Служба технического заказчика в строительстве

Содержание
  1. Конкуренция рынка
  2. Кто такой технический заказчик
  3. При строительстве нового здания служба заказчика ведет строительный контроль
  4. Чем занимается служба заказчика в строительстве
  5. На стадии разработки проектной документации служба заказчика:
  6. Что позволяет обеспечить качество сотрудничества
  7. Для кого целесообразно обращение
  8. Сколько стоят услуги?
  9. Служба заказчика в штате предприятия
  10. На стадии строительства объекта:
  11. Инженерное обследование
  12. Что мы можем для вас построить?
  13. Документация о допуске
  14. По договорённости
  15. Финансово-технический аудит
  16. Для чего нужен технический заказчик
  17. Что осуществляет и гарантирует организация
  18. Обязанности техзаказчика на различных стадиях реализации проекта
  19. Этап инициирования проекта
  20. Этап планирования проекта в строительстве
  21. Мониторинг и контроль за реализацией проекта в строительстве
  22. Этап завершения проекта и приемки его в эксплуатацию
  23. Контракт со службой заказчика – реальная возможность заниматься своим делом.

Конкуренция рынка

Поиск заказчика на строительство или надёжной компании-подрядчика порой заставляет соискателей терять много времени, превращая всё в бег по замкнутому кругу. Отчего складывается такая ситуация? Подобное происходит из-за большой конкуренции в сфере строительства, которая изо дня в день становится ещё больше. Свои услуги рекламируют очень многие фирмы, но должного качества обеспечить в реальности могут не все.

Очень многие причины могут быть тому виною – от неудачно подобранного участка до неправильно подведённых коммуникаций. Служба заказчика – это такая организация, которая позволит избежать любых распрей между сторонами, проведя полную независимую проверку. Это гарантия, что дело не перерастёт в судебные иски, и все останутся довольны.

Кто такой технический заказчик

В соответствии с пунктом 22 статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ технический заказчик – это юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика

  • заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства;
  • подготавливает задания на выполнение указанных видов работ;
  • предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ,
  • утверждает проектную документацию;
  • подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
  • осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности (функции технического заказчика).

Функции технического заказчика могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства, за исключением некоторых случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.

При строительстве нового здания служба заказчика ведет строительный контроль

Служба заказчика в структуре строительных холдингов – это стандартная практика. В этом случае строительная компания имеет подразделение, которое выполняет на стройке все контролирующие функции, ведет журналы, проверяет соответствие выполненных строителями конструкций проектным документам. В случае, если проектировщики ошиблись, первыми, кто замечает ошибку, будут специалисты службы заказчика. Если для какой-либо детали здания есть более простое технологическое решение, которое выгодно и разумно применить, соответствующее изменение проектной документации и досогласование – это одна из задач службы заказчика.

Строительный контроль за всеми работами по инженерным сетям, общестроительными работами, это тщательная ежедневная работа, проводимая совместно с генеральным подрядчиком стройки.

Качество сметной документации – также очень важный момент. Потому что сметы – это самая горячая документация строительства. Благодаря контролю сметной документации, который инвесторы или заказчики-застройщики поручают службе заказчика, можно предотвратить растраты, уложиться в бюджет или обосновать необходимые расходы, которые могут увеличиться из-за рыночной конъюнктуры или изменений в проекте. Следовательно, участие третьей силы, службы заказчика в строительстве, реально экономит деньги инвестора. А строительный контроль обеспечивает его уверенность в том, что работы ведутся правильно и сроки строительства адекватны условиям, как климатическим, так и техническим нормам, всем условиям.

Чем занимается служба заказчика в строительстве

В первую очередь в функционал этого сервиса входит подбор надёжного и выгодного партнёра. После этого данная служба будет вести постоянную и продуктивную работу со всеми органами, осуществляющими государственный надзор, с подрядчиками и инвесторами. И конечно, с организациями, в обязанности которых входит составление проектно-сметной документации.

На стадии разработки проектной документации служба заказчика:

  • готовит и утверждает техническое задание на разработку проектной документации, проводит приемку проектной документации
  • согласует разделы проекта с городскими службами
  • организует проведение экспертизы проектной документации
  • получает разрешения на строительство
  • согласует и утверждает (и переутверждает, если нужно) проектно-сметную документацию, а также внесение в эту документацию исправлений по замечаниям и заключениям органов экспертизы

Что позволяет обеспечить качество сотрудничества

Как можно видеть, служба заказчика – это обеспечение полного сопровождающего контроля над процессом строительства, где права каждой стороны защищены. Такое выгодное и высокоэффективное сотрудничество осуществляется благодаря тому, что все условия изначально открыто оговариваются, а затем происходит контроль и выдвигаются жесткие требования к выполнению к обеспечению качества производимых работ.

Для кого целесообразно обращение

Многим гражданам наверняка будет интересно, для кого создаются такие организации, кому доступно в них обращаться? В принципе, служба заказчика/застройщика рассматривает абсолютно все предложения. Ведь их основная задача – соблюсти интересы всех сторон. И воспользоваться ею могут не только клиенты-заказчики возведения зданий, домов и т. п., но и подрядчики, инвесторы, а также целые управления по капитальному градостроительству.

Выгода очевидна для всех. Например, заказчик избавлен от необходимости заниматься волокитой с исходной документацией, а также урегулированием своих вопросов с государственными структурами. Всё это обустроит, проведёт и проконтролирует правильность оформления нанятая служба. Что касается строительных организаций, то им это также на руку, так как они получают интересный проект и серьёзного заказчика. К тому же выполнение работ в соответствии с заявленным качеством станет рекламным проектом, выделяющим фирму среди конкурентов.

Сколько стоят услуги?

Расчет стоимости – это вопрос переговоров.

  • Фиксированная цена, которая рассчитывается как % от стоимости объекта;
  • Повременная оплата (трудозатраты) работы команды проекта на вашем объекте;
  • Натуральным продуктом (квартирами, помещениями, передаваемым нам в собственность после сдачи объекта в эксплуатацию).
Вариант расчета стоимости Преимущество Недостаток
Фиксированная цена Удобный и быстрый способ рассчитать стоимость услуг.% зависит от сложности объекта Часто сложно подсчитать стоимость объекта заранее.
Повременная оплата (по фактическим трудозатратам) Вы оплачиваете рабочее время, потраченное на ваш проект. Все честно. Иногда вызывает недопонимание со стороны Клиента. Что приводит к выбору фиксированной цены
Оплата натуральным продуктом Вы одинаково ориентированы на результат. Не работает при некоторых видах объектов (производство, например)

Служба заказчика в штате предприятия

Чаще всего СЗ создают крупные девелоперские компании, для которых строительство новых объектов является основным видом деятельности.

Например, крупная торговая сеть формирует Службу заказчика из аттестованных специалистов (инженеров, проектировщиков, сметчиков, экономистов и пр.), которые планируют и контролируют все проекты строительства сети (строительство магазинов, запуск распределительных центров и т.д.) Этот подход дает хорошие результаты, однако требует содержание большого числа высококвалифицированных и дорогих человеческих ресурсов.

На стадии строительства объекта:

Служба заказчика обеспечивает технический надзор – строительный контроль за проведением строительных работ, включая:

  • контроль качества выполненных работ
  • приемку физических объемов выполненных общестроительных работ
  • проверку актов выполненных работ (ф2, ф3)
  • принимает скрываемых работ – приемка скрытых работ
  • принимает монтажные элементы ответственных конструкций
  • принимает смонтированное оборудование
  • контролирует испытания установленного оборудования
  • принимает исполнительную документацию
  • участвует в рабочей комиссии по приемке завершенного строительством объекта
  • организует проведение и участвует в работе государственной приемочной комиссии
  • организует тендеры по выбору поставщиков оборудования, строительных материалов и конструкций для оптимизации показателей стоимости и качества здания или другого объекта строительства

Служба заказчика готовит договоры с поставщиками, изучает и предлагает альтернативные варианты по отдельным субподрядным организациям при невыполнении ими контрактных обязательств или при необходимости изменения технологических и технических решений. Это означает, что у заказчика застройщика и у генерального подрядчика нет проблем, если какой-то исполнитель работ выбыл с объекта по любой причине

Инженерное обследование

Средства, предусмотренные на содержание заказчиков-застройщиков, должны быть внесены в состав сметной документации, а конкретно в гл. № 10 сводного расчета стоимости строительства (п. 4.87 Методики МДС № 81-35.2004).

Если работы осуществляются за счет средств федерального бюджета, то размер указанного финансирования определяется соответственно нормативам, утверждённым в 2005 году Госстроем РФ. Как это подсчитывается? Затраты на содержание службы заказчика технического надзора, в случае использования средств федерального бюджета, рассчитываются в процентах: от 1,1-1,5 % от годового объема капитальных вложений (согласно Приложению № 2 к приказу Росстроя № 36). Зависит это от суммы капиталозатрат и количества населённых пунктов в регионе, где ведётся строительство.

Если же строительство финансируется за счёт частных инвесторов, то размер средств они устанавливают самостоятельно. Это может быть уже решено и прописано в договоре на организацию строительства. Например, содержание заказчика-застройщика может быть оговорено и определено в виде некой отдельной суммы денежных средств. Или же, как в случае с госбюджетными средствами, оплата за работу службы может составлять определённый процент по отношению к величине согласованного сторонами какого-то конкретного показателя (к примеру, относительно объема капитальных затрат или другой величины экономически обоснованного показателя).

В итоге, если размер суммы указан изначально, то денежные средства будут перечислены застройщиком отдельно от капитального бюджета, выделенного на строительство. Например, в виде вознаграждения за выполненную работу.

Служба заказчика может финансироваться из включённых в инвентарную стоимость уже построенных объектов недвижимости, если средства возмещаются за счет сметных ассигнований и считаются капитальными затратами на строительство. В целях подобного учета расходов эта норма указана в п. 1.4 положения по бухучету долгосрочных инвестиций.

Что мы можем для вас построить?

Жилые здания и сооружения (многоквартирные комплексы со встроенными магазинами, подземными паркингами и пр.)

  • строительство административных зданий (офисные здания, бизнес-центры).

Также выполнить работы в следующих видах объектов:

  • склады и комплексы
  • производственные комплексы
  • иные административно-хозяйственные здания
  • управление строительством инфраструктурных объектов (дороги, мосты, линии ЭП, трансформаторные подстанции, трубопроводы и пр.)
  • управление стройкой сложных энергетических объектов

Документация о допуске

Понятно, что работать в столь серьёзной организации могут только профессионалы. Ведь ведение технического надзора подразумевает полное владение необходимыми знаниями и наличие наработанного опыта. Таким образом, служба заказчика – это организация, сотрудники которой обладают такими характеристиками, как ответственность и наличие специализированного образования. Чтобы осуществлять строительный контроль, подобная структура должна иметь действующее свидетельство, выданное СРО о допуске к работам.

По договорённости

При составлении договора с представителями службы технического заказчика инвестор может возложить на них абсолютно любой объем обязанностей. Это касается и полноценного ведения всех стадий реализации инвестируемого проекта. К услугам может относиться всё – от сбора исходно-разрешительной документации перед началом разработки проекта и до самого оформления разрешений ввода в эксплуатацию. Если понадобится, то они займутся и другими делами, например, оформлением требующихся договоренностей с ресурсоснабжающими и эксплуатирующими компаниями.

Финансово-технический аудит

Строительный аудит Проверка и согласование сметной документации Аудит проектных решений

Для чего нужен технический заказчик

Застройщик, желающий возвести на земельном участке объект недвижимости либо произвести реконструкцию (ремонт) уже находящегося в его собственности объекта, неминуемо столкнется с длительным получением и подписанием большого количества разрешительной и согласовательной документацией, заключением договоров, контролем за их исполнением и т.д.

Если основной бизнес застройщика не связан со строительством, проще и выгоднее возложить эти обязанности на организацию, специализирующуюся именно на выполнении организаторских и координаторских функций подобного рода, то есть на технического заказчика.

Что осуществляет и гарантирует организация

Специалисты компании обеспечивают контроль на всех этапах ведения работа – от разработки проектной документации до полной сдачи возведённого объекта в эксплуатацию. В функции службы заказчика входит:

1. Изучение земельного участка (предполагаемой строительной площадки).

2. Определение возможности для получения главных разрешительных документов.

3. Проведение консультаций с инвестором, а также с прочими специалистами городских служб.

4. Ещё до начала проектирования подготовить ряд необходимых документов по исходным данным, список которых включает в себя:

  • Инженерно-геологические, экологические исходные данные, сведения о техсостоянии существующих зданий.
  • Строительный паспорт.
  • Городской план земельного участка.
  • Заказ и проведение топографических, гео- и экологических изысканий.
  • Определение технических условий присоединения к горсетям.
  • Основной документ-распоряжение на право проектирования и строительства.

5. Согласование пакета исходно-решающей документации для рассмотрения всех возможных вариантов, направленных на минимизацию затрат заказчика.

Кроме того, служба заказчика:

  • Подготавливает и проводит тендер среди заявленных проектных компаний с целью определения генерального проектировщика, а также субподрядчиков проектирования.
  • Несёт ответственность за подготовку договоров с проектными организациями.
  • Готовит документацию по проведению выборов генерального подрядчика на строительные работы.

Обязанности техзаказчика на различных стадиях реализации проекта

Функции, которые застройщик передает техзаказчику могут отличаться в зависимости от типа объекта, выполняемых на нем работ (новое строительство, реконструкция, капитальный ремонт), наличия у заказчика результатов инженерных изысканий и проектной документации.

ГОСТ Р 57363-2016 «Управление проектом в строительстве. Деятельность управляющего проектом (технического заказчика)» определяет следующие этапы реализации проекта в строительстве:

Этап инициирования проекта

На этом этапе застройщик (инвестор) устанавливает изначальные цели и ожидаемые результаты проекта (критерии успеха), назначает куратора и/или управляющего проектом, осуществляет бизнес-планирование, при котором определяет содержание, финансовые ресурсы, внутренние и внешние заинтересованные стороны, а также другие факторы, влияющие на конечный результат.

Утверждение проекта и принятие решения о его финансировании осуществляется до начала самого проекта. Однако участие управляющего проектом (технического заказчика) в подготовке и анализе данных в процессе бизнес-планирования позволяет выявить потенциальные риски проекта и определить пути их снижения или устранения на раннем этапе.

Этап планирования проекта в строительстве

На данном этапе техзаказчик совместно с застройщиком (инвестором) осуществляет детальное планирование реализации проекта, определяет и уточняет цели и задачи, разрабатывает последовательность действий, требуемых для их достижения, определяет общий состав работ. Результатом этого этапа является план по управлению проектом в строительстве, который обычно включает:

  • определение состава работ (содержания) проекта, предпроектные проработки, предварительный выбор земельного участка (объекта строительства/реконструкции);
  • планирование коммуникаций (обмена информацией и документацией в проекте);
  • планирование бюджета проекта;
  • планирование закупок для проекта;
  • планирование качества проекта;
  • планирование кадровых ресурсов проекта;
  • определение рисков проекта и вероятных путей снижения их воздействия;
  • планирование и управление сроками (графиком) реализации проекта;
  • планирование работы с возможными изменениями проекта;
  • определение ключевых показателей эффективности и результатов проекта в строительстве (проект закончен в срок, в рамках бюджета, достигнуто проектное качество объекта, ресурсы проекта распределены максимально эффективно, проект соответствует бизнес-плану).

План по управлению проектом является основным документом при планировании и реализации проекта, его управлении и контроле, а также в процессе сдачи-приемки в эксплуатацию и формального завершения проекта.

Мониторинг и контроль за реализацией проекта в строительстве

Данный этап ставит своей целью проверку соответствия промежуточных результатов проекта и хода его работ установленным требованиям и критериям качества, сроков и стоимости. Существенным требованием контроля инвестиционно-строительных проектов является ведение строительного контроля за проведением строительно-монтажных работ, на соответствие объема и качества выполняемых работ проектной документации.

Этап завершения проекта и приемки его в эксплуатацию

На этом этапе управляющий проектом:

  • определяет режим эксплуатации объекта в период индивидуальных и комплексных испытаний инженерных систем, оборудования их приемки, обеспечивает контроль за пусконаладочными работами и организацию подготовки объекта к сдаче в эксплуатацию;
  • проверяет исполнительную документацию, передает документацию по приемке объекта в эксплуатацию на хранение пользователю объекта;
  • представляет приемо-сдаточной комиссии необходимые документы по законченному строительством объекту;
  • создает от имени и по поручению застройщика (инвестора) приемо-сдаточную комиссию и проводит приемку от исполнителя работ, законченного строительством объекта;
  • взаимодействует с авторским надзором для получения заключения по объекту в случае необходимости;
  • согласует сроки устранения дефектов и недоделок в рамках договора с подрядной организацией;
  • готовит документы для обращения в соответствующие органы исполнительной власти за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
  • готовит документы для осуществления ввода объекта в эксплуатацию и его последующей регистрации в местных органах власти, в установленном ими порядке;
  • передает завершенный строительством объект застройщику (инвестору) или организациям-пользователям, уполномоченным инвестором или выносит его на реализацию (продажу, отчуждение, аренду);
  • готовит и передает застройщику (инвестору) отчет о выполнении договорных обязательств и о достижении проектом необходимых параметров по результатам строительства.

Контракт со службой заказчика – реальная возможность заниматься своим делом.

В инвестиционной организации, как правило, назначают менеджера проекта, который ведет его и контролирует. Если бы инвестор решил строить самостоятельно, то ему пришлось бы вместо одного человека, держать в штате много специалистов со строительным образованием и, возможно, организовать собственную компанию с необходимыми допусками, что связано с большой головной болью. И в этом случае самое верное решение – найти экспертную компанию, которая на основании договора об оказании услуг и агентского договора может выполнить все необходимые работы по документам в строительстве, получить все согласования и разрешения и проконтролировать качество и объемы работ на стройке.

Готовый строительный объект – это не только здание и инженерные сети, это также оборудование, которое в здани и установлено. Если речь идет о промышленном предприятии, например о заводе, то работа и проектировщиков и строителей усложняется, так как требуется привлечение специальных проектных организаций. И также – монтажников, которые правильно смонтируют и подключат производственные мощности и оборудование. Эксперты службы заказчика проверяют правильность всей документации и монтажа сложного оборудования на объекте. Это один из важных моментов, так как от него зависит функциональность производства, его соответствие назначению.

Современное производство обязано быть бережливым, что это значит? Это значит, что уже вначале проектирования все коммуникации между цехами и внутри цехов выстраиваются так, чтобы обеспечить минимальное потребление энергии, человеческих ресурсов и экономное пользование площадью зданий и сооружений. Точно так же обязано быть бережливым производство работ в строительстве, именно это в реальности обеспечивает служба заказчика. Минимальные затраты сил, материальных средств и надлежащий результат проекта!

Источники

  • https://FB.ru/article/313985/soderjanie-slujbyi-zakazchika-funktsii-slujbyi-zakazchika-slujba-zakazchika—eto
  • https://laatu.ru/services/technical-customer
  • http://szakaz.com/sluzhbazakazchika
  • http://szakaz.com/tehnicheskijzakazchik/funkcii
  • https://www.pmoffice.by/inzhiniringovyie-uslugi/sluzhba-zakazchika/
  • https://dmstr.ru/articles/sluzhba-tehnicheskogo-zakazchika-v-voprosah-i-otvetah-chto-eto-dlya-chego-nuzhno-i-komu-vygodno/

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: