Регистрация ДДУ в росреестре с ипотекой, налоговый вычет, расторжение, как продать, переуступка

Содержание
  1. Почему при покупке квартиры в новостройке заключается именно ДДУ
  2. Нюансы ДДУ
  3. Особенности государственной регистрации ДДУ в период строительства
  4. Что говорит закон по поводу самостоятельной регистрации
  5. Основания для электронного ДДУ
  6. Выгодно ли
  7. Как оформить
  8. Как выглядит
  9. Составление текста ДДУ
  10. Нужно ли регистрировать договор ипотеки в Росреестре?
  11. Что дает регистрация договора
  12. Какие требуются документы?
  13. Способы подачи документов
  14. Процедура регистрации договора через МФЦ
  15. Какую госпошлину придется заплатить
  16. Сколько дней требуется для оформления
  17. Как проверить зарегистрированный договор?
  18. Как проверить регистрацию ДДУ в Росреестре
  19. Где узнать зарегистрирован ли договор по номеру?
  20. Положение дел с регистрацией ДДУ на современном рынке
  21. Почему отказывают в регистрации
  22. Причины отказа в регистрации и что делать
  23. Условия оформления в собственность квартиры по договору долевого участия
  24. Особенности регистрации права собственности на квартиру в новостройке
  25. Документы для регистрации права собственности на квартиру по ДДУ
  26. Порядок регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия
  27. Срок регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия

Почему при покупке квартиры в новостройке заключается именно ДДУ

Если приобретать уже готовую квартиру, в построенном доме, который уже сдан, в нем живут люди, возможно, с отделкой или даже ремонтом – все более или менее понятно. Заключается договор купли-продажи, покупатель передает деньги продавцу, право собственности регистрируется и все – сделка совершена, жилье приобретено. Занимает такая процедура максимум пару недель.

В случае с приобретением жилья в новостройке дело обстоит совсем иначе. Договор купли-продажи заключить невозможно, так как объекта покупки пока еще не существует в натуре. Материально он появится только в будущем. Да и времени этот процесс займет больше в разы. Возведение объекта может растянуться на несколько лет вперед. А деньги платить нужно сейчас, в самом начале, за то, чего еще нет. Потому и договор заключается совсем другой – ДДУ. Потому и порядок оформления ДДУ в новостройке совершенно иной.

За то длительное время, что идет стройка, может приключиться разное. Как с застройщиком, так и с самим дольщиком. Потому законодатель и создал ФЗ №214, который выступает в качестве гаранта соблюдения прав всех сторон долевого участия. В первую очередь, конечно же, дольщика. Договор долевого участия необходим для:

  • невозможности реализации варианта перепродажи одной и той же квартиры нескольким клиентам;
  • предотвращения способности застройщика распоряжаться жильем дольщика;
  • страхования ответственности фирмы-застройщика;
  • возможности получения дольщиком компенсации при нарушении обязательств со стороны строительной организации (например, срыве сроков передачи жилья);
  • получения законной гарантии на приобретенный объект.

Нюансы ДДУ

Когда гражданин принимает участие в долевом строительстве между ним и застройщиком заключается специальный договор. Последний предполагает обязательную регистрацию, только после которой он будет считаться заключенным. В силу юридической неграмотности часто у дольщиков возникают проблемы, решить которые удается только через суд. Поэтому важно понимать, что собой представляет ДДУ, как он оформляется и где регистрируется.

В тексте документа должны быть указаны следующие пункты:

  • Описание предмета договора, т.е. объекта недвижимого имущества – общая площадь новостройки, площадь конкретной квартиры, ее номер и расположение (подъезд, этаж);
  • сроки передачи новостройки в эксплуатацию;
  • гарантийный срок, даваемый застройщиком на инженерные коммуникации и технологическое оборудование (3 года), а также на саму конструкцию здания (5 лет);
  • способы, какими застройщик сможет обеспечить свои обязательства (страхование риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору, залог на объект долевого строительства или участок, где ведутся работы);
  • условия и порядок оплаты стоимости недвижимости (личные сбережения дольщика, ипотечный займ, полный разовый расчет или рассрочка).

Только при условии наличия указанной информации в тексте договора гражданину гарантированы права участника долевого строительства. Еще один важный нюанс – не все застройщики имеют аккредитацию в том банке, который предлагает выгодные ипотечные условия. Как правило, конкретные банки сотрудничают лишь с несколькими застройщиками, поэтому важно уточнить эти моменты с самого начала.

Практически все договоры разрабатываются организациями, осуществляющими строительство. Если юридическая сторона вопроса вызывает сомнения, лучше проконсультироваться со специалистом или заказать экспертизу договора в любой юридической компании, оказывающей такую услугу за определенную плату. На практике встречаются случаи, когда с дольщиками одного объекта заключаются отличающиеся друг от друга договоры (но не в части сроков сдачи!).

Когда стороной ДДУ является конкретный гражданин, на отношения между ним и строительной организацией распространяет свое действие закон о защите прав потребителей. Этот факт нужно иметь в виду, если в период действия документа возникнут какие-либо проблемы.

Обязательным условием для получения кредита станет страхование объекта недвижимого имущества. Такая процедура нужна для того, чтобы свести к минимуму риски дольщиков, когда строительство прекращается по ряду причин.

Особенности государственной регистрации ДДУ в период строительства

Процесс государственной регистрации Договора долевого участия несколько отличается, в зависимости от того, регистрируется ли первый ДДУ конкретного строительного проекта (многоквартирного дома), или любой из последующих ДДУ этого же проекта. Отличия здесь – в составе документов, подаваемых в Росреестр.

Для регистрации первого договора нужно гораздо больше документов, а для регистрации каждого последующего – самый минимум. Договор с первым дольщиком тщательно разрабатывается юристами Девелопера, и после регистрации изменению не подлежит. Договоры со всеми остальными дольщиками уже штампуются по образцу первого (зарегистрированного).

Именно поэтому Застройщики редко идут на уступки дольщикам в корректировке отдельных условий ДДУ – тогда придется заново переделывать и перерегистрировать уже заключенные договоры по этому проекту.

Чтобы зарегистрировать первый ДДУ, Застройщику нужно предоставить в Росреестр не только сам договор и данные первого дольщика, но и ряд документов по проекту строительства и по деятельности строительной компании как юрлица.

Чтобы зарегистрировать любой последующий ДДУ (начиная со второго), регистратору требуются всего лишь – сам Договор участия в долевом строительстве, данные дольщика и данные о продаваемой квартире (см. ниже Список-2). Документы о проекте строительства и о компании-застройщике уже не требуются (они уже есть в базе Росреестра).

Оплата ДДУ (в т.ч. первый взнос по договору) по закону производится тоже только после его регистрации (). А с 2017 года дольщики могут оплачивать ДДУ через специальные счета эскроу, которые дают дополнительную финансовую защиту инвесторам строительства от возможного затягивания или замораживания стройки (подробнее – см. по ссылке).

Что говорит закон по поводу самостоятельной регистрации

Начнем с того, что существует сам договор (ДДУ), в котором отсутствуют любые упоминания о том, кто будет регистрировать документ. К договору прилагаются дополнительное соглашение, в котором речь идет о различных услугах, оказываемых застройщиком за отдельную плату, в частности, регистрация документа как раз является той дополнительной услугой, которую оказывает застройщик дольщику.

Федеральный закон (ФЗ-214) определяет, что отношения между дольщиком и застройщиком регулируются положениями закона «О защите прав потребителей» (ЗоЗПП). В статье 16 ЗоЗПП говорится о том, что покупка одних товаров или услуг не может заставлять потребителя приобретать другие товары, услуги.

Другими словами, застройщик не может навязать дольщику услугу регистрации ДДУ (оформление недвижимости в собственность, равно как и прочие услуги), если он того не желает, дольщик имеет полное право самостоятельно зарегистрировать договор с застройщиком в Росреестре.

Однако сегодня регистрация ДДУ застройщиком является общепринятой практикой, подавляющее большинство дольщиков, не задумываясь, платят застройщику за регистрацию. В некоторых случаях дольщику действительно проще заплатить, чтобы за него все сделали, особенно, если ему никогда не приходилось заниматься подобными вопросами. Но чаще всего клиенты компаний-застройщиков просто не подозревают, что от услуги регистрации можно отказаться и сделать все самостоятельно, сэкономив при этом деньги.

Основания для электронного ДДУ

Для вступления в силу договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН), который ведет Росреестр. Регистрация договора позволяет обеспечить его юридическую силу и защищает дольщика от потери денег, двойных продаж и иных подобных ситуаций.

Традиционно ДДУ регистрируются при личном обращении в Росреестр или путем подачи документов через многофункциональные центры государственных услуг (МФЦ). Возможность зарегистрировать ДДУ в электронном виде предусмотрена Федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов».

В соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, договор долевого участия может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Выгодно ли

Электронная регистрация выгодна, прежде всего, застройщикам. Она позволяет тратить меньше времени и усилий сотрудников на оформление документов и практически исключает возможность ошибок. Не нужно лично посещать офисы Росреестра или МФЦ, ожидать время приема, собирать и распечатывать комплекты документов. Ее используют также банки, выдающие ипотеку на строящиеся объекты.

При электронной регистрации ДДУ государственная пошлина уплачивается в меньшем размере, чем установлено для обычной регистрации. Скидка 30% предоставляется при получении ряда государственных услуг в электронном виде.

Размер госпошлины за электронную регистрацию ДДУ для физических лиц составляет 245 рублей (обычный размер – 350 рублей) в соответствии со ст. 333.35 НК РФ.

Однако у электронной регистрации ДДУ есть и недостатки. Основной из них – высокая стоимость процесса. Подача в электронном виде требует оформления специальной электронной подписи. Стоимость ее получения составляет несколько тысяч рублей. И, хотя по сравнению с общей ценой квартиры эти затраты невелики, необходимость дополнительной оплаты и не до конца ясный процесс, отсутствие бумажных подтверждений регистрации делают ее непривлекательной для многих дольщиков.

Как оформить

Как и в случае с обычной регистрацией, перечень необходимых документов отличаются для застройщика и дольщика. При регистрации первого ДДУ по объекту застройщик подает расширенный пакет, включающий в себя документы по строительству объекта в целом. От дольщика же требуется:

  • Паспорт;
  • Согласие супруга или супруги, если договор заключен в период брака;
  • Квалифицированная электронная подпись, которая позволяет удаленно подтвердить, что подача ДДУ на регистрацию действительно выполнена им.

Электронную подпись можно получить в специальных удостоверяющих центрах, или через некоторые банки.

Подать документы можно:

  • В специальном разделе сайта Росреестра;
  • Через банк, который выдает ипотеку на приобретаемое жилье.

Собственное направление по электронной регистрации ДДУ есть у большинства крупных банков. Сбербанк России развивает программу поддержки электронной регистрации ДДУ, направленную на максимальное упрощение этого процесса, чтобы сделать его удобным для дольщиков. Единственным недостатком подобной услуги может считаться ее цена. Она может отличаться в разных регионах, однако обычно составляет около 10 тысяч рублей.

Как выглядит

При подаче документов на регистрацию можно выбрать форму получения документов – в бумажном или электронном виде. Если выбран последний вариант, после регистрации на указанную в заявлении электронную почту придет письмо от Росреестра с выпиской из ЕГРН и файлом договора с отметкой о регистрации.

Архив поступит в формате .xml. Для того, чтобы увидеть документы, необходимо скачать его и нажать на ссылку «Показать в человекочитаемом формате».

Составление текста ДДУ

Первым делом, составляется сам текст ДДУ. Договор требуется оформить исключительно в письменном виде. Столь популярный в последнее время электронный вариант в данном случае не подходит, ведь документ нужно будет регистрировать (о процедуре госрегистрации подробнее будет описано ниже).

Возможность заключения ДДУ появляется тогда, когда квартира приобретается напрямую у застройщика. Если же продавец – соинвестор или иное перепродающее лицо, то в таком случае заключается только договор уступки права по договору. Когда дом достроен и введен в эксплуатацию, между застройщиком и покупателем возникает возможность заключения уже и договора купли-продажи.

Шаблонного образца или бланка такого документа не существует. Каждый ДДУ по своей сущности уникален и составляется с учетом индивидуальных особенностей и потребностей участника долевого строительства, а также приобретаемого помещения. Текст документа, как это принято в большинстве случаев, сочиняется юристами компании-застройщика. Но потенциальному участнику долевого строительства не возбраняется внести свои правки в условия соглашения и привлечь с этой целью своего специалиста.

Если покупка новостройки осуществляется с привлечением кредитных средств (ипотеки), зачастую в текст договора вносит изменения и сам банк. У каждой кредитной организации свои отдельные требования, а потому и условия, предъявляемые ими к договору, могут быть самыми разнообразными. Не всегда те требования, которые безоговорочно предъявляет банк, готовы включить в текст договора застройщики, и наоборот. Порой дело принимает такой оборот, что по указанным причинам заемщику-дольщику приходится себе в ущерб менять ранее выбранный банк или фирму-застройщика и подыскивать таких, которые смогут между собой договориться.

С подобными функциями «посредника» может справиться далеко не каждый. А потому в вопросе урегулирования спорных моментов по тексту ДДУ между банком и застройщиком удобнее будет прибегнуть к услугам специалистов в этой области.

О том, на какие еще нюансы стоит обратить внимание при составлении текста договора долевого участия, можно прочитать в статье сайта «Существенные условия договора долевого участия в строительстве».

Нужно ли регистрировать договор ипотеки в Росреестре?

Процедура регистрации ДДУ и ипотечного договора в Росреестре (Федеральная служба, занимающаяся вопросами учета недвижимости, регистрации прав на имущество и сделок с ним) считается обязательной. После ее проведения оба документа приобретают юридическую силу. Разница с обычным кредитованием граждан, приобретающих уже готовое жилье на первичном или вторичном рынках, состоит в том, что в данном случае объект не находится в собственности, а значит закладная на него не оформляется. Указанный факт создает риски для банка. Именно поэтому кредитные организации сотрудничают только с проверенными строительными компаниями, которые обязательно закончат работы в срок и введут дом в эксплуатацию.

Что дает регистрация договора

После введения в силу Федерального Закона 214 у инвесторов появилась защита от некоторых рисков куда входят и двойные продажи оплаченных квартир. Не далеки те времена, когда в СМИ часто «мелькали» новости об обманутых дольщиках. Строительными компаниями подписывались договора без регистрации, после чего на квартиру было несколько претендентов. Бывало, что застройщики брали оплату будущей новостройки вперед и «растворялись» в неизвестном направлении.

Поэтому госрегистрация договора долевого участия – обязательная процедура между сторонами. Оплату за будущее жилище вносят после получения подтверждения регистрации.

Какие требуются документы?

Для того чтобы зарегистрировать договор долевого участия в Росреестре при первичном обращении, застройщику нужно подготовить такие документы:

  • разрешение на строительство жилого объекта;
  • учредительные и уставные документы компании, в том числе и реквизиты;
  • проектная декларация;
  • подтверждение регистрации юридического лица;
  • документ, который подтверждает внесение компанией средств в компенсационный фонд.

Если первичный договор уже есть в базе Росреестра, то пакет документов меньше:

  • заявление дольщика о регистрации ДДУ;
  • заявление-согласие от застройщика;
  • договор со всеми приложениями к нему;
  • если есть дополнительные соглашения с застройщиком, то следует приложить и их;
  • копия паспорта дольщика.

При установлении легитимности документа в электронной системе не требуется предоставлять квитанцию об уплате государственной госпошлины, но ее нужно иметь при себе, так как сбой в работе программы исключать не стоит.

ДДУ является официальным документом, который подписывается с застройщиком. Он подтверждает, что гражданин приобрел квартиру в недостроенном многоквартирном доме. В этом случае человек выступает не просто покупателем недвижимости, а участником строительства. С помощью такой покупки удается сэкономить значительное количество средств, так как покупка квартиры в процессе строительства дома считается выгодным процессом.

Только подписание ДДУ покупателем и застройщиком не означает, что документ приобретает юридическую силу. Решение разных спорных вопросов через суд возможно исключительно после регистрации такого документа. Наиболее востребованной считается электронная регистрация ДДУ, обладающая многими преимуществами и простотой. Только после данного процесса инвестор становится официальным дольщиком.

Многие застройщики требуют внесения платы до непосредственной регистрации. Но такое решение является рискованным для покупателей, так как существует вероятность, что они столкнулись с мошенником. Если договор не будет зарегистрирован в Росреестре, то им невозможно будет воспользоваться в суде для разрешения разных споров или предъявления прав на квартиру.

Важно заранее подготовить документы, необходимые для регистрации ДДУ. Договор долевого участия фиксируется в ЕГРН на основании следующей документации:

  • непосредственное соглашение, подписанное с застройщиком;
  • копия паспорта заявителя;
  • заявление на регистрацию;
  • проектная декларация;
  • дополнительные соглашения, составляемые с застройщиком;
  • если заявитель состоит в браке, то дополнительно требуется нотариально заверенное согласие супруги на сделку.

При необходимости может потребоваться другая документация. Стоимость электронной регистрации ДДУ является невысокой для физлиц, а за счет подачи документов электронным способом можно рассчитывать на скидку в размере 30%.

Способы подачи документов

Документация в Росреестр может подаваться дольщиком и его представителем, стороной застройщика несколькими способами:

  • самостоятельно;
  • по почте;
  • через интернет по электронной регистрации.

Часто лично приносят бумаги в территориальный отдел Росреестра или МФЦ, где регистратором выдается заявителю расписка:

  • с указанием даты;
  • времени;
  • списком прилагаемых документов.

Регистрация по данным видам услуг проходит в течении 7 -10 дней, о точной дате предупреждают при сдаче бумаг.

Когда забирают копию договора на обратную его сторону ставят специальный штамп, печать, подпись регистратора, регистрационный номер.

Процедура регистрации договора через МФЦ

Обращаться в МФЦ (многофункциональный центр, который предоставляет государственные и муниципальные услуги) выгодно в плане экономии времени, особенно если офис расположен ближе к дому. Предварительная запись на прием может быть осуществлена непосредственно на сайте регионального центра, или по телефону, или через портал Госуслуг. Взаимодействие с органами власти будут осуществлять сотрудники центра без непосредственного участия заявителя. Ему лишь нужно будет подготовить соответствующие документы. В задачи работников МФЦ входит оформление пакета, его доставка в Росреестр и последующее возвращение бумаг с положительным или отрицательным решением регистрационного органа.

Сама процедура приема документов предполагает составление расписки в получении бумаг, обмен контактными данными и определение сроков выдачи их обратно. Регистрация через МФЦ осуществляется чуть дольше (на несколько дней) и связано это с необходимостью доставки. Вся процедура оказания услуги осуществляется бесплатно. При желании гражданина работники МФЦ могут оказать и платные услуги, среди которых сканирование и ксерокопирование документов, заполнение заявлений и т.д.

Какую госпошлину придется заплатить

В Налоговом кодексе РФ четко прописаны суммы, которые необходимо уплатить в качестве государственной пошлины. Для физических лиц – это 350 рублей, для организаций – 6000 рублей. Если участников сделки несколько, то по взаимному согласованию сумма может быть поделена между ними и каждый оплатит лишь свою часть.

Сколько дней требуется для оформления

Сроки регистрации ипотечного варианта ДДУ в любом отделении Росреестра зависят от того, какая по счету процедура будет по конкретному объекту. Если это первый договор, то придется ждать 18 дней. Все последующие регистрируются быстрее – в течение недели. Если документы подаются через посредника (МФЦ), то сроки увеличатся на несколько дней соответственно.

Как проверить зарегистрированный договор?

Если покупается квартира в новостройке, то регистрируется договор долевого участия (ДДУ), на вторичном рынке — договор купли-продажи жилья. Также сервис распространяется на земельные участки. Правда, для последних и для вторичного жилья сервис доступен только в том случае, если право собственности на них было оформлено после 1998 года.

После одобрения ипотечного кредита нужно приехать в банк для подписания кредитного договора и других документов. В этот момент представитель банка предложит подключить сервис безопасных расчётов (2 000 ₽). Его суть — в хранении банком денег до регистрации сделки в Росреестре: только после регистрации договора банк отправит средства продавцу недвижимости. Если договор не зарегистрируют, то деньги вернутся покупателю. «Услуга необязательная», — пояснили в пресс-службе Сбербанка.

Покупателю и продавцам делают усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП), которой будет подписываться договор.

Отправить пакет документов на регистрацию по условиям оказания услуги должны в течение 14 дней с момента её оплаты. Покупателю недвижимости придёт СМС-сообщение с кодом. Позвонит представитель регистратора (Росреестра) и запросит этот код. После его введения договор будет подписан цифровой подписью и передан на регистрацию.

Регистрация договора занимает 5–7 дней. Как только договор будет зарегистрирован, пришлют СМС-сообщение, а на электронную почту поступит подписанный договор.

В течение следующих суток Сбербанк должен перевести деньги продавцу недвижимости.

Вместе с зарегистрированным договором Сбербанк присылает инструкцию для проверки документа. Для этого нужно зайти на сайтРосреестра и загрузить электронный файл в формате «xml». Затем нажать «Показать в человекочитаемом формате». В результате вы увидите дату, номер регистрации и имя регистратора.

1. Цена. Если самостоятельно отнести документы в Росреестр, то нужно заплатить только госпошлину 2 000 ₽, а электронная регистрация с учётом сервиса безопасных расчётов может стоить в 6 раз дороже.

2. Не все принимают электронную версию договора и выписки из ЕГРН. По словам управляющего партнёра Марии Литинецкой, при покупке жилья на вторичном рынке в 95% случаев необходимо арендовать банковскую ячейку. Открыть её можно только при предъявлении оригинала подписанного договора купли-продажи с печатью Росреестра о регистрации документа.

«В случае же электронной процедуры такой документ предоставить невозможно. Поэтому абсолютное большинство сделок проходят с посещением МФЦ, что отнимает минимальное время, но при этом даёт возможность получить на руки зарегистрированный договор с “живой” печатью, который станет законным основанием для получения продавцом денег», — отмечает эксперт.

Ещё проблемы могут возникать на этапе регистрации по месту жительства. В некоторых МФЦ могут не принять электронную выписку из ЕГРН и потребовать бумажный документ с печатью. На это жалуются некоторые клиенты на сайте самого сервиса. То, что возникают подобные ситуации, Сравни.ру подтвердили также в одном из столичных агентств недвижимости.

Старший юрист Мария Понаморева объясняет отказ МФЦ работать с электронными выписками соображениями безопасности. По сути, говорит она, даже если речь просто о заказе на сайте Росреестра выписки в электронном виде, никто — кроме того, кто непосредственно её заказал и видит на экране компьютера — верить ей не может. Именно поэтому при регистрации по месту жительства могут потребовать документ, который заверен печатью.

Сбербанк пишет, что после электронной регистрации вообще нет необходимости предоставлять куда-либо выписку, полученную на почту. «Госорганы, в которые вы обращаетесь, могут самостоятельно запросить данные в Росреестре», — говорится на сайте сервиса. Теоретически это действительно так, объясняет Мария Понаморева, но на практике всё может зависеть от конкретного сотрудника МФЦ, на которого попадёт покупатель недвижимости.

3. Не все сделки можно так зарегистрировать. Если право собственности на вторичное жильё или землю без построек было зарегистрировано до 1998 года, то при их купле-продаже придётся обращаться в Россреестр (МФЦ) лично. Также электронная регистрация невозможна, если одной из сторон сделки являются несовершеннолетние или представители с доверенностью.

Важно не только правильно подать документацию на регистрацию, но и проверить своевременно готовность документов в Росреестре. Получить информацию о том, был ли в ЕГРН зарегистрирован ДДУ, можно разными способами. К ним относится:

  • непосредственное обращение в Росреестр для получения выписки из ЕГРН;
  • посещение отделения МФЦ;
  • использование сайта Росреестра или Госуслуг для получения электронной выписки.

Наиболее часто граждане предпочитают пользоваться онлайн-сервисами, позволяющими оперативно получать информацию. Выписка в бумажном виде предоставляется на платной основе, а на сайте можно получить сведения бесплатно. Заявитель должен передать работникам Росреестра или загрузить на выбранный сайт свой паспорт и непосредственный ДДУ.

Процедура осуществляется работником банка, который предоставляет такую услугу регистрации договоров. На данный момент такой способ оформления доступен только для документации на одного дольщика, на супругов и для тех, кто берет ипотеку в Сбербанке, поскольку именно это финансовое учреждение разработало проект.

Те, кто выберут такой способ установления легитимности ДДУ, получают следующие преимущества:

  • ставка 10,4%;
  • срок регистрации договора долевого участия меньше, чем при обращении в МФЦ или Росреестр.

Порядок регистрации следующий:

  • застройщик через систему отправляет договор в банк;
  • договор регистрируется;
  • клиент получает на почту ссылку на сайт Государственных услуг, где может отслеживать выполнение юридической операции;
  • электронная версия документа высылается на электронную почту, бумажный вариант можно получить у застройщика.

Вполне вероятно, что в ближайшее время такой способ регистрации документа станет постоянным.

Как проверить регистрацию ДДУ в Росреестре

Если документы подавались лично застройщиком, а у инвестора возникли подозрения, то проверка регистрации договора не составит большого труда. Для этого надо:

  • Запросить выписку из ЕГРН в Росреестре, МФЦ.
  • Зайти в онлайне на сайт Росреестра.

При обращении дольщика в отделения Росреестра или МФЦ:

  • пишут заявление;
  • оплачивают госпошлину, в 2020 году ее размер составляет 350 рублей.

Далее предоставляют регистратору:

  • документ, подтверждающий личность, паспорт;
  • дду.

В течение пяти рабочих дней получают выписку с указанием информации:

  • о владельцах земельных наделов;
  • списках заключенных договоров;
  • сведения об имеющихся обременениях.

Когда за выпиской обращается представитель одной из сторон им предъявляется ко всем указанным бумагам нотариально заверенная доверенность.

Те, кто знаком с интернетом, могут зайти на сайт Росреестра, страница электронного сервиса. Затем выбирают:

  • Раздел «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме онлайн». После открывшейся таблицы вводится кадастровый номер строения (его можно посмотреть в графе «Предмет договора».
  • Затем нажимают на окошко «Сформулировать вопрос».
  • Потом нажимают на строчку с адресом, откроется информация по интересующему объекту.
  • Далее надо нажать на строку «Права и ограничения» и откроются все зарегистрированные договора, в них находят свой ДДУ.

Но не впадайте сразу в панику при не обнаружении нужной информации. В таких случаях номер могли просто не успеть зарегистрировать. Есть строка «Обновление информации» нажав на нее можно проверить еще раз.

Также регистрируют документацию, заключающуюся на основании ДДУ:

  • дополнительное соглашение между сторонами;
  • договор переуступки прав требования;
  • документ разрешающий прекращение договора по инициативе одной из сторон.

Регистрация договора важна для дольщика, так у него есть возможность воспользоваться материнским капиталом, оформить ипотечный заем, а строительная компания обретает право на получение инвестиции.

Где узнать зарегистрирован ли договор по номеру?

Договор долевого участия не имеет юридической силы без отметки Росреестра.
Даже в суде вы не сможете требовать исполнения обязательств застройщиком без отметки о регистрации. Юридически ваше соглашение с застройщиком будет считаться незаключенным.

Кроме того, вы лишите себя возможности перепродать право требования в порядке цессии.

Без ДДУ с отметкой регистрирующего органа вам не выдадут выписку из ЕГРН.

Выписка нужна для подтверждения вашего права собственности в 3 ситуациях:

  • когда хотите зарегистрировать право собственности на объект недвижимости;
  • когда будете заключать соглашение об уступке прав по ДДУ. Если вы решите продать объект недвижимости, вы покажете ее покупателю, чтобы доказать, что вы – собственник;
  • в суде она также понадобится как доказательство.

После регистрации исключены «двойные продажи». За каждой площадью закрепляется конкретный собственник.

Проверить регистрацию ДДУ необходимо, если вы приняли решение купить объект недвижимости в долевом строительстве.

Подтвердить регистрацию может выписка из Единого государственного реестра недвижимости – документ. В нём содержатся все сведения об объекте недвижимости, включая:

  • собственников,
  • основания приобретения собственности,
  • арест, залог, обременение.

Выписку из ЕГРН может заказать любой человек, не только собственник.

Способы проверки регистрации ДДУ:

  • закажите бумажную выписку из ЕГРН в МФЦ или Росреестре. Этот вариант получения выписки стоит дороже, но закрепляется синей печатью регистрирующего органа и принимается судом в качестве доказательства. Такая выписка считается официальным документом;
  • закажите электронную выписку на сайте Росреестра и самостоятельно ее распечатайте. Стоит дешевле, но не принимается органами власти в качестве документа. Удобна, если вы хотите узнать сведения об объекте недвижимости и его собственнике для себя.

Каждый способ проверки облагается государственной пошлиной.

Положение дел с регистрацией ДДУ на современном рынке

Застройщику на руку отсутствие четкой и структурированной информации о том, в каком порядке нужно проходить процедуру регистрации и какие документы нужно предоставлять. Операторы Росреестра и МФЦ частенько сами не в курсе, так как подобные обращения являются на данный момент крайне редкими. Соответственно, представители самого застройщика также не горят желанием кого-либо консультировать по данному вопросу. Поэтому при самостоятельной регистрации ДДУ действительно придется приложить определенные усилия.

Часто менеджеры застройщика настаивают на том, чтобы регистрацией договора занималась компания, если речь, все же, зашла об этом, так как большинство клиентов продолжают считать услугу обязательной. Соответственно, для клиентов, которые склонны платить за регистрацию ДДУ запрашиваемые суммы, предусмотрены различные преференции (при выборе квартиры, пр.). Для самих продажников также предусмотрены различные бонусы, если они будут навязывать услугу, поэтому если имеет место хороший поток клиентов, они могут под разными предлогами отказывать тем, кто не хочет платить лишние деньги.

Официально отказывать в подписании ДДУ никто не будет, так как это явно противоречит закону (описано выше). Например, «жадному» клиенту предоставляется возможность купить жилье, однако без бронирования конкретной квартиры, мол, застройщику неизвестно, когда клиент зарегистрирует договор, и произойдет ли это вообще. В итоге, клиент может получить, мягко говоря, не самые выгодные условия.

Далее, процедура регистрации предполагает подачу документов сразу двумя сторонами, если застройщик может подать документы за дольщика (через доверенность), то шансы, что застройщик выпишет аналогичную доверенность дольщику, практически равны нулю.

Как правило, менеджеры объясняют – чтобы дольщик мог сам зарегистрировать договор, необходима встреча представителя застройщика и дольщика в месте подачи документов (в данном случае, от застройщика нужно заявление о своем согласии на заключение договора с дольщиком, так как остальные документы уже застройщиком поданы).

Соответственно, застройщик может ссылаться на невозможность выделить менеджера, который бы заниматься отдельным дольщиком персонально, таким образом, процесс регистрации можно оттянуть до того момента, когда самые лучшие квартиры окажутся проданными. Однако немногие знают, что на самом деле застройщик может подать документы со своей стороны и без присутствия дольщика.

Почему отказывают в регистрации

Перед подачей в Росреестр бумаг на регистрацию их требуется привести в надлежащий порядок. Застройщиком и дольщиком подготавливаются все нужные документы. Причины, по которым в реестре не производят запись бывают следующими:

  • Предоставляется неполный пакет необходимых бумаг.
  • Допущены ошибки в оформлении.
  • Документы подавались на регистрацию не уполномоченным на то лицом (у представителей должна быть заверенная нотариально доверенность).
  • Если квартира уже зарегистрирована на другого человека.

Росреестром не производится регистрация одного объекта дважды, поэтому государственные органы отправляют заявившему лицу письменное объяснение отказу. Однако при несогласии с госорганами застройщик и участник долевого участия могут такое решение обжаловать в суде. Предоставив опровергающие данные.

Причины отказа в регистрации и что делать

В ряде случаев регистрирующий орган может отказать в полном совершении процедуры. Ситуации могут быть следующими:

  • на объект недвижимого имущества уже заключен договор;
  • подача документов была осуществлена лицом, не имеющим на это право;
  • в документах есть ошибки;
  • банкротство застройщика.

Повторное обращение в Росреестр принесет положительный результат, если будут исправлены ошибки в документах, соглашение между сторонами не будет нарушать нормы закона, стороны, подающие документы, подтвердят право на осуществление своих действий.

Условия оформления в собственность квартиры по договору долевого участия

После завершения строительных работ компания-застройщик должна выполнить ряд действий, способствующих тому, чтобы покупатели смогли зарегистрировать свои права на квартиры, приобретенные по договору долевого участия:

  • составление протокола о распределении жилых помещений и коммерческих площадей (если в доме предусмотрены магазины, офисные или другие нежилые помещения);
  • оформление и получение в БТИ технического паспорта на построенное здание, в котором указаны этажность и планировка дома, его общий метраж и метраж каждой отдельно взятой квартиры и других помещений;
  • подписание акта приема-передачи объекта недвижимости и получение разрешения на ввод его в эксплуатацию, выданное соответствующим властным органом;
  • постановка жилого дома на учет в Росреестре;
  • присвоение ему почтового адреса.

Особенности регистрации права собственности на квартиру в новостройке

Во взаимоотношениях с застройщиком на этапе вступления дольщиков в права собственности возможны два варианта развития событий:

  • строительная компания способствует покупателям в сборе необходимых документов для регистрации их прав собственности на жилье, приобретенное у нее по договорам долевого участия,
  • она препятствует им или бездействует в решении данного вопроса.
В первом случае оформление собственности производится в общем порядке, во втором — через суд.

После ввода в эксплуатацию жилого дома застройщик передает квартиры дольщикам. Это происходит в присутствии двух сторон договора путем осмотра жилого помещения, проверки работы всех коммуникаций, подписания акта приема-передачи и вручения ключей от квартиры владельцу, который впоследствии должен получить на нее кадастровый паспорт с план-схемой.

С января 2013 года постановка многоквартирного дома застройщиком на кадастровый учет осуществляется одновременно с каждым имеющемся в нем помещении.

В связи с этим, самим дольщикам более не требуется при оформлении права собственности заказывать кадастровый паспорт.

Но, нередко, застройщик по разным причинам или беспричинно затягивает оформление кадастрового паспорта на готовый объект. В таком случае, владельцы квартир, заинтересованные в том, чтобы как можно быстрее зарегистрировать свои права на собственность, вынуждены сначала заказывать технические планы жилых помещений в БТИ, а потом вместе с заявлениями, передаточными актами и договорами долевого участия обращаться в Росреестр для постановки квартир на учет и выдаче кадастровых паспортов.

Если жилье куплено в кредит, то нужно обязательно подготовить закладной документ или договор займа, а если она приобретена на несовершеннолетнее лицо, то — получить разрешение от органа опеки и попечительства.

Документы для регистрации права собственности на квартиру по ДДУ

Согласно ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ для регистрации права собственности на квартиру, приобретенную по договору долевого участия, необходимы следующие документы:

  • паспорт гражданина, участвующего в долевом строительстве;
  • договор долевого участия в строительстве жилого дома;
  • акт приема-передачи квартиры или иной документ, подтверждающий ее передачу участнику;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в котором расположена квартира;
  • квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины.

В частных случаях могут потребоваться:

  • свидетельство о рождении, если жилье оформляется на несовершеннолетнего ребенка;
  • закладная на квартиру или кредитный договор (если жилье приобретается в кредит);
  • доверенность на полномочия представителя интересов дольщика, удостоверенная у нотариуса;
  • нотариально заверенное согласие супруга на заключение вторым договора долевого участия.

Порядок регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия

Право собственности на жилье, приобретенное по договору долевого участия можно оформить двумя способами:

  1. поручить регистрацию компании-застройщику;
  2. заняться регистрацией лично.

В первом случае данная услуга является возмездной, также необходимо будет оплатить в нотариальной конторе оформление доверенности на имя юриста строительной компании. Вполне возможно, что процедура регистрации займет намного больше времени, чем при самостоятельном обращении в регистрационную службу.

Если дольщик решил заняться государственной регистрацией права собственности самостоятельно, то для этого ему необходимо обратиться напрямую в Росреестр или в МФЦ (многофункциональный центр).

Процедуры регистрации при этом идентичны. Прием документов осуществляется в присутствии всех собственников квартиры и представителя строительной компании — застройщика.

Сначала регистратором заполняется заявление на регистрацию, в которое заносятся данные, идентифицирующие всех собственников объекта недвижимости, адрес его места нахождения и технические характеристики, а также перечень документов, поданных для регистрации прав собственности. После чего заявление подписывается заявителем или заявителями, если их несколько.

Отдельное заявление заполняет и продавец недвижимости, в данном случае, представитель застройщика.

Принимая документы для регистрации права собственности, регистратор выдает расписку об их принятии, в которой указывает дату регистрации соответствующего права. В назначенное время или в любое другое после этой даты собственникам жилья возвращается их экземпляр договора долевого участия с регистрационной надписью и акт приема-передачи квартиры.

С этого момента бывшие дольщики становятся полноправными хозяевами приобретенной недвижимости с правом распоряжаться ею и совершать любые не противозаконные действия.

Срок регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия

Законодательством установлен 7-дневный срок ( ФЗ № 218), в течение которого работники регистрационной службы обязаны произвести регистрацию права собственности на любое недвижимое имущество, в том числе и квартиру, приобретенную по договору долевого участия.

В указанный срок в общем порядке проводятся следующие действия:

  • прием заявления о государственной регистрации права;
  • правовая экспертиза поданных документов,
  • проверка их подлинности, законность данной сделки,
  • выявление или исключение обстоятельств, препятствующих совершению регистрации прав собственности на данный объект недвижимости;
  • внесение необходимых сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН);
  • выдача документов с регистрационной надписью на договоре или ином правоустанавливающем акте (в дальнейшем при необходимости собственник может получить выписку из ЕГРН на свой объект недвижимости, которая выдается при обращении в Росреестр или МФЦ с начала 2017 года).
Важно знать, что срок исчисляется в рабочих днях и отсчитывается со дня подачи документов на регистрацию.

Часто этот срок не соблюдается, и это может быть связано как с самой проверкой предоставленных документов, так и зависеть от количества собственников приобретенного жилья, наличия ипотечного кредита и прочих факторов.

В этом случае для соблюдения законности и обоснованности таких нарушений срока в ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ предусмотрен 3-х месячный срок приостановления регистрации прав для устранения причин.

Источники

  • https://help-ddu.ru/dogovor/oformlenie-ddu-v-novostrojke
  • https://ipoteker.ru/jeto-nuzhno-znat-o-dogovore-dolevogo-uchastija/
  • https://kvartira-bez-agenta.ru/voprosy/faq-1/kak-registrirovat-dogovor-dolevogo-uchastiya-ddu/
  • https://Novostroev.ru/articles/samostoyatelnaya-registratsiya-ddu-mif-ili-realnost/
  • https://fz214fz.ru/dolshiku/chto-nuzhno-znat-ob-elektronnoy-registratsii-ddu
  • https://RosComLand.ru/raznoe/srok-registracii-ddu.html
  • http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/pravo-sobstvennosti-po-ddu/

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: