От каких факторов зависит цена земли и может ли меняться ее стомомть?

Содержание
  1. Что такое стоимость земельного участка?
  2. Виды стоимости земли
  3. Кадастровая стоимость
  4. Рыночная стоимость земли
  5. Из чего складывается рыночная стоимость?
  6. Нормативная стоимость
  7. Выкупная стоимость
  8. Удельная стоимость
  9. Факторы, которые влияют на стоимость земли под логистику
  10. Ценообразование земли под коттеджи
  11. Факторы, оказывающие влияние на стоимость земли под офисы и ТРЦ
  12. Факторы, оказывающие влияние на стоимость земли для промышленного использования
  13. Как определить стоимость?
  14. Может ли меняться стоимость участка?
  15. Итоговый отчет и стоимость
  16. Земельная рента и ее виды
  17. Факторы земельной ренты
  18. Прибыль земельной ренты
  19. Формы земельной ренты
  20. Абсолютная рента. Арендная плата
  21. Монопольная рента
  22. Дифференциальная рента 1 и 2
  23. Виды земельной ренты
  24. Условия земельной ренты
  25. Чем рента отличается от аренды и купли-продажи
  26. Договор ренты земельного участка
  27. Риски договора земельной ренты

Что такое стоимость земельного участка?

Понятие стоимости земельного участка является экономической категорией, которая отражает фактическую сумму денежных средств, которую придется потратить физическому или юридическому лицу, если оно захочет приобрести в собственность тот или иной участок.

Определение стоимости того или иного земельного участка может быть осуществлено путем проведения одного из видов оценки, регулируемых действующим законодательством:

  • Денежной оценки, целью которой является установление конкретной физической стоимости участка для определения ставки налогообложения либо для определения той суммы, которая может быть передана от одного владельца участка к другому (например, в случае купли-продажи земель);
  • Экономической оценки, которая позволяет определить адекватность использования земельного участка для выращивания тех или иных культур либо для иных вариантов эксплуатации конкретного земельного надела;
  • Оценки качества почв (бонитировки) с позиций пригодности того или иного участка к проведению определенных видов работ, а также определения состояния почв, в том числе, для фиксации уровня потерь плодородия (применительно к сельскому хозяйству).
В настоящее время выделяют рыночную, кадастровую и нормативную стоимость земельных территорий. Однако у них есть также и свои разновидности.

Так, например, в рыночной стоимости выделяется еще и выкупная стоимость, а в кадастровой – удельная.

Виды стоимости земли

В настоящее время, как уже говорилось выше, выделяют такие виды стоимости как кадастровая, рыночная и нормативная с определением их подвидов – выкупной и удельной.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость является самым распространенным показателем на сегодняшний день и представляет собой цену участка, установленную государством по результатам проведения специализированной оценки. Данная стоимость является унифицированным показателем, так как определяется для нескольких участков, схожих по их техническим и качественным характеристикам.

Установление кадастровой стоимости проводится, как правило, в рамках одного кадастрового квартала для земель одной целевой категории использования. Именно по этой причине данная стоимость является лишь основой для определения размера земельного налога, а также для формирования нормативной стоимости участка.

В расчетах между собственниками участков данный показатель используется крайне редко (в основном, для определения стоимости подаренного земельного надела либо для формирования величины арендной платы).

Рыночная стоимость земли

Рыночная стоимость может быть установлена самостоятельно владельцем участка при осуществлении его продажи. Однако если данный показатель был рассчитан специалистами с учетом всех влияющих факторов, то его значение будет приближено к реальным, в результате чего процедура продажи будет проходить быстрее.

Значение рыночной цены используется чаще всего при проведении различных сделок с данным видом недвижимости, например, дарении (чтобы оценить величину подарка) или купли-продажи.

В том случае, если установление рыночной стоимости было произведено с помощью специалистов в области оценки, то данный показатель может быть использован также и для определения нормативной стоимости участка (если его кадастровая стоимость неизвестна).

Из чего складывается рыночная стоимость?

При проведении определения рыночной стоимости того или иного участка земли должны быть учтены различные факторы:

  • Расположение земельного участка относительно крупных промышленных объектов, а также относительно инфраструктурных сетей;
  • Возможности использования того или иного объекта в соответствии с целями его землепользования;
  • Вид разрешенного использования;
  • Уровень качественного состояния конкретного участка (в том числе, степень негативного воздействия на земли участка в процессе его эксплуатации предыдущим пользователем);
  • Тип того использования участка, который есть на данный момент;
  • Информация о расположении на территории участка каких-либо построек, которые могут улучшить или ухудшить возможности эксплуатации конкретного надела;
  • Информация о проведении процедуры узаконивания имеющихся границ (в том числе, есть ли официально оформленные документы о проведении таких мероприятий);
  • Наличие обременений на участок в различных их юридических формах (сервитут, запрет на возведение построек на конкретной части участка и т.д.).

Кроме перечисленных факторов при формировании рыночной цены участка могут быть учтены и другие факторы, например, нахождение его в долевой собственности или принадлежность одной из частей несовершеннолетнему собственнику (что существенно затрудняет возможность продажи такого участка).

Нормативная стоимость

Нормативная стоимость – еще один показатель цены земельного ресурса. Этот показатель играет свою роль в том случае, если возникает необходимость назначить стоимость того или иного надела для участка для совершения с ним публичных торгов (в соответствии с действующим законодательством цена участка, выставленного на торги, устанавливается в размере нормативной стоимости этого надела).

Расчет данного показателя осуществляется либо от кадастровой стоимости участка и от сформированного на ее основе налога на землю, либо на основе рыночной стоимости (в процентном соотношении к этому показателю).

Выкупная стоимость

Выкупная стоимость также является экономическим термином, определенным в Гражданском Кодексе РФ как та цена земельного участка, по которой такой участок может быть выкуплен государством.

В данную сумму вкладывается не только стоимость самого участка (расчет ведется, как правило, от рыночной стоимости), но и стоимость всех расположенных на участке строений.

Данная стоимость определяется государством в процессе проведения специализированной оценки того или иного участка.

Удельная стоимость

Удельная стоимость участка является подвидом кадастровой стоимости, так как представляет собой стоимость одного квадратного метра земли, определенного по результатам проведенной кадастровой оценки участка.

Кроме того, удельная стоимость может также быть рассчитана и исходя из нормативной цены участка. В этом случае данный показатель будет использоваться для расчета суммы, которая будет необходима для уплаты за участок (если невозможно посчитать цену за гектар из-за неправильной геометрической формы или если точная площадь в гектарах неизвестна).

Факторы, которые влияют на стоимость земли под логистику

На ценообразование земельных участков, предназначенных под логистику, оказывают влияние такие факторы:

  • приближенность к трассам и федеральным дорогам (приближенность участка к крупной трассе повышает цену земли);
  • комфортный подъезд, транспортные развязки;
  • инженерные коммуникации на земле (наличие электричества, газа, водопровода, скважины, септика или канализации, котельной/источников тепла, телефона, проводного Интернета и др.);
  • прав (в приоритете оформленные права на собственность);
  • строения, которые можно сносить (цена земли, на которой нет построек, автоматически повышается);
  • постройки в приемлемом состоянии повышают стоимость, т.к. можно их применять для логистического строительства;
  • насаждения, которые надо вырубить (чем их меньше, тем лучше);
  • юридические обременения (санитарные зоны, арендные права и др.) снижают стоимость участка;
  • категория земли (в приоритете участки, которые являются промышленными землями);
  • приближенность к населенным пунктам.

Ценообразование земли под коттеджи

Земельные угодья, которые планируется применять с целью возведения жилья, должны находиться подальше от шумных дорог, в местах с чистым воздухом и, желательно, поближе к живописным уголкам природы. Такие участки ценятся высоко и разлетаются, как горячие пирожки. Какие факторы влияют на стоимость земельных участков под строительство коттеджей:

  • направление (в приоритете юго-запад, запад, северо-запад, т.к. эти направления не нагружены транспортом и тут более чистый воздух, благоприятная экология);
  • приближенность к МКАД (ценятся участки, которые находятся на территории до 35 км);
  • участки, удаленные от трассы на 30-50 км.;
  • дальние земли (возможность строительства собственных имений и поместий на большой территории);
  • комфортный подъезд, транспортные развязки;
  • инженерные коммуникации (наличие телефона, газа, электричества, водопровода или скважины, канализации, котельной или источника теплоснабжения и др.;
  • свойства почвы и местного ландшафта, наличие леса, водоема;
  • строения, которые необходимо сносить (цена повышается при отсутствии построек);
  • насаждения, которые надо вырубать (по минимуму);
  • юридические ограничения снижают стоимость;
  • в случае строительства крупного коттеджа приближенность к жилым постройкам, которые находятся в ветхом состоянии, снижают цену на землю;
  • права (в приоритете оформленные права собственности);
  • разрешения на использование участка;
  • размер земельного угодья (приоритет участкам, которые можно продавать по частям);
  • предпочтительны потоки ветра, идущие на юго-восток и юг — в большинстве своем это северные районы и западная часть Подмосковья.

Факторы, оказывающие влияние на стоимость земли под офисы и ТРЦ

На цену земельного участка, который предназначен для строительства офисов и торгово-развлекательных центров, влияют такие факторы:

  • приближенность к столице (объекты, которые находятся на расстоянии до 5 км стоят намного больше);
  • наличие развитой и многообразной инфраструктуры;
  • комфортный транспортный подъезд, транспортные развязки;
  • инженерные коммуникации (в т.ч. электричество, газ, водопровод/скважины, канализации, котел, телефон и др.);
  • направление — дороже стоят объекты на западе, северо-западе, юго-западе (они более разгружены или есть коттеджи, которые приближены к этому направлению);
  • юридические обязательства или обременения (санитарная зона, аренда и др.) — земли с ограничениями стоят дешевле;
  • права на земельный надел (если права собственности оформлены, то они в приоритете);
  • возможности использования участка (ценятся земли в статусе промышленных).

Факторы, оказывающие влияние на стоимость земли для промышленного использования

Какие факторы влияют на цену земельного участка, который планируется применять в промышленных целях:

  • приближенность к федеральной трассе (если объект располагается очень близко, то его стоимость автоматически повышается);
  • удобная транспортная развязка, уровень ее подготовленности и наличие;
  • инженерные коммуникации (газ, вода или скважина, теплоснабжение или котел, телефон, проводной Интернет, канализация);
  • права (ценится земельный участок с оформленными документами и полностью зарегистрированными правами собственности);
  • строения, которые можно сносить (участок стоит больше, поэтому стоимость автоматически повышается, построек нет, а если существуют, то находятся в приемлемом состоянии или просто повышается цена, т.к. объект можно применять для промышленных целей);
  • насаждения, которые нужно вырубать (важно, чтобы их количество было маленьким или они вовсе отсутствовали);
  • юридические обязательства или обременения (санитарная зона, аренда и др.) — если не распространяются какие-то ограничения юридического характера, то земля стоит дороже;
  • разрешения по использованию участка (ценятся объекты в статусе промышленных земель);
  • приближенность к населенным пунктам (стоимость объекта повышается).

Один и тот же земельный участок может стоить по-разному. Все зависит от того, для какой цели он предназначен. Земля для строительства офисов обходится дорого, а вот в категории участков, предназначенных для промышленных целей, цена этого же объекта будет иной. Поэтому важно учитывать все факторы, которые влияют на ценообразование. Это позволит получить максимум выгоды и пользы от любой сделки о купле-продаже земли.

Как определить стоимость?

Проведение определения рыночной стоимости участка может быть осуществлено как самостоятельно собственником, так и с помощью специализированных организаций, имеющих лицензию на проведение оценки различных видов недвижимости, в том числе, земельных участков.

В том случае, если проведение процедуры будет осуществляться с привлечением специалистов, она будет состоять из трех этапов:

  • Подготовительного;
  • Собственно оценки;
  • Формирования отчета.

На подготовительном этапе собственник оцениваемого земельного участка готовит все документы на участок. В пакет должны входить кадастровые документы, бумаги на все имеющиеся на участке постройки, выписки из землепользовательских документов, подтверждающих наличие или отсутствие обременений на участке (в виде построек или возможности эксплуатации участка для владельцев смежных наделов).

Кроме того, именно на этом этапе происходит подбор организации, которая будет производить оценку, а также заключение договора об оказании услуг.

На этапе собственно оценки специалист выбранной организации изучит все предоставленные документы, при необходимости, выйдет на место расположения участка, и на основе всех имеющихся данных, а также на основе сравнения существующих рыночных предложений по аналогичным участкам рассчитает стоимость конкретного участка с учетом всех его характеристик и существующих особенностей.

Может ли меняться стоимость участка?

Стоимость того или иного земельного участка может изменяться в зависимости от того, о каком именно показателе идет речь.

Кадастровая стоимость меняется каждый год путем увеличения на 5% по сравнению с предыдущим годом. Данное положение заложено в действующее земельное и кадастровое законодательство.

Рыночная стоимость, так как она определяется непосредственно владельцем участка, может быть изменена по его усмотрению.

Но при закладке нового показателя обязательно должны быть учтены изменения, которые произошли как с самим участком (в сторону улучшения или ухудшения условий его эксплуатации), так и с той экономической обстановкой, которая царит на момент проведения оценки в государстве и на рынке земли.

Нормативная стоимость меняется в зависимости от того, были ли изменения в кадастровом или рыночном значениях из-за прямой зависимости этого показателя от указанных.

Выкупная стоимость участка может быть изменена по усмотрению государства в зависимости от того, возникла ли срочная необходимость выкупить тот или иной участок или можно обойтись без него.

Удельная стоимость также, как и нормативная, находится в прямой зависимости от кадастрового и рыночного показателя. По этой причине ее изменение напрямую зависит, как и изменение нормативной стоимости, от колебаний указанных показателей.

Итоговый отчет и стоимость

Этап подготовки итогового отчета завершает процедуру проведения оценки участка.

На этом этапе в отчет включается информация о том, какие документы были изучены, какие данные использованы.

Кроме того, при необходимости (что должно быть оговорено заказчиком при заключении договора оказания услуг) в текст отчета включаются те формулы, которые были использованы при проведении расчетов стоимости участка, с расшифровкой использованных данных.

Стоимость работ по проведению оценки рыночной стоимости того или иного участка колеблется от десяти до шестидесяти тысяч рублей.

На данный показатель оказывает влияние регион заказа оценки, срочность выполнения работ, объем используемых данных и т.д. Кроме того, в сумму проведения оценки включается также и стоимость подготовки (при необходимости) отчета в электронном виде.

Рыночная стоимость земельного участка – особый экономический показатель, который позволяет примерно оценить возможности реализации того или иного земельного надела, предназначенного для определенных целей эксплуатации. Этот показатель складывается из различных факторов, грамотно использовать в формировании окончательной суммы сможет только специалист, имеющий большой опыт работы в данной сфере.

Земельная рента и ее виды

Как уже было отмечено, земля является основным фактором производства в сельскохозяйственном плане. Земельные ресурсы могут функционировать только во взаимодействии с остальными средствами труда.

Земельные ресурсы обладают своими особенностями:

  • Земля – это невоспроизводимое средство производства. Человек не может создавать землю искусственно;
  • Ограниченное количество земель на планете, в особенности, земель сельскохозяйственного назначения;
  • Земля не утрачивает полезных свойств при правильном ее использовании, а наоборот увеличивает;
  • Отличием земельных наделов друг от друга является разная естественная производительная сила. А уникальные условия предложения земельных ресурсов порождают понятие земельной ренты.

Под земельной рентой понимается цена, которая уплачивается за использование земельных и иных природных ресурсов.

Рента – это вид доходов на собственность, т.е. плата владельцу за разрешение вкладывать капитал в землю. Размер ренты определяется в договоре об аренде. Земельная рента – это та форма, в которой земля экономически реализуется и приносит прибыль.

В условиях рынка земельная рента является дополнительным доходом, который делится на 2 части:

  1. Прибыль, получаемая предпринимателем – земельным арендатором;
  2. Ренту, присваиваемую земельному собственнику.

Следует различать арендную плату и ренту. Арендная плата является более широким понятием, которое включает помимо ренты и другие платежи, такие как: процент, амортизацию и т.д. В случае, если владелец земли сдает в аренду земельный участок, то рента и арендная плата за него совпадают. При сдаче в аренду земельного участка с сооружениями, дорогами и т.д., арендная плата складывается из ренты и ссудного процента.

Земельная рента может быть представлена в одной из трех форм:

  1. Абсолютная;
  2. Монопольная;
  3. Дифференциальная.

Абсолютная рента выплачивается со всех земель, независимо от их производительности, и вызвана монополией предпринимательства на землю. Источник образования абсолютной ренты – это излишек прибавочной стоимости над средней прибылью, образуемой в сельскохозяйственной отрасли на фоне более низких процентов вкладываемого капитала, межотраслевой конкуренции и т.д.

Монопольная земельная рента имеет следующие источники формирования:

  • Рента образуется на участках поселения, поскольку для конкретных целей строительства требуется определенный участок. Но из-за ограниченности участков земли возможное предложение на таких территориях не соответствует спросу, в связи с чем повышается стоимость данных участков;
  • Монопольная рента образуется на тех участках, которые в силу природных, экологических и социальных факторов обретают ценные свойства.

Дифференциальная рента образуется за счет дополнительного чистого дохода, появляющегося на лучших и имеющих удобное расположение землях, или же при увеличивающейся производительности прибавочных инвестиций в землю. Дифференциальная рента в экономической практике также называется дифференциальным доходом.

Факторы земельной ренты

Факторы ренты земли влияют на отличие рентной платы от оплаты труда, прибыли и процентов. Над вопросами отличия понятия рентных платежей от заработной платы, предпринимательского дохода и прибыли от операций с ценными бумагами работали многие ученые-экономисты, среди которых Д. Риккардо, К. Маркс и А. Смит.

Все представленные денежные платежи относятся к доходам, а основным фактором их отличия является источник:

  • Оплата труда – это денежный эквивалент рабочей силы, т.е. источником заработной платы является труд человека;
  • Прибыль – это вид дохода (абсолютного (нормального) – т.е. без вычета затрат, и чистого (экономического), который получает субъект в ходе осуществления предпринимательской деятельности;
  • Источником получения процентов является предоставление денежных средств для использования третьим лицам (физическим (например, выдача банком кредита) или юридическим (например, вклад денег в банковское учреждение);
  • Ренту получают вследствие предоставления земельных участков, природных ресурсов, количество которых ограничено и не подлежит рукотворному возобновлению, или иного имущества во временное пользование, т.е. земельная рента – это доход от сдачи земли в аренду.

Прибыль земельной ренты

Статья 583 Гражданского Кодекса России указывает, что стороны рентных правоотношений вправе самостоятельно определять форму выражения соответствующих платежей, форму получения прибыли (денежная или иная – часть 1 ст. 583 ГК РФ). В соответствии с указанным, выделяют следующие формы получения прибыли от ренты:

Натуральная, т.е. выраженная товаром (продукцией). Используется преимущественно при использовании арендованной земли в сельскохозяйственных целях (например, при выращивании на таком угодье пшеницы, рентный платеж – часть собранного урожая);

Отработочная, при которой временный пользователь в качестве оплаты обязуется выполнить (выполнять на протяжении определенного промежутка времени) в пользу собственника земли обусловленную работу (оказать услугу);

Денежная, в условиях применения которой рентный платеж представлен оговоренной между сторонами денежной суммой.

Формы земельной ренты

Помимо формы рентных платежей следует выделять и виды земельной ренты, дифференциация которых осуществляется в зависимости от условий оплаты ренты земельного участка.

Абсолютная рента. Арендная плата

Существуют два типа рынка земли.

1. Купля-продажа земли во временное пользование, т.е. аренда услуг земли, при которой собственность на данный экономический ресурс не отчуждается от владельца.

2. Купля-продажа земли как актива в полную собственность, при которой она отчуждается от владельца.

Собственность на землю с ее естественными ресурсами и недвижимостью в виде построенных сооружений дает основание для получения чистой, т.е. абсолютной ренты, а также доходов в виде арендной платы.

При аренде земли заключается арендный договор, в соответствии с которым арендодатель-землевладелец передает землю во временное пользование арендатору-фермеру по определенной цене, которая называется арендной платой.

Арендная плата – самостоятельная форма платежа, при которой используется лишь недвижимость, т.е. сооружения, здания и т.д.

Арендная плата = R + % + A,

где R – годовая рента; % – процент на вложенный капитал

Абсолютную ренту получают землевладельцы в силу монополии частной собственности на землю. Она не зависит от различий в плодородии и местоположении отдельных участков и вложений капитала в один и тот же участок. Таким образом, абсолютная рента присваивается со всех земельных участков. Размер абсолютной ренты при одинаковой площади участков земли разного качества одинаков.

Величина абсолютной ренты определяется как разница между индивидуальной стоимостью и ценой производства (общественной стоимостью).

Сельскохозяйственные продукты продаются по общественной стоимости (цене производства), которая равняется издержкам производства на худшей земле плюс средняя прибыль.

Абсолютная рента возникает через механизм повышения цен на сельскохозяйственные продукты выше общественной цены производства.

В условиях рыночной экономики разные участки земли имеют совершенно разные показатели производительности. Эта разница объясняется различиями в плодородии почвы и климатическими факторами, причём более плодородные земли приносят большую ренту.

Но плодородных земель недостаточно, поэтому обрабатывают средние и худшие участки земли, причём прибыль на плодородных и неплодородных землях должна быть примерно одинаковой. Расходы на обработку худших земель больше, чем средних и лучших.

Монопольная рента

Монопольная рента – вид земельной ренты, присваиваемый землевладельцем в результате монопольно высокой цены на редкие виды сельскохозяйственной продукции.

Редкие виды растений растут на землях исключительного качества. Это могут быть особые лекарственные травы, редкие сорта чая, винограда и т.д.

Монопольные цены на эту продукцию превышают индивидуальную стоимость и диктуются большим спросом.

Право частной собственности на землю было восстановлено в России после принятия в апреле 1991 г. «Земельного кодекса Российской Федерации».

Основой формирования рынка земли является возможность свободно осуществлять на нем сделки купли-продажи. Это требует сведения до минимума ограничений на право частной собственности на земли сельскохозяйственного и любого иного назначения (например, допустимо требование сохранения сельскохозяйственного характера использования земель с наиболее высоким плодородием или имеющих водоохранное значение).

Дифференциальная рента 1 и 2

Дифференциальная земельная рента – это дополнительная прибыль, получение которой обусловлено более выгодным расположением угодий по отношению к стратегически важным объектам (например, точкам сбыта), а также от добавочного производственного инвестирования.

Деление дифференциальной земельной ренты в экономике на две группы по своей сущности является условным и, на практике, сложно разделимым.

Дифференциальная земельная рента 1 – это платеж, в основании которого лежат особенности расположения арендованных участков, а дифференциальная земельная рента 2 зависит от дополнительных вложений (капитала или рабочей силы).

Виды земельной ренты

Закон предусматривает три вида ренты — постоянную, пожизненную, а также пожизненное содержание с иждивением.

  • Постоянная рента предусматривает бессрочную выплату рентных платежей, права получателя ренты могут передаваться другим лицам путем уступки требования и переходить по наследству (статьи 583 и 589 ГК РФ).
  • Пожизненная рента — получатель передает плательщику имущество в обмен на регулярные пожизненные выплаты определенной суммы.
  • Пожизненное содержание с иждивением — разновидность пожизненной ренты, согласно которой плательщик обязан, помимо выплаты ренты, обеспечивать потребности получателя ренты и/или указанного им третьего лица (убирать в квартире, покупать продукты и лекарства, оплачивать коммунальные услуги).

Получателями постоянной ренты могут быть граждане и некоммерческие организации, а пожизненной — только граждане. Плательщиками могут быть граждане и юридические лица.

Пример сделки: гражданин отчуждает принадлежащий ему на правах собственности земельный участок, а взамен получает право на ежемесячную постоянную ренту в размере 30 000 рублей. Тем самым он обеспечивает дополнительный доход себе, а в будущем — и своим наследникам. Размер рентных платежей стороны определяют, исходя из рыночной стоимости участка.

Условия земельной ренты

Согласно статье 583 ГК РФ, договор ренты — это соглашение, по которому одна сторона (получатель) передает имущество в собственность другой стороне (плательщику). Плательщик, в свою очередь, обязуется периодически выплачивать получателю определенную денежную сумму или обеспечивать его содержание в другой форме. Объектом отчуждения может быть любое имущество, однако на практике под выплату ренты обычно передается недвижимость (дома, квартиры, земельные участки).

Чем рента отличается от аренды и купли-продажи

Договор ренты земельного участка имеет общие черты с договорами аренды и купли-продажи, но при этом обладает специальными признаками, отличающими его от смежных сделок. Например, от аренды рента отличается тем, что предусматривает переход права собственности на земельный участок к плательщику рентных платежей. При аренде арендатор получает право пользоваться объектом, который остается в собственности арендодателя. Кроме того, договор аренды всегда заключается на определенный срок, а рента может быть бессрочной (постоянной) или пожизненной.

От договора купли-продажи ренту отличает отсутствие в договоре установленной общей суммы выплат. В момент заключения сделки стороны не могут знать, сколько продлится постоянная или пожизненная рента. В первом случае плательщик может в любой момент выкупить ренту, а во втором — неизвестно, сколько проживет рентополучатель.

Договор ренты земельного участка

Вне зависимости от разновидности ренты договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а переход права собственности — регистрации в Росреестре. В соглашении должны быть указаны:

  • предмет — описание отчуждаемого земельного участка (местонахождение, площадь, стоимость (если имущество отчуждается платно);
  • размер и форма ренты — сумма и периодичность платежей, а в случае с пожизненным содержанием с иждивением — еще и закрытый перечень услуг социальной помощи;
  • цена выкупа ренты (для договоров постоянной ренты).

Кроме того, в соглашении следует указать порядок прекращения ренты. При этом нужно помнить, что пожизненная рента устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под ренту, или на период жизни указанного им третьего лица. По общему правилу обязанность по выплате ренты прекращается в момент смерти получателя, а право требования просроченных платежей подлежит преемству. В отличие от пожизненной, постоянная рента не прекращается со смертью сторон — обязательства по договору переходят по наследству. Кроме того, плательщик может выкупить постоянную ренту.

Риски договора земельной ренты

Рента относится к алеаторным, то есть рисковым сделкам, поэтому при ее оформлении нужно быть осторожным и внимательным. Рассмотрим риски, с которыми могут столкнуться стороны договора ренты:

  • Претензии родственников. Если рентополучатель не ладит с родней и передает земельный участок по договору ренты, после его смерти недовольные родственники могут попытаться отсудить этот участок у нового владельца. Например, они могут заявить, что получатель ренты не осознавал последствия сделки. Чтобы подстраховаться от таких обвинений, перед заключением договора следует запросить у рентополучателя справку от психиатра, подтверждающую его полную дееспособность. При наличии такого документа признать сделку недействительной будет практически невозможно.
  • Расторжение договора получателем ренты. Всегда есть вероятность, что получатель ренты попытается расторгнуть договор на том основании, что плательщик не исполняет свои обязательства. Если суд с ним согласится, плательщик утратит право собственности, а уже выплаченные платежи к нему не вернутся. Полностью застраховаться от такого развития событий нельзя, однако риск можно сократить, если документировать все расходы и сохранять чеки, квитанции и расписки, подтверждающие исполнение обязательств.
  • Падение цены на земельный участок. Стоимость участка может уменьшиться — например из-за экономического кризиса, в результате чего сделка станет для плательщика нерентабельной.
  • Невозможность определить точную сумму ренты. Договор пожизненной ренты не имеет определенного срока, а значит — не страхует от переплат.
  • Рентополучатель может прожить неопределенное количество лет после заключения сделки или пережить плательщика (тогда, вполне вероятно, платить ренту придется его наследникам).
Источники

  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka
  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka/rynochnaya-stoimost.html
  • https://akcent.pro/content/faktory-vliyayushchie-na-stoimost-zemelnykh-uchastkov
  • https://spravochnick.ru/ekonomika/zemelnaya_renta/
  • https://promdevelop.ru/business/zemelnaya-renta-sut-vidy-i-formy-usloviya-raschet-pribyli-i-tseny-uchastka-zemli/
  • https://be5.biz/ekonomika/e024/13.html

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: