Оценка квартиры для ипотеки: требования к оценщикам и процедуре проведения

Содержание
  1. Для чего нужна оценка квартиры при ипотечном кредитовании
  2. Как проходит эта процедура
  3. Кто делает
  4. Требования к оценщикам
  5. Как эксперт рассчитывает цену квартиры
  6. Где получить сведения о КС квартиры
  7. Процедура проведения
  8. Кто оплачивает услугу и сколько стоит
  9. Как выглядит конечный отчет
  10. Что из себя представляет отчет по оценке квартиры
  11. Какая бывает стоимость
  12. Из чего складывается рыночная стоимость квартиры
  13. Из чего складывается ликвидационная стоимость квартиры
  14. Что такое стоимость денег во времени?
  15. Можно ли повлиять на результат оценки для ипотеки?
  16. Документы, предоставляемые физическими лицами
  17. Перечень документов необходимых для оценки квартир и комнат:
  18. Перечень документов необходимых для оценки индивидуальных жилых домов:
  19. Перечень документов необходимых для оценки земельных участков:
  20. Перечень документов необходимых для оценки коммерческой недвижимости (помещения, офисы, здания, сооружения:
  21. Пакет документов, предоставляемый юридическими лицами
  22. Какие документы могут быть заказаны оценщиком?
  23. Образец выписки из ЕГРП об отсутствии обременений
  24. Особенности для отдельных банков
  25. Сбербанк
  26. ВТБ-24
  27. Райффайзенбанк
  28. Как оценочные компании проходят отбор, чтобы работать с заемщиками Сбербанка
  29. Предъявляемые условия
  30. Процедура аккредитации
  31. Работает ли банк с неаккредитованными оценщиками недвижимости
  32. Где заказать оценку
  33. Как выбрать организацию, оценивающую недвижимость для ипотеки
  34. Плюсы и минусы оценки в аккредитованных компаниях
  35. На что может повлиять оценочная стоимость

Для чего нужна оценка квартиры при ипотечном кредитовании

При получении ипотеки банк выдает кредит под залог приобретаемой квартиры. Если заемщик не сможет его погасить, квартира достанется банку. Банк должен быть уверен, что, продав эту квартиру, он вернет средства, которые предоставил заемщику.

Банки не выдают ипотеку без страховки на период кредитования. Страховка нужна на случай, если в квартире, находящейся в залоге у банка, произойдет пожар, взрыв бытового газа, затопление или другие происшествия, способные вызвать порчу квартиры. Страховая компания хочет определить справедливую сумму, которую ей придется выплатить банку.

Резюмируем, оценка нужна для определения окончательной суммы ипотечного кредита и размера страховых выплат. Для многих станет открытием то, что оценка влияет на сумму выдаваемой ссуды. Если квартиру оценят дешевле, чем требует за нее продавец, покупателю может не хватить выдаваемых банком денег. Банк не даст денег больше рыночной стоимости жилья.

Как проходит эта процедура

Перед заказом оценки необходимо получить предварительное одобрение банка на ипотеку. Оценка проводится для определения окончательной суммы. Если вы закажете оценку перед обращением в банк, и вам откажут в ипотеке, для другого банка ее придется делать снова.

Последовательность действий:

  • Договориться с продавцом и банком;
  • Выбрать исполнителя;
  • Заключить договор об оказании услуги;
  • Произвести оплату;
  • Предоставить необходимые для оценки документы;
  • Обеспечить доступ оценщика к объекту;
  • Получить отчет.

Кто делает

Рынок завален предложениями услуг по оценке квартир. Организации, проводящие оценку, делятся на три типа:

  1. Компании;
  2. Независимые экспертные юрлица;
  3. Частные лица, оформленные как ИП.

У многих банков есть списки аккредитованных компаний, которым они доверяют. Лучше заказывать оценку у одобренных организаций. Наряду с «белыми» у банков есть и «черные списки» недобросовестных оценщиков.

Перед заказом процедуры кандидатура выбранного оценщика согласуется с банком. Если оценщик или его отчет не устроит банк, вам придется заказывать и оплачивать процедуру снова.

При выборе оценщика, зарегистрированного как ИП, проверьте его полис страхования ответственности. Он должен быть оформлен не менее чем на 300 тыс. рублей. Полис гарантирует выплаты в случае причинения ущерба заказчику оценки в результате нарушения правил и стандартов оценочной деятельности.

Требования к оценщикам

Определение рыночной и любой другой стоимости квартиры проводится оценщиком, который:

  • имеет квалификационный аттестат с разрешенными направлениями оценки;
  • застраховал свою гражданскую ответственность на срок от 1 года и на сумму не менее 300 тыс. рублей;
  • является членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;
  • заключил договор с оценочной компанией или работает как индивидуальный предприниматель.

Вы можете заказать отчет у любого оценщика или выбрать из списка аккредитованных оценочных компаний банка. Они проходят отбор на соответствие требованиям кредитной организации. Список постоянно меняется, поэтому банки дают возможность клиенту самостоятельно выбрать компанию и направить заявку на ее одобрение. Но в этом случае срок рассмотрения отчета увеличивается до 30 дней.

Казалось бы, выгоды выбора из рекомендуемого перечня очевидны: банк доверяет оценщику и быстрее дает положительное заключение по отчету. Но на практике не всегда все проходит гладко.

Клиентка Сбербанка покупает по ипотеке жилой дом. Обратилась в рекомендуемую банком организацию. Те подготовили отчет. Сбербанк его не принял, отправил на доработку. В качестве замечаний указаны такие, что свидетельствуют об элементарной безграмотности эксперта из банка. Мне как преподавателю по оценке недвижимости с 20-летним стажем очевидна некомпетентность сотрудника. Но как доказать это банку?

Но будем надеяться, что это единичный случай и не распространяется на всех банковских экспертов. Просто он еще раз доказывает, что аккредитованная организация не гарантия утверждения отчета с первого раза.

Как эксперт рассчитывает цену квартиры

Экспертная оценка стоимости жилья может производиться различными методами. При этом нет конкретных предписаний или рекомендаций по использованию определенных методик в каждом отдельном случае.

Как правило, оценщики используют следующие подходы:

  1. Сравнительный. Определяется средняя РС 1 м2 аналогичного жилья с учетом типа застройки, этажности, близости к важным инфраструктурным объектам и так далее. Умножив площадь квартиры на цену 1м2, эксперт получает индикативное значение стоимости жилья.
  2. Доходный. При расчете принимается во внимание предполагаемая прибыль от роста РС квартиры и дохода от её использования, например, сдачи в аренду.
  3. Затратный. Цена объекта определяется как сумма затрат на возведение аналогичной недвижимости в момент оценки с учётом износа.

Сравнительный метод чаще других используется при определении стоимости жилья, однако нередко специалисты комбинируют несколько подходов.

Где получить сведения о КС квартиры

Найти информацию о кадастровой стоимости (КС) конкретного объекта недвижимости можно с помощью электронного сервиса на сайте Росреестра. Для этого в разделе «Электронные услуги и сервисы» следует выбрать вкладку «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

Заполнив открывшуюся форму и нажав кнопку «Сформировать запрос», пользователь сервиса автоматически получит требуемую информацию.

Кроме того, можно воспользоваться быстрым способом поиска кадастровой стоимости через сервис заказа выписок из ЕГРН. Для этого достаточно заполнить форму.

Поиск можно осуществлять как по кадастровому номеру жилья, так и по адресу регистрации объекта. После обработки внесённых данных сервис выдаст требуемую информацию.

Подробнее о том, как найти сведения о КС недвижимости, описано в статье «Как узнать кадастровую стоимость на квартиру».

Процедура проведения

Ассоциация российских банков выпустила рекомендации по оценке недвижимости для залога, в том числе жилых помещений. Они не противоречат закону об оценочной деятельности и Федеральным стандартам, но более подробно описывают процедуру.

Оценка недвижимости проходит следующим образом:

1. Вы подаете заявку в оценочную компанию или частному оценщику. Предоставляете документы:

  • правоустанавливающие,
  • кадастровый паспорт или выписка из него,
  • технический паспорт БТИ или выписка из него,
  • экспликация и поэтажные планы.

2. Оценщик изучает представленные документы на достаточность информации для анализа. Он может запросить дополнительные документы. Например, на наличие обременений и перепланировок.

3. Оценщик выезжает на объект и проводит осмотр не только квартиры, но и дома. Проверяет соответствие площадей, конструкций заявленным параметрам в паспортах. Проводит фотосъемку внутри и снаружи всех выявленных дефектов (трещины, протечки). Оценивает наличие и состояние коммуникаций.

4. Составляет отчет с учетом требований законодательства и банка. Если в договоре не указан вид оцениваемой стоимости, то он определяет рыночную стоимость квартиры.

По закону оценщик может определять стоимость объекта тремя подходами: сравнительным, затратным и доходным. На практике при оценке квартиры применяют сравнительный подход. Суть его в следующем:

  1. Анализируется состояние рынка недвижимости в целом и в конкретном сегменте (например, квартиры в Московской области).
  2. Находят объекты для сравнения. Их называют объектами-аналогами. Они максимально похожи на оцениваемый объект, но по каким-то параметрам отличаются.
  3. Выявляют все характеристики квартир-аналогов, которые влияют на цену продажи. Например, год постройки дома, развитость инфраструктуры, транспортная доступность, этаж, состояние квартиры, ее площадь и др.
  4. На выявленные различия в характеристиках оцениваемого объекта и аналогов вносятся поправки к ценам последних. Так получают рыночную стоимость уже нашей квартиры.

Время на проведение оценки от 1 до 5 дней. Стоимость зависит от многих факторов. Например, от региона, элитности жилья и даже от того, для какого банка делается отчет. Я просмотрела прайс-листы нескольких оценочных компаний. Цены стартуют от 2 500 руб. По элитным квартирам большой площади отчет может стоить от 6 000 руб. Оплачивает услуги оценщика заемщик.

Кто оплачивает услугу и сколько стоит

Продавец определяет цену квартиры самостоятельно. Когда рынок пресыщен предложениями, он может сделать оценку за свой счет, получив конкурентное преимущество в виде готовности к сделке и экономии ресурсов покупателя.

Чаще оценка нужна покупателю, поскольку банки и страховые компании не возьмут квартиру в работу без нее. Стоимость процедуры зависит от региона. В Санкт-Петербурге и Москве оценка в среднем стоит 4-5 тыс. рублей. В регионах она дешевле примерно в 2 раза. Факторы, которые могут повлиять на удорожание:

  • Метраж квартиры (чем больше, тем дороже);
  • Срочность (оценка за сутки стоит вдвое дороже);
  • Удаленность объекта от офиса оценщика.

Как выглядит конечный отчет

Отчет представляет собой документ, состоящий из текстовой информации и фотографий квартиры. Большое внимание уделяется качеству и количеству снимков. Если фотографий будет мало или они будут размытые, банк может не принять отчет. Постарайтесь выбрать светлое время суток и обеспечить хорошее освещение.

Отчет должен содержать:

  1. Паспортные данные заемщика;
  2. Реквизиты компании, проводившей оценку;
  3. Характеристику объекта;
  4. Метод проведения оценки;
  5. Исследование аналогичных объектов на рынке;
  6. Рыночную стоимость объекта.

В приложении к отчету обычно находятся копии документов, предоставленных заказчиком, и документы, подтверждающие право оценщиков заниматься этим видом деятельности (дипломы, квалификационные аттестаты, страховые полисы). Отчет прошивается и опечатывается с указанием количества страниц и отправляется на подпись сотруднику отдела качества.

Изготовление отчета занимает 3-6 дней. За дополнительную плату можно ускорить процесс. По закону отчет действителен в течение полугода.

Что из себя представляет отчет по оценке квартиры

Внешне отчет с оценкой квартиры напоминает сброшюрованную курсовую. Данные с оценкой распечатывают, нумеруют и прошивают. Об этом будем говорить знак в конце отчета. На титульную же сторону отчета выносятся данные по квартире: адрес, по которому она находится, ФИО заказчика и заемщика (могут и не совпадать, если вы попросили заняться этим отчетом кого-то другого). Также указывается дата определения стоимости и дата составления отчета: это важно, т.к. отчет действителен в течении полугода с момента его составления. Вот почему, к примеру, когда вы собираетесь провести рефинансирование ипотеки, в новом банке вас снова попросят сделать оценку квартиры и принести отчет.

Какие сведения содержатся в отчете:

  • Стандарты оценки;
  • Сведения об оценщике и заказчике;
  • Описание квартиры и определение физического износа здания;
  • Месторасположения и фотографии объекта;
  • Обзор рынка недвижимости, анализ квартир, аналогичных по качеству и месторасположению вашей;
  • Определение рыночной стоимости и ликвидационной стоимости.

Какая бывает стоимость

Оценка квартиры для ипотеки будет включать два вида стоимости: рыночную и ликвидационную.

  • Рыночная – эта та цена, которую можно получить за квартиру, продав ее без спешки и форс-мажорных обстоятельств.
  • Ликвидационная – те средства, которые можно получить за квартиру, если продать ее надо максимально быстро. К примеру, покупка и продажа однокомнатной квартиры всегда произойдет быстрее, чем трешки или эксклюзивной квартиры с террасой. А еще лучше и быстрее «уйдет» однушка, которая находится не на первом, и не на последнем этаже.

Для расчета и той, и другой стоимости, оценщик берет во внимание и состояние самой квартиры и дома, в котором она находится, и цену квартир, которые находятся в этом районе и аналогичны по метражу, планировкам, состоянию дома и т.д.

Из чего складывается рыночная стоимость квартиры

  • Месторасположение. Оценка квартиры при ипотеке всегда будет учитывать место, где расположена квартира. Что здесь важно: находится дом в центральном районе или нет. Если не в центральном, то насколько хорошо там с транспортом и социальной инфраструктурой: есть ли школы, детсадики, больницы и пр. Также играет роль, насколько район благоприятен и ухожен в целом. Если рядом расположен завод или промзона, воинские части, суды, следственные изоляторы, – все это повлияет на оценку стоимости.
  • Технические характеристики здания. Здесь имеется в виду год и тип постройки, как давно делали капитальный ремонт, находится здание в аварийном состоянии или нет, этажность дома и планировки. Выбирая «хрущевку» или «брежневку», особенно внимательно проверьте, не назначен ли дом под снос или реконструкцию, проводилась ли замена канализационных труб или отопления.
  • Состояние квартиры. Основными параметрами тут, конечно, будут этажность, количество комнат, планировка (если проводилась перепланировка, то подтверждение, что она узаконена). Кроме того, в качестве повышающих или понижающих коэффициентов будут наличие ремонта (качественный или сделанный на скорую руку), бытовой техники, мебели, которые останутся после продажи. Сюда же можно отнести наличие или отсутствие пластиковых стеклопакетов, остекления балкона.
  • Положение на рынке. Проводится сравнение по аналогичным квартирам: однушка в монолитном доме сравнивается с такими же предложениями. Объектов для сравнения обычно выбирается до 5: так легче понять, где цены искусственно завышены или занижены. Не забывайте и о форс-мажорных обстоятельствах. Сейчас, к примеру, в связи с коронавирусом уменьшилась и платежеспособность населения. А с другой стороны, действует господдержка, по которой можно приобрести жилье в новостройке, что тоже снижает спрос на квартиры на вторичном рынке недвижимости.

Из чего складывается ликвидационная стоимость квартиры

Ликвидационная стоимость высчитывается по специальной формуле. Нам же важно знать, что на нее влияют два базовых фактора:

  • Фактор стоимости денег во времени;
  • Фактор эластичности спроса по цене.

Что такое эластичность спроса по цене? Это количество потенциальных покупателей и степень специализации объекта. Чем больше число потенциальных покупателей, тем выше эластичность спроса (и это хорошо). Чем выше специализация объекта, тем ниже эластичность спроса по цене на него (что не есть хорошо). Другими словами: если вы покупаете стандартную однушку в относительно новом доме, не на первом и не на последнем этаже, со стандартной планировкой, возле метро, то вы потом ее очень быстро продадите, т.к. купить ее захотят очень многие. Если же ваша квартира – это трех- или четырехкомнатная квартира с дизайнерским ремонтом, или же таунхаус за чертой города, то рассчитывать на очень быструю последующую продажу не

Что такое стоимость денег во времени?

Наверняка вы слышали, что со временем деньги дешевеют. Это и есть стоимость денег во времени: через год тысяча рублей под влиянием инфляции будет «стоить» гораздо меньше. Поэтому, когда речь идет о продаже квартиры, но сбыть ее лучше в разумные сроки. Иначе, условно говоря, вы получите за квартиру свои желаемые 5 млн, но через год. Соответственно, за это время они успеют «подешеветь».

Когда квартира продается по ликвидационной цене, банк погашает оставшийся кредит, а а то, что останется после этого, получает зайемщик. Поэтому вам выгодно, чтобы ликвидационная цена была все-таки достаточно высокой. К слову, у недорогих стандартных квартир разбег между ликвидационной и рыночной стоимостью невелик. Поэтому продать их можно быстро, о чем говорилось выше.

Можно ли повлиять на результат оценки для ипотеки?

Желание повлиять на оценку квартиры для ипотеки вполне понятно: от этого зависит, сколько в итоге банк выдаст денег на покупку. Даже если собственник квартиры оценивает ее выше, и при этом выставленная цена сильно отличается от рыночной, то банк все равно будет ориентироваться на рыночную цену, указанную в отчете. Вы, конечно, можете переговорить с оценщиком, попросить учесть свежесть и качество ремонта, замену коммуникаций, остающуюся технику или мебель. Для них есть свои коэффициенты, которые могут повысить рыночную стоимость квартиры.

При этом все же не стоит прибегать к мошенническим схемам. Этим вы навредите только себе: банк сделает отметку в вашей кредитной истории, что вы пытались ввести его в заблуждение. Эту отметку будут видеть и другие банки. Поэтому придерживайтесь честных методов и успехов в вашей покупке!

Документы, предоставляемые физическими лицами

Оценка объекта залога необходима для того. чтобы залогодатель был уверен в том, что стоимость предмета залога равноценна выдаваемому кредиту.

Для оценки приглашается эксперт, который не является заинтересованным лицом.

Проводить оценку квартиры имеют право не только те организации, которые заключили договор с банком. Эти организации имеют соответствующую аккредитацию у банка, но можно обратиться и к частному оценщику.

Другое дело, что специалистам банка могут не понравиться результаты оценки у этого специалиста, и он будет требовать провести дополнительную процедуру, а это лишние финансовые затраты.

Для проведения оценки своей квартиры, её собственник должен представить следующие документы:

  • свидетельство о собственности на объект залога по кредиту;
  • если в квартире проводила перепланировка, то необходимо предоставить технический паспорт с разрешением на её проведение;
  • справку их жилищной конторы обо всех постоянно зарегистрированных в этой квартире;
  • документ, подтверждающий, что данный объект залога не имеет обременений.

Если необходимо оценить приобретаемую квартиру, то для оценки необходимо предъявить следующие документы:

  • договор купли-продажи, так как квартиру ещё только предстоит оформить в собственность;
  • технический паспорт с планом этажа и экспликацией;
  • документ, подтверждающий личность заёмщика и заказчика оценки – паспорт;
  • документы из БТИ.

Нужно сделать копии всех этих документов, потому что впоследствии они будут прилагаться к отчёту об оценке, который необходим для одобрения кредита.

Кроме того, копии этих документов понадобятся и при оформлении собственности.

Как правило, банки требуют приложить к отчёту чёткие фотографии покупаемой квартиры или объекта залога.

Делать, конечно, их будет оценщик, но, если квартира является залогом, то необходимо заранее позаботиться о внешнем виде квартиры.

Чтобы «увидеть» приобретаемую квартиру или же предмет залога, банку нужны фотографии хорошего качества.

Нужно приготовиться к тому, что оценщик будет фотографировать буквально каждый угол, особенно там, где есть какие-либо недочёты.

Кроме подробных фотографий самой квартиры и обстановки, оценщику нужны будут фото и подъезда, и лестничной клетки и фасада дома.

Поэтому оценку квартиры лучше всего проводить в светлое время суток.

Отсутствие фотографий является хорошим поводом для отказа по кредиту.

С оценщиком обязательно нужно заключить договор на предоставление услуг.

В соответствии с Законом от 29. 07. 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», это является обязательным условием.

Кроме того, в случае некачественно выполненной работы по оценке квартиры, что стало поводом для отказа в кредите, договор является доказательством наличия обязательств у оценщика.

Перечень документов необходимых для оценки квартир и комнат:

  • договор долевого участия (ДДУ) / договор переуступки прав требования с приложениями;
  • акт приема передачи квартиры / передаточный акт;
  • поэтажный план и экспликация (запрашиваете у застройщика или в УК);
  • выписка ЕГРН по требованию;
  • паспорт заемщика (страница с фото, прописка).

Перечень документов необходимых для оценки индивидуальных жилых домов:

  • выписка из ЕГРН на жилой дом;
  • выписка из ЕГРН на земельный участок;
  • кадастровый план земельного участка;
  • ксерокопия паспорта заемщика;
  • технический паспорт БТИ на дом (поэтажный план, экспликация дома)

Перечень документов необходимых для оценки земельных участков:

  • выписка из ЕГРН на земельный участок;
  • ксерокопия паспорта заемщика;
  • кадастровый план земельного участка (КПЗУ).

Перечень документов необходимых для оценки коммерческой недвижимости (помещения, офисы, здания, сооружения:

  • Документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.).

Действующие на момент оценки документы БТИ:

  1. Технический паспорт или Выписка из технического паспорта;
  2. Экспликация);
  3. Поэтажный план;
  4. Справка о состоянии здания/помещения.
  • Справка о первоначальной (восстановительной) стоимости объекта.
  • Справка о балансовой (остаточной) стоимости объекта.
  • Сведения о наличии обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть). (Долгосрочные договоры аренды на оцениваемые объекты)
  • Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения объекта – если есть).

Среднегодовая сумма расходов на содержание здания, а именно:
Условно-постоянные:

  • налог на имущество;
  • страховые взносы (платежи по страхованию имущества);
  • платежи за земельный участок;

Условно-переменные:

  • коммунальные (холодная и горячая вода, отопление, электроэнергия и т.д.);
  • техническое обслуживание системы вентиляции и кондиционирования, системы доступа и видеонаблюдения, системы противопожарной сигнализации;
  • техническое обслуживание кабельной сети;
  • техническое обслуживание лифтов;
  • услуги охраны;
  • услуги компании провайдера;
  • комплексная уборка (ежедневная уборка, мытье окон, очистка кровли от снега и наледи);
  • заработная плата обслуживающего персонала с учетом налогов;
  • на рекламу и заключение арендных договоров, консультации и юридическое обслуживание;
  • на управление объектом;
  • прочие расходы.
  • Данные о заключенных договорах краткосрочной/долгосрочной аренды в виде реестра в формате Excel с указанием: наименования организации-арендатора, размера арендуемой площади, срока действия договора, арендных ставок (с указанием структуры – учет/не учет НДС, эксплуатационных и операционных расходов, наличия в ставке коридорного коэффициента).
  • Данные о планируемых к заключению (предварительных) договорах краткосрочной/долгосрочной аренды в виде реестра в формате Excel с указанием: наименования организации-арендатора, размера арендуемой площади, срока действия договора, арендных ставок (с указанием структуры – учет/не учет НДС, эксплуатационных и операционных расходов, наличия в ставке коридорного коэффициента).

Пакет документов, предоставляемый юридическими лицами

В том случае, если по ипотечному кредиту покупается квартира в строящемся доме, то есть у застройщика, который является юридическим лицом и собственником, пакет документов будет несколько другой.

Документы, копии которых необходимо представить аккредитованному оценщику следующие:

  • разрешение на строительство, выданное на имя застройщика, который и реализует квартиру;
  • документ, который подтверждает право собственности или право пользования (долгосрочной аренды) застройщика на земельный участок под домом, где располагается квартира;
  • полные реквизиты застройщика – наименование, юридический адрес, ИНН и КПП;
  • договор на долевое участие в строительстве (если он предусмотрен сделкой по покупке квартиры);
  • документ, который подтверждает, что данная квартира не имеет никаких обременений;
  • архитектурно – строительная часть проекта на дом, в котором располагается покупаемая квартира;
  • поэтажный план дома;
  • документ, в котором указана дата предполагаемой сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию;
  • если застройщик является собственником строящегося объекта, то необходимо предъявить оценщику и справку о балансовой стоимости.

За проведение оценки платит заёмщик.

В случае, если ему в кредите на покупку квартиры было отказано, то он имеет право потребовать деньги с оценочной компании, если предъявит доказательства того, что работа была выполнена некачественно.

В противном случае, деньги не возвращаются, поэтому заёмщику нужно очень ответственно подходить к выбору оценщика.

Это может быть специалист, аккредитованный банком, а может быть и добрый знакомый, который имеет соответствующую квалификацию.

Какие документы могут быть заказаны оценщиком?

Сбор документов для проведения оценки предмета залога или покупаемой квартиры достаточно велик. Собирать его долго. Некоторые документы необходимо заказывать заранее – они долго подготавливаются.

Например, технический паспорт или справка БТИ готовятся от 7 до 21 дня. Поэтому, если уже принято решение о займе в ипотеку, документы необходимо подготовить заранее.

Другое дело, что некоторые из них имеют свой «ограниченный» срок годности.

Есть документы, которые может подготовить собственник квартиры или же заёмщик. Но ему может помочь оценщик.

Заёмщик может заказать оценщику справку о наличии или отсутствии обременений на квартиру.

Эта справка является выпиской из ЕГРП и выдают её в местном Управлении Росреестра по адресу регистрации квартиры.

Образец выписки из ЕГРП об отсутствии обременений

Оценщик является уполномоченным лицом и ему «легче» получить справку, нежели физическому лицу.

В любом случае, собирая документы для проведения обязательной оценки, потребуется помощь.

Остальные документы собирает сам заёмщик.

Например, техническую документацию из БТИ выдают только при наличии свидетельства о собственности или договора, на основании которого это право можно установить и паспорта собственника.

Особенности для отдельных банков

Нюансы оценки будут рассмотрены на примерах трех топовых банков.

Сбербанк

На официальном сайте Сбербанка можно найти информацию, какие документы он требует по недвижимым объектам, на которые будет оформляться закладная. И отчет об оценке квартиры или иного помещения среди них присутствует. К нему предъявляется ряд требований:

  1. Оценочный документ должен составляться организацией, включенной в особый Перечень компаний, которым банк доверяет проведение подобной экспертизы. Их список размещен на сайте финансового учреждения.
  2. На изготовление отчета после непосредственного исследования квартиры должно уйти не более 3-х месяцев.
  3. Подготовленная бумага должна содержать не только информацию об обследованной недвижимости, но и экспертный анализ рыночного сегмента аналогичных объектов, их стоимость.
  4. К отчету необходимо приложить все копии документов, на основе которых оценивалось жилье – техпаспорт, специальная техническая документация и нормативы, используемые в экспертной работе и т. д.
  5. Оценщик обязан лично выехать в обследуемую квартиру и сделать фотографии помещения.
  6. Среди прочих характеристик объекта следует указать ее удаленность от метро и иного общественного транспорта.

ВТБ-24

Данный банк требует от оценщиков безупречной репутации и доверяет проверку квартир только компаниям из собственного списка. Он имеется на официальном сайте ВТБ банка, занимающегося ипотечным кредитованием. Гражданин, желающий именно здесь оформить ипотечное соглашение, вправе выбрать оценщика по собственному усмотрению. Однако свой выбор он обязан согласовать с менеджментом банка. По мнению банка, данные условия позволяют добиться нужного уровня чистоты сделки.

Банк обещает, что если оценка квартиры для ипотеки произведена силами их доверенных организаций, то на составление отчета уходит в среднем 1-2 дня. И лишь в особых случаях он может быть увеличен.

Райффайзенбанк

Каких-то особых требований к отчету об оценке предмета залога Райффайзенбанк не предъявляет, хотя и называет его в перечне обязательных бумаг. На сайте кредитной организации не представлен список экспертных компаний, в которых она рекомендует изготавливать этот документ.

Обращаем внимание! Отчет оценщика, а также указанная в нем стоимость объекта залога, действительны только в течение полугода с момента проведения оценки. Это правило – не прихоть банкиров, а требования закона об оценочной деятельности. Если данный срок будет пропущен, банк потребует составления нового документа.

Как оценочные компании проходят отбор, чтобы работать с заемщиками Сбербанка

Ежегодно ПАО Сбербанк проводит отбор аккредитованных оценщиков для взаимодействия с клиентами. Для участия в программе, каждая компания обязана предоставить установленный пакет документов для проверки соответствия требованиям. Сроки рассмотрения кандидатов варьируются, в среднем, составляют 1 месяц с момента подачи запроса.

Список аккредитованных оценочных компаний Сбербанка для ипотеки размещается на официальном сайте. Впоследствии, предоставленный документ должен в полной мере удовлетворять требованиям кредитора.

Также рассматриваются отчеты оценочных компаний, не аккредитованных в Сбербанке, но при условии, что документ соответствует установленным требованиям.

Предъявляемые условия

Сбербанк устанавливает обязательные требования к оценщикам:

  1. Эксперт должен быть членом саморегулируемой организации и иметь свидетельство.
  2. Каждые 3 года он обязан повышать квалификацию.
  3. Деятельность сотрудника должна быть застрахована.
  4. У него отсутствуют судимости или открытые судебные дела.

Определенные условия предъявляются не только к экспертам, но и самим компаниям:

  1. Два и более сотрудника имеют специальное образование.
  2. Профессиональная деятельность организации – от 3-х лет.
  3. Стаж работы двух и более сотрудников – выше 3-х лет.

Процедура аккредитации

В случае, если компания полностью соответствует требованиям, она получает аккредитацию оценщика в Сбербанке. С этого момента она может оказывать услуги заемщикам банка.

Организация не получает официальных сертификатов, а просто оповещается в письменном виде о принятом решении. После этого компания автоматически включается в перечень оценщиков, аккредитованных Сбербанком.

Зачем оценщикам нужна аккредитация

К работе со Сбербанком допускаются только аккредитованные компании. Они считаются более опытными в своей сфере и обладают всей необходимой информацией.

В большинстве случаев, отчет по оценке от неаккредитованных компаний отклоняется в связи с недоверием банка. Подобные организации могут выступать в роли мошенников, с целью снизить сумму первоначального взноса и страхования для заемщика.

Работает ли банк с неаккредитованными оценщиками недвижимости

Без объективных причин, отказать в рассмотрении отчета от неаккредитованной компании противозаконно. Право заемщика регулируется ФЗ №135 «О защите конкуренции».

Сбербанк взаимодействует с подобными организациями, но при условии, что вся документация соответствует установленным требованиям.

Где заказать оценку

Как уже отмечалось, многие банки предпочитают принимать отчеты лишь у строго определенных экспертных компаний. В этом случае претенденту на ипотечный займ придется согласиться с их условиями и выбрать оценщика из списка кредитора. Иначе велика вероятность, что банк откажет ему в ипотеке.

Если же финансовое учреждение не ставит заемщикам жесткого условия относительно выбора эксперта, он вправе подобрать его самостоятельно. Особое внимание следует уделить ее надежности и репутации на рынке.

Прежде чем доверить оценку недвижимости оценочной фирме, нужно выяснить:

  • давно ли она работает;
  • оказывает ли она широкий комплекс услуг или занимается только одним направлением;
  • есть ли у нее лицензия на проведение оценочной работы;
  • застрахована ли профессиональная деятельность компании, и какова сумма страховки;
  • имеется ли у нее свидетельство о членстве в СРО (саморегулируемых организациях).

Чтобы выяснить репутацию оценщика, не лишним будет посмотреть в Интернете отзывы о его работе.

Как выбрать организацию, оценивающую недвижимость для ипотеки

Механизм оформления ипотечного кредита состоит из нескольких этапов:

  1. Первоначально будущему заемщику понадобится собрать необходимый пакет документов для того чтобы финансово-кредитное учреждение рассмотрело его кандидатуру в качестве клиента.
  2. После того как банк предварительно одобрил потенциального заемщика, он устанавливает приблизительную сумму, которую готов предоставить в качестве займа для приобретения недвижимости (квартиры).
  3. Только после прохождения этих 2 этапов, следует заниматься главным – подбором подходящей недвижимости. Здесь есть важный нюанс – квартира должна устраивать по всем параметрам не только заемщика, но и банк в качестве залога.

Согласно условию ст. 9 п.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за № 101-ФЗ, в ипотечном договоре, помимо условий кредитования, прописывается предмет ипотеки и его оценочная стоимость. По ее определению расходы в полной мере ложатся на плечи заемщика.

Личное дело каждого заемщика, услугами какого оценщика он воспользуется. В большинстве случаев банк имеет собственный список оценочных организаций, который предлагается к ознакомлению заемщику. Этим оценщикам банк оказывает безоговорочное доверие, и клиенту предстоит выбрать кого-то из них.

Нужно понимать, что банк не имеет законного права настаивать на выборе какого-то конкретного оценщика, но рекомендуется выбрать организацию из предложенного списка. Для заемщика это будет ощутимым плюсом, так как срок рассмотрение заявки сократится, ведь службе безопасности банка не нужно будет заниматься проверкой оценочной организации, которую они не знают.

Независимый оценщик должен быть легитимен. Иными словами, состоять в зарегистрированной организации оценщиков – у него должно быть свидетельство о членстве в СРО. Также оценочная организация должна иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму, превышающую 300 000 рублей.

Полис страхования свидетельствует о том, что организация за годы существования заработала определенный опыт и зарекомендовала себя с профессиональной точки зрения, и если возникнет ошибка, она сумеет компенсировать заказчику все издержки. С банком необходимо заблаговременно согласовать выбор оценочной организации.

Дополнительно финансово-кредитное учреждение выдвигает определенные требования к оформлению отчета оценки недвижимого имущества. Отчет обязан соответствовать:

  1. АИЖК – Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК);
  2. Индивидуальным стандартам финансового учреждения.

Согласно установленной банком форме документа, должностные лица могут максимально ясно и в полном объеме получить представление о недвижимости, которая выступает в качестве залога. В ней могут быть прописаны всевозможные специфические моменты:

  • Относительно квартиры;
  • Расположения квартиры в жилом доме;
  • Рекомендации оценочной организации по выборкам для анализа рыночной стоимости квартиры.

По этой причине заемщику будет выгодней остановить свой выбор на оценщике из списка, предложенного банком, так как он много раз занимался подобной работой. И если заемщик решит выбрать своего оценщика, то нельзя исключить, что оценочный отчет будет отклонен банком, и на повторный заказ оценки времени попросту не останется.

Плюсы и минусы оценки в аккредитованных компаниях

Основные достоинства:

  1. Надежность. Компании, замешанные в судебных разбирательствах или оценщики, имеющие судимость не попадут в реестр Сбербанка.
  2. Компетенция. Эксперт обязан иметь соответствующее образование, аттестат и трехлетний стаж работы. По этим параметрам банк определяет профессионалов.
  3. Безопасность. Деятельность экспертов застрахована, поэтому, в случае допущения ошибки в отчетности, все издержки клиента, связанные с этим, будут компенсированы.

Среди минусов оценки квартиры для ипотеки в Сбербанке можно выделить только то, что с сотрудником компании невозможно договориться о завышении стоимости квартиры. Также, оценщик не сможет изменить отчет, обнаружив незаконную перепланировку.

На что может повлиять оценочная стоимость

Отчет эксперта СРО влияет на следующие условия кредитования:

  • размер суммы;
  • срок предоставления ссуды;
  • процентная ставка.

Если реальная стоимость объекта, обозначенная оценщиком, ниже рыночной, банк не выдает необходимую сумму. В такой ситуации заемщику необходимо:

  • потребовать проведение повторной экспертизы;
  • провести оценку в другой компании;
  • на недостающую сумму оформить потребительский заем.

На проведение оценки и составление отчета на недвижимость, приобретаемой с использованием заемных средств, требуется от трех до пяти дней.

Источники

  • https://Bizneslab.com/dokumenty-dlya-otsenki-kvartiry-dlya-ipoteki/
  • https://iklife.ru/finansy/ipoteka/ocenka-kvartiry-dlya-ipoteki-dlya-chego-nuzhna.html
  • https://pravovdom.ru/ocenka/chto-nuzhno-pri-ocenke-kvartiry.html
  • https://egrnreestr.ru/articles/kak-sdelat-otsenku-kvartiry-dlya-ipoteki
  • http://ipotekam.com/oformlenie-ipoteki/ocenka-kvartiry-dlja-ipoteki/dokumenty.html
  • https://appraiser-msk.ru/informacziya/dokumentyi/dokumentyi-dlya-oczenki-nedvizhimosti/
  • https://yakapitalist.ru/imushhestvo/dokumenty-dlya-ocenki-kvartiry/
  • https://DomClick.info/ocenka-nedvizhimosti-dlja-ipoteke-v-sberbanke/
  • https://www.papabankir.ru/ipoteka/otsenka-nedvizhimosti-dlya-ipoteki/
  • https://ozhkh.ru/chastnyj-dom/ocenka-stoimosti-doma-s-zemelnym-uchastkom

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: