Отдел реализации арестованного имущества ФССП: цели, задачи, функции

Содержание
  1. Кто и при каких условиях проводит торги
  2. В чем выгода?
  3. Какое имущество реализуется на торгах
  4. Особенности процедуры реализации через ФССП
  5. Как проходят торги арестованного имущества?
  6. Что может быть арестовано и продано через торги?
  7. Порядок реализации арестованного имущества
  8. Как участвовать в торгах арестованного имущества?
  9. Как заработать на торгах арестованного имущества?
  10. Условия наложения ареста на квартиру и выставления ее на торги
  11. Приобретение квартиры, изъятой за долги
  12. На аукционе
  13. Продажа квартир, выставленных на торги
  14. Функции
  15. Как публикуется информация о торгах и реализуемом имуществе
  16. Где публикуется информация
  17. Какие сведения должны быть в извещении о проведении торгов
  18. Нормативно-правовая база
  19. Памятка покупателю
  20. Кто может участвовать и присутствовать на торгах
  21. Кто проводит публичные торги
  22. ФССП
  23. Банки
  24. Муниципальные органы власти
  25. Законодательство
  26. Когда торги считаются несостоявшимися и какие последствия это влечет
  27. Полномочия приставов, если в квартире есть несовершеннолетний
  28. Оформление
  29. Что нужно сделать, чтобы участвовать в торгах
  30. Нюансы покупки недвижимости с публичных торгов
  31. Как снять арест с квартиры?
  32. Кто выигрывает торги и как оформляется их результат
  33. Проведение торгов — процедура
  34. Заключение

Кто и при каких условиях проводит торги

Их проводят территориальные органы Росимущества самостоятельно или привлекают специализированную организацию ( ч. 1 ст. 89 Закона об исполнительном производстве).

Для проведения торгов нужно, чтобы судебный пристав-исполнитель:

  • вынес постановление о передаче имущества должника на реализацию;
  • передал это имущество территориальному органу Росимущества или привлеченной специализированной организации. Это нужно сделать в течение 10 рабочих дней со дня, когда пристав вынес указанное постановление. Передача имущества оформляется актом, оно считается переданным со дня, когда подписан акт передачи.

Если нет законных оснований для проведения торгов, их могут признать недействительными.

В чем выгода?

Плюсы приобретения такой недвижимости заключаются в экономии денег. Жилье с торгов реализуется дешевле, чем стоимость этого имущества в действительности. При этом если аукцион не состоится, то цена объекта будет продолжать уменьшаться.

Потенциальные риски

Несомненно, в таком приобретении имеются и серьезные риски:

  1. Вы просто берете кота в мешке. Оценить состояние квартиры вы не сможете, так как увидеть объект недвижимости не представляется возможным.

«В обязанности судебных приставов не входит показ арестованного жилья. Покупатели на аукционе опираются только на общую информацию о квартире — метраже, число помещений, полагаются на интуицию. При этом бывшие постояльцы могут устроить новому жильцу некоторые неприятности», — поясняет генеральный директор по юридическим вопросам «Миэль — сеть офисов недвижимости» Ольга Балбек.

  1. Зачастую выселенные жильцы с вердиктом суда не согласны, и нередко обращаются в иные инстанции, которые нередко решение об аресте жилого помещения отменяют. Поэтому даже если жилплощадь уже приобретена, нет уверенности в том, что в дальнейшем не будет проблем.

Однако поток желающих купить жилплощадь, находящуюся в залоге, с торгов не снижается.

Какое имущество реализуется на торгах

Это имущество перечислено в законе, а именно ( ч. 3, 4 ст. 87 Закона):

  • недвижимость, в том числе заложенная (п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке);
  • вещи стоимостью выше 500 000 руб., в том числе неделимые, сложные вещи, главные вещи и их принадлежности;
  • имущественные права (например, право аренды);
  • ценные бумаги, за исключением некоторых инвестиционных паев. Обратите внимание, что если ценные бумаги обращаются на организованных торгах (например, на бирже), то они реализуются на этих же торгах, а не на публичных ( ч. 3 ст. 89 Закона);
  • заложенное имущество, на которое обращено взыскание для удовлетворения требования взыскателя – не залогодержателя;
  • предметы, которые имеют историческую или художественную ценность;
  • дебиторская задолженность при определенных условиях.

Особенности процедуры реализации через ФССП

Даже в случае передачи полномочий по организации аукциона сторонней компании, отдел реализации арестованного имущества фссп по-прежнему сохраняет важные функции.
Приставы ответственны за публикацию сведений о грядущих торгах и объектах в СМИ и законодательно закреплённых официальных источниках. Они обязательно должны указать дату, время, электронную площадку, наименование объекта, сумму залога.

Сроки реализации следующие. Согласно правовой базе, в течение 10 дней (отсчёт ведётся от вынесения постановления о передаче имущества на реализацию) имущество должно быть передано в организацию на продажу. После двух месяцев, если вещи не были проданы, направляется предложение взыскателю об оставлении имущества за собой. При его отказе (и отказе всех прочих взыскателей) имущество возвращается должнику.

Как проходят торги арестованного имущества?

Арестованное судебными приставами имущество продается с торгов, чтобы полностью или частично погасить долг заемщика перед банком.

Что может быть арестовано и продано через торги?

На аукцион выставляется имущество лиц, по факту долга которых судебными приставами было открыто исполнительное производство.

В момент, когда задолженность и проценты по ней превышают определенный допустимый порог, кредитор вправе обратиться в суд для ее взыскания. Если средств на счетах не хватает, суд может наложить арест на любое принадлежащее должнику имущество.

Это нужно для того, чтобы собственник не смог:

  • продать имущество с выгодой для себя;
  • заложить его, взяв новый кредит;
  • подарить или переоформить его на других лиц с целью сохранить его.

Весь процесс реализации арестованного имущества регулируется федеральным законом № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

В соответствии с ним после решения суда об аресте у должника есть 5 рабочих дней, чтобы возместить долг. В противном случае его имущество будет арестовано и поступит на торги.

Порядок реализации арестованного имущества

После решения суда контроль над всем арестованным имуществом переходит к федеральному агентству “Росимущество”, то есть, фактически, переходит в собственность государства.

Для определения стоимости оно подвергается независимой оценке. Это обеспечивает выгодную для потенциального покупателя цену имущества, так как в нее не закладывается чья-либо выгода от продажи.

Всё, что стоит дороже 30 000₽, подвергается оценке с привлечением экспертов.Стоимость формируется из:

  • средней рыночной стоимости такого вида имущества со сходными характеристиками;
  • оценки состояния объектов и необходимости ремонта.

Так как попасть на торги арестованного имущества в качестве участника может практически любой заинтересованный человек, это делает такой способ покупки наиболее выгодным. Стоимость такого имущества всегда ниже рыночной, хотя состояние квартиры или автомобиля может быть очень хорошим.

После оценки все лоты поступают в ведение организатора торгов, который занимается их реализацией. Он должен провести их в срок не превышающий 2 месяца с момента передачи ему имущества. Реализация происходит посредством комиссионной продажи, аукциона или публичных торгов.

Объявление о торгах размещается на официальном сайте ФССП, на федеральных ресурсах по аукционам и торгам и в СМИ. Сам аукцион проходит на специальных площадках в электронной форме.

По истечении отведенного срока торги могут и не состояться. Это произойдет, если:

  • подадут заявки меньше двух претендентов;
  • на торги явится только один участник или вообще не явится никто;
  • никто из претендентов не повысит начальную цену;
  • победитель торгов не перечислит разницу между авансом и полной стоимостью выкупаемого имущества в течение 5 дней.

Через 10-30 дней торги будут проведены повторно. При этом стоимость лота будет снижена на 15%. Исключением является случай, когда причина несостоявшихся торгов — неуплата победителем стоимости лота. В этом случае она останется прежней.

Если и во время повторного аукциона имущество не будет продано, у кредитора появляется право оставить его себе, оплатив 75% его стоимости от первой определенной оценщиками цены. Если взыскатель отказывается от этого права, оно передается другим кредиторам. Если отказались все, невыкупленное имущество возвращается должнику.

Эта особенность делает аукционы арестованного имущества менее выгодными.

К примеру, на торгах по банкротству во время третьего этапа стоимость снижается постоянно. Это дает возможность не только купить имущество по действительно выгодной цене, но и дождаться еще большего ее снижения.

Арестованное имущество, напротив, падает в цене лишь один раз.

Новички в сфере торгов по банкротству опасаются того, что лоты, выставленные по слишком привлекательным ценам, принесут покупателю больше забот, чем выгоды.

Как участвовать в торгах арестованного имущества?

Информация обо всех проводимых торгах арестованного имущества должна размещаться на официальном сайте торгов. Кроме того, объявления регулярно публикаются в газетах и в других печатных и электронных СМИ.

Государство строго следит за исполнением этого пункта законодательства, чтобы вся процедура продажи лотов с торгов оставалась прозрачной и исключала возможность подтасовки результатов.

Стать участником аукциона может любой желающий, кроме:

  • бывшего собственника имущества и его близких;
  • сотрудников ФССП и аффилированных с ними лиц;
  • экспертов, занятых в оценке, и их помощников;
  • сотрудников компании-организатора торгов.

Заявку можно подать лично, по почте или в электронном виде. Для участия в торгах через интернет нужно обзавестись электронной подписью, чтобы заверять документы удаленно.

Процесс торгов арестованного имущества можно разделить на следующие условные этапы:

  • объявление о торгах;
  • регистрация участников;
  • проведение самих торгов;
  • подведение итогов.

Одновременно с подачей заявки каждый участник вносит задаток за лот. В конце торгов эта сумма возвращается всем проигравшим. Поэтому прежде, чем подавать заявку, нужно убедиться в наличии необходимой суммы.

Как заработать на торгах арестованного имущества?

Для успешного старта в деле заработка на торгах, будь то реализация арестованного имущества или торги по банкротству, нужны такие навыки, как:

  • юридическая подкованность: будет нелишним прочесть основные правовые акты и разобраться в этой сфере;
  • аналитические способности: работа аукционного брокера основана на поиске и анализе ликвидных лотов для выгодной перепродажи;
  • активность и готовность общаться, чтобы находить контакт с организатором торгов и договариваться с покупателями;

Условия наложения ареста на квартиру и выставления ее на торги

Для наложения ареста на квартиру и ее дальнейшего выставления на торги должно соблюдаться ряд условий:

  1. Квартира не должна быть единственным жильем должника. Если у должника есть иное жилье, даже когда речь идет о комнате в коммуналке, квартиру заберут. Но важно понимать, что данное правило не распространяется на квартиру, являющуюся залогом по ипотечному кредиту. В таком случае банк-залоговый кредитор может взыскать жилье, даже если должнику больше негде жить. При этом для продаж ипотечной квартиры требуется, чтобы просрочка по платежам превысила 3 месяца, а задолженность – более 5% от стоимости недвижимости.
  2. Имущество должно быть собственностью должника, т.е. нельзя арестовать квартиру, в которой он просто прописан, выступает арендатором, которая является муниципальной собственностью и лицо использует ее по договору социального найма.
  3. Приставы должны соблюдать принципы очередности. Квартира арестовывается в самую последнюю очередь. Первоначально арест накладывается на банковские счета, затем на предметы интерьера, транспортные средства, ценности, а только потом, если вырученных от продажи денег оказалось недостаточно, могут арестовать жилье. Приставы вправе не следовать указанной очередности по желанию самого должника.
  4. Приставы должны предъявить должнику решение суда, которое разрешает им наложение ареста на недвижимость.
  5. Размер задолженности должен быть соразмерным стоимости квартиры. За долг по кредиту в 50000 руб. квартиру стоимостью 3 млн.р. не арестуют.
  6. Если гражданин гасил свою задолженность, хоть и частично, то квартиру не арестуют. Например, он ежемесячно платил за коммунальные услуги, хоть и в меньшем размере.
  7. Если гражданин владеет долей в недвижимости, то ее также смогут арестовать. При этом приставы будут оценивать, возможно ли продать эту долю без ущерба другим дольщикам. Так, на долю 1/6 в квартире и меньше взыскание накладываться не будет.

Приобретение квартиры, изъятой за долги

Арестованное недвижимое имущество — квартиры, находящиеся в залоге. Когда заемщик не исполняет свои обязательства перед финансовым учреждением, последнее подает иск в суд для взыскания долга в виде имущества с должника. Стоимость жилплощади отмечают в исполнительном листе. Пристав-исполнитель, который ведет производство, уведомляет должника о сроке в пять дней для исполнения обязательств.

Обратите внимание! Если за этот период времени платеж внесен не будет, то пристав-исполнитель описывает объект и арестовывает имущество.

В размер суммы, которая подлежит уплате за эти 5 суток, входят неоплаченные платежи, а также начисленные проценты, штрафные санкции. Если оплата так и не поступает, жилье отчуждают в Росимущество либо объект переходит к банковскому учреждению. В любой ситуации в отношении недвижимого имущества проводят торги.

На аукционе

Извещения о проведении аукционов и конкурсов о продаже имущества официальными органами публикуются в городских средствах массовой информации, на сайтах администрации муниципальных образований, на площадках интернет-агрегаторов.

Официальные интернет-площадки, где можно найти извещения о продаже:

  • Официальный сайт РФ для размещения информации для проведения торгов
  • Росимущество
  • Сайт ФССП

Извещение содержит параметры объекта, первоначальную стоимость, дату, место и время проведения торгов, форму подачи заявок, перечень необходимых для подачи заявки документов. Поиском информации о будущих торгах покупатель занимается самостоятельно.

Сегодня все торги проводятся в электронном виде через специализированные интернет-площадки. Чтобы участвовать в электронном аукционе необходимо сначала пройти несколько этапов:

  1. Приобрести сертификат ЭЦП. Электронные цифровые подписи заказывают в Удостоверяющих центрах. Список аккредитованных центров размещен на сайте Банка России. Для получения ЭЦП потребуются документы: паспорт, ИНН, СНИЛС, юридические лица дополнительно предоставляют выписку из ЕГРЮЛ, свидетельство о регистрации, доверенности на уполномоченных лиц. Срок изготовления — два дня. Стоимость электронной подписи — от 1200 руб. в год.
  2. Пройти аккредитацию на Электронной торговой площадке. Информация об электронной площадке, где будет проходить аукцион, размещается в извещении на проведение торгов. Потребуются следующие документы: заявление, паспорт, ИНН, СНИЛС. Юридические лица предоставляют уставные документы, актуальную выписку из ЕГРЮЛ. Срок регистрации до пяти дней при наличии всех необходимых документов. Процедура регистрации на федеральных площадках бесплатная. Если обратиться за помощью в специализированные компании, которые помогают в аккредитации, получении электронной подписи и могут представлять ваши интересы на торгах, услуга будет стоить от 3 тыс. руб.
  3. Для допуска к торгам участник должен внести задаток. Его размер указывается в извещении — обычно до 5 % начальной стоимости имущества. Перечисление осуществляется с карты на счет, указанный в аукционной документации. Если участник выиграет аукцион, задаток спишется продавцу в качестве аванса. При проигрыше он вернется участнику.

Процедура покупки недвижимости с аукциона:

  • вы находите подходящую недвижимость в объявлениях или на сайтах, указанных выше;
  • переходите на электронную площадку, указанную в извещении, проходите процедуру аккредитации;
  • выбираете лот, вносите задаток и подаете заявку на участие с приложением необходимых документов;
  • происходит проверка документов (до пяти дней), после этого вам будет выслано уведомление о допуске (или не допуске) к аукциону;
  • при получении допуска участники торгов могут предварительно осмотреть недвижимость, если это предусмотрено в извещении о проведении аукциона;
  • не позднее трех дней после установления участников проводятся торги;
  • если вы готовы купить недвижимость по начальной стоимости, заявляете об этом;
  • если покупателей несколько, начинаются торги на повышение стоимости.

Если вы стали победителем, на электронную почту придет протокол о приоритетном праве на приобретении данного объекта по утвержденной на аукционе стоимости, с датой и местом заключения договора купли-продажи недвижимости.

Если победитель передумал покупать квартиру, внесенный задаток ему не возвращается, а недвижимость будет предложена участнику, который занял второе место. Дата и место заключения договора могут быть изменены по согласованию с продавцом.

В случаях, когда покупателя на объект не находится, торги объявляются несостоявшимися. Стартовая цена на недвижимость снижается на 10–15%, подается новое извещение и проводится повторный аукцион. Если имущество так и не реализовано, проводится аукцион по снижению цены. Этот порядок применяется на всех аукционах, независимо от организатора.

Пример

  1. На аукцион выставлена квартира стоимостью 5 млн руб. Торги признаны несостоявшимися, так как не поступило ни одной заявки на участие.
  2. Стоимость квартиры снижается на 10%, и она выставляется за 4,5 млн руб. Если на этом аукционе будут участники, они повышают цену на аукционный шаг. Победителем становится участник, предложивший максимальную цену.
  3. Если аукцион опять признан не состоявшимся, квартира выставляется на продажу через публичное предложение. Организатор торгов устанавливает стоимость недвижимости 4,5 млн руб., участники выставляют предложения, по какой цене они готовы купить объект: 3 млн руб., 3,5 млн руб., 2,8 млн руб. Победителем становится участник, предложивший 3,5 млн руб.

Участники, которые разбираются в этапах проведения аукционов по банкротству имеют большие шансы приобретения активов по самой выгодной цене.

Продажа квартир, выставленных на торги

Сейчас достаточно предложений разной категории и степени готовности. Рынок жилой недвижимости изобилует различными объектами, выставленными на продажу за долги. Это изобилие на взгляд неискушенного покупателя чрезвычайно сложно, и сориентироваться в большом количестве предложений действительно бывает непросто. Существует большая вероятность сделать роковую ошибку при самостоятельной покупке квартиры через торги, так как существует много различных моментов, о которых покупатель, возможно совершающий такую сделку первый раз в жизни, и не догадывается.

Функции

Функции отдела росимущества по реализации арестованного имущества перекликаются с целью и задачей.
• Отдел осуществляет взаимодействие со всеми необходимыми лицами (имеются в виду юридические или физические), вовлечёнными в процесс продажи конфискованных предметов
• Организация мероприятий по продаже, включая непосредственно электронные торги/аукционы
• Привлечение необходимых компаний, а так же территориальных ответвлений Росимущества
• Подготовка документации, находящейся в ведении отдела, а так же согласование в рамках компетенций инструкций и методических рекомендаций, которые подготовлены центральным отделом
• Разъяснение по необходимости практической стороны права (в письменной или устной форме), оказание практической помощи (опять-таки в рамках компетенций) организациям, вовлечённм в процесс
• Многие прочие функции, регламентированные законодательной базой или переданные в ведение центральным аппаратом управления Росимущества в согласии законами

Как публикуется информация о торгах и реализуемом имуществе

Ее публикует организация, которая проводит торги. По общему правилу информация об имуществе размещается в 10-дневный срок со дня его получения такой организацией, а извещение о торгах публикуется не позднее чем за 30 дней до их проведения.

Исключение – торги заложенным недвижимым имуществом. Об их проведении извещают не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения ( ч. 1 ст. 87 Закона об исполнительном производстве, п. 3 ст. 57 Закона об ипотеке, п. 4 ст. 449.1 ГК РФ).

Где публикуется информация

Извещение о торгах и информация о реализуемом имуществе публикуется ( ч. 3 ст. 90 Закона, п. 4 ст. 449.1 ГК РФ):

  • на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов
  • на официальном сайте ФССП России
  • в печатных средствах массовой информации, которые распространяются в том числе по месту нахождения реализуемого имущества.

Конкретное печатное издание не определено. По мнению ФАС России, его нужно выбирать исходя из характера имущества, круга объективно заинтересованных в нем лиц, тиража издания и способа его распространения.

При этом, по мнению некоторых судов, публикация информации в сети Интернет имеет первоочередное значение, а в печатных средствах массовой информации – дополнительное. Это значит, что, если информация о торгах и имуществе будет размещена только в печатном издании, торги могут быть признаны недействительными в связи с нарушением порядка их проведения, особенно если печатное издание не широко распространено и не является специализированным. Если же будет сделана публикация информации только в сети, вероятность, что торги признают недействительными, ниже.

Если реализуется заложенное недвижимое имущество, то помимо опубликования извещения о торгах в сети Интернет нужно также опубликовать его в периодическом издании, которое является официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации по месту нахождения недвижимости (п. 3 ст. 57 Закона об ипотеке). Например, в Москве извещения публикуются в официальном издании Мэра и Правительства Москвы “Бюллетень оперативной информации “Московские торги”.

Какие сведения должны быть в извещении о проведении торгов

Извещение о проведении торгов должно содержать сведения (п. п. 2, 3, 5 ст. 448, п. 4 ст. 449.1 ГК РФ):

  • о времени и месте торгов;
  • форме торгов. В рамках исполнительного производства это, как правило, открытые публичные торги в форме аукциона (п. 1 ст. 449.1 ГК РФ, ч. 3 ст. 87 Закона об исполнительном производстве);
  • имуществе, которое будет продаваться на торгах. Если это недвижимость, то должны быть учтены требования ст. 554 ГК РФ, то есть указаны данные, которые позволяют определенно ее установить, в том числе расположение на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В частности, нужно указать кадастровый номер недвижимости;
  • существующих обременениях продаваемого имущества. Например, залоге или праве аренды;
  • порядке проведения торгов, в том числе о том, как оформляется участие в торгах и как определяется их победитель;
  • начальной цене;
  • собственнике (правообладателе) имущества;
  • условиях договора, который заключается по результатам торгов;
  • размере задатка, сроках и порядке, в котором его должны внести участники торгов.

Нормативно-правовая база

Отдел реализации арестованного имущества регулируется целым перечнем нормативно-правовых актов.
Основным регулятором выступает ФЗ «Об исполнительном производстве» (№ 229), в основном статья 87, регламентирующая общие вопросы по продаже имущества должника. Так же к данной сфере относятся определённые элементы «Закона о защите прав потребителей» (№ 2300-1). Определённые аспекты оформлены также в законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Помимо федерального законодательства эта сфера регулируется постановлениями Правительства №55, 66 и 909.
Данными постановлениями регулируется официальное интернет-издание, в котором обязательно должны публиковаться сведения о предстоящих торгах, об определённых к реализации имущественных объектах. Определяются так же правила продажи объектов с такими деталями, как определение невозможности безвозмездного предоставления замены приобретателю на период ремонта предмета или в принципе невозможности замены объекта.
К данной сфере будут относиться и прочие нормативные акты, которые регулируют взаимодействия органов судебных приставов, Росимущества или связанные с порядком продажи предметов и реализации залогового имущества.

Памятка покупателю

  • Чтобы участвовать в публичных торгах, заранее получите сертификат ЭЦП, зарегистрируйтесь на торговой площадке, где будет проходить аукцион;
  • несмотря на то, что банк контролирует чистоту сделки, все равно убедитесь что в квартире нет зарегистрированных граждан, особенно несовершеннолетних;
  • если вы опасаетесь, что не сможете разобраться в аукционной документации, обратитесь за помощью в специализированную консалтинговую компанию.

Кто может участвовать и присутствовать на торгах

Участвовать в открытых торгах может любое лицо, кроме (п. 1 ст. 448, п. 5 ст. 449.1 ГК РФ):

  • должника;
  • организаций, на которые возложены оценка и реализация имущества должника, работников этих организаций;
  • должностных лиц органов государственной власти, органов местного самоуправления, чье участие в торгах может оказать влияние на условия и результаты торгов;
  • членов семей указанных физических лиц.

Присутствовать на торгах могут (п. 3 ст. 449.1 ГК РФ, п. 5 ст. 57 Закона об ипотеке):

  • пристав;
  • должник;
  • взыскатель;
  • лица, которые имеют права на продаваемое имущество, например, арендаторы или собственники;
  • залогодержатели по последующим ипотекам реализуемой на торгах недвижимости.

Обратите внимание, что орган местного самоуправления вправе в интересах поддержания общественного порядка ограничить присутствие других лиц на торгах заложенной недвижимостью.

Кто проводит публичные торги

Для покупателя важно знать, кто продает имущество, от этого зависит его стоимость и размер дисконта. Реализовывать недвижимость могут банки-кредиторы, ФССП, муниципальные органы власти.

ФССП

ФССП — это Федеральная служба судебных приставов. Приставы продают недвижимость, которая взыскана в результате исполнительного делопроизводства при процедуре банкротства. Это могут быть залоговые квартиры или иное жилье банкрота (если оно не единственное). Объектом продажи может быть и другая недвижимость: дача, земельный участок, гараж. Финансовым управляющим проводится оценка имущества, затем оно реализуется через публичные торги.

Банки

Если заемщик не погашает ипотеку или другой кредит, обеспечением по которому выступает недвижимость, банк имеет право подать в суд и взыскать залог через ФССП. Затем имущество выставляется на торги и проводится аукцион на его продажу. Стартовая цена продажи определяется оценочной компанией.

Кредитные организации могут продавать залоговое имущество и без решения суда. Для этого должны быть одновременно выполнены следующие условия:

  • недвижимость выступает обеспечением по кредиту;
  • заемщик неоднократно нарушает требования кредитного договора;
  • заемщик согласен на реализацию объекта недвижимости.

В этом случае недвижимость реализуется без аукциона. Стоимость определяется по соглашению между покупателем и продавцом по согласованию с кредитором.

Муниципальные органы власти

Органы власти могут устраивать аукционы по продаже муниципального имущества, в том числе недвижимости, которая подлежит приватизации, была передана муниципалитету по решению суда или по социальным программам.

Пример На сайте Моссоцгарантия можно приобрести квартиру по сниженной цене, которая реализуется через Департамент столицы. При заключении пожизненной ренты пенсионеры получают прибавку к пенсии, а их квартира после смерти продается на аукционе. Поскольку квартиры пенсионеров, как правило, требуют хорошего ремонта, они выставляются на продажу с хорошей скидкой от рыночной цены.

Законодательство

Реализация арестованного имущества производится согласно Федеральному Закону «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 № 229-ФЗ, в котором рассматривают вопросы исполнительного производства. Гражданский Кодекс РФ регламентирует порядок проведения торгов в отношении недвижимого имущества, которое изъято за долги.

По законодательству, выплачивать долги предыдущего собственника новый владелец не обязан. Согласно пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платежей за жилплощадь и платы за коммунальные услуги возникает у собственника жилья с момента возникновения прав владения на такое помещение.

Когда торги считаются несостоявшимися и какие последствия это влечет

Торги считаются несостоявшимися, если ( ст. 91 Закона, п. 7 ст. 449.1 ГК РФ):

  • заявки на участие в торгах подали менее двух лиц;
  • на торги не явились участники торгов либо явился только один участник;
  • из явившихся участников торгов никто не сделал надбавки к начальной цене имущества;
  • победитель торгов не оплатил стоимость имущества в полном объеме в установленный срок.

Торги заложенной недвижимостью считаются несостоявшимися в тех же случаях, за исключением первого (п. 1 ст. 58 Закона об ипотеке).

Последствия объявления торгов несостоявшимися:

  • организатор торгов назначает вторичные торги не ранее 10 дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися (ч. 1 ст. 92 Закона об исполнительном производстве).Если не состоялись торги заложенной недвижимостью, повторные публичные торги проводятся не позднее, чем через один месяц после первых торгов. Но это возможно только при условии, что залогодатель и залогодержатель после несостоявшихся торгов не заключили соглашение о том, что последний приобретает заложенное имущество по его начальной цене и зачитывает в счет покупной цены свои требования (п. п. 2, 3 ст. 58 Закона об ипотеке);
  • как правило, снижается начальная цена имущества;
  • организатор торгов вправе требовать от победителя возмещения причиненных ему убытков, если торги признаны несостоявшимися из-за того, что тот не внес деньги (п. 7 ст. 449.1 ГК РФ).

Полномочия приставов, если в квартире есть несовершеннолетний

В том случае, если в квартире прописан несовершеннолетний, то квартира также может быть продана, но с согласия органов опеки и попечительства.

Для этого на судебное заседание приглашается представитель опеки.

Если он даст свое разрешение на арест и продажу квартиры и посчитает, что имущественные права ребенка не будут ущемлены, то приставы могут приступать к процедуре продажи.

После того как квартира продана, у членов семьи и детей будет 2 недели на то, чтобы покинуть квартиру. Органами опеки должно учитываться, есть ли у родителей другое жилье, где они могли бы прописаться.

Если же ребенок является собственником доли в квартире, то ситуация осложнятся. Органы опеки должны убедиться, что ребенок получит аналогичную долю в другой квартире. А реализовать это на практике проблематично.

Что касается долгов по ипотеке, то никаких препятствий для банка наличие в квартире несовершеннолетних детей не несет. Банк-кредитор также не обязан предоставлять детям иное жилье. Но при принудительном выселении несовершеннолетних должен присутствовать прокурор, который проконтролирует законность действий приставов.

Оформление

Для участия физических лиц понадобятся следующие бумаги:

  • заявка на участие;
  • Заявка-на-участие-в-торгах-по-покупке-арестованной-квартиры
  • квитанция, подтверждающая оплату задатка;
  • ксерокопия документа, удостоверяющего личность (паспорт);
  • опись сданной документации, которая подписана участником. Данный документ составляется в 2-х экз., в одном из которых отмечают точную дату, указывают время приема заявки;
  • согласие супруга субъекта подающего заявку на торги (заверяется нотариально);
  • закрытый конверт, содержащий предложение по стоимости объекта.

Юрлицам дополнительно требуется предоставить такую документацию:

  • ксерокопии учредительных бумаг, необходимо приложить к ним свидетельство регистрации;
  • документы, которые удостоверяют правомочия органов управления и должностного лица (заверяются руководством компании).
  • разрешение в письменном виде от управляющего органа о приобретении недвижимости в случае, когда подобная необходимость отмечается в учредительных бумагах;
  • копию бухгалтерского баланса (берется последний отчетный период);
  • прочие бумаи, предусмотренные законодателем.

Что нужно сделать, чтобы участвовать в торгах

Для этого вам нужно:

  • подать заявку на участие в торгах по правилам, которые опубликовал организатор торгов в извещении об их проведении. Если торги проводятся в электронной форме, вам может потребоваться регистрация на соответствующей электронной площадке;
  • внести задаток в размере, в сроки и в порядке, которые организатор торгов указал в извещении об их проведении (п. 5 ст. 448 ГК РФ, п. 4 ст. 57 Закона об ипотеке);
  • явиться на торги. Обратите внимание, что торги заложенной недвижимостью проводятся по месту ее нахождения (п. 2 ст. 57 Закона об ипотеке);
  • сделать надбавку к цене. Если ни один участник не сделает надбавку, торги не состоятся и вы не сможете приобрести имущество ( п. 3 ст. 91 Закона об исполнительном производстве, пп. 2 п. 1 ст. 58 Закона об ипотеке).

Нюансы покупки недвижимости с публичных торгов

Покупка недвижимости с публичных торгов может стать удачным способом инвестирования свободных денежных средств. Вы получаете возможность приобрести квартиру по цене ниже рыночной, сами определяете, сколько вы готовы заплатить.

По данным «Официального сайта о размещении информации о проведении торгов» только 1 из 5 аукционов признается завершенным. Это объясняется тем, что на торгах может быть не заявлено ни одного участника. Покупателям сложно искать предложения — необходимо пересматривать массу информации на разных сайтах. Аукционов по продаже недвижимости в небольших городах проводится немного, придется долго ждать. Кроме того, может не получиться приобрести квартиру в нужном районе и на нужном этаже.

Что необходимо учитывать:

  • до начала аукциона невозможно определить, насколько выгодной будет сделка, сколько будет участников и как они поднимут цену;
  • не всегда есть возможность сделать осмотр недвижимости перед аукционом;
  • если банк продает недвижимость по соглашению сторон с должником, ее стоимость будет не сильно отличаться от рыночной, поэтому выгодность сделки будет минимальна;
  • собственник может попытаться отсудить недвижимость обратно;
  • бывшие собственники могут изрядно помотать нервы, отказываясь выселяться.

Как снять арест с квартиры?

Законодательство предусмотрело четыре ключевых способа снятия ареста с квартиры:

  • добровольное погашение задолженности;
  • остановка исполнительного производства по решению суда;
  • при ошибочном вынесении ареста или без должных оснований (например, если квартира фактически не принадлежит должнику);
  • процедура ареста проведена незаконно и с нарушением норм процессуального кодекса.

Для снятия ареста должнику необходимо обратиться в ФССП с платежными документами, подтверждающими погашением долга, или соответствующим решением суда.

Кто выигрывает торги и как оформляется их результат

Выигрывает торги на аукционе тот участник, кто предложил наибольшую цену (п. 4 ст. 447 ГК РФ, п. 6 ст. 57 Закона об ипотеке).

По итогам торгов оформляется протокол об их результатах, где указываются все участники, а также предложения о цене, которые они вносили (п. 6 ст. 449.1 ГК РФ).

Далее победитель оплачивает стоимость имущества в полном объеме в течение пяти дней со дня проведения торгов. Ранее внесенный задаток засчитывается в стоимость. Если не оплатить в срок, торги признаются несостоявшимися ( п. 4 ст. 91 Закона, п. 7 ст. 57, пп. 3 п. 1 ст. 58 Закона об ипотеке, п. 5 ст. 448 ГК РФ).

Затем заключается договор купли-продажи или уступки (в случае реализации заложенного права аренды). Организатор заключает договор с победителем не ранее, чем через десять дней со дня, когда был подписан протокол о результатах торгов, или с момента его размещения в сети Интернет, если такое размещение было предусмотрено (п. 3 ст. 56 Закона об ипотеке, ч. 11 ст. 89 Закона).

Другой срок заключения предусмотрен для договора купли-продажи заложенного недвижимого имущества – пять дней после того как победитель торгов внес покупную цену. Подписанный договор и протокол о результатах торгов понадобится представить в регистрирующий орган для внесения сведений в ЕГРН (п. 8 ст. 57 Закона об ипотеке).

Проведение торгов — процедура

Этот процесс включает в себя нижеуказанные стадии:

  • участник аукциона подписывает с банковской организацией (или госслужащим) соглашение о передаче средств в виде задатка;
  • оформляется заявление на участие в этом мероприятии, покупатель прилагает к ней соответствующий набор бумаг;
  • заявителя допускают либо отстраняют от участия в аукционе, ему выдают протокол. Физлицо либо фирма, которая допущена к торгам, представляют участников торгов.

Реализация залоговой недвижимости производится через торги открытого типа в виде аукциона. В мероприятии принимают участие как физлица, так и юрлица. Побеждает тот, кто предложит на аукционе самую большую цену.

Согласно ФЗ № 229, торги будут объявлены несостоявшимися:

  • если на участие в аукционе заявили менее двух субъектов;
  • если на торги явилось менее 2-х участников;
  • если никто не надбавил к начальной стоимости.

После чего назначают торги повторно, но начальная цена уменьшается на пятнадцать процентов.

Заключение

Служба судебных приставов — необходимый и важный посредник в ходе разрешения вопросов по реализации имущества должника. Они начинают действовать, если имущество не было продано добровольно, или если оно было передано на реализацию по отказу от добровольного порядка реализации. Основные вопросы их ведения — всё, что связано с организацией торгов по банкротству и продажей лотов с этих торгов.

Что в этом важного для лица, не являющегося представителем стороны, исключительно регулирующей процессы?

Несмотря на обширную законодательную базу и ответственность, находящуюся у ФССП, иногда происходят заминки с не сообщением, например, вовремя деталей процесса должнику. Для избежания подобных ситуаций рекомендуется перед передачей имущества на торги или перед стадией разрешения долговых споров изучить информацию и нормативно-правовые акты, регламентирующие данную сферу. Личная осознанность должника поможет избежать лишних материальных потерь и дополнительных финансовых проблем.

Накладки возможны, к сожалению, и при передаче информации стороне, предоставившей под залог денежные средства.

Источники

  • https://znatpravo.ru/ispolnitelnoe-proizvodstvo/kak-provodyatsya-publichnye-torgi-v-ramkax-ispolnitelnogo-proizvodstva/
  • https://1000meters.ru/kak-kupit-arestovannuyu-kvartiru-u-sudebnyx-pristavov/
  • https://storgov.ru/baza-znanij/otdel-realizacii-arestovannogo-imushhestva/
  • https://torgi-blog.com/kak-prohodjat-torgi-arestovannogo-imushhestva/
  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/s-torgov.html
  • https://avaho.ru/articles/ns/instruktsiya-kak-kupit-kvartiru-na-publichnyh-torgah.html
  • https://InvestTorgi.ru/catalog/kvartiry_s_torgov_i_auktsionov/

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: