право на возможность получение налогового вычета, даже несмотря на то, что стороны сделки состоят в близком родстве.

При проведении сделок с родственниками соблазн не сообщать налоговой о своем родстве может быть весьма велик. Действительно, многие родственники могут иметь различные фамилии и проживать в самых разных уголках страны, при этом у налоговой может не хватить ресурсов и возможностей для проверки родства между покупателем квартиры и продавцом. Но если в дальнейшем такое родство будет выявлено, а налоговый вычет при покупке квартиры у родственников уже оформлен и деньги получены, участников сделки будет ждать ответственность.

Ответственность в данном случае не подразумевает уголовную или административную, так как заявитель на налоговый вычет мог не знать об особенностях сделок между близкими родственниками. Но всю сумму, которая была получена покупателем квартиры при оформлении налогового вычета, он должен будет вернуть обратно государству.

Стоит обратить внимание, что иногда суды встают на сторону покупателя и мотивируют решение о законном предоставлении ему налогового вычета тем, что сделка между близкими родственниками носила чисто коммерческий характер, не была номинальной, и денежные средства передавались продавцу в полном объеме. Таким образом, суд может в отдельных случаях признать законность права на налоговый вычет при покупке квартиры даже у близких родственников.

Понятие вычета

Имущественный вычет представляет собой сумму денежных средств, на которые не начисляется НДФЛ или, если налог был уже начислен и уплачен, средства, которые можно вернуть из бюджета Государства.

Важно! Каждый гражданин Российской Федерации вправе использовать право на имущественный вычет.

Вычет при покупке дома, участка, квартиры не может превышать 2 миллионов рублей для каждого человека и 3 миллионов рублей на уплаченные банку проценты по ипотеке. Таким образом подоходный налог, который можно вернуть составляет сумму не больше 260 тысяч рублей (13 процентов от двух млн.) при покупке и сумму не больше 390 тысяч (13 процентов от трех млн.) при возврате процентов.

Законодательное регулирование

Согласно п.5.ст.208 НК РФ налоговый вычет не подлежит компенсированию при приобретении имущества у обоюдно зависимого индивида. К таким лицам относятся конкретные родственники, а также руководитель на работе.

Перечень родственников обусловлен датой покупки недвижимости – до или по прошествии 2012 года. Поскольку именно в обозначенном году были внесены существенные поправки в обозначении круга родственных лиц.

Оформить возврат средств возможно в любое время, вне зависимости от срока давности приобретения, а также если жилье уже было продано другим собственникам.

Когда нельзя получить вычет при покупке квартиры у родственников?

Вычет не представляется, если Вы оформляете покупку и в сделке участвует близкий родственник. В таком случае, государство признает, что такая сделка является сделкой с взаимозависимым лицом, и в вычете Вам будет отказано.

Отличие законодательства, регулирующего вычеты по покупке своего жилья до 2012 года и после него

Кто же такие взаимозависимые люди? В нормах нашего законодательства, а именно в указано, что взаимозависимыми признаются:

  • дети;
  • родители;
  • братья;
  • сестры;
  • опекуны;
  • усыновленные дети;
  • подопечные;
  • усыновители.

Если Вы покупаете квартиру у кого-то из этого списка, то вряд ли получите возврат подоходного. Этот список действует с января 2012 года.

Важно! До января 2012 года список лиц, по сделкам с которыми вычет не может быть получен, включает в себя почти всех родственников (как дальних так и близких).

В этом списке также была вся родня супруги от родителей до братьев, сестер, бабушек, дедушек. Он включал в себя бабушек и дедушек, прабабушке и прадедушек, двоюродных сестер и братьев, мачех и падчериц, племянниц и племянников. К счастью, в 2012 году налоговым кодексом был конкретизирован и заметно сужен данный список.

Можно ли получить вычет при покупке квартиры у родителей

Можно ли получить вычет при покупке квартиры у родителей

Вычет при покупке квартиры можно получить, если сделка будет заключена не с Вашими родителями, а с родителями Вашей супруги. Таким образом, если Вы хотите вернуть НДФЛ, то покупки квартиры нужно оформлять на того супруга, который не обладает кровным родством с родителями, которые продают квартиру. В таком случае Вы можете вернуть налог на доходы физических лиц.

Пример 1. Дегтерев М.И. купил квартиру у своего отца в марте 2017 года. В январе 2018 года он подал заявление на возврат подоходного налога. В данной ситуации налоговая откажет в возврате средств, потому как отец является человеком взаимозависимым по отношении к сыну.

Пример 2. Иванова Р.Л. оформила ипотеку на жильё в 2016 году, квартира покупалась у матери мужа Ивановой Р.Л.. В 2018 году Иванова подает заявление на возврат налога по ипотечным процентам. Налог ей будет возвращен, потому как свекровь не является близкой родственницей по статье 105.1 НК РФ.

Как налоговая узнает, что квартира куплена у родственника

После подачи заявления и пакета документов в ФНС проводится проверка предоставленного и личности заявителя.

Покупателя проверяют на предмет родственных отношений с продавцом. Сопоставляются разные данные: совпадение по фамилии, по адресу прописки и фактическому месту проживания, по другим параметрам. Обрабатываются сведения из баз гос. органов.

Не всегда специалистам ФНС удается определить степень родства из имеющихся в их распоряжении сведений. Налоговый инспектор вправе потребовать от заявителя составить подтверждение в письменном виде, что продавец недвижимости не состоит в близкородственных отношениях с ним.

Иногда заявителю удается скрыть от ФНС родственную связь с продавцом. Но это незаконно и при проведении вторичной проверки ложь вскроется.

Условия получения

Существуют общие нормативы, не предоставляющие льготу следующим категориям населения:

  • не работающим студентам дневного отделения;
  • не работающим пенсионерам, в том числе – инвалидам (подробнее о том, положен ли возврат НДФЛ пенсионерам, мы писали здесь
  • иным безработным гражданам (2 законных способа получить вычет безработному мы разбирали тут).
Так же вычет не полагается лицам, ранее воспользовавшимся предусмотренным преимуществом, так как его получение допускается единственный раз.

Покупка до и после 2012 года

Ст. 105.1 НК РФ содержит перечень лиц, вычет при покупке квартиры у которых нельзя получить:

  1. Супруг.
  2. Родители или усыновители.
  3. Дети (кровные, усыновленные).
  4. Братья и сестры (полнородные и нет).
  5. Опекун.
  6. Подопечный.

При реализации недвижимости другими родственниками, покупатель вправе оформить материальное возмещение по налогу.

Если жилье куплено в браке, то супруги вправе по собственному усмотрению распределить пропорции получения вычета, вплоть 100% для одного и 0% для другого.

Такой расчет считается выгодным для семьи если второй супруг:

  • не трудоустроен или пребывает в декретном отпуске (не перечисляет НДФЛ);
  • трудится без оформления рабочих отношений;
  • получал вычет ранее за покупку другой недвижимости.

До указанной даты к списку родственников причислялись индивиды, находящиеся в брачных отношениях, родства и свойства, усыновителя и усыновленного, попечителя и опекаемого. Таким образом, даже при приобретении недвижимости у тети мужа вычет оформить было невозможно.

Сделка до 01.01.2012 года

В период до 2012 г. к взаимозависимым относили всех родственников. То есть было неважно – родители, бабушка, дядя или кто-то другой по родственной линии, пусть и весьма дальней – эти люди считались взаимозависимыми.

Таким образом, если была купля-продажа между родственниками (любыми, даже родственниками супруга) до 2012 г., то право на налоговый вычет получить нельзя.

Сделка после 01.01.2012 года

А вот в 2012 г. в НК РФ появился четкий перечень, какие родственники считаются взаимозависимыми, а какие нет.

Вот этот перечень родственников:

  • Супруг/супруга
  • Родители (усыновители)
  • Опекуны/попечители
  • Дети (усыновленные в том числе)
  • Братья/сестры

Как видите, ни бабушек/дедушек, ни дядь, ни теть в этом списке нет.

Соответственно, если вы покупали квартиру у родственника вне этого списка, вы можете подать на налоговый вычет.

Пример:
Иванов приобрел жилье у своего брата. Но так как они являются взаимозависимыми лицами, то налоговый вычет при покупке квартиры у брата он получить не может.

А Петров в 2018 г. приобрел жилой дом у своего двоюродного дяди, и он может оформить налоговый вычет, так как эти лица уже не являются взаимозависимыми.

Таблица близости родства

Перечисленные отношения можно рассмотреть в приведенной ниже таблице.

Близкие родственники Дальние родственники Отношения свойства родства
  • родители;
  • дети;
  • супруги;
  • усыновители;
  • усыновленные.
  • бабушки;
  • дедушки;
  • братья;
  • сестры;
  • дяди;
  • тети;
  • племянники.
  • родители супруга;
  • братья и сестры супруга;
  • дети от первого брака супруга.
Современное законодательство предусматривает запрет на налоговый вычет при покупке квартиры у родителей и других близких родственников продавца.

Вариант 1

Иногда квартирные вопросы решаются через родственный обмен. К бабушкам и дедушкам, имеющим большую жилплощадь, переселяется молодая семья внуков или детей. А престарелые граждане переезжают в помещение поменьше.

В этом случае, имущественный возврат не предусмотрен.

Вариант 2

То же касается лиц, состоящих в родстве и передающих квартиры договором дарения. Здесь родство играет роль инструмента, отменяющего налог по усмотрению налогового органа, но возврат так же не полагается.

Вариант 3

В другом случае граждане проводят имущественную сделку, сопровождающуюся традиционным составлением купчей и ее регистрацией в Росреестре, но при подаче заявления в налоговую инспекцию, скрывают свое родство.

Многие покупатели, оказавшиеся в таких ситуациях, хотели бы понимать степень противозаконности таких действий и уровень ответственности, который может наступить в качестве правовых последствий.

К налоговым преступлениям данное действие относиться не будет в том случае, если заявитель добросовестно заблуждался. Если же он получил налоговый вычет при покупке квартиры родственниками и заявит, что скрыл родство намеренно, из корыстных побуждений, ответственность может перерасти в уголовную.

По решению суда с нарушителей могут быть взысканы штрафы за пользование не принадлежащими им деньгами (ст. 350 ГК РФ). В этом случае они рассчитываются в размере процентной ставки годовых, применяющихся Сбербанком РФ.

ГК РФ Статья 350. Реализация заложенного имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке

  1. Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 настоящего Кодекса.
  2. При обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке суд по просьбе залогодателя, являющегося должником по обязательству, при наличии уважительных причин вправе отсрочить продажу заложенного имущества с публичных торгов на срок до одного года.

    Отсрочка не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, процентов и неустойки.

Вариант 4

При определенных обстоятельствах допускается продажа квартиры зятю или снохе вместо собственной дочери или сына. В таком случае можно претендовать на вычеты при покупке квартиры у родственников в силу отмены положений старого законодательства об ограничении по свойствам родства.

Эта процедура будет полностью законна, при условии согласия налоговой инспекции с тем, что она проведена добросовестно и не имела целью притязание на налоговый вычет за покупку квартиры у родственников.

Независимо от того, кто из супругов является собственником приобретенной в браке квартиры, при разводе совместно нажитое имущество делится поровну (ст.35 СК РФ).

СК РФ, Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

  1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
  2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

    Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

  3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Вариант 5

Оформление договора уступки – единственный вариант, согласно которому действия сторон укладываются в русло законодательных источников. Несмотря на то, что в данном случае используются основания, применимые к договору купли-продажи, согласно положениям п.4 ст. 454 ГК РФ, налоговое право не рассматривает данные виды сделок идентичными.

ГК РФ Статья 454. Договор купли-продажи

  • По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
  • К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.
  • В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.
  • Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.
  • К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.
  • Основное различие в том, что при составлении договора цессии покупателю объекта передается лишь пакет бумаг, регулирующий правоспособность получения строящегося объекта.

    Единственным недостатком этого способа приобретения квартиры в новостройке является его ограниченность и распространение только на строящееся жилье.

    Переуступка по ДДУ допускается только до момента сдачи объекта в эксплуатацию.

    Кто является взаимозависимыми лицами

    Согласно ст. 105.1 ч.2 НК РФ, к близкой родне, при заключении купли-продажи, с которой не выплачивается НДФЛ, относятся:

    1. семейные пары;
    2. дети;
    3. родители;
    4. родные братья/сестры;
    5. опекаемые/опекуны.

    Суммы налоговых вычетов

    Если вы являетесь резидентом РФ, то есть проживаете на территории России более 183 дней в году, а также имеете доходы, с которых уплачиваете 13% НДФЛ (кроме дивидендов), вы имеете право на налоговый вычет.

    Но помните, что вернуть налогов больше, чем вы заплатили в год, вы не можете. То есть если с вашей зарплаты или другого дохода (например, сдача квартиры в аренду), вы за год заплатили 130 000 рублей, то вернуть больше этой суммы вы не сможете.

    В отношении имущественного налогового вычета есть приятный «бонус» – вы можете перенести остаток вычета на следующий налоговый период (календарный год), если в текущем не смогли получить всю сумму сразу.

    Покупка за свои средства

    Налоговый вычет ограничен суммой в 2 млн рублей. То есть максимально по закону вернуть можно только 13% от этой суммы – 260 000 руб. При этом неважно, насколько больше вы потратили на покупку, сверх этой суммы вы получить денег не сможете.

    Пример:
    Сидорову продал квартиру дальний родственник за 3.1 млн руб. Несмотря на то, что покупка больше, чем 2 млн, Сидоров может заявить к возврату только 260 000 руб.

    Покупка в ипотеку

    Помимо основного вычета, налоговый резидент РФ имеет право на вычет по процентам ипотеки. Покупка в ипотеку между родственниками – обычная и частая практика. Если родственники не взаимозависимые, можно оформлять налоговый вычет по процентам.

    Он ограничен суммой в 3 миллиона рублей. То есть к возврату можно заявить не более 390 000₽.

    Имейте в виду, что возврат НДФЛ за проценты по ипотеке возможен только из расчета фактически уплаченных процентов, а не общей суммы долга.
    То есть, представим: вы стали владельцем жилья, купленного у дальнего родственника. Потратили 5 миллионов рублей. Вы взяли для этих целей ипотеку, и уже по процентам заплатили 300 000₽. Вы можете вернуть 260 тыс. руб. по основному вычету, и еще 39 000₽ по % ипотеки.

    Как оформить налоговый вычет

    Если вы стали владельцем жилья, купленного у родственника (не являющегося взаимозависимым), то можно оформить налоговый вычет двумя способами – через ФНС и через работодателя.

    Когда налоговый вычет при покупке жилья не предоставляется?

    Вообще, Покупателю квартиры надо иметь в виду, что согласно налоговый вычет не предоставляется в следующих случаях:

    • если Покупатель нигде официально не трудоустроен и не платит подоходный налог;
    • если на покупку квартиры использовались субсидии работодателя;
    • если квартира была куплена с привлечением средств материнского капитала или другой госсубсидии;
    • если Покупатель купил квартиру у взаимозависимого лица (в т.ч. у своего близкого родственника – см. выше).

    Итак, запоминаем главное: получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников можно, но не у всех. Если Продавцом выступает близкий родственник Покупателя, то последнему возврат налога будет недоступен. Исчерпывающий перечень «близких родственников», указанных в законе, представлен выше.

    Через Налоговую инспекцию

    Для этого нужно дождаться окончания календарного года, в котором вы вступили в право собственности, и только потом подавать на возврат налога.

    Вам понадобятся:

    Заявление на возврат налога

    • 3-НДФЛ (заполненная декларация)
    • 2-НДФЛ (справка о доходах за год)
    • Договор о приобретении недвижимости у родственника
    • Документы, подтверждающие право собственности
    • Документы, подтверждающие расходы (чеки, платежные поручения, квитанции, расписки и т.д.)

    Если были заемные средства, то дополнительно понадобятся:

    • Кредитный договор (ипотечный)
    • Справка банка об уплаченных %

    С этими документами вы должны обратиться в отделение Налоговой по месту прописки. После передачи документов, будет запущена камеральная проверка, которая обычно длится три месяца. И еще месяц уйдет на выплату средств на расчетный счет.

    Через работодателя

    Если не хотите ждать окончания календарного года, можно обратиться за вычетом на покупку жилья у родственника к работодателю. Это можно сделать в том же году, когда вы вступили в право собственности.

    Вам будут нужны те же документы, кроме заявления, справки о доходах и декларации.

    Аналогично нужно обратиться в ФНС, но в течение месяца вам выдадут уведомление о праве на налоговый вычет. Его нужно передать в бухгалтерию. И после этого с вашей зарплаты перестанут удерживать подоходный налог.

    Теперь вы знаете, как оформить налоговый вычет за покупку квартиры у родственника, в каких случая это возможно сделать, а каких закон это запрещает.

    Основные правила и нюансы покупки квартиры у родственников

    Законодательно сделки между родственниками и людьми, не состоящими в родстве, никак не отличаются. При покупке квартиры будет необходим обычный пакет документов, да и сама процедура перехода права собственности также будет стандартной.

    Вероятно, при покупке родственники будут знать состояние квартиры, ее особенности, историю проживания в ней, элементы произведенного ремонта и могут быть готовы выкупить жилье даже с некоторыми недостатками. Также не потребуются некоторые справки и проверки.

    Но в любом случае будут нужны все документы, так как процедура регистрации перехода права собственности на квартиру требует сбора и предоставления продавцом определенных справок, выписок и свидетельств. Это необходимо, чтобы государственный орган мог правильно провести регистрацию сделки купли-продажи, и она в дальнейшем считалась законной.

    В законодательных и нормативных актах нет никаких отдельных статей и категорий, регламентирующих сделки с недвижимостью между родственниками. Также не существует и упрощенных процедур и каких-либо льгот при таких сделках.

    Если в Москве вам предлагают «провернуть сделку по-быстрому» без части справок и свидетельств, возможно, здесь кроется мошенничество.

    Не доверяйте нотариусам, риелторам, оценщикам недвижимости, предлагающим вам без предоставления части документов быстро оформить куплю-продажу и даже сэкономить при этом. В дальнейшем такая сделка может быть легко оспорена, признана недействительной, и вы потеряете недвижимость или же останетесь без денег, а возможно еще и с большим долгом.

    У продажи квартиры или ее части родственникам есть и ряд недостатков, основным из которых является возможность раздела совместно нажитого имущества при разводе супругов, даже если до этого они продавали друг другу доли в совместно нажитой недвижимости.

    Еще одним недостатком при продаже квартиры родственникам является невозможность в дальнейшем контролировать сделки с этой недвижимостью. Например, если родители продали квартиру своим детям, то в дальнейшем дети могут распоряжаться этой собственностью по своему усмотрению, а родители на эти действия законно повлиять уже никак не смогут.

    Но в то же время для покупателя это может стать преимуществом, так как никто уже не сможет оспорить законность права владения недвижимостью. Продавец в таком случае не сможет «вдруг» передумать и оспорить сделку, посчитав ее незаконной. В отличие от дарения, купля-продажа подразумевает, что продавец получил за свою квартиру соответствующую денежную плату.

    Дети и иные родственники продавца также в случае законности сделки с квартирой будут не вправе требовать ее расторжения. Например, если после смерти продавца его дети потребуют от покупателя возврата квартиры или компенсации части стоимости, суд откажет им в таком иске, поскольку квартира была приобретена через сделку купли-продажи, а не получена в дар или согласно нотариально заверенного завещания. Сделку купли-продажи родственникам продавца в суде оспорить практически невозможно.

    В каждой семье отношения между родственниками складываются по-разному, поэтому назвать невозможность оспаривания сделки купли-продажи квартиры положительным моментом или отрицательным не представляется возможным. Все зависит от конкретной ситуации. Но в целом сделка купли-продажи между родственниками, в отличие от дарения или завещания, для покупателя наиболее выгодна, так как предполагает меньшие риски.

    Если квартира куплена у других родственников, можно ли применить налоговый вычет?

    А что насчет остальных родственников – дедушки, бабушки и их внуки, а также зятья, невестки, тести, тещи и т.д.? Если квартиру покупать у них, налоговый вычет дадут?

    В общем случае – да, дадут. Но и тут есть исключения. Это касается права общей собственности супругов (подробнее – см. по ссылке в Глоссарии). Например, если муж покупает квартиру у своего тестя, то формально (по Налоговому кодексу РФ) они не являются «близкими родственниками», и муж должен иметь право на получение налогового вычета.

    Но другой закон (из Семейного кодекса РФ) говорит о том, что жена при покупке квартиры мужем, по умолчанию тоже становится собственницей этого недвижимого имущества. А это означает, что сделка проходит уже между близкими родственниками (взаимозависимыми лицами – женой и ее отцом). Налоговая в этом случае может отказать мужу в предоставлении имущественного налогового вычета. Что делать?

    Муж в этой ситуации может предварительно заключить брачный договор со своей второй половиной, где указать условие, что в случае покупки квартиры, она станет его единоличной собственностью. Тогда жена в результате сделки не будет иметь прав на недвижимость. А муж сможет вернуть себе налог за покупку жилья у тестя.

    Заключение договора на покупку квартиры у родственников

    Купля-продажа квартиры стандартно проходит по следующей схеме:

    1. Если квартира находится в долевой собственности или принадлежит супругам, согласно статье 131 Гражданского Кодекса РФ потребуется получение нотариально заверенного согласия на продажу квартиры всех собственников.
    2. Если в числе собственников квартиры есть недееспособные лица или несовершеннолетние дети, согласие за них необходимо получить в органах опеки и попечительства, этого требуют статьи 28 и 29 Гражданского Кодекса РФ.
    3. Необходима выписка из ЕГРП о праве собственности на квартиру, выписка из домовой книги, технический паспорт из БТИ, выписка из лицевого счета и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, паспорта участников сделки купли-продажи.
    4. Составляется договор купли-продажи, в который вносятся все существенные данные.
    5. Согласно статье 131 Гражданского кодекса РФ составляется акт приема-передачи квартиры, который необходим при регистрации сделки.
    6. После регистрации покупатель и продавец получают свои копии договоров, заверенные госорганом, копии акта приема-передачи, а также покупатель получает выписку из ЕГРП, подтверждающую переход права собственности на квартиру к нему.

    Договор купли-продажи может быть составлен без участия нотариуса, но существуют некоторые ограничения на это счет. Договор может быть оформлен в любом виде и даже написан вручную шариковой ручкой, главное, чтобы он соответствовал статье 454 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

    Если вы хотите, чтобы договор был составлен максимально грамотно и в дальнейшем по сделке не было проблем, можете обратиться к нотариусу, заплатив небольшую денежную сумму за его услуги.

    Какие документы необходимы для получения возврата?

    Список документов, которые необходимы для получения возврата, можно найти на сайте налоговой или получить при личном визите в ИФНС. Заметим, что, если Вы хотите получить уплаченный за Вас налог, то Вам необязательно идти в налоговую. Сейчас достаточно подать все документы электронно через личный кабинет на сайте налоговой. Налоговая рассмотрит Ваше заявление, вынесет решение и известит Вас об этом.

    Важно! Чтобы войти в личный кабинет на сайте налоговой достаточно взять регистрационные данные, посетив любую инспекцию даже не по месту прописки!

    После первого входа в личный кабинет не забудьте поменять пароль. Потому как действие его ограничивается тридцатью днями.

    Список документов для подачи заявления:

    1. Само заявление;
    2. Документы, подтверждающие, что Вы купили недвижимое имущество (свидетельство, выписка, договор купли-продажи);
    3. Справки по форме два-НДФЛ;
    4. Декларация по форме три-НДФЛ;
    5. Паспорт человека, от имени которого подается заявление.

    При подаче этих документов через кабинет налогоплательщика необходимо загрузить на сайт соответствующие сканкопии.

    Важно! Как правило срок рассмотрения такого рода заявлений варьируется от 2 до 3 месяцев, включая возврат самих средств.

    Особенности покупки доли в квартире у родственника

    Сегодня на вторичном рынке недвижимости представлено много квартир, находящихся в долевой собственности, или же отдельно продающихся комнат в многокомнатных квартирах.

    Произошло это по нескольким причинам:

    • продажа приватизированной комнаты, входящей в состав коммунальной квартиры;
    • приватизация квартиры, повлекшая разделение ее на доли между всеми в ней проживающими;
    • раздел совместно нажитой квартиры при разводе супругов;
    • наследование части квартиры, когда недвижимость делилась между наследниками, как правило, при отсутствии нотариально заверенного завещания.

    В целом продажа доли мало чем отличается от продажи квартиры полностью. Необходимо собрать тот же пакет документов, составить договор, оплатив госпошлину, произвести регистрацию, получить заверенные копии договора и выписку из ЕГРП.

    Но при купле-продаже части квартиры есть свои нюансы. Например, при продаже доли в коммуналке, собственники других частей имеют преимущественное право выкупа. Если владелец доли в квартире решил ее продать, он обязан сообщить другим собственникам о своем намерении, после чего им на размышление и сбор денег дается месяц. Если в течение этого периода получено согласие на покупку, она продается именно другим собственникам долей в квартире. При этом существуют определенные ограничения: предложить свою долю по завышенной в несколько раз цене не удастся, стоимость должна быть адекватной.

    Рекомендуемые статьи по данной теме:

    • Обустройство маленькой квартиры
    • Этапы ремонта в квартире
    • Косметический ремонт под ключ

    Если долю в квартире покупает родственник, имеющий на нее право вследствие унаследования или иных причин, то процедура купли-продажи будет точно такой же, как и при покупке целой квартиры.

    Важный момент при этом заключается в способе передачи денег и договоренностях между продавцом и покупателем.

    Если продается доля, но при этом деньги продавцу не передаются, а стоимость жилплощади в договоре указана, то возникает необходимость уплаты налога на доходы физических лиц в размере 13 процентов от суммы сделки за вычетом 1 миллиона рублей.

    В случае попытки ухода от данного налога путем занижения стоимости продаваемой жилплощади, государство после проверки может назначить штраф и пени.

    Так же как и в случае с продажей целой квартиры, если собственником или наследником доли является несовершеннолетний ребенок, или же кто-то из родителей желает продать свою часть, то необходимо получить разрешение на сделку в органе опеки и попечительства. Там же потребуется представить доказательства, что в случае продажи доли имущественные права ребенка не будут ущемлены, а жизненные условия ухудшены. После этого ребенок должен быть прописан на аналогичной жилплощади или большей. Все это также касается лиц, признанных частично или полностью недееспособными.

    Можно ли использовать материнский капитал для покупки квартиры у родственников, и как это сделать

    Покупка квартиры у родственников с привлечением государственных программ поддержки законодательно никак не ограничена.

    Закон №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» подразумевает, что не имеется прямого запрета на сделки купли-продажи квартиры между родственниками. Но при этом сделки между мужем и женой с использованием средств материнского капитала законом запрещены.

    При покупке квартиры или дома у родственников с использованием средств материнского капитала существует ряд законодательных ограничений:

    • не допускается приобретение жилья у близких родственников;
    • несовершеннолетние дети не могут участвовать в коммерческих сделках;
    • при покупке жилья с привлечением государственной поддержки в виде средств материнского капитала приобретаемая недвижимость должна быть поделена между всеми членами, соотношение долей в жилплощади при этом определяется по договоренности.

    В реальности же такие сделки встречаются, но в них Пенсионный Фонд, ответственный за оформление материнского капитала, всегда проводит тщательную проверку, дабы исключить мошеннические схемы обналичивания средств материнского капитала. За незаконные действия с государственной субсидией предполагается уголовная ответственность.

    Если вы покупаете квартиру у дальних родственников с привлечением средств материнского капитала, такая сделка не будет ничем ограничена.

    Покупка квартиры у родственника с привлечением средств материнского капитала вполне реальна, хоть процедура и является более сложной, нежели простая купля-продажа жилья. Перед подобными сделками необходимо основательно ознакомиться с действующим законодательством и уяснить все непонятные моменты, обратившись за консультацией к специалистам Пенсионного Фонда.

    Наиболее простым способом использовать материнский капитал при покупке квартиры у родственников является приобретение недвижимости в собственность только держателем сертификата на материнский капитал, но при этом он обязан в течение полугода после приобретения жилья выделить всем несовершеннолетним детям личные доли в собственности.

    Основные условия покупки квартиры или дома у родственников с привлечением средств материнского капитала:

    • сделка не должна быть фиктивной, то есть не совершаться для обналичивания материнского капитала;
    • приобрести квартиру у родственника возможно только в случае, если он откажется от права собственности, а держатель материнского капитала станет владельцем жилья, равно как ими станут и все члены его семьи, в том числе и несовершеннолетние дети.

    Сделки с использованием материнского капитала лучше проводить уже после визита в Пенсионный Фонд, получив полную и детальную консультацию специалистов.

    Купить квартиру с привлечением средств материнского капитала у дальних родственников весьма просто, а вот у близких – проблематично. Для этого необходимо получить письменные ответы сотрудников ПФР, чтобы в дальнейшем опираться на эти документы в случае возникновения спорных ситуаций.

    Процесс приобретения жилья с использованием средств материнского капитала у родственников мало чем отличается от приобретения квартиры или дома у любого другого человека.

    Покупку квартиры у родственника в данном случае можно разделить на несколько этапов:

    1. Подбор подходящей квартиры. Как правило, покупатель знает состояние квартир своей родни, поэтому особых проблем в данной ситуации быть не должно.
    2. Сбор всех необходимых документов.
    3. В Пенсионном Фонде пишется заявление на использование материнского капитала.
    4. Составляется договор купли-продажи, куда вносятся все необходимые реквизиты сторон.
    5. Денежные средства переводятся на счет продавца.
    6. Производится регистрация договора купли-продажи и имущественных прав покупателя.

    Положение о применении материнского капитала в качестве части оплаты за приобретаемую у родственников квартиру обязательно должно быть внесено в договор купли-продажи.

    При совершении сделки купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала нужен следующий перечень документов:

    • сертификат, подтверждающий право на материнский капитал;
    • паспорта или иные удостоверения личности всех участников сделки;
    • свидетельство о заключении брака;
    • справка о составе семьи;
    • свидетельство о рождении детей;
    • кадастровый паспорт на квартиру или дом;
    • справка из БТИ;
    • данные о расчетном счете продавца, на который в дальнейшем будет переведена оплата.

    На основании этих документов формируется договор. Несмотря на свободную форму, договор купли-продажи обязательно должен заключать в себе следующую информацию: паспортные данные сторон сделки, характеристики приобретаемой жилплощади (например, размер площади помещения, этаж, адрес), стоимость, права и обязанности сторон сделки, дату заключения договора, подписи сторон.

    После составления и подписания договора он предоставляется в Пенсионный Фонд России, который либо одобрит использование материнского капитала при сделке, либо откажет.

    В Пенсионный Фонд вместе с договором купли-продажи передаются следующие документы:

    1. заявление;
    2. свидетельства о рождении детей и свидетельство о браке их родителей;
    3. паспорт мамы, пенсионные и страховые свидетельства мамы и детей;
    4. обязательство;
    5. документы на приобретаемое жилье.

    Если Пенсионный Фонд одобрил сделку, средства материнского капитала будут переведены на специальный счет, с которого покупатель оплатит часть стоимости приобретаемого жилья, остаток он будет доплачивать либо с личных средств, либо с привлечением кредитных финансов.

    Покупка квартиры в ипотеку у родственников

    Сегодня стоимость недвижимости довольно высока, поэтому все чаще молодые люди и их родители обращаются к такому удобному финансовому инструменту, как ипотека. При покупке квартиры в ипотеку у родственников можно избежать многих проблем и хлопот, зная и состояние жилого помещения, и историю проживания в нем. Сделки купли-продажи квартиры между родственниками не запрещены законом, а значит, использовать при этом ипотеку возможно так же, как и при любой другой обычной сделке.

    1. Обращаемся в банк.
    2. Довольно частой является ситуация, когда родственники, решившие заключить между собой договор купли-продажи квартиры, находят информацию, что банки с неохотой одобряют ипотечные займы под такие сделки, считая их весьма рискованными. Но сегодня банки часто не обращают внимание на факты, указывающие на родство между продавцом квартиры и ее покупателем.

      Конечно, некоторые кредитные организации все еще с недоверием относятся к таким сделками. Но все больше банков стало свободно одобрять ипотечные займы в случаях, когда сделка купли-продажи заключается между родственниками. Например, Сбербанк, Банк Москвы, ВТБ 24 вполне лояльны и одобряют такой вид ипотеки.

      Коэффициент ставки по ипотеке на покупку квартиры у родственников остается таким же, как и при любой другой аналогичной сделке: 8-9 %.

      Набор документов, которые необходимо предоставить в банк для получения ипотеки при покупке квартиры у родственников,ничем не отличается от списка документов при любой другой подобной сделке. Многие кредитные организации даже идут на некоторые уступки при оформлении займа под покупку квартиры или дома у родственников.

    3. Учитываем нюансы.
    4. При оформлении ипотечного займа на покупку квартиры у родственников консультант банка расскажет заемщику о некоторых особенностях. Одним из главных моментов является необходимость только безналичного расчета, чтобы все движения средств, в том числе и первоначальный взнос, были зафиксированы.

      Другой особенностью получения ипотеки при покупке квартиры у родственников является невозможность возврата 13 % налогового вычета при условии, что договор купли-продажи заключается между близкими родственниками, например, между братом и сестрой, мужем и женой, матерью и сыном. Действующие законодательные акты относят таких лиц к взаимозависимым. В подобном случае получить налоговый вычет покупатель жилья, взявший на эту покупку ипотечный заем, не сможет.

      Помимо этого законом ограничена возможность покупки квартиры в ипотеку у близких родственников с привлечением социальных ипотечных программ, таких как социальные программы по стандартам АИЖК, льготная ипотека для военнослужащих, сотрудников МВД, работников РЖД.

    5. Возможные причины отказа.
    6. При рассмотрении заявок на получение ипотечного займа на покупку квартиры у близких родственников банки исходят из того, что между продавцом и покупателем могут быть договорные отношения, чтобы занизить рыночную стоимость квартиры и тем самым улучшить для покупателя условия кредитования. Поэтому закон запрещает покупку жилья в ипотеку между родителями и детьми. В некоторых случаях дети могут купить квартиру в ипотеку у своих родителей, но только при условии, что у родителей имеется другое жилье.

    Разумеется, сделку купли-продажи квартиры в ипотеку у родственников можно осуществить, но для этого надо знать основные причины отказов в выдаче ипотечного займа в таких случаях:

    • подозрение на сговор между покупателем и продавцом для занижения стоимости квартиры и тем самым улучшения условий кредитования;
    • подозрение на обманную, фиктивную сделку с целью получения финансовых средств не на приобретение жилья, а на другие потребительские нужды;
    • отказ заемщика по причине невозможности участия в льготных программах ипотечного кредитования, а также невозможности получения в дальнейшем налогового вычета.

    Таким образом, можно сделать вывод: покупка квартиры в ипотеку у родственников выгодна и наиболее безопасна для покупателя, но при этом участие покупателя в программах льготного кредитования ограничено. К тому же он не сможет получить налоговый вычет, а это довольно ощутимые финансовые средства. Но выбор, несомненно, всегда за покупателем.

    Источники

    • https://myremontnow.ru/blog/pokupka-kvartiry-u-rodstvennikov
    • https://1000meters.ru/imushhestvennyj-vychet-pri-pokupke-kvartiry-u-roditelej/
    • https://zen.yandex.ru/media/lawkin/polojen-li-nalogovyi-vychet-pri-pokupke-kvartiry-u-rodstvennikov-5e93509d2acf051fe6ae0640
    • https://lawsfaq.ru/95-nalogovyj-vychet-pri-pokupke-kvartiry-u-rodstvennikov.html
    • https://urist.expert/kvartira/pokupka_kv/nalog/pravo-na-poluchenie/u-rodstvennika.html
    • https://www.nalogia.ru/articles/46-nalogovyy-vychet-pri-pokupke-kvartiry-u-rodstvennikov.php
    • https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/nalogovyj-vychet-pri-pokupke-kvartiry-u-rodstvennikov/

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: