Покупка жилья по заниженной стоимости в договоре: чем это грозит сторонам сделки

Содержание
  1. Некоторые продавцы предлагают покупателям указать в договоре купли-продажи квартиры заниженную стоимость. Чем может быть продиктовано это желание и насколько опасна такая покупка для будущего собственника, рассказывает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.
  2. Почему продавцы занижают цену квартиры в договоре?
  3. Зачем занижать?
  4. В каких случаях практикуется?
  5. Вычет на покупку квартиры дают от суммы по договору
  6. Неотделимые улучшения можно принять к вычету, если это отделка в новостройке
  7. Как учесть проценты, если кредит больше стоимости квартиры
  8. Если квартира стоит меньше 2 млн рублей
  9. Нужно ли прикладывать расписку к декларации и какие при этом риски
  10. Что грозит продавцам квартиры из-за расписки
  11. Риски для покупателя при занижении стоимости квартиры в договоре
  12. Невозможность получения налогового вычета исходя из реальных затрат
  13. ‍♂️ В случае оспаривания сделки можно вернуть только сумму по договору
  14. Нет возможности оптимизировать налоги в случае продажи квартиры до истечения минимального срока владения
  15. Репутационные риски
  16. ⚖️ Наказание для обеих сторон, если вскроется схема мошенничества
  17. Оформление при заниженной цене
  18. Можно ли соглашаться на покупку?
  19. Когда действия попадут под определение незаконных?
  20. Если вдруг придется расторгнуть сделку
  21. Что делать вам
  22. Что в итоге

Некоторые продавцы предлагают покупателям указать в договоре купли-продажи квартиры заниженную стоимость. Чем может быть продиктовано это желание и насколько опасна такая покупка для будущего собственника, рассказывает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.

Почему продавцы занижают цену квартиры в договоре?

Обычно продавцы скрывают реальную стоимость квартиры, чтобы сэкономить на налогах при ее продаже. Другая причина – разрыв в стоимости жилья и уровня «белых» доходов.

Рассмотрим первый вариант. Тут важно знать, когда возникает налог. Итак, если квартиру подарили или она была получена по наследству, то, чтобы не платить налог при ее продаже, надо ждать не менее трех лет. А если жилье было получено в собственность после 2016 года – до пяти лет. Однако владелец хочет продать квартиру раньше этих сроков, и при этом сэкономить на налогах. Отсюда и возникает схема с заниженной ценой.

Второй вариант – когда сами покупатели просят указать в договоре купли-продажи неполную стоимость. Это происходит, когда у человека, приобретающего дорогую недвижимость, к примеру, большие «серые» доходы. В этом случае к нему могут возникнуть вопросы относительно источника средств на покупку такого жилья, что ему, конечно, не нужно.

Зачем занижать?

Неотъемлемой частью процедуры купли-продажи недвижимости являются обязательства по выплате налога на доходы гражданина. Размер подоходного налога напрямую зависит от указанной в договоре суммы. При регистрации сделки сотрудники Росреестра передают данные о факте передачи права собственности в местное отделение Федеральной Налоговой Службы, которая и инициирует исчисление необходимой выплаты.

На основании данных статьи 220 Налогового Кодекса Российской Федерации налог на доходы в обязательном порядке исчисляется при совершении сделок с объектами недвижимости, находящимися в собственности менее трех лет, а если недвижимость была приобретена после 2016 года – менее 5 лет.

Расчёт суммы, которую гражданин обязан выплатить, производится так:

  • От общей стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре купли-продажи вычитается 1 млн рублей, которые согласно НК РФ не облагаются налогом.
  • Получившуюся сумму умножают на 13%. Эта сумма и будет указана в налоговой декларации гражданина как подлежащая выплате.

Таким образом, указанная в договоре купли-продажи заниженная сумма позволит избежать налоговых обязательств в том случае, если объект недвижимости находится в собственности гражданина менее 3 лет.

В каких случаях практикуется?

Чаще всего заниженная стоимость квартиры в договоре указывается в тех случаях, когда объект недвижимости находится в собственности менее трех лет и возникает необходимость в его продаже. Для того чтобы уклониться от налога продавец и просит указать меньшую сумму в договоре.

Наиболее часто занижают стоимость в следующих ситуациях:

  • После вступления в наследство.
  • При продаже квартир посредниками.
  • Если идет раздел имущества.
  • Если недвижимость приобретается для инвестирования свободных средств.

В такой же ситуации оказываются и собственники строящегося жилья после сдачи объекта. При переходе дома во вторичный жилой фонд автоматически поднимает рыночную стоимость квартиры.

Вычет на покупку квартиры дают от суммы по договору

Налоговый вычет при покупке квартиры — это сумма, на которую государство разрешает вам уменьшить доходы, чтобы снизить и вернуть НДФЛ.

Расходы на квартиру нужно подтвердить документами: договором купли-продажи, участия в долевом строительстве, платежными поручениями или расписками. Эти документы прикладывают к декларации по итогам года — налоговая их проверяет, делает запрос в Росреестр и принимает решение, возвращать ли налог.

Вот как налоговая проверяет расходы на квартиру:

  1. Сначала смотрят в договор купли-продажи. Там указана цена квартиры — сколько стоит конкретный объект.
  2. Потом смотрят на платежные документы: какую сумму вы реально заплатили и можете подтвердить.За одну квартиру можно получить два вычета и даже больше

Если сумма расходов меньше стоимости квартиры, вычет дадут только в сумме расходов. Если в расписках указано больше, вычет будет равен стоимости квартиры по договору.

Неотделимые улучшения можно принять к вычету, если это отделка в новостройке

Если человек купил новостройку без отделки и непосредственно у застройщика, государство дает вычет и на отделку квартиры. Для этого нужно правильно составить расписку и договор, тогда неотделимые улучшения можно учесть в составе налогового вычета.

Но у вас так не получится, так как квартиру вы купили у физического лица и на вторичном рынке. Даже если вы при этом заплатили за отделку, налог с этой суммы не вернут.

Как учесть проценты, если кредит больше стоимости квартиры

При покупке квартиры в ипотеку можно получить вычет в размере уплаченных банку процентов.

Если сумма кредита больше, чем цена квартиры по договору, вычет вам дадут только в сумме процентов, пропорциональной стоимости квартиры. Допустим, вы взяли ипотечный кредит в сумме 3,5 млн рублей, а в договоре купли-продажи указали стоимость квартиры 1,65 млн. Получается, вы потратили на приобретение жилья только 47,14% от общей суммы кредита.

Значит, имущественный налоговый вычет по процентам вы получите в размере, пропорциональном стоимости квартиры, которую указали в договоре купли-продажи. Например, если проценты за 2019 год составляют 330 тысяч, уменьшить свой доход можно на 155 100 рублей: 330 000 Р × 47/100.

Если квартира стоит меньше 2 млн рублей

У имущественного вычета при покупке квартиры есть лимит — 2 млн рублей на одного человека. Его дают один раз на всю жизнь. Это значит, что, если квартира стоит больше 2 млн рублей, налог вернут только с 2 млн рублей — максимум 260 тысяч рублей.

Если квартира по договору купли-продажи стоит меньше 2 млн рублей, тогда остаток вычета можно перенести на другой объект. Например, если захотите купить еще одну квартиру, используете оставшуюся сумму для возврата налога. Главное, чтобы общая сумма расходов на жилье, которые использованы для вычета, не превысила 2 млн рублей.

Квартир при этом может быть сколько угодно. При условии, что вы не использовали право на вычет до 2014 года.

Нужно ли прикладывать расписку к декларации и какие при этом риски

Для вычета расписка не подойдет, поэтому прикладывать ее к декларации нет смысла. Но даже если вы решите так сделать, для вас рисков с налоговой нет.

Эту расписку просто не примут для вычета, а оплата неотделимых улучшений — ваше право, это не нарушение закона. Даже если налоговая обратит внимание, что суммы в договоре и расписке и сумма в справке банка расходятся, к вам вряд ли возникнут вопросы. Вы можете взять сумму больше, чем стоит квартира, и потратить ее на ремонт или другие нужды — лишь бы банк согласился дать вам такую сумму в кредит. Главное, правильно заполнить декларацию и не учитывать там расписку. Иначе придется подавать уточненку, а это отложит возврат налога.

Что грозит продавцам квартиры из-за расписки

У ваших продавцов может возникнуть проблема, если налоговая сопоставит сумму, за которую они продали квартиру, и две расписки, по которым они получили больше денег.

Дело в том, что налог необходимо платить с любого полученного дохода. И с того, что получили за «неотделимые улучшения», тоже. При этом стоимость квартиры они могли уменьшить на вычет, чтобы не платить налог при продаже. А стоимость неотделимых улучшений уменьшить не так уж просто. Поэтому им могут запросто доначислить НДФЛ или как минимум запросить пояснения.

Если налоговая в ходе камеральной проверки выяснит, что ваши продавцы скрыли часть полученного дохода, им доначислят НДФЛ, насчитают пеню и могут выписать штраф. Обычно, когда кажется, что удалось обхитрить государство, скорее всего, в этой схеме что-то не предусмотрели.

Иногда продавцы просят завысить стоимость квартиры, но в этой схеме тоже слишком много рисков.

Риски для покупателя при занижении стоимости квартиры в договоре

Основные риски, с которыми может столкнуться покупатель квартиры с заниженной стоимостью, можно представить в виде следующего списка:

  • утрата возможности воспользоваться налоговым вычетом в полном объеме;
  • если будет судебное разбирательство, лицо сможет вернуть себе назад только сумму по договору;
  • отсутствие возможности в оптимизации налогообложения при продаже такой недвижимости раньше установленного законом минимального срока;
  • ответственность за мошеннические махинации.

Невозможность получения налогового вычета исходя из реальных затрат

Согласно п. 3 каждое физическое лицо, которое приобрело недвижимость для проживания, имеет право на имущественный вычет в размере 2 000 000 рублей. Это означает, что налогоплательщику вернут 13% с указанной суммы.

Таким образом, если в договоре, указана цена квартиры в размере менее 2 000 000 рублей, то покупатель получит вычет не в полном объёме. В данном случае возврат будет определяться исходя из цены договора в том время, как реальные затраты могут быть в разы выше.

‍♂️ В случае оспаривания сделки можно вернуть только сумму по договору

На практике встречается немало случаев, когда после заключения сделки по купле-продаже недвижимости одна из сторон выступает в суде с требованием о расторжении договора. Причины могут быть разные, например:

  • объявился супруг (супруга), чье мнение не было учтено при продаже общей квартиры;
  • покупатель, въехав в жилье, выявил существенные дефекты, из-за которых дальнейшее проживание в нем не представляется возможным;
  • после совершения сделки обнаружились недостатки жилья с юридической точки зрения и т.д.

Если суд примет решение о расторжении сделки, то каждой стороне будет возвращено имущество (деньги), изначально принадлежавшее ей. Именно на этом этапе покупатель сможет вернуть себе только ту сумму, которая прописана в договоре. Если она изначально была занижена, то он понесет серьезные убытки.

Подобной схемой нередко пользуются мошенники. Они реализуют недвижимость, предлагая в договоре прописать сумму в разы ниже реальной, а затем под тем или иным предлогам оспаривают сделку в суде.

Как итог – возврат покупателю минимальной суммы (исходя из условий договора). При этом оставшуюся часть реально уплаченных денег мошенники оставляют себе.

Нет возможности оптимизировать налоги в случае продажи квартиры до истечения минимального срока владения

Согласно НК РФ имущественный вычет полагается не только при покупке квартиры, но и при ее дальнейшей продаже. Если продавец владел квартирой меньше минимального периода, прописанного в , то он должен будет заплатить налог.

В этом случае также предоставляется вычет в размере 1 000 000 рублей. Если недвижимость по договору стоит меньше, то снова собственник такого имущества получит вычет, не соответствующий фактически понесенным затратам.

Репутационные риски

Необходимо отметить, что если занижение цены сделки приведёт к проблемам с налоговой или же к аресту счетов из-за претензий со стороны банков, это также способно негативно повлиять на бизнес. Может пострадать репутация предпринимателя. Заниженная цена большинству довольно очевидна, поскольку всегда можно изучить выборку объявлений по конкретным характеристикам и посмотреть на реальное положение дел на рынке. Соответственно, многие могут сделать выводы о том, что сделка — сомнительная, вызывающая большое количество вопросов.

Стоит отметить, что любые подозрения в уклонении от уплаты налогов — это проблемы не только для самого предпринимателя, но и для связанных с ним контрагентов. Если налоговая решит, что сделка вызывает вопросы, то она может начать проверять всех, кто в последний отчётный период осуществлял какие-то операции с конкретным ИП или же с определённой компанией, в которой, например, может работать на руководящей должности продавец.

А лучший способ отпугнуть контрагентов и подвести к мысли о том, что сотрудничество с вами невыгодно — это впутать посторонние организации или ИП в проблемы с налоговой. О таких возможных последствиях занижения цены мало кто думает, однако не стоит забывать, что они вполне реальны.

⚖️ Наказание для обеих сторон, если вскроется схема мошенничества

Помимо перечисленных выше сложностей, лицо, занизившее стоимость сделки с целью ухода от налогообложения, могут привлечь к уголовной ответственности по . В данном случае может быть назначено такое наказание:

  • штраф от 100 000 до 300 000 рублей (или в размере дохода за период до 2 лет);
  • принудительные работы (до 1 года);
  • арест (на полгода);
  • лишение свободы (до 1 года).

Причем покупателя также могут привлечь к ответственности за соучастие в совершении преступления.

Оформление при заниженной цене

Для того чтобы зарегистрировать сделку составляются два отличающихся между собой договора купли-продажи. В одном из них указывается реальная стоимость, во втором – заниженная. Для дальнейшей регистрации в Росреестр передается вариант с уменьшенной суммой, а на основании договора с реальной стоимостью объекта недвижимости стороны-участники сделки осуществляют взаиморасчеты.

Помните, что подобный вариант оформления сделки априори делает ее оспоримой, так как в этом случае имеет место нарушение законодательства РФ. Второй договор (с реальной суммой) является доказательством нарушения продавцом закона и уклонения от уплаты налогов.

Расписки при этом также оформляются в двойном экземпляре. В одной указывается заниженная стоимость согласно официальному договору купли-продажи, во втором – оставшаяся часть средств согласно второму (реальному) договору под видом неотделимых улучшений.

Можно ли соглашаться на покупку?

Принять решение о согласии на указание заниженной суммы в договоре купли-продажи квартиры можно только оценив все риски и возможные финансовые потери, которыми может обернуться такая сделка. В случае возникновения непредвиденных обстоятельств, которые приведут к оспариванию сделки и реституции (возвращению к состоянию до сделки) покупатель рискует потерять ту сумму, которая будет уплачена продавцу сверх указанной в договоре стоимости.

Следует помнить также о финансовых убытках связанным с налоговым вычетом, так как вернуть 13% он сможет только с той суммы, которая была указана в договоре купли-продажи.

Однако существуют и плюсы – довольно часто продавцы, желающие указать в договоре заниженную стоимость, идут навстречу покупателю и предлагают весомую скидку. В том случае, если выгода от заключения такого договора превышает возможные риски для участников – сделка вполне возможна.

Реалии современного рынка недвижимости таковы, что сделки с заниженной стоимостью — неоспоримый факт, столкнуться с которым придется практически каждому человеку, который хочет купить или продать квартиру. В некоторых случаях это может быть выгодно как продавцу, так и покупателю, но соглашаясь на такую сделку важно тщательно оценить вероятные риски. В противном случае обе стороны могут понести существенные финансовые потери.

Когда действия попадут под определение незаконных?

Заключение договора купли-продажи квартиры с заниженной стоимостью будут определены как неправомерные в том случае, если по какой-либо причине покупатель обратится в судебную инстанцию с иском и документами, подтверждающими факт дополнительной передачи денег в счет покупки объекта недвижимости, указанного в договоре.

Виновным в незаконных действиях признается не только продавец, но и покупатель. Согласно законодательству РФ он обязан был знать о правилах совершения сделки, и их нарушение влечет за собой ответственность за укрывательство уклоняющегося от налогов гражданина, т. е. продавца.

Если вдруг придется расторгнуть сделку

Бывает, что со временем выясняется темная история автомобиля. Проблемы могут быть следующие.

Машина заложена. Чаще всего так бывает, когда человек взял автомобиль в кредит, платить отказался, а машину продал. Она может сменить несколько владельцев, пока за ней не придут судебные приставы.

Что делать, если купленная машина оказалась в залоге?

Перебиты или испорчены номера основных агрегатов: кузова, рамы или кабины. Когда это выяснится, ГИБДД имеет полное право отказаться ставить машину на учет.

В ГИБДД отказались ставить мою машину на учет

Автомобиль числится в розыске. Причем очень часто автомобиль объявляют в розыск в тот момент, когда он уже успел сменить несколько владельцев. Так случается, если, например, человек берет машину в аренду якобы для такси, но на самом деле продает ее.

Купил машину, а номера оказались в розыске

Машина продана по отозванной доверенности. Допустим, владелец дал доверенность, но до дня продажи ее отозвал. Тогда сделка будет недействительна.

В любом из этих случаев закон позволяет расторгнуть сделку и вернуть все в первоначальное состояние: предыдущий владелец получит машину, а человек, который ее купил, — деньги. Но ровно ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи. Написали 250 тысяч — их суд и укажет в решении.

Если не писать в договоре стоимость автомобиля, ничего не поменяется. В налоговой декларации продавец укажет 250 тысяч — а в случае судебных разбирательств суд имеет право декларацию требовать, чтобы рассчитать сумму ущерба.

На сегодняшний день эти проблемы решают двумя способами.

Первый способ — дополнительная расписка. В договоре указывают заниженную сумму, а в расписке, которую составляют в произвольной форме, — фактическую. Такой способ на самом деле никого ни от чего не защищает, а создает дополнительные риски. В случае судебного разбирательства такую расписку в качестве доказательства могут не принять. Но если и примут, то первый вопрос будет таким: «С какой целью вы ее составили?» Ответ логичен: чтобы уклониться от уплаты налога.

На практике вообще может возникнуть ситуация, что в ДКП сумма одна, в налоговой декларации — другая, в расписке — третья. На какой из этих документов будет опираться судья при принятии решения, не знает никто.

Второй способ — продолжать занижать цену продаваемого автомобиля при каждой сделке. Но все проблемы при этом сохранятся.

Что делать вам

В первую очередь выяснить, у кого вы покупаете автомобиль: собственника или посредника. Сделать это просто. Если данные в ПТС и СТС автомобиля совпадают с данными в паспорте продавца, то он собственник. Если не совпадают и вы слышите рассказы о том, что человек продает машину любовницы или троюродной бабушки, то он посредник, даже если машина на самом деле принадлежит его бабушке.

Как поступать с собственниками. Многие собственники занижают цену не в силу необходимости, а потому, что «все на рынке так делают». Часто при беседе с ними выясняется, что либо машина у него в собственности больше трех лет, либо он купил ее недавно, а теперь продает со скидкой, чтобы обновить. Налог ему не грозит, но он этого не понимает и по традиции настаивает на занижении цены.

В этом случае вопрос решается просто: беседуйте с продавцом, уточняйте даты продаж и покупок, считайте срок, разницу в ценах и налоговый вычет. В большинстве случаев после таких уточнений стороны сделки договариваются, что укажут реальную цену, — и никаких проблем с налоговой не возникает.

Как поступать с перекупщиками. Перекупщик — профессия своеобразная. Бытует мнение, что большинство перекупщиков скупают автомобили чуть ли не напрямую у угонщиков или на автомобильных свалках, а потом продают их доверчивым гражданам под видом новых. Думаю, на рынке есть и такие, но их не большинство.

Обычно машина попадает к перекупщику после того, как владелец не смог продать ее на «Дроме» или «Авито». Кредит уже одобрен, новая машина ждет в автосалоне, но денег на первоначальный взнос не хватает. Поэтому авто отдают перекупщику, чтобы быстрее получить деньги.

Перекупщик передает владельцу деньги и забирает автомобиль. Но если указать в документах его реальную стоимость и зарегистрировать в ГИБДД на имя перекупщика, то экономический смысл сделки теряется. Перекупщик, как собственник, при последующей перепродаже заплатит 13% от стоимости каждого автомобиля. Плюс ему насчитают транспортный налог за период владения. В среднем на одной машине перекупщик может заработать 40-50 т. р.  А для вашей машины налог на доходы физических лиц составит 65 тысяч — и это мы еще учли налоговый вычет.

Поэтому перекупщики только маскируют свою работу под переход права собственности: составляют договор с заниженной ценой, а потом переписывают его множество раз, меняя подписи. При этом автомобиль на учет в ГИБДД не ставится — и государство о смене собственника ничего не знает. Снова рискуют все. Человеку, который продал машину перекупщику, продолжают начислять транспортный налог. В один прекрасный момент ему это надоедает, он идет в ГИБДД, снимает машину с учета или вообще заявляет о ее утере. И очередной покупатель узнает об этом на посту ГИБДД или при регистрации автомобиля.

Покупателю остается либо соглашаться на условия перекупщика, либо искать другую машину, причем без гарантий, что ее продает владелец.

Что в итоге

Если одно физическое лицо продает автомобиль другому, занижать цену в договоре нет смысла.

Единственные, кто выигрывает от занижения цены, — перекупщики.

Источники

  • https://www.domofond.ru/statya/zanizhennaya_tsena_v_dogovore_kupli_prodazhi/7030
  • https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/dkp-kvartiry/zanizhenie-stoimosti.html
  • https://journal.tinkoff.ru/ask/ne-zanizhayte/
  • https://urexpert.online/nedvizhimost/zanizhenie-stoimosti-kvartiry.html
  • https://retail-realty.ru/articles/item/zanizhenie-ceny-v-dogovore-kuple-prodazhi-nedvizhimosti-chem-ugrozhaet
  • https://journal.tinkoff.ru/ask/snova-pro-dkp/

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: