Сервитут объекта недвижимости – виды сервитутов на квартиры

Содержание
  1. Что такое сервитут простым языком и когда он нужен?
  2. Здания, сооружения и другая недвижимость в качестве объекта сервитута
  3. Виды сервитута на квартиру
  4. Личные, предиальные и публичные
  5. Интересное: узус, узуфрукт и прочая абракадабра
  6. Срочные и бессрочные
  7. Сервитуты по типам имущества
  8. С оплатой/без оплаты
  9. Примеры отказа в установлении сервитута
  10. Частный сервитут
  11. Документы для регистрации сервитутного права
  12. Законодательная база
  13. Добровольное решение об установлении сервитута
  14. Процедура оформления сервитута
  15. Классификация сервитута
  16. Судебная экспертиза поможет доказать необходимость установления сервитута
  17. Основания, на которых осуществляется возникновение сервитута на сооружения и здания
  18. Регистрация сервитута
  19. Важные нюансы
  20. Особенности сервитутов
  21. Что прописывать в договоре о сервитуте
  22. Как правильно оформить договор сервитута
  23. Как определить соразмерную плату за сервитут
  24. Как устанавливают сервитут
  25. Случаи кода сервитут не подлежит регистрации
  26. Сервитут и операции с жильем
  27. Пример, когда суд установил сервитут
  28. Соглашение об установлении сервитута
  29. Условия, на которых происходит осуществление сервитута на здания и сооружения
  30. Стадии регистрации сервитутного права
  31. Прекращение сервитута
  32. Порядок, по которому осуществляется установление сервитута на здания и сооружения. Требования, которые предъявляются к установлению сервитута на здания и сооружения в порядке судебного рассмотрения дела

Что такое сервитут простым языком и когда он нужен?

Что же такое сервитут простым языком? Это разрешение на пользование земельным участком, которое предоставляется лицам, не имеющим на него права.

Исходя из норм закона это обременение, налагаемое на земельный участок, которое заключается в праве лица (лиц) на ограниченное пользование чужими землями.

Установить сервитут может потребоваться по разным причинам.

Например:

  • Вы не можете в силу определенных причин пройти к своему наделу, кроме как через земли соседа. В этом случае собственники могут либо установить сервитут добровольно, либо требовать его установления в судебном порядке, потому что иным способом проблему решить невозможно.
  • На земельном участке, находящемся в собственности частного лица, расположен природный источник, который не может быть оформлен в собственность. В этом случае собственники соседних участков для использования воды могут попросить или потребовать права прохода к этому источнику.
  • При проведении строительных работ на Вашем участке земли выясняется, что водопровод к строящемуся дому можно провести лишь через соседний надел. В такой ситуации для прокладки коммуникаций необходимо установить сервитут, чтобы Вы на законных основаниях могли использовать конкретную часть чужого участка для оговорённых целей.

Здания, сооружения и другая недвижимость в качестве объекта сервитута

Вопреки бытующему мнению сервитутом могут обременяться не только участки земли, но и располагающиеся на них здания, строения и сооружения, а также все прочие объекты недвижимости.

На законодательном уровне выделена норма о том, что недвижимое имущество, располагающееся на участке земли, оказывается отдельно вне установленных рамок правового регулирования. Кроме того, нежилое помещение не отвечает и другим признакам объекта права.

В результате в качестве предмета сделок оказываются определенные части здания, которые не обладают качествами, позволяющими использовать их по назначению, без необходимости использовать для этого другие части данных сооружений. В качестве примера можно привести две организации, одна из которых – кафе, а вторая – магазин.

В подобной ситуации могут возникнуть несколько юридических осложнений:

  • Здание – это неделимая вещь, а, следовательно, его нельзя разделить для использования двумя организациями сразу.
  • У собственников этих отдельных частей нет между собой никакой юридической связи, заключающейся, к примеру, в общей собственности или общий гражданских обязательств.

Таким образом, на законодательном уровне выделен единственный способ возникновения и контроля взаимоотношений между собственниками – установление сервитута на здания и сооружения.

Виды сервитута на квартиру

Сервитут на квартиру может быть частным и публичным, в зависимости от того, кто выгодополучатель обременения.

Публичный сервитут устанавливают местные органы самоуправления в интересах государства. Связан преимущественно с использованием прохода или проезда через тот или иной земельный участок.

В отношении квартир объектом публичного сервитута могут быть элементы фасадов зданий, представляющих историческую или архитектурную ценность. Органы власти могут запрещать проводить реконструкцию, например менять окна и двери, как минимум без согласования с соответствующими структурами.

Частный сервитут предполагает, что вашей собственностью будут пользоваться другие люди, например соседи по квартире будут проходить через вашу проходную комнату. Такое ограничение устанавливается взаимным соглашением либо решением суда.

В соответствии с пунктом 5 статьи 274 Гражданского Кодекса РФ, обремененный сервитутом собственник может требовать компенсации ущемления своих прав, а именно платного возмездного пользования принадлежащим ему объектом недвижимости третьими лицами. В зависимости от наличия или отсутствия такой компенсации, сервитуты бывают платными и бесплатными. Размер компенсации устанавливает суд.

В зависимости от срока действия, сервитуты бывают срочными и бессрочными. Срок действия срочного сервитута – фиксированный или продлеваемый – закрепляют документально.

Бессрочный сервитут действует:

  • до устранения вызвавших его наложение причин, например до перепланировки проходной комнаты;
  • взаимного согласия сторон;
  • решения суда – если сервитут препятствует проживанию собственника в квартире.

Личные, предиальные и публичные

Названия документов говорящие: личный или частный сервитут — это соглашение на пользование недвижимостью между двумя (иногда больше) людьми. Отличие этой разновидности в том, что круг лиц, имеющих право эксплуатировать территорию владельца объекта, ограниченный и поименный. Обратный смысл имеет предиальный сервитут — право пользоваться чужим недвижимым имуществом он дает не кому-то конкретному, а владельцу господствующего участка/территории. Например, если такое обременение стоит на вашем земельном наделе в отношении собственника соседней дачи, то сколько бы раз она не продавалась и не переходила по наследству, все новые хозяева будут иметь право пользоваться привилегиями, прописанными в документе.

Публичные сервитуты заключаются между собственником недвижимости и государством или его представителями (органами самоуправления или местными жителями). То есть имуществом владельца вне зависимости от его согласия в заданных рамках может пользоваться неограниченное количество людей. Это императивное обременение, снять или оспорить его практически невозможно.

Пример: если через территорию, находящуюся в ваших частных владениях, нужно проложить тротуар и законных альтернатив избежать этого нет, воспрепятствовать передвижению людей по нему вы не сможете. Распространяются публичные ограничения только на земельные участки, связаны они обычно с ремонтными работами, прокладкой коммуникаций или обустройством населенных пунктов.

Важно: для заключения частного сервитута достаточно соглашения сторон и зарегистрированного в Росреестре договора, публичные обременения вступают в силу после соответствующего нормативного акта от имени администрации района или населенного пункта (обжаловать их можно в арбитражных судах).

Интересное: узус, узуфрукт и прочая абракадабра

В европейских странах популярны две разновидности личных сервитутов:

  • узус (право использовать чужое имущество в личных целях, не получая от него прибыли);

  • узуфрукт (право эксплуатировать чужое имущество с получением дохода).

Узуфрукт широко используется для покупки жилья с «отсроченным» правом пользования. Большую популярность это обременение получило в мегаполисах с динамичным арендным рынком и развитым туризмом.

Как это работает. Люди приобретают квартиру, передавая право пользования на нее другому лицу или компании на срок 15-20 лет. В течение этого времени вторая сторона (узуфруктуарий) сдает жилье в аренду, полностью забирая прибыль. По истечении срока договора собственник получает свою недвижимость назад в исходном виде. Жилье с таким «отсроченным» правом пользования можно приобрести дешевле на 40-50 % по сравнению со стандартными сделками. Этой схемой пользуются люди, желающие купить квартиру к выходу на пенсию или детям.

Срочные и бессрочные

Постоянный (бессрочный) сервитут оформляется на неопределенный промежуток времени или навсегда. Яркий пример — обременения о пожизненном проживании в квартире пожилого родственника. Срочные сервитутные ограничения накладываются на имущество на время, в течение которого в них нуждается сторона, в чью пользу они установлены. Например, на время ремонтных работ, строительства отдельного входа или подготовки альтернативных решений.

В каких случаях возможно прекращение действия сервитута:

  1. Основания для его наложения потеряли силу (вспомним пример квартиры-«двушки» с проходным помещением — если владелец дальней комнаты прорубил дверь через кухню, обременение имущества его соседа теряет актуальность).

  2. Стороны достигли компромисса.

  3. Решение суда (если владелец обремененного имущества докажет, что ограничения не дают ему пользоваться квартирой/участком/нежилым помещением в полной мере).

Также сервитут прекращается в случае смерти человека, в чью пользу он был установлен, и если право и обязанность совпадают в одном лице (например, если сервитуарий выкупает обремененную территорию) и на общих основаниях, предусмотренных законом. Важно: потребовать прекращения сервитута может только собственник обремененной недвижимости.

Сервитуты по типам имущества

Существуют земельные, водные, лесные разновидности. В них возникает необходимость, когда человек или структура не могут воспользоваться ресурсами, минуя частные владения.

Например, ваш сосед не имеет права:

  • не пускать ваш скот на водопой;
  • запрещать вам передвигаться по его участку для забора воды из реки или озера;
  • препятствовать прокладке водопровода к вашему наделу через свою территорию.

С оплатой/без оплаты

К какому из этих типов будет относиться обременение, зависит от сговорчивости сторон-участниц. Также на оценку сервитута и расчет стоимости обременения имущества влияют суть вопроса, масштабы и длительность вмешательства в частную собственность, площадь территории. Выяснить соразмерность запросов «страдающей» стороны (вы это или ваш оппонент) лучше в оценочных агентствах. Щепетильность в этом вопросе поможет избежать неожиданных убытков, связанных с действиями сервитуария. И обязательно консультируйтесь с профильным юристом.

Примеры отказа в установлении сервитута

Предприниматель обратился к департаменту имущественных отношений с исковыми требованиями об установлении бессрочного сервитута в отношении муниципального нежилого помещения на первом этаже дома с целью доступа в принадлежащие ему помещения, расположенные в подвале.

Суды выявили факт наличия технической возможности доступа в помещения истца с улицы, поскольку имеется совместная входная группа в муниципальные помещения и помещения собственника. Кроме того, доступ в помещения предпринимателя возможен из помещений, находящихся в пользовании ООО на основании договора аренды, и из помещений неустановленного собственника на первом этаже.

Исследовав план подвала и первого этажа дома, кадастровый паспорт, суды указали на возможность прохода в помещения истца через помещения, являющиеся общим имуществом собственников многоквартирного дома (подъезд).

При таких обстоятельствах, учитывая, что предпринимателем не представлено доказательств отсутствия возможности использования его недвижимого имущества без установления сервитута, суды двух инстанций отклонили требования (постановление АС Уральского округа от 11.08.2016 № Ф09-8110/16 по делу № А50-25288/2015).

В другом деле основанием для обращения истца как владельца тоннеля, часть которого занята инженерными сетями ответчика, послужило отсутствие со стороны последнего компенсации расходов по содержанию тоннеля и платы за его использование.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды сделали вывод о том, что сервитут может быть установлен в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения потребностей собственника господствующей недвижимости. В рассмотренном случае интересы истца, связанные с использованием принадлежащего ему тоннеля, направленные на получение платы за использование объекта недвижимости, могут быть удовлетворены иным образом, помимо обременения имущества сервитутом. Кроме того, суды указали на отсутствие в деле доказательств того, что принадлежащие ответчику трубопроводы и электрические кабели являются объектами недвижимости, перемещение которых из тоннеля не представляется возможным.

Постановлением от 19.06.2017 № Ф07-5091/2017 по делу № А56-13250/2016 АС Северо-Западного округа поддержал позицию нижестоящих судов, поскольку избранный истцом способ судебной защиты не соответствует содержанию нарушенного права и характеру нарушения (пользование чужим имуществом, обязательственная природа правоотношений).

Частный сервитут

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (частного сервитута).

Частный сервитут может устанавливаться для:

  • обеспечения водоснабжения и мелиорации;

  • прокладки и эксплуатации линии электропередач, связи и трубопроводов;

  • обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;

  • также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Основанием установления частного сервитута выступает соглашение между лицом, которое требует установить сервитут, и собственником соседнего участка.

Документы для регистрации сервитутного права

Для оформления необходимо подавать следующие документы:

  • соглашение между сторонами вопроса или нормативный акт, по которому должно быть установлено сервитутное право;

  • заявление на выполнение регистрации;

  • паспорт лица, подающего данное заявление;

  • кадастровые документы на землю, которая будет подвергнута обременению;

  • бумага с подтверждением уплаты госпошлины на проводимую процедуру;

  • если заявителем выступает организация – ее устав и выписка из ЕГРЮЛ;

  • при представлении интересов заявителя сторонним лицом – доверенность на выполнение им необходимых действий, полученная в нотариальной конторе.

Законодательная база

При оформлении сервитутов любого типа нужно руководствоваться Гражданским и Земельным кодексами РФ. Главные ориентиры — ст. ст. 216, 274-277, 613, 694 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ, а также Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Если спор относится к природоресурсной сфере, опираться следует на соответствующие разделы законодательства, например, на Лесной или Водный кодексы РФ.

Сложность в том, что ГК трактует сервитуты как разновидность вещного права, а ЗК — в качестве обременения прав собственности. Отсюда разночтения, неоднозначность решений судов и вариативность правоприменения. Власть имущие планируют ввести в ГК отдельную главу, посвященную сервитутам, в которой будут отражены все виды недвижимости.

Добровольное решение об установлении сервитута

Письменное предложение о предоставлении права ограниченного пользования направляется собственнику господствующей части объекта недвижимости с указанием всех существенных условий (площадь, вид и время использования, условия об оплате и т.д.), а также срока его рассмотрения.

Предложение может быть направлено в форме проекта соглашения об установлении сервитута в отношении помещения (части здания).

В данном соглашении определяются: основание установления и срок действия сервитута, порядок ограниченного пользования, права и обязанности собственника и пользователя, другие важные моменты. К примеру, стороны могут оговорить, что сервитут приостанавливается на период проведения капитального ремонта, реконструкции соответствующей части здания.

Сервитут как разновидность вещных прав на имущество подлежит регистрации в ЕГРН (ч. 1 ст. 131, 216 ГК РФ). Поэтому в соглашении целесообразно указать, кто (собственник или пользователь) несет расходы, связанные с регистрацией сервитута.

Процедура оформления сервитута

  • Стороны приходят к единому мнению о необходимости сервитута.
  • Они заключают договор, в котором обозначают объект, сроки действия ограничений, форму взаимодействия – платную или бесплатную, – а также другие условия.
  • После этого они регистрируют заключенный договор сервитута в Росреестре.
  • После его регистрации – через 3 недели – они получают выписку из ЕГРН на руки. Документ имеет законную силу.

Если стороны не смогли прийти к единому мнению относительно ограничения права собственности одной из них, заинтересованные лица могут обратиться в суд. При положительном решении суда сервитут в Росреестре регистрируют на основании судебного решения.

Для регистрации сервитута в Росреестр подают пакет документов:

  • договор или решение суда;
  • заявление на регистрацию сервитута;
  • паспорта заявителей;
  • техпаспорт на квартиру.

Если заявление подает третье лицо, понадобится доверенность, выданная сторонами.

На возможность проводить сделки по отчуждению квартиры – продавать или менять ее – сервитут не влияет. В то же время продавец обязан уведомить покупателя об имеющихся ограничениях. В противном случае сделку могут расторгнуть как недействительную и взыскать убытки с продавца

Классификация сервитута

По своим особенностям сервитуты могут быть классифицированы следующим образом:

  • платные – с установлением компенсационных отчислений в пользу лица, обременяющего свое имущество сервитутом;

  • бесплатные – по закону или на основе взаимной договоренности предоставляемыми безвозмездно;

  • срочные – с установлением фиксированного, продляемого или всегда четко завершаемого срока действия;

  • бессрочные – не имеющие определенного срока существования.

Судебная экспертиза поможет доказать необходимость установления сервитута

Верховный суд РФ в п. 10 Обзора ориентирует суды на то, что в судебном акте должны быть определены все условия, на которых устанавливается сервитут, а именно:

  • сведения об объекте недвижимости, для использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом;

  • содержание сервитута;

  • вид, сфера действия и срок сервитута;

  • условия о плате;

  • виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.

Без специальных знаний суду затруднительно дать правильную оценку фактическим обстоятельствам дела об установлении сервитута, поэтому он может предложить сторонам рассмотреть вопрос о проведении экспертизы.

Исходя из правила о бремени доказывания, проведение судебной экспертизы выгодно истцу, поскольку с ее помощью легче доказать обстоятельства, изложенные в исковом заявлении. В связи с этим ходатайство о проведении экспертизы целесообразно заявить именно истцу. При этом в случае положительного решения суда расходы на экспертизу подлежат взысканию с ответчика.

Значение судебной экспертизы достаточно высоко. В то же время экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы, оно исследуется судом в совокупности с другими имеющимися доказательствами (ст. 67, 86 ГПК РФ, ст. 71, 86 АПК РФ).

Так, рассматривая иск ПАО об установлении сервитута на часть здания, принадлежащего объединению, для восстановления паропровода с целью дальнейшей его эксплуатации, суды исследовали не только заключения экспертов по оценке платы за сервитут. Они пришли к выводу, что для рассмотрения спора имеет преюдициальное значение судебный акт по делу № А65-13593/2014.

В рамках данного дела проводилась судебная экспертиза, в ходе которой был установлен факт наличия паропровода на части принадлежащего объединению производственного здания и подтверждено его соответствие технической документации. Экспертным исследованием установлено, что перемещение паропровода технически возможно, но экономически нецелесообразно. Магистраль паропровода обеспечивает поставку тепловой энергии в виде пара и возврат конденсата, необходимых для хозяйственной деятельности ПАО.

На момент приобретения объединением здания этот объект недвижимости уже был обременен находящимся на его фасаде паропроводом, некоторые элементы надземной части которого были демонтированы.

Суды трех инстанций пришли к выводу, что единственным способом защиты прав ПАО является установление сервитута на часть здания, принадлежащего ответчику, с соблюдением баланса интересов сторон (постановление АС Поволжского округа от 13.09.2017 № Ф06-24009/2017 по делу № А65-14807/2014).

Еще один пример из практики, подтверждающий серьезную роль судебной экспертизы в решении спора об установлении сервитута. Некоммерческая организация в исковом заявлении указала на то, что проход к ее помещениям без задействования помещений ответчика невозможен, однако собственник чинит препятствия в этом. Для установления состава помещений, в использовании которых у истца имеется объективная необходимость, судом была назначена строительно-техническая экспертиза. Заключение эксперта содержало вывод о том, что проход в помещения, принадлежащие истцу, без задействования помещений ответчика невозможен. С учетом экспертного заключения суд посчитал необходимым обеспечить сервитут (постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.02.2017 № Ф05-5039/2014 по делу № А40-31264/12).

Основания, на которых осуществляется возникновение сервитута на сооружения и здания

Один из видов сервитута – частный – может быть установлен не только в отношении участка земли, но и в отношении здания или сооружения.

Частный сервитут может быть установлен в отношении чужого недвижимого имущества в отдельных случаях, установленных законом, в которых собственник части здания не может распоряжаться и пользоваться принадлежащим ему объектом недвижимости, без установления ограничения на собственность своего соседа.

В отдельных случаях, предусмотренных законодательством, собственник здания или сооружения, в отношении которого устанавливается сервитут, имеет право требовать за это соразмерную плату.

В земельном законодательстве определен ряд оснований, благодаря которым может возникнуть такое обременение как сервитут. В частности, к таким основаниям относятся следующие:

  • Договор. В качестве одной из сторон выступает лицо, в отношении имущества которого устанавливается сервитут. Вторая сторона договора – лицо, в отношении которого заключается сервитут. Данными сторонами может выступать собственник зданий и сооружений, а также обладатель права на хозяйственное ведение или управление.
  • Судебное решение. Данное решение должно быть вынесено по иску лица, требующего установление сервитута.
  • Акт, предоставленный государственным или муниципальным органом власти. Данный акт может быть установлен только в отношении определенных объектов недвижимости, попадающих под регулирование государства и муниципалитета.
  • Прямое указание закона на необходимость установления сервитута. Как правило, такое установление сервитута допускается в отдельных случаях, к примеру, когда продажа земельного участка в обязательном порядке должна сопровождаться продажей всех располагающихся на нем объектов недвижимости.

Регистрация сервитута

Сервитут является обременением и вещным правом, поэтому он подлежит государственной регистрации.

Важные нюансы

Справедливость превыше всего. Вместе с требованием установить сервитут на чужой объект недвижимости заинтересованное в нем лицо должно представить доказательства, что своим имуществом по-другому оно воспользоваться не может (ст. 277 ГК РФ). При решении подобных вопросов служители Фемиды выбирают наименее обременительное для дома, помещения, земли и их владельца решение, причем только при условии, что иных путей разрешения конфликта нет.

Особенности сервитутов

Сроки важны. Сервитутное обременение накладывается надолго или навсегда. Краткосрочное или разовое частичное пользование чужим имуществом оно не регулирует.

Сервитуарий главнее собственника. Сначала учитываются интересы владельца «господствующей» территории и только потом — собственника обремененной.

Частично — ключевое слово. Сервитут дает возможность пользоваться недвижимостью другого человека или организации в строго обозначенных рамках. Не как и когда захочется, это важно понимать.

Например, рабочим могут разрешить заходить на ваш участок для прокладки прилегающей дороги. Но это не дает им права отдыхать там с шезлонгами или купаться на перекурах в вашем бассейне.

Сервитутные обременения на имущество никаким образом не влияют на право собственника распоряжаться им. Он может продавать, дарить, сдавать эту недвижимость.

Сервитут неотчуждаем. Если, например, участок, обремененный обязанностью пропускать коров соседа к водопою, продан — новый владелец также будет вынужден это делать.

Убытки, понесенные владельцем обремененного имущества по вине сервитуария, последний возмещает на общих основаниях.

Если имущество находится под залогом банка или другой компании, перед тем как получить сервитут на него, нужно добиться разрешения от кредиторов.

Человек, использующий чужое имущество, должен поддерживать его в порядке — чинить, обслуживать, применять по назначению.

Важно: перед обращением в суд потенциальный сервитуарий должен приложить все усилия для достижения компромисса с владельцем имущества, пользоваться которым он намерен. Если попыток не было или их нельзя доказать, суд может отказать в рассмотрении иска, ведь досудебный порядок решения спора не соблюден.

Что прописывать в договоре о сервитуте

Что должен содержать договор сервитута:

  • данные об обеих сторонах, их права и обязанности;

  • предмет соглашения с планом участка/дома/помещения и кадастровыми данными;

  • границы и цели сервитута;

  • размер платы собственнику, если она предполагается;

  • сроки действия сервитута;

  • ответственность сторон.

Важно: передавать привилегии, полученные по условиям сервитута, третьим лицам противозаконно; продажа сервитута невозможна.

Юристы рекомендуют заранее оговаривать в документе порядок решения спорных ситуаций. Также можно прописать дополнительные условия на усмотрение сторон. Документ составляется в 3 экземплярах — по одному для каждого участника и для регистрирующей его инстанции. Расходы на регистрацию договора обычно покрывает сервитуарий.

Если договориться об условиях не получится, нужно обращаться в суд — содержание сервитута после рассмотрения дела будет составлено на основании решения служителей Фемиды.

Как правильно оформить договор сервитута

Прежде чем обращаться в суд, есть смысл договориться со второй стороной. Как минимум уведомить о необходимости пользования имуществом другого человека. В договоре необходимо указать сферу, на которую распространяется сервитут, а также платно или безвозмездно это происходит. Обязательно уточните сроки проведения работ или необходимости прохода по чужой территории. Если удалось договориться, то после заключения соглашения нужно зарегистрировать сервитут в Росреестре. После оформления сделки вы получите справку из ЕГРП, в которой указаны нюансы обременения. С этого момента сервитут вступает в законную силу.

Как определить соразмерную плату за сервитут

Собственник недвижимости, обремененной сервитутом, исходя из смысла п. 5 ст. 274 ГК РФ, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование им.

Следовательно, в тех случаях, когда имеются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим объектом недвижимости, определяется и размер платежей, подлежащих внесению собственнику обремененной сервитутом недвижимости.

Цитируем документ

Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

(п. 12 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута, утвержденного Президиумом ВС РФ 26.04.2017)

Определение размера платежей судом предполагает включение данного вопроса в круг обстоятельств, подлежащих доказыванию (ч. 2 ст. 56 ГПК РФ, ч. 2 ст. 65 АПК РФ). При отсутствии согласия собственника объекта недвижимости, обременяемого сервитутом, на безвозмездное пользование истец обязан представить доказательства обоснованности предлагаемого размера платы.

Этот вопрос может быть поставлен и перед судебным экспертом. При несогласии с предложенным размером платы за сервитут ответчик вправе представить доказательства в обоснование своих возражений.

Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую получает лицо, в чью пользу он установлен, и компенсировать ограничения, которые претерпевает обремененный собственник.

В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости, обремененного сервитутом (например, связанные с необходимостью организации прохода в здание и пропускного режима, сноса или переноса ограждений), а также образовавшиеся в связи с прекращением существующих обязательств сервитутодателя перед третьими лицами.

В числе прочего во внимание принимаются:

  • доля помещения, ограниченная сервитутом, в общей площади объекта недвижимости;

  • объем ограничения пользования объектом недвижимости, интенсивность его предполагаемого использования;

  • характер неудобств, испытываемых собственником обремененного недвижимого имущества;

  • степень влияния сервитута на возможность распоряжения недвижимостью.

При принятии решения об определении характера платы за сервитут (единовременной выплате в полном объеме или периодических платежах в течение срока действия сервитута) в целях наибольшего соблюдения баланса интересов сторон учитывается не только содержание заявленных истцом требований, но и конкретные условия сервитута.

Как устанавливают сервитут

При регистрации в случае обоюдного согласия потребуются паспорта, свидетельство о собственности на землю или выписка из ЕГРН, заявление по установленной форме и межевой план участка, о котором идет речь. К документам нужно приложить чек, подтверждающий оплату госпошлины: для физических лиц — 1,5 тыс. руб., для юридических — 6 тыс. руб.

При установлении публичного права пользования основанием для его законности будет нормативный акт муниципальных или региональных властей; собственнику в таком случае не требуется получать выписки и заключать договор. Сервитут может быть прекращен по инициативе владельца участка раньше сроков, указанных в документах.

Случаи кода сервитут не подлежит регистрации

Регистрационные действия необходимо осуществлять во всех случаях кроме двух исключений:

  • территория с обременением отходит в собственность наследника. В этой ситуации и ограниченное право пользования передается по наследству вместе с землей. Обременение здесь неотделимо от земли, поэтому оно никак не меняется при смене собственников;

  • условия введения исчезли до того, как соседи пришли к подписанию договора.

Сервитут и операции с жильем

Сервитуты на здания, сооружения и их части можно получить, только если ограниченное право пользования чужой территорией необходимо без привязки к земельному участку, на котором постройка находится. Обычно такие обременения связаны с необходимостью пройти на нужный этаж или в помещение. Важное условие: здание или его часть должны при этом принадлежать заинтересованной стороне.

Важно помнить: сервитут на квартиру или ее часть никак не помешает ее владельцу продать ее, сдать в аренду, обменять, подарить или передать по наследству. Но распоряжаясь жильем любым из этих способов (кроме передачи по наследству), он обязан сообщить о факте обременения недвижимости. Если его сокрыть, сделку с большой вероятностью аннулируют, что приведет к убыткам, требованиям возмещения материального и морального вреда и, вероятно, судебным разбирательствам. А выяснится наличие сервитута на квартиру или комнату сразу же — ведь для сделки у вас попросят выписку из ЕГРП, а в ней факт обременения зафиксирован. Можно попробовать снять ограничения для нового собственника или изменить условия изначального договора с сервитуарием.

Стоит ли покупать недвижимость с сервитутом: обременение не влияет на качества объекта недвижимости и его цену, но в разы снижает его ликвидность и спрос у покупателей.

Пример, когда суд установил сервитут

ЗАО обратилось с иском к ОАО об установлении частного постоянного сервитута и его условий. Истец ссылался на то, что доступ к его помещению возможен исключительно по внутренней лестнице южной торцевой части здания.

Из материалов дела следовало, что ЗАО на праве собственности принадлежит помещение, расположенное на четвертом этаже нежилого строения административной вставки.

При этом кирпичная вставка со второго по седьмой этажи не имеет собственных внутренних или наружных лестниц и выхода на улицу.

Доступ ко всем нежилым помещениям внутри здания (вставки), кроме первого этажа, обеспечивается по внутренним лестницам административного здания.

В течение шести лет между истцом и ответчиком заключались договоры аренды внутренней лестницы южной торцевой части здания с целью доступа истца к своему помещению.

В 2017 г. ОАО расторгло заключенный ранее договор аренды и ограничило доступ к помещению ЗАО.

Истец направил в адрес ответчика письмо о недопустимости создания препятствий в пользовании помещениями и проект соглашения об установлении частного постоянного сервитута. Оставление предложения без ответа и удовлетворения явилось основанием для обращения истца в суд.

Установив, что иные варианты доступа в помещение у истца отсутствуют, права и интересы ответчиков, третьего лица и иных пользователей здания не нарушены, суд удовлетворил исковые требования (постановление Восьмого ААС от 16.11.2017 № 08АП-13138/2017 по делу № А70-7227/2017).

Соглашение об установлении сервитута

Соглашение об установлении сервитута должно содержать предмет, то есть указание на то, что лицу предоставляется право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). В противном случае соглашение об установлении сервитута по общему правилу считается незаключенным .

При заключении соглашения целесообразно включить в него следующие условия :

  • кадастровый номер земельного участка, в отношении которого предполагается установить данное право ограниченного пользования;
  • при наличии – учетный номер части земельного участка, применительно к которой устанавливается сервитут, (исключением является установление обременения в отношении всего земельного участка);
  • сведения о сторонах (полное наименование, местонахождение, ОГРН, ИНН – для юридического лица, Ф.И.О. полностью, место жительства для физического лица);
  • цели и основания установления данного обременения;
  • срок действия ;
  • размер платы;
  • права лица осуществлять деятельность, в целях обеспечения которой установлено обременение;

а также обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут:

  • вносить плату;
  • после прекращения действия соглашения привести участок в состояние согласно разрешенному использованию.

Условия, на которых происходит осуществление сервитута на здания и сооружения

На уровне земельного законодательства установлен определенный перечень условий, на которых допускается установление сервитута на такие объекты недвижимости, как здания и сооружения:

  • Введение подобного ограничения возможно только при необходимости получить ограниченное пользование объектом недвижимости вне связи с пользованием участком земли, на котором располагаются здания или сооружения. Как правило, необходимость установления сервитута связана с получением возможности прохода на нужный этаж здания, при условии, что здание или сооружение располагается в собственности сервитуария. Подобное использование связано с пересечением лестниц и прочих мест, доступных общественности.
  • Частный сервитут должен быть осуществлен только на определенных условиях, оговоренных между сторонами. В качестве подтверждения согласия обеих сторон с условиями сервитута заключается договор, в котором прописывается порядок использования зданий и сооружений, размер оплаты, если она устанавливается, а также точный срок, на который устанавливается ограничение.

Стадии регистрации сервитутного права

Сам процесс регистрации состоит из четырех этапов.

  1. Подача необходимых документов. Здесь проверяется правильность составления бумаг, после чего ответственный работник принимает их с выдачей подтверждения о получении документации и ее перечне.

  2. Юридическая проверка представленных документов. Переданные заявителем бумаги направляются на юридическую экспертизу, в ходе которой документы проверяются на следующие моменты: соответствие действующему законодательству; подлинность и действительность; полное соответствие той задаче, которая планируется быть разрешенной.

  3. Внесение необходимой информации в Единый государственный реестр.

  4. Выдача заявителю документа, который подтверждает регистрацию. В этой бумаге отражается факт установления данного сервитутного права и указывается продолжительность действия сервитута.

Прекращение сервитута

Если отпали основания, по которым установлен сервитут, с требованием о его прекращении вправе обратиться в суд как собственник обремененной недвижимости, так и собственник объекта, для обеспечения использования которого был установлен сервитут. Такое разъяснение к формулировке п. 1 ст. 276 ГК РФ дал Верховный суд РФ в п. 6 Обзора.

Другим основанием прекращения сервитута в силу положений п. 2 ст. 276 ГК РФ является невозможность использования обремененной недвижимости в соответствии с ее целевым назначением.

При строительстве жилого дома на верхнем этаже, не используемом для обслуживания общего имущества, оборудованы нежилые помещения. Впоследствии застройщик их продал. Между собственниками коридора и нежилых помещений для прохода к ним заключено соглашение о безвозмездном и бессрочном сервитуте. Через несколько лет пользователи коридором получили предложение о прекращении сервитута в связи с отпадением оснований. Однако фактической причиной стало намерение собственника коридора передать его в состав общедомового имущества, поскольку он несет затраты на его содержание, не получая дохода. Посоветовавшись с юристом, собственники помещений не подписали соглашение о прекращении сервитута в отношении коридора.

Порядок, по которому осуществляется установление сервитута на здания и сооружения. Требования, которые предъявляются к установлению сервитута на здания и сооружения в порядке судебного рассмотрения дела

Установление сервитута осуществляется по соглашению между сторонами, среди которых одно лицо выступает в качестве собственника зданий или сооружения, подлежащего установлению сервитута. А второй стороной выступает лицо, которое нуждается в установлении подобного вида обременения.

В соглашении между сторонами в обязательном порядке должен быть указан вид сервитута. Также данный документ должен содержать все условия, на которых должно осуществляться использование здания или сооружения в порядке сервитута.

Заключение соглашения препятствует возникновению проблем при пользовании объектами недвижимости, в отношении которых устанавливается сервитут.

В соответствии с нормами законодательства в соглашении должен быть установлен определенный перечень обязательных условий:

  • Так как на законодательном уровне устанавливается возможность собственника объекта недвижимости в установлении соразмерной оплаты за пользование принадлежащим ему имуществом, в соглашении должна быть прописана сумма оплаты. При ее отсутствии, в документе также должно быть указание на отсутствие оплаты.
  • Порядок пользования объектами недвижимости, обремененными сервитутами.
  • Точное время, в течение которого действует сервитут.

После подписание такого соглашения об установлении сервитута документ должен быть направлен в управление государственной регистрационной службы. После внесения всех соответствующих данных в единый реестр прав на недвижимость стороны получают на руки договор с соответствующей отметкой об установлении обременения на объект недвижимости.

На уровне земельного законодательства есть требование установления сервитута в судебном порядке. Как правило, подобное установление возможно в случае, когда стороны не могут прийти к общему решению, касательно условий сервитута.

Лицо, в отношении которого требуется установление подобного вида обременений, должно самостоятельно обратиться в суд с исковым заявлением. В данном заявлении обязательно должны содержаться исчерпывающие основания, при условии наличия которых, лицо имеет право воспользоваться чужим объектом недвижимости.

Источники

  • https://vladeilegko.ru/situations/kak-ustanovit-servitut/
  • https://advokat-malov.ru/sobstvennost/obremenenie-servitutom-zdanij-i-sooruzhenij.html
  • https://6543210.ru/info/servitut-na-nedvizhimost-chto-eto-vidy-servituta-na-kvartiru/
  • https://mirndv.ru/blog/servitut-na-nedvizhimost/
  • https://www.eg-online.ru/article/364129/
  • https://www.audit-it.ru/terms/agreements/servitut.html
  • https://realty.rbc.ru/news/5f8959399a79479b69e7bd5d

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: