Требования к описанию границ объектов землеустройства – этапы и специфика работ

Содержание
  1. Понятие местоположения участка
  2. В каких случаях необходима
  3. Администрация
  4. Самостоятельная подготовка
  5. Кадастровый инженер
  6. С выездом
  7. Без выезда
  8. Особенности
  9. 1. В каких случаях возможно уточнение местоположения границ земельного участка?
  10. 2. Порядок определения местоположения границ земельного участка при их уточнении
  11. 3. Одновременное уточнение местоположения границ смежных земельных участков
  12. 4. Определение состава сведений, включаемых в межевой план при уточнении местоположения границ земельного участка
  13. 5. Согласование местоположения границ земельных участков при их уточнении
  14. Этапы и специфика работ
  15. Процесс согласования
  16. Структура описания границ местоположения объектов землеустройства
  17. Формирование земельных участков под МКД
  18. Земельные споры
  19. Наложение
  20. Что делать при нарушениях?
  21. Восстановление границ
  22. Отступы по СНиП

Понятие местоположения участка

Земельный кодекс РФ определяет, что земельным участком является часть поверхности, имеющая установленные границы. Установление границ, проведенное в соответствие с требованиями законодательства, позволяет индивидуализировать участок среди прочих, сформировать его как полноценный объект недвижимости. Границы участка позволяют определить его местоположение.

Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» под местоположением участка законодательство понимаются координаты характерных точек его границ, то есть точек изменения описания границ участка и деления их на части. Данный закон утрачивает свою силу с 01 января 2017 года, однако аналогичное определение содержится в новом Федеральном законе от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В отношении отдельных частей границ нормативными актами может предусматриваться иная процедура определения их местонахождения: путем указания на природные или искусственно возведенные объекты, сведения о которых имеются в Государственном кадастре недвижимости и чьи границы совпадают с внешними границами участка.

В каких случаях необходима

Такая схема потребуется в случае образования нового надела земли либо при юридически значимом изменении существующих наделов.

Она необходима в следующих ситуациях:

  1. В случае разделения одного землевладения на несколько долей или при объединении
    нескольких земельных участков, если эти земли к моменту изменения границ находились в частных
    владениях. Такими участками в соответствии с российским законодательством могут являться земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, а также садово-огородные и дачные участки.
  2. При изменении границ земель, формально находящихся в собственности государства.
  3. В ситуации, когда необходимо выделить участок земли, принадлежащей муниципалитету, для его передачи гражданину или организации. Схема понадобится как при получении муниципальной земли в постоянное пользование, так и в случае оформления на нее арендного договора.
  4. Если администрация поселения изымает землю у ее владельца, когда это необходимо для нужд государства или муниципалитета.
  5. В случае, когда запланировано проведение аукциона. Для организации аукциона подается соответствующее заявление, к которому прилагается схема земельного участка. Далее публикуется объявление, после чего в течение 30 дней идет сбор заявок.Организацией проведения аукциона (и необходимых для него процедур) занимается муниципалитет. Но если была получена только одна заявка, заявитель приобретает ЗУ без аукциона. В последнем случае он сам должен позаботиться о проведении его межевания.
  6. Когда имеется возможность приобрести землю без проведения торгов. Отличительной особенностью данной ситуации является то, что схему границ угодья можно предъявить напечатанной на бумаге.
  7. Для того, чтобы легализовать прирезки (это прилегающие к землевладению участки, которые были самовольно захвачены гражданином и стали как бы принадлежать ему, если отсутствуют претензии третьих лиц), которые находятся во владении гражданина.

В соответствии с правилами, установленными инструкцией по межеванию, определение границ земельного участка является необходимой процедурой для оформления земли в собственность.

Об этом следует помнить гражданам, которые заинтересованы в легализации своих участков в соответствии с действующей сейчас программой дачной амнистии.

Администрация

В общем случае подготовка схемы границ ЗУ выполняется исполнительным органом государственной власти или административным органом муниципального образования.

Соответствующую заявку можно подать на сайте Росреестра (заявителю предварительно следует на нем зарегистрироваться).

Самостоятельная подготовка

Если необходимо подготовить схему земельного участка, который предстоит образовать путем его выделения из муниципальной земли, а проведение торгов при этом не планируется, организацией соответствующих работ может заняться сам гражданин.

Допускается также самостоятельная подготовка схемы в случае проведения аукциона по продаже или выделения в аренду образуемого участка.

Исключение составляют земли, которые располагаются на территории городов федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь).

При выделении ЗУ, располагающегося на территории, принадлежащей государству или муниципалитету, схему расположения может подготовить лицо, которому эта земля выделяется. Для граждан такой порядок допускается при получении земли в безвозмездное пользование или оформлении аренды.

Если участок подлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд, схему вправе подготовить лицо, в пользу которого он изымается.

В случае, когда образование нового земельного участка происходит в результате перераспределения наделов, принадлежащих гражданам, которые предназначены для ведения личного хозяйства или строительства частного жилья, соответствующие схемы могут подготовить владельцы таких угодий. Это относится также к землям, являющимся собственностью РФ или населенных пунктов.

Несмотря на то, что в этих ситуациях допускается самостоятельное изготовление плана границ, для многих граждан эта процедура может оказаться достаточно сложной. Не каждый человек имеет навыки составления топографических карт и работы с графическими редакторами.

Кадастровый инженер

Согласно требованиям законодательства схема границ земельного участка должна быть привязана к кадастровому плану территории.

Дополнительные затруднения могут возникнуть из-за того, что не всегда известны координаты располагающихся рядом объектов. Поэтому во многих случаях целесообразно для подготовки схемы расположения земельного участка воспользоваться услугами кадастрового инженера.

С выездом

Если в кадастре отсутствуют необходимые сведения для составления документа либо их недостаточно, для его составления инженер может выехать к местоположению участка.

Там он проведет все нужные для составления чертежа измерения и определит точные координаты объекта.

Заказывать проведение работ с выездом кадастрового инженера имеет смысл, когда точно известно, что администрация муниципалитета одобрит выделение надела гражданину.

В противном случае расходы будут неоправданными.

Без выезда

В ситуации, когда в кадастре содержатся все данные, требующиеся для составления схемы, выезд инженера на участок не обязателен. Ведь всю нужную информацию он может получить камерально (с помощью кадастровой карты).

Финансовые затраты в таком случае будут меньше, чем при выезде специалиста.

Особенности

В процессе подготовки схемы расположения земельного участка необходимо учитывать:

  • требования законодательства, определяющие правила пользования землей и застройки;
  • положения утвержденной документации, касающиеся территориального планирования;
  • требования документации по землеустройству;
  • проект планировки территории;
  • расположение территорий, находящихся в общем пользовании;
  • «красные линии
  • фактическое расположение границ землевладений;
  • местонахождение построек на местности (включая те, возведение которых еще не завершено);
  • в определенных законодательством случаях необходимо принимать во внимание положение об особо охраняемой природной территории и расположение зон для территорий с особыми условиями использования.

Гражданину, не обладающему достаточной компетенцией, не всегда легко во всем этом разобраться. Поэтому для составления схемы при наличии каких-либо неразрешенных сомнений лучше обратиться к специалисту.

1. В каких случаях возможно уточнение местоположения границ земельного участка?

Уточнение местоположения границ земельного участка – это комплекс работ и процедур, направленных на установление и юридическое закрепление границ участка с определением координат характерных (поворотных) точек границ с нормативной точностью.

В соответствии с Законом о государственной регистрации недвижимости ()) уточнением границ земельного участка являетсягосударственный кадастроовый учёт в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади. Такое уточнение не связано с образованием новых земельных участков при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый участок сохраняется в измененных границах.

Осуществляться уточнение местоположения границ может только в отношении земельного участка, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, при условии, что такие сведения не соответствуют установленным законом требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (). Иными словами, уточнение допускается не только в случае отсутствия в ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка, но и в случае, если их местоположение не соответствует установленным требованиям к точности.

Итак, уточнение местоположения границ земельного участка возможно в следующих случаях:

  • при отсутствии в ЕГРН сведений о координатах характерных точек границ земельного участка;
  • в случае, если содержащиеся в ЕГРН координаты характерных точек границ земельного участка определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения (например, при отсутствии ЕГРН сведений о нормативной точности определения координат характерных точек границ земельного участка);
  • в случае, если содержащиеся в ЕГРН сведения о координатах какой-либо характерной точки границ земельного участка не позволяют однозначно определить ее положение на местности (например, в ЕГРН содержатся несколько значений координат указанной характерной точки);
  • при исправлении реестровой ошибки в сведениях ЕГРН  о местоположении границ земельного участка (например, в случае пересечения границ земельных участков или несоответствия содержащегося в ЕГРН описания местоположения границ земельного участка правоустанавливающему документу, документу об образовании земельного участка или фактическому положению на местности при отсутствии нарушения земельного законодательства – самовольного занятия земельных участков);
  • по вступившему в законную силу решению суда.

Указанные обстоятельства являются основанием для выполнения соответствующих кадастровых работ и государственного кадастрового учета на основании подготовленных документов.

2. Порядок определения местоположения границ земельного участка при их уточнении

Порядок определения местоположения границ земельного участка при их уточнении установлен Законом о регистрации (), а также Требованиями к подготовке межевого плана ().

Так, в соответствии с Законом о регистрации при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или, при отсутствии такого документа, исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке прроектом межевания территории.В свою очередь, при отсутствии в проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности 15 и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка ().

Таким образом, на сегодняшний день законодатель в порядке приоритетности определяет следующие способы установления границ земельных участков:

1) установление границ на основании сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок;

2) установление границ исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании;

3) установление границ в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;

4) установление границ в соответствии с фактическим землепользованием (границами, существующими на местности 15 и более лет и закрепленными с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения).

При отсутствии указанных в Законе о регистрации недвижимости документов и определении местоположения границ земельных участков в соответствии с фактическим землепользованием, кадастровый инженер может использовать следующие документы ():

  • карты (планы), являющиеся картографической основой государственного кадастра недвижимости, и (или) фотопланы местности масштаба 1:5000 и крупнее, подтверждающие фактическое местоположение границ земельных участков на местности 15 и более лет (картографические материалы);
  • сведения, подтверждающие нахождение земельного участка, в виде картографических материалов более мелкого масштаба;
  • землеустроительная документация, хранящаяся в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства;
  • материалы лесоустройства, проектная документация лесных участков;
  • планово-картографические материалы, имеющиеся в районных органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, городских, поселковых, сельских органах местного самоуправления;
  • документы по территориальному планированию (в том числе планшеты) муниципальных образований (схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы поселений, генеральные планы городских округов);
  • проекты организации и застройки территории садоводческого, огороднического товарищества;
  • ситуационные планы, содержащиеся в технических паспортах объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках.

Перечень документов, которые могут использоваться при уточнении местоположения границ земельных участков достаточно обширный и не является исчерпывающим.

Обратите внимание! В случаях использования при подготовке межевого плана вышеперечисленных документов в разделе межевого плана “Заключение кадастрового инженера” в виде связного текста должно быть приведено обоснование, почему использованы именно эти документы, а также обоснование местоположения уточненных границ земельного участка, содержащее, например:

  • описание конкретных объектов искусственного и природного происхождения, которыми закреплены на местности границы земельного участка (вид объекта, например кирпичное ограждение, стена здания, забор, дорога, канава, овраг и др.);
  • сведения, обосновывающие существование границы земельного участка на местности 15 лет и более лет (например, дата создания садоводческого или огороднического товарищества, дата карты (плана), фотопланов местности, с использованием которых определялись границы земельного участка) ().

Неправильная или отсутствующая аргументация по обоснованию местоположения границ земельного участка в разделе «Заключение кадастрового инженера» является причиной для принятия Росреестром решения о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета изменений сведений ЕГРН о земельном участке по основаниям, предусмотренным .

Важно! При подготовке межевого плана в связи с уточнением местоположения границ земельного участка в разделе межевого плана «Исходные данные» должно быть указано наименование и реквизиты использованных для определения местоположения границ земельных участков документов.

В случае если для подготовки межевого плана используются картографические материалы, в том числе картографо-геодезического фонда, и (или) землеустроительная документация, хранящаяся в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства, такие документы или их копии в состав Приложения межевого плана не включаются.

Копии иных использованных для определения местоположения границ документов подлежат включению в состав Приложения межевого плана. При этом в состав Приложения могут быть включены извлечения из данных документов либо копии их отдельных составных частей, в том числе фрагменты графических изображений, содержащих сведения (реквизиты, отметки) об утверждении документа ().

3. Одновременное уточнение местоположения границ смежных земельных участков

При проведении кадастроввых работ по уточнению местоположения границ земельного участка могут быть выявлены пересечения границ уточняемого участка с границами смежных участков, сведения о которых внесены в ЕГРН. Такие ситуации могут быть связаны:

  • с наличием реестровой ошибки в сведеенияях ЕГРН о местоположении общей с уточняемым земельным участком границы смежного участка, установленной с достаточной точностью. Иными словами, сведения ЕГРН о местоположении границ смежных земельных участков не соответствуют их фактическому положению на местности;
  • с несоответствием координат характерных точек границы смежного земельного участка установленным законом требованиям к точности (). То есть сведения о координатах характерных точек границы смежного участка определены с точностью ниже нормативной для земель определенного целевого назначения или сведения о нормативной точности в ЕГРН отсутствуют.

Наличие выявленных пересечений границ земельных участков является основанием для приостановления  государственного кадастрового учёта  земельного участка, в отношении которого выполнялись кадастровые работы ().

Устранение пересечений может быть осуществлено путем уточнения местоположения границ смежных участков одновременно с уточнением местоположения границ участка, являющегося объектом кадастровых работ. В таком случае межевой план оформляется в виде одного документа, в том числе и в связи с исправлением реестровой ошибки в сведениях ЕГРН о местоположении границ смежных участков (.

Порядок одновременного уточнения местоположения границ смежных земельных участков как в случае выявления при выполнении кадастровых работ реестровой ошибки в сведениях ЕГРН о местоположении общей с уточняемым земельным участком границы, установленной с достаточной точностью, так и в случае, если координаты характерных точек границы смежного земельного участка определены с точностью, не соответствующей установленным требованиям к точности, определен в .

Согласно указанному порядку, если при государственном кадастровом учете в связи с уточнением местоположения части границ земельного участка, которая одновременно является общей (смежной) частью границ других участков, и (или) изменением площади участка требуется внесение изменений в сведения ЕГРН о смежных с ним земельных участках, Росреестр одновременно с осуществлением кадастрового учета вносит соответствующие изменения в сведения ЕГРН о местоположении границ (частей границ) и (при необходимости) площади указанных смежных земельных участков.

Применение положений данного порядка дает возможность устранить не только причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета земельного участка, являющегося объектом кадастровых работ, но и исправить реестровые ошибки в записях ЕГРН, что ведет к повышению качества и достоверности данных ЕГРН.

Обратите внимание! В связи с тем, что при внесении в ЕГРН изменений в порядке, установленном , не установлены критерии определения допустимого объема таких изменений (изменение «местоположении границ и площади смежного земельного участка» или изменение «местоположения частей границ смежного земельного участка»), данный вопрос решается кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ исходя из условий договора подряда и конкретных обстоятельств.

В зависимости от конкретной ситуации кадастровым инженером осуществляется определение местоположения:

  • либо отдельных частей границы смежного земельного участка, общих с частями границ участка, являющегося объектом кадастровых работ, в том числе в связи с исправлением реестровой ошибки в местоположении таких частей границы;
  • либо всей границы смежного земельного участка (всех характерных точек его границы), в том числе в связи с исправлением реестровой ошибки ().

На заметку: при уточнении местоположения границ смежных участков одновременно с уточнением местоположения границ участка, являющегося объектом кадастровых работ, представление в Росеестр дополнительного заявления о внесении изменений в сведения ЕГРН о смежном земельном участке не требуется.

4. Определение состава сведений, включаемых в межевой план при уточнении местоположения границ земельного участка

Состав сведений, включаемых в соответствующие разделы межевого плана земельного участка при уточнении сведений о местоположении его границ, определяется в зависимости от объема, проводимых кадастровым инженером работ. В одних случаях может быть произведено уточнение местоположения всей границы и (или) площади смежного участка (или группы смежных друг к другу участков), в других – уточнение местоположения отдельных частей границы и (или) площади смежного земельного участка.

При выполнении кадастровых работ и оформлении межевого плана, если в результате кадастровых работ в отношении смежных земельных участков требуется изменение местоположения их границ (частей границ) помимо включения в межевой план разделов, содержащих сведения о земельном участке – объекте кадастровых работ, в отношении смежных земельных участков необходимо:

  • разделы “Сведения об уточняемых земельных участках” включать в количестве, соответствующем количеству земельных участков, в сведения ЕГРН о местоположении границ (или частей границ) которых необходимо внести изменения (за исключением раздела о смежном лесном участке в случае, предусмотренном
  • обеспечить согласование местоположения границ, оформление и включение в межевой план разделов “Акт согласования местоположения границ земельного участка” в количестве, соответствующем количеству земельных участков, в сведения ЕГРН о местоположении частей границ, не являющихся общими с объектом кадастровых работ, которых необходимо внести изменения;
  • в разделе “Заключение кадастрового инженера” привести обоснование положения уточненных границ объекта кадастровых работ, а также обоснование местоположения границ (частей границ) смежных земельных участков, в сведения ЕГРН о местоположении которых необходимо внести изменения.

Также при подготовке межевого плана в связи с уточнением местоположения границ земельного участка следует учитывать следующие обстоятельства, от которых в свою очередь также зависит состав сведений, включаемых в межевой план:

  • К ошибке в местоположении границ земельного участка относится в содержащаяся в ЕГРН ошибка, допущенная при определении координат характерных точек не только внешней границы земельного участка, но и внутренней границы уточняемого или смежного земельного участка, а также отсутствие в ЕГРН сведений о внутренней границе земельного участка (). То есть, изменения могут касаться не только тех частей границ, которые являются общими с уточняемым земельным участком, но и иных частей границ смежного земельного участка, например, с целью сохранения его конфигурации и площади, указанных в правоустанавливающем документе или документе об образовании этого смежного земельного участка (за исключением случая, когда предполагаемые изменения не затрагивают общие с земельным участком, являющимся объектом кадастровых работ, части границ земельных участков).
  • Выполнение кадастровых работ по уточнению отдельных частей границы смежного земельного участка может повлечь необходимость определения его площади (если сведения ЕГРН о местоположении характерных точек его границы, не уточнявшихся в ходе данных кадастровых работ, соответствуют установленным законом требованиям к описанию местоположения границ земельных участков). В случае если сведения о местоположении характерных точек границы смежного земельного участка, не уточнявшихся в ходе данных кадастровых работ, отсутствуют в ЕГРН или не соответствуют установленным , необходимость определения площади смежного земельного участка отсутствует.
  • В случае уточнения или изменения местоположения границ земельного участка с целью устранения реестровой ошибки в сведениях ЕГРН, отклонение площади земельного участка, полученной в результате таких действий, определяется относительно площади земельного участка, содержавшейся в ЕГРН до уточнения границ участка. При этом следует учитывать, что уточненная площадь земельного участка не должна превышать значение площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ЕГРН, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения, или если такой размер не установлен, на величину более чем 10 процентов. В противном случае данное обстоятельство будет являться основанием для приостановления государственного кадастрового учета изменений по основаниям, предусмотренным . Предельный минимальный размер, соответствующий виду разрешенного использования земельного участка, должен указываться в разделе межевого плана “Сведения об уточняемых земельных участках” на основании документов, устанавливающих такие размеры в соответствии с действующим законодательством. Сведения о реквизитах таких документов и ссылку на источник их официального опубликования следует привести в разделе межевого плана “Заключение кадастрового инженера” ().
  • Если смежный земельный участок представляет собой многоконтурный земельный участок или единое землепользование, в раздел межевого плана “Сведения об уточняемых земельных участках” в отношении смежного земельного участка допустимо включать сведения об одном или нескольких контурах или одном (нескольких) обособленных участках в составе единого землепользования, в сведения о которых необходимо внести изменения при государсственном кадастрорвом учёте объекта кадастровых работ, с указанием номера контура или кадастрового номера обособленного участка, при условии наличия в ЕГРН сведений о координатах характерных точек границ таких многоконтурного земельного участка или обособленных участков, входящих в состав единого землепользования.

5. Согласование местоположения границ земельных участков при их уточнении

Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном порядке обязательному согласованию в случае если:

♦ в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы;

или

♦ уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в ЕГРН ().
Предметом согласования местоположения границ при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого земельного участка, и проводится такое согласование с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве:

  • собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование);
  • пожизненного наследуемого владения;
  • постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование);
  • аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем 5 лет).

Заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения тех частей границ, которые не являются одновременно частями границ принадлежащего ему земельного участка, или согласовывать местоположение границ на возмездной основе ().

Результат согласования местоположения границ земельных участков оформляется в виде акта согласования, который включается в состав межевого плана на обороте Чертежа участка (, ).

Важно!

– В случае если у смежных земельных участков, уточняется местоположение только тех частей границ, которые являются общими с частями границ объекта кадастровых работ, а не их контуры целиком, акт согласования оформляется только в отношении объекта кадастровых работ.

– В случае необходимости внесения изменений в местоположение не только общих с объектом кадастровых работ частей границ смежных земельных участков, но и в местоположение частей границ, не являющихся общими с объектом кадастровых работ (то есть уточняется весь контур смежных участков), в отношении каждого смежного земельного участка оформляется отдельный акт согласования.

Следует также различать случаи, когда границы земельных участков считаются согласованными при обязательном наличии в акте согласования личных подписей заинтересованных лиц, так и при отсутствии таких подписей.

Так, в случае, если при государственном кадастровом учете в связи с уточнением местоположения границ земельного участка не требуется одновременное внесение изменений в сведения ЕГРН о местоположении границ смежного земельного участка, при проведении согласования границ в акте согласования могут отсутствовать личные подписи заинтересованных лиц при условии документального подтверждения их надлежащего извещения и отсутствия их письменных возражений относительно местоположения уточняемой границы или части границы (, ).

Если же в связи с уточнением местоположения границ земельного участка для его государственного кадастрового учета требуется внесение изменений в содержащиеся в ЕГРН сведения о местоположении границы смежного земельного участка (или отдельных частей его границы), при проведении согласования границ в акте согласования обязательно наличие личной подписи заинтересованного лица – правообладателя такого смежного земельного участка (, ).

Важно! В случае невозможности согласования местоположения границ земельных участков, путем указания в акте согласования личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей, одновременное внесение изменений в сведения ЕГРН о местоположении границ (частей границ) смежных земельных участков и их площади при осуществлении государственного кадастрового учета не представляется возможным ().

Обратите внимание также на следующие нюансы, которые следует учесть при уточнении местоположения границ участка:

  • Согласование местоположения границ земельного участка является обязательным, если в ходе кадастровых работ, в том числе на основании данных натурных обследований, установлено, что земельный участок является смежным, однако в ЕГРН отсутствует описание местоположения границ такого смежного земельного участка в виде координат характерных точек его границ.
  • Если значения координат характерных точек отдельных частей границ объекта кадастровых работ принимаются равными значениям координат характерных точек смежного земельного участка, содержащимся в ЕГРН (относительно общих границ), обязательность согласования таких частей границ отсутствует, и сведения о таких частях границ в акт согласования не включаются.
  • Если все части границ уточняемого земельного участка установлены в соответствии со сведениями ЕГРН о границах смежных земельных участков или смежными являются земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в силу положений согласование местоположения границ объекта кадастровых работ не требуется, и в акт согласования должны включаться сведения только о правообладателе земельного участка – объекта кадастровых работ (вне зависимости от согласования ранее таким лицом границ смежных земельных участков) в порядке, предусмотренном .

Этапы и специфика работ

Описание местоположения границ объектов землеустройства включает несколько этапов:

  • Подготовительные работы.
  • Подготовка карты-плана границ муниципального образования, земельного участка, зоны с особыми условиями использования.
  • Формирование землеустроительного дела.
  • Согласование и утверждение подготовленной карты объекта землеустройства.
  • Сдача землеустроительного дела в государственный фонд данных.

На этапе подготовительных работ специалисты собирают и изучают данные об объекте землеустройства. Информация берется из документов по установлению границ, государственного кадастра недвижимости, документов по планированию организации территорий, геодезической и картографической основы.

В землеустроительное дело включаются материалы описания, согласованное с заказчиком задание на землеустроительные работы, подготовленная карта-план. В зависимости от размера объекта землеустройства дело состоит из одного или нескольких томов. В начале каждого тома помещается оглавление, на титульном листе и обложке – название объекта, контактные данные исполнителя, реквизиты организации. Графическую часть можно не брошюровать, а представлять в форме приложения.

Процесс согласования

Утверждение установленных или уточненных границ объектов землеустройства проводится с органами местного самоуправления и государственной власти. Представленные материалы рассматриваются до 30 дней – в срок, установленный постановлением Правительства РФ № 514 от 11 июля 2002 года. В некоторых случаях федеральные органы могут отказать в визировании карты границ объекта и иных документов землеустроительного дела:

  • Установленная или уточненная граница пересекает границы земельного участка, который учтен в ЕГРН.
  • В землеустроительном деле отсутствует графическое описание местоположения границ.
  • Пояснительная записка составлена с грубыми нарушениями требований НПА или отсутствует.
  • Отсутствует список координат воротных точек границ территории и значений среднеквадратических ошибок определения координат.
  • Выбранная система координат не соответствует требованиям по ведению государственного кадастра недвижимости.
  • Границы объектов землеустройства не соответствуют исходным данным из пояснительной записки.

Структура описания границ местоположения объектов землеустройства

Формы текстового и графического описаний местоположений границ населенных пунктов, земельных участков, территориальных зон, зон с особыми условиями использования территорий утверждены Приказом Министерства экономического развития РФ № 650 от 23 ноября 2018 года.

Графическое описание границ местоположения включает 4 раздела:

  • Сведения об объекте (местоположение, площадь объекта с указанием погрешности, описание иных значимых характеристик).
  • Сведения о местоположении границ объекта (выбранная система координат, сведения о характерных точках границ объекта с указанием метода определения координат и величины среднеквадратичной погрешности, сведения о характерных точках частей границ объекта землеустройства).
  • Сведения о местоположении измененных или уточненных границах (выбранная система координат, существующие и уточненные координаты характерных точек, описание обозначения точек на местности, среднеквадратичная погрешность измерений).
  • План границ объекта землеустройства. Указывается масштаб, условные знаки и обозначения. План визируется лицом, составившим графическое описание.

В текстовом описании арабскими цифрами нумеруются точки границ местоположения объекта. Напротив – в виде связного текста приводится описание границ, проходящих между двумя точками. Если границы земельного участка, населенного пункта или зоны с особыми условиями использования территорий образуют замкнутый контур, дается описание только начальной точки.

Важно! Координаты характерных точек границ (части границ) объектов землеустройства определяются с точностью не ниже точности картографической основы ЕГРН в наиболее крупном масштабе, созданном на территории кадастрового квартала, в котором располагаются границы.

Формирование земельных участков под МКД

Земельные отношения в таких случаях регулируются Земельным, Градостроительным и Жилищным кодексами. Размеры участка рассчитываются, исходя из реальных объемов землепользования и существующих правил градостроения. Границы ЗУ возводятся по естественным границам смежных земель и проездам, учитываются транспортные и инженерные системы. Определение нормативной площади производится с учетом следующего:

  • плотность застройки района;
  • транспортная развязка;
  • общую площадь всех помещений в доме;
  • этажность дома.

Оформление земли под многоквартирным домом имеет долгий путь. Это должно быть коллективное решение, принятое в ходе собрания жильцов, в ходе которого ведётся протокол. На собрании необходимо выбрать ответственного, который займется этим вопросом. Он подает заявление о формировании ЗУ в органы местного самоуправления.

Затем разрабатывается и утверждается план границ, органы осуществляют формирование ЗУ. Если на занимаемой домом территории нет границ, происходит процедура межевания, на ее основе принимается решение передачи земли в общую долевую собственность жильцов. Право собственности наступает с даты проведения кадастрового учета и закрепляется в Госрегистрации права.

Земельные споры

Большинство земельных споров возникает из-за того, что участки не подлежали кадастровому учету и определение четких границ является невозможным, поскольку если они и есть, то являются декларированными.

В таких случаях разрешение конфликта происходит посредством суда. Установление границ происходит на основе сравнения фактических границ участка и отображенных в документе, подтверждающем собственность.

Если же у обеих сторон спора есть кадастровые документы, то на основе координат поворотных точек, границы могут быть установлены как в судебном порядке, так и в частном.

Наложение

Наложение границ ЗУ – это ошибочное расположение границ участков, в результате которого происходит ущемление прав одного или нескольких собственников земли.

Главной опасностью такой ошибки является то, что из-за тесного расположения ЗУ, граница редко едет между двумя участками, как правило, смещается вся линия массива.

Причинами такого искажения может быть техническая ошибка при внесении данных в кадастровые документы, либо промах при межевании.

Если владелец обнаружил наложение границ, необходимо составить заявление об ее обнаружении и обратиться в местное отделение кадастра.

Что делать при нарушениях?

Если возникло ощущение, что границы были нарушены, для начала стоит обратиться в кадастровую службу, чтобы та произвела межевание. Возможно разрешение ситуации посредством составления акта согласования.

При невозможности развития такого сценария, придется решать проблему в судебном порядке. В ходе рассмотрения дела будут браться во внимание следующее:

  • документы, подтверждающие права на участок с его планом;
  • местонахождение забора между участками;
  • наличие акта согласования границ;
  • результаты геодезических замеров.

Если же граница была нарушена умышленно, а не в случае возникновения ошибки, к вышеперечисленным моментам добавляются показания очевидцев о перемещении забора.

Внимание! Обращаясь в суд по вопросу нарушения границы, нужно быть готовым к тому, что может обнаружиться неправильное возведение забора на собственном участке.

Восстановление границ

Восстановление границ необходимо в случае подтверждения того, что они были нарушены, а также для устранения препятствий пользования участком. Осуществляется оно двумя способами:

  • составлением акта согласования границ;
  • через суд.

Ниже вы можете посмотреть более подробное видео по этой теме:

Отступы по СНиП

Данный вопрос регулируется следующими документами:

  • . Планирование и дальнейшая застройка как городских, так и сельских поселений;
  • : 123-Ф3, в том числе и санитарные СанПин 2.2.1/2.1.1.1200;
  • Требования к системам коммуникации СНиП 2.07.01-89.

Учет отступов от начала участка ведется с поправкой на наличие окон в постройках.

  1. Если часть построек не имеет окон, то разрешено производить постройку зданий так, чтобы обеспечивалось хорошее освещение на высоте 6 метров и выше.
  2. Если возникает ситуация, где возможно сопряжение с ЗУ, который находится в городской черте, градостроительным законодательством не предусмотрено наличие отступов.
  3. Если в зданиях имеются окна, разрешены постройки на отрезке, который гарантирует отличный просвет на высоте 6 метров с любой точки территории, с четко отделенными строениями общего назначения, допускается возведение построек не меньше чем в 10 метров.
  4. Если ЗУ, где планируется застройка строения с окнами, включающего в себя не более одного этажа, находится рядом с уже существующими зданиями, расстояние между ними должно быть не более трех метров. При этом это минимальный отступ, в большую сторону он может быть увеличен по желанию застройщика.

В заключении хотелось бы отметить, что для того, чтобы установить забор на участке раз и навсегда без перспектив переноса или сноса, нужно это делать в соответствии с план-схемой участка. Также желательно иметь акт согласования границ. Однако, чтобы быть в курсе всех тонкостей возведения оград, нужно держать руку на пульсе, поскольку каждый год происходят обновления в законодательной базе.

Источники

  • https://advokat-malov.ru/zemelnyj-uchastok/mestopolozhenie-zemelnogo-uchastka.html
  • https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/granitsy/opisanie-shemy
  • https://zen.yandex.ru/media/vladeilegko/osobennosti-podgotovki-mejevyh-planov-v-sviazi-s-utochneniem-mestopolojeniia-granic-zemelnyh-uchastkov-5da010d51d656a00ad1fa172
  • https://www.skyline-geo.ru/articles/trebovaniya-k-opisaniyu-granits-obyektov-zemleustroystva
  • https://georeestr.com/zemelnyj-uchastok/kadastrovye-raboty/mezhevanie/utochnenie-granits/chto-takoe-granitsy-zu.html

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая консультация в Москве, статьи по праву и судам
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: