Наниматель жилого помещения – кто это, обязанности и ответственность, как получить социальное жилье

Статья 67 ЖК РФ. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма (действующая редакция)

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 1 настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

3. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

4. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 3 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

Комментарий к ст. 67 ЖК РФ

1. Комментируемая статья устанавливает права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма.

Нельзя не обратить внимание на то, что указанные в ч. 1 комментируемой статьи права наниматель осуществляет не произвольно, а в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ, иными актами жилищного законодательства, а также заключенным в соответствии с ними договором социального найма жилого помещения. Таким образом, при реализации своих прав наниматель не вправе выходить за пределы тех требований, которые установлены в императивных нормах актов жилищного законодательства.

Все упомянутые в ч. 1 комментируемой статьи права нанимателя подробно регламентируются другими статьями ЖК РФ. Так, о праве нанимателя сдавать имущество в поднаем см. комментарии к ст. ст. 76 – 79.

О праве нанимателя осуществлять обмен см. комментарии к ст. ст. 72 – 75.

О праве нанимателя на замену занимаемого жилого помещения см. комментарий к ст. 81.

2. В ч. 2 комментируемой статьи сказано, что перечень прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма не является исчерпывающим и он может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

Представляется, что указание на договор социального найма как источник дополнительных прав для нанимателя является излишним, поскольку указанный договор жестко регламентируется ЖК РФ и не может содержать условий, не предусмотренных последним.

3. Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма изложены в ч. 3 комментируемой статьи.

Об использовании жилого помещения по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом, см. комментарий к ст. 17.

Об обязанности своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги см. комментарий к ст. 155.

4. В ч. 4 комментируемой статьи сказано, что перечень обязанностей нанимателя, указанный в ней, не является исчерпывающим. Так, в п. 10 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 “Об утверждении Правил пользования жилым помещением”, сказано, что наниматель дополнительно обязан:

осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;

обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;

поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования;

немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;

не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;

при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Основные моменты

Иногда в жизни все складывается не так, как хотелось бы, а возможность покупки собственного жилья становится всего лишь мечтой, которая может воплотиться в реальность только через много лет. Тем не менее, выход из сложившейся ситуации существует.

Малоимущие граждане нашей страны могут получить жилье в социальный наем. После этого люди смогут проживать в своей квартире (хотя собственником будет являться государство или муниципалитет) и просто оплачивать коммунальные услуги.

Как правило, жилье в социальный наем предоставляется гражданам бессрочно. Но в договор нужно вписать всех людей, которые считаются родственниками нанимателя. Таков порядок.

Определение

Наниматель жилого помещения — это лицо, которому было предоставлено жилье на условиях социального либо коммерческого найма для пользования и владения им. Распоряжение (например, продажа дома) в таком случае не допускается. Кроме того, жилье должно быть использовано исключительно по прямому назначению и на условиях, прописанных в договоре.

Необходимо также отметить, что нанимателем должен быть только совершеннолетний гражданин, который действует в интересах своей семьи. Поэтому последний может проживать в квартире вместе с мужем, детьми, женой, родителями.

Важное

Итак, наниматель жилого помещения — это лицо, которому предоставляется квартира, дом, комната в пользование. Основанием для совершения таких юридически значимых действий является оформление договора коммерческого либо социального найма. В последнем случае жилье может получить в пользование только гражданин России.

Юридические лица, в свою очередь, имеют возможность подписать обычный гражданско-правовой договор с хозяином этого жилья. После чего организация получает квартиру или дом в коммерческий наем на определенный период времени.

Понятие нанимателя и найма помещения

Наниматель жилого помещения – это лицо, получающее от наймодателя для временного проживания жильё по договору социального или коммерческого найма. Порядок социального и коммерческого найма регламентирован главой 35 ГК РФ.

В договоре найма участвуют две стороны: наниматель и наймодатель. Первый получает за определенную постоянную плату изолированное жильё для проживания его и членов его семьи, второй – получает деньги за отданное в распоряжение жильё.

Отличаются коммерческий и социальный найма следующими особенностями:

  • в коммерческом найме жильё получает физическое лицо от другого физического лица – собственника помещения;
  • в социальном найме в лице наймодателя выступает государство или муниципалитет.

Жилье для сдачи в социальный найм принадлежит к государственному или муниципальному жилищному фонду. Собственников в лице физических лиц у него нет.

Чтобы получить такое жильё в пользование, наниматель должен иметь статус нуждающегося в жильё и стоять на очереди на получение недвижимости.

В последствии спустя время он получит возможность его приватизировать, если по-прежнему будет удовлетворять утверждённым на законодательном уровне критериям.

Кто такой наниматель и наймодатель, мы разобрались. Осталось понять, в чем заключаются их основные права и обязанности при распоряжении жильем.

В чем отличие от аренды?

Сегодня многие ошибочно полагают, что снимать квартиру у физического лица означает – брать ее в аренду. На самом деле это не так.

Проживая в чужой квартире, Вы выступаете в роли нанимателя помещения. Отношения аренды здесь не имеют места быть.

Аренда как вид гражданско-правовых отношений регламентирована главой 34 ГК РФ.

К найму аренда не имеет никакого отношения. Нужно понять, арендатор и наниматель – в чем разница между ними? И тот, и другой пользуется не принадлежащим ему на правах собственности имуществом.

Отличаются арендатор и наниматель следующими характеристиками:

  1. В роли арендатора может выступать юридическое лицо, в роли нанимателя – только гражданин и члены его семьи.
  2. Объектом найма выступает только жилое помещение, в аренду можно сдавать офис, склад, производственный цех и многое другое.
  3. Найм возникает между нанимателем и наймодателем, аренда – между арендатором и арендодателем.

В отличие от договора аренды расторгнуть соглашение о найме помещения по инициативе наймодателя можно только в судебном порядке.

Максимальный срок действия договора найма составляет 5 лет. При этом его не нужно регистрировать в специальных органах, даже если он заключён на максимальный срок.

Договор аренды же нужно регистрировать в обязательном порядке, если он действует более года. Поэтому многие заключают договора аренды на срок меньше года.

Социальный найм более защищён с точки зрения прав нанимателя помещения, чем коммерческий. Однако стать участником социального договора найма не так просто.

Если речь идёт о социальном найме помещения, в роли нанимателей будут выступать по договору все члены семьи, проживающие совместно с главным нанимателем помещения.

Однако до сих пор даже в 2020 году многие граждане сдают свои квартиры именно по договору аренды другим физическим лицам сроком менее года для освобождения от регистрации.

По закону

Многие граждане нашей страны проживают в квартирах, которые были переданы им в пользование без указания срока, но тем не менее считаются собственностью муниципалитета. В основном это относится к лицам старшего поколения. Поэтому многие из них интересуются вопросом о том, какие права приобретает наниматель жилого помещения по договору социального найма?

В первую очередь — это, конечно, возможность использования квартиры для постоянного проживания. Кроме того, согласно статьи 67 ЖК РФ, гражданин может вселить в помещение других людей либо совершить обмен жилья, но только в порядке, установленном законом. Это значит, что без согласия собственника (муниципалитета или государства) подобные действия гражданина будут считаться незаконными.

Кто является нанимателем жилого помещения?

Наниматель – это дееспособное лицо от 18 лет, проживающее в жилом помещении по договору социального или коммерческого найма.

Собственником квартиры (наймодателем), передаваемой по договору социального найма, является государство или муниципалитет, а коммерческого найма – физлицо.

Права и обязанности нанимателя

Независимо от того, что прописано в договоре соцнайма, гражданин может иметь все права и должен исполнять все обязанности, перечисленные в статье 67 ЖК РФ и главе 35 ГК РФ.

Какие права доступны нанимателю?

  1. пользоваться жилым помещением;
  2. подселять на снимаемую жилплощадь иных лиц (на постоянной основе);
  3. сдавать данное помещение в поднаём;
  4. вселять временных жильцов.

Обязанностей в отношении занимаемой площади у нанимателя ничуть не меньше, чем прав, а именно:

  • пользоваться помещением согласно его назначению и в соответствии с ЖК РФ;
  • обеспечивать его сохранность и поддерживать нормальное состояние;
  • осуществлять текущий косметический ремонт;
  • вовремя платить за проживание и коммунальные услуги;
  • информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, позволяющих проживать в жилом помещении.

Права по договору найма

Право пользоваться

Главной гарантией постоянного проживания в своем доме является конституционный принцип неприкосновенности жилища. То есть никто не может вторгнуться к гражданину домой или выселить его оттуда без веских оснований (кроме официального распоряжения госоргана).

Право подселять на снимаемую жилплощадь иных лиц

Наниматель может проживать в жилом помещении не только со своей семьей, но и с третьими лицами (не обязательно это могут быть его родственники). В этом случае для вселения достаточно одновременно двух условий:

  • волеизъявление нанимателя;
  • согласие наймодателя на вселение (его не обязательно получать, если заселяется несовершеннолетний).

Посторонние люди могут вселиться только при условии, если в итоге на каждого человека будет соблюдена норма общей площади. Она установлена жилищным законодательством. Исключение из этого правила составляют несовершеннолетние дети, которых можно подселить в любом случае.

Если гражданин все-таки вселяет кого-то в жилплощадь, то эти лица должны быть внесены в ранее заключенный договор найма (социального или коммерческого).

Таким образом, в этой части договор найма изменится, о чем будет составлено допсоглашение, подписанное обеими сторонами (ст. 677 ГК РФ).

Право сдавать в поднаем

Наниматель, с согласия наймодателя, может передать всю жилую площадь или ее часть в пользование поднанимателю. О поднайме между нанимателем и новым жильцом заключается соответствующий договор, срок которого не может быть больше того, что установлен в договоре найма (5 лет).

У поднанимателя, в связи заселением, возникает обязанность оплачивать пользование жильем, но самостоятельного права пользования им у него не появляется. Всю ответственность перед наймодателем за сохранность нанимаемой жилплощади несет наниматель.

Особенности поднайма следующие.

  1. Гражданин, решивший сдать недвижимость в поднаем, не обязан спрашивать об этом согласие всех постоянно проживающих с ним жильцом.
  2. Вселяя кого-то по договору поднайма, наниматель должен включить в договор обязательное условие о соблюдении требований жилищного закона, касающихся нормы общей жилплощади на одного человека.
  3. Плата за поднаем устанавливается по соглашению обеих сторон.
  4. Расторжение договора найма раньше прописанного в нем срока влечет за собой автоматическое прекращение договора поднайма, без возможности поднанимателя его возобновить.

Право вселять временных жильцов

Такие жильцы могут вселиться в нанимаемую жилплощадь только с согласия всех участников договора: самого нанимателя, всех жильцов, постоянно с ним проживающих, и наймодателя. Без уведомления последнего вселять никого нельзя.

И в этом случае действует правило о норме площади. Если после заселения временных жильцов на каждого гражданина не будет хватать установленного минимума квадратных метров, то наймодатель вправе не разрешить такое вселение. Поэтому простым уведомлением собственника наниматель не сможет ограничиться.

Признаки временного проживания:

  • срок проживания – до 6 месяцев (обязаны освободить помещение по истечению данного срока или в течение 7 дней после того, как любой постоянный жилец или наймодатель потребовали съехать – ч. 3 ст. 680 ГК РФ);
  • безвозмездность пользования;
  • вся ответственность за порчу имущества на нанимателе;
  • доплата коммунальных услуг за временных жильцов лежит на нанимателе, о чем заключается допсоглашение к договору, действующее на время их проживания (ст. 155 ЖК РФ).

Закон устанавливает и другие права нанимателя. Например, право обмена или замены жилого помещения, право требовать от наймодателя своевременно проводить капремонт дома, предоставлять коммунальные услуги и др. (ст. 67 ЖК РФ).

Ответственность нанимателя по договору соцнайма

5-13-300x200-6622973

Санкции за нарушение обязанностей нанимателя социального жилья

Отступления от правил проживания грозит применением законодательных санкций. В зависимости от допущенного нарушения и наступивших последствий возможны административная, гражданская ответственность, а также выселение.

К примеру, если квартиросъемщик упорно избегает оплаты «коммуналки» свыше полугода, ему придется освободить помещение. Муниципалитет предоставит другой вариант проживания, только какого уровня окажется замена.

Если же имущество испорчено или уничтожено, нанимателю грозит выдворение «в никуда». Также абсолютным лишением жилплощади закончатся:

  • систематическое пренебрежение правами жильцов;
  • «нецелевое» использование квартиры.

Предварительно предоставляется срок для устранения нарушений и возникшего вреда. Договор расторгается в судебном порядке с документальным подтверждением вины нанимателя.

Права нанимателя жилища по договору социального найма
Наниматели социального жилья обладают существенными правами, в том числе не предлагаемые другими типами аренды:

  • оформить постоянную регистрацию на себя и членов своей семьи (после одобрения собственника);
  • бесплатно приватизировать жилую площадь – с 2017 года такая возможность предоставляется бессрочно;
  • разрешить временное проживание третьих лиц (с соблюдением правил пользования жильем и норм миграционного законодательства);
  • сдать жилплощадь в поднаем/субаренду;
  • по согласию собственника возможен обмен жилплощади;
  • квартиросъемщик вправе потребовать от наймодателя техническое обслуживание участков общего пользования, капитальный ремонт здания;
  • при неудовлетворительном качестве коммунальных услуг – предъявлять претензии к муниципалитету, требовать устранения недостатков.

Также владелец муниципальной квартиры освобожден от имущественного налога и взносов на капремонт. Эти вопросы в компетенции муниципалитета.

Нюансы социального найма жилья

6-6-300x200-5950974

Какие нюансы могут возникнуть при заключении договора социального найма?

  • По закону квартиросъемщик волен не появляться на жилплощади продолжительное время без утраты прав проживания.
  • В случае управленческих изменений по дому соглашение найма сохраняет силу.
  • Муниципальная аренда не позволяет завещать государственное жилье. В случае ухода из жизни ответственного квартиросъемщика допускается переоформление соглашения на любого совершеннолетнего члена семьи, зарегистрированного в жилье (ст.82 ЖК). Новый наниматель должен заручиться письменным одобрением собственной кандидатуры других жильцов квартиры.
  • Право собственности на приватизированную муниципальную/государственную квартиру оформляется равными долями на каждого участника в процедуре, в том числе на несовершеннолетних. Приватизация квартиры без договора соцнайма запрещена.

Какие еще права предусмотрены?

Физическое лицо, имеющее статус малоимущего и получившее квартиру по социальному найму, – это наниматель жилого помещения, который имеет возможность проживать в нем вместе с членами семьи.

Также указанный гражданин имеет полное право передать жилье в поднаем другому лицу на определенный период времени. Но сделать последний может это с согласия наймодателя (собственника квартиры – муниципалитета или государства). Кроме того, необходимо получить согласие членов семьи. Важно, чтобы после передачи жилья в поднаем за определенное вознаграждение общая площадь квартиры была не меньше положенных квадратных метров на каждого проживающего в ней гражданина.

Как получить социальное жилое помещение?

Необходим официальный статус нуждающегося в жилье человека. Полный перечень оснований содержит статья 51 ЖК.

Правообладание закрепляется постановкой претендента в муниципальную очередь. Принадлежность к льготной категории населения повышает шанс обзавестись муниципальной квартирой.
Наниматель или собственник – что лучше

Как бы ни пугали СМИ ростом коммунальных платежей и налогов, собственное жилье предпочтительнее съемного. Расходы на коммерческую аренду всегда выше, ведь владелец стремится заработать, а прав – фактически «ноль».

Социальный найм – это вечная оглядка на органы власти плюс обязанности, сопоставимые с правообладателем квартиры. Так что жилье лучше купить или, по возможности, приватизировать муниципальное.

Проведение капитального ремонта

В случае передачи квартиры в социальный наем собственник жилья должен обеспечить лицу и его семье надлежащие условия проживания в нем. Таков порядок.

Кроме того, наниматель жилого помещения – это человек, который заключил договор найма с органами местной администрации и имеющий возможность требовать проведения в занимаемом жилье капитального ремонта, а также надлежащего участия в содержании имущества многоквартирного дома.

Иными словами, все расходы кроме оплаты отопления, света и газа будет нести только собственник. Здесь необходимо указать, что наниматель жилья не должен вносить никакие взносы за капитальный ремонт, потому что это обязанность собственника муниципального жилья.

Что обязан делать наниматель?

Помимо прав наниматель несёт определенный набор обязанностей, неисполнение которых может повлечь расторжение договора со стороны наймодателя.

Обязанности нанимателя по договору социального найма жилого помещения можно обозначить следующим образом:

  1. Использовать жильё по назначению, то есть проживать в нем – ст. 678 ГК РФ.
  2. Обеспечивать сохранность квартиры.
  3. Поддерживать жилье в пригодном для жизни состоянии.
  4. Вовремя оплачивать платежи за пользование жильем.
  5. Регулярно вносить коммунальные платежи.
  6. Без согласия наймодателя не переустраивать жильё.
  7. Без согласия наймодателя не вселять в жильё других жильцов – ст. 679 ГК РФ.
  8. Уведомлять собственника о вселении других временный жильцов – ст. 680 ГК РФ.
  9. Оплачивать текущий ремонт жилья – ст. 681 ГК РФ.

На основании принципа свободы договора соглашение о найме может содержать в себе и другие обязанности нанимателя, которые не противоречат действующим нормам ГК РФ.

Если наниматель в течение полугода не будет оплачивать коммунальные платежи, наймодатель может начинать в отношении него процедуру утраты права пользования помещением.

Если на жильца будут жаловаться соседи, он будет вести асоциальный образ жизни, то по инициативе собственника помещения он будет лишён права пользования через суд и выселен из квартиры.

Единичный факт повреждения или уничтожения имущества также будет служить основанием для расторжения договора в одностороннем порядке. В случае использования жилья не по назначению наниматель также будет подлежать выселению. Это может произойти, если он начнёт вести коммерческую деятельность в квартире.

Прекращение

Расторгнуть договор соцнайма возможно в любой период времени по согласию сторон. Чаще всего это бывает в тех случаях, когда человек больше не нуждается в муниципальном жилье (переехал в другой город, получил наследство, сам купил квартиру). Тем не менее, наниматель жилого помещения по договору социального найма может расторгнуть договор только после получения согласия проживающих с ним его близких родственников.

Коммерческий наем

В данном случае собственник жилья может сдать свою квартиру в пользование не только гражданину, но и юридическому лицу. Тем не менее, оформление такого договора совсем не означает, что жилое помещение передается другому человеку или организации для осуществления предпринимательской деятельности. Максимальный срок действия коммерческого найма всего пять лет. По прошествии данного времени лицо вновь может заключить такой договор.

Плата за пользование жильем устанавливается по согласию двух сторон. Такой порядок.

Нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма может быть абсолютно любой человек и даже лицо без гражданства, потому что собственник имеет право передать свою квартиру в пользование на определенный период тому лицу, которое согласится со всеми условиями хозяина жилья и будет своевременно оплачивать съемный дом.

Если в договоре не указан срок его действия, то это значит, что он заключен на 5 лет.

Таким образом, наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма вправе:

  • после получения согласия наймодателя заселять в жилье других людей на постоянное проживание. Исключение здесь составляют дети до 18 лет (они вселяются в квартиру без согласия собственника);
  • разрешать временное (до шести месяцев) проживание людей на безвозмездной основе (после уведомления хозяина жилья);
  • сдавать квартиру в поднаем, только с согласия собственника.

Необходимо также добавить, что стороны после заключения договора коммерческого найма приобретают не только определенные права, но и обязанности. Об этом гласит закон.

Источники

  • https://www.zakonrf.info/jk/67/
  • https://uk-mishino.ru/zhilaya-sobstvennost/nanimatel-zhilogo-pomeshcheniya-vprave.html
  • https://UrMetr.com/kvartira/voprosi/nanimatel-zhilogo-pomeshheniya-ego-prava-i-obyazannosti
  • https://PravoZhil.com/arenda/prava-i-obyazannosti-nanimatelya.html
  • https://FB.ru/article/349354/nanimatel-jilogo-pomescheniya—eto-kto-statya-jk-rf-prava-i-obyazannosti-nanimatelya-jilogo-pomescheniya
  • http://expert-home.net/nanimatel-zhilogo-pomeshheniya/

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: