Сколько времени занимает сделка купли-продажи квартиры, и как это ускорить

Подготовительный этап

Срок покупки зависит от качества предпродажной подготовки, проведенной продавцом, и скорости работы уполномоченных органов.

Препятствия для быстрого заключения сделки:

  • Прописаны дети, люди, утратившие дееспособность. Чтобы купить жилье, нужно получить разрешение органа опеки. Документ оформляется 14 – 30 дней.
  • Квартира – наследство от недавно умершего родственника. Во избежание имущественных споров должно пройти 6 месяцев со дня смерти наследодателя.
  • Отсутствие кадастрового номера, техпаспорта. Могут быть оформлены в течение месяца.
  • Наличие незаконной перепланировки. Узаконивание занимает 1 – 3 месяца.
  • Отсутствие согласия сособственников, супруга(и).

Реклама

Эффективная реклама способствует быстрой продаже объекта недвижимости, поэтому ею не стоит пренебрегать. Объявления вешают или на улице, в непосредственной близости к месту расположения продаваемой квартиры (если этому ничего не мешает) или делают публикации на специализированных сайтах. Объявление должно содержать краткую, но при этом, исчерпывающую информацию об объекте, без лишних деталей. Когда риэлтор по недвижимости читает объявление и видит много не важной информации, это просто говорит о желании приукрасить действительность и попытку оправдать завышенную цену. Фотографии квартиры также должны быть хорошими и делать их лучше самому риэлтору, который преподнесет продаваемый объект в выгодном продавцу виде.

Опытность агента

Опыт агента является самым важным показателем. Если специалист обладает достаточным опытом, то он сможет решить вопрос продажи с максимальной эффективностью и соблюдать договоренности по срокам продажи квартиры. Сотрудничество с риэлтором – серьезная работа. Если он с ответственностью относится к выполнению своих обязательств, отвечает на звонки клиента в любое время суток и дает полную информацию о всех своих действиях, то можно быть уверенным, что это профессионал. Если этого нет, то сотрудничество с таким риэлтором будет неэффективным. Клиент, в свою очередь, должен доверять ему и снабжать его достоверной информацией как о самой квартире, так и о ее владельцах. Это поможет риэлтору в переговорах с потенциальными покупателями и другими организациями, задействованными в процессе. Надежность и профессионализм риэлтора являются залогом успешной продажи квартиры по самой выгодной для продавца цене.Стандартный срок, за который квартира обычно уходит с рук владельца – 1 – 3 месяца. Исключение составляют случаи, когда речь идет о продаже особенной квартиры (например, с эксклюзивным ремонтом) или о продаже большого загородного участка. Если Вы полностью уверены в том, что хотите продать свою квартиру, действовать надо сразу.

Сбор документов для сделки

Подготовка документов к совершению сделки – один из самых важных этапов. Если бумаги оформлены неверно, какая-то часть из них отсутствует, риск отказа от регистрации многократно увеличивается.

Время, которое на это потребуется, зависит от количества обращений в государственные органы для получения различного рода справок и подтверждений. Что будет необходимо запросить у чиновников.

  1. Выписку из ЕГРН и кадастровый паспорт (либо свидетельство о праве собственности на жилье) – ее выдает Росреестр и срок предоставления колеблется от 3 до 5 дней в зависимости от того, как будет зафиксировано обращение. Существенно ускорить это процесс можно, если обратиться к услугой от ЕГРН.Реестр. Такая выписка понадобится еще на этапе предварительных переговоров, чтобы покупатель мог ознакомиться с историей квартиры. Важно! Запрашивать выписку желательно не ранее, чем за месяц до планируемой даты подписания договора купли-продажи, чтобы не возникало сомнений в актуальности предоставленных продавцом сведений.
  2. Технический паспорт – он необходим, если кадастровый паспорт отсутствует. Кроме того, при наличии перепланировок будет доказана их законность. Заказывают этот документ в БТИ, и на его подготовку уходит примерно 15 дней (а то месяц), поэтому владельцу лучше позаботиться о его получении заранее.
  3. Выписка с лицевого счета собственника – она необходима для подтверждения факта отсутствия долгов по коммунальным платежам. Получить ее можно быстро, в момент обращения в ЖЭУ. Однако нужно помнить о коротком сроке ее действия – не более 1 месяца, поэтому заказывать такой документ лучше после определения даты совершения сделки.
  4. Справка о составе семьи и зарегистрированных в квартире лицах – важный и обязательный документ, на получение которого может уйти от 1 до 5 дней. За ней придется обращаться в ЖЭУ или орган регистрационного учета.

Дополнительные документы, которые могут понадобиться при определенных обстоятельствах:

  1. Согласие мужа (жены) на совершение сделки – понадобиться при условии продажи совместно нажитого имущества (к нему не относятся подаренные родственниками или добрачные квартиры). Оформляется документ у нотариуса в течение 1 дня.
  2. Разрешение органов опеки и попечительства – при наличии несовершеннолетних детей либо детей-инвалидов, прописанных в продаваемой квартире, придется получать согласие опеки. На его оформление уходит от 2 недель, поэтому лучше побеспокоиться о таких бумагах заранее.
  3. Разрешение банка на реализацию, если квартира находится в ипотеке – на ее получение уйдет не меньше 2 недель в зависимости от того, каким образом будут передаваться обязательства кредитные обязательства продавца.

Таким образом, среднее время сбора необходимых документов составит 7-8 рабочих дней при отсутствии непредвиденных ситуаций. Если же продаваемое жилье находится в залоге, у владельца нет технического паспорта либо необходимо учесть интересы других собственников, сбор бумаг может затянуться примерно на месяц.

Факторы влияния на срок продажи жилья в многоэтажке

  • Географическое расположение. Наличие вблизи реализуемого жилья остановок общественного транспорта, рекреационных зон, объектов соцкультбыта однозначно ускорит продажу. Привязка к району не столь однозначна. На, казалось бы, привлекательные квартиры в центре города найти покупателя бывает намного сложнее, чем для объектов на периферии.
  • Тип конструктива. Оценка спроса доказала лидирующее положение монолита, на втором месте идут кирпичные домостроения и на третьем – «панельки».
  • Состояние и класс комфорта. Срочно реализовать элитные апартаменты по адекватной цене практически нереально. Для таких предложений разрабатывается отдельная рекламная стратегия, качество которой и определит скорость выхода на сделку. В массовом сегменте большим спросом пользуются объекты с косметическим ремонтом, в то время как «убитость» или «люксовость» отталкивают потенциального покупателя.
  • Стоимость. Владельцам «вторички» свойственно переценивать свои владения, но завышение расценок отрицательно сказывается на числе обращений. Демпинг тоже нельзя назвать хорошей стратегией. Поскольку слишком маленькие финансовые аппетиты собственников настораживают, то люди начинают подозревать подвох. В результате они останавливают свой выбор на более дорогих предложениях.
  • Формат: самостоятельно или через посредника. На короткие сроки при самостоятельном подходе можно рассчитывать только опытным продавцам. В случае с риелтором скорость определяется его профессионализмом и порядочностью. Существует масса историй, когда недобросовестный агент намеренно затягивал процесс с целю извлечения большей прибыли лично для себя. Но есть и доказательства обратного, когда продажа через маклера позволяла ограничить время продажи буквально несколькими неделями.

Регистрация сделки

Сам процесс совершения сделки осуществляется в день подписания договора купли-продажи квартиры. Во время первой встречи стороны утверждают соглашение об условиях передачи денег (перечисление со счета на счет, либо передачи через банковскую ячейку), а затем в присутствии нотариуса подписывают договор купли-продажи (в идеале и передаточный акт на жилье).

В этот же день документы передаются на государственную регистрацию в Росреестр. Займет этот процесс от 3 до 9 дней.

Поиск и переговоры с покупателем

Когда рекламная кампания продумана и качественно реализована, покупатель на жилье может найтись быстро, буквально в течение нескольких дней. После демонстрации квартиры и достижения договоренностей по ее стоимости можно приступать к более предметным переговорам. При этом желательно заранее подготовить пакет основных документов на жилье.

В первую очередь покупатель может задать вопросы:

  • об истории квартиры – количество предыдущих собственников, причины перехода права собственности от одного к другому;
  • наличие перепланировок и факт их узаконивания;
  • наличие или отсутствие несовершеннолетних участников сделки.

Клиенту нужно продемонстрировать свою добросовестность и дать возможность оценить возможные риски сделки. При достижении обоюдных договоренностей решается вопрос об авансировании будущей покупки или внесении небольшого залога.

Важно! Срок поиска покупателя зависит и от ликвидности недвижимости. Нужно понимать, что недорогая однокомнатная или двухкомнатная квартира на периферии реализуется гораздо быстрее, чем стометровые апартаменты в элитном доме, которые могут продаваться годами из-за узкой целевой аудитории и высокой цены.

Реально ли точно сказать сколько продается обычная квартира?

Если смотреть «среднюю температуру по больнице», то продолжительность варьирует в пределах двух – четырех месяцев. Чаще всего увеличение этого периода происходит из-за неадекватного ценообразования. И это логично: вряд ли кто-то согласится потратить на покупку сумму, увеличенную по сравнению с рынком.

Вторая частая причина – юридические проволочки. Так, при наличии обременения квартиру сбыть будет труднее, поскольку мало кому из потенциальных покупателей захочется ждать пока продавец оформит все необходимые бумаги. Зато основания для возникновения права собственности потребителей мало интересуют. Приватизированное, полученное по наследству либо в дар имущество по продолжительности экспонирования ничем не отличается от аналогов, приобретенных по купле-продаже.

Еще один немаловажный аспект – длительность владения объектом. Парадоксально, но россияне не слишком-то благосклонно смотрят на желающих реализовать недвижимость, которая когда-то была приобретена в инвестиционных целях. Поэтому если имущество в собственности пребывает более трех лет, то его купят охотнее.

О сроках продажи частных домов

Частное жилье не зря называют «индивидуальным домовладением». Ведь в обустройстве самой жилой постройки и прилегающих к ней территорий все сделано под запросы и вкусы хозяина. Риэлторы считают эту особенность одной из главных причин, почему дома продаются дольше, чем квартиры.

Средние сроки для этого сегмента составляют от трех до шести месяцев. Хотя и здесь все зависит от качественных характеристик конкретного предложения и его маркетинговой стратегии. Важное отличие от сделок продажи площадей в «многоквартирниках» состоит в серьезной зависимости от сезона года.

Как городские, так и загородные дома для постоянного проживания быстрее можно продать в течении марта – апреля, а также октября – ноября. Весной людей подстегивают мысли о шашлыках на природе и возможностях заниматься земледелием (по статистике у взрослого населения выращивание цветов, овощей и фруктов является одним из самых популярных видов хобби). Осеннюю активизацию рынка связывают со стремлением граждан успеть до новогодних праздников. Свою роль играют также летние отпуска, во время которых люди подсчитывают бюджет и строят планы на будущее.

Средние сроки экспозиции квартир на вторичном рынке Старой Москвы

Месяц, в который была продана квартира, 2020 год Период с даты выхода квартиры на рынок до момента ее продажи, дней
Январь 65
Февраль 79
Март 70
Апрель 63
Май 64
Июнь 94
Июль 85
Август 73
Сентябрь 63
Октябрь 55
Ноябрь 56
Декабрь 48
Январь (2021 год) 59

По расчетам, если в начале года квартиры на вторичном рынке продавались за месяц, то в конце года — за неделю-две. Если говорить о постковидном периоде, то в это время рынок превратился в гонку за недвижимостью. По некоторым лотам срок экспозиции сокращался до пяти — семи дней, а некоторые объекты уходили за пару часов, потому что рост цен опережал рынок, а фактический объем предложения сокращался

Есть ли особые преимущества, которые могут ускорить процесс?

Более ценными в глазах потребителей выглядят дома с полной инженерной инфраструктурой. Причем вид коммуникаций (автономные или централизованные системы) особого влияния на медиану спроса не оказывает. Это объясняется тем, что одни покупатели предпочитают полную независимость, а другие – более надежным считает центральное водо-, газо- и электроснабжение.

Большое значение имеет наличие на участке дополнительных построек – бани, гаража, места для хранения различного садового и хозяйственного инвентаря. Ухоженность этих объектов станет дополнительным плюсом как к цене, так и к скорости выхода на сделку.

Нельзя пренебречь состоянием земельного надела. Для огородников (а таких среди покупателей загородной недвижимости большинство) важно плодородие почвы и уровень грунтовых вод. Если со вторым продавец вряд ли может что-то сделать, то улучшить качество земли вполне реально. Для этого на стадии подготовки имущества к сбыту стоит позаботиться о внесении удобрений.

Продажа квартир и индивидуальных домовладений – процедура небыстрая. Даже при грамотном подходе ее продолжительность составит не меньше месяца. Если сроки совсем поджимают, то можно обратиться к услуге срочного выкупа. При этом способе потеряется порядка 20-30% от стоимости, зато деньги можно получить в течение пары дней.

Цена

Неправильно подобранная цена является одной из самых распространенных ошибок у неопытных продавцов. Для того, чтобы наиболее точно определить цену квартиры, стоит прибегнуть к помощи специалиста. Если Вы хотите срочно продать квартиру то только опытный риэлтор сможет определить рыночную стоимость объекта и реальные сроки за которые будет продана квартира. Попросив же помощи у сторонних людей или произведя оценку самостоятельно, Вы рискуете ошибиться с конечной ценой. Не стоит доверять непроверенной информации из газет и других информационных источников. Даже если вы увидели рекламу похожей квартиры в вашем районе, не факт что, поставив цену такую же, вы удачно продадите свою квартиру в короткие сроки.

На цену влияет все:

  • район,
  • удаленность от метро,
  • качество дома, метраж квартиры,
  • состояние комнат,
  • правоустанавливающие документы,
  • конечность сделки (свободная продажа или альтернатива),
  • состояние здоровья собственников (ПНД и НД).

Подготовка к продаже

От того, насколько качественно была проведена допродажная подготовка, во многом зависит результат поиска покупателя. На что нужно обратить внимание:

  • состояние продаваемого жилья – при желании продать квартиру не только быстро, но и выгодно, необходимо привести ее в порядок: почистить мебель, исправить косметические недостатки, декорировать помещения;
  • анализ информации, которая будет указана в объявлении о продаже – сведения о доме, инфраструктуре, транспортных развязках, наличия парковых зон и прочее;
  • фотографии квартиры с покомнатными снимками, желательно выполненные специалистом – потенциальные клиенты в первую очередь обращают внимание именно на визуальный ряд в объявлении, и только потом интересуются информационной составляющей.

Важно! При подготовке предложения о продаже не забывайте выделить все положительные стороны вашего предложения. Удобная и современная планировка, спальня с окнами, выходящими на тихий двор, наличие парковки, хорошей детской площадки станут очевидными плюсами, на которые нужно обратить внимание потенциального клиента.

Примеры расчета времени, которое понадобится на продажу квартиры

В общем, суть такова: собственно сделка купли-продажи квартиры (подготовка + оформление + регистрация) длится недолго, буквально, считанные дни, иногда – недели. Основная потеря времени уходит на рекламу квартиры и поиск/ожидание Покупателя (может растянуться на месяцы).

Самый быстрый вариант продажи квартиры (через срочный выкуп):

  1. Поиск Покупателя = 1 день (если обратиться за услугой по срочному выкупу квартир
  2. Подготовка сделки и экспресс-проверка документов = 2-3 дня (если нет явных препятствий, обременений или неожиданных сюрпризов с документами
  3. Оформление сделки (подготовка и подписание Договора купли-продажи, действия по передаче денег) = 1 день;
  4. Регистрация перехода права по сделке в Росреестре = 3 дня.

ИТОГО: 6 – 7 рабочих дней.

Типовой (усредненный) вариант продажи квартиры на основе реальной практики рынка (на примере Москвы):

  1. Поиск Покупателя = 1-3 месяца (если цена адекватна рынку, и сам рынок не находится в состоянии падения
  2. Подготовка сделки, сбор документов и их проверка Покупателем = 5-10 рабочих дней (в зависимости от необходимости получения справок из Опеки, НД и ПНД, техпаспорта и других документов для особых случаев
  3. Оформление сделки (подготовка и подписание Договора купли-продажи, действия по передаче денег) = 1 день;
  4. Регистрация в Росреестре = 3-5 рабочих дней (в зависимости от способа заключения договора – нотариальный или в простой письменной форме).

ИТОГО: 1,5 – 4 месяца.

Сколько квартира будет висеть в рекламе, зависит также от ее ликвидности. Например, однокомнатная квартира в спальном районе более ликвидна, и «уйдет» быстрее, чем трехкомнатная квартира в дорогом и престижном центре.

Понятно, что точное время, которое понадобится на продажу квартиры, не знает никто, и указанные сроки – это «средняя температура по больнице». Тем не менее, это хоть какой-то ориентир для тех, кто впервые столкнулся с задачей купли-продажи недвижимости.

Что уходило быстрее всего

Определяющим фактором сроков продажи жилья стала адекватная рынку цена, отсутствие юридических проблем и обременений и хорошая ликвидность. По данным «Миэль», самым востребованным товаром на вторичном рынке были наиболее доступные объекты — это одно- и двухкомнатные квартиры в старых границах Москвы стоимостью 8–10 млн руб. Именно среди таких лотов быстрее всего образовался дефицит.

Потенциальных покупателей всегда привлекают квартиры по незавышенной цене и с высокими качественными характеристиками — отличным состоянием дома и подъезда, свежим ремонтом, красивым видом из окна, с парковкой рядом с домом.

Что продается с трудом

Сложнее всего продать переоцененные квартиры — когда цена не соответствует качеству. Это одна из основных причин, по которой недвижимость может экспонироваться на рынке месяцами, а иногда и годами. В категории двух- и трехкомнатных квартир масс-маркета доля такого предложения составляет 70%. Самый низкий процент лотов с завышенной ценой среди однушек и наиболее бюджетных двушек — 50%.

Если продавец твердо решил продать (есть планы на деньги от продажи), но цену завысил, то примерно через три месяца, если покупатели отказываются именно из-за цены, он будет готов на скидку. Есть продавцы, готовые продать только за определенную цену. Им срочно не нужны деньги, у них нет на эту сумму планов

Продаже могут препятствовать характеристики квартиры — слишком маленькая кухня, совместный санузел, первый этаж и высокие коммунальные платежи. Дольше продаются многокомнатные квартиры и комнаты. К примеру, многокомнатные лоты (три комнаты и более) традиционно меньше востребованы у покупателей, чем однушки и двушки. По подсчетам аналитиков «Инкома», если средний срок экспозиции на вторичном рынке Старой Москвы сейчас равен 59 дням, то в сегменте многокомнатных квартир он вдвое больше — около четырех месяцев.

Источники

  • https://brosalin.ru/skolko-dlitsya-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry/
  • https://1kvartiravmoskve.ru/chto-vlijaet-na-sroki-prodazhi-kvartiry/
  • https://egrnreestr.ru/articles/skolko-vremeni-zanimaet-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry
  • https://www.ribri.ru/prodazha/vremya-i-nedvizhimost-skolko-prodaetsya-kvartira-a-skolko-dom
  • https://realty.rbc.ru/news/601bba1d9a7947febea53431
  • https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/skolko-vremeni-zanimaet-prodazha-kvartiry/

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: