Рента — что это такое и какие бывают договоры ренты

Содержание
  1. Что такое рента и договор ренты?
  2. Земельная рента
  3. Финансовая рента
  4. Определения, используемые в инструменте финансовой ренты
  5. Что еще должен делать плательщик
  6. Как заключить и расторгнуть договор ренты
  7. Экономическая рента
  8. Договор ренты с пожизненным содержанием
  9. Плюсы и минусы
  10. Для покупателя
  11. Для продавца
  12. Необходимые документы для сделки
  13. Условия прекращения и расторжения
  14. Отличие ренты от сделки купли-продажи
  15. Когда вступает в силу?
  16. Особенности договора
  17. Как рассчитать размер ренты?
  18. Сколько стоит оформление?
  19. Правовая природа: реальный и консенсуальный тип
  20. Договор пожизненного содержания с иждивением
  21. Налогообложение
  22. Договор постоянной ренты (ДПР)
  23. Что происходит после смерти?
  24. Повреждение имущества
  25. Выкуп постоянной ренты
  26. Форма предоставления рентных платежей
  27. Рентный кредитор
  28. Требования к сторонам
  29. Сколько длятся ежемесячные выплаты
  30. Что предусмотреть в договоре перед подписанием
  31. Риски договора ренты пожизненного содержания с иждивением
  32. Пример договора ренты пожизненного содержания с иждивением
  33. Как обезопасить себя?
  34. Как оформить сделку на квартиру между родственниками?
  35. Обращение к нотариусу
  36. Кто выступает сторонами договора
  37. Существенные условия договора ренты
  38. Момент возникновения права на рентные платежи
  39. Что происходит с переданной вещью?
  40. Предмет договора ренты
  41. Обеспечение выплат по договору
  42. Разновидности платежей по ренте
  43. Государственная регистрация
  44. Требования к недвижимому имуществу, которое передается
  45. Договор пожизненной ренты (ДПЖР)
  46. Защита интересов рентного кредитора
  47. Срок договора ренты
  48. На что нужно обратить внимание при регистрации?
  49. Мошенничество
  50. Что делать с наследниками
  51. Как оформить договор ренты
  52. Заключение договора ренты

Что такое рента и договор ренты?

Договор ренты – это соглашение о передаче права собственности на жилье, землю или другое недвижимое или движимое имущество на платной основе. А сама рента это регулярный доход, получаемый лицом после передачи права собственности на свое имущество второй стороне договора. Человека, который передает свое имущество и регулярно получает за это деньги, называют получателем ренты. В большинстве случаев рента оформляется на квартиру, дом или земельный участок.

Договор ренты отличается и от продажи квартиры, и от сдачи ее в аренду. От договора купли-продажи этот способ отличается тем, что человек не просто продает квартиру за определенную сумму, а получает регулярный доход на протяжении оговоренного срока. Плата за это время может оказаться как больше, так меньше стоимости квартиры, поскольку итоговая сумма платежей не ограничивается.

С договором аренды рента также не совпадает. В первом случае арендодатель передает квартиру лишь во временное пользование, на протяжении которого получает доход. В случае ренты квартира или другое имущество переходит в собственность нового владельца сразу после подписания договора.

Земельная рента

В экономике отдельно выделяется земельная рента, то есть прибыль, получаемая от передачи в пользование земельных участков и находящихся на них природных ресурсов. Ключевое отличие земельной ренты – право собственности на землю может оставаться за рентополучателем, а плательщик получит лишь право на использование природных ресурсов. То есть земельная рента имеет больше общих черт с договором аренды.

Земельная рента также бывает нескольких типов:

  1. Абсолютная, когда плата собственнику земли устанавливается в абсолютном выражении.
  2. Дифференциальная, когда плательщик перечисляет в виде ренты часть дополнительного дохода, возникающего при использовании земли с лучшими свойствами. Дифференциальная рента первого типа связана с повышенным плодородием земли или хорошим месторасположением участка (вблизи рынков сбыта или транспортных путей). Дифференциальная рента второго типа связана с улучшением свойств земли посредством капиталовложений.
  3. Монопольная рента, когда на сдающемся земельном участке выращивают определенные виды сельскохозяйственной продукции, которые можно продавать по монопольной цене.

Финансовая рента

Это способ погашения финансовых обязательств, подразумевающий выполнение выплат одинаковыми частями в течение оговоренного срока с установленной периодичностью. Такие платежи имеют свое экономическое название – аннуитетные.

Пример: у гр. Иванова есть вклад в банке. Сумма = 2 млн. руб., тарифная ставка = 15 % годовых, срок депозитного договора = 1 год. В соглашении прописано, что банк выплачивает проценты аннуитетно с периодичностью 1 раз в месяц. Следовательно, гр. Иванов получает ежемесячно в течение года по 25 тыс. руб. Это размер ежемесячной финансовой ренты Иванова на период действия договора по вкладу.

Определения, используемые в инструменте финансовой ренты

  1. Период – это промежуток времени между платежами.
  2. Срок – интервал между началом первого периода ренты до конца заключительного периода.
  3. Обыкновенная рента – платеж проводится в конце периода.
  4. Авансированная – платеж осуществляется в начале периода.

Что еще должен делать плательщик

Вы спрашиваете, придется ли вам дополнительно ухаживать за получателем пожизненной ренты. Но это зависит от того, какой договор ренты вы заключите.

Если вы заключаете именно договор пожизненной ренты, вы должны будете только регулярно платить получателю.

Если же вы заключите договор пожизненного содержания с иждивением, то ваша основная обязанность — удовлетворять бытовые потребности получателя ренты. Ходить за продуктами, пылесосить, два раза в неделю водить гулять в парк, делать уколы и все что угодно еще. Все эти обязанности не только можно, но и нужно прописать в договоре, причем в форме закрытого перечня, без «и так далее» и размытых формулировок.

Это поможет обезопасить себя в том случае, если рентополучатель вдруг решит расторгнуть договор по той причине, что вы не выполняете все свои обязанности.

Договоры пожизненного содержания с иждивением — самый неспокойный вид договоров ренты. Получатели ренты — это чаще всего пенсионеры, иногда с ними бывает сложно договориться. Часто они пытаются расторгнуть такие договоры, потому что уверены, что их обманывают. Иногда, конечно, их действительно обманывают, но порой и сами пенсионеры препятствуют исполнению договора.

Так, Люберецкий городской суд рассматривал дело № 2-7770/2017, в котором пенсионерка, заключившая договор пожизненного содержания с иждивением, однажды просто поменяла замки в квартире, перестала отвечать на звонки и реагировать на попытки другой стороны исполнить договор. Оказалось, что она планировала расторгнуть договор. Внятных объяснений подобному поведению на суде не нашлось, соседи высказались в пользу плательщицы ренты — подтвердили, что она регулярно носила продукты и всячески помогала пенсионерке. Суд отказал в удовлетворении требований о расторжении договора, потому что плательщица ренты добросовестно исполняла или пыталась исполнить свои обязанности.

Как заключить и расторгнуть договор ренты

Договор ренты необходимо зарегистрировать у нотариуса, иначе он будет признан недействительным (ст. 584 ГК РФ). Специалист должен удостовериться, что участники соглашения отдают себе отчет в принятом решении, проверить подлинность документов (в случае если плательщик — юрлицо, убедиться, что деятельность соответствует его Уставу).

ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора ренты по общим для всех соглашений критериям. Например, если владелец квартиры признан недееспособным или подписал документы под угрозой. Однако есть возможность прекращения договоренностей по специфическим причинам. Закон позволяет разорвать соглашение, если выплаты просрочены на год и более, а также когда плательщик не исполняет обязательств или признан банкротом. Особенно важно прописать в договоре все нюансы и другие возможные причины отмены ренты; требования о ее прекращении и возмещении убытков будут рассматриваться в суде.

Экономическая рента

Рента в экономике – это одно из основополагающих понятий. Рассмотрим данный экономический термин на примере: Иванов и Петров работают на заводе, Иванов – токарь низшего разряда, а Петров – высшего. Иванов получает заработную плату, близкую к минимально возможной, а Петров – в 2 раза больше.

Почему при одинаковых исходных условиях такая разница дохода? Владелец предприятия платит Петрову больше, потому что стремится удержать ценного работника на своем предприятии для выполнения сложных заказов.

Работодатель выплачивает надбавку к зарплате, экономически стимулируя Петрова трудиться на своем заводе. Разница в зарплате Иванова и Петрова, равная сумме надбавки, и есть экономическая рента.

Договор ренты с пожизненным содержанием

Допустим, пожилая женщина не может себя обеспечивать, у нее нет родственников, но есть квартира. Часто в силу возраста она не готова ее сдавать и переезжать в квартиру, аренда которой обойдется дешевле. Тогда она может передать недвижимость в собственность другому человеку, но он полноценно вступит в права только после смерти хозяйки. Оплата производится деньгами — не вещами и не услугами. То есть, заключая договор пожизненной ренты, плательщик обязуется содержать пенсионерку до конца ее жизни, при этом уже может жить в квартире, оплачивая ее будто в рассрочку. Ренту нельзя передавать по уступке третьему лицу.

Плюсы и минусы

У каждого способа передачи недвижимого имущества в пользование третьим лицам за ежемесячное денежное вознаграждение существуют как достоинства, так и недостатки.

Для покупателя

Общие достоинства всех типов сделки для покупателя — это:

  • Возможность получить жильё фактически за бесценок. Если посмотреть на современный рынок жилья, можно заметить, что отдельные квартиры и дома стоят миллионы рублей. Такое дорогое приобретение не каждая молодая семья в состоянии себе позволить.
  • Возможность избежать ипотечных выплат с процентами, что тоже привлекает покупателей.
  • Возможность пользоваться жилой площадью буквально с первого внесения ежемесячных выплат хозяину недвижимости.

К недостаткам можно отнести:

  • Обязанность ухаживать за хозяином или помогать в его содержании, если идёт речь о сделке с иждивением.
  • Необходимость ежемесячно и своевременно вносить некие суммы, что не всегда удобно для молодых семей, активно обустраивающих быт.
  • Обязанность пожизненно выплачивать оговорённую сумму, если была заключена сделка постоянного типа, не зависящая от смерти хозяина.

Для продавца

К общим достоинствам для продавцов или владельцев квартир (домов) причисляют:

  • Гарантированную сохранность права собственности. На период действия договора плательщик (покупатель) не может отчуждать имущество без письменного согласия хозяина.
  • Возможность проживать на своих квадратных метрах, получая при этом ежемесячную оплату за пользование квартирой или домом от покупателя (плательщика).
  • Возможность получать социальную поддержку от плательщика, если был заключён договор о содержании хозяина.

К недостаткам можно отнести:

  1. Вероятность заключения сделки с недобросовестным покупателем, который пренебрегает своими обязанностями или распоряжается жильём на своё усмотрение (без получения согласия хозяина).
  2. Угрозу расторжения договора по инициативе плательщика (покупателя или пользователя жилья). Законодательство позволяет разорвать соглашение как по инициативе получателя выплат (хозяина), так и по желанию плательщика (пользователя данного жилья).

Необходимые документы для сделки

Для ренты необходимы следующие документы:

  1. Сам договор. Согласно , он должен быть заверен у нотариуса.
  2. Если передаётся недвижимость – техническая документация на неё, выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности, а также акт оценки.
  3. Передаточный акт на имущество.
  4. Паспорта участников сделки.
  5. Если одной из сторон является организация – доверенность от её руководителя на имя человека, оформляющего сделку.

Если по договору передаётся жилая недвижимость, дополнительно потребуется:

  • Справка о количестве проживающих.
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Если получатель ренты состоит в браке, то для заключения договора ему потребуется нотариальное согласие мужа или жены на передачу имущества.

Условия прекращения и расторжения

Например, был установлен срок действия до момента смерти хозяина. Как только новый владелец предъявляет свидетельство о смерти, регистрационный орган снимает с него обременение и он может полноправно распоряжаться приобретённым имуществом.

Расторжение документа может произойти по инициативе одной из сторон. Чаще такое расторжение производится через судебные органы. Также доступно расторжение через подписание документа о взаимном соглашении прекратить сделку.

Законодательством предусмотрено всего два условия, при которых сделка признаётся ничтожной — это:

  • Недееспособность хозяина на момент заключения сделки, доказанная наследниками через предъявление соответствующих медицинских документов и свидетельских показаний.
  • Нарушение условий, оговорённых в договоре одной из сторон.

Как показывает судебная практика, чаще инициаторами расторжения выступают обиженные на плательщиков хозяева. Новые владельцы квадратных метров попросту забывают о стариках, лишая их своевременных выплат или ухода (содержания).

Отличие ренты от сделки купли-продажи

Право владения можно передать не только по договору ренты, а и купли-продажи. Этот способ является более распространенным. Но, в данном случае увеличивается риск лишиться своего имущества, в то время как рента обеспечивают защиту от подобных ситуаций. При заключении рентного договора, бумаги придется обязательно заверить у нотариуса, который займется повторным изучением условий договора. Говоря о купле-продаже, в этом необходимости нет, поэтому сделка может проводиться без участия нотариуса.

При заключении рентного договора учитываются интересы обеих сторон. Например, пожилой человек получит деньги и уход, а плательщик в будущем его недвижимость (квартиру или дом). Купля-продажа – это зачастую удовлетворение интересов одной стороны. Покупатель получает недвижимость, а продавец – деньги.

Когда вступает в силу?

Ранее рента считалась заключённой после госрегистрации договора. Однако после вступления в силу сам по себе договор не регистрируется – в ЕГРН вносится лишь обременение, наложенное на недвижимость.

Особенности договора

Однако если Вы хотите приобрести квартиру или другую недвижимость путем заключения договора ренты, то нужно знать некоторые правила и особенности этих правоотношений.

Во-первых, сумма ежемесячных выплат никак не связана с рыночной ценой квартиры. При оформлении договора пожизненной ренты или пожизненного содержания может случится так, что квартира достанется плательщику очень дешево, а может быть и обратная ситуация, когда сумма платежей многократно превысит стоимость имущества.

Во-вторых, сумма ежемесячных выплат должна быть не ниже прожиточного минимума в субъекте РФ и будет повышается вместе с ним (согласно ст. 597 ГК РФ). Однако это правило распространяется только на случаи, когда имущество передается на бесплатной основе, то есть, если при передаче не было выплачено никакой суммы сверх ежемесячного платежа.

  1. сумму платежей;
  2. срок оплаты;
  3. объект ренты – какое имущество передается по договору;
  4. правила и сроки передачи имущества;
  5. реквизиты сторон сделки

Дополнительно в договоре указываются санкции за несвоевременную оплату, перечень дополнительных услуг, который плательщик должен выполнять в пользу рентополучателя, а также правила использования и распоряжения квартирой на период выплаты ренты.

В-третьих, договор ренты считается действительным только после нотариального заверения. Пошлина на эту процедуру составит 0,5% от стоимости имущества, но не менее 300 рублей и не более 20 000 р. Инвалиды I-II групп оплачивают услуги нотариуса на льготной основе: при предоставлении справки они могут получить скидку 50% (согласно ст. 333.38 Налогового кодекса РФ).

В-четвертых, переход права собственности на квартиру должен быть зарегистрирован в Росреестре. В договоре ренты устанавливаются правила проживания рентополучателя в передаваемой квартире. В условиях можно прописать сроки, в течение которых он может жить в ней и быть прописанным.

В-пятых, рентополучатель защищен законом в большей степени и может расторгнуть договор в одностороннем порядке. После передачи права собственности плательщик не может отказаться от выполнения обязанностей, сохраняя за собой имущество или хотя бы его часть. А вот получатель ренты, если не будет удовлетворен выполнением плательщиком своей части соглашения, имеет право подать в суд и потребовать вернуть квартиру или другое имущество, выступающее объектом ренты.

Как рассчитать размер ренты?

Размер ежемесячной выплаты, устанавливаемой согласно договору, не может быть меньше прожиточного минимума для конкретного региона. Именно на эти показатели следует ориентироваться при назначении платы. Если в регионе нет установленного минимума, необходимо ориентироваться на федеральные показатели, установленные для Российской Федерации в целом.

Иждивение подразумевает оплату медицинских услуг и обеспечение социально-бытовых условий для хозяина.

Оплата ренты может производиться единовременно, но это не является обязательным условием сделки. Обычно в договоре указывается размер ежемесячной суммы и периодичность платежей (например, в конце каждого месяца).

Размер платежей может быть привязанным к стоимости жилья (являться вариантом рассрочки). В этом случае дополнительно оформляется договор о купле и продаже. Или быть установленным без привязки к рыночной цене. В этом случае имущество передаётся по договору дарения.

Сколько стоит оформление?

При заключении ренты необходимо оплачивать:

  • Услуги нотариуса. Они, в свою очередь, включают в себя госпошлину за удостоверение (согласно п. 5 ч. 1 , её размер 0,5% от стоимости имущества, но не менее 300 и не более 20 000 рублей), а также оплату технических и правовых услуг (их размер нотариус устанавливает сам в пределах, зафиксированных решением Федеральной нотариальной палаты РФ). В среднем услуги обойдутся не менее чем в 7 000 рублей.
  • Оплата госпошлины при регистрации ренты в Росреестре. Её размер согласно для граждан составит 2 000, а для организаций – 22 000 рублей.

Таким образом, если стороны договора – граждане, уплатить придётся не менее 9 300 рублей, а если в договоре участвует организация – не менее 29 300 рублей.

Правовая природа: реальный и консенсуальный тип

В теории гражданского права договора принято делить на два типа:

  1. Консенсуальный – заключён в тот момент, когда стороны достигли согласия (консенсуса) о всех существенных условиях.
  2. Реальный. Вступает в силу, когда состоялось реальное вручение вещи.

К какому из этих типов относится рента? Дело в том, что хотя обычно её и считают относящейся к реальным договорам, на самом деле она носит двоякий характер. Имущество может быть вручено как за плату (когда рентополучатель, помимо обычных выплат, дополнительно получает какую-то единовременную сумму), так и бесплатно.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Вместо ежемесячных платежей будущий полноправный владелец квартиры должен ухаживать за нынешним. В отличие от пожизненного содержания иждивение предполагает не только денежную выплату, но и покупку еды, одежды, лекарств и вещей, а также поддержку здоровья и помощь с бытовыми делами — лично или путем оплаты услуг профессионалов. Суммы, которые тратятся каждый месяц на содержание получателя ренты, должны быть не меньше двух прожиточных минимумов. При этом и владелец недвижимости, и осуществляющий уход, как правило, живут вместе.

Налогообложение

В 585 статье ГК РФ обозначено, что недвижимость, которая отчуждается под выплату на основании ренты может передаваться за деньги или на безвозмездной основе. Если имущество будет передано за денежные средства, то согласно законодательству, отношения между сторонами регулируются по правилам, предусмотренными для договора купли-продажи.

Плательщик оформит право собственности на недвижимость после того, как произойдет государственная регистрация перехода данных прав на основании соглашения. С этого дня на плательщика лягут обязанности по уплате земельного налога, а также на имущество физических лиц. Еще он обязан регулярно оплачивать коммунальные услуги.

Также стоит учесть, что рента должна оплачиваться независимо от того, передается имущество в собственность бесплатно или за определенную сумму. Если возникает просроченная задолженность, плательщик обязуется выплатить получателю проценты. Их размер должен оговариваться заранее в процессе составления договора. Если стороны не установили размер процентов, он будет определен в порядке, который предусмотрен в 395 статье Гражданского Кодекса России.

Если недвижимость будет передана плательщику за отдельную плату, когда речь идет о жилом доме, квартире или её части, плательщик имеет право после окончания налогового периода потребовать налоговый (имущественный) вычет. В такой ситуации, определением размера этого вычета должна заниматься налоговая служба, расположенная по месту проживания налогоплательщика.У каждой из сторон возникнет материальная выгода, которая подлежит налогообложению в размере 13%. Для корректного подсчета размера налогов необходимо задекларировать полученную прибыль, и в дальнейшем, самостоятельно рассчитывать размер ежегодных платежей.

Договор постоянной ренты (ДПР)

По большому счету, понятие ренты, применяемое в юридической сфере, является разновидностью экономической.

Ведь оформление договора ренты – это юридическое узаконивание определенных экономических отношений.

Договор постоянной ренты (ДПР) – это соглашение сторон (получателя и плательщика), при котором выполняются определенные условия.

Условия ДПР:

  1. Одна сторона соглашения передает другой стороне принадлежащее ей имущество в собственность. Сделать это можно посредством сделки купли-продажи (возмездный акт) или дарения (безвозмездный акт).
  2. Сторона, к которой перешло право собственности на имущество, должна выплачивать оговоренную сумму с определенной периодичностью другой стороне сделки;
  3. Срок, на который заключается ДПР, не ограничен временными рамками.

Рентные платежи могут быть в следующей форме:

  1. деньги;
  2. вещи или услуги, стоимость которых эквивалента оговоренному размеру ренты;
  3. в смешанной форме, т.е. деньгами, а также вещами и услугами.

Получателем может выступать физическое лицо или организация, не ведущая коммерческую деятельность. Постоянная рента может наследоваться. Плательщиком может выступать физическое или юридическое лицо.

Прекращение действия ДПР возможно в следующих ситуациях:

  1. по соглашению сторон;
  2. когда получателем становится юридическое лицо;
  3. при выкупе ренты, если такая возможность оговорена в ДПР.

Что происходит после смерти?

Рента либо не имеет срока, либо действует, пока живёт человек-рентополучатель. Если же он умер, то:

  • Если рентополучатель один – отношения прекращаются, а обязанности контрагента считаются выполненными.
  • Если их несколько – сумма регулярной выплаты распределяется между ними, если в соглашении не указано другого.
  • При постоянном договоре права рентополучателя переходят к наследникам.

Однако возможна обратная ситуация. Поскольку обязательства рентоплательщика не связаны с его личностью, то если он умер, договор будут исполнять уже наследники (п. 69 ).

Повреждение имущества

Случайная гибель или повреждение переданного во владение имущества не освобождает плательщика от взятых обязательств. На это прямо указывается 595-я статья Гражданского кодекса.

Ответственность за имущество, переданное бесплатно, полностью возлагается на нового владельца (плательщика). Но при пожизненном виде ренты он продолжает выплачивать ежемесячные суммы и выполнять другие обязательства, если таковые имеются. А постоянный вид ренты даёт право на требование прекращения обязательств или изменения условий договора через суд.

Выкуп постоянной ренты

Согласно общему правилу, выплата ренты плательщиком постоянного типа – бессрочна. Однако если плательщик ренты пожелает отказаться от дальнейшей ее выплаты, он вполне может это сделать, выкупив такую ренту. Этот выкуп фактически означает, что получателю ренты выплачивается единовременно некая денежная сумма, и на этом обязательства по ренте полностью прекращаются.

В ситуации, когда любой вид имущества, который до того был передан по ренте, передавался изначально только за плату, и общая величина его выкупной суммы при том в самом договоре никак не была обозначена, то цена выкупа этой ренты будет равна величине годовых рентных выплат. Например, если рента выплачивалась раз в квартал, и каждая такая выплата была равна тридцати тысячам, то величина выкупа ренты составит 30 000 х 4 = 120 000 (сто двадцать тысяч) рублей.

Если рентное имущество изначально было передано на бесплатной основе, то реализация выкупа потребует дополнительно к полной сумме всех причитающихся за год выплат и выплаты полной стоимости абсолютно всего переданного ранее объема имущества, определяемой договором ренты.

Ясным представляется расчет получателя ренты. Он надеется в основном на то, что выплаты за свое имущество он будет получать в самом скромном случае – до окончания своего жизненного срока. Этот расчет он на официальном уровне твердо фиксирует в документе, не предоставляющем возможностей для выкупа этой самой ренты до момента истечения его жизненного срока, или же срок может быть указан другой, но он не перешагивает тридцатилетней с момента точной даты заключения отметки.

Форма предоставления рентных платежей

Форма предоставления рентных платежей прописывается в соглашении сторон и может быть комбинированной (например, одна часть ренты выплачивается денежными средствами, а другая часть ренты заключается в предоставлении услуг).

Для защиты интересов рентного кредитора законодательство может устанавливать минимальный размер постоянной и пожизненной ренты, а также определять минимальную стоимость общего объема содержания с иждивением.

Законом также предусмотрено обязательное увеличение размера ренты пропорционально увеличению величины прожиточного минимума.

Рентный кредитор

Рентный кредитор – это лицо, которое передает своё имущество в собственность другому лицу (рентному должнику) для получения дохода (ренты) на протяжении длительного периода времени. При этом получателем ренты могут являться некоммерческие организации (по договору постоянной ренты), а также физические лица (по договору постоянной или пожизненной ренты, по договору пожизненного содержания с иждивением). Отметим, что коммерческие организации не могут выступать получателями ренты.

Требования к сторонам

Для получателя закон устанавливает:

  1. При постоянной ренте получать могут только люди. В крайнем случае – организации, не занимающиеся бизнесом.
  2. При пожизненной или содержании рентополучатель – только человек или группа людей.

Для плательщика особых правил нет. Им может быть кто угодно.

Сколько длятся ежемесячные выплаты

Гражданский кодекс никак не связывает размер ежемесячных выплат по договору ренты с рыночной стоимостью квартиры.

Может случиться так, что ваши платежи за ренту превысят стоимость квартиры, особенно если получатель ренты здоров и бодр.

Единственное, от чего может зависеть размер выплат, — от величины прожиточного минимума в вашем субъекте РФ. Ежемесячная выплата не может быть меньше. Но это правило действует, только если сама квартира была передана бесплатно, без единовременной уплаты какой-либо суммы.

Многие получатели ренты, передавшие квартиру совсем не бесплатно, все равно через суд пытаются увеличить размер платежей. «Прожиточный минимум же увеличивается», — вот их аргумент. Однако суды крайне редко принимают их сторону.

Что предусмотреть в договоре перед подписанием

Первый этап – это корректное определение разновидности договора, который необходимо составить. В юридической практике, чаще всего, встречается соглашение о пожизненном содержании иждивенца. Примерно 70% контрактов – это другие их разновидности, соответствующие конкретной возникшей ситуации. Чтобы правильно определить вид документа, необходимо пройти консультацию с опытным юристом.

Соглашение всегда подписывается от руки и удостоверяется нотариально. Государственная пошлина за засвидетельствование документа составит 0,5% от суммы. Она не может превышать 20 000 рублей или быть меньше 300 рублей. У нотариуса есть право удостоверить соглашение сторон без привязки к их месту проживания.

Поскольку документ предполагает отчуждение собственности в виде недвижимости, его передача от одной стороны к другой подлежит обязательной госрегистрации.

Каждое из требований в соглашении необходимо описать как можно чётче. Обязательно учитываются все мелкие детали во избежание спорных ситуаций. Например, необходимо указать, сколько раз в неделю плательщик должен приносить продукты, медицинские препараты или другие необходимые вещи иждивенцу. Чтобы избежать споров, следует учесть следующие рекомендации юристов:

  • Любая передача денежных средств должна пройти через счет в банке. Также рекомендуется сохранять все квитанции и чеки;
  • Если происходит передача денег наличными, рекомендуется оформлять расписку;
  • Не существует запрета, при котором запрещено формировать отчётность за каждый месяц в свободной форме. Она подтвердит то, что плательщик придерживается договоренностей, а получатель не имеет к нему претензий.

Чем больше стороны узнают о тонкостях соглашения, тем сложнее оно кажется. Иногда сделка срывается из-за того, что условия кажутся слишком сложными к исполнению. Но, у сторон не возникнет споров при выполнении основной части обязательств. Уточнить важные детали необходимо для того, чтобы уберечь себя от разбирательств в суде из-за нечетко описанных условий или неточностей при оформлении документации.

Также всегда нужно помнить о том, что плательщиком может выступать юридическое и физическое лицо, в то время как получатель – это всегда физическое лицо. Если действие договора необходимо прекратить, это может произойти по общей договоренности между сторонами в случае невыполнения плательщиком своих долговых обязательств или после смерти получателя.

Риски договора ренты пожизненного содержания с иждивением

Без рисков не обходится и та разновидность общего массива подобных договоров, которая получила наибольшее распространение и предполагает пожизненный вариант содержания, включающий в себя и иждивение. Передается в нем исключительно имущество недвижимое – это может быть дом, или же квартира, или же – участок земли. Соответственно в обмен на такую передачу сторона – плательщик ренты берет на себя обязательства – на пожизненной основе, включая иждивение, содержать либо самого передавшего имущество гражданина, либо того, кого он укажет.

Иждивение, по определениям – это процесс обеспечения человека, не работающего в основном из-за проблем с его здоровьем, необходимым комплексом средств, нужным ему для его существования.

Когда предоставляется такое содержание с иждивением, оно может включать в свой состав обеспечение таких потребностей, как жилищная потребность, потребность в питании, потребность в одежде, потребность в уходе, если этого требует состояние гражданина. Включить в такой договор можно и оплату услуг ритуального характера, да и вообще – прописать детально весь комплекс обязанностей и прав сторон.

Сторона, оплачивающая ренту, становится, конечно, собственником недвижимости, но с ограниченными правами. Для нее нет возможности его отчуждения, сдачи в залог и прочих подобных прав – если на то нет согласия получателя ренты.

Если сторона – плательщик ренты существенно свои обязанности по договору нарушает, то получатель ренты может воспользоваться своим правом потребовать возврата того имущества, либо его выкупа, а цена выкупа определяется аналогично варианту постоянной ренты. Если при том такой плательщик ренты еще и не обеспечил должный уровень ухода получателю ренты – он лишается права на компенсацию своих расходов, что опять-таки подтверждает рисковость рентных договоров.

Обязательства по рентным выплатам, как в пожизненном варианте, так и в варианте пожизненного содержания с иждивением, прекращаются только в момент наступления смерти получателя ренты. Тем не менее, нередко без сюрпризов не обходится, и на сцену могут выйти внезапно обнаружившие себя родственники, которым этот самый получатель ренты при жизни был никак не интересен, а вот после смерти ими овладело страстное желание возвратить в лоно семьи «семейную» квартиру. И статистика показывает, что суд в преимущественном большинстве случаев становится именно на их сторону, оставляя плательщика ренты без квартиры.

Конечно, предполагая себя плательщиком или получателем ренты, нужно строить свои расчеты, исходя из благополучных вариантов, но и про ворох возможных проблем также забывать не рекомендуется. И опираться в подобных вопросах оптимальнее всего на грамотную помощь профессионалов, чье образование и опыт позволяют им предугадать проблемы и подсказать пути решения.

Пример договора ренты пожизненного содержания с иждивением

Допустим, рентным имуществом будет авто, его стоимость – тридцать тысяч рублей, а ежемесячный рентный платеж будет равным трем тысячам рублей. Нарушение договора для плательщика ренты обернется возвратом автомобиля – и еще дополнительно шести тысяч рублей.

А вот плательщик ренты права выкупить ренту не имеет, и выплачивать ее обязан даже в ситуациях, когда имущество будет повреждено или подвергнется случайной гибели, что лишний раз подтверждает риски рентных договоров.

Как обезопасить себя?

Если речь идет о постоянной или пожизненной ренте, когда оплата производится только в денежном выражении, то плательщику необходимо брать с рентополучателя расписки о получении денег. Либо же можно указать в договоре, что выплата ренты будет производится в безналичной форме по установленным реквизитам – тогда в суде можно будет предоставить чеки или квитанции о переводе денежных средств.

Но все становится намного сложнее, если был заключен договор пожизненного содержания. Доказать выполнение услуг, прописанных в договоре, становится намного сложнее. Чтобы обезопасить себя от недобросовестных получателей рентных платежей, нужно выполнить несколько действий:

  1. Настоять на составлении четкого и ограниченного перечня услуг в договоре ренты. Каждый пункт списка должен быть понятен и измерим, например, условие «покупать продукты питания» должно иметь перечень минимального количества продуктов и частоту их приобретения.
  2. Хранить чеки о приобретении всех продуктов, квитанции об оказании медицинских услуг и другие документы, подтверждающие расходы на содержание иждивенца.
  3. Познакомиться с соседями рентополучателя, чтобы при необходимости запросить у них свидетельские показания.
  4. По возможности фиксировать свои посещения иждивенца на видеокамеру с указанием времени и даты записи. Но есть важное условие: рентополучатель должен дать согласие на ведение такой записи. Видео со скрытых камер не может быть принято судом в качестве доказательств.

Как оформить сделку на квартиру между родственниками?

Участниками договора могут быть любые физические и юридические лица. Однако если он заключается между двумя близкими родственниками, плательщик ренты освобождается от выплаты НДФЛ на приобретённое имущество.

Обращение к нотариусу

На третьем этапе обе стороны обращаются в нотариальную контору. Здесь нотариус ознакомится с предоставленной документацией, оценит дееспособность владельца. После чего будет оформлен договор. Нотариальное заверение — обязательное условие подписания договора.

Кто выступает сторонами договора

Согласно закону, стороны соглашения — это плательщик (другими словами его могут называть рентным должником) и её получатель (или кредитор). Последний – это лицо, которое обязуется предоставить свою недвижимость или другие ценные вещи с целью получить материальную выгоду. Лицо, которое выступает получателем, зависит от разновидности соглашения.

Плательщиком ренты выступает лицо, обязующееся в обмен на предоставленную недвижимость или другую собственность, выплачивать получателю доход на протяжении оговоренного ранее периода. Плательщики ренты — это физические или юридические лица, независимо от разновидности соглашения.

Существенные условия договора ренты

Существенные условия договора ренты, прежде всего, зависят от разновидности договора ренты. Общим для всех видов договора ренты существенным условием является, во-первых, его предмет. Под выплату постоянной и пожизненной ренты может передаваться любое имущество. Объектом договора пожизненного содержания с иждивением выступает только недвижимое имущество. Во-вторых, к существенным условиям договора ренты относится обязанность рентного должника обеспечивать интересы рентного кредитора.

Момент возникновения права на рентные платежи

Право на получение рентных платежей возникает у рентного кредитора только после передачи своего имущества рентному должнику для целей выплаты ренты. С этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей в пользу рентного кредитора у рентного должника.

Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся, так как договор заключается на срок жизни получателя ренты или бессрочно, и подлежит исполнению на постоянной основе. Поэтому действующее законодательство устанавливает ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты.

Отметим, что в случае просрочки выплаты рентных платежей плательщик ренты (рентный должник) обязан уплатить получателю ренты (рентному кредитору) проценты. При этом размер процентов определяется законом или договором.

Что происходит с переданной вещью?

Имущество становится собственностью рентоплательщика – и поэтому, например, не может наследоваться после того, как умер получатель. Однако в том случае, если оно относится к категории недвижимости (как жилой, так и нежилой), на него налагается обременение. Это означает следующее:

  • По правилам, предусмотренным , в ЕГРН делается отметка о ренте.
  • При переходе недвижимости к другому лицу по любому основанию, новый собственник становится участником отношений и обязан платить.
Имущество передаётся после того, как договор подписан и прошёл нотариальное заверение. Если оно является недвижимостью, то дополнительно оформляется передаточный акт.

Предмет договора ренты

Предметом договора ренты является только индивидуально-определённое имущество, которое находится на праве собственности.

Таким имуществом являются движимые и недвижимые вещи, наличные денежные средства и документарные ценные бумаги.

Таким образом, не могут быть предметом договора ренты имущественные права, в том числе безналичные наличные денежные средства и иные права требования, бездокументарные ценные бумаги, а также работа и услуги, информация, исключительные права и личные нематериальные блага.

Обеспечение выплат по договору

Одно из существенных условий соглашения, это обеспечение обязательств по предоставлению регулярных выплат. Механика обеспечения напрямую зависит от того, какое имущество будет передано плательщику. Если речь идет о земельном участке или другой недвижимости, в обеспечение выполнения своих обязательств кредитор получает залоговое право на свои ценности.

Когда предмет ренты — это не недвижимость, а другое имущество, сторона обязуется предъявить другие доказательства своей добросовестности, которые могут выступать таковыми на основании действующих законов. Также допускается страхование рисков ответственности в интересах рентного кредитора на случай неисполнения обязательств.

Разновидности платежей по ренте

Согласно правилам соглашения, платежи могут иметь следующий вид:

  • Наличные средства или ценность, равная по стоимости. Выполнение работы, оказание одной или комплекса услуг (при постоянной ренте);
  • При заключении пожизненной ренты – только денежные наличные или безналичные средства;
  • Обеспечение жилплощадью, деньги, содержание и уход, покупка продуктов, лекарств, одежды.

Право получать платежи на основании заключенного соглашения возникает у получателя только после того, как имущество будет передано плательщику. С данного момента перед плательщиком возникает обязательство по предоставлению регулярных выплат согласно оговоренным ранее условиям. Данное обязательство будет закреплено до тех пор, пока не прекратится действие договора ренты, которая заключена бессрочно или на срок жизни получателя.

Государственная регистрация

На четвёртом этапе производится государственная регистрация. Сторонам необходимо обратиться в местный регистрационный орган с оригиналом договора, а также уплатить государственную пошлину. Согласно Налоговому кодексу размер пошлины составляет 0,5% от суммы сделки, но при этом сумма не может быть меньше 300 и не должна превышать 20 000 рублей. После регистрации выдаётся свидетельство новому владельцу, в котором указано обременение (например, это необходимость внесения ежемесячных платежей хозяину).

Требования к недвижимому имуществу, которое передается

Если предмет – это имущество, не являющееся движимым, то оно должно:

  • быть собственностью рентополучателя, без сособственников;
  • не иметь дополнительных обременений.

В остальном дополнительных требований не установлено.

Договор пожизненной ренты (ДПЖР)

Договор пожизненной ренты (ДПЖР) подразумевает выполнение условий № 1 и № 2, указанных в предыдущем разделе (передача имущества в собственность в обмен на выплаты с определенной периодичностью).

Данное соглашение предполагает, что выплаты будут осуществляться вплоть до смерти получателя. Наследование пожизненной ренты невозможно.

Объектом ДПЖР является движимое и недвижимое имущество, форма выплат – только деньги. Получателем пожизненной ренты может быть исключительно физ. лицо. Плательщиком – как физ., так и юр.лицо.

ДПЖР может быть прекращен в таких ситуациях:

  1. смерть получателя ренты;
  2. желание сторон;
  3. при невыполнении плательщиком долговых обязательств.

Защита интересов рентного кредитора

Способы защиты интересов рентного кредитора отличаются в зависимости от вида передаваемого имущества.

1. Если под выплату ренты передается движимое имущество, то в качестве таких средств могут использоваться:

  • Способы обеспечения исполнения обязательств по уплате ренты: залог, задаток, неустойка, удержание, поручительство;

  • Страхование риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по выплате ренты в пользу рентного кредитора.

2. Если под выплату ренты передается недвижимость, то в качестве обеспечительной меры применяется залог (ипотека).

Отметим, что неисполнение рентным должником надлежащим образом всех условий договора даёт право рентному кредитору расторгнуть договор и потребовать возмещения понесенных убытков.

Срок договора ренты

Пожизненная рента может устанавливаться на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

На что нужно обратить внимание при регистрации?

Кроме общих мер безопасности при сделках с недвижимостью, при заключении договора ренты следует дополнительно учесть следующие нюансы:

  • Если рентополучатель, передающий недвижимость – пожилой человек или инвалид, нужно учесть его дееспособность. Для этого плательщику следует затребовать от него справки психиатра и нарколога, подтверждающие, что контрагент не страдает психическими заболеваниями или банальным старческим слабоумием, а также не является алкоголиком или наркоманом.
  • Если передаётся жильё, рентополучатель, даже перестав быть собственником, не лишается права проживания. Иные варианты нужно особо оговаривать.

Мошенничество

К сделкам такого типа граждане всегда относятся с некоторым опасением. И не зря — на современном рынке достаточно часто встречаются мошенники. Именно по этой причине опытные юристы рекомендуют заключать сделки только со знакомыми людьми или ближайшими родственниками, в честности которых можно быть уверенным на 100%.

Конечно, некоторую защиту может предоставить сам договор: новые собственники не смогут распоряжаться имуществом без согласия хозяина.

Основные риски сводятся:

  1. К неправильному выбору партнёра. Каждая из сторон должна убедиться, что может длительное время общаться с выбранным человеком, а также в том, что этот человек заслуживает доверия.
  2. К неправильному определению своих возможностей. Это относится в большей мере к плательщику. Перед заключением сделки необходимо изначально оценить своё финансовое положение и возможность обеспечения ежемесячных выплат.

Причём мошенничество распространено и среди хозяев. Например, старики через время обвиняют плательщика в неисполнении взятых обязательств и требуют расторжения договора через суд. Или имитируются психические заболевания, а родственники ссылаются на недееспособность хозяина, подписывавшего договор.

Что делать с наследниками

По договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты сразу после заключения договора и регистрации перехода права в Росреестре. Поэтому такое имущество в принципе не включают в наследство — оно в собственности у другого лица.

Но наследники могут попробовать оспорить договор ренты. Обычно они настаивают на том, что получатель ренты не осознавал своих действий и не мог руководить ими в момент заключения договора. Однако наследникам придется доказать свои слова в суде, а это достаточно сложно.

Например, Мосгорсуд рассматривал дело №33-41498/2017, где наследники хотели признать договор ренты недействительным, потому что получатель ренты страдал психическим расстройством. Суд назначил посмертную судебно-психиатрическую экспертизу. Психическое расстройство действительно было, но эксперт признал, что оно не сопровождалось «расстройством сознания, препятствующим способности к свободному волеизъявлению, прогнозу последствий своих действий».

Но лучше обезопасить себя от подобных претензий наследников еще на этапе заключения договора. Запросите у получателя ренты до заключения договора заключение из психоневрологического диспансера, которое подтверждало бы отсутствие каких-либо психических расстройств и возможность осознавать и контролировать свои действия.

Споры с наследниками получателя ренты эти самые наследники выигрывают редко. Суды придерживаются позиции, что о необходимости расторгнуть договор должен был заявлять еще сам получатель ренты. Если он не заявлял, значит, договор исполнялся добросовестно, а оснований для его расторжения, собственно, и нет. Например, это подтвердила судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в решении по делу №11-27508/2013.

Как оформить договор ренты

Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.

Заключение договора ренты

Заключая рентный договор, следует придерживаться такого алгоритма действий:

  • Определение разновидности договора, который является корректным и оптимальным для возникшей ситуации;
  • Согласование размера и способа перечисления средств. Также на этом этапе следует оговорить и другие существенные условия договора, которые помогут урегулировать спор в случае возникновения сложной ситуации. Сюда же относится размер процентов, которые должен погасить плательщик в случае просрочки;
  • Обращение к туристу для заверения контракта.

Составленный договор может заверить только тот нотариус, который работает в округе по месту расположения собственности, переданной на условиях соглашения. На основании полученных бумаг, юрист удостоверит личность каждой из сторон и проверит их дееспособность. Также стороны должны получить всю информацию о значении и смысле заверяемого документа. Каждый из пунктов договора ренты зачитывается получателю и плательщику вслух, после чего, если они соглашаются с условиями, происходит подписание бумаг.

Источники

  • https://investprofit.info/rent/
  • https://KtoNaNovenkogo.ru/voprosy-i-otvety/renta-chto-ehto-takoe-dogovory-renty.html
  • https://journal.tinkoff.ru/ask/rent/
  • https://realty.rbc.ru/news/5f58cb5a9a794773198620f9
  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/pozhiznennaja-renta.html
  • https://urist.expert/nedvizhimost/sdelki-s-ned/renta/oformlenie-dogovora.html
  • https://vsdelke.ru/raznoe/renta.html
  • https://zakonnoepravo.ru/renta-dogovor-i-risk.html
  • https://www.audit-it.ru/terms/agreements/dogovor_renty.html

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: