Продажа квартиры с обременением: способы, документы, риски в 2021 году

Содержание
  1. Что такое обременения
  2. Правовая база
  3. Какие бывают обременения
  4. Залог доверенному лицу
  5. Пожизненное содержание (рента)
  6. Наложенный арест
  7. Пожизненная рента
  8. Прописка посторонних лиц
  9. Доверительное управление
  10. Аренда
  11. Обременение от органов опеки
  12. Материнский капитал
  13. Условия установления
  14. Порядок установления
  15. Как проверить наличие обременения?
  16. Можно ли продать квартиру с обременением
  17. Что говорит закон
  18. Специфика покупки и продажи жилья с обременениями
  19. Способы продажи квартиры с обременением
  20. Досрочное погашение или доверительный способ
  21. Продажа с погашением ипотеки в процессе сделки
  22. Продажа долговых обязательств или перезаем ипотеки
  23. Обмен ипотеки на ипотеку
  24. Как продать квартиру с обременением
  25. Ипотека
  26. Продажа после снятия обременения
  27. Продажа квартиры в ипотеке через банковскую ячейку
  28. Документы
  29. Покупка недвижимости с арестом
  30. Покупка совместно нажитого имущества
  31. Рента
  32. Процедура продажи квартиры с ипотекой
  33. Продажа квартиры под арестом
  34. Как оформить договор на продажу
  35. Как оформляется и выглядит соглашение
  36. Документы
  37. Расходы и сроки
  38. Плюсы и минусы покупки
  39. Налогообложение
  40. Особенности
  41. Что делать, если собственник ребенок?
  42. На что стоит обратить внимание перед продажей
  43. Преимущества приобретения квартиры с обременением
  44. Проблемы и риски
  45. Как избежать рисков при покупке недвижимости с обременением
  46. Последствия продажи
  47. Выводы

Что такое обременения

Наличие обременений означает, что собственник не может распоряжаться своей недвижимостью в полной мере – под запрет попадают отдельные сделки, либо все юридические операции, связанные с квартирой.

  • Например, собственник не имеет права продать жилье, которое находится в залоге у банка (без его разрешения), однако может им пользоваться для проживания.
  • Если же на квартиру наложено обременение судебными органами, например, в связи с необходимостью изъятия собственности (например, во время бракоразводного процесса или при рассмотрении правонарушения экономического характера), то квартира опечатывается, и не может использоваться текущим собственником (или иными лицами) никоим образом.

Но даже при наличии некоторых обременений недвижимость можно продавать, однако стоит помнить, что вместе с правами собственности к новому хозяину перейдут все обязательства продавца перед третьими лицами.

Собственно, чаще всего недвижимость и продается именно по той причине, что владелец более не в состоянии выполнять обязательства, связанные с недвижимостью (оплачивать ипотеку, вернуть кредит).

В том случае, если с точки зрения закона квартиру продавать можно, собственнику приходится снижать цену – сумма скидки должна включать стоимость «выполнения обязательств» (закрытие кредита, пр.), а также ту сумму, которая компенсирует хлопоты покупателя, связанные со снятием обременений.

Кстати, далеко не всегда вопрос снятия обременений связан непосредственно с выплатой каких-либо долгов. Так, при продаже квартиры, с владельцем которой заключен договор пожизненной ренты, покупателю придется найти с последним общий язык и предложить выгодные условия (например, перезаключить договор на себя или предоставить жилье).

Правовая база

Суть понятия обременения – это ограничение прав владельца недвижимости на распоряжение ей.

А сообщает о том, что основной документ, подтверждающий право собственности –

Любой покупатель будет запрашивать от продавца выписку, а если на квартире есть обременение, это обязательно отражается в ЕГРН.

Какие бывают обременения

Перечень приведен в ФЗ №122 «О регистрации прав на недвижимость и сделки с ней». К обременениям относят:

  • покупка жилья с обременением по ипотеке (залог в банке);
  • доверительное управление;
  • аренда;
  • арест;
  • договор пожизненной ренты;
  • долевая собственность, оформленная на дееспособных или несовершеннолетних детей.

Покупка квартиры с обременением возможна, но процедура имеет ряд особенностей.

Залог доверенному лицу

Объект недвижимости может находиться под самыми разными видами обременения. Так некоторые владельцы для уменьшения риска потерять квартиру оформляют ее в залог доверенному лицу (обычно в этом качестве выступает кто-то из родителей). Если на квартире лежит обременение в виде залога, то владельцу свои планы по продаже жилья приходится согласовывать с залогодержателем (в данном случае это частное физлицо, а не кредитно-финансовая структура).

Пожизненное содержание (рента)

Если владелец квартиры заключает договор пожизненного содержания, то такая квартира также получает статус обременения. Договор ренты может быть двух типов: договор купли-продажи с правом пожизненного проживания ее бывшего владельца; договор пожизненного содержания с иждивением.

Суть такой ренты состоит в том, что люди, принимающие обязательства по уходу и содержанию бывшего владельца недвижимости, после его смерти получают его имущество в свою собственность. До того срока, пока не снято обременение (фактически до смерти собственника) плательщик ренты свободно распоряжаться жильем не может.

Наложенный арест

Это обременение возникает только по решению судебных органов. При наличии ареста распоряжаться имуществом запрещено, то есть его продажа исключена.

Реализовать арестованную недвижимость можно только после снятия ареста. Он снимается тем же самым органом, который его наложил. Для этого потребуется устранить причину ареста. К примеру, выплатить долг частному лицу или организации.

Пожизненная рента

Если заключается договор пожизненного содержания с собственником квартиры, то в случае ее продажи обязательства по договору ренты переходят на покупателя.

Это значит, что собственник будет иметь право проживать в своей квартире до самой смерти, а новая сторона по договору обеспечивать его содержание. Неисполненная рента – это и есть обременение. Без согласия рентополучателя продать квартиру будет невозможно. Для снятия обременения в Росреестр подается свидетельство о смерти рентополучителя.

Прописка посторонних лиц

Среди видов обременения на квартиру распространенный вариант – прописка, когда в квартире, кроме собственника, прописаны посторонние люди. У владельца жилья с оформлением договора купли-продажи квартиры с обременением проблем обычно не возникает, независимо от количества прописанных жильцов, так как кроме владельца никто на эту недвижимость прав не имеет. Для обладателей крепкой нервной системы и сильного характера покупка квартиры под обременением – реальный вариант экономии. Но перед совершением подобной сделки надо выяснить все нюансы, иначе впоследствии большие проблемы могут обременять вас. До совершения сделки с такой недвижимостью договор надо изучать тщательно.

Доверительное управление

Этот вид обременения заключается в том, что сторона передает другой квартиру на определенный срок, которая и осуществляет доверительное управление на этот период. Договор заключают на 5 лет по форме продажи недвижимости с обязательной госрегистрацией. Долги собственника квартиры на имущество, оформленное им в доверительное управление, не распространяются.

Аренда

Кроме ареста, прописки, ренты, ипотеки, залога квартиры, есть и другие виды обременения. К примеру, можно считать обременением аренду, когда арендатор, заключающий договор аренды жилья, имеет право на проживание на указанной территории на весь период действия договора аренды.

Обременение от органов опеки

В ситуации, когда среди владельцев недвижимости имеются несовершеннолетние дети или недееспособные граждане, способные пострадать при продаже, то на проведение сделки купли-продажи в ущерб интересов совладельцев могут наложить обременение на квартиру органы опеки и попечительства.

Материнский капитал

Этот нюанс нельзя назвать обременением в общем понимании. Тем не менее покупатель рискует, приобретая квартиру, которая была приобретена с использованием материнского капитала.

В этом случае в обязательном порядке выделяются доли детям, а значит, они также являются собственниками недвижимости. Для возможности реализации такого жилья потребуется получить письменное согласие на сделку от органов опеки и попечительства.

Условия установления

Во время совершения сделки по продаже или покупке квартиры законодательство обязывает стороны самостоятельно приходить к соглашению по поводу основных условий сделки и прописывать их в договоре. К числу таких условий относиться требование о порядке осуществления расчетов. Расчеты между физическими лицами при выполнении обязательства могут происходить в двух формах – наличной и безналичной (карта банка или счет).

Порядок установления

У покупателя и продавца существует два возможных варианта, чтобы установить обременение. Первый из них закреплен в Гражданском законодательстве, а второй происходит по соглашению сторон. В силу закона происходит установление только в случае произведения расчета после совершения сделки. Для этого в договоре делается соответствующая запись для того, чтобы при регистрации была внесена запись в реестр. При втором варианте стороны ограничены лишь некоторыми возможными условиями, которые могут устанавливать.

Как проверить наличие обременения?

На сегодняшний день определить, есть ли обременение на квартиру, достаточно просто. Законодательство требует обязательное внесение отметки об ограничении в ЕГРН.

Чтобы проверить приобретаемую квартиру надо взять выписку из Единого реестра, где будет отображена вся информация по недвижимости: собственники, вид прав, ограничения. Такую выписку можно получить 2-мя способами — через Россреестр и через портал Kadastr RU.ЕГРН.

Через Росреестр:

  • Во вкладке «Сервисы» выбрать «Справочную информацию по объектам недвижимости в режиме online»;
  • Вписать необходимый для проверки адрес/кадастровый номер и нажать «Сформировать запрос»;
  • Из результатов поиска выбрать нужный адрес. Если его нет — значит регистрацию объект не проходил;
  • Выбрать раздел «Права и ограничения» и, если они есть, все имеющиеся обременения будут отображаться с правой стороны в подразделе «Ограничения».

На сайте Росреестра данные могут быть загружены без уточнений и не в полной мере. Также они редко подлежат обновлениям. Для более точной информации рекомендуется заказать лично в ЕГРН выписку на желаемый объект.

Через портал Kadastr RU.ЕГРН:

  • На сайте ввести кадастровый номер квартиры;
  • Выбрать вкладку «Выписка из ЕГРН» или «Выписка из ЕГРН о переходе прав» и указать свой электронный адрес;
  • Выбрать вкладку «Перейти к оплате» и оплатить услугу;
  • После оплаты на электронный адрес поступит письмо [email protected], где будет доступ для скачивания выписки.

Можно ли продать квартиру с обременением

Реально продать квартиру можно только с обременением по ипотеке. В случае с вариантами ренты и аренды единственным способом является расторжение договоров или окончание их действия, что автоматически предполагает снятие обременения. Арест также намного проще снять и продавать жилье на общих основаниях, чем пытаться добиться разрешения на продажу арестованной квартиры.

Таким образом, продать жилье с обременением можно, но при условии, что тип обременения это допускает. В случае с банком важным моментом является лишь факт получения финансовой организацией дохода. Таким образом, если покупатель и продавец согласятся на подобную схему, банк может предложить перенести обязательства продавца на покупателя.

Нужно учитывать, что банк будет тщательно проверять покупателя, практически так же, как продавца, когда ему выдавался ипотечный кредит. И если с продавцом были проблемы (например, несвоевременное погашение долга), а финансовое состояние покупателя достаточно стабильное, то банк согласится на такой «обмен».

Пример: Предположим, что есть квартира, которую господин «А» купил в ипотеку за 3 миллиона рублей. Впоследствии он захотел сменить жилье на более дешевое, да и с работой начались проблемы, из-за чего совершать платежи в полном объеме он уже не мог. «А» находит господина «Б», который согласен купить его жилье за 2 миллиона рублей, но денег в полном объеме у «Б» нет, зато есть стабильный доход и желание регулярно, точно в срок, погашать кредит. В такой ситуации «А» и «Б» посещают банк, обсуждают условия и сам факт возможности перевода долга на другого человека с одновременным переоформлением права собственности. Если банк соглашается, то квартира фактически считается проданной. «А» избавляется от долга, «Б» обязуется выплачивать кредит и дальше.

Что говорит закон

Основные виды обременений перечислены в ФЗ № 122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». Запись в ЕГРН подтверждает наличие права на имущество.

Некоторые виды обременений содержатся в Приказе Госкомзема РФ от 22.11.1999 № 84 «О введении в действие документов по ведению государственного земельного кадастра».

Важный нюанс закреплен в п.1 ст. 460 ГК РФ: при продаже квартиры продавец информирует покупателя о наличии обременения и передает имущество, свободное от права требования третьих лиц. В виде исключения предусматривается согласие покупателя на приём жилплощади с ограничениями.

Поскольку сделки с обременением недвижимости полны подводных камней, сторонам приходится устранять определенные трудности, идти на уступки друг другу.

Специфика покупки и продажи жилья с обременениями

Обременение квартиры может в значительной мере снизить ее стоимость. В подобных сделках имеется большое количество «подводных камней», которые могут привести к возникновению у покупателя серьезных проблем с недвижимостью, вплоть до полной ее утраты. Например, расторжение договора ренты впоследствии может оспорить рентополучатель, мотивируя свое решение тем, что он на тот момент не отдавал себе отчет в своих действиях. В случае с собственниками, находящимися в преклонном возрасте, суд с большей вероятностью вынесет вердикт в их пользу.

Покупателю также стоит остерегаться возможных наследников, которые могут появиться спустя длительное время после смерти рентополучателя, что, в итоге, приведет к судебным тяжбам.

Однако некоторые покупатели намеренно ищут именно такие сделки, так как они позволяют уложиться в имеющийся бюджет или хорошо сэкономить на приобретении жилья. Осознавая все возможные риски и действуя в рамках закона, можно снять ограничения, минимизировать негативные факторы обременения, и получить в итоге прямую выгоду.

Способы продажи квартиры с обременением

Продать квартиру с обременением можно. Существует несколько законодательно утвержденных способов. Продажа предполагает стандартную процедуру посредством заключения договора купли-продажи квартиры после снятия обременения в банке или другом органе, установившем ограничение.

Досрочное погашение или доверительный способ

Суть данного способа заключается в передаче покупателем части средств наличными продавцу, равной оставшемуся кредитному долгу перед банком. Заемщик вносит эти деньги в качестве досрочной уплаты кредита и закрывает ипотеку, после чего снимается обременение. Далее совершается сделка стандартной купли-продажи. Права переходят новому владельцу после перерегистрации и продавец получает оставшуюся сумму денег.

Покупатель вправе себя обезопасить, попросив у собственника расписку о получении задатка, так как он передается до заключения договора купли-продажи. Покупатель вправе попросить расписку об обязательном погашении займа.

Для того чтобы продать квартиру таким способом, следует получить согласие кредитора на сделку. Не все банки приемлют досрочное погашение кредита. В некоторых случаях, кредитором предусмотрен штраф.

Затем, необходимо будет определить сумму задолженности по кредиту и составить нотариально заверенное соглашение между заёмщиком и покупателем. Далее, продавец выписывает из продаваемой квартиры всех зарегистрированных членов семьи. После этого, он вносит задаток, соразмерный с оставшимся кредитом. Ипотека закрывается и снимается обременение с квартиры. Собственник переоформляет переход права собственности на квартиру в ЕГРН на нового владельца и получает оставшуюся сумму денег.

Продажа с погашением ипотеки в процессе сделки

В этом случае, заемщик проводит сделку, где кредитор выступает как прямой получатель задатка. Для совершения такого рода продажи используются две банковские ячейки. После получения согласия на сделку от банка, залогодержатель составляет с продавцом предварительное нотариально заверенное соглашение купли-продажи.

Покупатель вносит в первую банковскую ячейку сумму для погашения кредита и во вторую — оставшуюся для продавца. С квартиры снимается обременение и составляется договор купли-продажи в ЕГРН. После перерегистрации прав на нового владельца кредитор и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа долговых обязательств или перезаем ипотеки

Суть данного способа заключается в продаже заемщиком покупателю своего ипотечного кредита в банке. Кредитор заключает с покупателем договор о переводе на него оставшегося кредита и, в соответствии с данным соглашением, новый заёмщик становится правообладателем ипотеки и должником по займу.

Покупатель предоставляет требуемый пакет документов и заявку на ипотечный кредит. От банка он получает одобрение и подписывает соглашение о переводе кредитного займа. Также можно взять кредит в другом банке на погашение полученного займа на ипотеку. В этом случае этот кредит переводится на кредитную организацию, выдающую кредит для погашения. Но, не во всех банках есть система перекредитования.

Обмен ипотеки на ипотеку

В этом случае участвуют 4 стороны и составляется 2 договора купли-продажи. Участниками являются:

  • Владелец ипотеки;
  • Покупатель этой ипотеки;
  • Владелец иного жилья;
  • Банк.

Сначала продают одно жилье и на полученные деньги приобретают другое. Банк выступает сначала как продавец, а потом как покупатель.

Как продать квартиру с обременением

Каждый случай требует отдельного рассмотрения. Оптимальный вариант — добиться снятия обременения и продавать уже «чистую квартиру».

Продавцу не стоит замалчивать ситуацию. Чтобы продать квартиру с обременением без материальных потерь, необходимо самостоятельно предоставить все документы, указать на нюансы и разъяснить, что вопрос решаем.

Ипотека

При оформлении кредита, направленного на покупку квартиры, недвижимость остается в залоге у банка. Обременение накладывается до момента полного погашения кредитных обязательств.

Если заемщик не вносит проценты по кредиту, всячески избегает ответственности, банк ходатайствует о наложении ареста на жилье, а после — выставляет его на торги. Плательщику кредита необходимо ознакомиться с положением , согласно которому квартиру могут продать принудительно, если:

  • неуплата составляет от 3 месяцев, или же заемщик не платил по счетам более 3 раз за год;
  • величина долга составляет не менее 5% от стоимости залога.

Обычно инициатива о продаже исходит лично от заемщика в случае переезда, внезапной нуждаемости в материальных средствах, при невозможности в дальнейшем платить по счетам. Вариантов продажи несколько:

  • изыскать возможность досрочного погашения кредита и продать квартиру без обременения;
  • обратиться в банк и заручиться согласием на продажу недвижимости.

Отличный вариант — получить от покупателя согласие на предоставление залога в счет погашения кредита.

Продажа после снятия обременения

Процедура проводится следующим образом:

  1. Кредитор обращается в банк. Сотрудник финучреждения производит перерасчет задолженности.
  2. Продавец и покупатель оформляют предварительный договор купли-продажи, договор залога.
  3. Продавец погашает долг в банке и направляется в Росреестр для снятия обременения. Для этого понадобится справка о том, что долг погашен.
  4. Оформляется ДКП с покупателем.
При таком развитии событий продается уже «чистая» квартира, не обремененная долговыми обязательствами.

Продажа квартиры в ипотеке через банковскую ячейку

Ряд банков, в частности — ВТБ, предлагают провести продажу ипотечной квартиры с использованием банковской ячейки. Схема заключается в следующем:

  1. Заемщик обращается в банк с заявлением о продаже квартиры в залоге. В течение 2 недель банк принимает решение о продаже и назначает дату закладки средств в ячейку.
  2. Стороны (продавец и покупатель) заключают договор с банком об аренде банковской ячейки. Производится закладка средств. Как правило, часть оплаты идет в счет погашения долга, в вторая часть — средства, получаемые непосредственно продавцом. В некоторых случаях требуется перечисление средств на счет банка в сумме, равной кредиторской задолженности.
  3. Продавцу выдается разрешение на продажу квартиры.
  4. Стороны оформляют ДКП.
  5. Продавец, покупатель и финорганизация обращаются в Росреестр для снятия обременения с квартиры и регистрации перехода права собственности.
  6. Согласовывается время изъятия средств из банковской ячейки Продавцом.

В целом процедура займет не более 3 недель — 1 месяца. Это дольше, чем стандартная купля-продажа, поскольку требуется время на согласование процедуры с банком.

Документы

Для продажи квартиры в ипотеке нужно предоставить в банк:

  • выписку ЕГРН;
  • ДКП о приобретении заложенной квартиры;
  • кредитный договор;
  • паспорта заемщиков и покупателей ипотечной недвижимости.
Методика продажи квартир под обременением банка давно выработана, стоит только обратиться в финорганизацию, которая выдала кредит, и получить ответ о допустимых схемах продажи. Основная проблема состоит в том, чтобы продать квартиру с кредитом по наиболее выгодной цене, поскольку стоимость на них обычно ниже средней рыночной.

Покупка недвижимости с арестом

Владельцы арестованного имущества полностью или частично утрачивают права на распоряжение собственностью. Данное ограничение накладывается судами или правоохранительными органами. Продажа такого имущества возможна только при условии получения письменного разрешение организации, наложившей арест.

Покупка совместно нажитого имущества

Продать квартиру, приобретенную супругами, даже если она оформлена только на одного из них можно только при нотариально заверенном согласии другого. Данное правило установлено в соответствии и ст.35 Семейного кодекса РФ №223 ФЗ. Исключением являются случаи, когда продавец может доказать, что права на объект получены не в результате покупки на совместные средства.

Рента

Под рентой понимают договорное оформление имущественных отношений, при которых одна сторона (получатель) передает второй стороне (плательщику) имущество при условии периодической выплаты ренты. Плата может быть постоянной (бессрочной) или установленной в течение определенного срока.

Рента — обременение, поскольку при передаче недвижимости Покупателю последний будет нести субсидиарную ответственность. Это значит, если основной плательщик ренты не выполнит свои обязательства, перечислять ренту будет обязан человек, который несет субсидиарную ответственность.

Продать такую квартиру можно, однако, согласно , для распоряжения имуществом необходимо получить согласие держателя ренты (прежнего владельца).

Для покупателя сделка несет риск. Сделка может быть расторгнута получателем ренты, если он докажет, что ему не обеспечиваются условия содержания, установленные договором ренты.

Процедура продажи квартиры с ипотекой

В большинстве случаев такие сделки проводятся для разрешения проблем с ипотекой, и продавцу необходимо заранее заручиться письменным согласием покупателя о том, что он действительно берет на себя обязательства по выплате оставшегося займа. После того, как условия сделки оговорены, собственник и покупатель подписывают договор предварительной продажи и нотариально заверяют документ. С этим договором можно отправляться в банк, который давал кредит – сделка возможна только с согласия банка. В случае одобрения банка стороны сделки (собственник, продавец и банк) подписывают основной договор купли-продажи.

Сделка может осуществляться, как с предварительным снятием ипотечного обременения, так и без снятия.

В первом случае покупатель квартиры должен обратиться в банк и подать заявление о том, что хотел бы погасить кредит с целью приобретения залоговой квартиры. После согласия банка покупатель пополняет один счет на сумму, которая покроет имеющийся кредит, а на другой счет кладет те деньги, которые будут направлены продавцу в качестве самой оплаты за покупку недвижимости.

Банк, получив деньги, инициирует снятие обременения, а покупатель, со справкой из банка и договором (который является основанием для перехода прав собственности) отправляется в Росреестр.

Во втором случае купля-продажа оформляется перед тем, как будет снято обременение. Продавец может взять аванс у покупателя для последующей выплаты кредита, после внесения средств он получает у банка справку о погашении долга, с которой можно подавать в Росреестр заявление снятии всех претензий, касающихся выплат. Далее следует регистрация прав собственности на покупателя, после чего последний передает оставшуюся часть денег за квартиру продавцу.

Продажа квартиры под арестом

Если на квартиру наложен арест, перед сделкой потребуется снять обременение – процедуру должны инициировать органы, в пользу которых обременение было наложено, иначе недвижимость продать не получится. Иногда устранить причины ареста и удалить обременение невозможно, и в таких случаях имущество будет реализовано на аукционе.

Если жилье имеет большую стоимость, чем сумма, которая стала причиной наложения обременения, продавцу рекомендуется привлечь независимых экспертов, которые могут установить справедливую цену размещения недвижимости на аукционе. В ходе аукциона покупатели будут предлагать разные цены и, в итоге, среди всех претендентов будет выбран тот, кто предложит самую большую сумму. По завершении аукциона оформляются соответствующий договор, на основании которого регистрируется право собственности, обременение в виде ареста недвижимости снимается.

Как оформить договор на продажу

Наиболее типичная ситуация — продажа квартиры в ипотеке. Жилье может быть первичным (когда продается квартира в новостройке) или вторичным. В любом случае в тексте указывается способ оплаты: по частям или единым платежом. Формулировки выглядят так:

  • «… расчет производится после подписания Основного договора и государственной регистрации перехода права собственности»;
  • «… настоящим договором предусмотрено поэтапное внесение оплаты…» и далее — описание этапов с указанием сроков, сумм;
  • «расчет производится с рассрочкой платежа…» с уточнением сроков перечисления суммы.

Если деньги вносятся до момента подписания договора, то для Продавца нет рисков неполучения средств. Если же оплата производится после подписания договора или даже госрегистрации перехода права собственности, необходимо принять меры по обеспечению обязательств. Одна из таких мер — обременение имущества одним из способов:

  • В силу закона. О внесении залога ставится пометка на договоре, и регистратор вносит запись о залоге в ЕГРН.
  • Согласно договоренности между сторонами.

Ипотечная недвижимость, указанная в договоре, будет находиться одновременно в залоге у 2 субъектов:

  1. Банка, поскольку ипотека на момент оформления права собственности до конца не погашена.
  2. Продавца, поскольку Покупатель еще не рассчитался за недвижимость.
Иногда в договорах указывается «Стороны пришли к согласию, что право залога у продавца на квартиру не возникает…». Это значит, что в регистрационном органе после завершения сделки необходимо снять только одно обременение — банка, а обременение в пользу Продавца «в силу закона» снимать не придется.

Договор должен содержать информацию:

  • О сторонах: ФИО покупателя и продавца, их паспортные данные, включая место регистрации.
  • Об объекте соглашения. Квартира должна быть четко идентифицирована, поэтому указывается ее адрес, этажность дома, количество и квадратура комнат, документ-основание для обретения на нее права собственности и прочие сведения.
  • Цена квартиры полностью за объект или за 1м2.
  • Порядок взаиморасчетов между сторонами.
  • Права и обязанности, штрафы за нарушение обязательств.
  • Подписи сторон.

Особое внимание уделяется описанию порядка оплаты. Указываются сроки погашения денежных обязательств и снятия с квартиры обременения, оговаривается, кто несет ответственность за сохранность имущества.

Как оформляется и выглядит соглашение

Стороны сделки детально обсуждают существенные условия сделки, прописывают важные нюансы в ДКП квартиры с обременением. Договор в пользу продавца составляется письменно (ч.3 ст.339 ГК РФ). При желании сторон его можно заверить.

Виды обременения в пользу собственника жилого объекта:

  • в силу закона;
  • по договоренности сторон.

Заранее следует договориться о том, каким способом будет вноситься плата за жилой объект: наличным либо безналичным расчетом. В ДКП можно конкретизировать порядок расчета с продавцом:

  • до подписания контракта;
  • после заключения договора и госрегистрации права собственности в Росреестре;
  • в рассрочку или с отсрочкой платежа.

Если оплата производится до подписания договора, в обеспечении нет необходимости, так как покупатель полностью исполняет денежное обязательство до заключения сделки. Если условия не соблюдены, продавец легко аннулирует соглашение.

При переводе средств после совершения сделки, даже после внесения данных в Росреестр, покупатель остается обязанным собственнику имущества. Самая эффективная гарантия исполнения обязательств – залог. Для его снятия продавец и покупатель подают заявление в Регистрационную палату, которое является основанием для внесения отметки о погашении обременения в ЕГРН.

Документы

Для подобной сделки нужно подготовить следующие документы:

  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Договора кредита и залога.
  • Договор купли-продажи.
  • Выписка из домовой книги о количестве прописанных в квартире.
  • Справка из управляющей компании о наличии/отсутствии задолженности по квартплате.
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Выписка из ЕГРН.

Расходы и сроки

При продаже квартиры, продавец практически не несет никаких расходов. В некоторых случаях, по договоренности с покупателем, часть затрат, например, на услуги нотариуса, может быть разделена между сторонами. Примерный перечень затрат будет выглядеть так:

  • Расходы на нотариуса: от 2 тысяч и выше.
  • Регистрация права собственности: 2 тысячи на одного владельца.
  • Услуги риэлтора (агентства недвижимости), если они нужны: около 5% от суммы сделки.
В некоторых случаях банк может вводить какие-то дополнительные комиссии, однако это скорее исключение, чем правило.

Уже после переоформления права собственности покупатель начнем платить кредит. Конкретная сумма зависит от стоимости жилья, суммы займа, процентной ставки и срока действия кредита.

В обычной ситуации, когда заключается стандартный договор купли-продажи, вся сделка занимает от несколько дней, до пары месяцев. Реже – больше. Однако, когда появляется третья сторона (в данном случае – банк), срок может растягиваться практически безгранично. Если все стороны заинтересованы в максимально быстрой реализации квартиры, то на процедуру уйдет около 1-2 месяцев. В противном случае срок может быть и до полугода.

Плюсы и минусы покупки

Главная проблема, которая может возникнуть при заключении сделки купли-продажи с ограничением в пользу продавца, – отказ последнего от снятия обременения после уплаты средств покупателем.

Если продавец не хочет снимать обременение, покупатель не сможет распоряжаться квартирой. Вариантов решения проблемы 2: прийти к компромиссу или обращаться в суд.

Если разногласий нет, процедура проходит по упрощенному алгоритму:

  1. Подается совместное заявление в Росреестр. Оно является основанием для снятия ограничений.
  2. Регистратор исключает запись из ЕГРН об обременении.
  3. Покупатель получает выписку об отсутствии ограничений и приобретает полное право распоряжения.

Другие преимущества ДКП в пользу продавца:

  • надежная гарантия защиты его имущественных прав;
  • возможность приобрести квартиру в рассрочку;
  • залогодатель полностью отвечает за жилой объект как во время совершения сделки, так и после нее.

Такой договор гарантирует безопасность сделки купли-продажи квартиры с отсрочкой или рассрочкой платежа.

Кроме того, популярной остается и продажа в пользу покупателя. Это позволяет ему защитить себя от махинаций со стороны собственника недвижимости.

Налогообложение

Продавцу ипотечного жилья следует учесть, что квартира, которая была в его собственности менее 5 лет должен заплатить налог с продажи. Этот срок действует при покупке жилья после 2016 года. Если квартира была куплена до 2016 года, то для освобождения от налогообложения с момента заключения сделки купли-продажи должно пройти не менее трех лет.

Налог платится по ставке 13% НДФЛ. У физических лиц есть возможность уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн.руб., либо на покупную цену недвижимости (если у них остались на руках подтверждающие документы). Т.е. если квартира была продана дороже или по той же цене, что и куплена, то налог платить не нужно.

Особенности

Определенные особенности имеет продажа ипотечной квартиры, приобретенной с помощью средств господдержки. Речь идет о военной ипотеке и программе материнского капитала.

Квартиры, купленные с использованием средств военной ипотеки, находятся в залоге не только у банка, но и у Минобороны в лице Росвоенипотеки. Обременение в таком случае может быть снято с недвижимости при условии достижения срока службы заемщиком в 20 лет.

Особенность сделки будет заключаться в том, что продавец должен уведомить банк о своем желании продать квартиру.

Эти организации выдают заемщику справку о размере задолженности перед банком и перед Минобороны как суммы внесенных платежей. Если он увольняется из вооруженных сил, то ему нужно будет погасить долг перед Минобороны.

Когда квартира куплена с использованием маткапитала, то в качестве ее собственников должны числиться несовершеннолетние дети.

Поэтому заемщику также необходимо получить разрешение от органов опеки на сделку. Для этого продавец должен доказать тот факт, что условия проживания детей не ухудшатся и их доля в купленной взамен квартире будет больше или соответствовать нынешней.

Что делать, если собственник ребенок?

Если продаваемая квартира полностью или частично принадлежит гражданину до 18 лет, то есть несовершеннолетнему по российскому законодательству .

В первую очередь для продажи недвижимости необходимо получить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства.

Такое разрешение выдается в течение двух недель с момента письменного обращения родителей или опекунов в органы опеки и попечительства.

Для получения разрешения необходимо собрать пакет документов.

Продажа жилья, принадлежащего детям возможна только в том случае, если взамен детям в собственность предоставляется недвижимость равноценная по площади и условиям проживания или улучшающая условия проживания детей.

После получения разрешения можно оформлять договор купли-продажи.

На что стоит обратить внимание перед продажей

Если речь идет о продаже ипотечной квартиры, перед началом поиска потенциального покупателя следует обратиться в банк, который выдавал заем, чтобы убедиться в возможности продажи. Иногда банки отказываются давать свое разрешение, если, например, кредит не погашен хотя бы наполовину. Условия и необходимые суммы для выплаты у разных банков могут отличаться. Перед началом продаж лучше заранее убедиться в том, что в квартире больше действительно никто не прописан.

Проверить наличие обременений можно путем получения выписки ЕГРН, которую необходимо запросить в Росреестре (заказать через МФЦ, на сайте Росреестра или на коммерческих сайтах, которые оказывают подобную услугу). В том случае, если недвижимость «чистая» в плане обременений, в соответствующем поле будет указано «не зарегистрировано». Однако покупателю стоит учитывать возможность наличия скрытых обременений, о которых нет сведений в краткой выписке ЕГРП.

К ним можно отнести:

  • завещательный отказ, информацию о котором можно не вносить в реестр;
  • оформленную доверенность на управление имуществом, которая, кстати, может заключаться и при опеке;
  • наличие прописанных детей, которые не достигли совершеннолетия;
  • наличие прочих жильцов, которые прописаны в квартире, но могли не участвовать в процессе приватизации.

Чтобы проверить наличие скрытых обременений, необходимо попросить продавца получить расширенную выписку ЕГРП, так как сделать это может только собственник.

Если продавец сможет самостоятельно снять все обременения с квартиры, исчезнет необходимость снижать цену на недвижимость до 10% – 30%.

Кстати, осложнения могут возникнуть с теми жильцами, что в данный момент находятся в тюрьме, либо без вести пропали – за ними автоматически сохраняется право пользования, и возвращение упомянутых лиц может стать для покупателя неприятным сюрпризом.

Преимущества приобретения квартиры с обременением

Не все покупатели категорически отвергают возможность приобрести жилую недвижимость с обременением. Но прежде чем решиться на такую покупку, нужно взвесить все «за» и «против». В некоторых случаях подобная сделка может оказаться очень выгодной. Часть успеха зависит от квалификации риелтора.

Часто покупка недвижимости с обременением обусловлена стоимостью жилого помещения. Под давлением обстоятельств продавец вынужден снижать цену объекта. Иногда у покупателя не хватает средств, чтоб сразу выкупить недвижимость, а ипотечная ему вполне подходит. Если продавец урегулирует вопрос с банком, возможно переоформление залога.

Финансовые организации не всегда соглашаются на перезалог недвижимости, ссылаясь на низкий уровень дохода покупателя или его плохую кредитную историю.

На основании отзывов тех, кто покупал квартиру с обременением, можно выделить ещё одно преимущество подобной сделки. Продавец вправе переуступить права на недвижимость в строящемся доме. Эта операция выгодна для покупателя, поскольку объект на стадии строительства стоит дешевле, чем готовая квартира.

С другой стороны, на заключение сделки с обремененным имуществом уйдет больше времени, чем при составлении стандартного соглашения.

Проблемы и риски

Продать квартиру, находящуюся в залоге или аресте вы не сможете, так как при совершении сделки необходимо пройти процедуру регистрации и подписать договор купли-продажи. Если в документах не стоит отметка о наложении запрета на проведение регистрационных действий, а покупатель не проверил и не заказал свежую выписку из ЕГРН, то при регистрации договора на это обратит внимание сотрудница центра и сообщит об этом.

В ее обязанности входит проверка всех документов при приеме и данную информацию она вряд ли пропустит. В этом случае покупатель может потребовать возврата денег и сделка не состоится.

Если работник центра невнимательно отнесется к своим обязанностям и примет документы на регистрацию, то сделка будет приостановлена регистратором. В этом случае участники сделки получат уведомления о приостановке регистрационных действий. На устранение недостатков и приведение документов в надлежащий вид дается месяц.

Покупатель потребует от продавца устранить все недочеты или вернуть деньги. Собственнику квартиры придется в экстренном варианте решать вопросы, связанные с наложением ареста и снятию запрета на продажу.

Как избежать рисков при покупке недвижимости с обременением

Интересоваться, как купить недвижимость без риска в случае с обремененной квартирой, нет смысла. Всё равно придется как-то страховаться, чтобы заключить сделку не в ущерб себе. Например, нужно получить от собственника квартиры и зарегистрированных в ней лиц нотариальные обязательства выписаться из помещения в четко установленные сроки.

Чтобы минимизировать риски при покупке квартиры с ограничениями, учтите следующие рекомендации:

  • нюансы сделки нужно конкретизировать в договоре купли-продажи: указание кредита, расчетных счетов, алгоритма действий сторон;
  • перед сделкой стоит потребовать, чтобы продавец предъявил официальную бумагу от банка с информацией об ипотечном займе;
  • желательно посетить финансовое учреждение с собственником квартиры и удостовериться, что на помещение оформлен жилищный кредит;
  • погашать остаток задолженности нужно безналичным путем, с документальным подтверждением операции.

Это далеко не полный список напоминаний, ведь нюансы зависят от конкретной ситуации. При покупке таких квартир рекомендуем пользоваться помощью юриста, риелтора. Они подскажут, как происходит, например, срочный выкуп жилья с обременением, какие документы требовать у владельца и так далее.

Последствия продажи

Если собственнику квартиры удалось продать свое имущество, находящееся под запретом и получить деньги, то его могут привлечь к уголовной ответственности. Для этого необходимо доказать, что в его действиях был умысел.

Дело в том, что продать квартиру и получить деньги при определенных обстоятельствах возможно. Но такая сделка будет приостановлена на стадии регистрации и получить документы на квартиру покупатель не сможет. Он потребует вернуть деньги или попросит продавца устранить проблемы связанные с регистрацией. Если продавец отказывается возвращать деньги или попытается скрыться, то его могут привлечь к уголовной ответственности по статье 159 УК РФ за мошенничество.

Выводы

Квартира с обременением – это не всегда плохо. Все зависит от ситуации. Иногда по выгодной стоимости удается приобрести хорошую жилплощадь за разумные деньги. При этом покупатель всегда должен помнить о рисках, которые сопровождают подобные сделки.

Источники

  • https://Novostroev.ru/other/kak-prodat-kvartiru-s-obremeneniem-spetsifika-sdelki-i-nyuansy/
  • https://zhivem.pro/kvartira/prodazha/obremenenie/poryadok-kak-prodat.html
  • https://domell.ru/publications/sdelki-kupli-prodazhi/prodazha-pokupka-kvartiry-s-obremeneniem
  • https://DomaNaNeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/obremenenie-na-kvartiru-i-ee-prodazha-kak-uchest-vse-tonkosti-i-oboyti-podvodnye-kamni.html
  • https://mfc365.ru/nedvizhimost/mozhno-li-i-kak-prodat-kvartiru-s-obremeneniem
  • https://ahrfn.com/prodazha-kvartiry/kak-prodat-kvartiru-s-obremeneniem.html
  • https://ros-nasledstvo.ru/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem/
  • https://pravovdom.ru/kvartira/prodaza-kvartiry-s-obremeneniem.html
  • http://law-divorce.ru/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem/
  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/kvartira-s-ipotekoj.html
  • https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/prodazha/sdelka-s-obremeneniem.html

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: