Перевод земли из ИЖС в коммерческую 2020: пошаговая инструкция

Содержание
  1. Когда это необходимо?
  2. Инструкция по переводу
  3. Сроки и стоимость
  4. Как перевести землю из ИЖС в коммерческую?
  5. Под торговую точку (магазин)
  6. Под автосервис
  7. Под гостиницу
  8. Что еще можно построить на участке (таунхаус)
  9. Нужно ли переводить землю из ИЖС в коммерческую под гостевой дом?
  10. Как перевести земельный участок из ИЖС в коммерческую?
  11. Как изменить назначение земельного участка из ИЖС в коммерческую?
  12. Решение принято
  13. Насколько необходимо
  14. Куда обращаться
  15. Подготовка документов
  16. Категория участков
  17. Изменение статуса
  18. Правовые акты
  19. Особенности перевода земли в коммерческую категорию
  20. Порядок действий при переводе участка из ИЖС в коммерческую землю
  21. Необходимые документы для перевода земли в другую категорию
  22. Сколько стоит перевести землю из ИЖС в коммерческую?
  23. Обязательно ли регистрироваться как юрлицо?
  24. Подготовка документов
  25. Написание заявления
  26. Подача бумаг
  27. Публичные слушания
  28. Получение ответа
  29. При каких видах деятельности нужно осуществлять смену ВРИ?
  30. Магазин
  31. Гостиница
  32. Автомойка
  33. Торгово-развлекательный центр
  34. Прочие объекты
  35. Сначала изучите требования к участку
  36. Узнать территориальную зону участка и разрешенные виды использования
  37. Получить выписку из ИСОГД
  38. Дальнейшие действия зависит от ситуации
  39. Если нужный ВРИ указан как один из основных видов использования
  40. Если нужный ВРИ указан как один из условно разрешенных видов использования

Когда это необходимо?

Понадобиться такой перевод может в случае, если хозяин участка (либо уже имеющегося строения) не хочет использовать его как жилое здание, а желает открыть на его месте какое-либо учреждение с целью дальнейшего получения дохода – магазин, торговый центр, спортзал…

Правда стоит сразу учесть, что при принятии подобного решения администрация будет руководствоваться не только своим мнением, но и мнением соседей, проживающих рядом с тем зданием/участком, которое решено перевести в коммерческое пользование.

Если большинство из них будут не против открытия магазина, то решение об изменении статуса скорее всего будет положительным, в противном же случае изменить категорию земли может не получиться.

Следует сразу отметить и такой вариант, как изменение назначения не всей площади участка, а только его части. Например, гражданин имеет в своей собственности дом и примыкающий к нему гараж, в котором он хочет открыть местный автосервис и зарабатывать таким образом деньги. Для того, чтобы начать подобный бизнес, совершенно необязательно переводить всю землю в коммерческую, достаточно только поменять статус гаража.

И если решение будет положительным, то владелец участка получит документы со следующим статусом: жилое строительство + коммерческое использование (в большинстве случаев для небольшого бизнеса такой вариант, пожалуй, будет самым оптимальным).

Инструкция по переводу

Первым шагом на пути перевода участка из одного назначения в другое является сбор требуемых документов.

Их список довольно небольшой, однако на их получение может потребоваться некоторое время (в случае, если у хозяина на руках их еще нет). Так, понадобятся:

  • номер (кадастровый) земельного участка, статус которого предполагается изменить;
  • копии кадастрового плана и кадастрового же паспорта (получить все эти три документа можно в местной кадастровой службе);
  • свидетельство о правах на землю (кроме оригинала следует взять с собой и его копию, заверенную в нотариальном порядке);
  • ходатайство, рассказывающее о причинах возможных будущих изменений;
  • также будет очень большим плюсом, если еще до заседания собрать и предоставить комиссии документ с подписями жильцов о том, что они не против открытия автосервиса/магазина/аптеки…

После того, как все эти бумаги будут собраны, останется только подать их в соответствующую инстанцию – либо в органы местного самоуправления (если земля находится в их ведении) либо в органы федеральной власти (если участок относится к федеральной земле), после чего и будет назначено время проведения публичных слушаний (стоит помнить, что о сроках их проведения должно также быть объявлено и в местных газетах).

Само слушание состоит из двух этапов – на первом (публичном) могут принимать участие все желающие (в том числе соседи), которые могут высказывать различные претензии и задавать вопросы, а владелец участка отвечать на них.

На основании решений первого слушания проводится второе (основное), на котором представителями власти и будет вынесено соответствующее решение.

Сроки и стоимость

Что касается сроков, то весь процесс может длиться довольно долго – от нескольких месяцев (при рассмотрении решения органами местной власти) до нескольких лет (при изменении статуса земли федерального значения, особенно если площадь последней очень велика).

Что же до стоимости всей процедуры, то каких-то конкретных цифр тут назвать не удастся – все зависит от региона, площади участка, а также многих других факторов.

Единственное, что можно сказать с уверенностью, так это то, что владельцу земли придется заплатить за следующие процедуры:

  • услуги кадастрового органа;
  • услуги регионального архитектора;
  • стоимость публикации в местной газете сведений о будущих слушаниях, а также сведений об их результатах;
  • услуги земельной службы.

Кроме этого, в ряде случаев может понадобиться обращение в дополнительные инстанции (например, при возникновении каких-либо спорных вопросов, а также в случае, если решается вопрос о статусе федеральных земель), за которое также придется платить.

Как перевести землю из ИЖС в коммерческую?

В Градостроительном кодексе РФ есть четкое разграничение категории земель. Их владельцы обязуются использовать ее только по целевому назначению. В ином случае страдает флора и фауна, расположенная на этой территории. Нарушается биологическое равновесие. Контролирующие органы вправе наложить штраф за нецелевое использование земель, а в случае строительства незаконной недвижимости – снести ее.

Поэтому так важно переводить земли ИЖС в коммерческую, чтобы спокойно заниматься предпринимательской деятельностью.

Процедура переклассификации имеет общий алгоритм с небольшими изменениями в каждом случае. Это типовая ситуация, которая требует обращения в органы местного самоуправления.

Под торговую точку (магазин)

Индивидуальный предприниматель после изменения назначения земель имеет право построить на своей территории магазин, салон красоты, фитнес зал и любую другую торговую точку.

На положительный ответ чиновников напрямую влияют соседи по участку, большинство из них не должно быть против новых коммерческих строений.

Под автосервис

На земле, где предполагается строительство автомобильного сервиса, должно быть официальное разрешение подобных строений.

Если его нет, необходимо изменить вид использования земель. При строительстве или уже узаконивании объекта стоит учитывать, что вокруг АТС должна быть организована санитарно-защитная зона.

Под гостиницу

Для официального ведения гостиничного бизнеса на землях ИЖС рекомендуется осуществить изменение вида разрешённого пользования данной территории.

Владельцу стоит учитывать, что после перевода земель в коммерческую значительно повышается ставка земельного налога и возрастает кадастровая стоимость участка.

Что еще можно построить на участке (таунхаус)

Для строительства домов на несколько семей (таунхаус) официальное изменение разрешенного использования земель необходимо в обязательном порядке. Как и разрешение на возведение таунхаусов. В ином случае контролирующие органы вправе отдать постройки под снос, т.к их нахождение на земле ИЖС неправомерно.

ВАЖНО! На решение чиновников напрямую влияют соседи по ИЖС-территории. Для получения разрешения на замену эксплуатации земель необходимо заранее заручиться их согласием. В случае, если 51% соседей выступит против, представитель органов самоуправления официально откажет в переводе.

Нужно ли переводить землю из ИЖС в коммерческую под гостевой дом?

В законодательстве не указано, можно ли строить на территориях ИЖС гостевой дом или большую гостиницу. Однако судя по общепринятым правилам, на подобных землях можно инициировать малоэтажные строительные объекты. При этом в них обязана жить лишь одна семья.

В условиях современности под малоэтажным строительством можно понимать совсем другое. Поэтому до начала возведения строительства, подобные нюансы следует уточнять у представителей местной власти. К примеру дома с общим количеством этажей не более трех могут быть:

Если посмотреть на Градостроительный кодекс, а именно на закон в статье 48, то иметь проектную документацию здания вовсе не обязательно. Речь идет об индивидуальном жилищном строительстве. Иными словами, проектировщик может с учетом личных предпочтений выполнить проект, а затем получить разрешение в местном органе власти.

Таким образом, перевести землю из ИЖС для последующих коммерческих целей, к примеру, под строительства магазина можно по ходатайству.

Кстати, в описываемой ситуации может оказаться полезной статья о том, зачем нужен градостроительный план земельного участка в 2018 году.

Как перевести земельный участок из ИЖС в коммерческую?

Хотите изменить целевое предназначение вашего участка? Потребуется правильный порядок перевода земли из ИЖС в коммерческую. Для этого необходимо заказать в администрации список разрешений в использовании текущего земельного участка. Если речь идет о коммерческой деятельности, то изменить назначение вы можете с последующим решением собственника по земельному участку помимо имеющего назначения по использованию. В таком случае нужно будет изменить основание согласно административному постановлению.

Вы должны обратиться в администрацию, чтобы они предоставили список разрешенного использования вашей земельной территории. Если возникли проблемы с вашим земельным участком, вы можете проконсультироваться у юридического специалиста.

Как изменить назначение земельного участка из ИЖС в коммерческую?

Разрешенное использование земельной территории может быть изменено на основании правил по застройкам и землепользованию. Если присутствуют утвержденные изменения, в них вносятся соответствующие правила. Основные условия обозначены в статьях 31 и 32 ГрК РФ

Речь идет о подаче заявления и изменения правил застройки и землепользования в местную комиссию. Затем могут быть осуществлены публичные слушания. Во время их проведения должны быть уведомлены собственники рядом находящихся земельных территорий. Только после этого орган государственной власти утвердит внесенные изменения. В результате приказа меняется назначение в Государственном кадастре недвижимости.

Если решения по этой территории не были приняты, то этой проблемой занимается глава местной администрации. Если разрешение необходимо для жилищного строительства, то решение может быть принято без публичных слушаний.

Решение принято

Предположим, что собственник участка твёрдо решил заняться коммерческой деятельностью и построить на нём соответствующую недвижимость. Как поступить в такой ситуации?

Прежде всего, нужно прояснить для себя текущее состояние дел. Для этого нужно выяснить, к какой категории земель относится данный участок и каковы виды её разрешённого использования. Если коммерция не входит в их число, нужно твёрдо настроиться на необходимость оформления соответствующих документов.

Насколько необходимо

Можно ли как-то обойтись без бюрократической волокиты и ничего не оформлять? Всегда ли невозможно заниматься бизнесом по месту своего законного проживания? Как ни странно, закон позволяет в отдельных случаях это делать без переоформления.

Для этого нужно, чтобы были выполнены следующие условия:

  • это может быть только индивидуальный предприниматель;
  • проживание в данном месте должно быть в полном соответствии с требованиями закона;
  • здесь не должно быть производственных мощностей;
  • права совместно проживающих людей не должны быть нарушены.

Эта ситуация предусматривается Жилищным Кодексом РФ.

Куда обращаться

В российском законодательстве предусмотрено семь основных категорий земель. У каждой из них имеется один или несколько видов разрешённого использования. Конкретная ситуация с данным участком определяется в большинстве случаев органами местного самоуправления. Есть и такие категории земель, решение по которым принимают различные государственные органы. Поэтому обращаться для перевода вида разрешённого использования от индивидуального жилого строительства в коммерческую застройку нужно именно в местные органы власти.

Подготовка документов

Нет универсального списка документов, на основании которых принимается такого рода решение. Поэтому будет разумным шагом обратиться в местное самоуправление и уточнить такую информацию.

При этом есть список документов, которые наверняка будут нужны:

  • копия свидетельства о праве собственности;
  • копия кадастрового паспорта;
  • копия кадастрового плана участка;
  • документы, удостоверяющие личность;
  • заявление о получении соответствующего вида разрешённого использования земли.

В последнем из перечисленных документов нужно не только указать идентификационные данные заявителя, кадастровый номер рассматриваемого участка, но и привести обоснование своего заявления.

Категория участков

По российскому законодательству вся обширная территория нашей страны поделена на отдельные участки — целевые категории.

Это было сделано, для того чтобы узаконить правоотношение с землей, а также избежать незаконного и нецелевого использования отдельных участков земли.

Например, если бы леса и реки в нашей стране относились бы к сельскохозяйственным угодьям, их бы выкупили или арендовали, затем выкорчевали, осушили и посадили на них пшеницу, овес и прочее.

Такие действия могли бы существенно нарушить биологическое равновесие и нанести вред флоре и фауне этих мест.

Таким образом, в России имеется следующая классификация земель:

Сельскохозяйственные земли территории, предназначенные для получения продуктов питания, на этих землях можно сеять и сажать разнообразные овощи, фруктовые деревья, разводить крупный и мелкий скот, сельскохозяйственную птицу
Поселенческие земли территории прилежащие к различным населенным пунктам (городам, поселкам, деревням и т.д.), именно из этой категории выделяют участки ИЖС, предназначенные для строительства жилых домов
Земли под объекты особой важности и особо охраняемые объекты обычно на этих территориях расположены заповедники, природные памятники, лечебно-оздоровительные местности, курорты и т.д., также к особо охраняемым объектам относятся земли историко-культурного и рекреационного назначения
Водные территории источники пресной воды являются богатством страны, такие земли не продаются, вблизи рек и озер запрещено возводить промышленные постройки, жилые дома и т.д.
Лесные земли к ним относятся территории, на которых уже имеются лесные массивы, а также земли, на которых их будут выращивать, леса выполняют защитную, водоохранную, эксплуатационную и другие функции
Земли запаса это территории, временно не использующиеся в хозяйственной деятельности, однако, все равно, принадлежащие государству
Земли для специального назначения на них располагаются объекты телерадиовещания, безопасности и обороны, объекты для космического назначения, связи, транспорта, промышленности и другие территории для особого назначения

Среди многообразия российских земель, простых граждан обычно интересуют сельскохозяйственные угодья и поселенческие наделы.

Потому что на первых можно разбить сады или огороды, держать домашний скот или птицу, что очень актуально во время мирового финансового кризиса.

Поселенческие земли — единственная категория земель, на которой разрешено осуществление строительства жилых домов.

Изменение статуса

Земля, относящаяся к любой категории, имеет еще и вид разрешенного использования.

Видео: открыть в квартире или частном доме — магазин, кафе, шиномонтаж можно без перевода в нежилой фонд

Так как рядового россиянина интересуют только две категории земель, сельскохозяйственная и поселенческая, поговорим именно о них.

Земли, расположенные внутри и около населенных пунктов могут иметь следующее назначение:

Для индивидуального жилищного строительства участки ИЖС
Для ведения личного подсобного хозяйства земли ЛПХ

Сельскохозяйственные угодья, коими так богата наша страна, также подразделяются на несколько групп в зависимости от разрешенного назначения:

  • осуществление крестьянско-фермерской деятельности (земли КФХ);
  • для ведения личного хозяйства (участки ЛПХ);
  • предназначенные под дачное строительство (разрешено возводить жилое строение, но запрещено в нем прописываться);
  • для садоводства.

В связи с тем, что количество желающих построить свой дом или открыть какой-либо бизнес на земельном участке с каждым годом увеличивается, растет количество заявлений о переводе земель из одной категории в другую, об изменении статуса и т.д.

Правовые акты

Перевод земель из одной категории в другую переводится не просто так, потому что кому-то чего-то захотелось, а на основании специально созданного Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Этот документ содержит в себе полный перечень необходимых действий, которые необходимо произвести собственнику или арендатору земельного участка для осуществления перевода.

Важно помнить, что решение принимается органами государственной власти, к которым относится рассматриваемые земельные наделы.

Если интересующий вас участок находится:

В федеральной собственности заявление необходимо писать в адрес Правительство РФ
В собственности субъекта РФ в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации
В муниципальной собственности в органы местного самоуправления

Особенности перевода земли в коммерческую категорию

Порядок изменения назначения наделов регулируется нормами ФЗ № 172 от 21.12.2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Также в этой области применяются статьи 37, 38, 39 ГрК РФ и ст.8 ЗК РФ.

Принятие решений о смене целевого назначения земли возложено на исполнительную власть, в чьем ведении находятся угодья. Как правило, такие вопросы решает местный муниципалитет, но иногда приходится обращаться в федеральные органы.

Перевод целесообразно переводить в случаях, когда собственник участка намерен сдать его в аренду организации для извлечения прибыли, построить на земле магазин, спортзал, гостиницу либо другие объекты коммерческого назначения

Особенности процедуры зависят от того, каким образом предполагается использовать участок:

  • Для постройки и последующей эксплуатации офиса, салона красоты, кафе и других подобных объектов надо подавать ходатайство в администрацию. Но предварительно придется заручиться согласием соседей на такие перемены. Если большинство из них окажется против – шанс на успех минимален.
  • Для коммерческой застройки нередко требуется заключение контролирующих органов: Роспотребнадзора, Водоканала. Чтобы грамотно выполнить процедуру перевода, лучше проконсультироваться с сотрудниками Земельного комитета или специалиста по операциям с недвижимостью.
  • Если на участке будет построена станция техобслуживания или автосервис, обычно достаточно получить согласие соседей и обратиться в Кадастровую палату.

Будущему предпринимателю стоит иметь в виду, что после изменения статуса земли повысится и ее кадастровая стоимость. Соответственно, ставка земельного налога неизбежно увеличится.

Порядок действий при переводе участка из ИЖС в коммерческую землю

Для перевода земли в предпринимательский статус предстоит выполнить следующие действия:

  • Изучить документацию на участок. Если в выписке из ЕГРП либо в свидетельстве о праве собственности отсутствует кадастровый номер, надел сначала придется поставить на кадастровый учет.
  • Выяснить, зафиксированы ли границы территории на кадастровой карте Регистрационной палаты. Когда границы не установлены, на сайте появляется информация «Ничего не найдено» либо «Без координат границ». В таком случае перед перерегистрацией необходимо выполнить межевание.
  • Согласовать предстоящий перевод земли с хозяевами соседних наделов.
  • Обратиться в муниципалитет с заявлением и другими документами.

На основании ходатайства будут назначены публичные слушания. Заявитель должен разместить объявление в СМИ о дате их проведения. Второй вариант – отправить всем заинтересованным лицам уведомления почтой.

Публичные слушания проходят в два этапа. На первом обсуждении имеют право присутствовать все желающие (как правило, это владельцы соседних участков). Они высказывают свое мнение относительно перевода участка и задают вопросы, на которые заявитель должен дать исчерпывающий ответ

По итогам первоначального рассмотрения проводится второе, главное слушание. Оно проходит за закрытыми дверями, участвуют в нем только представители органов власти. Если чиновники дают добро, собственнику выдается официальное разрешение на перевод.

Необходимые документы для перевода земли в другую категорию

Унифицированного перечня документов, необходимых для перевода земли, законодательство не устанавливает. Но в большинстве случаев требуется следующая документация:

  1. Заявление, в котором изложены причины изменения назначения участка.
  2. Паспорт владельца территории.
  3. Если проведение перерегистрационных процедур поручено другому лицу – нужна нотариальная доверенность.
  4. Кадастровый паспорт надела, в котором указан присвоенный кадастровый номер (можно заказать в Росреестре).
  5. Свидетельство о праве собственности на землю (подлинник и копия).
  6. Подписи соседей, подтверждающие их согласие на постройку объекта для бизнеса (повышают вероятность положительного решения вопроса).

Заявитель имеет право ходатайствовать как о полном, так и о частичном изменении назначения надела. В последнем случае можно одну часть территории оставить для ИЖС, а вторую перевести в категорию, предназначенную для коммерции. Для этого придется провести межевание территорий.

Типичный пример: владелец участка, на котором построен дом с гаражом, решил оборудовать в гараже мастерскую. Для такой деятельности не нужно переоформлять в коммерческий статус всю территорию, достаточно перевести только гараж.

Сколько стоит перевести землю из ИЖС в коммерческую?

Изменение вида использования участка занимает не меньше 2-3 месяцев. Если же он имеет большую площадь и относится к землям федерального значения, процесс может занять и годы.

Статьи расходов на оформление обычно бывают следующими:

  • Подготовка документов в кадастровых органах.
  • Оплата госпошлины.
  • Услуги архитектора и специалистов земельного комитета.
  • Публикация в городских СМИ о проведении слушаний и их организация (к примеру, аренда помещений для собрания), рассылка извещений.
  • Дополнительные затраты на решение спорных вопросов.

Общая стоимость перерегистрации земли находится в диапазоне от 5 000 до 20 000 руб.

Перевод угодий из ИЖС в коммерческую категорию – достаточно долгая и хлопотная процедура. Прежде чем начать заниматься этим вопросом, стоит взвесить ее преимущества и недостатки. Если же землевладелец считает, что все труды окупятся – можно собирать документы. На практике такой перевод в большинстве случаев удается реализовать.

Обязательно ли регистрироваться как юрлицо?

Совершить процедуру такого перевода может как юридическое, так и физическое лицо. Владельцу участка необязательно регистрироваться как юрлицо.

Подготовка документов

  • Заявление с указанием причин изменения ВРИ участка.
  • Подлинник свидетельства о праве собственности на участок и нотариально заверенная копия.
  • Копия кадастрового паспорта участка, содержащая его кадастровый номер и план (можно получить в Росреестре).
  • Паспорт заявителя, то есть владельца участка, или доверенность от его имени на исполнение всех перерегистрационных процедур со стороны другого лица.
  • Подписи соседей с согласием на возведение объекта для ведения бизнеса (повышают шансы на положительное решение).
  • Другие документы, запрашиваемые органами власти данного региона.

Написание заявления

В заявлении-ходатайстве, предоставляемом в органы местного самоуправления об изменении ВРИ частного участка, надлежит указать:

  • в случае юридического лица — наименование организации, Ф.И.О. предпринимателя, организационно-правовой статус фирмы, ее почтовый адрес;
  • физическим лицам — Ф.И.О. владельца частного участка.

Кроме того, необходимо объяснить причины изменения вида разрешенного использования и высказать пожелания о полном или частичном изменении назначения участка. В последнем случае возможно часть участка оставить под ИЖС, а часть перевести в коммерческую, для чего придется произвести межевание.

Подача бумаг

Собранные документы подаются в органы власти, в ведении которых находится данная территория. Чаще всего ими бывают муниципалитет или кадастровая палата, но возможны случаи, когда это органы исполнительной власти субъектов РФ или Правительство страны.

Причем в настоящее время нет единого правила, в какой форме производится подача запроса. Административные единицы устанавливают свои требования, нередко в электронном виде. Но обычно запрос отправляют заказным письмом с уведомлением или вручают лично под подпись.

Публичные слушания

После подачи заявления и собранных документов в соответствующие государственные структуры назначается дата проведения публичных слушаний, о чем следует объявить в местных СМИ или известить по почте заинтересованных лиц. Публичные слушания должны пройти не позднее месяца со дня подачи запроса, и проводятся они в два этапа.

В первой части все заинтересованные стороны имеют возможность задать вопросы владельцу участка, получить на них ответы, высказать свое мнение. На втором этапе слушаний комиссия, учитывая итоги публичной части, выносит и оформляет свое решение по данному вопросу.

Получение ответа

Если по итогам слушаний выносится положительное решение, то на руки заявителю выдается разрешение, позволяющее провести перевод участка из одного вида разрешенного использования земли в другой в кадастровой палате или Росреестре.

При каких видах деятельности нужно осуществлять смену ВРИ?

Самый подходящий для строительной деятельности в черте населенных пунктов ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства» не может использоваться для получения прибыли. В то же время, размер участка может позволять размещение на нем не только жилого дома, но и коммерческого объекта.

Магазин

В зависимости от размера будущего торгового объекта возможно два варианта развития событий:

  • Разделение участка ИЖС на две части, одна из которых получает ВРИ «Предпринимательство» подраздел «Магазины».
  • Перевод всего участка под предпринимательскую цель использования.

Вновь присвоенный вид использования позволяет возводить на земле торговые объекты площадью до 5000 м2.

Гостиница

Строительство гостиницы на землях населенных пунктов требует получения разрешения на ведение строительных работ.

ВРИ «ИЖС» у выбранной стройплощадки будет являться причиной для отказа в выдаче требуемого документа.

Как и в предыдущем случае, можно сменить ВРИ у части земельного массива под ИЖС или присвоить коммерческую цель всему наделу.

Согласно действующему классификатору, следует рассмотреть возможность изменения ВРИ участка, на другой, соответствующий коду 4.7 «Гостиничное обслуживание».

Автомойка

Независимо от того, какой тип моечного блока вы собираетесь поставить – капитальный, или модульный сборно-разборный, без смены ВРИ участка не обойтись. Доказать контролирующим структурам, что использование построенного объекта предполагается исключительно для собственных нужд будет очень сложно.

Присвоение разрешенного использования 4.9 «Обслуживание автотранспорта» позволит размещать на земле не только автомойки, но и другие сопутствующие объекты:

  • Гараж и автостоянка.
  • Автозаправочная станция.
  • Шиномонтаж и магазин автозапчастей.

Торгово-развлекательный центр

Участок под ИЖС имеет ограниченные размеры, поэтому разместить на нем полноценный торгово-развлекательный комплекс не получится. Минимальные требования к такому объекту – площадь здания от 5000 м2.

Кроме того, необходимо будет предусмотреть гараж или паркинг для автомобилей сотрудников центра и его посетителей. Если все это можно устроить на вашем участке – начните процедуру смены ВРИ земли на код 4.2 «Торговые центры».

Прочие объекты

По классификатору ВРИ на землях населенных пунктов возможно возведение следующих коммерческих объектов:

  • Офисы производственных, торговых, банковских структур – подраздел 4.1 Классификатора.
  • Рынки, ярмарки выходного дня, торговые площадки – код 4.3.
  • Кафе и рестораны, закусочные и столовые – код 4.6.
  • Детские аттракционы – код 4.8.

До начала процедуры смены ВРИ оцените размеры участка на предмет соответствия планируемым целям.

Нехватка земли для организации минимального сервиса коммерческого объекта может негативно сказаться на его прибыльности.

Сначала изучите требования к участку

Основные требования и условия, которые должны быть исполнены до перевода:

  • Участок должен стоять на кадастровом учете — .

    Есть подробная инструкция с картинками — как проверить есть ли земельный участок в кадастровом учете.

    Кратко: если в правоустанавливающих документах на участок (в свидетельстве или выписке из ЕГРН/ЕГРП) есть кадастровый номер, значит он стоит на учете. Если кадастрового номера нет, в документах есть еще условный номер или адрес участка. Вбейте условный номер или адрес на официальной странице справочной информации Росреестра. Если информацию найти не получилось, значит участок не стоит на кадастровом учете. Тогда следует сначала поставить участок на кадастровый учет. Это можно сделать одновременно с переводом ИЖС на коммерческую, но не во всех случаях. Это большая тема для отдельной статьи. Я напишу ее позже и вставлю сюда ссылку.

  • Границы участка должны четко определены в кадастре — .

    На сайте также опубликована отдельная инструкция — как узнать определены ли границы земельного участка.

    Кратко: Нужно найти участок на кадастровой карте Росреестра. Нужно кликнуть по кнопке «лупа» (она слева) и ввести кадастровый номер участка. Если участок имеет границы, на кадастровой карте он будет подсвечен желтым. Если границы не определены, будет написано «Без координат границ» или «Ничего не найдено». В этом случае сначала нужно установить границы участка и только потом заниматься переводом.

    С границами

    Границы не определены

  • Если участком владеют несколько собственников, они все должны быть согласны на перевод. Потому что им нужно подать общее заявление о переводе — .
  • Территориальная зона участка должна предусматривать нужный ВРИ участка (для примера, под магазин) как один из основных или условно разрешенных видов использования.

    Это можно узнать с помощью ПЗЗ и Карты зонирования города/поселка. Все это узнаете ниже в шаге №1.

Узнать территориальную зону участка и разрешенные виды использования

Лучше сразу определить территориальную зону и ее описание, потому что от этого будут зависеть дальнейшие действия. В одном случае будет одна инструкция, во втором — другая. Дальше все объясню на примере.

В каждом городе/поселке местная администрация утверждает свои Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. Именно с их помощью можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.

Заранее предупреждаю — искать зону участка гораздо легче на компьютере. На смартфоне будет очень неудобно.

Для примера я узнаю зону участка и виды разрешенного использования, который находится по адресу Ленинградская область, г. Гатчина, Корпиковское шоссе, д. 10. Его кадастровый номер — 47:25:0109067:35.

  1. Сначала найдем участок на кадастровой карте и запомним его расположение.

    Вбейте кадастровый номер участка в кадастровую карту Росреестра (кнопка поиска находится слева сверху в виде лупы) или просто найдите свой участок. Запомните расположение участка. Зачем это нужно я написал ниже.

    Участок для примера

  2. Теперь найдем в интернете Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ) города/поселка.

    Обычно ПЗЗ есть на сайте администрации города/поселка. Для этого в любом поисковике (Яндекс, Гугл, Майл и т.п.) нужно вбить «название города/поселка название области администрация правила застройки и землепользования». Например, я вбил так — «Гатчина ленинградская область администрации правила застройки и землепользования». Обычно первый же сайт будет правильным.

    Попадаем на нужную страницу сайта администрации. Найдите в ней ПЗЗ — они должны быть в виде текстового документа (его нужно скачать). Обычно к ПЗЗ прикладывают и карту поселка/города, которая может называться по-разному — Карта Градостроительного зонирования, Схема зонирования, Графическая часть, Территориальное зонирование и т.п. В общем, нужно скачать ПЗЗ и карту к ней. Иногда ПЗЗ скачивается архивом, где вместе с ней будет и карта.

    Если вместе с ПЗЗ не будет карты, нужно найти Генеральный план города/поселка. Для этого в любом поисковике вбейте «название города/поселка название области администрация генеральный план». У меня было так — «Гатчина ленинградская область администрация генеральный план».

  3. Находим участок на Карте или Генеральном плане.

    Запомните примерное местоположение участка на кадастровой карте. Например, запомните контуры границ местности вокруг него, расположение дорог и т.п. Общем, какие-либо особые ориентиры. По тем же ориентирам найдите участок на Карте или Ген.плане, обычно они одинаковы.

    По таким ориентирам я нашел свой участок

    (

    На Карте зонирования

  4. Узнаем на Карте или Ген.плане название территориальной зоны участка.

    Каждая зона отмечена определенным цветом, а ее название обычно пишут по краям карты. У меня зона вокруг участка желтого цвета. На краю карты нашел название — «Зона индивидуальной жилой застройки (Ж.1)».

  5. Теперь открываем Правила Землепользования и Застройки (ПЗЗ) и ищем нужный ВРИ в описание зоны участка.

    В самих Правилах вбейте полное название зоны и найдете ее описание. Обычно описание будет в виде таблицы. В ней же и узнаете — какие основные или условные виды разрешенного использования применяются к этой зоне.

    Например, в самом документе я нажал CTRL + F, потом вбил название своей зоны — Зона индивидуальной жилой застройки. Для примера мне нужно перевести участок под магазин. Поэтому я ищу нужную информацию в описании зоны. В моем случае нужный мне вид использования назывался «Объекты розничной торговли», и он был указан как один из основных видов использования. На картинке это видно.

    Затем в ПЗЗ я уже нашел описание этих «Объектов розничной торговли». Ими оказались магазины под самые различные товары.

  6. Теперь опишу ситуации, которые встречаются при переводе и что делать дальше:
    • Если нужный ВРИ указан как один из ОСНОВНЫХ видов разрешенного использования.

      У меня на примере вышло так, что нужный мне ВРИ (под магазин) был один из основных видов использования. В этом случае нужно сначала получить выписку/справку из ИСОГД, потом поменять с ИЖС на коммерческую в кадастре.

    • Если нужный ВРИ указан как один из УСЛОВНО разрешенных видов использования.

      Вернемся к моему примеру. Если мне нужно было бы перевести участок под гостиницу, то в ПЗЗ написано, что гостиница указана как условно-разрешенный вид использования — «Объекты для временного проживания». На картинке ниже это видно.

      В этом случае инструкция по переводу будет такая: 1) Запросить выписку/справку из ИСОГД 2) Получить разрешение на перевод у администрации 3) Поменять с ИЖС на коммерческую в кадастре.

    • Если нужный ВРИ вообще не указан. Собственнику придется изменить уже территориальную зону вокруг участка, т.е. внести изменения в ПЗЗ поселка/города — . Нужно обращаться в местную администрацию и подавать заявление. Этот вопрос будет рассматривать специальная комиссия, а затем на публичных слушаниях. На моей практике комиссия очень редко выносит решение об изменении территориальной зоны из-за одного участка. Я позже напишу отдельную инструкцию к этой ситуации.

    Разделение земельного участка на 2 и более участков — инструкция, документы, расходы.Требуется ли нотариус при купле-продаже земли.

Получить выписку из ИСОГД

Чтобы доказать, что зона участка предусматривает необходимый ВРИ как основной или условно разрешенный, нужно получить об этом официальный документ — выписку/справку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).

Выписку нужно получить в местной администрации в отделе архитектуры. Если участок в поселке, то в администрации поселка. Если в черте города, в Департаменте/Комитете градостроительства. В некоторых городах справку из ИСОГД можно получить в МФЦ («Мои документы»). Инструкцию взял отсюда.

  1. Одному из собственников участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и написать заявление на предоставление сведений из ИСОГД. Форма заявления везде разная, образец даст сотрудник администрации.

    При себе нужно иметь паспорт и бумажную выписку из ЕГРН на участок, в которой должны быть указаны координаты участка. Как заказать выписку из ЕГРН на земельный участок.

    Сотрудник заберет заявление с выпиской и выдаст расписку/опись об их получении.

    Согласно , госпошлина — 1 000 рублей. Оплатить госпошлину могут потребовать до или после подачи заявления. В первом случае дадут реквизиты и оплатить можно в любом банке. Комиссия примерно 50 рублей. Во втором случае собственнику отправят реквизиты на электронную почту (e-mail).

    Срок получения справки везде разный. Если участок находится в поселке, ее должны дать в течение 30 дней — . На практике оформят раньше — недели за две. Если участок в черте города, срок устанавливает местная администрация. Например, в Москве — 5 рабочих дней, в Санкт-Петербурге — 14 рабочих дней.

  2. В назначенный день забрать справку. Достаточно показать паспорт и расписку/опись.

Дальнейшие действия зависит от ситуации

После того как получили выписку из ИСОГД, нужно решить что делать дальше. Все зависит от ситуации:

Если нужный ВРИ указан как один из основных видов использования

В этом случае чтобы перевести участок ИЖС на нужный ВРИ, собственнику НЕ потребуется получать чье-либо разрешение — и . Можно сразу заняться последним шагом — перевести участок в кадастре с ИЖС на нужный ВРИ.

Если нужный ВРИ указан как один из условно разрешенных видов использования

Здесь уже сложнее. Собственнику придется получить разрешение на перевод в местной администрации — и . Для этого создана специальная комиссия. Если участок в поселке, нужно идти в администрацию поселка. Если в черте города — в городскую администрацию (не районную). В некоторых городах можно обратиться в МФЦ («Мои документы») и оттуда документы подадут в администрацию.

  1. Всем собственникам участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и подать следующие документы (оригиналы и копии):
    • Заявление на предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования. Форма заявления везде разная, образец можно спросить у сотрудника администрации. В заявлении нужно указать причины для чего собственники хотят поменять ВРИ участка на коммерческую.
    • Выписку из ИСОГД
    • Бумажную выписку из ЕГРН на участок. В ней должны быть обязательно координаты границ участка (поворотных точек);
    • Договор основания на участок. Если собственник купил участок, договором основания считается договор купли-продажи. Если участок получен в наследство — свидетельство о наследстве и т.п.
    • Несколько фотографий своего участка (5 — 6 штук) и парочку соседних. Их достаточно распечатать на обычной бумаге;
    • Паспорта собственников;
    • Нотариальную доверенность, если обращается доверенное лицо.

    Никаких данных о соседях подавать не нужно. Сотрудник заберет документы и выдаст расписку/опись об их получении.

  2. Затем собственников уведомят о дате и времени первого заседания комиссии. Комиссия соберется в течение месяца после подачи заявления. Уведомляют обычно по телефону или смской + обязательно почтой.
  3. Первое заседание комиссии. Члены комиссия будут решать стоит ли вообще заниматься данным вопросом — допустить до публичных слушаний вопрос о переводе участка или сразу отказать в переводе. Заседание обычно проводится в зале администрации. Конечно, только из-за одного участка комиссия собираться не будет. На заседании рассматриваются ситуации и от других заявителей по различным ситуациям.

    Если примут положительное решение, собственнику сообщат дату и место проведения публичных слушаний. Слушания будут примерно через 2 — 4 месяца. Еще администрация за месяц сообщит о дате проведения публичных слушаний на своем сайте + в местных СМИ — п. 7 ст. 39 ГрК РФ.

    Пример публикации о проведении публичного слушания

    Отдельно напишу про соседей. Чаще всего администрация приглашает владельцев соседних участков на публичные слушания, т.к. перевод участка в коммерческий ВРИ может оказать негативное воздействие на окружающую среду — пп. 3 и 4 ст. 39 ГрК РФ. Например, собственник хочет перевести участок и построить на нем автомойку или автосервис. А такие зданиях всегда негативно воздействуют на окружающую среду. Причем пригласят не только соседей с участков, которые имеют общие границы, но и остальных, которые находятся поблизости. Приглашения им отправят почтой. На публичных слушаниях соседи, конечно, могут проголосовать против перевода участка. Поэтому я всегда советую владельцу участка заранее поговорить с соседями и получить их поддержку.

  4. Публичные слушания. Они проводятся в специальном месте, где можно уместить много народу. Например, в городе Гатчина, который я указал на примере, слушания проводятся в здании МБУ «Центр творчества юных». Если участок в поселке, обычно собираются в здании администрации или местных Домах культуры.

    Участвовать и проголосовать в слушаниях может любой желающий. Сначала выступят докладчики. После объявления вопроса пройдет голосование — за или против перевода участка. Все голоса засчитываются в протокол. После собственника уведомят о втором заседании комиссии.

    Голосование на публичных слушаний

  5. Второе заседание комиссии. Оно проводится там же, где и первое. Здесь комиссия уже с учетом голосов с публичных слушаний решает — выдать рекомендацию на разрешение или нет. Результаты публичных слушаний носит лишь рекомендательный характер, а не обязательный — п. 8 ст. 39 ГрК РФ. Комиссия может и отказать. Если комиссия выдаст положительную рекомендацию, она отправит его главе администрации.
  6. Решение главы администрации. Это самая последняя инстанция. Глава администрации рассмотрит результаты публичных слушаний, рекомендации комиссии и уже окончательно решит — выдать разрешение на перевод или оформить отказ (п. 9 ст. 39 ГрК РФ). Чаще всего он выдает положительно решение, если комиссия выдала положительную рекомендацию.

    Как видите, вопрос о переводе участка проходит 4 уровня — первое заседание комиссии, публичные слушания, второе заседание комиссии и решение главы администрации. И в каждом уровне можно получить отказ в переводе. Отказ можно попытаться оспорить в суде.

  7. Если будет положительное решение главы администрации, собственнику сообщат когда можно забрать в местной администрации письменное разрешение на перевод участка
Источники

  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kategorii/izhs/kak-perevesti/v-kommercheskuyu.html
  • https://georeestr.com/zemelnyj-uchastok/vidy-naznacheniya/perevod-zemli-iz-izhs-v-kommercheskuyu.html
  • https://ahrfn.com/izhs/perevod-zemli-iz-izhs-v-kommercheskuyu.html
  • https://ZhiloePravo.com/zemlya/iz-izhs-v-kommercheskuyu.html
  • https://za-nas-zakon.ru/zhkh-i-grazhdane/kak-perevesti-uchastok-iz-izhs-v-kommercheskuyu.html
  • https://Yur01.com/landlaw/kak-perevesti-uchastok-pod-izhs-v-kommercheskuyu-zemlyu
  • https://urexpert.online/nedvizhimost/zemelnyj-uchastok/kategorii/vri/izhs/perevod-v-kommercheskuyu.html
  • https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/vri/izmenenie-vri/iz-izs-v-kommercheskuju
  • https://prozhivem.com/zemlya/perevod/s-izhs-v-kommercheskuju

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: