Обязанности председателя ТСЖ в многоквартирных домах: его права, полномочия и ответственность согласно жилищного кодекса РФ

Содержание
  1. Статья 149 ЖК РФ. Председатель правления товарищества собственников жилья
  2. Комментарий к Статье 149 ЖК РФ
  3. Другой комментарий к Ст. 149 Жилищного кодекса Российской Федерации
  4. Закон о ТСЖ
  5. Сфера регулирования
  6. История принятия
  7. Основания отмены
  8. Что выполняет ТСЖ
  9. Изготовление справок по запросу жильцов и официальных структур
  10. Начисление штрафов
  11. Ввод новых участников
  12. Взыскание задолженности
  13. Кто такой председатель правления ТСЖ
  14. Кто может быть председателем правления
  15. Права председателя
  16. Обязанности председателя правления
  17. Процесс избрания председателя
  18. Срок избрания председателя ТСЖ
  19. На основании чего действует председатель?
  20. Требования к претенденту на должность
  21. Права и обязанности
  22. Должностная инструкция
  23. Ответственность председателя ТСЖ по закону
  24. Полномочия
  25. Как избирается председатель ТСЖ
  26. Договор
  27. Отпуск
  28. Формирование вознаграждения
  29. Собрание членов
  30. Правила проведения заседания
  31. Протокол заседания
  32. Принятие решений
  33. Отчет о работе за прошедший год
  34. Вознаграждение
  35. Смена состава
  36. Товарищество собственников жилья без руководящего органа
  37. Что ещё может осуществлять должностное лицо?
  38. Вывешивает ли списки должников?
  39. Решение спорных моментов
  40. Уход на отпуск и выплаты компенсаций
  41. Нюансы

Статья 149 ЖК РФ. Председатель правления товарищества собственников жилья

Новая редакция Ст. 149 ЖК РФ

1. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

2. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

Комментарий к Статье 149 ЖК РФ

1. Председатель правления является единоличным исполнительным органом товарищества, избираемым правлением из числа своих членов на срок, который определяется уставом товарищества (см. ч. 3 ст. 147, ч. 1 ст. 149 Кодекса). Как уже отмечалось, избрание председателя правления товарищества собственников жилья правлением не вполне согласуется с природой единоличного исполнительного органа, который, с одной стороны, должен обладать достаточной независимостью от коллегиального исполнительного органа, а с другой – быть полностью подконтрольным высшему органу управления.

Опыт многих существующих товариществ собственников жилья показывает, что нередко председатель правления пренебрегает интересами товарищества и его членов, допускает финансовые злоупотребления, пытается влиять на принятие общим собранием решений, противопоставляет себя товариществу, навязывает членам товарищества свою волю и т.п. Безусловно, в подобных случаях такого председателя необходимо заменить, но на практике не всегда удается добиться соответствующего решения правления.

Поэтому после введения в действие Кодекса имеет смысл использовать юридическую возможность избрания (и переизбрания) председателя правления товарищества на общем собрании членов товарищества. Такая возможность существует, так как в соответствии с ч. 4 ст. 145 Кодекса общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества. Если председатель правления совершает действия, не устраивающие членов товарищества, то можно инициировать внеочередное общее собрание и избрать нового председателя.

Отметим, что использование в ч. 1 ст. 149 термина “должностные лица” не вполне корректно, так как речь идет не о государственной или муниципальной организации. Следует полагать, что здесь имеются в виду главный бухгалтер и другие лица, которые занимают в товариществе должности на основании трудовых договоров. Исполнение указаний председателя правления следует рассматривать как юридическую обязанность указанных лиц.

Ни при каких обстоятельствах председатель правления не вправе давать обязательные к исполнению указания председателю и членам ревизионной комиссии (ревизору) товарищества, так как орган, осуществляющий внутренний аудит, подотчетен только общему собранию членов товарищества.

2. Круг правомочий председателя правления товарищества собственников жилья, перечисленных в ч. 2 ст. 149 Кодекса, является характерным для компетенции единоличного исполнительного органа любого юридического лица. Указанные правомочия целесообразно конкретизировать в уставе товарищества.

Другой комментарий к Ст. 149 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Статья 149 определяет правовое положение председателя правления товарищества собственников жилья.

Председатель правления возглавляет орган управления товарищества, организует его работу.

2. Председатель правления, согласно комментируемой статье, является организатором текущей деятельности товарищества: обеспечивает выполнение решений правления, дает указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

Председатель правления вправе подписывать платежные документы; совершать сделки, которые не требуют обязательного одобрения правления. Осуществляя хозяйственную деятельность, председатель разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание дома, а также положение об оплате их труда.

Председатель правления действует в интересах товарищества добросовестно и разумно. Обратимся к ст. 53 ГК РФ, согласно которой лицо, в силу закона или учредительного документа юридического лица, выступающее от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно. Председатель правления товарищества согласно ч. 2 комментируемой статьи “действует без доверенности от имени товарищества”.

3. Председатель правления ТСЖ избирается на срок, определенный уставом товарищества, но не более чем на 2 года. Дело в том, что его избирает (из своего состава) правление товарищества, а срок его полномочий не может превышать 2 лет (ч. 2 ст. 147 ЖК РФ).

Закон о ТСЖ

Основным нормативным актом, который раньше регулировал все, что связано с деятельностью ТСЖ, являлся Федеральный закон от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».

Он закреплял следующие понятия:

  1. Товарищество собственников жилья – организация некоммерческого характера, созданная для совместного управления и эксплуатации общим имуществом.
  2. Домовладелец – собственник недвижимости в доме.
  3. Помещение – единица в жилом массиве, предназначенная для технических нужд или проживания.
  4. Общее имущество – часть жилого массива, необходимая для его эксплуатации.
  5. Кондоминиум – единый комплекс, в который входит не только сам дом, но и прилегающая к нему территория.
  6. Доля участия – часть общего имущества, принадлежащая владельцу.
  7. Застройщик – любое физическое или юридическое лицо, осуществляющее строительство, приобретение или реконструкцию недвижимости.

Указанные понятия тесно связаны с деятельностью ТСЖ.

Сфера регулирования

Закон № 72-ФЗ имел определенную сферу регулирования. Она распространялся на отношения, связанные с собственностью в жилом массиве, которая принадлежала двум и более владельцам, ТСЖ и ЖСК. Им регулировалось взаимодействие, возникавшее на территории страны, с участием отечественных и иностранных физических и юридических лиц.

История принятия

Закон № 72-ФЗ был принят в 1996 году. Это было связано с необходимостью систематизировать и упорядочить правоотношения, между собственниками недвижимости. До принятия указанного нормативного акта, только в некоторых законах было указано, что владельцы жилья вправе создавать товарищества. Однако более конкретной информации нигде не содержалось. А поскольку деятельность ТСЖ имеет свою специфику, то необходим был отдельный нормативный правовой акт, который бы регулировал вопросы такого характера. По этой причине и был принят Закон № 72-ФЗ.

Основания отмены

Федеральный закон № 72-ФЗ в настоящее время не применяется, поскольку он утратил силу.

Произошло это в связи с введением в действие Жилищного кодекса РФ. Официальной датой отмены Закона № 72-ФЗ является первое марта 2005 года. Именно с этого числа начала действовать новая редакция ЖК РФ. Отмена произошла в связи с тем, что в Жилищный кодекс был введен целый раздел, касающийся деятельности ТСЖ. По этой причине Закон № 72-ФЗ утратил свою актуальность.

Что выполняет ТСЖ

После создания организации собственники самостоятельно определяют круг обязанностей ТСЖ согласно ст.137 Жилищного кодекса:

  1. Подписание договоров с обслуживающими организациями и поставщиками коммунальных ресурсов для обеспечения комфортной и безопасной жизни жильцов.
  2. Проведение ряда работ с привлечением наемных работников и организаций для уборки и вывоза мусора.
  3. Составление смет и контроля расходов на проведение ремонтных работ с привлечением компаний-подрядчиков.
  4. Формирование финансового резерва для успешного ведения деятельности.
  5. Оплата счетов сервисных служб, выполняющих поручения ТСЖ в интересах собственников дома.
  6. Привлечение заемных средств в рамках предусмотренного законом порядка.
  7. Распоряжение общедомовым имуществом от имени и в интересах жильцов (аренда, передача в собственность другим владельцам, заключение договоров мены), иные юридически значимые действия с недвижимостью, входящей в состав общедомового имущества).
  8. Финансовый контроль и расчеты квитанций по квартплате.
  9. Принятие средств по квитанциях в счет оплаты коммунальных услуг.
  10. Работа с должниками, просрочившими ежемесячные платежи, в пределах разрешенных законодательством мероприятий.
  • Обязанности председателя ТСЖ и его права

Каждый участник вправе ознакомиться с полным перечнем дел, которые обязаны организовать члены правления ТСЖ и председатель организации. При желании, участники вправе ставить на голосование предложения по усовершенствованию обслуживания, благоустройству территории и оптимизации расходов товарищества.

В процессе осуществления деятельности организация занимается выполнением текущих работ. Для контроля за качеством работы и законностью действий назначают комиссию, состоящую из лиц, не вошедших в число участников товарищества.

Если для выполнения комплекса работ по дому ТСЖ потребовалось обеспечить доступ в квартиру, вопрос необходимо согласовывать с собственниками. Члены ТСЖ получают доступ в помещения и на площади общедомового имущества. Без согласия владельца квартиры войти в нее можно только по решению суда, если требуется взыскать долг по квартплате. Принудительные меры в отношении должника осуществляет не ТСЖ, а судебные приставы.

Изготовление справок по запросу жильцов и официальных структур

Жильцы, прописанные на территории МКД, вправе рассчитывать на документационное сопровождение в виде оформления основных справок.

В текущем режиме правление дома ТСЖ по запросу готовит следующие справки:

  • о составе семьи;
  • поквартирные выписки со всеми зарегистрированными на территории конкретной квартиры жильцами;
  • подготовка техдокументации и заключений;
  • фиксация фактов затопления, иных повреждений имущества через составление специальных актов;
  • состоянии конструктивных элементов дома.

Важно помнить, что невыполнение обязанностей по своевременной оплате ЖКХ не является поводом отказывать в выдаче документов, поскольку это ущемляет гражданские права жильцов, нуждающихся в справках для обращения в государственные органы и судебные инстанции.

Начисление штрафов

Поскольку функции общества предполагают расчет квитанций и оплата услуг коммунальщикам, правление может начислить штраф и пеню за просроченные взносы. По закону правление не обязано включать пункт о взимании пени, так как эта мера установлена федеральным законодательством.

В положениях ст.155 (п.14) ЖК РФ указано право взимать пеню со следующего дня после возникновения просрочки.

Основываясь на общих принципах закона, пени рассчитывают, как:

  • 1/300 ставки ЦБ при задолженности более 31 дня;
  • 1/130 ставки при долге более 3 месяцев.

Ввод новых участников

Товарищество собственников жилья обязано принимать новых членов в свои ряды, согласно ст. 143 ЖК РФ. Основанием станет полученное от жильца заявление, без дополнительных договоров и иных документов.

После покупки квартиры новому собственнику предстоит обратиться в ТСЖ написать заявление, поскольку автоматическое членство в нем не предусмотрено. Право на обслуживание в ТСЖ не передается вместе с собственностью, а переоформляется после смены собственника.

Вся информация об участниках товарищества хранится в специальном реестре, который ведет ТСЖ.

Взыскание задолженности

Хотя компания обязана следить за своевременностью платежей, при вывешивании списков должников возникают сомнения в легитимности действий. С одной стороны, такая мера может квалифицироваться как публичное порицание. С другой стороны, закон не допускает публикации сведений об имени, фамилии должника (закон № 152-ФЗ о защите персональных данных).

Чтобы правление могло выполнять действия по контролю своевременного внесения платы, выходом станет обнародование списков с указанием номеров квартир и суммы задолженности, без указания имени владельца.

Кто такой председатель правления ТСЖ

Председатель правления ТСЖ выбирается членами товарищества для представления их интересов. Председатель – это лицо, которое было избрано на выборную должность согласно итогам голосования. Вся его деятельность не имеет целью личное обогащение, а направлена на выполнение определенных обязанностей.

Председатель правления товарищества собственников жилья имеет перечень прав и обязанностей, которые определены на законодательном уровне.

Кроме того, за невыполнение возложенных на него обязательств он несет ответственность: от расторжения с ним трудового договора до уголовной ответственности.

Глава правления готовит отчеты о своей деятельности и деятельности правления для представления их общему собранию. В случае если председатель плохо справляется со своими обязанностями, его могут переизбрать. Смена главы правления товарищества осуществляется согласно установленной процедуре.

Кто может быть председателем правления

Для избрания на должность председателя, человек должен быть собственником квартиры, если это многоквартирный дом, или участка с домом, если это объединение участков, и состоять в ТСЖ в качестве его члена. Следующий шаг – это избрание в состав правления, выборы которого входят в компетенцию общего собрания. Правление является руководящим органом товарищества и чаще всего именно оно выбирает председателем кого-то из своих членов.

Если на должность председателя выдвигается кандидат, у которого нет в собственности соответствующего жилья, он не может быть выбран председателем. Однако есть два способа решить эту проблему:

  • кто-то из родственников, которые являются собственниками, дарят этому кандидату часть дома или квартиры;
  • ТСЖ готовит ряд документов и нанимает кандидата по трудовому договору в качестве управляющего, который наделен рядом полномочий.

Права председателя

Председатель правления ТСЖ имеет достаточно ограниченные права и полномочия. Среди них:

  • право первой подписи финансовых документов и договоров;
  • самостоятельное заключение сделок, для совершения которых не требуется согласие членов ТСЖ и его правления;
  • издание указов, которые являются обязательными к исполнению членами;
  • определение времени и созыв общего собрания и заседаний правления для представления отчетов о деятельности и решения других вопросов;
  • заключение трудовых договоров с новыми сотрудниками и расторжение трудовых договором с теми, кто не справляется со своими обязанностями;
  • другие права, которыми председатель правления ТСЖ наделен по решению его членов.

Обязанности председателя правления

Председатель правления ТСЖ выполняет административные функции, которые на него возлагает жилищное законодательство, статут и другие внутренние документы ТСЖ. Среди них выполнение решений, которые приняты правлением, а также раздача указаний и распоряжений лицам, которые приняты в товарищество на основании трудовых договоров. Согласно их должностным инструкциям они напрямую подчиняются председателю правления и должны выполнять его распоряжения неукоснительно.

Статья 149 ЖК России и устав товарищества закрепляют за председателем ряд обязанностей, среди которых:

  • разработка и вынесение на утверждение общим собранием правил внутреннего распорядка для работников, которые наняты по трудовым договорам;
  • разработка положения про оплату труда работающих по трудовым договорам сотрудников;
  • произведение полной инвентаризации материальных ценностей и документации;
  • владение информацией о заключенных договорах и оказание содействия их выполнению;
  • контроль подготовки технических отчетов, а также бухгалтерских и статистических отчетов;
  • контроль качества предоставляемых собственникам жилья услуг;
  • подготовка отчета о деятельности правления. Отчет представляется на рассмотрение общему собранию и т.д.

Процесс избрания председателя

Жилищным законодательством предусмотрено, что выбор председателя, а в случае необходимости его смена, относится к обязанностям правления ТСЖ. Но устав товарищества может определить, что вопрос выбора относится к компетенции общего собрания.

Избрание председателя высшим управленческим органом является более сложным процессом, однако отображает истинное желание всех членов организации.

Если рассматривать первый вариант – когда выбор председателя выполняется правлением – важно отметить, что решение данного вопроса происходит во время первого заседания правления, что фиксируется в протоколе.

В ЖК России упоминается еще одно должностное лицо, которое может избираться, это заместитель председателя. Однако процедура, по которой он избирается, законом не установлена.

Срок избрания председателя ТСЖ

Термин, на который выбирается правление товарищества, составляет 2 года. То есть каждые два года происходит переизбрание общим собранием членов правления по установленному на законодательном уровне порядку.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что максимальный период, на протяжении которого особа может являться председателем правления, составляет 24 месяца, после чего есть вероятность переизбрания на новый термин. Однако нужно понимать, что на протяжении 2-х лет председатель правления может по собственной инициативе сложить полномочия или может быть переизбран по решению членов товарищества.

На основании чего действует председатель?

Порядок работы ТСЖ регулируется Уставом сообщества и ЖК РФ. Работа председателя строго регулируется нормативно-правовыми актами РФ. Главный из которых — Жилищный кодекс РФ. До 2005 года на территории Российской Федерации действовал федеральный закон о ТСЖ. В силу своей неэффективности, документ был упразднен. Кроме того, правообразующая роль в деятельности ТСЖ отведена Уставу товарищества. Согласно п. 4 ст. 135 ЖК РФ товарищество может функционировать неопределенное количество времени, если иное не зафиксировано в тексте протокола голосования жильцов.

Требования к претенденту на должность

В ч. 3 ст. 147 ЖК РФ указано, быть управляющим ТСЖ можно одному из членов совета, если иное не заявлено по Уставу. В таком случае стать председателем ТСЖ может один из домовладельцев. Не играет роли в каком месте прописан кандидат на должность, если у него есть недвижимость в МКД.

Глава ТСЖ должен быть собственником жилого помещения в доме и входить в состав правления

Часть 3 ст. 147 ЖК РФ четко регламентирует перечень лиц, неимеющих прав претендовать на управленческую должность или войти в правление:

  • служащие ТСЖ, занятые в товариществе по контракту
  • представители ревизионного органа ТСЖ
  • управленец, с которым подписан контракт

На вакансию председателя ТСЖ не может претендовать не собственник жилья или арендатор. Члены семьи владельца, прописанные в квартире не имеющие собственной доли, не могут быть выдвинуты на пост.

Права и обязанности

В числе ключевых обязанностей председателя правления ТСЖ согласно жилищного кодекса:

  • гарантия своевременной реализации работ, нужных для исправного функционирования МКД
  • обеспечение собственников помещений качественными коммунальными услугами от подрядчиков
  • правильная реакция на запросы и рекомендации всех жильцов

Для успешного исполнения обязанностей руководитель должен разбираться во многих сферах и обладать специализированными знаниями в управлении коммунальными ресурсами и административной части деятельности. Оптимально, если претендент, пройдет специальные курсы.

Глава ТСЖ наделен следующими правами:

  • распоряжаться деньгами, находящимися на общем счете товарищества
  • нанимать, увольнять сотрудников и начислять им заработную плату
  • контролировать работу персонала
  • иметь доступ во все помещения, в том числе личную собственность, в случае возникновения аварийной ситуации, грозящей испортить имущество других собственников
  • принимать решение на общедомовом собрании, используя свой голос, если голоса разделились поровну.

Управляющий должен:

  • производить контроль своевременной оплаты собственниками МКД коммунальных услуг
  • осуществлять перерасчет стоимости в случае изменения тарифных планов
  • уметь трактовать законы и правовые акты РФ
  • следить за изменениями в законодательстве, в особенности Жилищного кодекса РФ
  • отслеживать работу финансовых структур и подчиненных товарищества
  • исполнять решения, принятые большинством собственников
  • отслеживать деятельность управляющего блоком товарищества по соблюдению Устава и других документов, регламентирующих их работу
  • поддерживать порядок в МКД и на прилегающей территории
  • руководить персоналом ТСЖ

В полномочия председателя ТСЖ входит составление расписаний работы, отслеживание исполнений трудовых обязанностей служащих, разъяснение правил начисления зарплаты и иным вопросам, связанным с рекрутингом и кадрами, отследить исполнение всех договоренностей, подписанных с поставщиками ресурсных компаний, ремонтных организаций и прочих предприятий, обслуживающих МКД, защищать права и интересы жителей, состоящих в товариществе, находить поставщиков и подписывать с ними контракты по обеспечению состояния МКД на должном уровне, предупреждать конфликты или гасить их, сохранять общедомовую собственность, работать с документацией, предоставлять отчеты по итогам выполнения работ.

Должностная инструкция

Все обязанности и список того, что должен делать председатель, зафиксированы в должностной инструкции управляющего ТСЖ, утвержденной всеми участниками организации. Если же управленец не выполнит свои обязательства, согласно Уставу или ЖК РФ, собственники или члены правления могут жаловаться на председателя в государственную жилищную инспекцию или Роспотребнадзор.

Ответственность председателя ТСЖ по закону

В статьях 7.22 и 7.23 КоАП РФ прописана ответственность, которая может быть наложена на должностное или юридическое лицо. Руководителя ТСЖ не имеет статуса должностного лица, поэтому привлечь его к административной ответственности нельзя. Таким образом, за действия председателя будут ответственны сами жильцы, если иное не указано в Уставе. А вот само юридическое лицо (ТСЖ) может облагаться штрафами.

Согласно ПП РФ №731 от 23 сентября 2010 года ТСЖ в лице председателя несет ответственность за непредоставление информации или копий документов жильцам. В открытом доступе должна содержаться информация об общих сведениях о компании, основных данных деятельности, расценках на ЖКХ, работ и услуг, производимых на МКД.

В рамках судебного делопроизводства, избранное лицо привлекается за:

  • многочисленные нарушения по ремонтным работам общедомового имущества или неправильное содержание (статья 7.22 КоАП РФ)
  • невыполнение требований, предъявленных прокурором (статья 17.7 КоАП РФ)
  • невыполнение условий и требований госжилинспекции (ч. 24 статьи 19.5 КоАП РФ)
  • неправильное ценообразование (часть 2 статьи 14.6 КоАП РФ)
  • нарушения в работе с персоналом (статья 5.27 КоАП РФ)

Руководитель ТСЖ должен возмещать убытки, причиненные товариществу по причине неправильных действий или бездействия в течение всего срока правления (статьи 15 и 53.1 ГК РФ).

Полномочия

Председатель правления товарищества собственников жилья действует на основании Устава. Этот документ признан в организации основным. Для утверждения документа набирается кворум голосов, составляющий более 50% владельцев имущества МКД. Помимо Устава, полномочия управляющего ЖКХ прописаны в ст. 149 ЖК РФ.

В сравнении с руководством управляющей компании глава ТСЖ наиболее ограничен в своих действиях. Права и обязанности председателя могут меняться, если это будет определено голосованием членов товарищества.

В компетенции ответственного лица входят:

  • визирование финансовой документации по дому
  • единоличное заключение соглашений без согласия правления дома, если они разрешены законом
  • ведение бухотчетности
  • подпись документов обязательных к исполнению
  • расчет времени и места проведения сборов с участием членов правления
  • действия от лица ТСЖ без доверенности
  • наем и увольнение персонала
  • начисление штрафных санкций за некачественную деятельность
  • распоряжение фондом дома
  • согласование планов по изменению планов помещений с их собственниками
  • страхование имущества товарищества

А также управленец имеет решающий голос на общедомовых собраниях. В случае равного голосования принимается то решение, за которое проголосовал председатель. Все полномочия, вверенные управляющему, отражаются в Уставе. Они должны быть подкреплены нормативными актами РФ и вознаграждены материально.

Как избирается председатель ТСЖ

Руководитель ТСЖ и представители правления дома избираются на общедомовом собрании. В ст 145 ЖК РФ указано: для организации легитимного голосования, более 50% владельцев недвижимости МКД, должны в письменной форме дать свое согласие. Итоговый результат будет зафиксирован в протоколе голосования. Протокол заседания правления ТСЖ о выборе председателя оформляет секретарь собрания. Этот документ обязателен. Без него невозможно зафиксировать факт избрания руководителя товарищества.

Процедура избрания председателя

Согласно с. 44 ЖК РФ общедомовое собрание — ключевое звено в управлении МКД. Именно на этих мероприятиях прорабатываются варианты решений актуальных вопросов, выбирают или переизбирают управляющего ТСЖ. На первом этапе проводится очное собрание, результаты которого действительны, если набран кворум голосов.

Порядок действий прост:

  • регистрация жителей, посетивших мероприятие
  • определение председателя собрания и секретаря
  • рассмотрение всех вопросов из повестки
  • голосование жильцов в письменной форме (иное недопустимо)
  • подсчет результатов счетной комиссией
  • фиксация в протокол собрания

Во время заочного голосования жилец заполняет бюллетень, выданный на руки, и затем кладет в ящик, к которому имеет доступ только секретарь правления, либо возвращает секретарю. После подсчета бюллетеней с голосами оглашается результат.

Все назначения производятся в соответствии с законодательством РФ. На основе протокола собрания председательствующий на голосовании публикует и подписывает приказ о назначении председателя ТСЖ. Бланк распоряжения составляется в свободной или унифицированной форме Т-1, утвержденной Постановлением Госкомстата РФ от 5.01.2004г.

Договор

Все трудовые отношения в стране регламентируются соответствующим законом. С председателем ТСЖ, как и иными работниками, заключается договор найма. Документ составляется в 2 экземплярах.Срок полномочий, а соответственно и срок, на который избирается председатель ТСЖ согласно законодательства составляет не дольше 2 лет. В соответствии со ст. 275 ТК РФ в дальнейшем проводят повторные выборы кандидата или полную смену правления.

В этот период управленец действует согласно трудовому кодексу и, составленному на его основе, договора. В этом же документе зафиксирована материальная и дисциплинарная ответственность председателя, на законных основаниях позволяющая взыскать издержки.

Отпуск

Чтобы уйти в отпуск, председатель подает заявление членам правления в том случае, когда иная система не зафиксирована в Уставе. Согласно ч.1 ст. 147 ЖК РФ, если другая форма не регламентирована, обращение одобряется только с согласия представителей правления ТСЖ. Для этого они:

  1. составляют протокол о рассмотрении заявления,
  2. решают вопрос по исправному функционированию ТСЖ в отсутствии его главы.

Формирование вознаграждения

Общим собранием жильцов определяется зарплата управляющего тсж и членов правления. Сумма денежных средств, полученная за исполнение функций эксплуатации МКД, облагается налогами, в том числе НДФЛ, и взносами в ФМС, ПФ РФ, ФСС. В рамках собрания жители МКД вправе решить вопрос о вознаграждении председателя в твердой денежной сумме и зафиксирована в статье расходов на текущий год в графе «управленческие расходы». Важно правильно оформить решение собственников об уровне вознаграждения управленца. В этом документе указывается, сколько получает председатель в период управления МКД.

Собрание членов

Заседание правления состоит из следующих этапов:

  1. Назначение даты и места проведения.
  2. Обсуждение вопросов.
  3. Принятие решений.
  4. Оформление протокола.
  5. Уведомление ответственных исполнителей и собственников жилья.

Правила проведения заседания

Заседание правления назначается председателем. Конкретные сроки оговариваются в Уставе (пункт 5 ). Как правило заседание проходит с определенной периодичностью. Это может быть – месяц, квартал, полугодие или год.

В Уставе могут быть указаны число, время и место проведения заседания. В любом случае члены должны быть проинформированы надлежащим образом. Кроме этого они должны быть поставлены в известность о вопросах, которые выносятся на обсуждение.

В назначенный день все члены должны явиться на заседание. Оно будет легитимным только в случае, если на нем присутствовало не менее половины об общего числа членов.

В начале заседания председатель проверяет количество явившихся и озвучивает вопросы повестки дня. После этого каждый вопрос обсуждается в отдельности. Все присутствующие вправе высказывать свое мнение и вносить предложения.

Протокол заседания

Протокол заседания правления – это документальное оформление принятых решений. Такой документ должен составляться по итогам собрания. Его оформление возлагается на секретаря, который назначается из числа членов.

Текст протокола должен содержать в себе следующую информацию:

  • Дата и место проведения заседания.
  • Сведения о присутствовавших членах – фамилия, имя, отчество.
  • Перечень вопросов, выносившихся на обсуждение.
  • Сам процесс обсуждения. Необходимо указать высказывания и предложения каждого выступающего.
  • Сколько проголосовало «за», «против», «воздержалось».
  • Подписи председателя и секретаря.

Протокол оформляется на обычном листе А4. При необходимости могут быть подготовлены копии или выписки из него.

Принятие решений

На заседании правления решения принимаются большинством голосов от общего числа присутствовавших, например, пятьдесят процентов плюс один голос. То есть основанием для принятия решения является общее число проголосовавших «за». Результаты заседания отражаются в протоколе.

Отчет о работе за прошедший год

Правление обязано отчитаться перед собственниками о проделанной работе. Такая информация доводится до собственников жилья ежегодно на общем собрании. В отчет включается информация о том, сколько средств было израсходовано и на какие нужды.

Правление отчитывается по затратам на благоустройство, ремонт и замену инженерного оборудования. Кроме этого собственникам должна быть сообщена информация о средствах, поступивших на счет товарищества, например, от сдачи общего имущества в аренду, а также имеющейся задолженности и остатке денежных средств.

Вознаграждение

Оплата деятельности правления устанавливается решением общего собрания ТСЖ. Такое правило указано в пункте 11 части 2 . Выплата вознаграждения производится на основании заключенного договора, с соблюдением правил Устава ТСЖ. Сумма определяется на общем собрании.

С вознаграждения ТСЖ должно будет заплатить НДФЛ. Например, ежемесячное вознаграждение установлено в сумме 5 000 рублей. Итоговая сумма будет рассчитана следующим образом: 5 000 – 13% (НДФЛ) = 4 350 (сумма вознаграждения).

Смена состава

Основаниями для смены состава правления могут быть:

  1. собственное желание его членов;
  2. состояние здоровья, препятствующее исполнению обязанностей;
  3. уклонение от исполнения обязанностей;
  4. игнорирование обращения собственников жилья;
  5. расходование общих средств не по назначению;
  6. вымогательство;
  7. нарушение требований действующего законодательства;
  8. присвоение общего имущества;
  9. получение взятки;
  10. незаконные действия с денежными средствами.

Указанные факты должны подтверждаться документально. После этого необходимо провести общее собрание. Инициаторы должны оповестить всех собственников за десять дней до планируемой даты собрания.

Можно разослать уведомлением каждому, либо разместить соответствующую информацию в общедоступном месте. На собрании обсуждаются все представленные доказательства и принимается решение. Оно оформляется протоколом. На собрании должно присутствовать не менее половины всех членов ТСЖ.

Решение принимается большинством голосов. В протоколе должна быть указана дата, начиная с которой действующий состав правления слагает свои полномочия.

Инициировать процедуру могут не только собственники, но также жилищная инспекция, либо налоговый орган.

Товарищество собственников жилья без руководящего органа

В указано, что к органам управления ТСЖ относятся общее собрание и правление. Члены товарищества вправе выбирать любой из указанных вариантов. Выборы правления не являются обязательными. То есть закон допускает самоуправление ТСЖ. В таком случае собственникам жилья придется выбирать управляющую компанию, которая будет заниматься всеми вопросами, касающимися содержания общего имущества.

Что ещё может осуществлять должностное лицо?

Помимо статьи 149 ЖК РФ, кратко описывающей функции главы жилтоварищества, рекомендуется закреплять список его функций и полномочий в специальном разделе устава организации, трудовом договоре и должностной инструкции.

Подробное перечисление прав и обязанностей руководителя в уставных документах позволяют:

  1. осуществлять контроль над руководством со стороны жильцов;
  2. регламентировать и упорядочить деятельность правления;
  3. избежать разночтений при составлении трудовых соглашений;
  4. решать спорные вопросы без обращения в суд.

Вот что делает глава жилтовариществе, если говорить в общем. Указание чёткого списка обязанностей в должностной инструкции, включая организацию режима труда и отдыха, помогут предотвратить злоупотребление полномочиями и доверием жильцов, что нередко случается в небольших ТСЖ, где руководство имеет свободный график и часто пренебрегает обязанностями.

В уставе прописываются полномочия руководства для конкретного ТСЖ с учётом его особенностей, а в трудовое соглашение, заключаемое между избранным руководителем и товариществом, включается описание обязанностей и полномочий, обусловленных личностью председателя.

Вывешивает ли списки должников?

Так как руководство жилтоварищества организует предоставление жильцам коммунальные услуги, то исполнителем услуг является товарищество как юридическое лицо, от имени которого действуют члены правления.

Согласно пункту 32-д , регулирующего поставки коммунальных ресурсов владельцам помещений в домах, глава жилтоварищества вправе приостановить поставки таких ресурсов лицам, имеющим задолженности по квитанциям, предупредив их предварительно за 24 часа. По приказу председателя жильцу могут отключать электроэнергию и не только.

Пункт 115 Постановления № 354 описывает случаи, в которых руководитель ТСЖ имеет право отключить электричество, газ или перекрыть водопровод без предварительного извещения.

  • Возникновение аварийной ситуации.
  • Стихийные бедствия.
  • Незаконное подключение владельца помещения к общедомовым коммуникациям.
  • Использование проживающими в помещении лицами приборов, перегружающих электросеть дома.
  • Принятия решения об ограничении поставок ресурсов правительством региона.
СПРАВКА! Во исполнение обязанности следить за регулярной оплатой поставляемых услуг жильцами, избранный руководитель имеет право вывешивать публичные пофамильные списки лиц, имеющих задолженности, в местах, предназначенных для размещения объявлений, а также на интернет-ресурсах.

Главы крупных жилтоварищества, имеющих свой сайт, регулярно размещают в специальных разделах сайта информацию о должниках, содержащих перечень задолжавших оплату лиц и сумму долгов каждого из них. Да, преседатели имеют на это право.

Полномочия руководителя товарищества могут отличаться в зависимости от числа помещений, входящих в организацию. Товарищества могут включать в себя:

  1. один многоквартирный дом;
  2. несколько домов, расположенных рядом;
  3. большое число домов (микрорайон).

Важно учитывать, что в одном доме нельзя создавать несколько жилтовариществ (п. 1 ). Полномочия руководителя товарищества, включающего в себя только один многоквартирный дом, заключаются в отсутствии функций, необходимых для координации персонала, обслуживающего разные жилые здания.

Перечень обязанностей главы небольшого ТСЖ обычно включает в себя функции бухгалтерского работника и руководителя отдела кадров. Нередко такие руководители присутствуют лично при составлении актов о неисправностях и руководят выполнением ремонтных работ.

Решение спорных моментов

Спорные ситуации, касающиеся председателя, часто связаны с возможными злоупотреблениями с его стороны или с некачественным исполнением обязанностей по реализации решений общих собраний жильцов.

Порядок разрешения споров следует прописать как в уставе товарищества, так и в трудовом соглашении с избранным руководителем.

При возникновении конфликтов, связанных с исполнением председателем своих обязанностей, они решаются последовательным путём в следующем порядке:

  1. переговоры;
  2.  письменная жалоба в правление ;
  3. жалоба в орган жилищного надзора;
  4. обращение в прокуратуру;
  5. обращение в суд.

Если конфликт с председателем возник из-за неисполнения им обязанностей по организации ремонта или устранения последствий аварии, необходимо составить акт о наличии неисправностей или разрушений, причинённых общему имуществу членов жилтоварищества.

Акт составляется в присутствии двух свидетелей, а его копия прилагается к тексту обращений в правление или надзорные органы.

При подаче жалобы в правление необходимо требовать справку о принятии обращения к рассмотрению, при нежелании выдавать данную справку следует заручиться поддрежкой свидетелей факта обращения, так как в противном случае глава товарищества может заявить сотрудникам прокуратуры, что не был в курсе проблемы.

ВАЖНО! Судебные органы примут иск к рассмотрению только при наличии у инициативной группы жильцов доказательств попыток досудебного урегулирования конфликта с председателем.

К таким доказательствам могут относиться справки о принятых обращениях, копии обращений в жилищную инспекцию, акты о наличии нарушений и т.д.

Уход на отпуск и выплаты компенсаций

Избранный руководитель в жилищной организации имеет право на отпуск только в случае заключения с ним официального трудового соглашения, так как жилищный кодекс отводит решение данного вопроса на усмотрение общего собрания. На время отпуска руководство жилищным товариществом может осуществлять:

  • заместитель руководителя;
  • один из членов правления;
  • привлечённый специалист.

Руководителя со стороны приглашают на время отпуска председателя в случаях, когда данная должность требует от занимающего её лица высокого уровня компетенции или иных качеств, которыми члены правления не обладают. Также наём руководителя извне возможен при возникновении экстренных или аварийных ситуаций на время отсутствия избранного главы.

Руководитель имеет право не уходить в отпуск, в таком случае он получает за него компенсацию в общем порядке, предусмотренным трудовым законодательством.

Также для вас мы подготовили и другие статьи про управляющие должности в ТСЖ:
  • Как оплачивается труд председателя ТСЖ?
  • Кто может быть председателем ТСЖ и как им стать?
  • В чем различия должностных инструкций управляющего и председателя правления?
  • Структура и содержание договора с управляющим ТСЖ.
  • Все о порядке смены председателя ТСЖ.

Нюансы

Важно отметить следующее: председатель ТСЖ и управляющий выполняют схожие функции, но при этом разница между этими категориями лиц все же есть. Председатель ТСЖ избирается из числа владельцев квартир, занимается исполнением по большей части представительских задач. Он организует и проводит собрания, осуществляет фиксацию принятых на них решений, следит за тем, каким образом функционирует правление.

А вот управляющий работает по большей части с такими категориями лиц, как: подрядчики, обслуживающие учреждения, местная администрация. Бывает такое, что у МКД есть и председатель, и управляющий. В такой ситуации именно последний подчиняется первому. Но, чаще всего, все вышеперечисленные функции выполняет один председатель.

Источники

  • http://JKodeksRF.ru/rzd-6/gl-14/st-149-jk-rf
  • https://xn—-8sbaa0aybkqcjljp6sd.xn--p1ai/raznoe/zakon-o-tovarishchestvah-sobstvennikov-zhilya.html
  • https://advokat-malov.ru/tszh/predsedatel-pravleniya-tszh.html
  • https://m2keep.ru/upravlenie-mkd/predsedatel-tszh
  • https://pravosudie.guru/nedvizhimost/upravlenie/mkd/o-tszh/struktura/vybor-rukovodstva-tovarischestva.html
  • https://urexpert.online/nedvizhimost/upravlenie-mkd/tszh/predsedatel/prava-i-obyazannosti.html
  • https://uslugi-gkh.ru/tszh/predsedatel/

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: