Покупка недвижимости в Испании для россиян в 2021 году: советы эксперта

Содержание
  1. Права и обязанности иностранных покупателей
  2. Покупка недвижимости в Испании для россиян: особенности
  3. Типы жилья в Испании
  4. Как приобрести недвижимость в Испании: советы россиянам по поиску
  5. Предварительный договор
  6. Выбор объекта недвижимости
  7. Вторичный рынок
  8. Переоформление договоров обслуживания
  9. Земельный участок
  10. Оплата сделки
  11. Банковская недвижимость
  12. Получение идентификационного номера
  13. Сдача в аренду
  14. Долгосрочная аренда
  15. Туристическая аренда
  16. Эксперты выделяют три основных причины для покупки недвижимости в Испании
  17. Проверка юридической чистоты объекта
  18. Расчет бюджета
  19. Дополнительные расходы
  20. Налоги на приобретение недвижимости
  21. Услуги риелтора и юриста
  22. Нотариальные расходы и регистрация собственности
  23. Услуги переводчика
  24. Ипотечные сборы
  25. Заключение предварительного договора
  26. Получение ипотечного займа
  27. Аукционы недвижимости
  28. Резервация объекта
  29. Удалённая сделка
  30. Гербовый сбор (только для новостроек)
  31. Гонорар юриста
  32. Подписание нотариального акта передачи прав собственности
  33. Чем отличается виза владельца недвижимости от туристической визы?
  34. Характеристики надежного агентства зарубежной недвижимости
  35. Обязательно ли прописываться в квартире?
  36. Обзор регионов Испании для покупки жилья
  37. Каталония
  38. Валенсия
  39. Мурсия
  40. Андалусия
  41. Балеарские острова
  42. Коста-Брава (Каталония)
  43. Коста-Дорада (Каталония)
  44. Майорка (Балеарские острова)
  45. Коста-Бланка (Валенсия)
  46. Коста-Калида (Мурсия)
  47. Коста-дель-Соль (Андалусия)
  48. Коста-дель-Луз (Андалусия)
  49. Канарские острова
  50. Апартаменты
  51. Сколько человек могут быть прописаны в одной квартире?
  52. Подписание окончательного договора
  53. «Золотая виза»
  54. Масия или casa rural
  55. Регистрация нового владельца недвижимости
  56. Новостройки в Испании: «за» и «против»
  57. Вилла
  58. Список критериев при покупке жилья
  59. Постпродажное обслуживание
  60. Как купить квартиру в Испании русскому гражданину в ипотеку
  61. Выводы

Права и обязанности иностранных покупателей

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Испании?

Недвижимость в Испании могут купить граждане любой страны мира. Для проведения сделки нет необходимости становиться резидентом, получать вид на жительство или какое-либо разрешение от местных органов власти. Объект можно оформить на физическое или юридическое лицо.

Иностранцы традиционно очень активны на местном рынке. Большинство продаж приходится на британцев, французов, немцев. Среди покупателей не из стран Евросоюза активны китайцы и россияне.

По данным Генерального совета нотариусов, в первой половине 2020 года из-за пандемии продажи жилья иностранцам в Испании упали на 37,4%, до 32 395 транзакций. Тем не менее даже с учётом спада это 17,3% от общего числа покупок.

Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам?

Никаких ограничений по типам недвижимости, которая может принадлежать иностранцам, в стране также нет. Разрешается приобретать в полную собственность апартаменты на первичном и вторичном рынках, виллы с землёй, незастроенные участки, любые виды коммерческой недвижимости.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Испании?

Владелец любой недвижимости независимо от её стоимости может подать заявление на многократную шенгенскую визу. По ней можно находиться в стране до 90 дней в полугодие. Если необходимо оставаться в Испании дольше, надо оформлять вид на жительство.

В 2013 году вступил в силу так называемый закон «О золотой визе». С тех пор все покупатели, вложившие в недвижимость от €500 тыс., получили право оформить вид на жительство для всех членов семьи. За эти годы программа несколько раз дорабатывалась и с учётом последних поправок стала одной из самых востребованных в Евросоюзе.

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Испании?

Права у иностранцев на приобретение недвижимости в Испании такие же, как у местных жителей, но и обязанности тоже. Прежде всего, есть обязанность регулярно оплачивать коммунальные услуги и платить налоги на недвижимость. Если объект сдаётся туристам, необходимо также выполнять требования арендного законодательства, которое в последние годы ужесточается.

Кроме того, налоговые резиденты России должны также соблюдать законы своей страны. К примеру, в случае открытия банковского счёта в Испании или создания юрлица (что может потребоваться при сделке) необходимо сообщить об этом в налоговую.

Покупка недвижимости в Испании для россиян: особенности

Приобрести дом, апартаменты или участок земли в Королевстве может подданный любого государства. Права и обязанности одинаковы для всех: расчет с продавцом происходит в присутствии нотариуса исключительно в безналичной форме, новый владелец должен регулярно платить взносы за коммунальные услуги и налоги, любое мошенничество влечет за собой не только административное, но и уголовное наказание.

Тем не менее бюрократической волокиты при подготовке к сделке у иностранцев будет больше. Как гражданин России, купить недвижимость в Испании Вы сможете только после получения NIE (идентификационного номера иностранца) и открытия счета в местном банке.

В Королевстве ужесточилась борьба против отмывания капитала, и с 2017 года запрещена оплата наличными за услуги и операции стоимостью более 1000 евро. Также банки обязаны проверять источник дохода всех клиентов, подавших им заявление на регистрацию.

Вас попросят предоставить следующий пакет апостилированных и переведенных на испанский язык бумаг:

  • Загранпаспорт.
  • Справку с места работы и информацию о зарплате.
  • Декларацию об уплате налогов.
  • Договор о резерве заинтересовавшей Вас недвижимости.

В интернете есть немало комментариев соотечественников об актуальной ситуации с покупкой квартир в Испании и отзывов, где подчеркивают, что банки вправе отказать в открытии счета любому подозрительному клиенту. Это неудивительно, ведь наказание за содействие нечистым на руку инвесторам предусмотрено очень серьезное. По той же причине в случае международных переводов на сумму свыше 3000 € от Вас каждый раз будут требовать обоснование происхождения денег.

Несмотря на бюрократию, покупка жилья в этом солнечном государстве – цель перспективная. Она открывает возможность жить в благодатном климате в Европе, получать дополнительный доход за счет аренды (в крупные испанские города туристы едут со всего мира круглый год), а также оформить ВНЖ («золотую визу»), если стоимость объекта – более 500 000 €.

Типы жилья в Испании

В Испании есть типы жилья, которые непопулярны для России. Широкое распространение имеют бунгало – одноэтажные домики с плоской крышей. Преимущество – отсутствие соседей.

Чуть больше и дороже – таунхаус. Это дом в два этажа на несколько хозяев, с отдельными входами для каждого. Перед входом небольшая частная территория. Но кроме небольшой клумбы и зоны барбекю туда редко что умещается.

Шале – отдельно стоящий дом с участком. Отличается от виллы меньшим размером и расположением. Виллы обычно строят на берегу моря, а шале – в небольших районах частных застроек.

Масия – загородный дом в историческом месте или имеющий архитектурную ценность.

Есть в Испании и небольшие домики для занятия сельским хозяйством – финки.

Бунгало в Испании

Как приобрести недвижимость в Испании: советы россиянам по поиску

Важно определиться с регионом страны и районом (море, центр города, окраина), желаемыми параметрами (площадь, количество спален и санузлов, жилье под ремонт или новостройка) и с бюджетом.

Есть русскоязычные биржи, посвященные домам за границей: Homesoverseas, Prian. Через опубликованные там объявления можно выйти на контакты отечественных агентств, занимающихся направлением юго-западной Европы. Если Вы владеете иностранным языком, то полезно будет просмотреть и местные порталы. Самыми популярными в Королевстве считаются Idealista, Fotocasa, Habitaclia.

Еще один удобный вариант – обратиться в фирму, которая занимается не только подбором недвижимости, но и юридическими консультациями и услугами по иммиграции в интересующем Вас регионе. Например, специалисты компании barcelona.ru имеют головной офис в каталонской столице и работают по запросу. Они ищут варианты с учетом именно Ваших интересов, организуют просмотр на индивидуальном трансфере, а также во всех подробностях готовы рассказать о том, как правильно купить квартиру в Испании, что изменилось в законодательстве, каковы основные тенденции на рынке сейчас.

В Королевстве за последние десять лет жилье значительно подорожало. Законы относительно строительства, аренды и получения лицензий также постоянно эволюционируют и могут существенно отличаться по муниципалитетам (например, в Барселоне перестали выдавать разрешения на открытие гостиниц и туристических апартаментов, в то время как в ее ближайших пригородах Хоспиталете и Бадалоне таких ограничений пока нет). В подобных вопросах совет хорошего риелтора придется очень кстати и поможет сэкономить Ваши время и силы.

Предварительный договор

После проверки объекта и принятия окончательного решения по сделке стороны (пока без участия нотариуса) подписывают предварительный договор (контракт резервирования, предварительное соглашение, contrato de arras). Документ содержит информацию об объекте, обязательствах продавца (например, провести ремонт или оставить в квартире мебель) и покупателя (в какой срок должен быть заключён основной договор и перечислена вся сумма).

В момент подписания покупатель должен передать продавцу 10% от цены объекта или больше (в зависимости от договорённостей). Обычно в договоре прописываются штрафы за его расторжение. К примеру, если покупатель отказывается от сделки, он теряет залог, если же продажу срывает продавец, он должен выплатить залог в двойном размере.

Выбор объекта недвижимости

Процедуру подбора жилья для покупки лучше начать с дистанционного изучения вариантов. К примеру, наша компания предлагает клиентам портфолио объектов, подобранное под индивидуальные требования.

Просматривать отобранные варианты, безусловно, нужно «вживую». Для этого мы откроем для вас визу, позволяющую свободно въезжать в Испанию и передвигаться по стране. Если же у вас уже есть открытая шенгенская виза, это станет большим плюсом и сэкономит время.

Выбор недвижимости в Испании чрезвычайно широк. О ценах и возможных вариантах мы уже рассказывали в нашем блоге. Жилье, на котором вы остановили выбор, должно быть зарезервировано и временно снято с продажи. Заключение контракта резервации обычно предусматривает оплату 1% от стоимости объекта.

Вторичный рынок

Покупая недвижимость на вторичном рынке, следует запросить:

  • Nota Simple – выписку из реестра собственности;
  • кадастровый сертификат с указанием параметров недвижимости (площадь, план и т.п.);
  • энергетический сертификат;
  • данные из налоговой об отсутствии долгов.
Nota Simple

Переоформление договоров обслуживания

Вместе с ключами от новой квартиры покупатель получает контракты на коммунальные услуги (вода, электричество, газ), которые он должен переоформить на своё имя. Это можно сделать в офисах обслуживающих компаний при предъявлении договора купли-продажи.

Земельный участок

При покупке земельного участка проверяют, разрешено ли на нём строительство и есть ли все необходимые коммуникации. Особое внимание стоит обратить на наличие обременения под названием «сервитут». Это право соседей проходить по территории.

Оплата сделки

Заключая финальный договор, покупатель передает продавцу чек на оставшуюся сумму, а взамен получает ключи и копию купчей. Ее подлинник он сможет забрать спустя пару месяцев, после того как объект недвижимости будет зарегистрирован в реестре.

В течение 30 дней после подписания необходимо оплатить все полагающиеся по закону налоги.

Банковская недвижимость

Банковская недвижимость – это залоговые объекты, арестованные и конфискованные дома и квартиры. Испанский строительный сегмент существенно пострадал от прошедшего кризиса. Во время экономического роста сфера строительства развивалась весьма активно, и недвижимость Испании была очень популярна. Конечно, это касалось не только граждан страны, но и нерезидентов.

Физическим лицам охотно давали ипотечные кредиты. Никто даже не сомневался в потенциальной платёжеспособности. Поэтому строительные компании активно строили в расчёте на то, что люди будут покупать объекты.

Кризис изменил ситуацию. Уровень безработицы начал влиять на рост просрочек по платежам. Отсутствие выплат позволило банкам провести массу сделок по закрытию и выкупу недвижимости, конфисковать львиную долю залоговых объектов.

Банки выставляют недвижимость на продажу по начальной стоимости. Затем потенциальные покупатели предлагают свою цену, выше начальной. Торги выигрывает тот, кто назначит лучшую цену.

Главный минус банковской недвижимости – необходимость в её капитальном ремонте.

Получение идентификационного номера

Número de Identificación de Extranjero (NIE) – это то же самое, что ИНН в России. Он необходим для заключения сделок купли/продажи, ведь процедура накладывает на вас определенные налоговые обязательства.

Получить NIE можно в испанском посольстве или консульстве. Понадобится заявление на испанском языке, загранпаспорт и его копия. Выдача обычно занимает 14-30 дней.

Сдача в аренду

Аренда квартиры бывает долгосрочная и туристическая.

Долгосрочная аренда

Обычно при сдаче недвижимости в аренду, хозяева просят предоставить справку о зарплате – номину. Её проверяет страховая компания. Если компания «даёт добро», квартиру сдают.

Это гарантия на случай, если квартирант перестанет платить за аренду. Тогда хозяин будет получать ежемесячные выплаты в размере арендной платы от страховой до тех пор, пока квартирант не съедет. Решение вопросов по выселению страховая берёт на себя. При таком оформлении аренды хозяин недвижимости должен платить налоги от получаемого дохода.

Желающие сэкономить на налогах не проверяют номину, но рискуют нарваться на нечестных арендаторов, выселять которых придётся в судебном порядке.

Если у арендатора нет номины, с него могут попросить внести предоплату за 6 месяцев вперёд.

Туристическая аренда

Для сдачи недвижимости в краткосрочную аренду нужна лицензия. Исключение составляют автономные области Мурсия, Кастилия-Леон, Кастилия-Ла-Манча и Ла-Риоха. В каждом регионе свои особенности, регулирующие порядок выдачи лицензий для краткосрочной аренды.

Эксперты выделяют три основных причины для покупки недвижимости в Испании

Первое, вложение в свое будущее. Россияне стремятся купить квартиру в Испании с тем, чтобы спокойно наслаждаться жизнью в этой средиземноморской стране после выхода на пенсию. Отработав стаж в суровых российских условиях, люди рассчитывают на заслуженный отдых в мягком климате Испании.

Второе, рабочая необходимость. Многим специалистам необходимо находиться в Испании по работе в течение определенного времени в году, поскольку на данный момент Испания является одним из ведущих экономических регионов в ЕС. Следовательно, люди покупают жилье в Испании, чтобы иметь возможность комфортно жить и работать в этой стране во время своего рабочего пребывания.

Третье, недвижимость на побережье. Россияне стремятся купить квартиры в Испании для того чтобы гарантированно иметь жилье в Испании на время отпусков. Для семьи получается удобнее, экономичнее и практичнее купить жилье в Испании, чем каждый раз оплачивать проживание в отелях. Кроме того, многие покупают недвижимость в Испании с двойной целью: отдыхать самим или сдавать недвижимость в Испании в аренду на сезон отпусков для других туристов. Налоговые законы в Испании вполне позволяют существование такого источника дохода. Ожидается, что в ближайшее десятилетие все больше россиян будет покупать недвижимость на побережье. Это могут быть квартиры, дома или виллы в Испании.

Проверка юридической чистоты объекта

Юрист, сопровождающий сделку, должен убедиться, что жилье не находится в залоге, на него не распространяются ограничения. Необходимо также выяснить, не оставляет ли продавец коммунальных задолженностей.

Расчет бюджета

Точно составленный бюджет — ключевой ответ на вопрос о том, как купить недвижимость в Испании россиянину. Покупка недвижимости в Испании может без ограничений осуществляться иностранными гражданами, как на физическое, так и на юридическое лицо. Но даже если бюджет покупателя совершенно не ограничен, ему необходимо заранее рассчитать все затраты. Так он сможет сопоставить свои возможности с желанием регулярно тратить определенные суммы.

Помимо стоимости объекта, которая будет указана в договоре, необходимо включить в бюджет сумму на совершение сделки, оплату налогов, взносов по ипотечному займу, если он потребуется, а также четко рассчитать дальнейшие затраты на содержание недвижимости, включая ежегодные и ежемесячные платежи. «Дополнительный» бюджет зависит от множества факторов — типа объекта, его расположения и основных характеристик. Рассчитать все суммы максимально реалистично поможет представитель выбранного вами агентства недвижимости.

Дополнительные расходы

Перед тем как купить дом в Испании, россиянину важно верно рассчитать свой бюджет. Учитывать следует не только саму стоимость объекта, но и обязательные государственные сборы и взносы, услуги нотариуса, а также в случае необходимости, помощь юриста, переводчика, риелтора. Подобные траты составляют около 12% от общей суммы.

Налоги на приобретение недвижимости

Размер зависит от автономной области, а также от того, покупаете ли Вы новый или вторичный объект:

  • Если покупка c первичного рынка, следует уплатить НДС (IVA, Impuesto sobre Valor Anadido). На жилье по всей стране он составляет 10%, на коммерческое помещение или участок земли – 21%.
  • Когда приобретен вторичный объект, платят не НДС, а налог на передачу права собственности (ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). В некоторых регионах ставка – 6,6% (Канарские острова), а где-то – все 10% (Каталония).

Еще один обязательный расход – это гербовый сбор (по-испански AJD, или Actos Juridicos Documentados). Он составляет от 0,5 до 1.5%.в зависимости от области.

Услуги риелтора и юриста

Агентство по недвижимости, как правило, берет вознаграждение от трех до пяти процентов от общей суммы. Советуем внимательно читать опубликованные на сайтах объявления: зачастую комиссия уже включена в стоимость, но бывает и так, что клиенту предлагается добавить процент сверх указанной цены (так нередко делают при продаже дорогих коммерческих помещений и зданий).

Гонорар риелтор получает лишь после подписания финального контракта у нотариуса. В его обязанность входит не только показ объектов и переговоры с владельцем, но и курирование и проверка документов перед сделкой.

В некоторых агентствах есть свой юридический отдел. В него имеет смысл обращаться, когда операция сложная. Например, найдены обременения или вы сомневаетесь в чистоте сделки. Расценки всегда зависят от конкретного случая.

Нотариальные расходы и регистрация собственности

Они составляют около 1-2% от общей суммы. Их также оплачивает покупатель.

Услуги переводчика

Это актуально для тех, кто не говорит по-испански. Как правило, письменный перевод справок у каждого бюро фиксированный и не зависит от количества знаков. Час работы устного переводчика обычно стоит от 100 евро.

Ипотечные сборы

Если Вы планируете брать кредит, учитывайте следующие траты:

  • Оценка объекта банковским экспертом (Tasacion): 300-500.
  • Обязательное страхование недвижимости (зависит от метража. Типа помещения, состояния).
  • Комиссия брокеру (0,5-1%).

Заключение предварительного договора

Далее необходимо заключить с продавцом предварительный договор (Contrato privado de compraventa) и уплатить залог в сумме 10% стоимости объекта. В договоре прописывают условия оплаты оставшейся суммы и указывают технические параметры объекта.

Какие обязательства появляются у сторон?

  • Если продавец отменит сделку, вы получите залог обратно в двукратном размере
  • Если сделку отмените вы, то залог останется у продавца
  • В течение 2 месяцев вы обязаны выплатить остаток суммы

За это время должны быть готовы все документы для регистрации сделки у нотариуса.

Получение ипотечного займа

При соблюдении всех условий, выдвигаемых испанскими банками, иностранные граждане могут получить ипотечный займ на покупку недвижимости в Испании. Главным требованием является доказательство платежеспособности покупателя и легального происхождения средств, которые будут потрачены на приобретение жилого или коммерческого объекта. Таким образом, если будущий собственник уверен в стабильности своего дохода, он может прибегнуть к средствам банковского финансирования. Кредит, как и в любой другой стране, выдается на конкретный объект, который рассматривается и оценивается банком.

Аукционы недвижимости

Есть еще одно место, о котором мало кто знает, там так же собрана конфискованная недвижимость, но вот ценник ещё ниже чем на банковский конфискат. Местечко это называется – аукционы.

Сайт аукционов

Аукционы бывают:

  • судебные,
  • таможенные,
  • налоговые.

Найти эти аукционы можно на официальных сайтах всех этих организаций. Ну а дальше просто переводим сайт с помощью гугл переводчика и вперед – копаем, изучаем и мониторим предстоящие аукционы, ловя интересные объекты.

Сайты аукционов:

  • Cайт, позволяющий мониторить аукционы по провинциям
  • Налоговые и таможенные аукционы
  • Существует так же ряд компаний, которые специализируются на аукционах

Резервация объекта

После того как стороны заключили договор, и покупатель внес залоговую сумму, выбранный объект недвижимости «бронируется» на время совершения всех последующих этапов сделки. Это означает, что другие претенденты не смогут его приобрести. Ключи от дома или апартаментов передаются покупателю после того, как он осуществил все обязательства по платежам, указанные в договоре после подписания нотариального акта передачи прав собственности.

Удалённая сделка

Если покупатель не может приехать в Испанию для проведения сделки, её можно заключить удалённо по доверенности.

Если покупатель не может приехать в страну для проведения сделки, её можно заключить удалённо по доверенности. Доверенность на подписание договора и оформление сопутствующих документов можно оформить у нотариуса в стране вашего проживания.

Доверенность отправляют по почте доверенному лицу, например агенту по недвижимости. Он, в свою очередь, переведёт документ на испанский язык и заверит апостилем.

Гербовый сбор (только для новостроек)

Гербовый сбор, или налог на юридическую фиксацию акта (IAJD – impuesto sobre los actos jurídicos documentados), взимается только при сделках с новой недвижимостью. Размер сбора варьируется от 0,5 до 1,5% в зависимости от региона.

Гонорар юриста

Если юридическое сопровождение не предоставляется агентством недвижимости, можно нанять юриста самостоятельно. Порядок оплаты зависит от специалиста и сложности сделки. Некоторые юристы берут почасовую оплату – €50–300 в час, у других есть фиксированные тарифы на проверку и проведение стандартной сделки с недвижимостью – €1500–2000, третьи требуют процент от цены объекта – 1,0–1,5%.

Подписание нотариального акта передачи прав собственности

Подписание нотариального акта передачи прав собственности, или, по-испански, Escritura Publica, — это один из заключительных этапов процесса покупки недвижимости в Испании. Он осуществляется в присутствии государственного нотариуса, ведет за собой окончательный расчет по договору и передает права собственности от продавца покупателю. В том случае, если объект приобретается в ипотеку, в «Экскритуре» прописываются все условия кредитования, процентная ставка, сроки и условия погашения займа, а также ставится отметка о том, что приобретаемый объект находится под залогом. В момент подписания нотариусом производится отметка о состоявшейся сделке купли-продажи и смене собственника в Государственном регистре права собственности

Чем отличается виза владельца недвижимости от туристической визы?

При оформлении визы владельца недвижимости вместо брони отеля на рассмотрение подают договор купли-продажи квартиры и Nota Simple. По разрешённому времени пребывания в стране эти визы не различаются.

Характеристики надежного агентства зарубежной недвижимости

  • Прежде всего, риэлторское агентство должно иметь внушительный опыт работы на территории Испании;
  • Компания должна располагать действующим офисом или офисами в разных регионах страны, открытыми в рабочие часы;
  • Сотрудники компании говорят на нескольких языках и работают в соответствующих их должности департаментах агентства;
  • Агентство недвижимости представлено в интернете хорошим, максимально наполненным функциональным сайтом с полным списком контактов;
  • Все указанные контакты должны быть «рабочими». Сотрудники агентства оперативно отвечают на звонки и сообщения клиентов;
  • Испанское агентство недвижимости должно иметь внушительное портфолио объектов в разных регионах страны;
  • Крупные агентства, как правило, публикуют объявления на ведущих порталах недвижимости в тех странах, где сосредоточена их основная клиентская аудитория.

Обязательно ли прописываться в квартире?

Если планируется использовать квартиру только для отдыха, то не обязательно. Если для постоянного проживания, то надо прописаться, так как документ о прописке требуется практически во всех учреждениях.

Обзор регионов Испании для покупки жилья

У каждого свои стандарты и вкусы, что априори делает сравнение разных регионов заданием сложным и лишенным практического смысла. Потенциальные покупатели, настроенные хотя бы иногда проживать в купленной квартире или вилле, должны определиться со своими приоритетами – климат, инфраструктура, сообщество, цены, услуги и т.д.

Каталония

Автономная область Каталония с живописным побережьем Коста-Брава севернее Барселоны являет собой одно из лучших мест средиземноморской части Испании. Это живописные зеленые холмы у подножия Пиренеев, потайные бухты и каменистый берег, исчерченный белыми песчаными пляжами – кстати, лучшими пляжами Западной Европы!

Южнее каталонской столицы протянулась узкая золотая полоса Коста-Дорада, более равнинная и изобилующая туристическими комплексами. В отличие от Дикого берега (именно так переводится Коста-Брава), побережье к югу от Барселоны более развитое. Даже слишком.
Сельская местность вглубь Каталонии зеленая и безумно красивая, усыпанная богатыми и ухоженными фермами, оливковыми рощами, виноградниками, садами и природными парками.
Как бы то ни было, Каталония – это крайнее северное побережье на Средиземном море, что подразумевает четкую смену сезонов и холодные зимы. Лето на Коста-Браве короче и прохладнее по сравнению с тем же побережьем Коста-дель-Соль. Наконец, в силу исторических особенностей Каталония – не самое простое место для экспатов. Знать испанский здесь недостаточно.
С точки зрения недвижимости, Каталония и ее столица Барселона остается в числе самых перспективных регионов. Цены на апартаменты в Барселоне стабильно растут, а краткосрочная аренда в перенаселенном туристическом мегаполисе продолжает обогащать предприимчивых иностранцев и местных инвесторов.

Валенсия

Автономная область Валенсия – длинная и тонкая полоса, простирающаяся с юга на север. Валенсия отличается разнообразием пейзажей и красивой береговой линией, резко разделяющейся около Бенидорма (провинция Аликанте) – южнее этого муниципалитета берег становится засушливым и все более пустынным.
Северное побережье Валенсии в значительной мере недооценивается западноевропейскими инвесторами, но постепенно растет в популярности и цене. Большинство западных покупателей сосредоточили внимание на районах вокруг городков Дения и Хавея – привлекательной живописной округе с дружным сообществом англоязычных экспатов.
Традиционным объектом интереса экономных покупателей остается район южнее провинции Аликанте. Эта местность с сухим климатом и твердыми бедными почвами предлагает взамен удивительно дешевую недвижимость и скромную стоимость жизни.

Мурсия

На протяжении последних лет Мурсия становится все более популярным местом для западноевропейских покупателей недвижимости. Это не в последнюю очередь обусловлено усилиями властей в сфере жилищного строительства, безопасности и благоустройства.

Этот южный регион Испании предсказуемо отличается засушливым климатом, выжженными палящим солнцем величественными пейзажами и разумными ценами на недвижимость.
Главный недостаток, мешающий развитию Мурсии – это недостаток качественной воды.

Андалусия

Купить дом на Коста-дель-Соль или Коста-де-ла-Лус – мечта сотен тысяч состоятельных европейцев, познавших природные красоты и культурные достопримечательности Андалусии.
Несмотря на огромную площадь этого региона, большинство обеспеченных иностранцев сосредоточено на побережье между Малагой и Гибралтаром. Эстепона, Марбелья, Фуэнхирола – это полоска южных пляжей с самым теплым климатом в Испании, развитой туристической инфраструктурой, полями для гольфа и развлечениями на любой вкус.
Для экспата владение английским в этих краях не менее полезно, чем знание испанского – побережье Андалусии населено огромным количеством британцев.

Балеарские острова

Хотя непросто затмить такие оазисы красивой жизни, как Ибица, Менорка или Форментера, наиболее популярным островом для иностранцев остается Майорка (Мальорка).
Предприимчивые немцы, не говоря уже о британских инвесторах, скупили значительную часть местных вилл и поддерживают уровень цен на стабильно высоком уровне.
Престижное направление туризма и инвестиций, Балеарские острова предлагают гостям соответствующий сервис и туристическую инфраструктуру. Для состоятельных пенсионеров Майорка чаще становится новым домом, нежели очередным местом отдыха.

Коста-Брава (Каталония)

• Близость к Барселоне
• Отличная туристическая инфраструктура
• Умеренная, контролируемая плотность застройки
• Доступность курортов Южной Франции
• Четкая смена сезонов, но зимы мягкие и солнечные
• Поля для гольфа международного уровня
• Прекрасного качества пляжи
• Лыжные курорты Пиренеев
• Богатая кухня и национальная культура
• Цены: выше средних (влияние Барселоны)

Коста-Дорада (Каталония)

• Близость к Барселоне
• Хорошая туристическая инфраструктура
• Ближе к Барселоне застройка плотная, дальше от каталонской столицы – умеренная
• Ограниченный выбор недорогих полей для гольфа
• Красивые и ухоженные пляжи
• Высокоразвитое виноделие
• Четкая смена сезонов с мягкими зимами
• Уникальное направление семейного отдыха с тематическими парками
• Природный парк Эбро Дельта
• Богатая местная культура и гастрономия
• Цены: преимущественно в среднем диапазоне

Майорка (Балеарские острова)

• Огромное сообщество экспатов
• Изумительное побережье и сельская местность
• Первоклассная недвижимость, особенно в сельской местности (немецкий фактор)
• Нежный климат с сезонной вариабельностью
• Великолепные песчаные пляжи
• Развитая инфраструктура водного спорта
• Строгий государственный экологический надзор
• Ограничение на дальнейшую застройку
• Эпицентр элитного шоппинга
• Цены на недвижимость: очень высокие

Коста-Бланка (Валенсия)

• Благоприятный климат 365 дней в году
• Редкое разнообразие пейзажей и ландшафтов
• Разросшееся международное сообщество
• Первоклассные пляжи на любой вкус
• Широкий выбор развлечений и спорта
• Полноценный семейный отдых
• Огромный пул недвижимости
• Активное жилищное строительство
• Цены на недвижимость: немного выше на севере

Коста-Калида (Мурсия)

• Жаркие и сухие условия
• Низкая аренда и стоимость проживания
• Регион активно развивается и застраивается
• Место больше для пенсии, чем для туризма
• Цены на недвижимость: ниже средних

Коста-дель-Соль (Андалусия)

• Огромное международное сообщество
• Фантастический климат большую часть года
• Лучшие поля для гольфа во всем королевстве
• Первоклассная инфраструктура и сервис
• Широкий ассортимент недвижимости
• Лыжные курорты в горах Сьерра-Невада
• Колоссальные возможности для туризма и шоппинга
• Цены: средние, на западе несколько выше

Коста-дель-Луз (Андалусия)

• Регион не слишком густо застроен
• Хороший климат, но прохладнее Коста-дель-Соль
• Возможность ощутить «настоящую Испанию»
• Прекрасные, ухоженные пляжи
• Цены на недвижимость: средние

Канарские острова

• Зимнее направление для отдыха №1 в Европе
• Разнообразие климатических условий и пейзажей
• Низкие налоги при покупке недвижимости
• Дружное международное сообщество
• Цены: умеренные

Апартаменты

Апартаменты (квартира) в Испании, или apartamento – наиболее востребованный среди иностранцев тип недвижимости после вилл. Выбор квартир в Барселоне, других мегаполисах и мелких муниципалитетах широкий и гибкий (цены начинаются буквально от 50-60 тысяч евро).

Апартаменты издавна составляли костяк местного рынка жилья – на солнечных Пиренеях квартиры пользуются большей популярностью, чем в той же Великобритании или Штатах. Единственное место, где вы не купите квартиру в Испании – глухие деревушки.
Апартаменты нельзя назвать идеальным местом для семьи с маленькими детьми и домашними питомцами. Однако миллионы испанских семей, подобно нашим соотечественникам, научились мириться с неудобствами пять дней в неделю, отправляясь на уикенд в загородный домик отдохнуть на природе.
Купить квартиру в Испании для отпуска – идеальный вариант.
Минимальные затраты на содержание, да и апартаменты проще сдать в аренду на время отсутствия хозяев. Особенно это касается бойких туристических центров вроде Барселоны, где краткосрочная аренда жилья процветает и приносит немалые доходы иностранным инвесторам.
Апартаменты – хороший выбор для пожилых людей, которым недостаточно сил и средств на содержание просторной виллы или масии в сельской глубинке.
Квартиры в Испании сильно отличаются от наших представлений, навеянных хрущевками. Исключительная чистота и ухоженность. Многие апартаменты имеют выход к общим садам и даже бассейнам, обзорным площадкам с умопомрачительным видом.
Хотя кое-где напоминание о хрущевках останется: бюджетные многоквартирные дома имеют слишком тонкие межквартирные перегородки. Придется вести себя тише.

Сколько человек могут быть прописаны в одной квартире?

Зависит от площади.

Подписание окончательного договора

Эта процедура проходит в присутствии нотариуса. Вы подтверждаете факт полной оплаты покупки. Покупатель и продавец получают заверенные копии правоустанавливающих документов. Оригиналы договора купли-продажи (Escritura publica) будут выданы сторонам через 2-3 дня.

После подписания договора купли-продажи продавец в присутствии нотариуса передает вам ключи. А нотариус обязан сообщить о сделке в Реестр собственности (Registro de propriedad).

«Золотая виза»

Её выдают владельцу недвижимости, которая стоит более 500 000 евро. Можно купить один объект за полмиллиона или несколько меньшей стоимостью. Главное, чтобы общая цена всех объектов недвижимости была не менее 500 000 евро.

Преимущества «Золотой визы»:

  • распространяется на всех членов семьи;
  • не имеет сроков ограничения по пребыванию в Испании.

Масия или casa rural

Отдельную категорию испанской недвижимости составляют основательные усадьбы с участком земли и хозяйством, которые на территории Каталонии и Валенсии обычно именуют масии, а на остальной территории королевства – просто «деревенскими домами».
Огромные фермерские дома-масии, утопающие в зелени оливок и виноградников – это мечта состоятельных иностранцев, решивших переселиться в Испанию. Неудивительно, что спрос на масии (masia) остается высоким, а стоимость многих из этих довольно ветхих объектов исчисляется миллионами евро. Усадьба, ресторан, отель – масия годится на все!
Это явление тем более изумляет, что на протяжении ХХ столетия история испанской деревни напоминала историю остальных индустриальных стран: резвая трудоспособная молодежь бросала родительские дома, а вековые каменные стены приходили в упадок и обесценивались.
Но в последние годы ситуация в корне изменилась: масии заинтересовали иностранных инвесторов и резко выросли в цене. Хотя фермерские усадьбы по-прежнему уступают в цене прибрежным виллам на Коста-Браве или Майорке, перспективы у этих объектов инвестирования просто отличные. Сельская идиллия, чистый воздух и размеренная жизнь привлекает состоятельных пенсионеров из Германии, Великобритании, Америки.
Из недостатков фермерской усадьбы в Испании стоит отметить внушительные расходы на обслуживание, относительную изоляцию от внешнего мира и сложность в поддержании и управлении масией из-за границы. Не лучший вариант для летнего домика.

Регистрация нового владельца недвижимости

В течение месяца вы должны оплатить гербовый сбор по сделке. Обычно регистрация в Реестре собственности – не быстрый процесс и занимает 2-3 месяца. После этого вы получаете правоустанавливающий документ – выписку из реестра Nota Simple Informativa.

Новостройки в Испании: «за» и «против»

Новостройки подразумевают, что квартира или вилла построены с нуля, на месте снесенного старого здания или расчищенном участке земли. Это идеальный вариант для покупателей, которые ищут современные апартаменты и хотят быть на 100% уверены, что все будет идеально работать и служить положенный срок.
Преимущества новостройки:
• Относительная простота покупки и оформления
• Отсутствие потребности в ремонтных работах после предыдущего владельца
• Возможность легко перепланировать и оформить жилье по своему усмотрению
• Оборудование и коммуникации совершенно новые, имеются гарантии
Недостатки покупки новостроек:
• Стоимость апартаментов может быть выше фактической рыночной цены
• Отсутствие привычных старых функций и аутентичных особенностей жилья
• Новостройки в Барселоне и других мегаполисах обычно возводят на окраине

Вилла

В Испании вилла, она же vivienda unifamiliar, представляет собой современное хорошо оборудованное отдельное жилище, обычно с бассейном и уютным садом. В воображении тысяч российских инвесторов вилла была и остается домом мечты. Действительно, это удивительное сочетание приватности, уединенности, комфорта и личного пространства.

Вилла в Испании – понятие растяжимое. Это может быть скромных размеров домик на 5-6 человек стоимостью около 500 000 евро, а может быть роскошный дворец площадью несколько тысяч квадратных метров, который обойдется вам в 20, 30, а то и в 50 миллионов.
Неоспоримые преимущества виллы – приватность и комфорт проживания, особенно большой семьей с детьми. Они идеально подходят для постоянного места жительства, но гораздо менее практичны для периодических набегов во время ежегодного отпуска или каникул.
Недостаток виллы в Испании – это высокие расходы на текущее содержание и потребность в постоянном уходе.
На время отсутствия хозяев придется вручить ключи доверенным сотрудникам и оплачивать счета за уборку, уход, чистку бассейна, мелкий ремонт, охрану объекта. Будучи дорогостоящими и крупными объектами, виллы пробуждают аппетит фискальных органов и требуют уплаты немалых муниципальных и общегосударственных налогов.
Если вы ищете место для отдыха 1-2 раза в году, купить виллу – не самое практичное решение.
Наконец, покупка виллы на Коста-Браве или любом другом курорте Испании подразумевает относительное уединение. Или одиночество – кому как нравится.
С одной стороны хорошо, но с другой стороны – вы будете обитать вдалеке от центра, развлекательных парков и других фонтанов жизни. Виллы, построенные рядом с городским центром – удовольствие редкое и, как правило, более дорогое. Большая часть вилл, возведенных в Испании за последние десятки лет, находятся в пределах урбанизаций. Но могут встречаться и отдельно стоящие, изолированные объекты.
Но мы рекомендуем покупать виллу в пределах урбанизации, что автоматически означает надежный доступ к инфраструктуре и коммуникациям, а также защищенность от юридических претензий по поводу законности выделения земли под строительство и т.д.

Список критериев при покупке жилья

Проанализировав типичные требования клиентов costa-brava-house.com, мы попробовали составить письменный список критериев при покупке жилья в Испании. Этот чеклист охватывает общие характеристики объекта, предполагаемое назначение (отдых или постоянное место жительства), транспортную доступность и местоположение, финансовые лимиты.
Составление чеклиста дает инвестору целый ряд преимуществ. Сам процесс его написания (единолично или вместе с женой) поможет прояснить ваши мысли и сформулировать приоритеты. Вы удивитесь, сколько клиентов не могут договориться по мелочам внутри семьи!
В дальнейшем этот список сэкономит массу времени при работе с риелторами – агентства не будут водить вас по заведомо неподходящим объектам. Список позволяет хорошему риелтору оценить реалистичность требований и дать полезные советы в начале пути.

Критерии выбора недвижимости

Возможные варианты

Рамки бюджета

Стоимость недвижимости, не включая оформление и налоги

Тип недвижимости

Апартаменты, вилла, таунхаус, дуплекс, масия

Архитектура

Современная, классическая, традиционная испанская

Состояние объекта

Off-plan, новостройка, вторичное жилье

Спальные комнаты

Количество и размер

Ванные комнаты

Количество и размер

Площадь объекта

Площадь здания и земельного участка, м2

Стили интерьера

Модерн, классика, испанский, колониальный, смешанный

Сад и бассейн

Размер, количество, совместное использование

Паркинг

Гараж (количество машин), парковочные места

Виды

Сельская местность, море, поле для гольфа

Другие критерии

Пожарная и охранная сигнализация, умный дом и др.

Месторасположение объекта

Идеальное окружение

Мегаполис, городок, урбанизация деревня, ферма

Рестораны и магазины

Минуты ходьбы

Близость к пляжу

Минуты ходьбы

Транспорт

Время пути до международного аэропорта

Сообщество

Испанцы, иностранцы, люди вашей национальности

Предполагаемое использование

Возможность заезда

Немедленно, через некоторое время

Основное назначение

Отпуск, постоянное место жительства, короткие визиты

Состав семьи

Холостяк, семейная пара, семья с детьми, большие компании

Арендный потенциал

Краткосрочная или долгосрочная аренда

Постпродажное обслуживание

Процесс покупки недвижимости в Испании — это не только поиск объекта и совершение сделки, но и полный комплекс постпродажного обслуживания для новых собственников: ответы на любые вопросы по «натурализации» в Испании, помощь в подключении коммуникаций, оплатой счетов и налогов, открытием своего дела в Испании и многим, многим другим. Теперь, когда вы живете в Испании, рядом всегда находится надежный друг и партнер. Агентство Estate Barcelona. Наш многолетний опыт говорит сам за себя!

Как купить квартиру в Испании русскому гражданину в ипотеку

Местные банки нередко отказывают подданным других государств, особенно если они не из Европейского Союза. Чтобы этого не произошло, важно доказать стабильность и легальность своего заработка. Будут тщательно проверять происхождение Ваших средств, и попросят предоставить следующие документы и их официальный перевод на испанский:

  • Загранпаспорт и уже оформленный номер иностранца NIE.
  • Справку о зарплате и с места работы.
  • Трудовой стаж.
  • Свидетельство о регулярной уплате налогов.
  • Информацию об актуальной прописке и имеющемся недвижимом имуществе.
  • Данные о других задолженностях, ссудах и истории их выплат.
  • Сведения о покупаемом объекте и внесенный за него залог.

Выводы

Главное – усидчивость и упорство. Не торопитесь.

Именно по этому, оформляя вид на жительство в Испании, рекомендутся делать это только на основании арендованного жилья и не торопиться покупать недвижимость в собственность! Сначала присмотритесь, изучите рынок.

Источники

  • https://prian.ru/pub/15474.html
  • https://barcelona.ru/blog/yuridicheskie-voprosy/kak-kupit-nedvizhimost-v-ispanii-grazhdaninu-rossii-pravila-oformleniya-pokupki-kvartiry-ili-doma/
  • https://VisaSam.ru/emigration/europe-emigration/pokupka-nedvizhimosti-v-ispanii.html
  • https://immigrantinvest.com/blog/real-estate-in-spain-how-to-buy/
  • https://www.abcspain.ru/nedvizimost-v-ispanii/
  • https://zen.yandex.ru/media/id/5ba26198d657fa00aabce4bc/kak-kupit-nedvijimost-v-ispanii-10-etapov-processa-pokupki-nedvijimosti-5ba8a20c084b4700a9cc24ba
  • https://ispaniagid.ru/kupit-kvartiru-v-ispanii/
  • https://costa-brava-house.com/news/kak-kupit-nedvizhimost-v-ispanii-sovety-investoru-i-podskazki-pokupatelyu/

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: