Переуступка права требования ГК РФ: процедура оформлениея

Содержание
  1. Понятие переуступки права требования
  2. Как передать права по договору другому лицу
  3. Уступка прав требований должна быть законна
  4. Закон о переуступке прав требования по договору долевого строительства
  5. Важна форма сделки
  6. Как работает и зачем она нужна
  7. Переуступка прав требования между физическими (частными) лицами
  8. Продавец долга. Налог на прибыль и УСН
  9. Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость
  10. Уведомление имеет значение
  11. Договор переуступки долга: основные моменты и подводные камни
  12. Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?
  13. Когда права нельзя уступать
  14. Личность кредитора
  15. Договор на торгах
  16. Дарение между юрлицами
  17. Предприниматель на грани банкротства
  18. Риски цессии
  19. Форма и существенные условия договора цессии
  20. Как «продать» купленную по ДДУ квартиру?
  21. Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме — инструкция по оформлению договора
  22. Соберите пакет документов
  23. Заключите договор
  24. Зарегистрируйте договор в Росреестре
  25. Виды договоров
  26. Переуступка прав требования между юридическими лицами (организациями)
  27. Как правильно выбрать жилье для покупки по переуступке
  28. Нюансы договора уступки права
  29. Стороны и предмет договора цессии
  30. Сколько стоит переуступка квартиры в новостройке
  31. Если права на новостройку у несовершеннолетних
  32. Если ДДУ оформлялся с материнским капиталом
  33. Денежные расчеты по договору цессии
  34. Образец договора цессии
  35. Примерный бланк договора переуступки права требования долга
  36. Как правильно составить договор цессии в 2021 году
  37. Выгода для продавца и риски для покупателя
  38. Оспаривание договора цессии и признание недействительным
  39. Расторжение договора
  40. Резюме

Понятие переуступки права требования

Переуступку права требования нельзя отнести к «чистой» сделке купли-продажи. Это метод, который применяется при необходимости изменить одну либо несколько сторон в соглашении. Иначе он называется цессией.

По условиям договора одна сторона передает другой право требования выполнения обязательств должником

Переуступка права (цессия) может быть:

  • безвозмездная и возмездная.
  • в виде неоплачиваемого и оплатного перевода долга;
  • в виде уступки требований по исполнительному производству.

На практике переуступаться могут права требования на долги в отношениях между кредиторами и заемщиками. Также отчуждаются права на жилье, которое возводится. Это происходит в ситуациях, когда инвесторы вкладывают средства в будущую недвижимость, заключая сделки с дольщиками и строительными организациями.

Как передать права по договору другому лицу

Такую штуку закон называет переменой лиц в обязательстве. Чтобы её провернуть, подписывают специальный договор. И здесь целое море нюансов, в которые надо вникнуть.

Уступка прав требований должна быть законна

Заключение договоров уступки права требования (договоров цессии) является одним из самых распространенных механизмов коммерческого взаимодействия между субъектами предпринимательства. Цессию стороны используют зачастую не только как сделку по уступке права требования за деньги, но и как механизм осуществления взаиморасчетов и взаимозачетов между собой.

Законодательному регулированию уступки права требования посвящена глава 24 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) «Перемена лиц в обязательстве». Кроме того, к ознакомлению рекомендуется Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений гл. 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», посвященное сформированному судебной практикой пониманию основных аспектов уступки прав.

Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону. Важно исследовать специальное законодательство той сферы правоотношений, которая затрагивает уступку прав.

Не допускается, например, уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права по которым удостоверены закладной: такая сделка ничтожна (ст. 47 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). При заключении договора путем проведения торгов уступка прав также обладает особенностями: если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора (ст. 448 ГК РФ). Также не допускается, в частности, уступка преимущественных прав покупки доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (ст. 21 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

Кроме того, ГК РФ общим положением о переходе прав к другому лицу запрещает переход прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью.

Также закон не разрешает осуществлять уступку права требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника, без согласия последнего.

Вместе с тем отдельно стоит сказать о запрете или ограничении уступки права (требования), которые стороны нередко прописывают в заключаемом ими договоре (купли-продажи, займа, комиссии и проч.), стараясь защитить свои права и не допустить перехода права требования к третьим лицам и изменения личности своих кредиторов.

Законодатель указывает, что соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения основного договора. То есть даже если договор, на основании которого возникло переуступаемое требование по денежному обязательству, запрещает уступать права требования по нему, уступка все равно будет законной.

Что касается уступки права на получение неденежного исполнения, отметим, что она может быть запрещена или ограничена соглашением между сторонами основного договора. Если такой запрет был согласован сторонами (цедентом и должником), а затем право было уступлено по договору цессии, такой договор может быть признан недействительным по иску должника только в случае, если цессионарий знал или должен был знать о наличии указанного запрета на уступку.

Закон о переуступке прав требования по договору долевого строительства

Уступка права по договору долевого строительства возможна только:

  • с момента госрегистрации соглашения и до дня подписания сторонами передаточного акта либо иной документации о переходе объекта долевого строительства (квартиры);
  • после полной оплаты дольщиком стоимости сделки. Причем если последний не выплатил всю сумму, то ему кроме соглашения о переуступке прав требования необходимо также оформить документ о переводе задолженности на нового участника долевого строительства. Долг передается с согласия застройщика.

Такие нюансы предусмотрены ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов ».

Кроме того, переуступка прав не предусмотрена по договорам, составленными юрлицами (ИП) и относящимся к инвестиционной деятельности по строительству, после исполнения которых у лиц появляется право собственности.

Если дольщик-физлицо при соблюдении всех вышеуказанных требований уступает свою долю застройщику либо иному частному (юридическому) лицу, он получает доход. На основании ст. 209 НК РФ доходы, полученные гражданами, подлежат налогообложению (НДФЛ).

Суммы, полученные физлицами от сделок по уступке права требования на строящееся жилье, являются объектом налогообложения НДФЛ

Важна форма сделки

Уступка требования должна быть совершена в той же форме, что и сделка, на которой она основана. То есть для сделки в простой письменной форме уступка права (требования) по ней должна быть оформлена сделкой в простой письменной форме; для сделки в нотариальной форме уступка также должна быть заверена нотариально. Если же сделка требует государственной регистрации, соглашение об уступке должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Как работает и зачем она нужна

ДЦ требуется при передаче прав другому лицу на заем по кредиту. Отличительной особенностью документа является то, что после его оформления у заемщика меняется кредитор, получающий право, на взыскание долга.

Надо отметить, что законодательством предусмотрены определенные ограничения по оформлению такого контракта.

В качестве примера, представим следующую ситуацию:

Человек взял в банке кредит, но не рассчитал свои финансовые возможности и прекратил, как говориться, платить по счетам.
Сумма недоимки по кредиту возрастает вместе со штрафными санкциями.
В конце концов, банк теряет надежду на взыскание с должника, выданного займа и принимает решение о передаче права по данному кредитному соглашению третьей стороне, то есть, так называемому, коллекторскому агентству, которое начинает «выбивать» от должника задолженность.
К сожалению, такие агентства в жизни действуют в более жесткой форме, чем банк (цедент).

Надо отметить, что ДУ права требования почти не бывают безвозмездными. Исключением может быть агентство, принадлежащее этому же банку. Как правило, третья сторона рассчитывается с кредитором сразу после заключения ДЦ, выплачивая сумму меньшую, чем кредиторская задолженность заемщика, тем самым банк лишь частично погашает свои убытки от выданного кредита. Тое есть ДУ права требования по кредиту – для банка убыточный. Поэтому банк лишь в крайнем случае заключает ДЦ, то есть, когда:

  1. Задолженность заемщика признана безнадежной.
  2. Тело кредита погашено, а перспективы взыскания всей задолженности с процентами и штрафами безнадежны.
  3. Банк близок к банкротству, и ему необходимо поступление любых финансов.

Переуступка прав требования между физическими (частными) лицами

Гражданское законодательство устанавливает, что субъекты, не являющиеся представителями компаний, вправе подписывать соглашения цессии в качестве физлиц. При этом они имеют право определять типы операций и периоды выплат.

Обстоятельства заключения такого соглашения разнообразны: от приобретения ссуды до раздела объектов имущества при разводе.

Продавец долга. Налог на прибыль и УСН

Договор цессии никак не затрагивает факт реализации товаров, работ или услуг. Поэтому при методе начисления корректировки налоговой базы по налогу на прибыль цессия также не влечет. Ведь на дату уступки доходы от реализации товара (работ, услуг) уже учтены при налогообложении прибыли (п. п. 1, 3 ст. 271 НК РФ). Равно как учтены и расходы, связанные с такой реализацией (ст. 268 НК РФ, ст. 272 НК РФ). Какая-либо корректировка налоговой базы по первоначальной сделке в связи с уступкой не производится.

А значит, предстоит разобраться только с доходом в виде суммы, полученной в результате уступки права требования. Проблема тут в том, что финансовый результат цессии, как правило, отрицательный — право требования в большинстве случаев продается с дисконтом. И законодатель учел этот момент, установив в подпункте 2.1 пункта 1 статьи 268 НК РФ, что налоговая база по цессии определяется по правилам, установленным статьей 279 НК РФ. А правила эти таковы: разница между стоимостью товаров (работ, услуг), право требования оплаты которых уступлено и суммой, полученной от покупателя долга является убытком. А порядок учета убытка зависит от того когда была продана задолженность.

Если долг продан до наступления срока платежа, то в расходы включается убыток, не превышающий сумму процентов по долговому обязательству, рассчитанную с учетом требований статьи 269 НК РФ. Сумму процентов можно рассчитать и по-другому — с использованием методов, установленных для взаимозависимых лиц разделом V.I НК РФ. В этом случае долговое обязательство принимается равным доходу от уступки права требования за период от даты уступки до даты платежа, предусмотренного договором на реализацию товаров (работ, услуг). Способ, выбранный первоначальным кредитором для расчета процентов, нужно закрепить в учетной политике (п. 1 ст. 279 НК РФ).

Ну а если задолженность продана уже после наступления срока платежа, то убыток учитывается целиком. Это следует из пункта 2 статьи 279 НК РФ.

У налогоплательщиков, применяющих УСН (или кассовый метод) ситуация будет немного иная. Ведь в этих случаях доходы от реализации товаров, работ, услуг признаются на дату поступления денежных средств или погашения задолженности другим способом (п. 2 ст. 273 НК РФ, п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Это значит, что на момент уступки продавцом права по получению денег за проданные товары (работ, услуг), выручка в налоговом учете еще не признана — ведь деньги не получены. Но при заключении договора цессии происходит прекращение задолженности покупателя перед продавцом «другим способом». А значит, именно в этот момент и нужно отразить в доходах выручку от реализации соответствующих товаров (работ, услуг).

Обратите внимание, что этот доход никак не связан с суммой, полученной от покупателя долга — в доходы попадает вся сумма задолженности, которая уступается цессионарию. При этом выручка от продажи товаров может быть уменьшена на стоимость покупных товаров, если уступлено право требования по их оплате (пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ, пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Помимо этого, у продавца долга, также как и при методе начисления, возникает доход в виде суммы, полученной от нового кредитора — это выручка от реализации имущественного права (п. 2 ст. 273 НК РФ, п. 1 ст. 346.15 НК РФ, п. 1 ст. 249 НК РФ, п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Но при этом плательщики налога на прибыль могут уменьшить эту сумму на сумму уступаемого долга (пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ) и учесть получившийся убыток. Причем единовременно и полностью вне зависимости от «срока годности» долга, так как статья 279 НК РФ в этой части действует только при методе начисления, а значит, при кассовом применяются общие правила пункта 2 статьи 268 НК РФ.

А вот плательщики УСН сделать это не могут, так как подобного вида расхода для них не предусмотрено. Соответственно, плательщики УСН не могут учесть и убыток от уступки права требования. Эти положения делают договор цессии невыгодным для тех, кто применяет упрощенную систему.

Давайте теперь рассмотрим последствия уступки права требования, вытекающего из договора займа. Тут все достаточно просто: налог на прибыль нужно платить с разницы между суммой, полученной от нового кредитора, и суммой задолженности заемщика по договору на момент уступки (абз. 3 подп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ, п. п. 1, 2 ст. 279 НК РФ). Ну а так как эта разница, как правило, оказывается отрицательной, то убыток учитывается в том же порядке, что в случае с реализацией товаров, работ и услуг. Это правило применимо как при методе начисления, так и при кассовом, поскольку в части задолженности, вытекающей из договора займа, в статье 279 НК РФ нет оговорки о соответствующем методе.

При УСН деньги, полученные от нового кредитора, продавец долга включает в доходы от реализации имущественного права (п. 1 ст. 346.15 НК РФ, п. 1 ст. 249 НК РФ). Даже несмотря на то, что сделка по получению-выдаче займа налогом не облагается. При этом величина проданного долга расходы не уменьшает, что лишает цессию всякого экономического смысла.

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

У любого способа покупки есть плюсы и минусы, цессия — не исключение.

Для продавца

Плюсы

Минусы

Возможность быстро заработать на переуступке квартиры — можно заключить договор ДДУ сразу после публикации проектной декларации, а переуступить права под конец строительства, когда недвижимость возрастет в цене.

Переуступка прав требования на недвижимость занимает больше времени на оформление, чем договор купли-продажи, дарения и другие формы документов. Нужно общаться с застройщиком, покупателем, посещать Росреестр.

Налогообложение. Цессия, как и другие сделки с недвижимостью, совершенные с целью получения дохода, облагаются налогом и требуют подачи декларации согласно .

Для покупателя

Плюсы

Минусы

Возможность купить жилье дешевле, чем на первичном и вторичном рынке. Если цеденту срочно нужны деньги, можно купить недвижимость даже дешевле, чем покупал он. Разница в цене иногда достигает 5–20%.

Можно заработать на перепродаже — если купить жилье на этапе строительства, вы потратите меньше, чем если покупали бы его на первичном рынке. После сдачи дома в эксплуатацию можете продать квартиру с наценкой 5–50% в зависимости от инвестиций, ситуации на рынке.

Получение не недвижимости, а права требования на нее. Застройщик может обанкротиться, затягивать срок строительства или срок оформления документов. А при стандартном договоре переуступки вы сможете воздействовать только на компанию-застройщика, а не на цедента.

Можно купить право требования с неисполненными до конца обязательствами или просрочкой выплат застройщику.

Можно стать жертвой «двойных продаж», если не регистрировать договор в Росреестре, или потерять инвестиции, если оформить его неправильно.

Застройщик может обанкротиться, и объект окажется недостроем — иногда стройки затягиваются на годы.

Уведомление имеет значение

Важно внимательно отнестись к оформлению и направлению уведомления о состоявшейся уступке в адрес должника. ГК РФ устанавливает, что уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным (цедентом) или новым кредитором (цессионарием) оно направлено. Однако должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора.

На практике это означает, что, если уведомление направляет новый кредитор, ему следует приложить к уведомлению копию договора уступки права, на основании которого право (требование) перешло к отправителю уведомления. Для исключения злоупотреблений со стороны должника в части непредставления ему доказательств перехода права, рекомендуем при наличии возможности направлять уведомление о состоявшейся уступке от лица первоначального кредитора.

Эффективным на практике также является подписание обеими сторонами договора цессии уведомления о состоявшемся переходе права, которое стороны оформляют одновременно с подписанием договора цессии. Физическое направление уведомления более заинтересованным в этом новым кредитором в данном случае не имеет принципиального значения, т.к. документ исходит, в том числе, от первоначального кредитора.

Очень важным является незамедлительное направление грамотно оформленного уведомления о состоявшейся уступке с доказательствами перехода права (в случае необходимости) на верный юридический и фактический адрес должника, поскольку он будет считаться исполнившим обязательство надлежащим образом, если исполнит его перед цедентом до получения уведомления.

Договор переуступки долга: основные моменты и подводные камни

Переуступка права требования – это соглашение между кредитными организациями, где одна «отдаёт» должника другой. Согласие должника при этом не требуется (если иной вариант не оговорен документом или законом), однако обязательно должно быть подготовлено и предоставлено официальное письменное уведомление о смене кредитной организации — при его отсутствии плательщик по кредиту имеет право не платить задолженность новому кредитору. Также кредитные организации должны подписать акт приёма-передачи пакета документов по должнику, при этом составление акта в произвольной форме не запрещается. Важно помнить, что новая организация, которой будет выплачиваться кредит, не имеет права менять какие-либо условия выплаты задолженности по договору, если только это не предусмотрено законом. Например, если вы должны выплатить 15 тысяч рублей в течение месяца по старому договору, новый банк не имеет права требовать от вас выплаты в течение пяти дней. А бланк, на котором составляется соглашение, должен соответствовать форме основного обязательства (требования ч. 2 ст. 391 ГК РФ: п. 1 и п. 2 ст. 389 ГК РФ).

Существует два варианта договора переуступки долга – переуступка права требования, или, по-другому, договор Цессии и перевод долга. Первый вариант — частое явление между кредиторами и в этом случае согласие должника не является обязательным, однако уведомить его нужно обязательно. А вот второй – это соглашение между должниками с обязательным согласием кредитора на то, чтобы долг ему выплачивало другое лицо (п.1 ст. 391 ГК РФ).

Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?

Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо. Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта. Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий. Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов. Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки. В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно. При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке.

Когда права нельзя уступать

Продать долг или сменить сторону в договоре можно не всегда. Есть полные запреты, а иногда — условия и риски.

Личность кредитора

Нельзя уступать права, которые связаны с личностью кредитора. Это права на алименты, пенсии, оплату вреда жизни и здоровью, деньги за моральный вред, штраф на нарушение прав потребителей. Договор на уступку подобных прав — бесполезная бумага. Должник вправе ни копейки не платить новому кредитору.

Бывает, что роль личности кредитора следует из сути договора. К примеру, клининговая компания раз в месяц бесплатно моет пол пенсионеру. Уступить кому-то права на услуги уборки пенсионер не может.

Договор на торгах

Права по договорам, заключённым через аукцион или конкурс, запрещено отдавать кому-то другому. Исключение — права на денежные выплаты. К примеру, нельзя передать партнёру право аренды уличной точки, потому что её получили у администрации через конкурс. Без нового тендера здесь не обойтись. Но можно спокойно уступить права на возврат переплаты арендных платежей.

Дарение между юрлицами

Коммерческие организации уступать друг другу права и долги могут только платно. Иначе это дарение, которое запрещено ст. 575 ГК РФ.

Предприниматель на грани банкротства

Опасно уступать дебиторку, если предприниматель предчувствует крах бизнеса и хочет вывести активы. Если в течение следующего года дойдёт до банкротства, продажу дебиторки по заниженной цене кредиторы могут отменить. Такой вывод активов называется подозрительной сделкой по ст. 61.2 Закона о банкротстве.

Риски цессии

ДЦ обладает множеством особенностей, вызывая определенные риски для участников сделки, состоящие в следующем:

  1. Заемщик не оповещен письменно о передаче прав кредитора (цедента) к третьему лицу. В этом варианте, риск для цессионария состоит в возможной не добропорядочности цедента, и заемщик вправе не признавать требования цессионария, ссылаясь на отсутствие такого извещения о переуступке прав по кредиту к цессионарию (при наличии такого оповещения, заемщик не имеет права выдвигать возражения).
  2. При переуступке кредитором процентов, требуется четко это отобразить в ДЦ.
  3. Без согласия заемщика переуступка требований запрещена, если личность цедента является важным значением для него (ст. 388 ГК РФ). Риск – сделка признается несостоятельной.

Например, ООО получило право на часть стоимости оборудования из контракта о совместном сотрудничестве, а не из соглашения купли – продажи. Так как по данному контракту личность его участника обладает важным значением, передача требования по такой задолженности возможна лишь в том варианте, когда это отображено в договоре или при соглашении сторон.

Форма и существенные условия договора цессии

Соглашение об уступке прав следует заключать в такой же форме, как и тот договор, права по которому передаются новому кредитору. То есть если основной договор заключен в простой письменной форме, то и договор цессии нужно оформить в простом письменном виде. Если основной договор удостоверен у нотариуса, то и переуступка долга, соответственно, должна быть заверена в нотариальном порядке. Если сделка, права по которой переходят к новому лицу, зарегистрирована в Росреестре, то и договор цессии подлежит регистрации (если иное не предусмотрено нормативными актами).

Единственное существенное условие договора переуступки — его предмет. Предметом является право требования, которое переходит к новому кредитору. В тексте договора следует описать суть передаваемого права требования и указать, на основании каких документов оно возникло. При этом совершенно не обязательно отражать в договоре причины и мотивы такой передачи.

Договор или судебное решение, из которого вытекает передаваемое право, обязательно прилагается к соглашению о переуступке. Если такой договор имеет приложения, то их также нужно передать новому кредитору.

Как «продать» купленную по ДДУ квартиру?

Новый участник сделки, который по итогу получит недвижимость, называется цессионарием, а первоначальный инвестор – цедентом. Не следует путать данную сделку с покупкой квартиры, поскольку на момент ее совершения продаваемого объекта еще не существует. Участник договора долевого участия передает не сам объект недвижимости, а только возможность требования передачи объекта у застройщика в будущем.

Сделка проходит по следующему алгоритму:

  1. Поиск покупателя.
  2. Составление договора уступки прав по договору долевого участия (договор цессии).
  3. Подписание договора цессии по ДДУ.
  4. Регистрация договора уступки.
  5. Проведение расчетов сторонами договора.
  6. Уведомление застройщика о произошедшей уступке.

Договор уступки по ДДУ не может быть заключен в любое время. Для этого подходит конкретный период: с момента, когда ДДУ пройдет государственную регистрацию в Росреестре до момента подписания передаточного акта. Когда объект уже достроен и передан дольщику, считается, что застройщик выполнил перед ним свои обязательства. Продавать квартиру в данном случае можно в обычном порядке, после оформления ее в свою собственность.

Цедент может передать только свои права, которыми реально владеет, и именно в том объеме, который имеет сам. Например, наряду с правом требования передачи квартиры передается и право на неустойку при наличии просрочки по ДДУ. Цедент не несет ответственности за все последующие действия строительной компании и не отвечает перед новым участником за любые нарушения, допущенные застройщиком. После заключения цессии, все претензии новый дольщик может предъявлять только к застройщику, но не к прежнему участнику долевого строительства.

Еще до совершения сделки по переуступке прав прежний участник договора должен произвести все расчеты с застройщиком. Если дольщик не расплатился в полном объеме с застройщиком, сделка возможна только в случае, если новый участник согласится перевести на себя долг. Для этого между сторонами подписывается специальное соглашение, в котором цессионарий обязуется полностью погасить долг цедента перед застройщиком. В противном случае заключение договора уступки прав по договору долевого участия в строительстве невозможно.

Также может понадобится согласие застройщика на переуступку квартиры или иного объекта по ДДУ. Согласно 11 статье ФЗ-214 согласие застройщика при заключении договора уступки прав по ДДУ не обязательно. Но бывают исключения. Например, в ДДУ может быть дополнительное условие, которое обязует дольщика получать письменное согласие застройщика при уступке прав. В таком случае застройщик может злоупотреблять своим правом на согласование уступки. Некоторые застройщики требую за согласование уступки денежную компенсацию, которая иногда может составлять 10% от цены договора. Если долг перед застройщиком полностью выплачен, а застройщик уклоняется от согласования уступки, то сделка и без такого согласия будет считаться совершенной, а договор действующим после государственной регистрации в Росреестре.

Если основная сумма по ДДУ еще не выплачена застройщику, то для уступки прав необходимо получить его письменное согласие. Если у дольщика оформлена непогашенная ипотека – необходимо дополнительно получить согласие банка.

В обязательном порядке необходимо направить в адрес застройщика письменное уведомление о цессии, приложив копию договора об уступке прав и обязанностей дольщика. В противном случае новый дольщик принимает на себя все возможные риски наступления неблагоприятных последствий. Например, застройщик может передать жилье не новому, а прежнему участнику, что будет считаться надлежащим исполнением обязательств.

Новому дольщику нужно учесть несколько существенных моментов. В случае, если он решит расторгнуть ДДУ с застройщиком, он получит только ту сумму, которая была оплачена по условиям договора долевого участия, а не ту, которую он уплатил по договору цессии. Разницу никто возвращать не будет. Если же будет принято решение прибегнуть к взысканию неустойки – расчет ее величины будет проводиться от цены, прописанной в ДДУ. Для того, чтобы избежать дополнительных рисков, необходимо проверить юридическую чистоту всех документов. Заключение договора уступки по договору долевого участия – всегда рискованный процесс, который безопаснее совершать с юристом.

Зачем платить застройщику от 30 000 рублей за оформление уступки по ДДУ, когда можно поручить это профессионалам всего за 9 900 рублей? Звоните нам по номеру: +7 (495) 150-07-65 Консультация бесплатно!

Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме — инструкция по оформлению договора

Покупка квартиры по переуступке прав требует сбора пакета документов, составления договора и его регистрации в Росреестре. Мы объясним, что нужно делать, по шагам.

Соберите пакет документов

Для регистрации цессии обеим сторонам понадобятся:

письменное согласие на сделку либо личное присутствие супругов;

сам договор долевого участия;

разрешение на переуступку прав от застройщика;

справка о погашении задолженности перед застройщиком;

разрешение от банка на переуступку прав.

Письменное согласие супруга продавца нужно, если в браке был оформлен ДДУ и проведена оплата за объект долевого строительства. В этом случае имущество является совместно нажитым, и супруг должен предоставить письменное нотариально заверенное согласие на продажу. Если покупатель тоже находится в браке, ему также нужно получить письменное согласие от супруга на сделку.

Цессия вносит изменения в договор: на место старого дольщика — продавца — становится новый — покупатель.

Разрешение на переуступку прав от застройщика нужно, чтобы он не смог признать сделку незаконной. Если требование получать согласие застройщика на переуступку прав в ДДУ, обязательно уведомите компанию о намерении провести сделку и получите письменное согласие. Если такого требования нет в основном договоре, достаточно направить застройщику письменное уведомление о проведении сделки. Некоторыми ДДУ предусмотрено, что застройщик взимает плату за выдачу разрешения на переуступку прав.

Справка о погашении задолженности перед застройщиком выдается компанией-застройщиком после полной оплаты цены договора. Если задолженность не погашена, в сделке принимает участие представитель застройщика, а обязанность по выплате денег переходит к цессионеру — покупателю недвижимости.

Разрешение от банка на проведение сделки нужно, если продавец — первичный покупатель недвижимости — приобретал ее на кредитные средства. В этом случае право требования находится под залогом. Если не получить согласие банка, сделку признают неправомерной. Важно: некоторые банки выдают разрешение, только если покупатель уже выплатил всю сумму долга.

Заключите договор

Напишите цессию в письменной форме. В ней обязательно должны быть указаны следующие сведения:

Дата и город заключения.

Адреса и паспортные данные обоих участников сделки — продавца и покупателя.

Данные о заключенном договоре ДДУ — его порядковый номер, дата заключения, основные сведения о сторонах.

Адрес местонахождения объекта недвижимости, права на который подлежат переуступке, и технические характеристики будущего жилья.

Оценка права требования — стоимость переуступки, то есть сумма, которую покупатель платит продавцу.

Порядок расчета и реквизиты — чаще всего оплата происходит после государственной регистрации, для передачи денег используют наличный расчет, банковскую ячейку или аккредитив.

Перечень документов, которые подлежат передаче от продавца к покупателю — например, основной ДДУ и первичные платежные документы, которые подтверждают оплату застройщику от первого дольщика, а также сроки передачи бумаг.

Права и обязанности обеих сторон по договору.

В составлении договора есть один нюанс. Если вы получили письменное согласие застройщика на переуступку прав, можете прописать в цессии его ответственность перед дольщиком. То есть просто перенесите обязанности застройщика из договора долевого участия в цессию. В этом случае можно будет требовать неустойку за срыв сроков строительства и другие задержки в сдаче дома.

Важно: цессию желательно составлять в нескольких экземплярах, в зависимости от количества участников сделки. Один остается у продавца, второй у покупателя, третий будет храниться в Росреестре. Дополнительные экземпляры могут запросить банки и застройщики.

Зарегистрируйте договор в Росреестре

Посетите подразделение Росреестра в вашем регионе либо обратитесь в ближайший МФЦ. Предоставьте сотруднику:

оригинал договора о долевом участии в строительстве;

договор о переуступке права требования по ДДУ;

квитанцию об оплате государственной пошлины;

паспорта обеих сторон сделки — продавца и будущего владельца права требования;

нотариально заверенное согласие супруга продавца и покупателя на проведение сделки;

разрешение о переуступке прав от компании-застройщика;

справку об отсутствии задолженности перед застройщиком или обязательство оплачивать остаток суммы;

разрешение от банка на сделку, если продавец заключил ДДУ с использованием кредитных средств.

Предоставляйте оригиналы всех документов. Если нет возможности предоставить оригинал, сотрудник Росреестра или МФЦ может принять нотариально заверенную копию.

Государственную пошлину за регистрацию переуступки права требования недвижимости оплачивают заранее. Ее размер составляет 350 ₽ для физических и юридических лиц, пошлину всегда оплачивает покупатель.

После того, как сотрудник примет документы, он выдаст расписку с перечнем принятых бумаг и сроком внесения изменений в ДДУ. Обычно он составляет 10 дней. В назначенную дату сотрудник Росреестра выдаст обратно принятые документы и уведомит о внесении изменений в договор доревого участия.

Виды договоров

При оформлении ДЦ необходимо учитывать всевозможные нюансы, для заключения того или иного вида соглашения. ДЦ могут оформляться следующих видов:

  1. Трёхсторонний договор цессии. В этом варианте при заключении ДЦ, участниками договора являются не только цедент и цессионарий, но и заемщик, в качестве третьей стороны. Заемщика в этом случае, не просто уведомляют о передаче прав, а его официально включают в договор и согласовывают с ним условия реструктуризации задолженности.
  2. С платной или бесплатной заменой дебитора. В данном варианте договора – коллекторы могут действовать, как по бесплатному соглашению, так и за вознаграждение.
  3. Возмездный и безвозмездный ДЦ. Цеденту предоставляется возможность продажи обязательств за определённую сумму. При этом, не исключено, что цедент вынужден это делать, чтобы погасить убыток, хотя бы частично.
  4. На основании исполнительного производства. В этом варианте условия уступки прав требования определяются арбитражным судом.

Переуступка прав требования между юридическими лицами (организациями)

В основном сторонами цессии являются юрлица. Организации должны помнить о фиксировании сделки по переуступке права требования в бухгалтерии в обязательном порядке, а также уплате налога на добавленную стоимость. Нужно заметить, что от НДС зависит стоимость составленного соглашения.

Обратите внимание!

Юрлица перед регистрацией соответствующего документа должны проверить на достоверность и законность учредительные бумаги со следующей целью: обезопасить участников соглашения от действий мошенников.

Как правильно выбрать жилье для покупки по переуступке

Чтобы минимизировать риски при покупке недостроенного жилья, попросите у продавца оригинал ДДУ. Проверьте, есть ли на нем печати и подписи застройщика, отметка о регистрации в Росреестре. Если всего этого нет — перед вами мошенник.

Также проверьте репутацию застройщика. Для этого:

Проверьте, не находится ли застройщик в стадии банкротства. Для этого зайдите на сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве и введите название компании. Если она — банкрот, откажитесь от покупки. Иначе придется потратить много сил, денег, нервов на то, чтобы получить хоть какую-то компенсацию.

Посмотрите проектную декларацию. Застройщики размещают ее в открытом доступе на официальном сайте либо высылают по первому запросу. Просмотрите сроки сдачи, характеристики жилья. Если информация соответствует реальному положению дел, застройщику можно доверять.

Нюансы договора уступки права

При заключении договора цессии нужно учесть ряд нюансов:

  1. Целесообразно отразить в тексте договора условие о том, кто из сторон и в какой срок сообщает должнику о переходе права требования к цессионарию. Логичнее эту обязанность возложить на нового кредитора, поскольку в силу закона именно на нем лежит риск последствий неизвещения должника.
  2. Если должник, не уведомленный о передаче долга, исполнит обязательство первоначальному кредитору, то он считается выполнившим свою обязанность. А новому кредитору в таком случае придется взыскивать с прежнего кредитора сумму долга, необоснованно им полученную.
  3. Передача права требования может быть оформлена не только двусторонним, но и трехсторонним договором (с участием должника).
  4. В возмездном договоре следует прописать размер и порядок выплаты вознаграждения, которое выплачивает цессионарий. Если стороны заключают безвозмездный договор, то лучше всего прямо отразить в договоре, что у нового кредитора нет обязанности по выплате вознаграждения.
  5. Прежний кредитор не отвечает за исполнение обязательства должником. Исключением будет ситуация, когда он выступит поручителем обязанного лица перед новым кредитором.

Стороны и предмет договора цессии

Как и любой официальный акт, сделка цессии имеет несколько сторон и предмет договора. Цедент передает долг, а цессионарий получает право на взыскание долговых обязательств.

Ключевые моменты заключенного соглашения относятся к этим двум сторонам. Но не стоит забывать и о третьем участники должнике, с которого будут взыскиваться обязательства в соответствии с ГК РФ.

На 2018 год законом не установлено ограничений по принимающей на себя обязанности стороне. Это может быть юридическое и физическое лицо.

Сколько стоит переуступка квартиры в новостройке

Расходы на оформление цессии несет покупатель. Он оплачивает часть государственной пошлины в размере 350 ₽. Сумма, которую цессионер платит цеденту, зависит только от требований покупателя.

Налог при продаже квартиры по переуступке фиксированный, составляет 13% от выручки — то есть от разницы сумм при заключении ДДУ и передачи права.

Например: Александр заключил ДДУ с застройщиком и заплатил ему 1 000 000 ₽. Через год решил продать право требования за 2 000 000 ₽. Ему придется заплатить 13% от выручки — то есть от 1 000 000 ₽. Сумма налога — 130 000 ₽. Александр должен заполнить декларацию и оплатить налог, иначе к нему будут применены санкции: например, штраф.

Если права на новостройку у несовершеннолетних

Если в договоре ДДУ фигурируют несовершеннолетние лица, при оформлении цессии обязательно нужно получить разрешение на сделку от органов опеки. Законными представителями несовершеннолетнего являются родители или опекуны — они и будут подписывать цессию.

Если ДДУ оформлялся с материнским капиталом

Если оформляете переуступку прав, а продавец использовал для заключения ДДУ средства из материнского капитала, процедура усложняется. В цессии должно быть прописано, что дети получат свои доли в собственность после окончания срока строительства.

Денежные расчеты по договору цессии

Зачастую сделка по переуступке прав по ДДУ совершается на возмездной основе, но бывают исключения. Как правило, новый дольщик оплачивает прежнему участнику не только стоимость внесенных им средств по договору, но также и дополнительное вознаграждение за передачу своих прав. Соглашение о переуступке необходимо зарегистрировать в Росреестре, и уже после этого производить все расчеты с продавцом. Вносить денежные средства заранее – значит подвергнуться риску потерять деньги, если договор не пройдет регистрацию. Это может случиться по причине продажи данного объекта ранее другому лицу, что в подобных сделках происходит довольно часто.

Наиболее безопасный способ расчетов – аккредитив.

Аккредитив представляет собой безналичную форму расчетов в виде условного обязательства банка. Банк обязуется выполнить платеж в адрес продавца в случае предоставления последним документов, соответствующим условиям аккредитива. Это помогает существенно снизить риски для обеих сторон, ведь контроль соблюдения условий банк берет на себя. Условием раскрытия аккредитива и перевода денег цессионарию будет предоставление в банк зарегистрированного договора цессии.

Если по каким-либо причинам сделка не состоялась, средства будут возвращены покупателю.

В случае, если между физическими лицами расчеты производятся наличными, можно использовать банковскую ячейку.

Образец договора цессии

Соглашение заключается в письменном виде и содержит несколько обязательных пунктов:реквизиты сторон. Указываются их полные наименования, регистрационные сведения, контакты, банковские реквизиты, информация об уполномоченных лицах (если один или оба контрагента действуют на основании доверенности);

  • предмет соглашения;

  • при возмездной переуступке требований — цена договора, условия будущих кредитных обязательств и требований (если они имеются);

  • если соглашение оформляется между организациями, бесплатная переуступка договора цессии запрещена. В этом случае необходимо определить стоимость переуступки, а также порядок ее оплаты;

  • обязанности цедента и документы для договора цессии;

  • время и порядок передачи пакета документов;

  • ответственность сторон, с которыми цессионарий должен ознакомиться до подписания документа, штрафные санкции, неустойка и прочее;

  • порядок и основания расторжения, по которым происходит признание сделки недействительной;

  • способы решения спорных моментов претензионный и исковой порядок;

  • срок действия договора переуступки требований, условия и порядок деловой переписки, способы извещения неплательщика.

Примерный бланк договора переуступки права требования долга

В том случае, если требуется договор переуступки права требования, — образецбланка для него будет выглядеть примерно так:

ДОГОВОР ПЕРЕУСТУПКИ

_г.________________ «___» ______________ _____ г.
__________________________________________________________________,
именуемое «Цедент», в лице _________________________________________,
действующего на основании ______, и _________________________________,
именуемое «Цессионарий», в лице ____________________________________,
действующего на основании ________, заключили Договор о нижеследующем:

  1. Предмет договора
    Цедент уступает Цессионарию право требования долга по договору № ______ от «___» _____________ ____ г., заключенному между Цедентом и __________________________________________________________________, именуемым «Должник», в объеме и на условиях, определенных этим договором. Названный договор является приложением к настоящему Договору.
  2. Права и обязанности сторон
    Обязанности Цедента:
  3. передать Цессионарию документы, удостоверяющие право требования;
  4. иные обязанности:_______________________________________________.
    Обязанности Цессионария:
  5. известить Должника о переходе права требования к Цессионарию не позднее ____суток с даты подписания Договора;
  6. выплатить Цеденту вознаграждение в размере_________руб. в срок не позднее ____дней после подписания Договора;
  7. иные обязанности:_______________________________________________.
  8. Ответственность сторон
    Стороны несут ответственность за свои противоправные действия согласно действующему законодательству.
  9. Заключительные положения
    Договор приобретает силу с момента его подписания.
    Договор составлен в 2 равноценных экземплярах.
  10. Адреса и реквизиты сторон

Как правильно составить договор цессии в 2021 году

Так как передача прав относится к юридической сделке, то для правильного составления ДЦ требуется соблюсти установленные правила и нормы.

  1. Прежде всего, договор передает права между лицами, обладающими различным правовым статусом.
  2. Данная сделка относится к возмездной, то есть уступка права осуществляется после перечисления средств от одного участника другому.
  3. Допускается безвозмездная сделка, но она встречается редко, так как влияет на размер налогов (если одним из участников становится юр. лицо).
  4. Чаще всего такая сделка имеет отношение к правам на недвижимость. Это значит, что допускается продажа права требования от застройщика исполнения обязательств, взятых им на себя.
  5. На юридическом языке, переуступка является ДЦ, где участниками становятся следующие стороны:
  • Продавец права – цедент.
  • Покупатель права – цессионарий.
  1. Переуступка сопровождается подписанием письменного соглашения, с обязательным заверением у нотариуса.
  2. У ДЦ обязательно необходимо отобразить предмет, который обозначен, либо правом требования, либо долговым обязательством. Уступка права по ДУ сопровождается передачей задолженности.
  3. Если при оформлении цессии осуществляется передача ещё и задолженности за недвижимость, то непременно требуется письменное разрешение от строительной фирмы, иначе сделка будет признана недействительной.

При составлении ДЦ между физлицами требуется выполнить следующее:

  • Участники сделки встречаются для согласования условий сделки.
  • Затем определяются с видом цессии. Обычно, физлица выбирают возмездную цессию.
  • Составление ДУ осуществляется на основании ст. 388.1 ГК РФ, допускающую передачу прав, как существующих, так и будущих.
  • В документе заполняются сведения, отмечающие источник появления уступаемого права. Также детально прописывается обстоятельство, ставшее причиной переуступки права. Отмечаются другие документы, подтверждающие наличие такого права и отображается размер передаваемого требования.
  • Финальным этапом процесса является подписание ДЦ и оповещение о его заключении должника.

Выгода для продавца и риски для покупателя

Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта). Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения. С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).

В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.

Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.

Оспаривание договора цессии и признание недействительным

Стороны договора цессии вправе обжаловать его, если есть следующие основания:

  • в случае личных обязательств должника в виде возмещения ущерба или алиментов;

  • нет подтверждающих документов, которые утрачены без возможного восстановления или признаны недействительными;

  • соглашение переуступки требований на недвижимое имущество не зарегистрировано в Росреестре;

  • в первоначальном варианте документа содержится условие о запрете переуступки;

  • договор не содержит оснований возникновения правоотношений должника и первоначального кредитора;

  • цессионарий нарушил сроки уплаты по возмездному соглашению;

  • права по договору займа переданы стороне, не являющейся кредитной организацией.

Требования могут быть удовлетворены полностью или частично, что зависит от представленных доказательств и сути вопроса.

Обратите внимание!

С 1 июля 2018 года вступает в силу дополнительный абзац о предусмотренном в договоре цессии запрете на уступку права неденежного исполнения, о чем вторая сторона знала или могла знать. Если этот факт будет доказан, то документ признается недействительным.

Расторжение договора

Кредитор прекращает свои требования в случае аннулирования соглашения. Основания могут быть следующие:

  • личная инициатива одной стороны;

  • обоюдное согласие оппонентов, что обусловлено невозможностью истребовать долг, окончанием срока или по иным причинам.

Резюме

Договор цессии, который составлен с ошибками или с нарушением требований, может привести к признанию его недействительным или получению нежелательного результата.

Источники

  • https://pravoved.ru/journal/pereustupka-prava-trebovaniya/
  • https://e-kontur.ru/enquiry/1531/peredacha-prav
  • https://www.audit-it.ru/articles/account/contracts/a70/1007298.html
  • https://dogovor.net/tsessii/
  • https://pravozakoniya.ru/dolgi/pereustupka-dolga-mezhdu-yuridicheskim-i-fizicheskim-litsom/
  • https://J.Etagi.com/ps/pereustupka-kvartiry-chto-eto/
  • https://www.domofond.ru/statya/pereustupka_prav_osobennosti_sdelok/6711
  • https://www.klerk.ru/buh/articles/486694/
  • https://help-ddu.ru/dogovor/dogovor-pereustupki-prava-trebovaniya-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya
  • https://pravoved.ru/journal/dogovor-cessii/

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: