Риски при продаже квартиры – как их избежать

Содержание
  1. Продажа недвижимости: «основы техники безопасности»
  2. Возможные проблемы
  3. Риски при осмотре квартиры посторонними людьми
  4. Как оценить стоимость квартиры
  5. Виды безопасных расчетов
  6. Документальное оформление
  7. Оформление документов
  8. Этап передачи денег
  9. Способы продажи
  10. Самостоятельно
  11. Через агентов
  12. Как оформить сделку?
  13. Аккредитив
  14. Передача денег
  15. Номинальный счет
  16. Случаи, когда помогут безопасные расчеты
  17. Расчёт фальшивыми наличными
  18. Почему важно подготовиться к сделке
  19. Риски при обращении к риэлтору
  20. Алгоритм действий
  21. Определение цены
  22. Поиск покупателя
  23. Заключение договора
  24. С чем связаны основные риски продажи квартиры?
  25. Банковская ячейка
  26. Юридические риски продавца квартиры
  27. Как продать квартиру без риска. Заповеди продавца
  28. Доверяй, но проверяй
  29. Как не написать лишнего в документах
  30. Нельзя отдавать в агентство недвижимости оригиналы документов
  31. Если на показ квартиры приходят воры.
  32. Недостатки жилья должны быть прописаны в договоре
  33. Будьте осторожны
  34. Налоговые риски
  35. Риски в особых случаях: ипотека, маткапитал, дарение

Продажа недвижимости: «основы техники безопасности»

Не нужно быть специалистом в области юриспруденции, чтобы знать главные правила, которые уберегут продавца от серьезных проблем:

  1. Никогда не передавайте оригиналы документов третьим лицам без юридических оснований.
  2. Внимательно читайте все документы, которые подписывайте.
  3. Не передавайте деньги третьим лицам, покупателям, без документов, которые фиксируют факт передачи денежной суммы.

Обратите внимание! Процесс продажи недвижимости начинается с поиска потенциальных покупателей, сотрудничества со специализированными агентствами. Следует быть внимательным, подписывая договор на риэлтерские услуги.

  • На личность потенциального покупателя;
  • На вопросы, которые он задает;
  • На особенности его поведения.

Как распознать покупателя:

  1. Человек, заинтересованный в покупке, попросит ознакомиться с техническим планом.
  2. Потенциальный покупатель обратит внимание на состояние стен, пола, потолка, коммуникаций.
  3. Покупатель будет задавать вопросы, относительно того, кто владелец квартиры, каким образом теперешний владелец получил недвижимость.
  4. Покупателя будет интересовать вид из окна, соседи, особенности обслуживания дома коммунальными службами, инфраструктура района.

Как понять, что перед вами вероятный мошенник:

  1. Будет обращать особое внимание на вещи в помещениях.
  2. Не задаст вопросов, относительно непосредственно недвижимости.
  3. Не поинтересуется важными моментами: документацией, состоянием коммуникаций.

Возможные проблемы

При самостоятельном проведении сделки с недвижимостью могут возникать риски, которые вызваны:

  • невнимательностью;
  • наличием ошибок в документах
  • незнанием законов;
  • мошенническими действиями;
  • игнорированием услуг профессионалов.

Основной риск – угроза потери жилья или полученных денег. Эта проблема возникает в процессе:

  • проведения сделки;
  • передачи денег;
  • выполнения операций с документами;
  • продажи жилья, приобретённого по ипотечному договору;
  • если квартира покупалась в рассрочку;
  • при проведении сделки с участием посредника.

Самым безопасным и надёжным способом является заключение договора купли-продажи. Другие варианты специалисты не рекомендуют использовать.

В процессе заключения сделки возникают следующие риски:

  • неправильное составление договора, что делает его недействительным;
  • невыгодные условия, которые можно упустить из-за невнимательности;
  • фиктивность сделки, если у покупателя другие намерения;
  • участие в процессе третьих лиц, возникновение проблем по их правомочиям.

Необходимо соблюдать следующие правила, чтобы избежать серьёзных проблем:

  • Внимательно изучать все документы перед подписанием.
  • Не передавать бумаги другим лицам.
  • Не отдавать расписку или иные подтверждающие документы без получения денег.

Если сделка осуществляется с помощью посредника, есть вероятность нежелательных последствий:

  • посредник берёт комиссию за своё участие, возможно не маленькую;
  • может скрыться с полученными деньгами.

Продажа недвижимости обычно начинается с поиска покупателя или сотрудничества с риелторами. Необходимо очень хорошо изучить текст договора, составленный агентством.

Настоящий покупатель заинтересуется:

  • владельцем квартиры, вопросом как недвижимость получена в собственность;
  • панорамами из окна;
  • личностями соседей;
  • инфраструктурой района;
  • габаритами квартиры, состоянием стен, потолка, коммуникаций.

Если действует мошенник, его будут интересовать:

  • имущество, которое находится в квартире;
  • он не станет задавать вопросы о площади и состоянии жилья;
  • не будет интересоваться документами.

Все ценные вещи, находящиеся на виду, необходимо убрать. Не показывать оригинальные документы. У потенциального покупателя стоит проверить паспорт.

Риски при осмотре квартиры посторонними людьми

С вами может связаться заинтересованный Покупатель и договориться о первичном осмотре жилого помещения. Это – нормальная и распространенная практика на рынке недвижимости, т.к. ни один человек не заинтересован в приобретении «кота в мешке».

Однако есть особая категория посетителей, которой необходимо остерегаться. Речь идет про воров. Их задача – не оценить состояние квартиры, качество ремонта или вид из окна, а забрать с собой все, что «плохо лежит».

Вот почему перед приходом постороннего человека вам необходимо убрать из зоны видимости все документы и ценные вещи. Будет лучше, если на период продажи вы:

  • спрячете все бумаги и дорогостоящие предметы в недоступное место (например, в сейф);
  • перевезете все бумаги и дорогостоящие предметы в другую квартиру (например, родительскую).
Не оставляйте посетителей одних на долгое время, – всегда находитесь рядом и следите за их действиями. Перед тем, как потенциальный Покупатель или риэлтор пройдет в квартиру для ее осмотра, рекомендуется записать его персональные данные (ФИО, номер телефона, адрес проживания, паспортную информацию).

Вы можете отличить реального Покупателя от вора, если обратите внимание на его поведение и психологическое состояние:

Реальный Покупатель

Подставной Покупатель, вор, мошенник

Просит у Продавца технический план, проверяет информацию в документе. Начинает сверять планировку, зафиксированную на бумаге, с реально существующей планировкой.

Не запрашивает технический план.

Обращает внимание на состояние объекта недвижимости. Осматривает стены, потолок, пол, мебель, системы коммуникаций и пр.

Не обращает внимания на состояние объекта недвижимости. Все, что его интересует – это вещи в квартире.

Задает вопросы о личности Продавца и истории квартиры (кто владел жилым помещением раньше, как оно перешло к действующему собственнику, какие люди проживают в этом районе, какие коммунальные службы обслуживают дом и пр.).

Не задает практически никаких вопросов, не интересуется личностью Продавца и историей квартиры, не уточняет информацию по поводу документов.

Вы напрямую заинтересованы в максимальной перестраховке, поэтому не бойтесь смутить Покупателя. Сотрудники ОВД часто принимают от обманутых Продавцов заявления, касающиеся кражи предметов во время показа недвижимости. Не допустите, чтобы вы стали одним из таких заявителей.

Как оценить стоимость квартиры

Важно определить реальную стоимость жилья, чтобы не продешевить. Для этого есть два варианта:

  • экспертная профессиональная оценка;
  • мониторинг.

В первом случае нужно обратиться к специалисту по оценке недвижимости. Во втором можно самостоятельно просмотреть уровень цен в регионе. Использовать объявления о продаже квартир, обсуждения на форумах.

Лучше всего использовать оба способа для установления реальной стоимости.

Мошенники часто оценивают квартиру дешевле, убеждают, что нереально продать её по более выгодной цене.

Виды безопасных расчетов

  • Аккредитив (перечисление денег на счет продавца при предъявлении документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности).
  • Банковская ячейка (получение денег в банке при предъявлении документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности на имя покупателя).
  • Номинальный счет в банке (перечисление денег банком после получения информации о регистрации перехода права собственности на имя покупателя).

Документальное оформление

Наиболее часто махинации происходят на этапе составления договоров на услуги, договора купли-продажи. Необходимо внимательно читать договор!

Почему на этом этапе могут возникнуть проблемы:

  1. Невнимательность, непрофессионализм при составлении договора.
  2. Описки, опечатки: нелепая, но фатальная проблема. Например, жилая площадь помещения – 30 кв.м., а в договоре, по ошибке, указано 20 или 300. Юридически, это уже не эта квартира, поэтому договор может считаться недействительным, и, в свою очередь, вся сделка тоже. Внимательно проверяйте данные, указанные в договоре!
  3. Отсутствие четко прописанной процедуры решения споров в договоре.

Оформление документов

Самые распространённые способы махинаций проводятся на этапе оформления договора купли-продажи. Нужно очень внимательно читать этот документ. Всё должно оформляться правильно, строго в соответствии с действующими законами. Особенно это касается:

  • актов передачи жилья;
  • расписок о получении денег;
  • текста договора.

В документах не должно быть никаких ошибок или опечаток. Нужно проверять все цифры, например, сколько составляет жилая площадь квартиры. Любая неточность ставит под сомнение составленные бумаги, и сделка может быть недействительна. Должны быть прописаны способы решения возможных споров.

Этап передачи денег

Расчеты возможны по налу или безналу.

  1. Деньги должны передаваться в безопасном месте, желательно, оборудованном специальным аппаратом для проверки подлинности купюр (если идет речь о наличном расчете).
  2. Документально должно быть подтвержден факт передачи и приема денег.
  3. Сделка должна проводиться в присутствии свидетелей.

Варианты покупки квартиры:

  1. Через ипотеку: обращайте внимание на правильность оформления документации, ипотека должна быть оформлена в банке.
  2. Рассрочка может быть оформлена в трех вариантах:
    • Задаток + выплаты остатка по определенной схеме;
    • Аналогичный первому механизм + дополнительные проценты ежемесячно;
    • Выплаты в несколько этапов по договору.

Документально необходимо зафиксировать периоды, суммы выплат.

  • Покупка по переуступке прав: обращайте внимание на пункты договора (сумма доплаты, обязательства, последствия невыполнения договора).
  • По генеральной доверенности. Главное – доверенность должна быть оформлена на человека, который пользуется полным доверием, на профессионального юриста или агентство по недвижимости.
  • Покупка с материнским капиталом (требуется разрешение органов опеки).
  • По договору дарения: не стоит соглашаться на данный договор, если его предлагают покупатели, поскольку это наиболее простой вариант мошеннической схемы.
  • Внимательное составление документов и услуги профессионального специалиста помогут избежать опасностей и рисков.

    Способы продажи

    Есть два варианта: либо пытаться справиться своими силами, если чувствуете уверенность, и вам не нужны помощники, либо же обратиться в риэлторскую компанию, после чего делом займутся профессионалы. Второй вариант предпочтителен также для тех, кому попросту некогда самостоятельно заниматься продажей квартиры, либо нужно осуществить её в сжатые сроки, и по возможности не потерять в деньгах при этом.

    Самостоятельно

    При выборе данного варианта, вы будете заниматься всеми делами по продаже самостоятельно. В этом есть плюсы: не нужно платить риэлтору, как минимум с его стороны обмана опасаться не приходится, а ведь риэлторские компании тоже попадаются разные, не все из них профессионалы, и не все из них безукоризненно честны в работе.

    Вам потребуется провести изучение рынка предложений, определить цену, по которой будете выставлять на продажу квартиру, сделать об этом объявления на как можно большем количестве площадок, проверить покупателя, составить договор с ним, подготовить квартиру. Каждый этап должен быть выполнен хорошо, иначе шансы продать жильё, и сделать это по желаемой цене, будут снижаться.

    Потому стоит заранее ответить себе на вопрос, справитесь ли вы с этим, и главное, справитесь ли в срок, до которого нужно провести сделку, если он установлен. Неопытные в этом деле люди склонны допускать несколько ошибок в рассуждениях:

    Продать квартиру можно просто и быстро, и помощь со стороны не нужна – на деле это совсем не так, и продать недвижимость быстро удастся, только если она будет выставлена по цене ниже рыночной. Или при большом везении, на которое полагаться не стоит.

    Достаточно просто дать рекламу, и вскоре начнут звонить покупатели – практика показывает, что если ограничиться несколькими рекламными объявлениями, то вряд ли их увидят многие. Эти оглашения быстро затеряются, и чтобы вашим предложением заинтересовалось действительно большое количество людей, придётся повторять объявления раз за разом, и при этом тщательно подобрать эффективные площадки для рекламы.

    Поскольку квартира хороша, её удастся продать дорого – увы, с этим подходом, вероятнее всего, ждать придётся долго, и при этом всё время продолжать тратить средства на рекламу. Если вы хотите продать квартиру даже дороже рыночной стоимости, то обойтись своими силами – слишком самонадеянно.

    Через агентов

    Если сроки для продажи намечены сжатые, и обязательно надо успеть в них уложиться, верным шагом будет обращение к риэлтору, причём к зарекомендовавшему себя в проведении быстрых сделок. Специфика здесь такова, что нужно не просто быстро разобраться с определением цены квартиры и поиском покупателя для неё, но также и оперативно оформить требующиеся документы, и провести юридическую проверку чистоты сделки.

    Самостоятельно и быстро сделать это вряд ли выйдет, даже если на поиск покупателя было потрачено мало времени. Также лучше обратиться к риэлторам при продаже дорогой недвижимости, или если у вас нет никакого опыта, и вы слабо себе представляете, что следует сделать, чтобы продать квартиру. Лучше не учиться этому по ходу и на своих ошибках.

    Важно выбрать профессионалов – грамотные специалисты сами сделают всю необходимую работу, но за это придётся заплатить, чаще всего в процентах от сделки. В зависимости от того, в какую компанию вы обратились, придётся выложить от 2 до 6%, что немало, но часто эти услуги стоят своих денег, а если удастся продать квартиру дороже, то прибегнуть к ним оказывается даже выгодным ходом.

    Плюсы при работе с риэлторами:

    • Быстрая и точная оценка недвижимости.
    • Наличие отработанных схем продвижения – контакты с рекламными площадками уже налажены, работа с ними будет вестись эффективнее.
    • Риэлтор берёт на себя презентацию продаваемой квартиры и торг с покупателем, а то и другое важно для проведения успешной сделки.

    При этом не всегда есть смысл обращаться за полным набором услуг, и целиком вверять дело в руки риэлторов. Особенно если стоит задача продать квартиру к чёткому сроку, ради её выполнения некоторые агентства могут даже пойти на сделку по цене ниже, чем можно было установить.

    Как оформить сделку?

    Как безопасно провести сделку? Разумеется, основной гарантией продавца является заключаемая сделка. Лучше всего, чтобы её составляло доверенное лицо продавца – профессиональный юрист, а куплей-продажей занимался риелтор.

    Но и в этом деле есть правила, которые позволяют избежать основных рисков:

    • документ необходимо внимательно изучать;
    • ни в коем случае нельзя соглашаться на сомнительные условия;
    • нельзя допускать приписок, зачёркиваний, исправлений в документе;
    • необходимо конкретно указать, в каком порядке будут разрешаться возможные споры.

    Как правило, подобные соглашения заключаются в трёх экземплярах. Один из экземпляров остаётся у продавца.

    Необходимо снять копии со всех документов, использованных и составленных при заключении сделки, в особенности документов, удостоверяющих личность покупателя, и сохранять их на будущее.

    В случае возникновения проблем данный пакет документов будет гарантией продавца в законности его позиции.

    Золотым правилом заключения сделок является нотариальное оформление договора. Необходимо обратиться нотариусу, который заверит соглашение, тем самым подтвердит законность правоотношений. К тому же, если что-то не так, то нотариус обязательно заметит это и предупредит стороны о возможной проблеме. Разумеется, и среди этой категории должностных лиц встречаются недобросовестные экземпляры.

    Аккредитив

    В данном случае покупатель и продавец заключают между собой договор о том, что рассчитываться по сделке они будут посредством аккредитива, предварительно согласовав с конкретным банком условия расчетов, указанные в договоре купли-продажи. Сразу после получения документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности к покупателю, продавец предоставляет их в банк вместе с другими необходимыми по договору и аккредитиву документами. Если в их достоверности и законности оформления не возникает сомнений, то банк оплачивает документы путем перевода денежных средств на счет продавца.

    Тем самым существенно снижаются риски для обеих сторон, ведь соблюдение условий договора контролируется третьим лицом — банком. Надежность расчетов по сделке не зависит от финансового состояния покупателя на дату расчетов: его денежные средства депонируются на специальном счете банка для последующего перевода продавцу только при соблюдении всех условий аккредитива. После открытия аккредитива покупатель не имеет доступа к этим деньгам. Необходимость иметь на руках большие суммы наличных денег и беспокоиться за их транспортировку и сохранность во время сделки вовсе отпадает. В случае отмены сделки покупателю гарантируется полный возврат денег.

    Тем не менее у аккредитива есть и свои минусы: в случае срыва сделки деньги можно будет получить лишь по окончании срока его действия. Также банк обязан сообщить о сделке в налоговую инспекцию, что многих не устраивает.

    Передача денег

    Возможные риски в момент продажи:

    1. При передаче денег необходимо официальное подтверждение. Для этого оформляется расписка. Передача расписки до момента выплаты денег не производится, недобросовестный покупатель может воспользоваться этим.
    2. Фальшивые купюры при оплате наличными.
    3. Ошибка в переводе средств, если неправильно указаны реквизиты.

    Расчёт за покупку производится двумя способами: расплата наличными средствами и по безналу. Второй вариант более безопасный.

    При наличном способе передачи денег необходимо:

    • делать это в безопасном месте;
    • проверить подлинность купюр;
    • документальное подтверждение.
    • через банковскую ячейку, это гарантирует сохранность средств.

    При оформлении продажи надо обратить особое внимание на наличие оригинальных документов покупателя.

    Номинальный счет

    Покупатель переводит средства на специальный номинальный счет банка, после чего кредитное учреждение запрашивает информацию в Росреестре о регистрации сделки. После регистрации деньги зачисляются на счет продавца, оформление услуги занимает не более 15 минут. Не нужно снимать наличные в кассе, пересчитывать, вносить в банковскую ячейку или брать расписку. Деньги хранятся под надежной защитой до регистрации сделки в Росреестре, после чего покупатель получает уведомление о том, что сделка состоялась. Только после этого деньги переводятся на счет продавцу. Продавцу не нужно приезжать за деньгами — достаточно на сделке сообщить реквизиты счета для перевода средств, куда и будут направлены деньги после регистрации сделки в Росреестре.

    Случаи, когда помогут безопасные расчеты

    1. Наложение судебного ареста в период регистрации сделки.
    2. Выявление запретов на совершение регистрационных действий, не отраженных в ЕГРП.
    3. Предъявление постановления об аресте и исполнительном производстве в период регистрации.
    4. Подача заявления продавца или его супруги о банкротстве физлица в период регистрации.
    5. Критические ошибки в оформлении документов, не позволяющие зарегистрировать переход права собственности.
    6. Смерть одной из стороны по сделке или тяжелая болезнь в период регистрации.
    7. Продажа объекта недвижимости по поддельным документам.
    8. Злоупотребление и мошеннические действия со стороны продавца, когда он получил деньги, а оформить сделку отказался.
    9. Различные непредвиденные ситуации, не зависящие от воли сторон (например, реализация приставами квартиры с торгов или отказ регистрации уступки аренды участка и т.д.).

    Обезопасить себя — право каждого, особенно если дело касается крупных сумм и перехода права собственности. Благо на сегодняшний день существуют способы, как это можно сделать быстро и безболезненно. В зависимости от нюансов сделки купли-продажи каждый выберет свой способ расчетов, подходящий для конкретной ситуации. Специалисты в области недвижимости помогают и ориентируют в таких непростых моментах, а зачастую и выступают буфером между покупателем и продавцом во время переговоров и проведения сделки.

    Расчёт фальшивыми наличными

    Самый ответственный момент – получение денег от покупателя. Риски возникают при расчёте за квартиру наличными. Например, покупатель передал фальшивые банкноты и отказывается признавать свою вину. Вы, в свою очередь, уже отдали ему расписку в получении всей суммы и сдали документы в Росреестр для государственной регистрации. Остановить регистрацию или признать сделку недействительной будет сложно, так как вы, как продавец, подписали все необходимые документы без претензий к покупателю.

    Почему важно подготовиться к сделке

    Покупка квартиры — одна из самых дорогих сделок в жизни человека. И одна из самых редких, поэтому опыта в этой области зачастую просто нет. А рисков при ее совершении — огромное множество.

    Даже если вы заключаете сделку с соседом, с которым бок о бок прожили всю жизнь, помните: в каждой истории могут быть подводные камни, а цена ошибки — невероятно высока.

    Риски при обращении к риэлтору

    Обращение к риэлтору – это потенциально рисковое и небезопасное мероприятие. Основная проблема заключается в том, что агентства недвижимости – это частные игроки, многие из которых преследуют свои собственные цели.

    1. Как долго фирма трудится на рынке недвижимости? Если она появилась совсем недавно, это повод задуматься и насторожиться.
    2. Какова результативность фирмы? В идеале агентство должно успешно сопровождать не 1-2 сделки в год, а множество сделок. Если именно об этом высказывается большинство клиентов, – значит, на помощь риэлтора можно соглашаться. Однако помните, что вы должны учитывать только правдивые, максимально подробные и развернутые отзывы (с фамилиями, датами и пр.). Не забывайте, что мошенники могут специально подделать или купить некоторые отзывы – для привлечения доверчивых клиентов.
    3. Какова рекламная кампания фирмы? Обычно крупные, надежные и проверенные фирмы проводят самые грандиозные рекламные кампании. Им нечего скрывать, поэтому они не боятся быть у каждого на слуху.
    4. Есть ли у фирмы все необходимые документы? Вам понадобится запросить в агентстве учредительные бумаги: свидетельство о госрегистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя, свидетельство о постановке на налоговый учет, договор аренды офиса или договор купли-продажи офиса. Дополнительно вы можете запросить у отдельно взятого специалиста его паспорт, а также дипломы и лицензии, позволяющие вести профильную риэлторскую деятельность. Если по первому требованию вам не будет предоставлен хотя бы один из вышеперечисленных документов, отказывайтесь от сделки и ищите другого агента.

    Даже если вы найдете специалиста, который покажется вам максимально надежным, вам все равно понадобится соблюсти правила личной безопасности. Речь идет про следующие пункты:

    1. Не передавайте риэлтору оригиналы правоустанавливающих, правоподтверждающих и технических бумаг на квартиру. Не передавайте риэлтору оригиналы своих идентификационных документов (например, паспорт). Предоставляйте все материалы только в копиях, т.к. оригиналы легко могут использоваться для отчуждения квартиры за вашей спиной.
    2. Перепишите паспортные данные риэлтора, а также сделайте копии страниц его паспорта. Так вы повысите шансы найти агента, если он вдруг исчезнет и вам потребуется обращаться в органы МВД.
    3. Не составляйте генеральную доверенность на имя риэлтора. Генеральная доверенность полностью развяжет риэлтору руки, – он сможет самостоятельно определять условия сделки, подписывать документы, принимать деньги за квартиру и пр.
    4. Внимательно проверяйте и вычитывайте клиентский договор, заключаемый между вами и риэлтором. Порой невнимательность Продавца приводит к тому, что он попадает в полную зависимость от агентства недвижимости. Собственник вдруг обнаруживает, что в договоре прописывались кабальные условия сотрудничества. Фирма начинает диктовать Продавцу свои условия, отказывается возвращать документы и понуждает к совершению купли-продажи. Всегда изучайте договор, обращайте внимание на мелкий шрифт, конкретизируйте положения, которые могут толковаться спорно или двояко. При необходимости – повремените с подписанием договора и обратитесь за консультацией к независимому юристу.

    Алгоритм действий

    Занялись ли вы продажей самостоятельно, или же обратились к риэлтору, а дальнейший алгоритм действий будет одинаковым – разница в том, кто их выполняет. Если вы продаёте жильё самостоятельно. Основные этапы продажи это: определение цены, поиск покупателя, составление и подписание договора с ним. На всех этапах есть определённые тонкости.

    Определение цены

    Конечно, продавцу всегда хочется получить, как можно больше, да побыстрее, но удаётся продать жильё задорого и в короткий срок нечасто. Потому нужно сразу определиться с тем, сколько времени вы готовы ждать до того, как удастся осуществить сделку. Конечно, иногда везёт, но обычно скорость продажи напрямую зависит от того, как цена, которую продавец требуется за квартиру, соотносится с её реальной стоимостью.

    Но нередко продавец и сам имеет смутное понятие о том, сколько должна стоить его квартира, и это первое, с чем надо разобраться, чтобы и не продешевить, и не отпугнуть покупателей чересчур высоким ценником.

    Если продажа выполняется через риэлторов, вам скажут обо всех вариантах. Например, что при цене X покупатель найдётся примерно за неделю, при цене Y за месяц, а при цене Z – вообще не факт, что удастся найти вариант, но может и повезти.

    Если вы обходитесь без риэлтора, тоже не беда – достаточно посмотреть объявления в интернете, узнать, за сколько продаются квартиры сходных параметров в городе, и сделать поправку на район, а это значимый фактор – в зависимости от того, где именно располагается квартира, её стоимость может сильно варьировать. Имейте в виду, что указываемая в объявлениях продавцов цена – это скорее та, за которую они хотят продать квартиру, и после торгов она может несколько снизиться.

    Это нужно учитывать, как заранее делая поправку на то, что реальная цена продажи часто ниже, чем в объявлениях, и учитывая это в планах, так и составляя собственные. Покупатель может пожелать поторговаться, и либо указывайте цены выше, чем минимально приемлемая, либо отдельно указывайте, что торга не будет.

    Помимо объективных факторов, на цену влияет множество различных мелочей, которые будут несущественны для одних покупателей, но важны для других: на какой стороне находятся окна – солнечной или теневой, и каков вид из них; насколько высокие потолки в доме; тихо ли по вечерам; в порядке ли лифты и подъезд; насколько близко располагается школа или детский сад. Учёт этих моментов позволит выгоднее преподнести квартиру покупателю.

    Поиск покупателя

    Если вы не уверены в том, как нужно действовать, и не имеете опыта в продаже недвижимости, лучше обратиться к профессионалам. Они, в том числе займутся и поиском покупателей.

    Если же вы уверены, что справитесь с этим и сами, то этапы поиска будут следующими:

    1. Донесение информации до максимально большего количества потенциальных покупателей – придётся потратиться на объявления на интернет-сайтах, а иногда и в газетах. Стоит учесть местную специфику – так, в маленьких городках наиболее эффективным будет продвижение через региональные издания или даже просто расклеенные в людных местах объявления – тем более что этот способ ещё и дешевле.

    При составлении объявлений помните о нескольких нюансах:

    • визуальная информация работает лучше, а значит важно, чтобы к нему прилагались фотографии квартиры, и качественные;
    • желательно избегать негативно окрашенных фраз, вроде «только без посредников»;
    • при повторных публикациях стоит менять текст, так он вновь привлечёт внимание даже тех, кто его уже видел.
    1. Общение с потенциальными покупателями – здесь тоже есть множество важных нюансов, которые следует учитывать, но в первую очередь общаться важно вежливо и с конкретикой – вы заранее должны знать, сколько хотите получить, параметры квартиры и тому подобное.
    2. Подготовка квартиры – естественно, она должна выглядеть максимально хорошо.
    3. Её показ – лучше назначать сразу несколько встреч с определённым интервалом, например, в полчаса. Так вы сэкономите время, а даже если произойдёт задержка, и потенциальные покупатели встретятся друг с другом, ничего страшного – так они убедятся, что спрос на квартиру есть.

    Заключение договора

    После сбора сторонами требующихся для этого документов, они могут заключить договор купли-продажи.Соглашение должно быть подписано сторонами, может быть заверено нотариусом (но это необязательно), а затем происходит государственная регистрация перехода прав и передача средств.

    С чем связаны основные риски продажи квартиры?

    Грамотное проведение процедуры продажи с наименьшими рисками напрямую зависит от того, насколько точно соблюдены указания законов. По этой причине лучше обратиться к профессионалам, которые грамотно оформят продажу с учётом всевозможных рисков.

    Но в некоторых случаях даже юридически подкованные люди и профессионалы ошибаются, чем зарабатывают себе дополнительные проблемы или вовсе рискуют потерять квартиру.

    Основные риски при реализации квартиры связаны со следующими факторами:

    1. Продавец попросту незнаком с нормами законодательства и не знает, в каком месте была допущена ошибка, приведшая к той или иной проблеме.
    2. Он допустил невнимательность в процессе оформления бумаг, подписания соглашения, чем ухудшил своё положение в сделке.
    3. Злоумышленники, которые путём различных мошеннических схем пытаются обдурить доверчивых продавцов с целью заполучить их квартиру или деньги.
    4. Нежелание нанимать профессионалов, что вся процедура проходила под грамотным контролем специалиста, знающего все нюансы подобных сделок.

    Основной риск выражается в утере жилья или денег, планируемых выручить за продажу.

    Такой риск в основном возникает в связи со следующими обстоятельствами:

    • заключением сделки;
    • передачей денег;
    • в операциях с оригиналами документации;
    • при продаже ипотечного жилья;
    • при продаже жилья в рассрочку;
    • реализация при участии посредника;
    • иными способами помимо купли-продажи.

    Самый безопасный способ продать квартиру – это заключение сделки купли-продажи. Все остальные формы отчуждения имущества специалистами не рекомендованы к применению в подобных случаях.

    Банковская ячейка

    Процесс начинается с составления предварительного договора между продавцом и покупателем с указанием расчета через банковскую ячейку. Стороны выбирают банк, в котором будут производиться расчеты, параллельно составляя основной договор с указанием расчета через банковскую ячейку.

    За пару дней необходимо подойти в банк, где происходит подписание основного договора на аренду банковского сейфа и закладка денежных средств в ячейку.

    После регистрации перехода права собственности продавец предоставляет в банк необходимые документы на получение денежных средств из банковской ячейки (как правило, договор купли-продажи с отметкой о регистрации перехода права, выписку из ЕГРП) и получает свои деньги.

    Расчеты с использованием ячейки действительно удобны и безопасны. Во-первых, их производят в банке, а в таких учреждениях всегда имеется вооруженная охрана.

    Важно отметить следующий принципиальный момент: даже если у кредитной организации возникнут проблемы, например банкротство, содержимое депозитных ячеек аресту не подлежит, поскольку эти средства не находятся на балансе банка.

    Во-вторых, использование ячейки позволяет продавцу забрать деньги в любой момент после получения из Федеральной регистрационной службы своего экземпляра договора купли-продажи. Значит, вероятность того, что некие злоумышленники узнают, когда именно человек выйдет из банка с несколькими миллионами рублей, минимальна. В-третьих, аренда ячейки оптимальна для альтернативных сделок, которых на нашем рынке пока большинство: при таких сделках деньги часто передаются по длинным цепочкам. И наконец, такая модель позволяет и продавцу, и покупателю сохранить в тайне истинную сумму своих доходов (или расходов), так как формально о содержимом ячейки никто, кроме сторон сделки, не знает.

    Однако, помещая солидную сумму или ценности в металлический ящик, мало кто догадывается о том, чем это может обернуться. Вы должны осознать, что имущество, находящееся в банковской ячейке, не имеет 100%-ной безопасности. Наоборот, чем крупнее имущественная ценность содержимого банковской ячейки, тем выше шансы того, что вы можете его лишиться. Речь идет о кражах из банковских ячеек, сообщений о которых в последнее время, к сожалению, становится все больше.

    Юридические риски продавца квартиры

    Покупатель не исполнил обязанности по ДКП

    Продавец рискует не получить деньги за продаваемую квартиру после регистрации сделки, если до подачи документов на регистрацию в МФЦ не оформил ее, как предмет залога. Для этого пишется отдельное заявление регистратору и называется – право залогодержателя до момента полного расчета.

    Недействительность сделки

    • В случае, если суд признает сделку купли-продажи не заключенной (не указаны существенные условия в ДКП);
    • Признание сделки недействительной в случае противоречия требованиям действующего законодательства.

    Иск от покупателя за покупку жилья ненадлежащего качества
    Покупатель вправе, в течение 2 лет после покупки квартиры подать иск на продавца, если тот передал жилье, которое не соответствует условиям ДКП. Возможность предъявления подобного иска может быть заложена как умышленно, так и нет при составлении договора купли-продажи.

    Чтобы избежать большинства оснований предъявления иска, указывайте в ДКП существенные недостатки жилплощади. Например, поврежденная электропроводка, неузаконенная перепланировка, притязания 3-х лиц, конструктивные повреждения стен и коммуникаций и т.д.

    Покупатель не исполняет действия, необходимые для регистрации сделки
    Например, не выходит на сделку в оговоренный срок, а продавец уже получил справку на продажу, оплатив за 10 дней вперед коммунальные платежи. В этом случае, если сделка совершается позже, то продавце, согласно закона, обязан оплатить коммунальные платежи сам, не зависимо от срока выхода на сделку.

    Использование оригиналов документов лицами, участвующими и не участвующими в сделке:

    1. Выписывая доверенность посреднику (юристу, риэлтору) на право пользования оригиналами документов, может быть допущена ошибка, в следствие которой сделка не состоится без присутствия третьей стороны;
    2. Покупатель, получивший оригиналы документов, может потерять их или не вернуть (обычно ипотечники, для одобрения предмета залога берут для банка документы на квартиру);
    3. Повреждение или утеря пакета документов при работе с ними сотрудника банка, риэлтора, юриста, покупателя и даже собственника.

    Риски при оформлении продавцом документов

    Ниже мы рассмотрим, какие поджидают риски при продаже квартиры для продавца самостоятельно отчуждающего жилье. Именно в этом случае актуальны ошибки при составлении документов (предварительный договор купли-продажи, ДКП, соглашение о задатке и т.д).

    Перечень документов для оформления сделки купли-продажи типовой, но ситуации при продаже квартиры уникальны, поэтому и условия, прописываемые в документах, формулировки будут разные! Примеров ошибок в документах, исходя из практики можно привести массу!

    Несколько примеров:

    1. Указание недействительных паспортных данных в договоре, расписке и иных документах по причине того, что покупатель не поменял вовремя паспорт;
    2. Написание расписки о получении денежных средств дважды (до и после регистрации сделки).

    Как продать квартиру без риска. Заповеди продавца

    Бытует мнение, что на вторичном рынке жилья всегда рискует только покупатель. Он может заплатить деньги, а в результате получить квартиру со скрытыми дефектами или, например, с обременением, или соседи по лестничной клетке окажутся не совсем благополучными. Но продавцы квартир тоже рискуют: и своим имуществом, и деньгами.

    Доверяй, но проверяй

    Как бы нелепо это не звучало, но самой ненадежной системой оплаты на вторичном рынке стала схема безналичных расчетов. Проблема упирается в простой вопрос: когда переводить денежные средства, после регистрации договора купли-продажи или до этого?

    Закон требует производить оплату после регистрации договора, чтобы избежать возникновения залога. Но тогда продавец подвергается риску не получить причитающиеся ему деньги. На практике существует большое число примеров, когда денежные средства не доходят до продавцов недвижимости. Это происходит по разным причинам: отсутствие денег у покупателя при растрате или утере их в процессе оформления нужных документов, его наглости или жадности, а возможно, он просто передумал покупать именно эту квартиру.

    Много месяцев, а быть может, не один год потратит продавец, чтобы получить деньги или вернуть обратно квартиру в ситуации уклонения покупателя от оплаты. А если покупателями стали профессиональные мошенники, шансы возвратить свое имущество будут приближены к нулю.

    Как не написать лишнего в документах

    Многие люди не уделяют положенного внимания документам, подтверждающим передачу денег: передаточному акту, расписке, а также условиям договора купли-продажи, в которых оговаривается схема расчетов между сторонами. Продавцы напрасно считают, что это заботит только покупателей.

    В договоре и передаточном акте часто указывается, что покупатель вносит оплату до регистрации этого договора, к примеру, в момент подписания, делается это во избежание возникновения залога на квартиру. Если же в последующем после регистрации договора стороны оформят еще и расписку о получении денег, будет считаться, что произошла двойная оплата: по передаточному акту и договору — в первый раз, по расписке — во второй.

    Двойная оплата будет являться в данном случае неосновательным обогащением, а закон его не допускает. Следовательно, подобная ошибка продавца дает возможность недобросовестному покупателю обратиться в суд с требованием возврата излишне выплаченных им денег в сумме, указанной в расписке. И хотя деньги передавались продавцу только один раз, доказать это будет практически невозможно, и суд, скорее всего, поверит документам.

    Нельзя отдавать в агентство недвижимости оригиналы документов

    Частый промах продавцов заключается в том, что они обращаются не в те агентства, которые зарекомендовали себя на рынке, как настоящие профессионалы, а к тем риелторам, которые пообещали продать их имущество за большую стоимость. Владельцы квартир, не знающие рынок недвижимости и не имеющие опыта в продаже жилья, ошибочно предполагают, что лучшие риелторы — те, которые обещают продать имущество по самой высокой цене.

    Нужно помнить, что обещание продать квартиру по более высокой, чем рыночная, цене — это обман клиента в самом начале сотрудничества.

    Завлекая продавцов жилья в свои агентства путем необоснованных заверений и обещаний, недобросовестные риелторы, как правило, стремятся получить в свое распоряжение оригиналы документов на квартиру. При этом с клиентом подписывается договор, в соответствии с условиями которого собственник жилья обязуется не продавать его через другие агентства.

    В результате продавец оказывается связанным кабальными условиями, он полностью зависит от данного агентства и не имеет никакой возможности отказаться от невыгодной сделки.

    Если на показ квартиры приходят воры.

    Мошенников, представившихся потенциальными покупателями жилья, интересует не сама недвижимость, а содержимое квартиры. Нужно насторожиться, если при осмотре такой «покупатель» обращает внимание не на состояние жилья, документы и вид из окна, а на находящуюся в комнатах обстановку.

    Продавцу необходимо проверять документы у лиц, которых он впустил в квартиру, и записывать паспортные данные. То же касается и сотрудников агентств недвижимости.

    Перед самим показом квартиры стоит убрать документы и ценные вещи в надежное место, чтобы уменьшить риск ограбления или кражи имущества.

    Недостатки жилья должны быть прописаны в договоре

    Продавцу нужно непременно сообщить покупателям обо всех недостатках жилья, а самые существенные из них необходимо указать в договоре купли-продажи. Это даст возможность впоследствии избежать исков о возмещении убытков, причиненных покупкой некачественного помещения. Также это позволит снизить риск расторжения договора при наличии существенных недостатков жилья.

    Существенными недостатками могут быть признаны: не работающая электропроводка, нарушения конструктивных составляющих после ремонта, незаконная перепланировка, наличие притязаний со стороны третьих лиц и т.п.

    Будьте осторожны

    Стоит быть осторожным в целом, продавая свою недвижимость. Ведь продажа квартиры за правильную цену, с гарантией получения денег и надлежащим оформлением документов — процедура сложная и не самая безопасная.

    Мало кто из продавцов задумывается об осторожности. А это становится поводом для обмана собственника жилья и недобросовестными покупателями, и профессиональными мошенниками, не говоря уже о сомнительных риелторских агентствах и «черных» маклерах. Нужно помнить об указанных рисках, это поможет продавцам сохранить свое имущество.

    Налоговые риски

    При получении денежных средств у продавца возникает обязанность уплаты налога. При этом, эта необходимость и размер налога зависит от времени владения имуществом и стоимости недвижимости.

    Так, если квартира находится меньше 3 лет в собственности продавца, а её стоимость превышает 1 млн. рублей, то продавец обязан уплатить налог. Если же недвижимости более 3 лет, то государство предоставляется возможность получения налогового вычета, на всю сумму продажи.

    Нередко стороны договариваются о занижении стоимости недвижимости по договору купли-продажи. Принято считать, что такая договоренность рискованна только для покупателя, однако, определенные проблемы могут возникнуть и у продавца недвижимости.

    Несмотря на сумму, закрепленную в договоре купли-продажи, покупатель выдает продавцу 2 расписки:

    • одна на сумму, указанную в договоре,
    • вторая – на оставшуюся.

    При этом, налог продавец уплачивает на сумму из договора. Вторая же расписка – прямое подтверждение того, что у продавца есть доход, который также должен подлежать налогообложению, на налоги по которому не уплачены.

    Риски в особых случаях: ипотека, маткапитал, дарение

    Не все квартиры отчуждаются одинаково. Свои особенности имеют:

    • продажа ипотечной квартиры;
    • продажа квартиры Покупателю, который имеет право на получение материнского капитала;
    • дарение квартиры.

    В случае с ипотечной недвижимостью могут возникнуть следующие сложности:

    1. В кредитном договоре указывается, что жилье, которое все еще находится в залоге у банка, просто-напросто нельзя продать. Иначе это станет основанием для расторжения договора между клиентом и банком и для принудительного изъятия квартиры.
    2. После проведения сделки Продавец обнаруживает, что он передал Покупателю только квартиру без кредитных обязательств. А вот кредит так и остался «висеть» на Продавце.
    3. Банк отказывает в проведении сделки. Отчуждение ипотечного жилья, проведенное без согласия и разрешения банка, будет признано недействительным.

    Если Покупатель планирует заплатить за квартиру материнским капиталом, то это – не совсем надежный и выгодный вариант для Продавца. Оба участника окажутся зависимы от решения Пенсионного Фонда России (ПФР). Сначала Продавцу понадобится ждать – пока Покупатель подаст в ПФР заявление, пока заявление будет рассмотрено и пр. Однако даже после сбора всех бумаг и оформления всех договоров остается вероятность того, что ПФР откажет в выдаче денег. Тогда Покупателю придется либо проводить расчет по ДКПК из личных сбережений, либо расторгать сделку.

    Еще один вариант проведения сделки – это «маскировка» купли-продажи под дарение недвижимости. Стороны договариваются о том, что официально они заключат договор дарения, а неофициально – проведут взаиморасчеты за квартиру в «полюбовном» формате. Этот вариант также является рисковым для собственника, ведь по закону он не имеет права брать деньги с Одаряемого. После перерегистрации права собственности Одаряемый может заявить, что никаких денег он уплачивать не будет, ведь квартира – это «подарок». Продавец окажется заложником обстоятельств:

    1. С одной стороны, ему понадобится добиться признания сделки недействительной и доказать, что под дарением скрывалась купля-продажа.
    2. С другой стороны, даже если Продавцу удастся доказать притворность сделки, он будет признан «действовавшим недобросовестно».
    Источники

    • https://leonmonitor.ru/kakie-riski-pri-prodazhe-kvartiry-dlja-prodavca/
    • https://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/riski-pri-prodazhe-kvartiry
    • http://law-divorce.ru/riski-pri-prodazhe-kvartiry/
    • https://realnoevremya.ru/articles/112560-kak-obezopasit-sebya-pri-sdelkah-s-nedvizhimostyu
    • https://pravo.estate/kvartira/riski-pri-prodazhe/
    • https://ZhiloePravo.com/vopros/prodazha/riski-kvartiry.html
    • https://zen.yandex.ru/media/id/592e8dbad7d0a6f53d9a302a/chem-riskuet-prodavec-5c5aa3a383edb900ad7e9b02
    • https://blog.DomClick.ru/post/kak-bezopasno-kupit-ili-prodat-kvartiru-oformlenie-sdelki
    • https://www.HabRealty.ru/prodavtsu/riski-pri-prodazhe-kvartiry.html
    • https://prodatkvartiry.ru/otvet/kakie-riski-est-u-prodavcov-kvartiry-sovety-agenta/.html

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: