Почему мы обязаны платить налог на землю и квартиру, если купили их в собственность?

Что такое «недвижимость»?

В основе понятия «недвижимость» лежат три слова, которые определяют его значение и основные черты.
«Недвижимость» = «недвижимый» + «имущество» + «собственность».

Таким образом, недвижимость – это что-то неподвижное и принадлежащее кому-то на основании права собственности.

Закон трактует недвижимость как вид имущества, признанный недвижимым, и вкладывает в это понятие широкий перечень объектов.
К недвижимости относят (ст.130 ГК РФ):

  • Естественные (природные) объекты. Это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, а также участки леса и многолетние насаждения.
  • Искусственные объекты (строения). Это все объекты, которые прочно связаны с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
    К ним относятся здания, сооружения. К недвижимости также относят воздушные и морские суда, а также космические объекты.
    Физически они являются движимыми, но с юридической стороны признаны недвижимыми.

Главная отличительная черта недвижимого имущества – это отношение к земле и прочная, неразрывная связь с ней.

Таким образом, объектами недвижимости признаются все наиболее экономически и стратегически значимые объекты, такие как земля, природные ресурсы и другие объекты. С фактом значимости и связан усиленный интерес к недвижимости со стороны государства, а особенно такой инстанции, как налоговые органы.

Важно! Все объекты недвижимости подлежат государственной регистрации и являются предметом налогообложения.

На какие строения не начисляется налог?

Что собой представляет налог на имущество

Физлица выплачивают налог согласно закону «О налоге на имущество физических лиц», который вступил в действие с 9 декабря 1991 года.

Налог на имущество — это своеобразная плата в бюджет страны, за то, что она дает право человеку иметь то, что у него есть, например, недвижимость, авто. Процент налога на строения, помещения и сооружения фиксируются стандартными юридическими актами представительных органов регионального самоуправления в зависимости от суммарной проверочной стоимости.

Пошлину на имущество физлица уплачивают владельцы жилой и нежилой недвижимости. Если собственность облагается налогом и у него несколько владельцев, то они несут равную ответственность в налоговых обязательствах.

Налог на недвижимость – за что платим?

Налог на недвижимость будет местным, следовательно, органы местного самоуправления вправе снижать или повышать установленные ставки налога на недвижимость, но лишь в тех пределах, что устанавливает налоговый кодекс РФ. Налоговое законодательство РФ предусматривает льготы для отдельных категорий лиц (пенсионеры, инвалиды), однако, размеры льгот, а также круг лиц, которые на них претендуют, ещё находятся на рассмотрении. Для пенсионера, который в своё время получил квартиру от государства в центре Москвы, платить налог на недвижимость исходя из рыночной цены недвижимости – означает полное банкротства лица. Пенсионеры просто не потянут такие сборы, и нет их вины в том, что они являются собственниками «элитного» жилья по сегодняшним меркам. Многие граждане выступают за введение такого налога, призывая государство «брать налоги по полной с миллионеров, пусть платят за свою роскошь и богатства». Однако эти лица забывают, что закон принимается для всех и не останется в России налогоплательщиков, которых не коснутся изменения и налоговое бремя. Больше всех пострадают незащищённые слои населения – пенсионеры, инвалиды, герои войны, а также малообеспеченные лица, которым также квартира могла остаться по наследству. Получить льготы по налогу на недвижимость будет не так просто, а вот платить их в обязательном порядке будут все. «Повезёт» нескольким собственникам одной квартиры – налог будет разбит пропорционально принадлежащим долям каждому из собственников. Тем не менее, налоговое бремя на население возрастёт, а потому у многих появляется вполне логичный и обоснованный вопрос – за что же мы платим налог на недвижимость?

Да, каждый человек обязан участвовать в содержании государства. Налоги являются одним из главных источников формирования российского бюджета, при такой нестабильной экономике сложно удержаться на плаву за счёт выручки от контрактов с другими странами. У людей давно уже не возникает вопросов по поводу взимания подоходного налога, налога на прибыль – то есть, если лицо получило доход, оно обязано уплатить налог с него. Вопросов не возникает, граждане уплачивают подоходные налоги без лишних вопросов, при этом будучи уверенными, что больше чем они зарабатывают – они не отдадут. Такая же ситуация и с транспортным налогом – каждый собственник автомобиля без вопросов перечисляет налог, ведь транспорт разрушает дороги, и чем мощнее и больше автомобиль – тем больше вреда он может нанести автодорогам и окружающей среде, от того ставки транспортного налога в зависимости от лошадиных сил вполне понятны, обоснованы и справедливы. Когда некоторые чиновники предлагали транспортный налог внести в стоимость топлива, распределив тем самым нагрузку между населением, возникло недовольство со стороны населения – зачем мы будем переплачивать косвенным образом налог, когда нам по силам заплатить сбор в зависимости от мощности нашего авто.

Земельный налог

Не возражают граждане и против земельного налога – не смотря на то, что земля находится в собственности граждан, тем не менее, происходит пользование природными ресурсами, порча земли и т.д. – поэтому плата за занимаемые участки вполне обоснована, эта норма идёт ещё с древних времён. Но вот налог на недвижимость – все граждане обязаны уплачивать налог с принадлежащего им недвижимого имущества. За что? Практически каждый человек сейчас покупает квартиры за свои собственные деньги, государство уже давно не обеспечивает население квартирами. В отношении приватизированного недвижимого имущества ещё можно понять установление налогов, но вот вновь построенное жильё, либо покупка его у других граждан лицом, никогда не пользовавшимся правом на приватизацию. Ведь человек зарабатывает сам деньги, уплачивая при этом подоходный налог. Затем накопленные сбережения он тратит на покупку жилья, в котором будет жить и которое не приносит ему никакого дохода. Напротив, размер ежемесячных коммунальных платежей за содержание квартиры увеличивается с каждым годом, по сути, собственник полностью сам содержит принадлежащее ему имущество, не прибегая к помощи государства. Так за что платить налог?

Некоторые специалисты пытаются объяснить налог на недвижимость как плату государству за неоспоримую защиту права собственности граждан. На самом деле государство защищает право собственности граждан на принадлежащее им недвижимое имущество в особом порядке, но также и на иные вещи в том числе. Но никто не взимает налог с лиц, купивших новое пальто или кожаную куртку, а вот за новую квартиру – в обязательном порядке. Опять же, получение любой услуги от государства – будь то даже запрос о стоимости имущества – носит платный характер, за любые регистрационные действия приходится уплачивать пошлину. Следовательно, получается, что за охрану и реализацию нашего права собственности мы опять же платим дважды. Кто-то предполагает , что налог на квартиры – это своеобразная плата за тот земельный участок, на котором стоит многоквартирный дом. Тогда возникает вопрос – почему не земельный налог? Вариант расчёта такой – определить площадь занимаемого многоквартирным домом земельного участка, определение налоговой базы – его стоимости, затем уже самого земельного налога, распределение его между собственниками квартир в доме. Тогда и сумма была бы на порядок ниже, да и сам налог более обоснованным. Ответа на вопрос о том, за что мы платим налог на недвижимость – нет. Точнее, за что понятно, а вот на каком основании – не совсем. Поэтому пока от законодателя не будет точного обоснования и объяснения для граждан, увеличение размеров налога будет приводить только к недовольству граждан.

Налог на недвижимость – это мошенничество паразитов

Началась компания по сбору налогов. Получив извещения за 2014 год, саратовцы всплеснули руками: суммы невероятные. Они увеличились в разы! В Балакове неспокойно. 15 июля 2015 года жители вышли с пикетом к зданию администрации. Многим пришли платёжки на 30 тысяч!

Балаково охватила волна пикетов и протестов. Народ грозится устроить голодовку и перекрыть трассу. Решение о поднятии ставки налога на недвижимость принимали местные депутаты. В Балаково её подняли с 0,6 до 2%. Если раньше в среднем за квартиру владельцы отдавали 7 тысяч в год, то теперь 23!

Жительница Вера Мурашова делится: «Два года назад я купила небольшой дом, продав всё, что было нажито к 47 годам. В БТИ это жильё оценили в баснословные 1,5 миллиона. В прошлом году налог платила со скрипом: всё-таки 15 тысяч за дом вместе с участком – это моя месячная получка. А сейчас извещение пришло на 34 тысячи. Откуда такие деньги взять?!»

Это ещё не предел. Суммы в извещениях достигают 80 тысяч, причём за довольно простое жильё. Люди в ужасе! – делится общественный деятель Наталья Караман, председатель правозащитной организации. К ней за помощью уже обратилось несколько сотен человек. К слову, в элитном посёлке «Радужный» владельцам домов надо заплатить и по 145, и по 300 тысяч. Содрогнулись от таких сумм и те, кто крепко стоят на ногах!

Местные жители пребывают в недоумении: Балаково обогнал даже крупные мегаполисы! В Саратове, например, ставка налога в 4 раза ниже – 0,5%. И даже в Москве всего 0,75%.

Балаковские чиновники признают: 2% действительно много, но законом допускается. Тем более, что собранные налоги позволят увеличить бюджет города и в конечном итоге пойдут на благо горожан.

– Всем недовольным балаковская администрация отвечает: если сумма налога велика, копите её в течение нескольких месяцев, – продолжает Наталья Караман. – Ещё один совет от чиновников – разделить жильё на нескольких собственников и платить в складчину. Разве это нормально? Всё дорожает, а доходы падают. Если депутаты не пересмотрят ставки, последствия могут быть непредсказуемыми!

Это важно знать: Налогообложение некоммерческих организаций в 2021 году

У дачников земля уходит из-под ног

Но драконовскими поборами возмущены не только балаковцы. В Саратове и большинстве районов области владельцы участков в шоке от сумм земельного налога.

– За мои семь соток в посёлке Зональном надо отдать почти 3 тысячи рублей, – возмущается дачник Дмитрий Корниенко. – А ведь в прошлые годы я платил всего по тысяче! Сравнил извещения: кадастровая стоимость участка выросла с 330 до 970 тысяч рублей. Они там в налоговой цифры с потолка берут, что ли?

Больнее всего платежи бьют по пенсионерам, проживающим в частных домах в районах области, – здесь, в отличие от Саратова, льготы старикам не предусмотрены.

«Мой налог увеличился в 5 раз! – обращается к губернатору жительница области на сайте «Лица губернии». – Я вынуждена экономить на самом необходимом, питании и лекарствах, так как пенсии на всё не хватает. Её последний раз нам подняли всего на 4%».

На днях представители налоговой в эфире «Радио России – Саратов» ответили на многочисленные обращения граждан. Оказывается, за рост платежей они не отвечают.

– Кадастровую оценку земель утверждал комитет по управлению имуществом области, – пояснила Юлия Ванюшкина, замначальника отдела налогообложения имущества и доходов физических лиц УФНС области. – С 2014 года мы начисляем налог, исходя из этих данных.

«Разориловку» отложили

Тем временем в законодательстве грядут очередные перемены. Со следующего года жители страны начнут платить налог на жильё, рассчитанный из кадастровой стоимости. Она значительно выше инвентаризационной, которая используется сейчас. Соответственно, увеличатся и суммы в платёжках. Правда, эксперимент затронет пока лишь 28 регионов – Саратовской области в их числе нет. В местном УФНС поясняют: переход на кадастр состоится не позднее 2021 года. Самый ранний срок, когда саратовцам придут новые извещения, – 2017 год. Но скептикам отсрочка оптимизма не добавляет.

– Суммы так же, как и в случае с землёй, будут неадекватными, – уверен руководитель одного из оценочных агентств Саратова. – Сейчас в регионе кадастровая стоимость участков (за исключением земель промзон) завышена в 2-3 раза. Не исключено, что с квартирами будет то же самое. Можно, конечно, обратиться к независимым оценщикам и оспорить размер налога. Но не думаю, что многие на это решатся, – экспертиза дорого стоит.

Между тем, платить налог по кадастровой стоимости придётся не только за квартиры, но и за дачные домики. Даже ставка для них будет одинаковой – 0,1 %. Кроме того, под налогообложение попадут все здания на участке: бани, сараи, хозстроения и даже недострои, в случае, если их площадь превышает 50 кв. м.

В минувшую пятницу 17 июля в администрации Балакова пересмотрели ставку налога на имущество физических лиц в этом году. Об этом сообщила пресс-служба районной администрации. Налогоплательщиков города разделили на большее количество групп. Платить налог по ставке 2% теперь будут только владельцы жилья, общая стоимость которого превышает два миллиона рублей. Ставки налога на имущество жилого назначения, в зависимости от его общей стоимости, в 2015 году будут выглядеть так:

– до 300 тысяч рублей включительно – 0,1%

– от 300 до 500 тысяч рублей – 0,2%

– от 500 тысяч до 1,15 миллиона – 0,6%

– от 1,15 до 1,5 миллиона – 0,8% (вместо прежних 2%);

– от 1,5 до двух миллионов – 1% (вместо прежних 2%);

– от двух миллионов – 2 %.

Сегодня ставку налога для части жителей Балаково снизили. Вновь принятая ставка будет действовать в 2016 году при уплате налога за 2015 год. В этом году ставка останется прежней и полученные платёжки налогоплательщикам придётся оплатить.

Оплатить придётся, в принципе, неконституционный налог. Около шести лет назад, в то время, когда в Государственной Думе шла работа над законом «О налоге на недвижимость» (который нашёл своё выражение в налоге на имущество физических лиц) академик Н.В. Левашов писал в 2009 году в своей статье «Налог на недвижимость – рабство для народа»:

«А теперь, давайте разберёмся с тем, должен ли человек в принципе платить налог на недвижимость по рыночной стоимости каждый год, и что на самом деле этот налог означает? Если человек приобрёл в частную собственность ту или иную недвижимость и сразу выплатил продавцу всю сумму, то он (покупатель) становится единственным законным собственником этой недвижимости. Если покупатель недвижимости использовал банковский заём на приобретение недвижимости, то до полной выплаты займа, приобретённая недвижимость практически принадлежит банку. Но если всё же человек приобрёл недвижимость и полностью заплатил за неё свои собственные средства, то, в соответствии со статьёй 35 Конституции РФ, право частной собственности охраняется законом, и каждый вправе иметь в собственности, владеть, пользоваться им, как единолично, так и совместно с другими лицами!

Таким образом, согласно Конституции РФ, каждый человек имеет право на частную собственность! Недвижимость тоже относится к категории частной собственности и охраняется Законом о частной собственности! Поэтому возникает вполне закономерный вопрос о правомочности введения налога на недвижимость, противоречащего Конституции РФ! Если это частная собственность, то тогда, на основании чего человек, владеющий оной по закону, должен ещё платить налог на недвижимость?!

Если владелец недвижимости не сможет уплатить налог на недвижимость в течение некоторого времени, государство отбирает у частного собственника эту недвижимость! Если это так, то получается, что недвижимость является государственной собственностью, а не частной, и гражданин только арендует оную у государства! Налог на недвижимость в РФ предполагается ввести равным одному проценту от рыночной стоимости недвижимости.

Если это так, то человек не должен платить рыночную стоимость недвижимости, а только плату государству за использование недвижимости в размере одного процента её рыночной стоимости. Но в этом случае не может быть и речи о частной собственности вообще и частной собственности на недвижимость. Иначе присутствует прямое нарушение Конституции РФ.

Россия является не единственной страной, в которой нарушается право на частную собственность граждан. В оплоте мировой «демократии» – Соединённых Штатах Америки – право на частную собственность нарушается точно так же, и налог на недвижимость так же является антиконституционным! Большинство граждан не только России, но и США, и многих, многих других стран мира ничего не знают об этом, в силу своей необразованности и некомпетентности в этих вопросах. А те, кто об этом знают, эти налоги не платят, или придумывают для себя специальные схемы ухода от их уплаты.

И именно люди, хорошо знающие об антиконституционности налога на недвижимость, сейчас сознательно проводят его через Государственную Думу РФ и соответствующие институты власти России. И делают это только с одной целью – превратить простых жителей страны в рабов! И это не просто слова, а, как говорится, истинная правда, и вот, почему!

Кто-то может возразить, что подобные цены возможны только в Москве, где цены на жильё значительно выше, чем в остальных провинциях страны, и будет прав и неправ одновременно! Действительно, цены на недвижимость в Москве значительно выше цен на аналогичное жильё в других городах и посёлках России, но… и зарплаты в Москве тоже значительно больше зарплат в регионах, так что налог на недвижимость ударит не только по москвичам, но и по всем простым гражданам Российской Федерации! Не просто ударит, а превратит большую часть населения России в самых настоящих рабов!

Чтобы заплатить налог на недвижимость, большинству граждан России придётся брать банковский заём, даже на полностью оплаченную недвижимость! И очень скоро это приведёт только к тому, что эта недвижимость станет собственностью банка и, рано или поздно, будет продана с молотка, а законные её владельцы окажутся на улице даже с малолетними детьми!

Именно это ждёт большую часть граждан России, если закон о налоге на недвижимость будет принят и вступит в силу! В этой ситуации не получится отсидеться в сторонке, как бы этого кому-нибудь и ни хотелось! Только если все граждане вместе выразят свою волю в виде протеста против введения налога на недвижимость, есть возможность избежать подобного рабства!

К вашему сведению: в США 90% населения страны живёт в долг, А 70% никогда не рассчитаются со своими долгами! Такого раньше никогда не было! Даже раб мог получить свободу и жить свободно. Паразитический капитализм, который пытаются навязать и России, создаёт только иллюзию того, что человек свободен! Да, сегодня уже почти никто не носит ошейник раба, но… незримые финансовые и другие ошейники оказываются куда более надёжными хотя бы потому, что их почти никто даже не замечает! Но тот факт, что их нельзя увидеть глазами и пощупать руками, ещё не значит, что они не существуют. »

Наша задача понимать происходящее, и объяснять понятое знакомым, друзьям, близким, принимать правильные решения на основе верной информации. Зная, что имущественный налог неконституционный, и доводя это знание до большего количества людей, мы будим способствовать формированию правильного понимания, которое выразится в соответствующих требованиях – не послабление налога на имущество, а полная его отмена!

Налоговые льготы

Существуют еще варианты, когда не нужно платить налоги за то или иное строение на участке.

  1. Во-первых, это вариант с налоговым вычетом. Он действует на строение, площадью до 50 м2. Налог на само строение полагается, но по закону каждому гражданину РФ полагается и налоговый вычет, которым могут воспользоваться владельцы домов и дач. Получается, если у вас в собственности есть дом, менее 50 м2, платить за него не придется. Если площадь вашего дома, к примеру, 90 м2, то заплатить налог вам потребуется только за оставшиеся 40 м2.
  2. Во-вторых, это индивидуальные налоговые льготы, предусмотренные для конкретных категорий граждан. Каждый регион или отдел местного самоуправления вправе вводить свои дополнительные налоговые льготы на недвижимость. Узнать о них вы можете, обратившись в местную администрацию.

Как понять, что можно оспорить и когда это лучше сделать

Самое простое – это когда у объекта есть значительные обременения, которые не могут быть учтены при массовой кадастровой оценке. Например, земельный участок заболочен или на нем расположены электрические опоры, ТП. Это все очевидные обременения, которые невозможно учесть при массовой оценке.

Примеры

Из примера видно, что оспаривать кадастровую стоимость не имеет смысла. Кадастровая стоимость в пересчёте на 1 м2 249 тыс.руб., а стоимость продажи в пересчете на 1 м2 начинается от 520 тыс.руб.

Подземная парковка общей площадью 1 925 м2 в жилом доме Выборгского района г Санкт-Петербург в рамках кадастровой оценки была оценена в 194 млн.руб. или 100 тыс.руб. за 1 м2. Видимо при оценке не учитывалось, что это общая площадь, а не «чистая» площадь машиномест. Ведь существуют еще проезды (практически половина площади), кабинет охраны, кладовые, инженерия по потолку этого цокольного этажа. В итоге получается, что стоимости квартиры за квадрат ниже, чем стоимость паркинга.

Во время анализа рынка было выявлено, что стоимость завышена в разы. В результате оспаривания кадастровая стоимость была установлена на уровне рыночной стоимости 40,5 млн. руб. или 21 тыс. руб. за 1 м2. Комиссия приняла отчет, после его нескольких доработок.

Нежилое подвальное помещение площадью 86 м2, расположенное в жилом доме в Красносельском районе г. Санкт-Петербург. При определение кадастровой стоимости было оценено в 7,2 млн.руб. или 84 тыс.руб. за 1 м2.

При расчёте рыночной стоимости было учтено, что помещение находится без ремонта, в нем проходят инженерные коммуникации, а высота потолка составляет всего 2,2 м. На рынке не было выявлено предложений сопоставимых по стоимости с кадастровой стоимостью.

Отчет об оценке был принят комиссией после отправки отчета на доработку. Рыночная стоимость для помещения составила 3,5 млн.руб. или 42 тыс.руб. за 1 м2.

Когда лучше все-таки оспорить?

Когда недвижимость была куплена после 1 января 2016 года и в собственности продавца находится менее 5 лет. При продаже недвижимости физическими лицами для защиты от занижения рыночной стоимости по договору налоговая пользуется правилом: если стоимость продажи менее 70% от кадастровой стоимости, то в целях налогообложения стоимость будет принята кадастровой стоимости * 70%.

Пример. Продается купленный в 2019 году за 5 000 000 руб. участок с жилым домом. Но его кадастровая стоимость 12 000 000 руб., а текущая продажа происходит по цене 6 000 000 руб.. Для налоговой это выглядит так:

1. 6 000 000 / 12 000 000 <70%;

2. (12 000 000 * 70% – 5 000 000) * 13% = 442 000 руб.

Если бы кадастровая стоимость была снижена до стоимости продажи

1. 6 000 000 / 6 000 000 >70%;

2. (6 000 000 – 5 000 000) * 13% = 130 000 руб.

Налог на жилую недвижимость, как правило, не большой, поэтому во время эксплуатации завышенная кадастровая стоимость может выливаться в незначительную переплату. Однако при продаже завышенная кадастровая стоимость способна вызвать финансовые потери для продавца.

Но если Вы считает, что переплачиваете, то можете самостоятельно посмотреть кадастровую стоимость своей недвижимостии сопоставить её с предложениями на рынке, чтобы понять возможность снижения. А для сложных объектов лучше обратиться в оценочную компанию, так как специалисты лучше знают специфику.

Можно ли не регистрировать недвижимость, чтобы не платить налог?

Скорее всего, большинство владельцев недвижимости ответит на этот вопрос положительно. Многие не только так думают, но и делают. Зачем платить деньги государству, когда можно просто так пользоваться своим имуществом и не оформлять его? Тем более, что в законе отсутствует обязанность гражданина регистрировать право собственности на недвижимость, например, на дом. Действительно, регистрация прав собственности носит заявительный характер.

Однако возможные штрафные санкции связаны не с фактом отсутствия государственной регистрации права, а с фактом ухода от налогов.

Возведение на участке самостроев, т.е. незарегистрированных строений является одним из самых распространенных земельных правонарушений. За уклонение от уплаты налогов на незарегистрированное имущество грозит штраф.
В Московской области работа по обнаружению самовольных построек ведется постоянно и очень продуктивно. На сегодняшний день с начала 2019 года Главгосстройнадзор выявил в Подмосковье уже более 1000 незарегистрированных строений.

Что же делать?

Чтобы понять, с чем придется столкнуться, давайте разберемся как все работает, кто в чем заинтересован. Есть два варианта для оспаривания кадастровой стоимости:

1. обратиться в комиссию по рассмотрению споров о величине кадастровой стоимости;

2. составить административное исковое заявление в суд.

Юридические лица должны изначально обратиться в комиссию, а если получили там отказ, то могут направиться для дальнейшего обжалования этого отказа в суд.

Физические лица могут обращаться сразу в суд, но есть рекомендация – если разница между кадастровой и рыночной стоимостью менее 50%, то можно первоначально обратиться в комиссию для рассмотрения заявления о снижении кадастровой стоимости.

Состав документов для подачи заявления с целью оспаривания кадастровой стоимости одинаковый для каждого из методов:

− отчет об оценке, из которого будет понятно, что рыночная стоимость вашей недвижимости меньше её кадастровой стоимости;

− правоустанавливающие, а при необходимости и технические документы на недвижимость;

− заявление.

Первый способ, собственник или его представитель направляет отчет об оценке и документы в комиссию по рассмотрению спорово величине кадастровой стоимости, которая рассматривает заявку в течение 1.5 месяцев.

Комиссия состоит из представителей:

− Государственное управление кадастровой оценки,

− Росреестр;

− Представитель по защите прав предпринимателей.

Также членами комиссии могут быть эксперты в сфере оценки (представители саморегулируемых организаций оценщиков), представители федеральных органов власти, исполнительной власти, уполномоченный по правам человека.

Как все происходит на деле?

1. Собственник обращается в оценочную компанию, сотрудники которой делают предварительный расчет. На первом этапе все понимают, что снижение кадастровой стоимости возможно, после чего заключается договор и подготавливается отчет об оценке.

2. Необходимые документы направляются в комиссию по рассмотрению споров о величине кадастровой стоимости.

3. Комиссия рассматривает отчет и выдает вердикт. Он может быть как положительным, так и отрицательным.

Во втором случае комиссия указывает на то, что отчет не соответствует требованиями отправляет замечания собственнику. Замечания могут быть «адекватные» и логичные, или напоминать «отписки» с просьбами привести больше оснований, больше информации – просто потратить на составление больше времени и придти еще раз.

В бланке с замечаниями, как правило, есть один и другой вид замечаний, а иногда может быть только второй. Ниже приведены примеры замечаний комиссий:

− «В обосновании корректировки указана техническая опечатка, ошибочно указано неверное значение, в расчетной таблицу использовано корректное значение». Это явная ошибка оценщика при составлении отчёта.

− «Площадь, приходящаяся на одно машиноместо 44,8 м2, что существенно больше нормативного показателя значения (35 м2)». Замечание возникло из-за того, что источники информации оценщика и комиссии были разные.

− «Раздел «Анализ рынка» не репрезентативен». Подобные замечания используются для «отписок». Из них невозможно понять, что именно хотят проверяющие.

− «Аналоги, использованные для определения рыночной стоимости земельного участка использованы из сегмента «для размещения объектов промышленности», фактический вид использования оцениваемого ЗУ «для размещения складов».

Такое замечание является формальным, оно написано для того, чтобы заставить оценщиков просто потратить время на переделки. Склады относятся к сегменту «промышленно-складского» назначения. Подобные земельные участки могут быть использованы под строительство и тех, и иных объектов.

Подобное замечание будет более уместным для участков под многоэтажную жилищную застройку <–> под строительство апартаментов. Как раз апартаменты строят для экономии на соц.объектах.

4. Собственник направляет полученные замечания в компанию, которая на всех этапах сопровождает своего клиента. В отчет вносятся правки.

Пункты 2 – 4 повторяются. Почему?

Если все будут успешно оспаривать результаты кадастровой оценки, то это уменьшит объем собираемых налогов. А ещё это укажет на то, что государственная кадастровая оценка, выполненная управлением кадастровой оценки – плохая и содержат много ошибок. Иначе почему их удается оспорить?

В 2020 году производилась переоценка кадастровой стоимости 3 млн. объектов недвижимости в г. Санкт-Петербург, по результатам которой стоимость объектов в среднем выросла на 25%. Учитывая, что предыдущая кадастровая оценка была проведена в 2018 году, то рост стоимости составил 25% всего за 2 года, что вызвало множество вопросов. В особенности бизнес не понимал, откуда берется такой рост. По итогам совещаний власти Санкт-Петербурга решили не принимать результаты кадастровой оценки и отказаться от переоценки до 2022 года. Поддержка бизнеса заработала!

На диаграмме приведено распределение решений комиссий за последние пару лет:

По статистике в Санкт-Петербурге за 2019 год в комиссию были направлены 400 обращений. В итоге с учетом правок в отчеты 271 из них имели отрицательное заключение, а 129 – положительные. На 12.11.2020 по итогам уже 2020 года в Санкт-Петербурге направлено 171 обращение. В итоге 124 решения отрицательные, 47 – положительные.

На практике комиссия соглашается с результатами по самым очевидным объектам. Так было с примером, приведенном в начале статьи – земельный участок, площадью 2 471 кв. м, имел кадастровую стоимость 106,7 млн или 43 тыс. за 1 м2. При подготовке отчета для оспаривания кадастровой стоимости не было выявлено ни одного предложения сопоставимого по стоимости с кадастровой. Не было учтено, что земельный участок, помимо площади расположенного на нем здания, был признан выявленным объектом культурного наследия.

Такой земельный участок не востребован на рынке, так как варианты использования очень ограничены. Можно только использовать имеющееся здание, а снести или построить новое нельзя.

В итоге рыночная стоимость для участка определена на уровне 68 млн. или 28 тыс. за 1 м2. Отчет принят на комиссии после исправления ошибок.

О сложности проблемы оспаривания в комиссии известно на самом высоком уровне, поэтому в этом году были внесены изменения в Законодательство, вступающие в силу с 01 января 2021 года, а именно:

трудовой договор с лицом, осуществлявшим руководство бюджетным учреждением в течение календарного года, подлежит расторжению по инициативе работодателя в случае принятия судом в соответствующем календарном году 100 и более решений, вступивших в законную силу, которыми удовлетворены заявления об оспаривании решений бюджетного учреждения об отказе в пересчете кадастровой стоимости в соответствии со ст. 21 Закона о государственной кадастровой оценке, при условии, что доля таких решений бюджетного учреждения превышает 20% от общего количества решений этого учреждения, принятых в соответствии со статьей 21 Закона.

Вывод: обращение в комиссию — процедура достаточно длительная, а также первого раза отчеты в ней не проходят. Если у объектов нет «особенностей», которые явно понижают их рыночный потенциал (стоимость), то вероятность прохождения комиссии крайне мала.

Исключением является недвижимость, находящаяся в собственности государства и крупных государственных коммерческих компаний. Из анализа результатов заседаний комиссии г. Санкт-Петербург крупнейший банк страны смог успешно оспорить кадастровую стоимость по всем поданным заявкам, а сеть строительных магазинов «Максидом» только по одному объекту из десятка поданных заявок.

Второй способ. Собственник направляет необходимые документы в суд. Последовательность действий при оспаривании кадастровой стоимости через суд:

1. Собственник обращается в оценочную компанию, сотрудники которой делают предварительный расчет. На первом этапе все понимают, что снижение кадастровой стоимости возможно, после чего заключается договор и подготавливается отчет об оценке.

2. Все документы направляются в суд.

3. Суд рассматривает заявление в течение 3 месяцев. В рамках заседания в большинстве случаев назначается экспертиза отчета. Также эксперт подготавливает собственный расчет, чтобы проверить рыночную стоимость на «адекватность».

4. После проведённой экспертизы суд принимает решение.

Вывод: при обращении в суд можно рассчитывать на получение объективной рыночной стоимости. В большинстве случаев этот вариант потребуют дополнительные расходы на юриста, которые можно будет попытаться компенсировать при положительном исходе вместе с расходами на оценку.

Что делать со старыми строениями?

Бывает, что на участке находятся совсем старые, почти развалившиеся строения. Налог на них начисляется, а, по сути, они давно стоят без дела и не используются по назначению. Что делать собственнику в этом случае?

Чтобы не платить налог за старую, ненужную постройку нужно исключить ее из списка Росреестра, т.е. снять ее с кадастрового учета.

Важно! Исключить любой объект недвижимости из ЕГРН можно только в случае гибели или уничтожения объекта.

Старое строение необходимо снести (самостоятельно или с помощью бригады рабочих и спецтехники). Далее факт гибели или уничтожения объекта нужно обязательно зафиксировать документально. Для этого приглашается кадастровый инженер, который составляет акт обследования на разрушенную постройку.
Акт обследования – это документ, который подтверждает прекращение существования объекта и является основанием для снятия его с кадастрового учета.
В настоящее время разрабатывается законопроект, согласно которому ранее зарегистрированные строения, относящиеся к вспомогательным постройкам (сараи, теплицы и др.) можно будет исключать из ЕГРН в упрощенном порядке. Это значит, что снять с кадастрового учета такие постройки можно будет на основании заявления, составленного владельцем. Такие поправки коснуться объектов недвижимости, которые можно будет отнести к категории строений, которые улучшают земельный участок или основное строение.

Источники

  • https://prokadastr.com/nalog-na-nedvizhimost-platit-ili-ne-platit/
  • https://www.gazeta.ru/realty/2012/12/07_e_4883057.shtml
  • https://realty-konsult.ru/nalogi/pochemu-my-platim-nalog-na-imushhestvo.html
  • https://www.9111.ru/questions/777777777738648/
  • https://vc.ru/legal/180815-nalogi-na-nedvizhimost-pochemu-my-platim-tak-mnogo

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: