Незаконная перепланировка у соседа: что делать?

Что такое незаконная перепланировка

Незаконной перепланировкой является проведение строительных и ремонтных работ по изменению конструкции помещения без получения разрешения в органах местного самоуправления либо с отступлениями от утвержденного ими проекта.
На законодательном уровне запрещено выполнять следующие виды строительно-ремонтных работ без получения разрешения жилищных органов:

1. прорезывание в несущей стене окон или дверей, другие действия, снижающие ее прочность и ведущие к разрушению;
2. переустройство помещений, в результате которого они становятся непригодными к проживанию;
3. работы по увеличению уровня нагрузки на существующие перекрытия;
4. изменение размеров вентиляционных каналов;
5. перенесение санузла и кухни с размещением над жилыми комнатами соседей;
6. увеличение площади кухни и санузла за счет квадратных метров жилых комнат;
7. вынесение водяных радиаторных отопительных батарей на балкон или лоджию;
8. создание лоджий, не предусмотренных планом, на всех этажах, помимо первого;
9. изменение конфигурации технических помещений без наличия права собственности на них.

Каждое из перечисленных действий требует получения разрешительной документации с последующим внесением в технический паспорт.

Ванимание! Проведение незаконной перепланировки влечет к несению собственником административной ответственности согласно ст. 29 Жилищного Кодекса Российской Федерации.

Какие органы контролируют законность перепланировок

Контролем законности проведения перепланировок жилых помещений занимаются несколько инстанций:

• Управляющая компания. В ее обязанности входит контроль действий жильцов многоквартирного комплекса. Специалисты учреждения уполномочены провести проверку помещения при наличии жалоб на то, что один из соседей делает запрещенные законом ремонтные работы.
• Жилищная инспекция. Среди функций, выполняемых этим органом исполнительной власти, выделяют контроль за сохранностью объектов жилищно-коммунального хозяйства и надзор за состоянием жилых домов.

При отсутствии действий со стороны перечисленных организаций заявитель имеет право обратиться в прокуратуру или органы судебной власти.

Легальные способы борьбы с незаконными перепланировками

Факт проведения самовольной перепланировки устанавливается на основании поступления в государственные органы информации о выполнении жильцами несанкционированных работ. Основной способ получения этих данных – заявления соседей и других осведомленных лиц. Поэтому важно понимать, куда пожаловаться на незаконную перепланировку, чтобы заявление было рассмотрено.

В рамках действующего законодательства с целью предотвращения проведения неразрешенных перепланировок гражданам РФ следует обращаться в специальные органы власти – управляющую компанию, жилищную инспекцию, прокуратуру, либо в суд.

Что запрещено перестраивать

Безусловно, ремонт в квартире, это законное право собственника. Главное не нарушать правил действующего законодательства и проводить разрешенные ремонтные работы.

Если возникли сомнения, то лучше сразу обратиться в БТИ. Сотрудники учреждения должны проконсультировать о том, какие работы считаются законными и помогут согласовать разрешительные документы.

В частности, если отсутствует согласование с БТИ, то запрещены следующие работы:

• внесение изменений в несущие перегородки здания;
• обустройство дополнительных ванных комнат или туалетов;
• переделка жилого помещения в нежилое;
• реконструкция подоконников.

Имеется перечень изменений, которые категорически нельзя делать:

• разбирать наружные стены для объединения балкона и жилого помещения;
• переносить систему отопления на лоджию;
• увеличивать площадь санузла или ванной комнаты, при этом уменьшая жилое помещение;
• внесение изменений, значительно увеличивающих нагрузку на перекрытия между этажами.

Также, несанкционированная перепланировка может стоить человеческих жизней.

В каких случаях нужно писать жалобу

Обнаружить перепланировку чужой квартиры сложно. Вопросы возникают, когда соседи сталкиваются с последствиями ремонта:

• длительная работа строительных инструментов – перфораторов, пил;
• большое количество мусора;
• появление трещин в стенах;
• протечки канализации;
• нарушение вентиляции.

Проекты многоквартирных домов предполагают пользование соседями одинаковым количеством воды, газа, света. Не разрешенные подключения, изменения систем могут нарушить права других людей.

Важно: за вывоз строительного мусора отвечает собственник ремонтируемой квартиры.

Сносят стены

Снос стен между комнатами может привести к разным последствиям, например прогибу межэтажных перекрытий. Предусмотрены санитарные нормы площади комнат, санузлов. Увеличение размеров помещений, дополнительные отверстия в несущих стенах могут повлиять на устойчивость всего здания и привести к его разрушению. Сносить их запрещено.

Перекрыли вентиляцию

Вентиляционные шахты проходят от первого до последнего этажа, они позволяют обновляться воздуху в помещениях. Любые изменения их конструкции могут привести к скоплению газа в квартирах, появлению сырости. Доказать подобные нарушения можно после осмотра соседского жилья специалистами надзорных ведомств.

Перенесли кухню в другую комнату

Такая перепланировка может доставить проблемы, связанные с протечками воды, канализации. Если после проведенного соседями ремонта появилась сырость в комнатах и это не связано с естественными причинами, следует выяснить, не было ли переноса кухни или санузла у кого-то из жильцов.

Проблемы с канализацией

Канализационные стояки размещены по всему дому. Их перемещение может ухудшить работу системы у других жильцов. Обнаружить незаконно выполненный соседями ремонт можно, если возникают регулярные засоры, ухудшается сток отходов.

Кто может подать жалобу?

Делать ремонт – законное право владельца жилплощади. Но без согласования с БТИ недопустимо начинать следующие работы:

• нарушение целостности несущих стен дома;
• объединение квартир;
• изменение подоконников;
• увеличение площади жилых помещений за счёт прихожей;
• перенос газовой плиты;
• обустройство не предусмотренных при строительстве здания санузлов;
• замена центрального отопления;
• переоборудование жилых комнат в нежилые помещения.

Категорически запрещены такие изменения:

• перенос отопительных приборов на лоджию;
• демонтаж стен с целью объединения балкона и комнаты;
• расширение санузла за счёт уменьшения площади жилых помещений;
• монтаж тёплого пола при помощи центрального отопления;
• проведение работ, перегружающих перекрытия между этажами.

Узнать, что ведутся работы с несущими стенами, можно по кускам кирпича, слеплённого цементом.Если рабочие выносят их из квартиры, скорее всего, действия собственника не санкционированы.

В какие органы можно пожаловаться

Если гражданам стало известно, что в соседней квартире делается нелегальная перестройка жилища, то нужно принять незамедлительные меры – сообщить в один или несколько надзорных органы на незаконную перепланировку соседей.

Узнаем, куда можно обратиться для решения сложного вопроса.

Управляющая компания

Любая управляющая компания отвечает за сохранность и целостность домов и строений, а также людей в нём проживающих, которые она обслуживает. Если в управляющую компанию обратился один из жильцов дома и написал жалобу на одного из своих соседей о том, что рядом с ним делают незаконную перепланировку, то ответственность сотрудники управляющей компании обязательно должны проверить эти данные.

С этой целью владельцу указанной в жалобе квартиры будет отправлено письменное уведомление, где собственнику сообщат дату и время прихода проверяющей комиссии.

Проверяющая комиссия в указанную дату приедет к собственнику квартиры, он должен запустить их к себе домой и если сотрудники управляющей компании увидят, что действительно в доме идёт перепланировка, то необходимо будет показать разрешительные документы на перепланировку, либо же уточнить, что никакой перепланировки у себя в квартире он не делает. А шум, который слышали соседи, происходил при замене окон или дверей. То есть, то, что слышали соседи никоим образом не связано со сломом стены или переносом сантехники в комнату.

Если же владелец квартиры не запустит приехавшую комиссию из управляющей компании к себе домой, то уже будет подана жалоба от самой управляющей компании в жилищную инспекцию.

Важно! Собственнику квартиры невыгодно запустить эту ситуацию, когда управляющая компания напишет заявление в жилищную инспекцию, потому что после этого остановить процесс уже не получится.

Жалоба в жилищную инспекцию

В жилищную инспекцию пожаловаться может самостоятельно каждый сосед, или же заявление может отправить управляющая компания. В документах обязательно нужно указать всю фактическую информацию, кто именно подает жалобу, прописать адрес квартиры, где производится незаконная перепланировка, по какой причине подаётся жалоба, каким будет возможный ущерб дому или сооружению и другое.

Если у кого-либо есть фотографии, которые доказывают проведение незаконной перепланировки, то их нужно подкрепить к жалобе. В жилищной инспекции быстрее отреагирует на обращение, если она составлена несколькими жильцами и соседями, то есть это коллективная жалоба.

Приняв и рассмотрев обращение жильцов дома о незаконной перепланировке, жилищная инспекция отправит извещение собственнику квартиры о том, что к нему приедут с проверкой, и будет указано в какой день и в какое время. Если в указанное в завещании время владельца квартиры не будет дома, то комиссия ещё один раз назначит новую дату своего визита.

Если собственник квартиры так и не пустил проверяющую комиссию к себе, но на практике это происходит очень редко, то после второго приезда комиссия снимает это дело со своего контроля и отправляет информацию в суд. В дальнейшем при самом худшем варианте развития событий собственник жилья может получить решение суда о том, что он должен продать свою квартиру, перед этим обязательно вернув всё на свои места, как всё было до перепланировки.

Если владелец квартиры пустил к себе в дом комиссию, и было установлено проведение перепланировки, при этом отсутствует разрешительная документация, то инспектор выписывает человеку штраф в сумме 2.500 рублей и протокол. И после того, как собственник квартиры заплатил штраф, ему обязательно нужно будет узаконить сделанную перепланировку. При этом сделать это нужно в срок до шести месяцев.

Может быть и такая ситуация, что приехавшая комиссия не найдёт в действиях собственника квартиры никаких нарушений. При этом у соседей такого жильца на стене были выявлены трещины, значит, соседям следует принять более решительные действия.

Обращение с жалобой в прокуратуру

Если предыдущие действия не дали никакого результата, то соседи жильца, который сделал незаконную перепланировку и нанес ущерб, могут написать жалобу на его действие в районную прокуратуру. И чтобы не затягивать процесс, когда в прокуратуре вам пришлют письмо о том, что сначала нужно обратиться в жилищную инспекцию, к заявлению в прокуратуру сразу нужно приложить официальный ответ из жилищной инспекции и акт её осмотра, если он состоялся.

Право жаловаться

Важно! Все граждане нашей страны по Конституции имеют право подать жалобу в прокуратуру, если его интересы были нарушены неправомерными действиями других лиц, предпринимателей и других служащих. И по Федеральному закону в прокуратуре сотрудники обязаны принять и рассмотреть ваше заявление и дать обоснованный ответ.

Отдать свои документы в прокуратуру

Можно при личном обращении к секретарю, можно записаться на личный прием к прокурору, или же отправить все необходимые документы по почте, но обязательно заказным письмом, к которому вы приложите уведомление с описью вложений. Полученную на почте квитанцию об отправке документов нужно сохранить, если в дальнейшем будет проводиться судебное разбирательство по этому вопросу.

После поступления вашего обращения в прокуратуру

Должна пройти обязательная проверка, в результате которой указанные вами факты или подтвердятся или нет.

Незаконная перепланировка и нарушения строительных стандартов может нанести соседям материальный ущерб, а может стать реальной причиной угрозы для жизни и здоровья, проживающих соседей, в этом случае после разбирательства из прокуратуры дела передадут в полицию для возбуждения уголовного дела.

Также после рассмотрения вашей жалобы дела могут передать в суд для того, чтобы было вынесено решение об устранении всех нарушений, и будет указан срок для этого.

Соседям, которые решили подавать жалобу в прокуратуру нужно отнестись серьёзно к этому процессу. Если юридических знаний не хватает, то в жалобе можно и не указывать нарушение статьи закона, но обязательно приложить все имеющиеся у вас доказательства тех сведений, которые вы указываете в заявлении. Потому что если указанная вами информация в обращение в прокуратуру не подтвердится, то вас могут обвинить в клевете.

Как составить претензию?

В тексте заявления должна содержаться такая информация:

1. Ф. И. О. заявителя, его адрес и контакты. Если жалоба коллективная, каждый подписавшийся должен представить сведения о себе.
2. Адрес, по которому сделана перепланировка.
3. Желательно написать данные человека, нелегально проводящего работы.
4. Даты перепланировки.
5. Требование в срочном порядке провести проверку в связи с опасностью нанесения ущерба зданию и его жильцам.
6. Подпись с расшифровкой, дата написания жалобы.

Как обращаться в суд?

Чтобы обратиться в органы правосудия, необходимо:

1. составить исковое заявление;
2. приложить к документу копии обращений в УК, прокуратуру и другие контролирующие инстанции, а также доказательства нарушений, например, фотоснимки;
3. зарегистрировать иск в суде;
4. получить извещение о том, что начато делопроизводство;
5. в течение 2-3 месяцев суд вынесет решение об устранении последствий перепланировки и компенсации ущерба, причиненного соседям.

Прежде чем обратиться в суд, можно заказать проведение экспертизы независимыми оценщиками. Готовый отчет с указанием точной суммы ущерба надо приложить к иску.

Если перепланировка не грозит обрушением здания и не опасна для жизни соседей, суд может принять решение оставить жилплощадь в неизменном состоянии. Заключение органов правосудия позволяет вносить корректировки в паспорт БТИ.

В какой суд подавать заявление?

Иск на нелегальную перепланировку можно подать в суд общей инстанции по месту жительства.

Какие документы и доказательства нужны?

К заявлению в обязательном порядке должны быть приложены копии следующих бумаг:

• заключение независимого эксперта о размере причиненного вреда;
• паспорт БТИ с экспликацией;
• справка о прописанных в помещении жильцах;
• заключение Госпожарнадзора (если создана пожароопасная ситуация или существует риск утечки бытового газа);
• фотографии трещин или других повреждений;
• видеодоказательства, например, слова нарушителя или съемка перепланировки;
• копии заявлений в УК, Жилищную инспекцию и другие инстанции.

Оригиналы документов рекомендуется взять с собой, чтобы показать судье.

Когда и как на заявление отреагируют?

Сотрудники жилищной инспекции обрабатывают письменные жалобы в течение 45 дней с момента поступления. При обращении через МФЦ стоит рассчитывать на срок 47-50 дней. В рамках работы с заявлением, квартиру посетит комиссия БТИ. Она проверит ваши слова, уточнит особенности и технические тонкости проводимой перепланировки.

По итогам вашего обращения может быть вынесено одно из следующих решений:

1. Действия собственника будут признаны не соответствующими нормам. В результате самопроизвольную перепланировку нужно будет устранить, и вернуть квартиру к первоначальному плану;
2. Если действия собственника, по мнению комиссии, не нарушают норм законодательства, то сотрудникам БТИ придётся разработать новую техническую документацию.

Как поступать, если инспекция не реагирует?

В том случае, если жилищная инспекция не реагирует на ваши жалобы, а проблемы продолжаются, то стоит обратиться в прокуратуру или суд, для защиты своих интересов. Только заручившись помощью грамотного юриста, который разбирается в Жилищном и Гражданском Кодексе у вас получится призвать к ответу соседа проводящего незаконную перепланировку.

Ответственность

За незаконную перепланировку квартиры предусмотрены следующие виды ответственности.

Штраф

Отделаться «малой кровью» удастся в случае, если не нарушены никакие строительные нормы. После уплаты штрафа можно будет спокойно узаконить уже сделанные изменения.

Незадачливый собственник может быть оштрафован на следующую сумму:

• для физических лиц в многоэтажных домах – до 2,5 тыс. руб.;
• если дом не многоэтажный – до 1,5 тыс. руб.;
• для юридических лиц – от 250 тыс. руб.;
• за самоуправство при перепланировке ‒ 300 тыс. руб.

Устранение нарушений

Если переделки затронули капитальные конструкции здания, придется «откатывать» все изменения и приводить квартиру в первоначальный вид.

Ответственность грозит и в том случае, если квартира с незаконной перепланировкой досталась вам по наследству или в дар. Это происходит из-за того, что при оформлении права собственности в подобных ситуациях техпаспорт жилого помещения не требуется. Поэтому вы могли даже не знать о том, что получили квартиру с неузаконенной перепланировкой. Несмотря на это, жилплощадь принадлежит теперь вам, поэтому все изменения нужно установить и постараться узаконить.

Как избежать ответственности за незаконную перепланировку?

Позаботиться о получении разрешения на перепланировку нужно до начала ремонтных работ. Если изменения уже сделаны без разрешения, придется оплатить штраф и постараться их узаконить.

Если дело уже сделано – от ответственности уйти не получится.

Итоги

Несколько обобщающих выводов:

1. Перепланировку можно проводить только после согласования с государственными органами.
2. Жалоба на перепланировку квартиры соседей может быть направлена в Управляющую компанию, Жилищную инспекцию, прокуратуру или суд.
3. Если незаконные действия принесли урон квартирам других жильцов, то суд обяжет нарушителя возместить ущерб.
4. К составлению жалобы в прокуратуру нужно подходить максимально серьёзно, поскольку за ложное обращение положено наказание.

Перед тем, как обращаться в органы, следует попробовать решить вопрос с соседом лично, так как в его интересы не входит доведение дела до прокуратуры или суда.