Существенные условия договора аренды – что входит в это понятие?

Содержание
  1. Порядок заключения договора аренды
  2. Что представляет собой договор аренды?
  3. Виды договоров аренды
  4. Какие условия считаются существенными?
  5. Предмет договора аренды
  6. Содержание арендуемого имущества
  7. Аренда земельного участка и зданий (сооружений)
  8. Сущность соглашения
  9. Объект сделки
  10. Ответственность арендодателя
  11. По сроку действия
  12. Стороны договора аренды
  13. Дополнительные
  14. Цена договора (или арендная плата)Это условие очень важное и всегда присутствует в каждом документе. В частности, оно включает в себя:
  15. Аренда помещения
  16. Форма договора аренды
  17. Стоимость
  18. Государственная регистрация договора аренды
  19. Как зарегистрировать в Росреестре
  20. По типу арендатора
  21. Срок договора аренды
  22. Аренда транспортного средства
  23. Предоставление арендованного имущества
  24. Какие документы нужны для заключения договора аренды
  25. Случайные
  26. Условия, которые стоит включить в договор
  27. Арендная плата
  28. Прекращение договора аренды
  29. Нормативная база
  30. Особенности договора аренды недвижимого имущества
  31. Улучшения арендуемого имущества, произведенные арендатором
  32. Отличия договора при долгосрочной и посуточной аренде
  33. Как правильно оформить договор аренды
  34. Особенности договора аренды движимого имущества
  35. Внесение изменений
  36. Досрочное расторжение договора аренды
  37. Существенные условия договора аренды
  38. Ключевые пункты арендного договора
  39. Возврат арендуемого имущества
  40. Наименование двух сторон

Порядок заключения договора аренды

Для начала рекомендуем определиться с целями заключения договора аренды, от этого зависит порядок и набор условий, включаемых в сделку. Рассмотрим несколько этапов заключения договора аренды.

Поиск арендодателя с подходящим под определенные нужды помещением. Ищем надежного контрагента, с кем можно согласовать все необходимые условия. Например, если вам нужно арендовать помещение для изготовления древесины, то ищем место, где можно поставить оборудование и наладить производство.

Проверка недвижимости и контрагента. Перед оформлением договора аренды проверьте:

  • в чьей собственности находится помещение. Можно найти информацию на сайте Росреестра;
  • соответствует ли помещение целевому назначению;
  • правомочен ли контрагент передавать в аренду помещение;
  • претендует ли еще кто-либо на недвижимость и т.д.

Проверить арендодателя тоже необходимо, а именно:

  • вправе ли он заключать с вами договор аренды;
  • есть ли риск у контрагента стать банкротом;
  • был ли он участником судебных дел, связанных с арендой – гражданских, арбитражных, административных, уголовных и т.д.

Обратитесь за помощью в юридическую компанию, и вам помогут найти сведения о контрагентах, объектах аренды и проверить необходимую документацию.

Заключение соглашения. Если заключение договора аренды предусмотрено на год и более либо одна из сторон – организация, то соглашение заключается в письменной форме и подлежит обязательной регистрации договора в Росреестре. Несоблюдение лицами формы договора влечет признание судом сделки незаключенной.

Что представляет собой договор аренды?

Официальная точка зрения на вопрос изложена в ГК РФ: сущность договора аренды – или имущественного найма – предоставление названного в документе имущества во временное пользование и владение или только во временное пользование возмездно, то есть за плату.

Касательно договора аренды важно, что его подписание не приводит к изменению собственника имущества.

Зато арендатору принадлежат все результаты, полученные от использования арендованного имущества – плоды, произведенную продукцию, плату, полученную за оказанные услуги.

Невозможно сдать в аренду вещи, недвижимость, если они не принадлежат арендодателю на правах собственности.

Однако возможен вариант подписания документа лицом (не являющимся собственником), уполномоченным на то владельцем или законом (например, при аренде государственного, муниципального имущества или имущества, принадлежащего несовершеннолетнему). Если соглашение об имущественном найме подписывается по доверенности, то она обязательно должна быть нотариально заверена.

К договору имущественного найма применимы общие основания договорного права. Свобода договора подразумевает, что соглашение заключено без давления и стороны могут устанавливать любые условия, не вступающие в противоречие с требованиями законодательства. И лишь те условия, с которыми согласны все стороны, могут быть включены в текст документа.

Договор аренды будет считаться заключенным, лишь если в нем содержатся все существенные условия, предусмотренные законом и сторонами.

Виды договоров аренды

Виды договоров аренды:

  • договор субаренды;

  • договор аренды квартиры;

  • договор аренды нежилого помещения;

  • договор аренды автомобиля;

  • договор аренды транспортного средства;

  • договор аренды жилого помещения;

  • договор аренды оборудования;

  • договор аренды земельного участка;

  • договор аренды гаража;

  • договор финансовой аренды (лизинг);

  • договор аренды предприятия;

  • договор аренды имущества;

  • договор аренды с правом выкупа.

Какие условия считаются существенными?

Положения закона, озвученные в ст. 606 ГК РФ, называют только два таких существенных условия, без которых невозможно заключение договора имущественного найма (аренды):

  1. Объект соглашения.
  2. Арендная плата.

Стороны могут предусмотреть и другие существенные условия договора аренды земельного участка, жилого или нежилого помещения и другой недвижимости или транспорта, если в этом есть необходимость. Например, разрешена субаренда либо, напротив, внесен пункт о ее прямом запрете.

Обязательной для рассматриваемой разновидности договоров является письменная форма: документ должен быть оформлен в письменном виде, содержать реквизиты сторон, их подписи и, при наличии, печати.

Отсутствие в договоре сведений, позволяющих однозначно идентифицировать его объект – то имущество, которое передается арендатору, а также конкретного размера и условий внесения арендной платы делает его недействительным. Причем признать его таковым, обратившись в суд, может любая из сторон.

Предмет договора аренды

Предметом договора аренды является любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.

Имуществом считается любая непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми первичными документами.

Отметим, что при заключении договора аренды необходимо придерживаться обязательному требованию, которое заключается в подробном описании имущества, передаваемого в аренду.

Содержание арендуемого имущества

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию арендуемого имущества.

Арендодатель обязан проводить капитальный ремонт. В случае если арендодатель не произвел капитальный ремонта помещения, то арендатор имеет право:

1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. То есть, если капитальный ремонт произведен арендатором, то в этом случае арендатор вправе требовать возмещения понесенных расходов;

2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Аренда земельного участка и зданий (сооружений)

Дополнительные существенные условия договора аренды земельного участка и существенные условия договора аренды зданий и сооружений одинаковы – в документе обязательно нужно указать размер арендных платежей (п. 12 ст. 654 ГК РФ). Участники могут самостоятельно выбрать способ их расчета и начисления в соответствии с п.2 ст. 614 ГК РФ:

  1. внесение платежей в твердой денежной сумме единовременно или с определенной периодичностью;
  2. передача собственнику имущества части от доходов, получаемых в денежном или натуральном выражении;
  3. оказание определенных услуг или предоставление определенных материальных (нематериальных) активов получателем имущества его собственнику;
  4. возложение на арендатора некоторых обязательств по осуществлению действий, направленных на изменение имущества в лучшую сторону.

Для остальных видов договоров аренды условие о сумме и виде арендных платежей является возможным, но необязательным. В случае, если такого условия в соглашении нет, для осуществления расчетов используются порядок, размер и сроки внесения платы, применяемые при аренде аналогичного имущества в схожих обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Сущность соглашения

Законодательными нормами ГК РФ договор найма официально фиксирует предоставление имущества (указанного в документе) в срочное пользование или срочное владение на платной основе.

Важным моментом выступает то, что подписание документа никак не отражается на статусе собственника. Однако наниматель имеет все права на результаты труда, полученные от найма, будь то произведенные товары, услуги.

Законом не предусматривается передача вещей, которые не являются собственностью арендодателя. Но есть исключения, пример которых – подписание лицом, не владеющим собственностью, но уполномоченным на его подписание: от лица несовершеннолетнего или при найме государственной собственности.

Объект сделки

Одно из важнейших существенных условий, напрямую влияющих на действительность договора аренды – это точное указание объекта сделки. Таким объектом может выступать движимое и недвижимое имущество.

Гражданский кодекс не только определяет существенные условия договора имущественного найма, но и указывает основное свойство имущества, которое может стать его объектом. Таким свойством является непотребляемость. То есть в процессе эксплуатации сдаваемые в аренду объекты не должны терять свои натуральные, неотъемлемые свойства.

Невозможно арендовать то имущество, количество или качество которого изменяется либо с течением времени, либо при его использовании: воду, полезные ископаемые, строительные материалы и т.п. Зато можно арендовать пруд для разведения рыбы, строительную технику, склад для материалов и продукции, помещение для проживания и ведения бизнеса.

При найме помещения указываются:

  • адрес расположения;
  • площадь;
  • вид (жилое, нежилое, часть помещения);
  • целевое использование (проживание, склад, торговля, производство и т.п.);
  • дополнительно может быть указан этаж, если это существенно (например, определяет размер арендной платы), подвальное, мансардное или чердачное.

Касательно аренды недвижимого имущества есть ограничения по возможности аренды государственного и муниципального имущества. Они касаются социальной инфраструктуры для детей, земельных участков.

Если арендодатель против сдачи имущества в субаренду, этот пункт необходимо также включить в существенные условия. И оговорить санкции, которые будут наложены на арендатора в случае нарушения (обычно предусматривается досрочное расторжение).

Ответственность арендодателя

Согласно ст. 612 ГК РФ, арендодатель полностью или частично отвечает за недостатки объектов, переданных в пользование арендатора, но при условии, что это препятствует полноценному использованию имущества.

В случае предоставления в пользование некачественного имущества могут наступить следующие негативные последствия:

  1. Материальные затраты. При нарушениях объекта сделки арендодатель будет обязан либо возместить расходы арендатора, либо снизить арендную плату, либо за свой счет устранить недостатки.
  2. Удержание суммы расходов из арендной платы. Арендатор может сделать это самостоятельно, уведомив собственника имущества.
  3. Досрочное расторжение договора по инициативе арендатора.

Если недостатки имущества были оговорены при заключении сделки, то арендодатель не будет отвечать за них

По сроку действия

По сроку действия договора:

  • краткосрочный — заключается на период до одного года (в этом случае регистрация документа не требуется);
  • долгосрочный — в этом случае стороны сами определяют срок действия сделки (максимально допускается период, равный пяти годам);
  • бессрочный — он заключается без указания сторонами периода действия (в этом случае считается, что он автоматически составляет 5 лет).
Последние два вида сделок подлежат обязательной государственной регистрации.

Стоит учесть, что официальное заключение договора и его дальнейшая регистрация являются основаниями для возникновения у арендодателя налоговых обязательств.

Поэтому наиболее распространенный вариант, который используется собственниками — это заключение сделки на 11 месяцев с правом ее дальнейшей пролонгации. Данный способ позволяет избежать необходимости уплаты налогов при сдаче квартиры в аренду, однако наймодателя могут привлечь к ответственности за незаконную предпринимательскую деятельность.

Стороны договора аренды

Сторонами по договору аренды выступают арендодатель и арендатор.

В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений, а именно:

  • физические и юридические лица,
  • а также государство. В этом случае государство в арендных отношениях действует через свои органы.

Таким образом, сторонами по договору аренды являются:

Арендодатель – лицо, обязующееся предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, правомочные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор – лицо, которому арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Отметим, что арендатором может выступать любое лицо.

Наряду с этим в ряде случаев состав арендаторов может быть ограничен законодательством. Так, например, по договору аренды предприятия и договору лизинга обе стороны должны являться предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката арендодатель должен быть предпринимателем (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Дополнительные

Это все прочие условия, которые включаются в договор по соглашению сторон и могут быть любыми, при условии соответствия требованиям законодательства. Наиболее распространенными из них являются следующие:

Цена договора (или арендная плата)Это условие очень важное и всегда присутствует в каждом документе. В частности, оно включает в себя:

  • величину арендной платы;
  • периодичность ее внесения;
  • способ оплаты.

В случае отсутствия в документе условия об арендной плате ее размер определяется на основании цен, установленных для аналогичной недвижимости. Кроме этого, стоит также включить в него и условие о повышении цены — возможно ли это в будущем и при каких условиях.

Аренда помещения

Существенные условия договора аренды помещения законом прямо не определены. Однако, исходя из положений п.3 ст. 654 ГК РФ, можно сделать вывод о том, что правило об обязательном указании в договоре размера арендной платы действует не только в отношении зданий целиком, но и их отдельных частей (т.е.помещений). В этом случае в договоре может быть указана стоимость аренды одного квадратного метра площади, и, на основании ее значения, рассчитана стоимость аренды помещения в целом.

Форма договора аренды

Договор аренды между физическими лицами, заключенный на срок более одного года, а также, если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме.

При аренде недвижимого имущества договор аренды также должен быть заключен в письменной форме.

Стоимость

Поскольку арендная плата рассматривается как обязательное положение договора, то стороны изначально должны договориться о ее размерах и порядке внесения.

Раздел о стоимости аренды должен включать:

  • размер оплаты;
  • период внесения платежей;
  • способы оплаты (наличными или безналичными средствами);
  • порядок внесения платежей за коммунальные услуги;
  • обязанности по проведению капитальных и текущих ремонтных работ;
  • обозначение права изменения имущества с выплатой компенсации

Государственная регистрация договора аренды

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды должен быть заключен в письменной форме.

В устной форме договор аренды может быть заключен в следующих случаях:

1. Если ни одной из сторон договора аренды не является юридическое лицо;

2. Если срок договора аренды не превышает один год;

3. Если в аренду сдается движимое имущество.

Договор аренды недвижимого имущества, который заключается на срок более года, должен быть зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится сдаваемое в аренду помещение.

Как зарегистрировать в Росреестре

Регистрация соглашений об аренде имущества, срок которых превышает 1 год, осуществляется посредством обращения в Росреестр. Для внесения сведений в общую систему потребуется подготовить пакет документов и уплатить государственную пошлину.

Для регистрации потребуется подготовка следующих бумаг:

  • заявление на регистрацию;
  • договор аренды (два экземпляра);
  • технические документа объекта;
  • паспорт заявителя (арендатора или арендодателя) либо учредительный документ при участии в сделке организации;
  • согласие супруга арендодателя;
  • одобрение администрации города, если имущество признается муниципальным;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • технический план, если сдается часть помещения.

По типу арендатора

По типу арендатора различают договор:

  • аренды — в этом случае арендатором может быть не только физическое, но и юридическое лицо;
  • коммерческого найма — при этом нанимателем может быть только гражданин.

Срок договора аренды

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.

На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Аренда транспортного средства

Дополнительные существенные условия договора аренды транспортного средства законодатель не выделяет – если положениями документа определено, какой именно автомобиль передается в аренду (указана его марка, модель, государственный регистрационный знак и VIN-номер), он будет считаться заключенным. Однако стоит помнить о том, что гражданское законодательство выделяет два вида договоров аренды транспорта – с экипажем (ст.632 ГК РФ) и без экипажа (ст. 642 ГК РФ).

В договоре необходимо указать, что именно передается в аренду – только автомобиль, или автомобиль со специалистом, способным им управлять. В том случае, если таких указаний в соглашении не будет, договор не будет считаться незаключенным, но и экипаж в аренду передан не будет – арендатор получит только транспорт

Предоставление арендованного имущества

Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в состоянии и сроки, предусмотренные договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, имущество должно передаваться с техническим паспортом, сертификатом качества и иными принадлежностями.

Если сданное в аренду имущество, технические документы и иные его принадлежности не были переданы арендодателем, то арендатор имеет право:

1. Истребовать имущество или технические документы и иные его принадлежности у арендодателя;

2. Расторгнуть договор аренды;

3. Возместить причиненные ему убытки.

Какие документы нужны для заключения договора аренды

Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.

В договоре аренды недвижимости обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и документы, на основании которых арендодатель распоряжается помещением.

Случайные

В рассматриваемом гражданско-правовом договоре допускаются случайные условия, представляющие собой положения, которые по закону не обязательно должны присутствовать в тексте соглашения, но могут быть включены по усмотрению сторон. При этом после согласования таких условий они будут признаваться существенными.

Отсутствие случайных положений не будет выступать причиной признания договора недействительным

Условия, которые стоит включить в договор

Помимо перечисленных выше данных, в договор стоит внести еще некоторые условия, которые позволят максимально защитить права обеих сторон в случае возникновения спорных ситуаций. Например, к ним относятся:

  1. Обязанность по оплате коммунальных платежей. По договору она может быть возложена на работодателя. Если подобного условия нет, считается, что обязательства по оплате коммунальных услуг несет арендодатель.
  2. Описание помещения: его состояния и имеющейся мебели. Стоит указать, в каком именно состоянии находятся комнаты квартиры или дома (особенно если они только были отремонтированы). Также обязательно нужно составить опись вещей, которые находятся в квартире, особенно наиболее ценных.
  3. Обязанность по оплате ремонта. Стороны сами решают между собой, кто именно будет проводить и оплачивать ремонт и как это будет влиять на величину арендной платы.

Также стоит максимально полно перечислить права и обязанности сторон, например, возможность субаренды помещения или содержания домашних животных. Это позволит обезопасить собственность от возможного ущерба и, в случае необходимости, взыскать его размер с нанимателя.

Арендная плата

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

предоставления арендатором определенных услуг;

передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Если арендатор нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель может требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

Прекращение договора аренды

Основания прекращения договора аренды:

  • исполнение договора:

  • соглашение сторон о расторжении договора;

  • ликвидация юридического лица в случае, если юридическое лицо является арендатором или арендодателем (ст. 419 ГК РФ);

  • исковое требование в суд одной из сторон. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом при наличии существенных нарушений одной из стороной условий договора.

Нормативная база

Чтобы определить существенные условия проката, найма жилого помещения, использования здания, сооружения, нужно обратиться к нормам Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Положения об аренде закреплены в главе 34, которая включает общие сведения и специальные нормы, например, заключение договора найма жилого помещения.

ГК РФ является основным законом, регламентирующим порядок заключения соглашения об аренде, независимо, какой его вид применяется. Если объект конкретизирован — земельный участок, жилье, то также будут применяться нормы Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) и Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ)

Особенности договора аренды недвижимого имущества

Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения действует только в письменном виде, а если срок аренды больше года — только после государственной регистрации.

Недвижимость проще идентифицировать в договоре, потому что у нее есть кадастровый номер.

Отдельный договор аренды земли под зданием подписывать не нужно. Продажа земли ни на что не повлияет.

Арендная плата — существенное условие договора аренды здания или сооружения. Договор не действует, пока стороны не согласовали цену.

В разделе договора об арендной плате желательно определить также, кто будет оплачивать коммунальные платежи, платить за охрану и вывоз мусора.

Арендатор получает недвижимость по передаточному акту. Пока акт не подписан, договор не исполняется. Но можно и в самом договоре аренды указать, что он имеет силу передаточного акта. После окончания срока аренды снова подписывается передаточный акт.

Акт нужен, чтобы зафиксировать состояние, в котором передается помещение, а также наличие или отсутствие в помещении конкретных вещей.

Улучшения арендуемого имущества, произведенные арендатором

Улучшения подразделяются на отделимые улучшения и неотделимые улучшения.

Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя.

Отличия договора при долгосрочной и посуточной аренде

Помимо существенной разницы в цене для аренды на сутки или в долгосрочной перспективе (в первом случае получается намного дороже), данные сделки имеют определенные различия и в заключаемом договоре. Наиболее важное из них — это необходимость регистрации документа, который заключается на длительный срок. Для посуточной аренды такая обязанность не предусмотрена.

Еще одним отличием является тот факт, что на сутки (и в принципе в краткосрочной перспективе) сдать квартиру можно только физическому лицу. Для долгосрочного договора съемщик может быть и предприятием или организацией.

Также разница будет в содержании договора, а именно в разделе «Срок аренды». Для посуточного съема этот раздел обязателен, а при долгосрочном может отсутствовать. В остальном условия оформления обеих этих сделок мало чем отличаются и имеют преимущественно общие черты.

Заключение договора аренды является обязательным требованием для законной сдачи жилья во временное пользование. Это позволит избежать возможных проблем с законом и защитить права и интересы обеих сторон сделки.

Как правильно оформить договор аренды

В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.

Предмет договора. Предмет — существенное условие договора аренды. Если нельзя определить, что сдается в аренду, договор действовать не будет.

В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер (вин-код) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.

Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.

Арендодатель — это собственник имущества. В договоре необходимо подтвердить принадлежность имущества и указать серию и номер свидетельства о регистрации транспортного средства или номер записи в ЕГРН.

Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.

Если собственник имущества меняется, договор аренды продолжает действовать. Права арендатора переходят по наследству, если договор не был связан с личными качествами арендатора. Например, когда художественную мастерскую сдавали в обмен на картины художника, продолжение договора станет невозможным после смерти художника.

Срок действия договора стороны выбирают сами. Но могут и не выбирать — это не означает, что договор заключен навсегда.

Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.

Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.

Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее , и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.

Особенности оплаты. Размер платы по договору аренды арендатор и арендодатель определяют самостоятельно. Плохо, когда цена в договоре не указана: в этом случае во всех спорах цену будут считать по-среднему. То есть посмотрят предложения в интернете на похожие объекты. Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения без указания арендной платы недействителен.

Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.

Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.

Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.

Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

Права и обязанности сторон. Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать имущество в пригодном для использования состоянии. Например, нельзя сдать в аренду склад без крыши или автомобиль без лобового стекла.

Особенности договора аренды движимого имущества

Все условия, о которых мы написали выше, действуют для договора аренды движимого имущества между обычными людьми. Но есть особенности, если арендатор — предприниматель, и его постоянная деятельность связана с арендой.

Прокат — это аренда движимого имущества. Договор проката всегда публичный, то есть условия известны заранее и одинаковы для всех.

Арендную плату за прокат согласовать нельзя, она всегда имеет фиксированный денежный размер. Деньги за неиспользованный период арендодатель возвращает.

Максимальный срок договора проката — один год. Договор не продлевается, и право преимущественного возобновления для прежних арендаторов не действует. Арендатор может отказаться от проката, предупредив об этом за 10 дней.

Вещи отдают не просто так: сначала проверяют их исправность, а потом объясняют арендатору, как пользоваться. Или хотя бы дают письменную инструкцию.

Если имущество нельзя использовать без проблем, арендодатель должен бесплатно починить его в течение 10 дней или выдать рабочий аналог.

Если же арендатор не справился с управлением и сломал вещь, он должен компенсировать восстановительный ремонт.

Внесение изменений

Пересмотр условий договора может происходить только по договоренности сторон и посредством подписания дополнительного соглашения. Если ранее соглашение подлежало государственной регистрации, то изменения договора также должны быть внесены в Росреестр.

Если регистрация необходима, то нужно составить дополнительный экземпляр документа. Новые условия сделки будут действовать с момента регистрации, а в случае ее отсутствия — с момента подписания соглашения сторонами

Досрочное расторжение договора аренды

Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке если арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

  2. существенно ухудшает состояние арендуемого имущества;

  3. не вносит арендную плату более двух раз подряд;

  4. не производит капитального ремонта имущества, если это является обязанностью арендатора согласно договору аренды или закона.

Арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке в следующих случаях:

  1. арендодатель не предоставил арендованное имущество арендатору;

  2. создает арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом;

  3. арендованное имущество имеет существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем и они не были и не могли быть обнаружены арендатором при заключении договора;

  4. арендодатель не производит капитальный ремонт арендованного имущества, если это является его обязанностью по договору;

  5. имущество стало непригодным для использования по причинам независящим от арендатора.

Указанный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора не является исчерпывающим, а потому он может быть расширен сторонами в договоре.

Существенные условия договора аренды

Чтобы был подписан договор аренды, который бы удовлетворил интересы обеих сторон, в его содержание необходимо включить следующие условия заключения договора аренды:

определение сторон. Указываем, кто является арендатором, кто арендодателем. Возможен вариант заключения субаренды (поднаема). Обязательно прописываются данные контрагентов: наименование юрлица или ФИО физлица, адреса, реквизиты и т.д. Условие существенно, так как при возникновении арендных споров иск подается с указанием данных противоположной стороны.

предмет. Прописываем, какой объект арендуется. Например, если заключается договор аренды помещения, то раскрываем характеристики помещения: адрес, кадастровый номер, этажность, площадь и другие параметры. Если передается оборудование, инструкции или другие сопутствующие документы, то также стоит их указать в договоре. Если не прописать подробно информацию об объекте, есть риск подмены предмета аренды или передачи его в том виде, который не соответствует заявленному описанию, и другие негативные последствия (например, признание договора незаключенным в связи с несогласованием существенных условий).

права и обязанности. Ими определяется круг ответственности участников сделки. И если права и обязанности подробно не расписать в договоре аренды, шансов на возникновение споров становится больше. Обязательно при передаче арендуемого имущества необходимо проверить его состояние на предмет соответствия характеристикам, указанных в договоре. Можно прописать обязанности о том, кто должен при наличии дефектов устранить их и каким способом. Например: обязанность устранить дефекты лежит на арендодателе или написать право арендатора на самостоятельное устранение дефектов, с требованием от другой стороны стоимости произведенного ремонта или отмены арендных выплат за несколько месяцев и т.д.

арендная плата. В договоре фиксируется размер арендной ставки, дата выплаты или период, условия, способы оплаты. Если договор аренды сторонами заключается без указания пункта об изменении арендных выплат, то по закону они могут меняться не более 1 раза в год. При отсутствии в договоре пунктов об оплате, арендатор начнет платить за аренду по своему усмотрению и в ущерб другой стороне, а арендодатель, например, может повышать арендную ставку в удобный ему момент и невыгодный для арендатора.

ответственность. Такое условие указывает на последствия в случае невыполнения одной из сторон обязательств. Например, арендатор не заплатил деньги за арендованный офис, и теперь с него можно требовать взыскание аренды через суд, а также договорные неустойку и штрафы. Условие об ответственности не означает, что арендатор/арендодатель обязательно будет соблюдать договоренности, но это обеспечит меру защиты в суде.

Рассмотрим следующую ситуацию. В Арбитражный суд Башкортостана обратилось с иском Управление земельных и имущественных отношений г. Уфы (далее – Управление). Предмет иска – задолженность организации, с которой были договорные отношения по аренде подвала. Так как в определенный период юрлицо перестало платить арендную выплату, образовался долг. По договору арены был предусмотрен пункт о начислении пени в случае образования долга. Таким образом, Управление не только смогло взыскать сумму задолженности, но и пеню за просрочку платежа, которая и является мерой по защите прав участника сделки (Решение от 25.06.2020 г., дело № А07-39821/2019).

порядок расторжения договора аренды. Такое условие – как способ защиты при нарушении противоположной стороной обязательств. Например, после оформления договора аренды складского помещения арендодатель передал его без оборудования, о котором стороны заранее договаривались. Впоследствии арендатор не имеет возможности использовать помещение так, как планировал. Выход из ситуации – расторгнуть договор аренды склада в одностороннем порядке и потребовать от собственника неустойки сначала путем отправки претензии, а затем – через суд.

Приведем пример. В Арбитражный суд Владимирской области обратилось предприятие с иском, в котором одно из требований было о расторжении договора аренды нежилого здания (Решение от 30 .07.2020 г., дело № А11-10138/2019). Это было связано с тем, что арендатор уклонялся от ежемесячных выплат. Арендодатель направлял уведомление о досрочном расторжении договора арендатору с требованием освободить здание. Так как другая сторона отказалась от исполнения указанных требований, предприятию пришлось требовать расторжение договора аренды, взыскания задолженности и освобождения арендуемого помещения через суд.

Ключевые пункты арендного договора

Российским законодательством предусматриваются значимые условия, которые должны быть четко прописаны в документе и без которых арендное соглашение признается незаключенным.

  1. Реквизиты участников сделки. При заключении арендного договора коммерческой недвижимости не лично одной или обеими сторонами, а их законными представителями, в документе должны быть отражены основания, на которых определенные лица действуют при заключении сделки.
  2. Предмет договора. Документ должен содержать четкие сведения, которые позволяют точно определить и установить недвижимое имущество, передаваемое в возмездное пользование, в качестве объекта аренды. Отсутствие подобных сведений в документе делает договор несогласованным, а сама сделка признается не заключенной.
  3. Арендная ставка (размер оплаты). Обязательный пункт арендного соглашения устанавливает размеры оплаты за используемое помещение. Необходимость данного обязательного условия подтверждена арбитражной и судебной практикой. Если арендная плата, периодичность и способ ее внесения не согласована участниками сделки письменно (не прописана в документе), сделка признается незаключенной.

Многие люди, мало знакомые с юридической стороной аренды коммерческой недвижимости, ошибочно относят срок действия договора к его значимым условиям, отсутствие которого в документе признает сделку незаключенной. На самом деле это не так! Срок действия арендного договора коммерческой недвижимости является дополнительным условием и допускается его самостоятельное определение участниками сделки.

При этом, если дата окончания действия арендного соглашения в документе четко не прописана, считается, что сделка заключается на неопределенный период времени (пункт 2 статьи 610 ГК).

Возврат арендуемого имущества

Арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором арендатор получил имущество в аренду изначально, с учетом нормального износа.

Если имущество не возвращено в срок, то в этом случае арендатор обязан осуществить платеж в виде арендной платы за все время просрочки, даже если он больше не пользовался арендуемым имуществом.

Наименование двух сторон

Например, существенные условия договора найма жилого помещения будут также включать в себя арендную плату и предмет сделки — квартиру. Однако обязательно нужно обозначить, что одна сторона — наймодатель, то есть собственник квартиры, а вторая сторона — наниматель, то есть лицо, получающее в пользование жилье.

Указание реквизитов в начале и конце соглашения не рассматривается ГК РФ как обязательное требование, однако для дальнейшей процедуры регистрации документа указанные сведения будут необходимы.

Источники

  • https://help-ddu.ru/arenda/zaklyuchenie-dogovora-arendy-poryadok-i-sushhestvennye-usloviya
  • http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/arenda/sushhestvennye-usloviya-dogovora-arendy.html
  • https://www.audit-it.ru/terms/agreements/dogovor_arendy.html
  • https://101dogovor.ru/sushhestvennye-usloviya-srok-i-poryadok-zaklyucheniya-predvaritelnogo-dogovora-arendy/
  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/arenda/sdacha/dogovor-arendy-zhilya.html
  • https://journal.tinkoff.ru/guide/arenda-imushchestva/

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: