Плата за капремонт — обязательна или добровольна?

Содержание
  1. Статья 166 ЖК РФ. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (действующая редакция)
  2. Комментарий к ст. 166 ЖК РФ
  3. Определение понятия «капитальный ремонт» в НПА
  4. Капитальный ремонт зданий и сооружений
  5. Капитальный ремонт многоквартирного дома
  6. Комплексный и выборочный капитальный ремонт
  7. Капитальный ремонт наружных инженерных коммуникаций
  8. Капитальный ремонт дорог
  9. Как организуется и проводится капитальный ремонт
  10. Общие принципы капремонта МКД
  11. Срок проведения капитального ремонта. Разумный срок
  12. Нужен ли дому капремонт?
  13. Кто оплачивает капремонт
  14. Из чего формируется денежный фонд на капремонт
  15. Сколько нужно платить ежемесячно
  16. Почему за капремонт должны платить собственники
  17. Зачем платить за капремонт, если он будет через 10 лет
  18. Куда оплачивать взносы
  19. Кто платит зарплату сотрудникам организации, где хранится денежный фонд
  20. Решение о способе накопления денег на собрании не было принято, почему приходят квитанции?
  21. Кто принимает решение о проведении капремонта
  22. Что может входить в ремонт
  23. Какие решения принимаются на общем собрании жильцов
  24. Порядок формирования очереди
  25. График капремонта
  26. Как получить сведения о времени проведения ремонта
  27. Получение сведений через интернет
  28. Принятие решения о проведении капремонта
  29. Сроки проведения
  30. Если с началом ремонта затягивают
  31. Внеочередной ремонт
  32. Если открыт отдельный счет
  33. Если взносы уходят на общий счет
  34. Перечень работ по капитальному ремонту
  35. Оплата взносов
  36. Качество ремонта
  37. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт
  38. Заключение

Статья 166 ЖК РФ. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (действующая редакция)

1. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

2. Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, размер которых сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, может быть дополнен услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, газа) и другими видами услуг и (или) работ.

3. В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

4. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые могут финансироваться за счет средств государственной поддержки, предоставляемой субъектом Российской Федерации, определяется нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

5. Работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут включать в себя работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций многоквартирного дома и (или) инженерных сетей многоквартирного дома, отнесенные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности к реконструкции объектов капитального строительства.

Комментарий к ст. 166 ЖК РФ

1. Вопросы, связанные с капитальным ремонтом общего имущества многоквартирных домов, являются чрезвычайно важными и давно назревшими. Основной причиной, затрудняющей решение проблем, связанных с проведением качественного капитального ремонта, является его недостаточное финансирование, однако нельзя не указать и на недостатки соответствующего правового регулирования.

В течение длительного времени Жилищный кодекс Российской Федерации – основной правовой документ, регулирующий жилищные отношения в нашей стране, практически не уделял капитальному ремонту никакого внимания. Ситуация изменилась в связи с принятием Федерального закона от 25 декабря 2012 г. N 271-ФЗ “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации”, в соответствии с которым Жилищный кодекс Российской Федерации был дополнен разделом IX, который получил название “Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах”.

Следует отметить, что в самом Жилищном кодексе РФ нет определения капитального ремонта. Оно дано в подп. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ “О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства”, согласно которому капитальный ремонт многоквартирного дома – это проведение и (или) оказание предусмотренных настоящим Федеральным законом работ и (или) услуг по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее – общее имущество в многоквартирном доме), в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме. Вместе с тем в ч. 1 ст. 166 ЖК РФ дан перечень работ и услуг, которые входят в понятие капитального ремонта.

2. Указанный в ч. 1 комментируемой статьи перечень сформулирован как исчерпывающий, однако в ч. 2 ст. 166 ЖК РФ сказано, что нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, размер которых сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, может быть дополнен услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа) и другими видами услуг и (или) работ.

Так, Постановлением Правительства Москвы от 29 декабря 2014 г. N 833-ПП указанный перечень был дополнен такими видами работ, как:

замена оконных блоков, расположенных в помещениях общего пользования в многоквартирном доме;

ремонт фундамента;

ремонт внутридомовой системы дымоудаления и противопожарной автоматики, ремонт пожарного водопровода;

ремонт или замена мусоропровода, расположенного в местах общего пользования в многоквартирном доме;

ремонт или замена внутреннего водостока;

разработка и проведение экспертизы проектной документации, в том числе авторский надзор за проведением работ по сохранению объектов культурного наследия, выявленных объектов культурного наследия, научное руководство проведением указанных работ в случае проведения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы, являющихся объектами культурного наследия, выявленными объектами культурного наследия, осуществление строительного контроля, проведение оценки соответствия лифтов требованиям Технического регламента Таможенного союза “Безопасность лифтов” (ТР ТС 011/2011), утвержденного решением комиссии Таможенного союза от 18 октября 2011 г. N 824 “О принятии Технического регламента Таможенного союза “Безопасность лифтов”.

3. Если собственниками принято решение об увеличенном размере взносов, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, то за счет превышения могут финансироваться любые иные работы по капитальному ремонту общего имущества дома (ч. 3 ст. 166 ЖК РФ).

4. В соответствии с положениями ч. 4 комментируемой статьи финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту в многоквартирных домах может осуществляться не только за счет взносов собственников, но также – в качестве мер государственной и муниципальной поддержки – за счет средств федерального, региональных и местных бюджетов в порядке и на условиях, которые предусмотрены соответственно федеральными и региональными законами, муниципальными правовыми актами, в том числе в рамках реализации региональных программ капитального ремонта. Так, меры финансовой поддержки на проведение капитального ремонта многоквартирных домов за счет средств федерального бюджета через Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства предоставляются по заявкам органов государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ “О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства”, в том числе при наличии в региональных программах капитального ремонта и краткосрочных планах по их реализации, а также в ранее принятых региональных адресных программах по проведению капитального ремонта многоквартирных домов положений о долевом участии субъектов Российской Федерации и (или) муниципальных образований в финансировании мероприятий по проведению капитального ремонта (ст. ст. 15, 15.1, 20, 20.1 и др.).

5. Работы по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов регулируются общими положениями договора подряда (ст. 702 ГК). Однако в отдельных случаях они также подпадают под действие норм строительного подряда. Так, согласно ч. 5 ст. 166 ЖК РФ работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут включать в себя работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций многоквартирного дома и (или) инженерных сетей многоквартирного дома, отнесенные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности к реконструкции объектов капитального строительства. При этом под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Напомним, что предметом договора строительного подряда и является строительство или реконструкция здания, сооружения или иного объекта (п. 2 ст. 740 ГК).

Определение понятия «капитальный ремонт» в НПА

Капитальный ремонт — ремонт, выполняемый для восстановления технических и экономических характеристик объекта до значений, близких к проектным, с заменой или восстановлением любых составных частей (Приказ Госстроя РФ от 13.12.2000 N 285 «Об утверждении Типовой инструкции по технической эксплуатации тепловых сетей систем коммунального теплоснабжения»).

Капитальный ремонт — проведение комплекса строительных работ и организационно — технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико — экономических показателей здания и функционального назначения, предусматривающих восстановление его ресурса с частичной заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшению эксплуатационных показателей (Постановление Правительства Москвы от 30.07.2002 N 586-ПП (в редакции от 23.12.2015) «Об утверждении Положения о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства инженерных коммуникаций, сооружений и объектов дорожно-транспортного обеспечения в городе Москве»).

Капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (статья 1 Градостроительного кодекса РФ (в редакции от 18.06.2017)

Капитальный ремонт зданий и сооружений

К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели (Постановление Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1 (в редакции от 16.06.2014) «Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» (вместе с «МДС 81-35.2004…»)).

Капитальный ремонт здания — комплекс строительных и организационно-технических мероприятий по устранению физического и функционального (морального) износа, не предусматривающих изменения основных технико-экономических показателей здания или сооружения, включающих, в случае необходимости, замену отдельных или всех конструктивных элементов (за исключением несменяемых) и систем инженерного оборудования с их модернизацией. Капитальный ремонт не продлевает срок службы зданий, так как он определяется по наиболее долговечным элементам, не заменяемым при ремонте («Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (утв. Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» 15.02.2013)

Капитальный ремонт многоквартирного дома

Капитальный ремонт многоквартирного дома — проведение и (или) оказание предусмотренных настоящим Федеральным законом работ и (или) услуг по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее — общее имущество в многоквартирном доме), в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме (статья 2 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ (в редакции от 23.06.2016) «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»).

Капитальный ремонт общего имущество многоквартирного дома: комплекс работ (услуг) по замене и (или) восстановлению (ремонту) потерявших в процессе эксплуатации несущую и (или) функциональную способность конструкций, деталей, систем инженерно-технического обеспечения, отдельных элементов несущих конструкций многоквартирного дома на аналогичные или иные улучшающие показатели до их нормативного состояния, когда объем таких работ превышает текущий ремонт («ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения» (утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 11.06.2014 N 543-ст)

Комплексный и выборочный капитальный ремонт

Капитальный ремонт подразделяется на комплексный капитальный ремонт и выборочный.
а) Комплексный капитальный ремонт — это ремонт с заменой конструктивных элементов и инженерного оборудования и их модернизацией. Он включает работы, охватывающие все здание в целом или его отдельные секции, при котором возмещается их физический и функциональный износ.
б) Выборочный капитальный ремонт — это ремонт с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования, направленные на полное возмещение их физического и частично функционального износа.
Отнесение к виду капитального ремонта зависит от технического состояния зданий, назначенных на ремонт, а также качества их планировки и степени внутреннего благоустройства («Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (утв. Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» 15.02.2013))

Капитальный ремонт комплексный: замена, восстановление и (или) ремонт общего имущества многоквартирного дома или отдельных его частей, производимые по отношению к большей части общего имущества многоквартирного дома («ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения» (утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 11.06.2014 N 543-ст)

Комплексный капитальный ремонт — охватывает все элементы здания, предусматривает одновременное восстановление всех изношенных конструктивных элементов, инженерного оборудования и повышение степени благоустройства здания в целом, устраняет физический и моральный износ. Проведение очередного комплексного капитального ремонта здания или сооружения нецелесообразно в случаях, если намечается снос или перенос зданий или сооружений в связи с предстоящим строительством на занимаемом ими участке другого здания или сооружения, предполагается реконструкция здания, намечается разборка здания вследствие общей ветхости. В указанных случаях должны осуществляться работы по поддержанию конструкций здания или сооружения в состоянии, обеспечивающем их нормальную эксплуатацию в течение соответствующего периода (до сноса или реконструкции) (Постановление Правительства Москвы от 29.09.2010 N 849-ПП (в редакции от 07.07.2015) «Об утверждении Регламента проведения капитального ремонта объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности города Москвы и переданных в доверительное управление»)

Капитальный ремонт выборочный: замена (восстановление) общего имущества многоквартирного дома или отдельных его частей, производимая по отношению к меньшей части (некоторым частям) общего имущества многоквартирного дома («ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения» (утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 11.06.2014 N 543-ст)

Выборочный капитальный ремонт — охватывает отдельные конструктивные элементы здания или его инженерного оборудования, при этом устраняется физический износ отдельных элементов и технических систем здания. Выборочный капитальный ремонт производится в случаях, когда комплексный капитальный ремонт здания может вызвать серьезные помехи в работе объекта, при значительном износе отдельных конструкций, угрожающем сохранности остальных частей здания, при экономической нецелесообразности проведения комплексного ремонта по ограничениям, приведенным в определении комплексного капитального ремонта (Постановление Правительства Москвы от 29.09.2010 N 849-ПП (в редакции от 07.07.2015) «Об утверждении Регламента проведения капитального ремонта объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности города Москвы и переданных в доверительное управление»)

Аварийный капитальный ремонт — ремонт или замена всех конструктивных элементов, устройств, систем инженерного оборудования, вышедших из строя вследствие аварий, стихийных бедствий, террористических актов и вандализма (Постановление Правительства Москвы от 29.09.2010 N 849-ПП (в редакции от 07.07.2015) «Об утверждении Регламента проведения капитального ремонта объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности города Москвы и переданных в доверительное управление»)

Капитальный ремонт наружных инженерных коммуникаций

К капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства относятся работы по ремонту сетей водопровода, канализации, теплогазоснабжения и электроснабжения, озеленению дворовых территорий, ремонту дорожек, проездов и тротуаров и т.д. (Постановление Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1 (в редакции от 16.06.2014) «Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» (вместе с «МДС 81-35.2004…»)

Капитальный ремонт дорог

Капитальный ремонт автомобильной дороги — комплекс работ по замене и (или) восстановлению конструктивных элементов автомобильной дороги, дорожных сооружений и (или) их частей, выполнение которых осуществляется в пределах установленных допустимых значений и технических характеристик класса и категории автомобильной дороги и при выполнении которых затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности автомобильной дороги и не изменяются границы полосы отвода автомобильной дороги (ст. 3 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ (в редакции от 07.02.2017) «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»)

Капитальный ремонт дорожного покрытия — комплекс работ, при котором производится полное восстановление и повышение работоспособности дорожной одежды и покрытия, земляного полотна и дорожных сооружений, осуществляется смена изношенных конструкций и деталей или замена их на наиболее прочные и долговечные, повышение геометрических параметров дороги с учетом роста интенсивности движения и осевых нагрузок автомобилей в пределах норм, соответствующих категории, установленной для ремонтируемой дороги, без увеличения ширины земляного полотна на основном протяжении дороги (Распоряжение Министерства ЖКХ МО от 29.06.2015 N 125-РВ «Об утверждении Правил благоустройства территории городского округа Балашиха Московской области»)

Как организуется и проводится капитальный ремонт

Конструктивные элементы, инженерные системы и оборудование многоквартирных домов постепенно изнашиваются, поэтому требуют периодического вмешательства для восстановления нормального состояния. Из этих процедур складывается капитальный ремонт, который планируется в каждом МКД. Порядок его проведения с последними изменениями рассмотрим в данной статье.

Общие принципы капремонта МКД

К многоквартирным домам предъявляется перечень санитарных и технических требований. Если текущий ремонт не позволяет привести здание в соответствие с нормативными документами, то проводится капитальный ремонт. В ходе него восстанавливаются или заменяются основные элементы и конструкции МКД.

Порядок проведения капитального ремонта предполагает обязательное согласование мероприятий на общедомовом собрании. До недавнего времени жильцы утверждали все, что касалось:

  • перечня выполняемых работ;
  • сметы расходов;
  • сроков выполнения капремонта;
  • источников финансирования;
  • лиц, принимающих работы со стороны владельцев квартир.

Осенью 2017 года правила проведения капитального ремонта были существенно пересмотрены. В соответствии с ними, к примеру, ОСС больше не занимается утверждением сметы капремонта. Это касается даже тех случаев, когда формирование фонда капитального ремонта происходит на специальном счете.

Когда говорится о проведении капитального ремонта МКД, то имеются в виду мероприятия, касающиеся восстановления общей собственности. В квартирах все ремонтные работы, в том числе, наиболее трудоемкие и затратные, проводятся самими жильцами. Оборудование, которым пользуются все, меняется за средства, собираемые в общем фонде. Особым вопросом всегда становится ремонт или замена лифта, потому что речь идет об очень дорогом оборудовании, на которое не всегда хватает накопленных домом денег.

Зачастую перед жильцами и УК встает вопрос о том, что же в первую очередь делать – ремонтировать текущую кровлю или ставить новый лифт, так как старый вышел из строя либо исчерпал срок нормативной эксплуатации. Проблема может стоять еще острее. При сборе средств на выполнение капитального ремонта на счете регоператора чиновники сами определяют, когда жильцы смогут воспользоваться накопленными деньгами. Как в такой ситуации заменить вышедший из строя лифт? Конкретный опыт решения этой задачи описывается в статье из журнала «Управление МКД».

Потребность в капитальном ремонте жилых объектов регламентирована законодательно. Его нужно проводить для зданий при следующем износе:

  • деревянные – от 65 процентов;
  • каменные – от 30 до 70 процентов.

Срок проведения капитального ремонта. Разумный срок

Сроки проведения капитального ремонта либо устанавливаются сторонами, либо установлены нормативными правовыми актами (НПА). При отсутствии указания на сроки проведения ремонта в договоре или нормативном акте, то он проводится в разумный срок.

Понятие «разумного срока» является традиционным для гражданского права и упоминается неоднократно в нормах Гражданского кодекса РФ (см. ст. 314 ГК РФ, применительно к отношениям залога — п. 4 ст. 345, п. 1 ст. 358 ГК РФ).

Разумный срок для проведения капитального ремонта зависит от состояния имущества, его свойств, особенностей климата, особенностей капитального ремонта, технических возможностей и других причин.

Кроме того, в НПА могут быть предусмотрены как конкретные сроки проведения ремонта, так и может закрепляться порядок их определения, устанавливаться периодичность выполнения отдельных видов ремонтных работ.

Нужен ли дому капремонт?

Любому дому рано или поздно будет необходим капремонт, даже новостройке. Она в любом случае со временем утратит свои эксплуатационные характеристики. Сроки проведения работ для каждого здания определяются в индивидуальном порядке Региональной программой капитального ремонта.

В этом документе указывается очередность домов (первыми в списке идут самые старые, а в конце новостройки). Также в программе расписан перечень рекомендуемых работ. Необходимость капремонта определяется на основании трех факторов: год сдачи здания в эксплуатацию, дата проведения его в последний раз, как регулярно собственники платят взносы (размер накопленной суммы).

Кто оплачивает капремонт

С 2015 года собственники квартир формируют денежный фонд, за счет которого и будет в дальнейшем производиться капитальный ремонт. Это своего рода копилка, в которую ежемесячно поступают взносы от жильцов. Однако существуют категории граждан, которые от них освобождаются полностью:

  • собственники домов, которые находятся в аварийном состоянии (официально);
  • владельцы жилплощади в постройках, где менее 3 квартир;
  • хозяева недвижимости в домах, для которых установлены сроки проведения и источники финансирования реконструкции или сноса;
  • наниматели жилья:
  • хозяева квартир, которым более 80 лет.

Также скидка в размере 50% предусмотрена для пенсионеров старше 70 лет, граждан, которые проходят по закону «О Ветеранах» (участники ВОВ и военных действий, члены их семьи). А также для пострадавших при аварии на чернобыльской АЭС.

Из чего формируется денежный фонд на капремонт

Денежный фонд, который в дальнейшем будет направлен на ремонт, формируется из взносов собственников квартир. Помимо этого на оплату работ по восстановлению здания идут проценты по вкладу (именно в таком виде перечисления от жильцов хранятся в банке, если выбран такой способ накопления). Ежегодно начисляется примерно 4-4,5%.

Сколько нужно платить ежемесячно

В квитанции по коммунальным платежам имеется специальная графа «капитальный ремонт». В ней указывается сумма необходимого отчисления. Ее размер зависит от региона проживания и площади квартиры. Например, в Москве платят 17 руб. за кв. м. в месяц.

Рис. 2. Также счет по взносам на капремонт может приходить в виде отдельной квитанции. На рисунке представлен образец бланка.

Если квартира имеет большой метраж, то сумма к оплате получается существенная. Например, в среднем двухкомнатные апартаменты бывают площадью 60 кв. м. Получается в столице за месяц нужно перечислять взносы в размере 1020 руб. В год же уже выходит 12240 руб.

Почему за капремонт должны платить собственники

С ежемесячной оплатой взносов многие собственники квартир не согласны. Они ссылаются на времена СССР, когда ремонт оплачивало государство. Следует понимать, что раньше квартиры не являлись собственностью жильцов. Они принадлежали государству или предприятиям, которые сдавали их в найм своим работникам. Соответственно, кто являлся собственником, тот и оплачивал ремонт. Сейчас же владельцами жилплощади являются граждане, с которых и взимаются взносы, но не всегда.

Зачем платить за капремонт, если он будет через 10 лет

Взносы на капремонт нужно вносить не только хозяевам домов, которым уже много лет, но и владельцам недвижимости в новостройках. Это связано с тем, что рано или поздно им тоже понадобиться восстановление, а к этому времени как раз наберется необходимая сумма.

Многие считают, что оплачивать взносы не имеет смысла, если ремонт будут делать через 10 лет. К этому времени может произойти все что угодно: собственник умрет, продаст квартиру и т.д. Однако платить все равно придется, потому что, если деньги не вносить, то будут начисляться пени, которые в скором времени увеличатся до 17% годовых. Из-за задолженности может быть наложен запрет на проведение сделок с недвижимостью. Также отключены газ, свет, вода.

Куда оплачивать взносы

Как говорилось ранее, взносы могут поступать в качестве вклада на банковский счет. В этом случае будет начисляться годовой процент. Собственники сами определяют, что включить в ремонт, когда его провести, какую компанию-подрядчика выбрать.

Хозяева квартир должны провести собрание, на котором 2/3 проголосуют за такой способ накопления денежных средств. Это должно произойти не позднее 6 месяцев после публикации региональной программы по кап ремонту. В качестве держателя счета может выступать ТСЖ, жилищный кооператив или региональный оператор. Следует учитывать, что они не вправе заимствовать деньги со счета на другие нужды.

Также денежные средства можно сразу перечислять региональному оператору, который будет проводить работы. В этом случае взносы жильцов различных домов накапливаются у него на счете, он пускает их на оплату работ согласно очередности, прописанной в региональной программе по капремонту.

Кто платит зарплату сотрудникам организации, где хранится денежный фонд

Зарплата представителям регионального оператора, распечатка и доставка квитанций оплачивается из государственного бюджета. С собственников дополнительная плата не взимается.

Решение о способе накопления денег на собрании не было принято, почему приходят квитанции?

При оплате квитанции денежные средства автоматически перечисляются на счет регионального оператора. Однако при нежелании перечислять деньги в «общий котел», способ накопления можно сменить. Т.е. хранить средства не у регионального оператора, а на спецсчете. Для этого нужно провести собрание, на котором принять решение о смене способа накопления.

После этого составляется протокол и отправляется в офис регионального оператора. Однако следует учитывать, что изменения вступят только через 2 года после получения документов. Поэтому если приходит квитанция о взносе на кап ремонт, не нужно спешить ее оплачивать. Необходимо обратиться в управляющую компанию и попросить о проведении собрания жильцов.

Кто принимает решение о проведении капремонта

Решение о кап ремонте вправе принять сами собственники на собрании жильцов. Проведение работ предлагает и управляющая компания или региональный оператор. Если будет принято положительное решение, за полгода до предстоящего ремонта ответственная структура выдвигает предложение по срокам, перечню, стоимости.

Что может входить в ремонт

Согласно статье 166 Жилищного Кодекса РФ в капремонт входит:

  • восстановление инженерных систем (электричество, водопровод, газ, водоотведение, теплоснабжение);
  • ремонт лифта и шахт;
  • реконструкция крыши;
  • восстановление надлежащего вида подвалов, которые относятся к общему имуществу жильцов;
  • реконструкция фундамента;
  • ремонт фасада.

Схема, какие части здания проходят по стандартному кап ремонту.

Какие решения принимаются на общем собрании жильцов

Перечень достаточно обширный:

  • каким образом хранить денежные средства;
  • на кого открывать спецсчет, в каком банке;
  • когда начать работы, что включить в ремонт;
  • стоит ли брать кредит на проведение срочного капремонта и т.д.

Также если жильцы хотят произвести какие-то работы, которые не входят в список обязательных, они могут договориться об увеличение ежемесячного взноса или внести какую-то сумму единоразово.

Порядок формирования очереди

Предоставление данных о жилом здании для включения его в очередь из многоквартирных домов, которые нуждаются в капитальном ремонте – обязанность организации, осуществляющей управление (УК или ТСЖ). Формируют список региональный оператор фонда капремонта и администрация.

Согласно п. 3 ст. 168 ЖК РФ, параметры первоочередности определяются самостоятельно каждым субъектом РФ. Основными являются:

  • Год постройки или ввода в эксплуатацию. Чем старше здание, тем раньше начнут ремонт. Здесь может быть поставлен вопрос о ветхости и признания многоквартирного дома аварийным. В таком случае необходимо получать акт обследования здания.
  • Дата проведения последнего ремонта. Эту информацию в Фонд капремонта передает товарищество собственников или управляющая компания.
  • Объем взносов, внесенных собственниками. Подобные сведения необходимы для выявления должников.
  • Обоснованная необходимость в ремонтных работах. Акцент делается на тех участках, которые вышли за рамки сроков нормальной эксплуатации.

Если несколько объектов жилья имеют одинаковые критерии, то в очередь их ставят в порядке уменьшения площади. При одинаковом размере, они включаются в график в алфавитном порядке по адресу. А если он совпадает, то по нумерации.

ВАЖНО! Ремонт таких домов должен осуществляться в течение одного календарного года.

График капремонта

Каждый регион на основе сформированной очереди составляет долгосрочный и краткосрочный график работ. Первый представляет список домов, включенных в программу капитального ремонта, напротив каждого из которых проставлен год начала работ. Второй – более подробный план на ближайшие три года, содержащий сведения о работах, объеме средств и источниках финансирования.

ИНТЕРЕСНО! На сегодняшний день план мероприятий по реконструкции жилищного фонда в некоторых субъектах составлен до 2043 года.

Как получить сведения о времени проведения ремонта

Узнать, в каком году будет капитальный ремонт дома, можно в региональном фонде, администрации города или непосредственно в УК или ТСЖ, обслуживающих дом. Для этого необходимо:

  • Написать в произвольной форме запрос на имя руководителя организации. В нем излагается просьба предоставить информацию о сроках проведения капремонта конкретного дома.
  • Отнести документ лично в приемную или отправить заказным письмом с уведомлением на адрес компании.
  • Дождаться официального ответа с подписью руководителя и печатью учреждения.

ВАЖНО! Полученный документ станет доказательством ущемления прав собственников, если будут нарушены сроки начала запланированных работ.

Получение сведений через интернет

Под контролем российского правительства создан электронный ресурс “Реформа ЖКХ”, на котором собраны данные обо всех объектах недвижимости, включенных в программу.

Получить информацию о времени проведения капитального ремонта дома по адресу можно, следуя инструкции:

1. Зайти на сайт www.reformagkh.ru и выбрать вкладку «Капитальный ремонт». Предварительной регистрации не требуется.

2. Ввести данные о местоположении МКД (регион, город, улица и номер дома) в строке «Найти свой дом» и нажать «Поиск».

3. Пройти по ссылке в таблице «Результаты поиска».

4. Чтобы узнать тип запланированных мероприятий, нужно кликнуть на ссылку с адресом вашего дома. На экране появится информация о размере взноса на капремонт, сумме собранных средств и т. п. Посмотреть план работ можно по отдельным видам элементов дома и по годам. Там же можно увидеть простроченные работы.

Принятие решения о проведении капремонта

Предложение выносится на общее собрание жильцов за 6 месяцев до наступления года, в котором ремонт запланирован. Жильцы должны утвердить перечень работ и услуг, их предельную стоимость и лицо, которое будет принимать результат.

ВАЖНО! Владельцы недвижимости могут предложить кандидатуру из числа рядовых собственников или предоставить это право кому-то из сотрудников управляющей компании.

Сроки проведения

Капремонт подразумевает постепенное выполнение работ по улучшению состояния жилого дома и устранению его износа. Межремонтные сроки по выполнению капитального ремонта устанавливаются на основе анализа технического состояния здания. В среднем они составляют 2-3 года.

Сам по себе капитальный ремонт – сложный и длительный процесс, включающий в себя несколько этапов:

  • Оценка объекта. Проводится осмотр помещений дома и проверяются инженерные системы.
  • Составление плана и бюджета работ, помещения МКД подготавливают к ремонту.
  • Непосредственное проведение мероприятий по улучшению состояния дома. В зависимости от проблем, продолжительность этого периода от нескольких недель до нескольких месяцев.
  • Принятие работ. Проверяется соответствие плана ремонта полученному результату.

После подписания акта приемки, региональный оператор передает управляющему домом всю отчетную документацию.

Если с началом ремонта затягивают

Основная проблема осуществления программы – несоответствие запланированных сроков с их реальным началом. Причин несколько:

  • Невозможность вовремя попасть в помещения дома, в которых находятся нужные коммуникации.
  • Наличие задолженности по взносам. В этом случае срок может затянуться до ее ликвидации. К неплательщикам будут применены меры ответственности в соответствии с законодательством РФ.
  • Неправомерные действия чиновников и вышестоящих должностных лиц. Если сроки переносятся без обоснованных причин, то жильцы вправе обратиться в прокуратуру для проведения проверки.

Чем раньше жильцы начнут разбирательство, тем быстрее проведут капремонт в их доме.

Внеочередной ремонт

Внезапная поломка лифта, протечка крыши или серьезные неисправности каких-либо инженерных систем требуют их срочного устранения. Согласно ст. 189 Жилищного кодекса РФ, в подобных случаях разрешается организовать капремонт раньше установленного срока.

Если открыт отдельный счет

Собственники вправе открыть индивидуальный счет, на который будут перечисляться взносы. При возникновении непредвиденной ситуации, распорядиться деньгами они смогут в любой момент. При нехватке средств, допускается использование кредита.

ВАЖНО! Даже при создании обособленного счета, дом включают в общую программу и график ремонта.

Поэтому необходимо учитывать и тот факт, что израсходовав деньги досрочно, их может не хватить на работы, запланированные региональной властью, и тогда их перенесут на другой срок.

Если взносы уходят на общий счет

В этом случае собственники должны инициировать экспертизу и получить заключение о техническом состоянии элемента или инженерной системы, которую нужно отремонтировать.

Копии выданного документа направляются в администрацию муниципального образования и в Государственную жилищную инспекцию. Первая структура при наличии весомых оснований должна внести изменения в очередность проведения ремонта, вторая – зафиксировать изменения технического состояния МКД.

После проведенных процедур, Фонд капремонта принимает решение о назначении внеплановых работ и начинает искать подрядчика для их выполнения.

Администрация совместно с региональным фондом составляют очередь из домов на проведение капитального ремонта, узнать график проведения которых можно, обратившись в организации, ответственные за сбор взносов и осуществление программы либо воспользоваться Интернетом.

Сами работы проводятся на основании установленного плана. Они могут затянуться на срок от нескольких недель до нескольких месяцев, поэтому жильцы должны подготовиться к возможным неудобствам. Разрешается проводить капремонт раньше положенного срока, если возникла техническая необходимость.

Если с проведением реконструкции затягивают, следует выяснить причины. В случае необходимости, жильцы вправе обратиться с жалобой в соответствующие органы для проверки законности действий власти.

Перечень работ по капитальному ремонту

Деньги, вносимые в фонд капремонта собственниками МКД, могут быть потрачены на множество нужд по ремонту и реставрации жилья. Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома? Ремонт стен и фасадов – это основные работы при капремонте. Они позволяют:

  • производить ремонт и утепление фасадов и цоколей;
  • произвести остекление балконов и лоджий;
  • сменить окна и балконные блоки для большей изоляции от шума;
  • заменить или отремонтировать водосточную систему;
  • отремонтировать придомовые пожарные лестницы;
  • восстановить или заменить кровельное покрытие;
  • отремонтировать придомовые козырьки;
  • отремонтировать отмостку;
  • отремонтировать наружные стены лифтов.

Также относится к капитальному ремонту многоквартирного дома работа по восстановлению подвала и фундамента. Для этого из фонда капремонта берутся деньги на то, чтобы:

  • отремонтировать фундамент дома;
  • обработать антисептиком конструктивные элементы здания;
  • отремонтировать входы в подвалы;
  • провести герметические работы по межпанельным швам и т. п.

Следующим этапом каждого капремонта является реставрация и восстановление крыши и чердаков. Для этого необходимо:

  • отремонтировать чердак и кровлю, провести их противопожарную обработку;
  • обработать антисептическими средствами все деревянные балки;
  • отремонтировать или заменить поддоны;
  • нормализовать температурный режим;
  • провести герметические и ремонтные работы вентиляционных систем;
  • отремонтировать или заменить решетки парапета;
  • заменить или отремонтировать водосточные трубы и т. п.

Проведение капремонта не пройдет и без восстановления лестниц со сменой ступеней и ограждений. Также необходима и реставрация общих площадок в подъезде и входных дверей, эти работы относятся к капитальному ремонту. Для этого нужно:

  • отремонтировать освещение в подъезде;
  • отремонтировать или заменить дверные конструкции;
  • отремонтировать люки мусоропроводов и т. п.

В капремонт многоквартирного дома входят работы по воссозданию инженерных коммуникаций. Управляющая компания должна:

  • отремонтировать вентиляционную систему;
  • отремонтировать и заменить систему горячего и холодного водоснабжения;
  • отремонтировать канализационное и водоотводное оборудование;
  • отремонтировать общедомовое газоснабжение, электрооборудование, противопожарную систему.

В работы также входят: ремонт мусоропроводов, лифтового оборудования, благоустройство придомовой территории, отделка стен и потолка в подъездах при повреждениях. Все сказанное выше отвечает на вопрос, какие работы входят в капитальный ремонт.

Оплата взносов

Многие сомневаются, нужно ли оплачивать капитальный ремонт жилых домов? Да, платить придется в любом случае. Если этого не делать, то не избежать начисления пени, которые могут быть востребованы в судебном порядке управляющей компанией. Суд всегда удовлетворяет такие иски и обязывает должника выплачивать долг.

Если существуют неоплаченные финансовые обязательства, неплательщик может быть лишен права выезда за границу, ему запрещается заключение сделок с недвижимостью и даже может быть проведено изъятие имущества. При долгах по ЖКХ любой гражданин лишается льгот на коммунальные услуги.

Деньги для создания фонда могут отчисляться и из других источников. При этом средства могут идти не только на погашение уже имеющихся задолженностей, но и на оплату дополнительных работ. К другим источникам причисляют финансовые средства, выплаченные за аренду нежилых помещений и размещенную в здании рекламу. В этом случае могут даваться скидки на платежи для пенсионеров и ветеранов.

Качество ремонта

Компания, проводящая ремонтные работы, проследит за качеством согласно всем требованиям. Договорные обязательства определяют нормативы капремонта и безопасные показатели, соответствующие проведенным работам по благоустройству жилья. Наблюдение за ходом ведет или региональный оператор, или ТСЖ. В контроль над проведением капремонта включаются и государственные органы. Выполняя работу, они обязаны составлять списки уведомлений и специальные счета, информировать жильцов обо всех проведенных мероприятиях.

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт

В 2014 году владельцы квартир стали вносить взносы на осуществление капитального ремонта общего имущества многоквартирного здания, минимальная величина которого формируется субъектами РФ и фиксируется в российских рублях с квадратного метра на единицу общей площади квартиры в многоквартирном здании, которая находится в собственности владельца.

Как результат, владельцам жилплощадей и нежилых помещений в этом здании стали принадлежать имущественные полномочия на внесенные в качестве уплаты деньги.

Доля в праве на общие сбережения, нужные на осуществление капитального ремонта, считается необходимой частью права собственности на жилплощадь либо на нежилое помещение в этом здании.

Иными словами, доля в праве на указанные сбережения придерживается участи права собственности на подобное помещение, то есть при реализации жилплощади новый владелец обретает в имущество не только лишь жилплощадь, но и долю в праве на общие финансовые сбережения, которая соответствует доле в праве на указанные финансовые сбережения предыдущего владельца. Доля в праве на общие сбережения у нового владельца помещения появляется в силу закона в период появления права собственности на полученное им имущества в рамках многоквартирного здания.

А сейчас наиболее детально попробуем разобраться в принципе создания и применения фонда капитального ремонта. Все траты на капремонт общего имущества в многоквартирном здании финансируются за счет финансовых сбережений фонда капитального ремонта и иных источников, применение которых для решения данной задачи разрешено законодательством. Например, за счет дотаций РФ, субъектов России.

В счет фонда капремонта подлежат зачислению следующие типы поступлений:

  • вклады на капитальный ремонт, оплаченные хозяевами квартир в многоквартирном здании;
  • проценты, оплаченные владельцами подобных помещений в связи с неразумным осуществлением ими прямых обязанностей по вносу вкладов на капремонт;
  • проценты, начисленные за использование денежных средств, находящихся на особом счете.

В наше время в законодательстве учтено два метода организации фонда капитального ремонта:

  • создание фонда на особом счете;
  • создание фонда на счете областных властей.

Первый способ рассчитан в первую очередь на владельцев квартир, обладающих желанием активно участвовать в проведении капитального ремонта своего многоквартирного здания. Нужно обращать внимание и на то, что решение о создании фонда капитального ремонта на особом счете принимается владельцами квартир. За это обязаны отдать свои голоса большее количество собственников помещений от общего числа участвующих в собрании.

Решение собрания владельцев о создании фонда капитального ремонта на особом счете в неотъемлемом порядке обязано быть оформлено документом. В нем отображается последующее:

  • величина ежемесячного взноса на капитальный ремонт, обязанная быть меньше фиксированной минимальной величины взносов на капитальный ремонт;
  • список услуг и работ, проводимых в процессе капитального ремонта имущества, находящегося в общем доступе, в многоквартирном здании в составе не меньше чем состав списка подобных услуг и работ, предусмотренных программой региональных властей по проведению капитального ремонта;
  • сроки, в рамках которых осуществляется капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном здании (они не могут быть позже предполагаемых сроков, фиксированых программой региональных властей по проведению капитального ремонта);
  • собственник, имеющий спецсчет;
  • банк, в котором будет открыт спецсчет.

Региональными властями фиксируется период, в течение которого обязано быть установлено и осуществлено решение об организации фонда капитального ремонта на особый счет. Если же этого не произойдет, фонд будет организован региональным оператором.

Заключение

Выяснив, что входит в перечень капремонта, можно сделать некоторые выводы. К примеру, программа капитального ремонта финансируется за счет специального фонда, частично состоящего из взносов собственников. Сроки проведения зависят от времени эксплуатации входящих в состав жилищного фонда материалов. Так, шиферная крыша придет в негодность через 30 лет, а трубопровод из чугуна – через 40 лет. Выплата взносов обязательна для всех жильцов, при задолженности по ним последуют разбирательства в суде и начисление пени.

Источники

  • https://www.zakonrf.info/jk/166/
  • https://zen.yandex.ru/media/legal/razbiraem-kapitalnyi-remont–poniatie-perechen-i-vidy-rabot-5be1b134e3341700ab01d38c
  • https://zen.yandex.ru/media/id/59ce088d9b403c8aa4ae8005/tonkosti-provedeniia-kapitalnogo-remonta-5b8d567baee96400a9236873
  • https://kronotech.ru/publications/kapitalnyy-remont-zhilogo-doma
  • https://zen.yandex.ru/media/urist/kak-uznat-kogda-budet-kapitalnyi-remont-doma-5b66e8322ef71f00a889ea43
  • https://zen.yandex.ru/media/urist/chto-vhodit-i-za-chei-schet-proizvoditsia-kapitalnyi-remont-5a845f9e610493a9d7f0a80e
  • https://advokat-malov.ru/kapitalnyj-remont/kapremont-obshhego-imushhestva-v-mkd.html

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: